Let's talk Mietrecht & Eigenbedarfskündigung mit Susann Bolyi-Steglich!

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Hallo Maja. Ich freue mich sehr, hier heute bei dem Podcast dabei zu sein.

Ja, ich auch. Susann ist Fachanwältin für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht und deswegen bin ich so gespannt, was sie uns heute alles erzählt. Wir haben aus unserer Community viele Fragen eingesammelt. Und ich hoffe, die werden für alle hier hilfreich sein. Aber als Erstes wollte ich dich fragen, Susanne, wer bist du? Kannst du dich kurz vorstellen? Was machst du und wie war ungefähr dein Werdegang?

Ja, hallo Maja, gern kann ich dir dazu ein bisschen was erzählen. Ich bin jetzt 49 Jahre alt, ich wohne in Berlin, ich habe 3 Kinder, bin verheiratet und ja, nachdem ich Jura studiert habe, habe ich habe ich mich ziemlich schnell doch in einer Kanzlei beworben, die sich spezialisiert hatte auf Mietrecht. Wobei das jetzt, glaube ich, eher Zufall war, dass diese Kanzlei nun im Mietrecht tätig war. Aber ich habe dann doch ziemlich schnell gemerkt, ja, das passt. Ja, da gibt es einen großen Bedarf in Berlin, was das Mietrecht betrifft. Also es sind ja immerhin, glaube ich, so über 80% der Wohnungen in Berlin allein Mietwohnungen, so dass das ein Rechtsgebiet ist, in dem man auf jeden Fall viel bewirken kann.

Auf jeden Fall, und zwar auf beiden Seiten. Für mich das Wichtigste ist, dass sich die zwei Seiten auch immer mal gut verstehen. Vermieter und Mieter, das ist immer so ein Thema in Berlin. Aber ich denke, das Thema ist ja deutschlandweit und vor allem auch in Großstädten, wo die Wohnungssituation sehr angespannt ist, oder?

Ja, da hast du völlig recht. Also gerade in Berlin ist der Mietmarkt ja wirklich eine Achterbahnfahrt. Also da gibt es die Regierung, die Gesetze erlässt, die den Mieterschutz stärken sollen. Da gibt es auf der anderen Seite die Vermieter, die natürlich die höchstmögliche Rendite erzielen möchten. Aber ja, also die Fronten sind da manchmal so ein bisschen verhärtet. Das ist richtig.

Ja, ja, aber dann ist es vielleicht manchmal auch deine Aufgabe, dass man die Fronten auch ein bisschen glättet oder so und dass die Menschen auch zueinander finden. Aber erzähl, was ist genau? Was betrifft dieses Thema Mietrecht?

Also das Thema Mietrecht, ja, das ist jetzt eine sehr allgemeine Frage. Aber grundsätzlich geht es darum, dass ja die, die Mieter in einer Mietwohnung wohnen möchten, die natürlich ihren Bedürfnissen entspricht. Die ihren finanziellen Möglichkeiten entspricht. Ja, und da ist es natürlich auch am Vermieter, diesen Rahmen zu schaffen, dass der Mieter sich wohlfühlt, dass der Mieter zufrieden ist, sage ich mal so ganz allgemein.

Ich freue mich auch immer, wenn meine Mieter zufrieden sind. Vertrittst du gewöhnlich die Mieterseite oder die Vermieterseite?

Tatsächlich ist es bei mir so eine ganz gute Mischung. Also ich vertrete den einzelnen Mieter, er kann kommen mit seiner Betriebskostenabrechnung, die überprüfen zu lassen, oder es ist ein Wasserschaden vorhanden. Ja, also das ist so mein tägliches Geschäft. Demgegenüber habe ich aber auch in meinem Mandantenstamm Vermieter, und da reicht es tatsächlich manchmal vom Einzeleigentümer einer einzelnen Wohnung bis hin zu größeren Gesellschaften mit größeren Immobilienbeständen hier in Berlin.

Aha, also super interessant. Aber bevor wir eintauchen in das Thema Mietrecht, weil da haben wir sehr detaillierte Fragen zu, wollte ich dich kurz zu deiner, zu deinem Investmentverhalten was fragen. In was investierst du privat? Was interessiert dich so als, als Anlageklassen?

Ja, also ganz konkret bin ich Eigentümer mit meinem Mann zusammen von unserem Einfamilienhaus, was wir gebaut haben. Und ja, also das ist sozusagen unsere eigene Immobilie, die wir auch selbst bewohnen.

Und sehr gut, du bist schon Team Immobilien, ja, das ist schon mal gut.

Genau, ja, also das war auch ein sehr spannendes Projekt, weil wir tatsächlich seinerzeit das Grundstück nur gekauft hatten. Und dann in eine ziemlich turbulente Hausbauphase eingestiegen sind. Also das ist jetzt so dann erst mal das, was, was, was uns selbst gehört an Immobilien. Ansonsten, ja, was, was haben wir denn da noch so? Also in ETFs haben wir auch investiert. Das ist jetzt so, so ein bisschen auch die Langzeitvorsorge fürs Alter, sage ich mal. Ja, und ansonsten lassen wir uns überraschen, was noch so auf uns zukommen.

Cool. Und wie stehst du zu Krypto und NFTs?

Ja, also ich bin da ein bisschen solider aufgestellt, ja. Also die Sachen, von denen ich weiß, dass sie funktionieren, da fühle ich mich zu Hause. Aber alles andere, was so ein bisschen spekulativ ist, und ja, das ist ist nicht so mein Ding.

Und würdest du auch überlegen, eine Immobilie als Kapitalanlage zu kaufen, jetzt wo die Preise auch so ein bisschen fallen?

Also in der Tat überlege ich das aktuell. Mir fehlt jetzt gerade so ein bisschen die Zeit, mich darum zu kümmern, aber grundsätzlich halte ich das für eine super, super Sache, als Altersvorsorge dafür zu investieren. Und muss ich auch ganz ehrlich sagen, gefällt mir sehr gut, was ihr da für Arbeit leistet.

Ja, das freut mich total. Und würdest du dich trauen, auch selbst zu bauen und das dann zu vermieten?

Ja, das haben wir einmal gemacht, da haben wir für uns gebaut. Also das, das ist schon ein großes Projekt, so ein Hausbau. Und ein Haus zu bauen, um es dann zu vermieten, ja, also da würde ich glaube ich eher auf Bestandsimmobilien zurückgreifen, wenn es darum geht, eine Altersvorsorge zu schaffen und Vermietungsinteressen zu verfolgen. Ja, also Vermieter bauen, ja, also da, das überlasse ich eher so den, den großen Wohnungsbaugesellschaften.

Ja, das verstehe ich ehrlich. Ich wollte unbedingt diese Erfahrung machen und ich habe über 2 Jahre mein Dachhaus gebaut von einem Mehrfamilienhaus. Und danach brauchte ich erstmal 2 Jahre nichts. Ich wollte keine Wohnungen sanieren, ich wollte nichts ausbauen und so weiter. Aber ehrlich gesagt, jetzt langsam denke ich mir, also ich könnte jetzt noch mal wieder was ausbauen oder halt neu bauen. Also irgendwie, es hat mir schon gefallen. Ich hatte Spaß mit dem. Ich hatte einen sehr, sehr guten Bauunternehmer, mit dem ich mich sehr gut verstehe, und wir haben wirklich sehr erfolgreich gemeinsam gearbeitet. Natürlich gibt es beim Bau richtig viele Herausforderungen. Was waren bei euch die größten Herausforderungen beim Bau?

Ja, also die größten Herausforderungen tatsächlich haben die sich während des Baus so ein bisschen gezeigt, also dass hier und da mal irgendwie was nicht an der richtigen Stelle war oder dass ja dann auf einmal die Handwerker anfingen, da irgendwo einen Schacht zu bauen, wo er gar nicht hin sollte, und wir dann so ins Diskutieren gegangen sind und Was mir in dieser Zeit besonders schwerfiel, war, der Fachmann sagt dann, naja, das muss doch genauso gebaut werden und dieses Rohr muss dahin, so ungefähr, ne. Und ich mangels technischem Know-how dem dann nicht so viel entgegensetzen konnte. Aber ich sag mal so, mit doch einvernehmlichen Gesprächen haben wir dann alles hinbekommen, dass es am Ende so geworden ist, wie wir uns das auch vorgestellt haben.

Sehr gut, sehr gut. Du bist ja da drin auch geübt, dass man auch am Ende einen Weg Weg findet, wo beide Parteien auch eine Einigung finden. Das ist ja auch Teil deines Berufs teilweise. Natürlich, wo sich die Fronten verhärten, ist es manchmal schwierig, aber grundsätzlich bist du ja geübt. Und deswegen gehen wir jetzt zu dem Thema Mietrecht. Ich weiß ja, dass du— es gibt ja in Berlin immer dieses Thema mit dieser Eigenbedarfskündigung, und wir haben viele Fragen dazu bekommen. Was ist eine Eigenbedarfskündigung? Warum geht sie manchmal nicht? Was sind so die Gründe? Worauf muss ich achten, wenn ich eine Immobilie kaufen will und selbst einziehen, da einziehen möchte? Also ich bin gespannt auf deine Antworten.

Also ich versuche mal so ein bisschen das abzudecken, wo ich denke, dass die, die Hörerinnen interessieren wird. Es ist so, wenn ein Mieter in eine Mietwohnung einzieht, dann hat er in der Regel einen unbefristeten Mietvertrag abgeschlossen. Und in einem solchen Falle ist es für den Vermieter nur unter ganz bestimmten Bedingungen möglich, das Mietverhältnis von sich aus zu kündigen. Und ein Grund ist dann zum Beispiel der Eigenbedarf. Ja, und der Vermieter kann, wenn er selbst ein berechtigtes Interesse hat, die Wohnung zu bewohnen, oder ein naher Angehöriger für diese Person dann die Wohnung tatsächlich wegen Eigenbedarfs kündigen. Und dann muss der Mieter, wenn diese Eigenbedarfskündigung zu Recht erfolgt, auch ausziehen.

Und wie schnell passiert das? Weil irgendwie hatte ich was im, im, in Erinnerung mit 10 Jahren Fristen und so weiter.

Ja, also der, der Vermieter hat tatsächlich eine Kündigungsfrist, die sich verlängert, je länger das Mietverhältnis dauert. Ja, also wenn das Mietverhältnis länger als 5 Jahre dauert, dann verlängert sich die, die Kündigungsfrist zum Beispiel auf von ursprünglich 3 Monaten auf 6 Monate, und nach 8 Jahren sind dann sogar schon 9 Monate Kündigungsfrist. Ja, also ein Mietverhältnis, was länger als 8 Jahre schon Bestand hat, das kann der Vermieter nur kündigen mit einer Kündigungsfrist von 9 Monaten.

Aha. Und was ist das? Warum habe ich dann in Erinnerung diese 10 Jahre? Ist das was anderes oder?

Das hat jedenfalls erst mal nichts mit der Kündigungsfrist zu tun. Ich weiß nicht, vielleicht meinst du diesen Schutz?

Ich glaube, es gab diesen Schutz bestimmter Mieter.

Ja, ja, ja, ja. Aber das, das, das ist tatsächlich noch mal was anderes. Und das sind auch nicht 10 Jahre. Ich meine, das sind 5 Jahre, dass der Mieter, wenn er in eine Wohnung einzieht, und das war erst mal eine Immobilie, die insgesamt einem Vermieter gehörte und die dann in Eigentumswohnung umgewandelt wird. Ja, dann gibt es erst mal so einen Schutz für den Mieter. Dass dann, wenn die Eigentumswohnungen verkauft werden, der Erwerber dieser Eigentumswohnung die, diese Sperre hat und die Wohnung dann erstmal nicht wegen Eigenbedarf kündigen kann.

Ja, verstehe. Also das heißt, grundsätzlich bei Eigenbedarf hat man ja schon das Recht, einen Mieter zu kündigen. Ja, und was, was heißt dann Eigenbedarf? Also zum Beispiel jetzt bei mir ist es so, ich habe mich mit, wir haben uns getrennt, mein Ex-Freund und ich. Wir hatten eine gemeinsame Wohnung, die hatten wir gekauft, aber jetzt müssen wir sie vielleicht verkaufen und dann bräuchte ich eine neue Wohnung. Und kann ich jetzt bei jedem Mieter von meinen Häusern quasi mich melden und sagen, okay, ich brauche jetzt die Wohnung, weil ich muss ja irgendwo wohnen.

Ja. Das, was du beschrieben hast, jetzt als, als Szenario, dürfte erst mal so die, die, die Voraussetzung für eine Eigenbedarfskündigung grundsätzlich erfüllen. Ja, also das ist, ist ein ganz legitimer Grund. Ja, ein Paar trennt sich, der eine verbleibt in der Wohnung, der andere braucht neuen Wohnraum. Und wenn du dann selbst Eigentümerin von, von Wohnungen bist, kannst du das als Grund nehmen. Zu sagen, ich brauche jetzt Wohnraum, ich habe mich getrennt, ich möchte jetzt gerne in diese Wohnung einziehen. Und dann kannst du wegen Eigenbedarfs kündigen. Wenn du jetzt mehrere Wohnungen besitzt, dann kannst du dir im Grunde genommen aussuchen, welchen Mieter du kündigst. Es gibt keine Vorgaben, dass du eine sogenannte Sozialauswahl treffen musst bei einer Eigenbedarfskündigung.

Aha, spannend. Und könnte ich so eine Wohnung für meine Eltern oder Großeltern— ist es auch eine Art Eigenbedarf? Könnte ich das auch machen?

Ja, ja, ja. Also das sagt das Gesetz ganz eindeutig, dass der Vermieter für sich, für seine Familienangehörigen oder auch für Angehörige seines Haushalts eine Eigenbedarfskündigung aussprechen darf.

Und hast du schon mal erlebt, dass das doch nicht funktioniert? Und was sind gewöhnlich die Gründe, wenn so eine Eigenbedarfskündigung nicht funktioniert?

Also eine Eigenbedarfskündigung, die, die ist ja so zweistufig aufgebaut, beziehungsweise prüft das Gericht erst mal grundsätzlich, ob der Eigenbedarf begründet ist. Wenn er das ist, dann kommt die zweite Prüfung, ob der Mieter möglicherweise soziale Härtegründe einwenden kann gegen die Kündigung. Ja, die würden dann wiederum das Interesse des Vermieters an der Eigennutzung der Wohnung überwiegen. Und in dem Falle wäre dann zwar der Eigenbedarf als solcher begründet, aber die Interessen des Mieters auf sozialen Schutz wiegen dann höher und er darf dann doch in der Wohnung bleiben am Ende.

Ja, und was sind soziale Härtefälle? Was, was betrifft das? Gibt es irgendwo eine Beschreibung davon, damit man schon vorab eigentlich solche Wohnungen, wenn man eine Wohnung für sich selbst kaufen will, sollte man dann so eine Wohnung auf gar keinen Fall kaufen, weil man weiß nicht, ob man den Mieter, ob man den Mieter kündigen kann.

Ja, also das Gesetz gibt da schon Rahmenbedingungen vor, was soziale Härtegründe sind. Und dazu gibt es auch ganz, ganz viel Rechtsprechung. Also das ist sage ich mal so, doch ziemlich gut geklärt, was soziale Härtegründe sind. Ja, ich meine, es kommt natürlich dann immer auf den Einzelfall auch an. So ganz allgemein kann man sagen, dass soziale Härtegründe so was sind wie sehr hohes Alter. Ja, also die 90-Jährige, die kaum noch zu Fuß irgendwie zum nächsten Supermarkt kommt, die wirst du wahrscheinlich schwer wegen Eigenbedarfs aus einer Wohnung kündigen können. Also das heißt Krankheit, Gebrechlichkeit, das sind, sind so Gründe. Ja, also aus meiner Erfahrung müssen das aber schon doch sehr, sehr, sehr schwerwiegende Gründe sein, um tatsächlich ja, als Einwand gehört zu werden. Ja, also alles andere, ja, die, die selbst die junge Familie mit Kind, also es ist zumutbar, dass das Kind auch an einer anderen Schule eingeschult wird oder in anderen Kindergarten geht. Also allein dieses, dass man sagt, ich habe mein soziales Umfeld hier, und dass das, das reicht zum Beispiel nicht als sozialer Hintergrund.

Ja, verstehe ich. Ich finde es deswegen super wichtig, dass man sich vorher informiert. Und das wäre wirklich mein Rat an alle, die jetzt hier zuhören, dass man sich bei einem, bei einer sehr erfahrenen Anwältin einfach informieren, weil eine erfahrene Mietrechtsanwältin kennt solche Fälle und weiß ungefähr, wie sie das einzustufen hat, wenn es so ein Härtefall ist oder kein Härtefall ist und wie die Wahrscheinlichkeit ist. Dass man da die Eigenbedarfskündigung einreichen kann und Erfolg haben kann. Ja, super spannend. Gibt es denn andere Sachen, an denen wir denken müssen, wenn wir jetzt, also klar, wir haben jetzt, sagen wir, Eigenbedarf und das geht durch und dann aber muss man auf jeden Fall einziehen. Da gibt es ja auch bestimmte Verpflichtungen. Man kann nicht einfach das einklagen und dann da nicht einziehen.

Ja, ja, ja. Also in der Tat ist es so, dass eine Eigenbedarfskündigung auch im Nachhinein, falls der Mieter dann da Zweifel hat, auch wegen vorgetäuschtem Eigenbedarf durchaus noch mal für unwirksam erklärt werden kann. Und dann setzt sich der Vermieter, der dann dort nicht einzieht, oder die Bedarfsperson, für die er den Eigenbedarf seinerzeit geltend gemacht hat, auch Schadensersatzansprüchen aus. Ja, also das muss man tatsächlich ganz klar so sehen. Natürlich können sich Lebenspläne immer ändern. Ja, und das Paar, das vielleicht noch auf Eigenbedarf gekündigt hat und dann in die Wohnung einziehen will, was sich dann auf einmal trennt und dann zieht doch keiner von beiden ein. Ja, also so was passiert eben auch. Ja, aber da muss man dann tatsächlich im Einzelfall gucken.

Gibt es denn eine Verpflichtung hier aus der Community? Stand, kam die Frage: Gibt es eine Verpflichtung, dass man im Zweifel eine gleichwertige Wohnung zur Verfügung stellen muss?

Das gibt es, wenn man als Vermieter über anderweitigen Wohnraum verfügt, der auch frei ist. Also man muss jetzt keinen anderen Mieter kündigen, um eine Wohnung zur Verfügung zu stellen. Aber diese Anbieterpflicht einer freien anderen Alternativwohnung, die gibt es tatsächlich.

Ja, ja, okay. Und bei befristetem Wohnen zum Beispiel gibt es ja, also man kann ja bis zu 2 Jahre befristen. Gibt es da manchmal auch Probleme, so eine Eigenbedarfskündigung einzuklagen oder überhaupt eine Kündigung?

Bei einem befristeten Mietverhältnis, wenn die Befristung wirksam ist, dann endet das Mietverhältnis ja zu einem bestimmten Zeitpunkt.

Dann bedarf es ja keiner Kündigung, dann ist das Mietverhältnis ja beendet, wenn die, wenn, wenn, wenn Wenn das Ende der Befristung gekommen ist, könnte man da auch Fehler machen bei diesem Thema Befristung damit, weil ich hatte auch verstanden, zum Beispiel wenn man einen Mietvertrag länger als 2 Jahre laufen lässt, auch wenn man einen neuen abschließt, quasi nach 2 Jahren, dass das dann als unbefristeter Mietvertrag gilt.

Also der Regelfall ist tatsächlich das unbefristete Mietverhältnis und das soll ja vom Gesetzgeber her, ist der Gedanke, der Mieter soll Sicherheit haben und Der muss jetzt nicht befürchten, aus seiner Wohnung da rausgeworfen zu werden. Deswegen ist das befristete Mietverhältnis der Ausnahmefall. Und dafür sieht das Gesetz Voraussetzungen vor, aus welchen Gründen ein Mietverhältnis befristet werden darf. Und diese Gründe sind in dem Mietvertrag anzugeben. Also tatsächlich habe ich das schon oft in meiner Praxis erlebt, dass befristete Mietverhältnisse geschlossen wurden, wo dann nur ganz lapidar der Gesetzestext wiederholt wurde. Das reicht so nicht. Also der konkrete Befristungsgrund muss in dem Mietvertrag angegeben werden. Ja, also so was wie, ich bin jetzt 2 Jahre im Ausland und will dann wieder zurückkommen, um in die Wohnung dann wieder einzuziehen. Dann muss man das genauso da auch reinschreiben in den Mietvertrag.

Ja, weil es gibt ja oft solche Fälle, wenn man nur beruflich nach Berlin kommt und hier für ein Jahr irgendwie arbeitet oder so. Solche Fälle gibt es. Aber es kann auch sein, dass die Familie Vermieter die Situation ja natürlich auch ausnutzen und befristen und so weiter, um einfach diese Sicherheit zu haben, dass der Mieter auch ausziehen würde irgendwann. Ja, da muss man schon mit sich selbst im Reinen sein, wie man es selbst machen will, natürlich. Und das auch wieder an alle, die, die uns diese Fragen auch gestellt haben in unserer Community: Es ist super wichtig, dass man Dass man sich selbst überlegt, was für ein Vermieter, Vermieterin will man sein und auch dann so handeln, weil wir wissen ja alle, dass der Wohnungsmarkt sehr angespannt ist. Und wenn wir alle nur das Höchste oder das Profitabelste rausholen wollen, dann geht es halt anderen Menschen einfach nicht so gut und es wird noch angespannter und das Verhältnis Vermieterin und Mieterin wird weiter und stärker angespannt bleiben, wenn wir uns auch nicht bemühen, da was für zu tun.

Ja, ja, ja, das sehe ich genauso. Also es ist ein gegenseitiges Geben und Nehmen. Also ja, man muss irgendwie beide Seiten verstehen. Und ich finde es auch schade, wenn sich die Fronten so verhärten und Mieter schlechte Meinung über ihre eigenen Vermieter haben und die Hausverwaltung und umgedreht genauso. Also ja, aber gut, so ist es im Leben, oder?

Ja, so ist das. Stimmt. Ja, wir haben auch manchmal zu Hause schon verhärtete Fronten. Also nicht nur in dem Mietrecht. Und deswegen jetzt auch aus der Mieterperspektive eine Frage. Eine Frau aus unserer Community hat gefragt, was man einer Eigenbedarfskündigung gegebenenfalls als Mieterin entgegensetzen kann, gerade wenn es in der Stadt keine speziellen Regelungen zum Kiezschutz gibt?

Ja, das ist eine gute Frage. Also wenn, wenn, wenn es keine sozialen Härtegründe gibt, hat man als Mieter eher schlechte Karten. Das ist einfach so. Das Einzige, was man dann tatsächlich machen kann, ist, dass man vielleicht mit dem Vermieter eine sogenannte Mietaufhebungsvereinbarung trifft, um so zumindest noch mit dem Vermieter vielleicht zu verhandeln, dass er die Kosten für den Umzug übernimmt, oder dass man eine längere Räumungsfrist vereinbart. Ja, weil sich der Vermieter ja dann einen Prozess erspart, weil das ist das, was, was der Mieter letzten Endes nur machen kann, er kann sagen, ich bestreite diese Kündigung und ziehe nicht aus. Und dann muss der Vermieter zwingend eine sogenannte Räumungsklage bei Gericht erheben. Und dann wird das Gericht Beweis erheben, ob die Eigenbedarfskündigung begründet ist oder nicht.

Und so ein Räumungsverfahren könnte ja sehr lang dauern, 12 Monate oder so, oder?

Ja, davon muss man ausgehen, als, als ja auf beiden Seiten. Ja, das ist so die übliche Prozessdauer. Es dauert dann sicherlich, bis man einen Termin beim Amtsgericht erst mal bekommt. Dann auch, wenn der Mieter dann verurteilt wird zur Räumung, bekommt er in jedem Fall eine Räumungsfrist zugesprochen. Und dann gibt es ja noch eine zweite Instanz, das Landgericht. Und ja, also so ein Prozess, der kann sich dann schon gut und gerne über 2 Jahre durchaus hinziehen.

Ja, also ehrlich gesagt, ich kenne das ja von beiden Seiten und Ich deswegen, ich würde jetzt einer Person, die wirklich mich das fragt, würde ich genau das Gleiche empfehlen. Ich würde einfach empfehlen, mit dem Vermieter, mit der Vermieterin ins Gespräch zu gehen und dann eine Abfindung dafür zu verlangen. Und dann haben beide gewonnen. Der eine hat die Wohnung und der andere hat mehr Cash auf dem Konto und kann sich was Besseres leisten oder halt eine Reise. Und das habe ich öfters gesehen. Es funktioniert sehr gut.

Ja, ja, ja, genau. Also das, das ist so die pragmatischste Lösung für beide Seiten.

Ja, ja, cool. Ja, jetzt, jetzt haben wir das Thema Eigenbedarf schon durch. Jetzt habe ich noch ein paar andere Fragen, und zwar, wir sehen ja oft, und man sieht es, ImmoScout, glaube ich, hat auch schon was rausgebracht, Statistiken zu dem Thema, dass immer mehr Leute möbliert vermieten. Vermutlich, weil der Mietspiegel einfach so niedrig ist und das möblierte Wohnen eigentlich eher so ein Ausweg aus dem Ganzen ist, damit man eine Marktmiete bekommt. Und da fragen uns Frauen immer in unserem Club: Gibt es denn einen wasserdichten Mietvertrag für Wohnen auf Zeit?

Es gibt Mietverträge, die man über Immobilienverbände erwerben kann, die an die aktuelle Rechtsprechung immer angepasst sind. Also das wäre tatsächlich ein Tipp von mir, wenn, wenn man da irgendwie Bedarf hat, dann, ich weiß nicht, das ist nicht teuer, ja, aber zumindest einen vom, vom Immobilienverband geprüften Mietvertrag dann zu verwenden.

Aber gibt es die auch für für Wohnen auf Zeit und für möbliertes Wohnen? Weil irgendwie, ich hatte neulich gesucht und ich habe eher so normale Mietverträge gefunden. Und für möbliertes Wohnen, auch aus meiner Erfahrung heraus, hatte ich die Verträge immer mit einem Anwalt eigentlich noch mal besprochen und gemacht.

Okay, gut. Also ja, das kann sein, dass diese käuflich zu erwerbenden Vertragsmuster eher so den Standardfall abdecken. Wenn das jetzt so Besonderheiten gibt, ja, dann macht es sicherlich Sinn, sich da anwaltlich dann noch mal beraten zu lassen. Also in jedem Falle ist es erlaubt, möbliert zu vermieten und auch auf Zeit zu vermieten. Also das hatten wir ja vorhin schon, das Thema mit der befristeten Vermietung. Da das so Themen sind, die, die so ein bisschen spezieller sind, macht es da natürlich Sinn, sich im Einzelfall beraten zu lassen.

Jetzt zu dem Thema auf Zeit und das Thema Befristung hatten wir ja schon gesprochen. Das ist ein Thema, worauf man auf jeden Fall achten soll, dass man den Grund angibt, sonst ist die Klausel nicht wirklich wirksam. Und beim Thema Möblierung ist es auch sehr spannend, weil es gibt ja verschiedene Rechtsprechungen zu dem Thema, weil eigentlich arbeiten manche mit der Abschreibung der Immobilien und schlagen es auf die Miete drauf, aber eigentlich Die Vermieter, die rechnen es ja nicht oft so ganz genau durch. Was würdest du da empfehlen? Hättest du eine Empfehlung zu diesem Thema?

Ja, also ich glaube, es ist eine Abwägungssache, ob man, ob man das wirklich machen möchte, weil es gibt ja auch so Folgeprobleme. Also wenn, wenn ich jetzt möbliert vermiete, dann muss man sich überlegen, was bedeutet das? Ich nehme einen Mietzuschlag für die Möblierung. Das ist ja, glaube ich, so So ein bisschen der Hintergrund, ja, dass man eine höhere Miete erzielen möchte, hat aber zur Folge, dass ich als Vermieter auch für die Mangelfreiheit dieser Möblierung zuständig bin. Ja, also stellen wir das jetzt gerade so vor, das Sofa ist irgendwann, weiß ich nicht, durchgesessen oder beschädigt. So, und dann kommt der Mieter und sagt so, jetzt lieber Vermieter, Ich hätte jetzt gerne ein neues Sofa, weil mein Sofa ist kaputt, ja, was du mir vermietet hast. Also das muss man sich auf jeden Fall im Hinterkopf behalten, dass man dann natürlich auch verantwortlich ist, ne, für, für die Möblierung.

Das stimmt. Und das kann ehrlich gesagt sehr, sehr nervig sein, wenn die Spülmaschine nicht funktioniert. Und finde mal einen Techniker, der für eine Spülmaschine jetzt nach Berlin Mitte fährt oder sowas, um das zu reparieren. Also das ist schon, das kann schon sehr nervenaufreibend sein, wenn man niemand hat, der sich darum kümmert, sondern man selbst macht. Aber auf der anderen Seite ist der Upside, also das Potenzial, natürlich schon wertvoll, dass man halt eine höhere Miete dadurch erzielen kann. Ja, und, und diese Begrenzung für den Möbelzuschlag, Möblierungszuschlag, wie stehst du dazu? Wie oft hast du da Das gesehen in Prozessen?

Also aus meiner Erfahrung spielt das eine eher untergeordnete Rolle. Das ist jetzt kein großer Markt dafür da, glaube ich. Also jedenfalls habe ich das in meiner Praxis so noch nicht erlebt.

Ja, es ist so ein unklarer Bereich, glaube ich. Das ist, dass man sich, es ist sehr schwierig, sich darüber zu streiten auch. Und genau, und deswegen ist es ja immer noch ein guter Weg zu vermieten. Aber wie wir sehen, es wird dieses Thema wird öfters jetzt auch politisch angesprochen und natürlich ergeben sich daraus Risiken, oder?

Ja, ja, ja, ja. Also ich glaube, dass es nicht, nicht so wirklich praktikabel ist, dieses Möblierte. Also meine persönliche Meinung ist, dass der Mehrwert nicht so hoch ist wie wie der, wie der Aufwand und die, die, die Unwägbarkeiten, die damit so verbunden sind. Also es fängt ja dabei an, wie bemesse ich diesen Möblierungszuschlag? Also dafür gibt es keine, meines Wissens nach, festen Größen, ja. Und es ist ja auch sehr individuell, was, was, was meine ich denn jetzt mit Möblierung, ja? Also ist das jetzt eine voll ausgestattete Wohnung, wo der Mieter nur noch seine Koffer auspackt und alles andere da ist, oder ist das jetzt nur so eine Basisausstattung? Also es ist kompliziert.

Ja, ja, deswegen, ich finde auch, wenn man wirklich so was machen möchte, dass man sich am besten mit einer Anwältin, zum Beispiel mit dir, kann man sich ja auch einmal abstimmen, dass man einen guten Vertrag hat, und dann hat man den Vertrag für, für die Wohnungen, wenn man wirklich möbliert vermieten möchte, ne? Ja. Genau. Und wie siehst du das Thema WGs? Also es gibt ja oft diese größeren Wohnungen, wo man einzelne Zimmer vermieten kann, vielleicht jedes Zimmer mit einem Vertrag. Oder würdest du sagen, man soll die ganze Wohnung mit einem Vertrag und alle Mieter sollen drin sein? Also wie ist deine Erfahrung mit WGs?

Also es ist auf jeden Fall ein spannendes Thema, auch für Vermieter natürlich sehr interessant. Gerade in der Großstadt, wo ja viele junge Leute wohnen, Studenten, da ist das durchaus attraktiv, größere Wohnungen dann auch an junge Leute, die eine WG bilden wollen, zu vermieten. Ja, da gibt es die verschiedenen Modelle. Genau, also entweder man schließt einen Mietvertrag mit allen WG-Mitgliedern als sogenannter Hauptmieter. Ja, oder man vermietet einzelne Zimmer. Das geht auch. Aus meiner Sicht ist der Vorteil jetzt, wenn man jetzt an alle vermietet als Hauptmieter, dass man dann weiß, wer seine Mieter sind. Ja, und die, der Austausch dann von einzelnen Mietern muss dann abgestimmt werden. Ja, also da hat auf jeden Fall der Vermieter auch Mitspracherecht. Und ja, ansonsten bedeutet WG halt immer wieder mal so wechselnde Mieter, ne. Das, das muss man sich dann halt auch klar machen.

Ja, das heißt, wenn die öfters wechseln, kostet manchmal ein bisschen mehr, die Wohnung instand zu halten, ne. Das heißt das eigentlich.

Ja, also auch der Verwaltungsaufwand ist ja größer, ne. Also es muss immer wieder irgendjemand abgestellt werden, der dann die Wohnungsübergabe macht, ne.

Ja, daran arbeite ich mit der Celine von Habitatlix, dass wir einen Weg finden, wie wir automatisch diese ganzen Übergaben machen können, damit es nicht so ein Aufwand ist. Weil sonst ist es immer so ein zeitlicher Aufwand für den Hausverwalter, dass man da ist, dass man die Übergabe macht. Und vor allem, wenn die schneller wechseln, muss ja der Verwalter die ganze Zeit vor Ort sein.

Ja, ja. Also da bin ich sehr gespannt, was ihr da so für innovative Ideen habt. Also Finde ich auch, dass man das auf jeden Fall optimieren kann.

Ja, und zu dem Thema WGs will ich dich noch was fragen, weil ich hatte, ich habe auch eine WG bei mir und ich wollte am Anfang einzelne Verträge abschließen und ich weiß nicht mehr, wer, ob es ein Anwalt war oder jemand, hatte mir gesagt, na ja, aber einzelne Mietverträge würden eine Zweckentfremdung eigentlich bedeuten oder suggerieren. Wie, was denkst du darüber?

Das ist tatsächlich eine spannende Frage. Ja, also da könnte in der Tat was dran sein. Wobei, wenn die Mietverträge jetzt auf Dauer angelegt sind und das jetzt nicht wie bei Feriengästen nur wirklich so eine ganz kurze Zeit ist, Kann ich mir eigentlich nicht vorstellen, dass das problematisch sein könnte. Aber ja, du, ganz sicher bin ich mir da jetzt auch nicht.

Ja, es war auch so eher, ich muss sagen, es war so ein bisschen so ein Graubereich. Und dann habe ich mir gedacht, ach komm, dann mache ich mir nicht den Stress, weil ich vermiete sowieso langfristig. Und dann haben wir das so gemacht, dass ich mit einem Hauptmietvertrag das Ganze mache und vermiete. Und dann die Mieternamen habe ich dann im Vertrag drin. Und wenn sie tauschen, ändere widerrufe ich quasi, tausche ich die Parteien des Mietvertrags dann aus.

Ja, also es macht auf jeden Fall Sinn, wenn man sich so was überlegt, vorher sich da entsprechend beraten zu lassen. Ja, bevor man, bevor man irgendeinen Vertrag abschließt, der dann tatsächlich entweder unwirksam ist oder sogar Bußgelder vielleicht nach sich zieht, weil du da behördliche Vorgaben nicht eingehalten hast.

Ja, das sollte man auf jeden Fall machen. Und meine Erfahrung auch, also man kann ja auch mal einen Fehler machen, das ist in Ordnung. Ich hatte auch den Fall, dass ich wirklich einen Fehler gemacht habe. Dann war das Bezirksamt da, aber ich habe super schnell auf alles reagiert, weil ehrlich gesagt, ich wusste die Anforderung damals nicht. Das war ziemlich neu damals. Und dann, sie haben wirklich, wir haben eine tolle Lösung gefunden. Deswegen auch nicht gleich verrückt werden, wenn irgendwas schiefgeht, sondern einfach überlegen, was die Lösung ist. Und man findet immer eine einvernehmliche Lösung, wenn man gewillt ist. Genau.

Genau. Also das denke ich auch. Auf gar keinen Fall irgendwie in Panik verfallen. Wie du schon sagst, Fehler passieren. Und ich bin jetzt in diesem Thema nicht wirklich bewandert, aber Ich glaube auch, dass das eine Behörde, wenn da irgendwie so was sein sollte, nicht sofort dann da die drakonischen Strafen aufruft, sondern tatsächlich dann auch erst mal guckt, wie man, wie man die Sache dann regeln kann.

Genau. Und die gucken auch wie gewillt. Also ich war super proaktiv, weil ich bin oft hingegangen, habe mit denen gesprochen, um die gute Lösung zu finden und so. Also das hilft auf jeden Fall, wenn man zeigt, dass man da wirklich was bewegen will und machen will. Und genau, und jetzt habe ich aber noch eine letzte Frage an dich. Wenn du jetzt zum ersten Mal eine Wohnung als Kapitalanlage kaufen würdest, zum Beispiel wie die Frauen in unserem Netzwerk, was wären deine Top-3-Tipps an diesen Frauen in Bezug auf das Thema Mietrecht?

Also erst mal natürlich gucken, was, was, was, was, was will ich mit der Wohnung? Was will ich mit der Immobilie machen? Will ich die vermieten? Ist die Immobilie schon vermietet? Dann macht es auf jeden Fall Sinn, aus meiner Sicht auch frühzeitig eine Rechtsschutzversicherung abzuschließen, für den Fall, dass man einen Anwalt beauftragen muss, dass man vor Gericht gehen muss. Das kann manchmal schon doch ganz schön hohe Kosten verursachen, und es ist beruhigend, wenn man weiß, dass dass man da eine Rechtsschutzversicherung im Hintergrund hat, die für diese Kosten aufkommt. Also das ist ein Tipp, den ich sowohl Mietern als auch Vermietern gebe. Ja, in jedem Fall macht das da Sinn, sich etwas beruhigter zu fühlen. Ja, was gibt es sonst noch so für Tipps? Sicherlich auf sein Bauchgefühl zu hören. Ja, gerade Frauen können das ja, glaube ich, ganz gut. Auch so ein bisschen abzuschätzen, Will ich jetzt, will ich jetzt so der böse Vermieter sein oder bin ich sozial eingestellt? Genau. Also ich glaube, das ist das Wichtigste, dass man ein gutes Gefühl dabei hat, dass man ja sich eben auch darauf verlassen kann, dass man am nächsten Morgen noch gut aufwachen kann, ohne irgendwie vom schlechten Gewissen geplagt zu werden.

Und dann gebe ich den dritten Tipp beim Thema Eigenbedarfskündigung, beim Thema Wohnen auf Zeit, möbliertes Wohnen: Bitte klärt das mit einer spezialisierten und erfahrenen Rechtsanwältin, damit ihr auf der sicheren Seite seid. Und damit, liebe Susann, vielen herzlichen Dank, dass du bei uns warst. Und ich freue mich, dass wir diese tollen Tipps und spannenden Hinweise für unsere Frauen jetzt hier aufgenommen haben. Lieben, lieben Dank.

Ja, Maja, ich danke dir. Vielen Dank. Ich hoffe, dass so ein bisschen was rübergekommen ist. Und ja, es hat mir auch total Spaß gemacht, mit dir so ein bisschen über das Mietrecht zu plaudern. Und gerne, ja, stehe ich auch weiterhin zur Verfügung, wenn ihr da Fragen habt.

Oder ja, du und ich haben ja schon einiges vor. Und du unterstützt ja Habitallix auch sehr toll, und wir sind dafür sehr, sehr dankbar, dass wir so eine gute Anwältin an unserer Seite haben. Danke und tschüss!

Vielen Dank, tschüss!