Let's talk KAUFVERTRAG mit Shushanik Röcker!

Hallo, hallo! Du möchtest Wissen und Mut für deinen Immobilienkauf tanken? Dann komm auf unsere Warteliste! Du bist die Erste, die alle happy immo Neuigkeiten erfährt. Im Januar kommt ein neues Produkt raus, was dir sicherlich sehr, sehr gefallen wird. Neues Jahr, neues Glück! Also gehe auf happyimmoglück.com und dann gleich auf die Warteliste. Wir freuen uns auf dich! Willkommen beim Happy Immo Podcast. Heute zu Gast die Rechtsanwältin und Partnerin bei Leinemann und Partner, Schuschanik Röcker. Hallo Schuschanik!

Hallo Maja!

Schuschanik ist zuständig und berät Unternehmen beim Thema Ankauf und Verkauf von Immobilien, und das macht sie für nationale und internationale Kunden. Und ich bin so gespannt, was wir heute von dir lernen zum Thema Kaufvertrag und Und worauf soll man dabei achten? Unsere Zuhörerinnen sind sehr interessiert und natürlich kaufen die auch laufend jetzt Immobilien und vor allem so Wohnungen. Und das wollen wir jetzt mit dir klären, wie das am besten geht. Aber erstmal wollte ich ein bisschen was wissen über dich, Shushanik, weil ich habe so tolle Sachen von Gesine gehört, mit der ich so viele Sachen mache. Erzähl mir, wie kamst du überhaupt nach Deutschland?

Das ist lieb, vielen Dank, Maja. Ich freue mich auch sehr über deine Einladung. Genau, ich kann das auch wiedergeben. Ich habe auch von Gesine sehr viele schöne Sachen über dich gehört. Wie bin ich nach Deutschland gekommen? Genau, ich bin geboren und aufgewachsen in Armenien und meine Eltern waren aber auf dem diplomatischen Dienst und ich habe dann meine Eltern hier nach Berlin begleitet und habe in Berlin dann studiert und habe angefangen, hier als Anwältin nach meinem Studium zu arbeiten.

Ach so, und konntest du überhaupt Deutsch?

Nee, konnte ich nicht. Ich musste das natürlich erst lernen und das war natürlich im Studium auch nicht so einfach. Das war schon eine große Hürde, aber es ist machbar.

Wow.

Ich finde, wenn man in dem Land wohnt, in dem man ja auch die Sprache lernt, dann fällt es einem ja nicht so schwer, finde ich.

Ja, ich fand es auch immer, wenn man irgendwie einen Partner hat oder einen Freund, der Deutsch spricht, das hilft auch immer, ehrlich gesagt. Bei mir zumindest.

Das stimmt. Nur in meinem Fall ist mein Mann Engländer. Und wir haben uns bemüht, miteinander Deutsch zu sprechen, damit mein Deutsch halt besser wird.

Oh wow, ich gratuliere dir. Ich habe eigentlich eher Schwierigkeiten. Mein Partner war damals Deutscher, aber er hat sich gefreut, auch Englisch zu sprechen, weil ich hatte in den USA studiert und manchmal haben wir Englisch gesprochen. Na ja, aber so ist es manchmal. Aber das ist ja auch super spannend, dass du dir von allen möglichen Fächern Jura ausgesucht hast. Das ist ja nicht gerade die leichteste, denn leicht, der leichteste Fach auf Deutsch.

Ja, das stimmt. Aber ich hatte ja das Glück, ehrlich gesagt, dass ich eigentlich von Anfang an wusste, was ich möchte. Und ich wollte schon immer Rechtsanwältin werden. Also für mich war klar, dass ich es mache.

Spannend. Und wusstest du immer, dass du Rechtsanwältin für Immobilienrecht werden möchtest?

Nee, das hat sich tatsächlich dann im Studium herauskristallisiert. Eigentlich so Immobilienrecht so an sich studiert man ja nicht als Fach in der Uni, weil Immobilienrecht ist ja auch sehr breit gefasst. Also das habe ich tatsächlich dann im Rahmen meines Referendariats kennengelernt. Also bei uns Juristen ist es ja so, wir haben zwei Staatsexamen und nach dem ersten Staatsexamen fängt dann das sogenannte Referendariat an und dort hat man mehrere Stationen und eine von den Stationen war dann die Anwaltsstation und da war ich in einer Großkanzlei und habe dort dann das Immobilienrecht etwas näher kennengelernt. Und ich habe dort in deren Real Estate Team gearbeitet, und das hat mir so großen Spaß gemacht, dass ich dann auch in dem Bereich geblieben bin.

Bei mir ist es ähnlich passiert, aber halt auf der Banking-Seite. Ich war im Investment Banking, und irgendwann fing der Immobilienmarkt an, sich zu entwickeln. Das war im Jahr 2000 ungefähr, wo so viele ausländische Investoren langsam nach Deutschland kamen und so weiter. Und ich bin irgendwie auch per Zufall reingerutscht und dann bis heute Heute bin ich im Immobilienbereich.

Ja, cool, sehr schön.

Ja, aber jetzt bin ich nur ein bisschen neugierig, weil ich liebe ja, wenn ich in anderen Ländern bin, gucke ich mir immer die Immobilienpreise an und so weiter. Und ich wollte dich fragen über Armenien, also wie ist denn der Immobilienmarkt da? Ist der interessant? Steigen die Preise?

Es ist sehr interessant. Also von, von Preisen her ist es ehrlich gesagt nicht viel anders als in Berlin, also schon ziemlich vergleichbar. Mit den Preisen in Berlin und ich finde, dass auch dort ein Investment sich lohnen würde.

Auch spannend. Also ich muss sagen, über mein Heimatland Bulgarien, wo ich herkomme, ich gucke mir immer die Preise in Varna an, ich habe auch da investiert, aber da sind die Preise eher so bei 2.000 € mitten in der Stadt, also 1A-Lage, was ja an sich nicht so viel Geld ist. Und das ist spannend, dass es in Armenien vielleicht sogar schon höhere Preise gibt als in Bulgarien.

Also ich spreche ehrlich gesagt nur von der Hauptstadt. Wie es in den anderen Städten ist, weiß ich ehrlich gesagt nicht. Aber in der Hauptstadt ist es tatsächlich so, dass in den sehr guten Lagen, in den begehrten Lagen die Preise sehr vergleichbar sind mit den Preisen in Berlin.

Wow, ja, spannend. Es ist cool, wenn man so ein offenes Ohr und offene Augen hat für auch andere Länder. Aber heute wollen wir uns ja über Deutschland unterhalten. Ja, gerne. Ist ja auch dein Fokus. Und Ich wollte erst mal fragen, was hältst du grundsätzlich von Investitionen und was würde dich denn interessieren als Investorin?

Also ich halte Investitionen immer, immer für sinnvoll und persönlich bin auch, keine große Überraschung, in Immobilien interessiert und auch sehr gerne in Kunst, ehrlich gesagt. Das ist aber ziemlich neu, also vielleicht in den letzten 2 Jahren, würde ich mal behaupten.

Ach, das ist ja super spannend. Weißt du, dass ich Kunst und Immobilien verbinde, weil ich auch kunstinteressiert bin?

Wie meinst du mit verbinden?

Ich habe ein Kreativhaus in Berlin-Moabit und dieses Haus war früher ein normales Haus, aber seit einigen Jahren mache ich ein Konzept daraus mit meinem guten Freund Boris Kustadinow. Er ist Kurator und wir haben eine Künstlerresidenz gestartet, ein kleines Projektraum, ein kreatives Café. Und wenn wir vermieten, vermieten wir nur an Kreative und Künstler.

Ach, das ist ja fantastisch, hört sich sehr gut an.

Ja, und wir haben jeden Monat eine Ausstellung und heute Abend bin ich sogar bei einer. Dann kannst du uns ja auch besuchen irgendwann.

Ja, sehr gerne. Ich wollte jetzt nicht mich irgendwie so selbst einladen, aber ja, sehr gerne.

Kein Problem, alle sind willkommen. Aber ich hatte natürlich, das war eins meiner großen Investments, ein Mehrfamilienhaus, und ich war wirklich sehr, sehr nervös, als ich dieses Haus gekauft habe. Tatsächlich, das war ein Objekt, bei dem ich wirklich auch rechtliche Beratung in Anspruch genommen habe, weil das mein erstes Mehrfamilienhaus war. Aber davor habe ich einzelne Wohnungen gekauft und da habe ich eigentlich mich nur auf die Notarin verlassen, mit der ich das gemacht habe. Und dazu auch würde mich auch deine Meinung interessieren. Wie würdest du es denn machen, wenn du Anfängerin wärst? Würdest du bei der ersten Wohnung Anwältin nehmen oder würde dir die Notarin ausreichen?

Ja, das finde ich eigentlich eine sehr wichtige Frage. Ich würde auf jeden Fall empfehlen, eine Anwältin zu nehmen. Nicht nur eine Anwältin, sondern auch einen Architekten oder einen anderen Sachverständigen und das Grundstück und die Immobilie insgesamt ordentlich vorher prüfen. Also ich finde, das ist ein sehr wichtiger Aspekt, Für mich, ich weiß, dass viele Anfängerinnen dann denken werden, da fehlt mir vielleicht das Geld dafür, oder es ist, es wird mir dann viel zu teuer. Aber das ist für mich eigentlich Teil von Investment, das gehört zum Investment. Und wenn man jetzt irgendwie so denkt und sagt, no risk, no fun, ehrlich gesagt halte ich nicht viel davon, weil wichtig ist es ja, vor allem in einer Investition erstmal alle Risiken zu erkennen, diese richtig für sich zu kalkulieren, und dann kann sollte das Investment Spaß machen. Aber nicht investieren und dann später vor vollendeten Tatsachen sitzen oder halt erst dann Rechtsanwälte einschalten, wo es womöglich auch schon zu spät ist und man nichts mehr machen kann. Also ich empfehle da, es gibt ja diesen Begriff Due Diligence, ich empfehle, das ist so eine Sorgfaltsprüfung, und das empfehle ich eigentlich jedem Anfänger, nicht nur Anfänger und Anfängerinnen, sondern auch alle, die investieren. Das heißt, man macht eine sogenannte juristische Due Diligence und technische Due Diligence. Im juristischen Bereich prüft man halt dann alle juristischen, also die rechtlichen Risiken, und im technischen Bereich untersucht man halt dann die Substanz des Gebäudes oder das prüft einmal die anderen so öffentlich-rechtlichen Genehmigungen. Vielleicht fangen wir einmal damit an, was, was jetzt am meisten so wichtig ist. Also ich würde als Erstes empfehlen, wenn man sich für ein Grundstück interessiert und da schon auch Kontakt mit dem Verkäufer aufgenommen hat, einen Blick ins Grundbuch zu werfen. Also normalerweise ist es ja so, man kontaktiert den Notar und der Notar schickt dann einem den Kaufvertragsentwurf und damit auch noch mal eine Kopie, eine aktuelle Kopie des Grundbuchauszuges. Und man kann ja eigentlich schon sehr viel über das Kaufobjekt im Grundbuch erfahren. Man kann dort die Beschreibung des Kaufobjektes sehen im Bestandsverzeichnis. Man sieht in der ersten Abteilung des Grundbuches, wer der Eigentümer ist. Das ist auch dann wichtig zu identifizieren, dass der Verkäufer und Eigentümer identisch sind. Und dann gibt's dann die sogenannten Belastungen in Abteilung 2 und Abteilung 3 des Grundbuches. In Abteilung 2 findet man die Dienstbarkeiten, sowas wie Leitungsrechte, Wegerechte. Die können halt dann eben auch wichtig sein, wenn es jetzt beispielsweise nicht eine Wohnung ist, sondern ein Einfamilienhaus. Es ist wichtig zu wissen, ob da jetzt ein bestimmter Teil des Grundstückes bebaubar ist, oder ist es reserviert für Wegerechte oder Leitungsrechte. Und dann kann man ja das nicht für die Zwecke nutzen, für die man dann meint zu kaufen. Was gibt's noch? Ja, in manchen Bundesländern stehen auch die Baulasten in Abteilung 2, Und in Abteilung 3 findet man dann halt die Grundschulden. Also das empfehle ich immer als Erstes zu tun.

Da kann aber auch die Notarin auch helfen, oder? Also wir haben beim Happy Immo, haben wir einen Kurs entwickelt, wo wir in 11 Schritten erklären, wie man eine Immobilie kauft. Und da haben wir wirklich eine sehr, sehr lange Folge zu dem Thema Dokumente, wie man die Dokumente liest und genau das, was du erklärt hast. Wenn es irgendwie einfach ist, ist es nicht so schlimm. Aber wenn da irgendwie komplexe Sachverhalte drin sind, dann würde ich auch immer empfehlen, also die Notarin fragen oder einen Anwalt, weil manche Sachen, da steckt man einfach nicht im Detail. Wir hatten einen Fall, wo eine Teilnehmerin von uns eine Wohnung in Augsburg kaufen wollte, und im Rahmen der Prüfung hat der Notar festgestellt, dass das Eigentum gar nicht so richtig klar ist aufgrund von einer Erbschaft. Und dann hätte sie eigentlich gar nicht kaufen können. Ja, das war echt verrückt.

Ja, es gibt auch noch die Fälle, das habe ich auch tatsächlich selbst erlebt, dass der Verkäufer noch gar nicht der Eigentümer war. Das heißt, er hatte gekauft, es gab eine Eigentumsvormerkung zu seinen Gunsten bereits eingetragen im Grundbuch, aber er war noch gar nicht der Verkäufer, also der Eigentümer, ist aber als Verkäufer schon aufgetreten. Das sind halt so Aspekte, die man auch dann im Kaufvertrag zu berücksichtigen hat, und Du hast recht, darauf weist mit Sicherheit ein Notar hin, aber es ist halt dann eben wirklich wichtig, auch rechtlichen Beistand dazu haben, weil die Notare haben ja, das weißt du ja auch, eine neutrale Position, und sie dürfen ja nicht eine Partei bevorzugen oder halt rechtlich beraten. Sie geben immer rechtliche Hinweise ab. Die rechtlichen Lösungen müssen dann die Parteien miteinander herausarbeiten.

Ja, das stimmt.

Genauso ist es. Da hilft es natürlich, wenn man anwaltlich vertreten ist.

Aber jetzt würde mich interessieren, in diesem einen Fall, was du gerade erwähnt hast, weil jemand hat diese Frage gerade heute, glaube ich, in unserem Chat gestellt, in der Gruppe. Und darf er das? Darf dieser Käufer, der noch nicht eingetragen ist als Eigentümer, darf er dann direkt weiterverkaufen?

Naja, nur wenn man halt dann natürlich den noch eingetragenen Eigentümer auch dann mit einbezieht. Zusagen. Also er müsste dann die Vollmacht haben oder man macht halt dann mit den, mit den aufschiebenden Bedingungen, also dass der Kaufpreis dann erst einfließt, wenn er als Eigentümer eingetragen wird und so weiter und so fort. Also es gibt so Mechanismen, wie man sich schützen kann im Kaufvertrag.

Okay, in unserem Fall war sehr interessant, weil eine, eine Frau aus dem Bootcamp wollte eine Wohnung kaufen und die war irgendwie für 69.000, stand sie glaube ich zum Verkauf. Dann hat aber jemand die Wohnung günstiger gekauft und dann stand die Wohnung wieder mit 20.000 mehr später im, im Auskauf oder so.

Ja, ja, ja. Oft verkalkulieren sich die auch, auch die Leute, oder halt eben wirklich als Red Flag das Ganze zu sehen. Es kann ja natürlich auch nicht nur diesen finanziellen Hintergrund haben, dass jemand gedacht hat, ich kann es mir leisten, hat gekauft und dann festgestellt, kann den Kaufpreis doch nicht erbringen, weil die Finanzierung irgendwie doch geplatzt ist. Kann natürlich auch sein, dass er etwas entdeckt hat und deswegen auch nicht mehr weitermachen möchte und das so schnell wie möglich weiterverkaufen möchte. Da kommen wir wieder zurück zur Due Diligence, wie man sich dann halt eben auch vorher schützen kann, damit es einem nicht passiert. Sehr wichtig, wenn man Wohnung kauft, ist, empfehle ich dringend, die Teilungserklärung zu lesen. In der Teilungserklärung sind ja auch alle Rechten und Pflichten bezüglich, also bei den bei den Eigentümern untereinander und bezogen auf das Grundstück ist ja dort alles geregelt. Und nicht nur die Teilungserklärung, sondern auch die Ergänzungen zu Teilungserklärungen. Das ist halt super wichtig, einmal für sich zu prüfen und zu lesen und zu verstehen, weil wenn man Eigentümer wird, ist man auch an diese Regeln gebunden. Wichtig ist es noch zusätzlich dazu, dass man auch in die Beschlüsse von WEG schaut, also in Beschlussprotokolle reinschaut, Was bisher die WG beschlossen hat, kann auch sehr, sehr wichtig sein. Oder halt bei der Hausverwaltung auch aktiv fragen, ob gerade irgendwelche Beschlüsse anstehen und die halt im Entwurf zu bekommen und für sich dann noch mal zu prüfen.

Oh, das ist auch sehr guter Punkt mit den WG-Protokollen. Das sagen wir auch immer, weil ich finde, da findet man die ganzen Geheimnisse heraus. Also verstehen sich die Leute nicht? Stimmen die eigentlich irgendwelchen technischen Maßnahmen maßnahmen zu, wenn sie wirklich notwendig sind oder nicht und so weiter. Aber dass man auch in Entwurfsform irgendwelche Beschlüsse noch einfordern kann, das finde ich auch eine sehr, sehr gute Idee.

Das hatte eine, eine Käuferin neulich nicht gemacht, und dann ist sie inzwischen auch Eigentümerin und stellte fest, dass eigentlich kurz bevor sie gekauft hat, ein Beschluss gefasst wurde von, von der WEG, dass alle Rohrleitungen im Haus ausgetauscht werden sollen, weil diese kontaminiert waren und man das Wasser nicht mehr nutzen konnte. Und das war halt dann, das ist Gemeinschaftseigentum, und das bedeutet, dass alle Eigentümer diese Kosten untereinander gemessen nach deren Miteigentumsanteilen teilen. Und das sind halt dann auch so Kosten, die auf einen als Eigentümer dann zukommen. Das muss man halt dann bei der Investition auch mit berücksichtigen, dass eventuell das Dach erneuert wird oder die Fassade erneuert gestrichen werden muss. Das sind Kosten, die man halt dann eben auch später decken können soll.

Kann man da irgendwie was im Kaufvertrag auch regeln? Also kann man irgendeinen Passus aufnehmen, inwiefern das so was ansteht? Genau, dass dem einen nichts bekannt ist. Also dann wären die ja, hätten die ein Problem, wenn jetzt im Vertrag, wenn der Verkäufer sagt, mir ist nichts, nicht bekannt, dass wir irgendwelche neue Beschlüsse, außer das, was in den WG-Protokollen steht, beschlossen werden, dann ist man ja schon irgendwie geschützt da, oder, im Kaufvertrag.

Ja, aber dennoch ist es auch die Pflicht vom Käufer, sich dafür zu sorgen, auch alle Unterlagen im Vorfeld zu bekommen. Natürlich kann man sich auch durch solche Garantieerklärungen absichern, aber das heißt natürlich auch später, wenn die Erklärung vom Verkäufer nicht stimmt, dann muss man halt dann im Nachhinein sich an den verwenden und dann hat man ja wieder so eine rechtliche Auseinandersetzung. Also um all das zu vermeiden, empfehle ich alles halt eben vorher zu prüfen, um später keine rechtliche Auseinandersetzung zu haben.

Immer wenn es zu rechtlichen Auseinandersetzungen kommt, sind beide Seiten Verlierer, weil die Anwälte manchmal so teuer werden.

Absolut. Es ist teuer und wenn es vor Gericht landet, dauert noch ein paar Jahre. Dann macht so eine Investition natürlich auch keinen Spaß mehr. Und dann vielleicht als Anfängerin verliert man dann die Lust und, und den Glauben und möchte dann nicht mehr investieren. Also ja, ich finde, es ist schon total wichtig, alles von Anfang an zu prüfen und alles richtig zu machen und sich die Zeit nehmen, die richtigen Berater holen. Also ich empfehle da auch dieses, was ich vorhin gemeint habe, diese technische Due Diligence zu machen. Das heißt, einen Gutachter, einen Sachverständigen mitnehmen, einmal die Wohnung zu begutachten. Dann, wenn jetzt der Käufer da auch irgendwelche Baumaßnahmen durchführen möchte, dann soll dieser Sachverständige natürlich auch diese potenziellen Maßnahmen prüfen, also die Machbarkeit quasi. Ist das denn, diese Maßnahme, eine genehmigungspflichtige Maßnahme? Ist diese Maßnahme dann genehmigungsfähig? All das kann natürlich im Vorfeld schnell geprüft werden. Wenn es jetzt ein Eigentumshaus ist oder halt dann ein anderes Objekt ist, empfehle ich da auch immer, in die Bauakte zu schauen und zu schauen, ob das alles halt dann tatsächlich auch legal gebaut wurde. Weil man möchte ja auch nicht ein Haus kaufen und später feststellen, dass, sage ich mal, dass das Dachgeschoss gar nicht genehmigt war.

Oh ja, wir haben nämlich gerade im Bootcamp auch eine Frau, die eine Wohnung im Dachgeschoss kaufen will, und es gibt ein Sondernutzungsrecht für einen Raum, das angeblich ausgebaut werden kann, aber wurde nicht ausgebaut im Rahmen des Ausbaus dieser Dachgeschosswohnung, die sie kaufen will. Und aber der Verkäufer verkauft ihr die Hoffnung, ne, dass, dass sie da was daraus machen kann. Aber es ist ja oft so, ne, im Dachgeschoss mit den, braucht man ja die zwei Rettungswege, und manchmal ist es gar nicht so möglich, die zu bauen oder und so weiter und so fort.

Genau, also da gibt es ja auch in Bauordnung Berlin die Regelung, wenn man im Dachgeschoss Wohnungen kauft, muss man auch Aufzüge errichten. Und in dem Fall, da müsste halt die Investorin auch einmal in die Teilungserklärung reinschauen und tatsächlich für mich, für sich dann halt eben auch so feststellen, ob sie das Baurecht hat. Denn Dachgeschoss ist ja Gemeinschaftseigentum, um das umzubauen, müsste sie die Zustimmung von anderen Eigentümern auch haben. Und all das müsste im Vorfeld schon in der Teilungserklärung festgehalten worden sein oder halt eben durch Vollmachten, die in den Kaufverträgen von den anderen Eigentümern eingearbeitet wurden durch den teilenden Eigentümer. Also das sind halt dann schon so ein bisschen komplexe Themen, wie du siehst. Da finde ich ehrlich gesagt ganz gefährlich, wenn man ohne rechtlichen Beistand kauft.

Ja, bei sowas Ehrlich gesagt, wir empfehlen auch unseren Bootcamp-Teilnehmerinnen und -Frauen, die ihre erste Wohnung kaufen, sich nicht mit so schwierigen Fällen zu beschäftigen. Aktuell ist es ja sowieso einfacher zu kaufen als zu verkaufen. Also man findet auch einfache Wohnungen, wo alles auch in Ordnung ist. Und da sollte man als Erstes kaufen, wenn man anfängt, und dann dadurch Erfahrung sammeln und dann das nächste kaufen. Aber Bauteam oder auch sogar Neubau, wenn man von Bauträgern kauft, da bin ich auch immer sehr, sehr kritisch, vor allem in der Krise, weil einige sind jetzt auch wirklich pleite gegangen. Und ja, da hat man ja nicht so viel, nicht so viel Sicherheit. Aber ich wollte dich fragen, weil du ja über die technische Due Diligence gesprochen hast, die technische Prüfung. Ja, wie wird das gewöhnlich im Kaufvertrag abgebildet? Weil mein Eindruck ist, Also die letzten Wohnungen, die wir so gekauft haben, waren immer wie gesehen. Ja, und das heißt null Garantien für nichts. Was passiert, wenn doch irgendwas ist, wenn es versteckte Mängel gibt? Was empfiehlst du da?

Genau, also so gesehen, also so, es wird ganz oft so geregelt, dass gekauft wird wie gesehen. Und das ist auch gar nicht ungewöhnlich. In den Kaufverträgen zwischen zwei Verbrauchern. Das heißt, wenn beide so Privatpersonen sind und kein Unternehmer und beruflich nicht, üben kein Gewerbe aus. Und wie kann man sich da schützen? Schwierig. Wenn es versteckte Mängel sind, müsste man halt nachweisen können, dass der Verkäufer Kenntnis über diese Mängel hatte und diese dann absichtlich versteckt hat und nicht mitgeteilt hat. Und das ist halt in der Praxis tatsächlich sehr schwierig. Wenn man vorher die Due Diligence macht und diese technische Prüfung macht und der Gutachter da war und, ich sag mal einfach so, erkannt hat, dass da eventuell ein Schimmel sein könnte in der Wohnung, was neulich renoviert war oder so, dann könnte man ja mit dieser Frage zum Verkäufer gehen und der Verkäufer müsste halt dann ehrlich offenlegen, ob da tatsächlich Schimmel gibt nach seinem Kenntnisstand oder nicht. Oft helfen halt dann diese Garantieerklärungen, aber wie gesagt, wenn jetzt später der Fall der Fälle eintritt, dann hat man wieder so eine rechtliche Auseinandersetzung mit dem Verkäufer und hat dann Beweisprobleme zu beweisen, dass er das gewusst hat und verheimlicht hat etc. Wenn es jetzt, wenn möglich ist, also normalerweise um solche Sachen auch zu prüfen, jetzt was die Baugenehmigung oder das Bau- und Planungsrecht angeht, kann man ja halt, wie ich schon gesagt habe, noch mal in die Bauakte schauen und dafür braucht man aber auch noch die Vollmacht vom Verkäufer. Man braucht ja ein berechtigtes Interesse, dann soll man halt im Vorfeld sich so eine Vollmacht vom Verkäufer erteilen, und dann kann man damit halt dann auch bei allen Behörden Anfragen stellen. Man könnte, müsste für sich prüfen, steht das Gebäude unter Denkmalschutz, gibt's da irgendwelche Altlasten, ist das im Milieuschutz. Milieuschutz ist ein super, super wichtiges Thema in Berlin. Viele meinen dann auch, ich habe jetzt günstige Wohnung gefunden, ich kaufe es, sehen es aber nicht oder prüfen für sich nicht, dass es sich in einem Milieuschutz befindet, oder verstehen halt dann die Bedeutung davon nicht, und dann wollen sie in in dieser Wohnung viele Baumaßnahmen vornehmen. Selbst wenn diese Baumaßnahmen nicht genehmigungspflichtig sind, müssen diese von der Milieuschutzbehörde trotzdem genehmigt werden. Und da können halt dann Kleinigkeiten echt ein Problem werden. Also zum Beispiel, wenn man zwei Räume miteinander verbinden möchte, wenn man eine, eine Wand abreißen möchte oder wenn man ein etwas moderneres Bad bauen möchte. Das alles kann wirklich zum Problem werden im Milieuschutz.

Oh ja, ich kenne mich da aus. Es gibt super viele Milieuschutzgebiete in Berlin inzwischen und im Freundeskreis hatten wir auch ein Thema. Und aber was ganz, ganz, ganz wichtig ist, dass man sofort reagiert. Wenn man vom Bezirksamt dann was hört, sollte man auf jeden Fall hingehen, mit den Leuten sprechen und sich mit denen einigen, falls man angefangen hat, irgendwas zu machen, weil man es irgendwie nicht wusste oder so. Die haben schon auch Verständnis. Man findet auch eine Lösung. Aber ich denke, da muss man wirklich sehr schnell handeln, wenn man so was macht und am Anfang leider keine Ahnung hatte, dass es wirklich das— weil manchmal denkt man sich, oh, es ist ja meine Wohnung, ich kann schon diese Wand versetzen. Und dann stellt sich heraus: Nein, du kannst nicht.

Ja, es ist tatsächlich so. Ich hatte den Fall, Einmal eine junge Familie hatte eine große Dachgeschosswohnung gekauft und dann stellte sich heraus, das haben sie beim Kaufen nicht verstanden, eigentlich rechtlich. Es sind eigentlich zwei Wohnungen, die sind im Grundbuch auch als zwei Wohnungen eingetragen. Sie haben das aber als eine Wohnung gebaut und das befindet sich in einem Milieuschutzgebiet Was jetzt heißt eigentlich, sie müssten diese Wand wieder herstellen, weil sie die zwei Wohnungen miteinander nicht verbinden dürfen. Was dann zur Folge hätte, dass ihre kleine Tochter in einer anderen Wohnung schläft nachts, und wenn sie nachts zu ihren Eltern möchte, muss sie dann durch Flur, durch Hausflur dann laufen, um zu Eltern in die andere Wohnung zu gelangen. Oh nein! Und da haben wir auch auch mit Behörde gesprochen und haben nach Lösungen gesucht.

Also ja, ich denke, die sind, die meisten sind lösungsorientiert. Ich meine, wenn das jetzt professionelle Investoren sind, ne, dann glaube ich, sind die schon viel strenger. Aber so bei einzelnen Familien oder so, die verstehen ja, dass man jetzt auch nicht alle, alle Gesetze in Deutschland, es gibt so viele Gesetze in Deutschland, und dazu komme ich jetzt bei dir. Also ich hatte, es gibt ja immer verschiedene Sachen, die hier in Berlin rumkreisen. Das eine ist die Vergesellschaftung von Wohnraum, und das andere ist das Thema möbliertes Wohnen. Und kannst du zu beiden was sagen, wie du, wie du das siehst perspektivisch?

Also eher zum zweiten, weil ich da auch selbst Erfahrungen habe als Anwältin. Das ist halt dann wirklich, möblierte Wohnungen sind ganz großes Thema in Berlin. Wir haben hier das sogenannte Zweckentfremdungsverbot. Das heißt, dass die Wohnräume nicht gewerblich genutzt werden dürfen und nicht auch mehr als 3 Monate leer stehen dürfen. Das heißt, wenn jemand eine Wohnung kauft und meint, ach, ich habe da Zeit, kann ja noch in Ruhe renovieren, oder ich habe gerade das Geld nicht, um das sofort zu renovieren, man darf die Wohnung nicht länger als 3 Monate liegen lassen und unvermietet liegen lassen. Also es müsste entweder vom Käufer selbst bewohnt werden oder halt eben vermietet werden. Das ist nämlich eine Ordnungswidrigkeit und kann halt dann bis zu 500.000 Euro Geldbuße führen. Und das Gleiche gilt auch für die Wohnungen, wo man dann meint, ach, das kaufe ich als Investition, ich mache es hübsch, ich stelle schöne Möbel rein, und dann kann ich das als Airbnb-Apartment anbieten. Das funktioniert auch nicht ohne Genehmigung, das müsste man sich genehmigen lassen. Das ist ein sehr, sehr schwieriges Prozess und auch nicht immer erfolgreich. Und einen Wohnraum darf man halt dann nicht zu anderen Zwecken als Wohnen nutzen. Da empfehle ich auch tatsächlich, bevor man mit solchen Absichten kauft, unbedingt vorher halt die rechtliche Lage prüfen. Und das kann man prüfen, indem man noch mal in die Teilungserklärung schaut und schaut, als was diese Einheit eigentlich deklariert ist. Ist es ein Wohnraum? Ist es ein Teileigentum, also ein Gewerberaum? Dann schaut man in die Baugenehmigung. Ist es zu Wohnzwecken oder zu Gewerbezwecken zugelassen? Und da muss man ja auch, so wie du gesagt hast, Maja, immer mit Behörden sprechen, im Vorfeld schon Kontakt suchen und Gespräche führen. Und sie sind tatsächlich auch immer sehr nett und geben auch da guten Rat. Dann weiß man auch schon vorher, womit man es hier zu tun hat.

Ja, zu dem Thema, was mich auch interessieren würde, weil ich hatte neulich eine ganz coole Frau, die Airbnb macht, und mit ihr hatten wir darüber gesprochen, ob man denn eine Büroimmobilie, also quasi eine, eine Gewerbefläche kaufen könnte und die dann zu Airbnb umnutzen. Ist das möglich?

Also es ist eine Gewerbefläche und sie möchte das als Airbnb nutzen. Genau, genau, da müsste sie auch tatsächlich noch mal in die Teilungserklärung gucken und auch in, in die Baugenehmigung schauen. In den Teilungserklärungen, wie gesagt, da sind auch alle Rechten, Pflichten aller Eigentümer festgehalten. Kann sein, dass es eine Gewerbefläche ist, aber da steht, dass ausschließlich kurzfristige Vermietungen nicht erlaubt sind. Kann so eine Regelung drinstehen, weil die Eigentümer sagen, ich möchte hier nicht jeden Tag fremde Leute reinkommen und auskommen sehen. Oder viele kommen ja nach Berlin, um hier Spaß zu haben, ihren Urlaub zu verbringen, und dann sind sie abends vielleicht auch laut, wenn sie nach Hause kommen. Und wenn es ein Wohnkomplex ist oder Wohngebäude ist, kann es ja halt dann natürlich für die Bewohner da auf Dauer anstrengend sein. Deswegen ist es auch wirklich sehr wichtig, einmal all diese Punkte zu prüfen, bevor man so eine Investition macht.

Und wenn es, wenn das nicht in der Teilungserklärung stehen würde, könnte man, müsste man Trotzdem eine Nutzungsänderung machen, wenn man das als Airbnb zu Vermietungszwecken, genau zu Gewerbezwecken und zu Vermietungszwecken zugelassen sein.

Auf jeden Fall.

Okay, okay. Ja, sehr spannend. Und das mit dem möblierten Wohnen. Ich meine, auf Bundesebene will man ja auch irgendwie was machen. Ist noch nicht passiert. Aber das Problem mit dem möblierten Wohnen ist ja nicht nur in Berlin, sondern auch in allen Großstädten Deutschlands aus meiner Sicht. Glaubst du, da kommt noch was auf uns zu?

Ja, ich hoffe, dass das irgendwie auch geregelt wird. Ich finde, das ist eigentlich ein schönes Konzept. Ich verstehe aber auch, dass wir hier Wohnraummangel haben, und auch irgendwie muss ja auch gewährleistet werden, dass man genug Wohnraum hat. Ist schwieriges Thema, wirklich sehr schwer.

Ja, ja, wir sagen immer bauen, bauen, das ist das das, was am Ende wirklich den Wohnungsmarkt entspannen wird und nicht zum Beispiel Vergesellschaftung und solche Themen. Aber ja, Immobiliensicht kennt man ja. Die Eigentümer wollen ja, ja, wollen natürlich auch eine gewisse Rendite haben, wenn sie Immobilien vermieten. Und natürlich aber ist es ganz wichtig, dass wir auch weiterhin sozial verträglich das Ganze machen. Ja, sehr schön, Susanne. Jetzt kommen wir langsam zum Ende und ich würde mich freuen, wenn du uns deine Top 3 Tipps mitteilst für Anfängerinnen, wenn sie eine Wohnung kaufen wollen.

Also, Top 3 Tipps: Mutig sein, verhandeln und wie ich schon genug, glaube ich, auch in dieser Folge gesagt habe, die Risiken prüfen, für sich richtig einschätzen und sich ordentlich beraten lassen.

Ja, super, lieben, lieben Dank. Ich freue mich, dass du auch das Thema Verhandeln gesagt hast, weil wir sehen oft, dass Frauen sich irgendwie nicht wohlfühlen zu verhandeln. Aber Verhandeln macht richtig Spaß. Das machst du ja Tag in Tag aus, oder? In deiner Arbeit.

Das macht tatsächlich Spaß, kann ich, kann ich bestätigen. Es kann sehr anstrengend stecken sein, und das erfordert natürlich auch gewissen Mut und Erfahrung. Natürlich, ja, ja, mit Erfahrung wird's besser.

Ja, das, das ist genau in unserem Bootcamp, das kriegen wir wirklich live mit, wie die Frauen verhandeln, Erfolge erzielen, oder halt verhandeln und am Ende die Immobilie nicht kaufen, aber bei dem nächsten Kauf fühlen die sich so viel wohler, den Preis nach unten zu drücken. Und wir sind so stolz darauf, wenn sie wirklich gut verhandeln und Gute Deals machen. In diesem Sinne, lieben, lieben Dank, dass du bei uns warst, und ich freue mich auf unseren Lunch.

Vielen Dank, Maja, ich freue mich auch. Danke, dass du mich eingeladen hast.

Gerne. Ciao, ciao!