Let's talk Steuer-Hacks für Einsteigerinnen mit Judith Scholz!

Willkommen beim Happy Immo Podcast. Heute zu Gast eine ganz besondere Frau, die ich schon sehr lange kenne und totale Expertin für das Thema Steuern: Judith Scholz. Hallo Judith!

Hallo liebe Maja!

Ja, jetzt haben wir uns lange vorbereitet auf diesen Podcast und ich freue mich total, heute mit dir über das Thema Steuern zu sprechen. Aber erstmal möchte ich wissen, wer du bist, damit unsere Zuhörerinnen dich ganz gut einordnen können.

Ja, Maja, ganz herzlichen Dank, dass ich dabei sein darf. Ich freue mich auch. Ich bin Judith, ich komme aus Potsdam und habe lange bei den Big Four gearbeitet und mich immer um Fragen der steuerlich optimierten Strukturierung getummelt, würde ich sagen.

Und wer sind die Big Four?

Die Big Four sind, ich habe die meiste Zeit bei PwC gearbeitet, in Strukturierungsabteilungen, also in der M&A-Abteilung und in der steuerlichen Strukturierungsabteilung. Da habe ich mir Fragen gestellt, wie ich steuerlich optimiert über die Grenze investieren kann oder wie ausländische Investoren steuerlich optimiert in Deutschland investieren können.

Ah, super! Und was machst du heute?

Ja, heute bin ich in meiner eigenen Kanzlei aktiv und kümmere mich um genau die gleichen Fragen, rein strategischer Natur. Also ich bin nicht diejenige, die Steuererklärungen in irgendwelche Formulare hackt, sondern ich mache mir ex ante Gedanken darum, wie man die Zahlen, die man dann in die Steuererklärung reinhackt, später möglichst klein halten kann.

Genau, und da sind wir schon beim Punkt, um was es heute geht. Heute geht es hauptsächlich um die strategischen Überlegungen und auch um ein grundsätzliches Verständnis zu schaffen bei unseren Zuhörerinnen über einige Steuerthemen, die mit Immobilien zusammenhängen. Und ganz, ganz, ganz wichtig ist, dass dieser Podcast— dieser Podcast ersetzt deinen Steuerberater nicht. Du müsstest auf jeden Fall immer noch mit deinem Steuerberater die Sachen besprechen, liebe Zuhörerin. Aber du lernst von uns jetzt viele Tipps und Tricks und wie man so mit Steuern umgeht beim Thema Immobilie. So richtig gesagt, ne?

Ja, ganz gut zusammengefasst. Richtig, genau. Also Steuerrecht ist einfach so komplex Und wir spitzen hier einfach ein paar Dinge zu, die ihr als Impulse nutzen könnt, um euch Gedanken zu machen. Und ganz wichtig ist, dass ihr da mit diesen Gedanken ins Gespräch geht mit eurem Steuerberater und guckt, ob das oder wie das genau mit eurer individuellen Situation zusammenpasst.

Genau. Und an wen richtet sich unser Podcast heute?

An Investorinnen oder solche, die es noch werden wollen und die im Groben verstehen möchten, worauf es ankommt., die dann dem Steuerberater oder der Steuerberaterin genau die richtigen Fragen stellen können und selbst aber auf keinen Fall ins Detail gehen möchten. Weil meine Grundannahme ist, dass der Investor sich mit dem großen Ganzen auseinandersetzen möchte und nicht mit dem kleinen Kleinen. Und auch deshalb den groben Hebel und das, worauf es wirklich ankommt, verstehen möchte und nicht die einzelnen Kilometer im Einzelnen nachrechnen möchte, sondern das gerne dem Steuerberater überlässt.

Genau, das ist auch meine Erfahrung, dass meine Steuerberaterin gewöhnlich auch diese ganzen Details kennt, Werbungskosten und so weiter, also die Kleinigkeiten. Aber oft die Gedanken, die ich mir, also quasi die wichtigsten Gedanken, die ich mir mache, da geht es eher um die großen Themen, und die besprechen wir heute, weil das sind die großen Hebel, wenn es um das Thema Immobilieninvestments geht und wie man dabei mit den Steuern umgeht. Und da wollte ich dich fragen, Es gibt ja so ein paar spezielle Themen und deswegen sind ja Immobilieninvestments aus Steuersicht so spannend. Warum sind die denn so spannend als Investition?

Das Wirtschaftsgut oder auch Asset, wie ich es in meiner täglichen Sprache häufig nutze. Also erst mal hier, ich entschuldige mich schon im Vorhinein für mein Denglisch, was leider, weil ich sehr stark auch im englischen Sprachgebrauch arbeite, mir manchmal passiert. Also das Asset Immobilie wird steuerlich privilegiert an vielen Stellen und nicht immer gleich, weil wir im Steuerrecht auch verschiedene Abzweige gehen können. Das heißt, man kann nicht sagen, ich habe es einmal verstanden und wende es auf alles an. Aber wenn man den, wenn man sich das Große und Ganze anschaut, dann ist die Immobilie als Wirtschaftsgut und als Einkommens- Erziehungsobjekt schon etwas, was außergewöhnlich begünstigt wird. Und wenn man da die richtigen Wegweiser nutzt, dann kann man das stark zur Schaffung von Eigenkapital für sich nutzen. Und ich würde vorschlagen, dass, wenn man schon in Immobilien investiert, dann auf die richtigen Wegweiser achtet.

Ja, super. Ich habe das auch schon festgestellt, dass es, dass diese Asset-Klasse, wie ich es auch nenne, die Immobilie, die ist im Vergleich zu anderen Assetklassen total privilegiert steuerlich. Und das erzählst du uns jetzt, ne?

Warum? Genau. Vielleicht noch mal ganz kurz vorgeschoben: Also wenn wir jetzt sprechen, dann unterstellen wir, dass ihr als Investorinnen eine Immobilie erwerbt und ihr es erst mal— also das werde ich noch weiter differenzieren im Laufe dieses Gespräches, aber erst mal geht es um einen Immobilienerwerb. Es geht darum, dass ihr diese Immobilie später an fremde Personen vermietet oder dass eine Fremdvermietung stattfindet. Lasst mich so formulieren, weil es nicht darauf ankommt, wer es am Ende wie nutzt. Jedenfalls heute nicht. Und das, was wir heute besprechen, sondern dass es darum geht, dass es sich nicht um nahe Angehörige oder eure eigene GmbH oder irgendwas anderes handelt, sondern es geht wirklich um die Vermietung an fremde Dritte. Und die Vermietung ist nicht eure Haupttätigkeit, sondern ihr macht noch was anderes. In meinem unterstellten Fall seid ihr irgendwie angestellt bezieht Einkünfte aus nichtselbstständiger Arbeit. Das heißt, ihr bezieht Lohn, habt einen Fremdarbeitgeber. Und genau das wäre jetzt erst mal das, was ich unterstelle. Und wenn ihr da nicht in dieses Raster fällt, dann würde ich sagen, hört trotzdem zu, weil manches lässt sich übertragen, manches nicht. Und wenn ihr uns in den Kommentaren Impulse gebt, dann können wir darauf gerne in weiteren Folgen eingehen und das ausdifferenzieren.

Perfekt. Sehr gut, dann los geht's.

Genau, also wir haben schon über die steuerliche Privilegierung gesprochen und die ist davon abhängig, in welcher Vermögenssphäre ich diese Immobilie erwerbe. Und da unterscheiden wir im Steuerrecht zwei wesentliche Vermögenssphären: Privatvermögen und Betriebsvermögen. Und wenn wir diese Immobilie erwerben, dann kann das ein, oder dann sollte es auch möglichst eine bewusste Entscheidung sein, ob ich es im Privatvermögen erwerbe oder in einem Betriebsvermögen. Aus der bewussten Entscheidung könnte auch ein Unfall werden. Durch eine tatsächliche Nutzung kann es einem anderen, also kann es nicht dem Privatvermögen, sondern dem Betriebsvermögen zuordnenbar sein.

Vielleicht machen wir es einfacher. Was ist Privatvermögen und was ist Betriebsvermögen?

Privatvermögen ist das Vermögen, was ich halte und in keinem meines eigenen Betriebes genutzt wird. Das halte ich persönlich, habe ich nicht, habe keine Kapitalgesellschaft, die ich halte und die das dann erwirbt, sondern ich persönlich stehe in dem Kaufvertrag als natürliche Person. Und in der Nutzung ist es auch so, dass es keinem Betriebsvermögen zur Nutzung überlassen wird, was mir zuzurechnen ist.

Perfekt. Das heißt jetzt, ich habe einige Immobilien, die habe ich alle als natürliche Person gekauft, und das ist mein Privatvermögen. Das heißt, ich habe die Immobilie in meinem Privatvermögen gekauft. Und die Annahmen, die wir vorher getroffen haben, an wen sich dieser Podcast richtet, die Frauen, die hier zuhören, die meisten würden vermutlich auch eher so kaufen als natürliche Personen. Und dann ist es ganz wichtig, wenn sie selbstständig sind, dass sie jetzt nicht unbedingt eine Immobilie, die sie gekauft haben, für ihren Betrieb nutzen, weil dann ist es ja so ein Mischmasch.

Dann können wir einfach steuerlich ins Betriebsvermögen rutschen, ohne dass wir es wollen. Und wir können auch in das Betriebsvermögen rutschen. Und das könnte tatsächlich eine Ausnahme sein, die auch für Investorinnen relevant ist, die wir hier als Zuhörer heute unterstellt haben. Und zwar die sogenannte Drei-Objekt-Grenze wird überschritten und die Drei-Objekt-Grenze besagt, Oder nach dieser werden Einkünfte als gewerbliche Einkünfte qualifiziert. Also das unterstellt eben dann auch Betriebsvermögen, wenn ich innerhalb eines kurzen Zeitraums mehr als 3 Objekte veräußere. Und auch da, naja, haben wir uns ja im Vorhinein unterhalten und gesagt, okay, und im ersten Schritt unterstellen wir Investorinnen, die anfangen und noch nicht sofort in der Veräußerungsphase sind. Deshalb würde ich sie auch für heute unterstellen. Wir sind nicht dabei, dass wir mehr als 3 Objekte veräußern. Wir können uns diesem Thema auch wieder in einer separaten Folge widmen, dann können wir da weiter ins Detail gehen.

Genau, dann fasse ich jetzt kurz zusammen: Wenn du jetzt als natürliche Person kaufen möchtest, du Judith zum Beispiel, so wie ich meine Immobilien als natürliche Person gekauft habe, dann sind diese Immobilien Privatvermögen. Ganz wichtig ist, dass ich darauf achte, dass ich nicht mehr als 3 Objekte innerhalb von einer gewissen Zeit, gewöhnlich sind so 5 bis 7 Jahren, verkaufe, egal ob diese Objekte in Deutschland oder im Ausland sind, weil dann wird aus meinem Vermögen Betriebsvermögen und die werden anders versteuert. Aber wir sprechen ja jetzt hier mit Anfängerinnen und für den Anfang reicht es erst mal, wenn man 1 oder 2 Wohnungen im Privatvermögen erwirbt, um von diesem steuerlichen Privileg zu profitieren. Und Judith, was ist jetzt dieses steuerliche Privileg? Kannst du näher darauf eingehen? Weil das ist ja, was uns am meisten hier interessiert.

Liebe Maja, das mache ich sehr gerne. Dafür möchte ich gerne auf die unterschiedlichen Phasen der Immobilie in unserem Privatvermögen eingehen. Und zwar unterscheiden wir zwischen der Haltephase und der Veräußerungsphase. In der Haltephase generieren wir Vermietungseinkünfte und in der Veräußerungsphase erzielen wir einen Veräußerungsgewinn. Lasst uns erstmal auf die Haltephase eingehen. Was passiert da eigentlich? Also die laufenden Einkünfte, die unterliegen eurem normalen Steuersatz. Dies klingt erstmal nicht so attraktiv, weil wenn ihr gut verdient aus eurem Anstellungsverhältnis, dann kann es schon sein, dass der Grenzsteuersatz im Bereich der 45% landet. Vermutlich ist es eher so, dass ihr bei 42% Steuersatz angelangt, weil der Spitzensteuersatz von 45% erst in einem sehr hohen Einkunftssegment auftaucht. Aber lasst uns mal kurz diese 45% unterstellen als Extremfall. Dann unterliegen die erstmal, die laufenden Einkünfte, einem recht hohen Steuersatz. Jetzt ist es aber so, dass sich Einkünfte ja daraus zusammensetzen, dass man Einnahmen, also das, was ihr von eurem Mieter erhaltet, von den Einnahmen die Ausgaben abzieht. Und diese Ausgaben-Definition ist hier die relevante. Und auch hier wird man wahrscheinlich auf viele Details mit seinem eigenen Steuerberater eingehen können, wenn man es denn möchte. Und ich würde hier ganz gern nur so ein paar Elemente herauspicken, die ich erwähnenswert finde. Also was sind Ausgaben, die ich von den Einnahmen, die ich von meinem Mieter erhalte, abziehen kann? Das sind einmal die ganz normalen operativen Kosten der Immobilie. Und Maja, da kannst du wahrscheinlich auch mal ganz gute, lebendige Beispiele bringen, was so operative Kosten einer Immobilie sind.

Ja, genau. Also was wir einnehmen, sind die Mieten und die Vorauszahlungen oder die umlagefähigen Nebenkosten. Aber wir haben ja neben Neben den ganzen umlagefähigen Nebenkosten haben wir auch die nicht umlagefähigen. Und die nicht umlagefähigen, die können wir auch steuerlich absetzen. Das sind zum Beispiel Verwalterkosten oder Rücklagen durch das Hausgeld und so weiter. Aber zum Beispiel, was ich auch sehr gerne absetze, sind viele meiner Werbungskosten. Manchmal zum Beispiel ein Teil meines Arbeitszimmers oder mein Computer, meine Telefonkosten. Bücher, die ich zum Thema Steuern zum Beispiel kaufe, und Immobilienmanagement, Weiterbildungen und solche Themen, das kann man alles steuerlich abzugsfähig machen. Aber da würde ich immer empfehlen, dass ihr das mit eurem Steuerberater besprecht, weil manchmal gibt's so Unterschiede beim Finanzamt, und manchmal muss man halt die Sachen auch durchsetzen mit dem Steuerberater, weil die werden nicht immer gleich sofort akzeptiert vom Finanzamt. Aber es ist sehr, sehr viel möglich. Aber Judit gesagt hat und wir am Anfang gesagt haben, wir fokussieren uns heute auf die Hauptthemen, weil wenn sich eine Immobilie mit den Hauptthemen nicht rechnet, dann braucht ihr eigentlich die Kleinkram auch nicht beachten. Ja, deswegen die großen Sachen sind, wie Judit gesagt hat, zum Beispiel so die Zinskosten, die Abschreibung und der Erhaltungsaufwand.

Aber da würde ich jetzt ganz kurz noch mal selbst drauf eingehen. Also du hast es gerade wunderbar gesagt, die Zinsen., die anfallen auf den Kredit, den ihr genommen habt, um das Grundstück zu erwerben oder die Immobilie zu erwerben. Das ist ein ganz wichtiger Kostenblock, der wesentlich sein wird auch in eurer Wirtschaftlichkeitsrechnung, ob sich das Projekt, das Objekt lohnt. Dann sind die Abschreibungen ganz elementar. Im Grunde genommen sind die sehr fix, weil wir hier typisierende Prozentsätze pro Jahr absetzen können. Und auch hier sind die Prozentsätze im Detail differenziert geregelt, also abhängig vom Baujahr, von der Fertigstellung, was immer was. Aber man kann sich merken, 2% ist so der Standardabschreibungssatz, mit dem ich arbeiten muss. Und diese 2% werden angesetzt auf die sogenannten Anschaffungs-Herstellungskosten des Gebäudes. Gebäudeanteils. Der Gebäudeanteil ist der Anteil am Kaufpreis und den sonstigen Anschaffungs- und Herstellungskosten, die ihr aufwendet, in Abgrenzung zum Grund und Boden. Und aus unseren Diskussionen, Maja, habe ich herausgelesen, dass dir an einer Stelle ein Aha-Effekt kam, als du nämlich gemerkt hast, dass man auch diesen Gebäudeanteil in gewisser Weise mitgestalten kann.

Ja, also es ist total toller Tipp übrigens, dass man aufpassen muss, was im Kaufvertrag steht, dass man den Kaufpreis auf Gebäudeanteil und Grundstück aufteilen soll, weil dann sicherer ist, wie hoch der Gebäudeanteil ist vom Wert. Und dann kannst du diesen Wert auch abschreiben. Also ich versuche immer so Also ich persönlich, also bei meinen Immobilien habe ich gewöhnlich einen Gebäudeanteil 75 bis 80%. Aber am Ende kannst du ja genauer erklären, wie man das ermittelt, oder?

Genau richtig. Also wichtig ist, dass es im Kaufvertrag den einen Satz gibt, in dem sich zwei fremde Dritte darüber einigen, was der Gebäudeteil ist, weil das eine sehr hohe Indizwirkung hat. Wir schauen im Steuerrecht immer stark darauf, was würden fremde Dritte miteinander vereinbaren? Und das soll natürlich wirtschaftlich nicht komplett abwegig sein. Das heißt, man kann da nicht irgendwelche Mondanteile reinschreiben. Aber dieser Vereinbarung zwischen fremden Dritten— und wir gehen jetzt davon aus, ihr erwerbt von einem fremden Dritten— kommt eine hohe Indizwirkung zu. Und da gibt es einen Rechner vom BMF, der diese, der im Prinzip einige Fragen stellt und anhand der Antworten, die aus diesen Fragen kommen, eine Aufteilung des Kaufpreises zwischen Grund und Boden und Gebäudeanteil vornimmt. Damit kann man eine erste Indikation bekommen, zumindest was auch die Finanzverwaltung nutzen wird und wovon sie ausgehen wird. Aber wenn das Objektvolumen es rechtfertigt, würde ich zusätzlich ein Gutachter beauftragen, diese Aufteilung vorzunehmen, weil ich schon einige Fälle gesehen habe, in denen die Gutachter-Einschätzung in der Aufteilung eher bei dem lag, was du gerade ins Spiel gebracht hast, lieber Maja, und die Aufteilung nach dem BMF-Rechner eine andere Aufteilung, also eine pro-fiskalischere und nachteiligere für die Investoren hatte. Daher mein Tipp: Also wenn, wenn die Gutachterkosten sich irgendwie rechtfertigen lassen, Nehmt den Gutachter zur Hand und möglichst vorher, sodass es im Kaufvertrag gleich eingetragen werden kann.

Genau. Also ich als Käuferin, also als Investorin, ich mache es so ein bisschen pragmatisch, wollte ich jetzt nur kurz hier einfügen, weil also BMF heißt Bundesministerium für Finanzen, wie Judith gesagt hat. Die sind natürlich pro-fiskalisch, das heißt, die sind daran interessiert, dass wir mehr Steuern zahlen, aber das ist nicht immer im Einklang mit den echten Werten vom Grundstück und Gebäude. Und deswegen ist so ein Weg, damit umzugehen, diesen Gutachter zu nehmen. Ich würde erstmal vielleicht das einfach erstmal durchrechnen auf diesem Rechner von der BMF. Dann schaue ich mal, was rauskommt. Wenn das mehr oder weniger im Einklang mit dem ist, was ich mir vorstelle, so wie ich euch gesagt habe, so für mich sind diese 70 bis 80 %. Dann, wenn der BMF sagt 70, dann nehme ich noch 5% drauf, zum Beispiel. Und wenn das so passt für mich, super. Und wenn es nicht passt, würde ich mich wirklich informieren bei einem Gutachter oder so was, wie die Aufteilung ist. Und vielleicht kann sogar die Aufteilung des Verkehrswertes helfen, weil die Banken müssen ja so oder so eine Bewertung machen von deinem Objekt. Und dann könnte man vielleicht sich auch das anschauen und gucken, wie die Aufteilung von Grundstück und Gebäudeanteil ist. Und manchmal ist es auch gut, einfach mit dem Steuerberater darüber zu sprechen und es auszuprobieren. Und wenn es einmal auch im Kaufvertrag steht, da darf jetzt auch nichts Abstruses drinstehen, es muss schon realistisch sein. Aber wenn es im Kaufvertrag ist, hast du schon ziemlich gute Argumente gegenüber dem Finanzamt. Aber sei realistisch natürlich und stimme das mit deinem Steuerberater ab.

Sehr gut, Maja, dem habe ich jetzt nichts hinzuzufügen, weil manche Dinge darfst du sagen und ich nicht.

So ist es. So haben wir uns auch abgestimmt, weil ich bin natürlich, ich bin keine Steuerberaterin, ich nutze Steuerberater, also ich lasse mich immer gut beraten. Aber am Ende, viele Sachen sind auch meine eigene Entscheidung. Und genau, und dahinter muss ich auch stehen. Und da sind auch Risiken mit inbegriffen. Aber das ist halt das Ding. Wenn man investiert, muss man auch Risiken eingehen. Aber ich sage immer, trotzdem auf der sicheren Seite sein.

Ja, wenn du nichts dagegen hast, liebe Maja, würde ich jetzt weitergehen und noch so weitere Elemente für die Höhe der Abschreibung herausarbeiten, einfach damit man weiß, noch mehr weiß, worauf es ankommt.

Bist du damit d'accord?

Ja klar, let's go! Super. Also liebe Maja, wenn wir uns die Abschreibungshöhe anschauen, dann kommt es auch auf die Nutzungsdauer an. Und ich habe gesagt, wir gehen mal von dem Standard, von der Standardabschreibungshöhe von 2% an. Die 2% unterstellen eine Standardnutzungsdauer von 50 Jahren. Und unterstellen auch in gewisser Weise, dass das ein Neubau ist. Weil wenn ich ein gebrauchtes Gebäude kaufe, dann geht man wieder von diesen 2%, also wieder von 59 Jahren aus. Und genau an der Stelle mein Tipp, auch wieder wenn sich der Gutachter in seinen Kosten rechtfertigen lässt: Lasst den Gutachter feststellen, dass die Nutzungsdauer keine 50 Jahre beträgt, wenn es denn so ist. Ja, also damit kann man die Abschreibungshöhe Prozentsatz mit beeinflussen. So, und jetzt noch mal ganz kurz, worauf wird eigentlich dieser Prozentsatz angewendet? Der Prozentsatz wird ja auf den Gebäudeanteil der Anschaffungs- und Herstellungskosten angewendet. Okay, und was zählt denn jetzt zu den Anschaffungs- und Herstellungskosten des Gebäudeanteils, und was ist davon vielleicht abzugrenzen? Abzugrenzen ist davon ein Erhaltungsaufwand, der nicht als Herstellungsaufwand oder nicht zu den Herstellungskosten zählt. Also wir haben bestimmte Anschaffungskosten und Anschaffungsnebenkosten, das ist der Kaufpreis, das ist der Notar zum Erwerb, das ist der Gutachter. Und dann gibt es die sogenannten Herstellungskosten, das sind die Kosten, die anfallen, um das Gebäude nutzbar zu machen. Und zusätzlich wird gesetzlich fingiert ein Aufwand, den ich eigentlich als Erhaltungsaufwand qualifizieren würde, dass der auch als Herstellungskosten gilt. Und darauf würde ich ganz gern einmal kurz eingehen, weil er so, so wichtig ist in der Abgrenzung. Und ich glaube, wenn man das einmal verstanden hat, dann, dann hat man extrem viel gelernt. Also wenn ich innerhalb der ersten 3 Jahre nach Erwerb Modernisierungsaufwendungen habe oder Instandsetzungsaufwendungen, und diese Aufwendung 15%, also 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.

Das ist jetzt super wichtig, Ladies, weil des Gebäudes, nicht des Kaufpreises. Das habe ich schon mal falsch gemacht. Ja, und das ist super wichtig, dass man da keinen Fehler macht.

15% des Gebäudeanteils. Genau, und dann müssen wir wieder rechnen, dass diese Modernisierungsaufwendungen ohne Umsatzsteuer betrachtet werden. Also Wir müssen aus den Rechnungen, die wir dafür bekommen, erst mal die Umsatzsteuer rausrechnen und dann schauen wir, kommen wir da in die Nähe von 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes? Ja oder nein? Und dann sollten wir betrachten, dass so ein Projekt immer anders läuft als geplant. Also in der Regel gibt es dann noch mal im Laufe des Prozesses einen Kostensprung. Na ja, und da bist du wahrscheinlich viel, viel versierter, das noch mal zu beschreiben, was da plötzlich auf dich zukommen kann. Also da Das ist halt so eine kleine Wundertüte. Deshalb würde ich persönlich einen Puffer einbauen zu den 15%, wenn ich es plane.

Genau, genau. Das kann man, kann immer mal das Budget überschreiten und dann rutscht man schnell über die 15%-Grenze. Und ich weiß nicht, ob du das gesagt hast, aber warum die 15% so wichtig sind, ist, wenn du unter den 15% bleibst, kannst du diese Kosten als Aufwand sofort ansetzen. Das heißt, dieser Aufwand reduziert auch deine Einkommensteuer. Aber wenn du über die 15% kommst, dann kannst du es nicht gleich als Aufwand ansetzen, sondern du musst es halt über die Laufzeit, über die Nutzungsdauer des Gebäudes abschreiben.

Habe ich das richtig gesagt? Hast du ganz richtig gesagt, Maja. Und deshalb ist eigentlich der allgemeine Hinweis, dass man erst ab dem 4. Jahr in solche Modernisierungsmaßnahmen geht. All das kenne ich aus meiner praktischen Erfahrung, dass dass man dann großen Bogen um diese ersten 3 Jahre macht und erst mal sagt, okay, nach 3 Jahren, dann investiere ich in die Modernisierung und Instandsetzung.

Genau. Entweder aufpassen, dass man unter den 15% des Gebäudeanteils ist, oder 3 Jahre abwarten und dann eine Renovierung, also umfassende Renovierung starten. Man muss auch die Kirche im Dorf lassen. Ich meine, man müsste sich wirklich, sagen wir, man kauft eine Wohnung für 200.000 €. Man weiß, da muss man auch paar Sachen sanieren, neues Bad und dies und das. Also um eine kleine Wohnung zu sanieren, reichen vielleicht auch so 20.000, 30.000 € und dann überschreitest du vielleicht dann nicht die 15%, ne. Aber du musst einfach aufpassen, das ist schon ganz, ganz wichtig.

Und wenn ihr dann euch entscheidet, erst ab dem 4. März, oder auch wenn es vorher ist, gibt es weitere Elemente, die ihr berücksichtigen müsst. Ihr müsst darauf achten, dass ihr durch diese Modernisierungsaufwendungen, die ihr habt, oder Maßnahmen, die ihr vornehmt, keinen Standardsprung der Immobilie hervorruft. Und grundsätzlich kann man sagen, eine zeitgemäße Erneuerung stellt keinen Standardsprung dar. Und ich würde das auch erst mal als Normalfall für ein Mietshaus ansehen, weil ja, also ich meine, wie wahrscheinlich ist es, dass man eine fremdvermietete Wohnung oder ein fremdvermietetes Haus über eine zeitgemäße Erneuerung hinaus instand setzt? Also das erstmal der Standardfall. Aber gleichwohl, bitte achtet darauf, kein Standardsprung. Und dieser wird angenommen, wenn ihr 3 von 4 Kategorien von Modernisierungsmaßnahmen erfüllt. Und diese Kategorien sind Heizung, Sanitär, Fenster und Elektro. Und dann wird gesagt, welche Standards, oder werden Standards angenommen. Da gibt es 3, auch wieder 3 Kategorien oder 3 Spektren, einfach einfacher Standard, mittlerer Standard, Luxusstandard. Und nach dem BFH ist es so, dass der mittlere Standard eine sehr große Spannbreite hat. Das heißt, da ist es schon wahrscheinlich, dass man auch im argumentieren kann, im mittleren Standard zu bleiben. Gleichwohl bitte beachtet, wenn ihr sagt, wir gehen in Modernisierungsmaßnahmen, bleibt in der zeitgemäßen Erneuerung und habt mit eurem Steuerberater einfach im Blick, dass ihr diese Kategorien einhaltet und wirklich nicht aus der zeitgemäßen Erneuerung herausrutscht. Und wenn doch, dass ihr versucht, innerhalb eines Standards zu bleiben. Das würde ich jetzt einfach mal so grob als, als Hinweis mitgeben.

Ganz wichtig ist, ob es für die Investorin jetzt wichtig ist, dass sie sofort Aufwand generiert, oder ob sie es nicht machen will. Wenn du nicht heute für dieses Jahr Aufwand generieren möchtest, dann musst du auch nicht dich so super festhalten an diesen 15% oder an den einfacheren oder mittleren Standard und dass du auch keinen Standardsprung machst. Aber wenn es dir nicht wichtig ist, dass du heute Aufwand generierst und das gegen dein Einkommen verrechnest, dann kannst du auch diese Investitionen so tätigen und die dann über die Nutzungsdauer des Gebäudes abschreiben. Und das sind einfach so strategische Gedanken, die du dir mit deinem Steuerberater machen kannst oder persönlich. Wenn du heute sehr viel Geld verdienst, einen großen Bonus erwartest in diesem Jahr, Dann lohnt es sich vielleicht, Aufwand zu generieren, weil dieser Aufwand wertet ja auch dein Gebäude auf. Aber wenn du jetzt nicht ganz so viel Geld verdienst, vielleicht macht es auch Sinn, dass du es über die Zeit streckst und durch die Abschreibung diesen Aufwand generierst.

Und das ist so eine persönliche Entscheidung.

Genau.

Ich kann sagen, wenn, wenn du in diesem Höchststeuersatz bist, Also wenn wir uns im Bereich 45% mit Solidaritätszuschlag oder 48% mit Solidaritätszuschlag befinden, dann kann ein Erhaltungsaufwand, der sofort abzugsfähig ist, schon eine hohe steuerliche Begünstigung bedeuten, weil wir uns ja auch über die Privilegierung unterhalten, Maja. Und da würde ich einfach sagen, wenn ihr in einem hohen Steuersatz seid, achtet darauf, dass ihr in den Erhaltungsaufwand, der sofort abzugsfähig abzugsfähig ist, läuft und nicht in, in Anschaffungskosten, Herstellungskosten, die über einen langen Zeitraum abzuschreiben sind. Und da würde ich ganz kurz noch mal wiederholen, also wenn ihr das anstrebt, dann wartet 3 Jahre ab, einfach um nicht versehentlich diese 15%-Grenze zu überschreiten. Vermeidet Standortsprünge, um wiederum den Erhaltungsaufwand, den es eigentlich gibt, in Anschaffungs- und Herstellungskosten umzuwandeln. Und habt euren Grenzsteuersatz im Blick. Also die Frage ist auch, wenn ihr sagt, wir finden Erhaltungsaufwand gerade sehr günstig, weil ich, wie Maja gerade sagt, einen Bonus erwarte und da einen hohen Betrag unter meinem hohen Grenzsteuersatz unterworfen sehe, dann Kann es sich lohnen, einen hohen Erhaltungsaufwand sofort abzugsfähig zu machen? Wenn ihr sagt, wenn wir mal ein ganz konkretes Beispiel machen, also wir haben vielleicht ein Einkommen von 250.000 €, damit kommen wir in einen persönlichen Steuersatz inklusive Solidaritätszuschlag von 44,31%. Und wir haben aber einen Erhaltungsaufwand von 500.000 €. Das heißt, ihr würdet, wenn ihr sagt, wir wollen den jetzt sofort abzugsfähig haben, in einen Verlustvortrag laufen, was ja an sich gut ist, weil Verlustvorträge bleiben ja und ich kann sie in der Zukunft nutzen. Aber was dann auch passiert, ist, dass ich mir für eine— also wir haben ja im deutschen Steuerrecht einen persönlichen Steuersatz, der keine Flatrate ist. Also ich habe nicht einen Steuersatz 15% oder 25%, sondern je nachdem, wie hoch mein Einkommen ist, erhöht sich auch unter der Annahme des Leistungsfähigkeitsprinzips mein persönlicher Steuersatz. Wenn ich in dem Bereich mein Einkommen sehr stark reduziere, dann nutze ich auch eine Bandbreite, in der eigentlich ein sehr geringer Steuersatz, persönlicher Steuersatz anfallen würde. Man sagt so 58.000 Euro. Wenn ich mein Einkommen bis dahin reduziere, dann habe ich eigentlich das Optimum erreicht. Wenn ich mit Erhaltungsaufwand mein Einkommen noch stärker als 58.000 Euro reduziere, Dann rechne ich den Erhaltungsaufwand gegen Einkommen, was eigentlich einem geringeren Steuersatz unterliegen würde, und sage okay, dann so weit muss ich vielleicht nicht reduzieren. Und da gibt es steuerrechtlich, also die sogenannte Einkommensteuer-Durchführungsverordnung, die Möglichkeit, dass ich diese 500.000 € Erhaltungsaufwand aus meinem Beispiel also bis zu 5 Jahre verteilen kann. Das ist eine Entscheidung, die ich einmal treffe. Wenn der Erhaltungsaufwand angesetzt werden soll, dann sage ich okay, Ich kann jetzt wählen zwischen 2 und 5 Jahre. Was soll es sein? Hier sagen wir mal, wir verteilen das über 5 Jahre, also 100.000 € pro Jahr. Das heißt, ich reduziere meine vorhin angenommenen 250.000 € in Höhe von 100.000 €, muss also 150.000 € versteuern statt 250.000 € und bin immer im Spitzensteuersatz, also immer in diesen oder in den 44,31%. Wenn ich da runtergehe, also wenn ich die Höhe von 58.000 € unterschreite, dann komme ich in einen ganz anderen Steuersatz, so dass ich gar nicht mehr möglicherweise nicht mehr ganz lohnt. Und dann kommen noch so Schlagworte wie Sonderausgabenabzug, der sich ebenfalls an der Höhe der Einkünfte oder dem zu versteuernden Einkommen orientiert. Auch da bin ich nicht optimal unterwegs, um es mal so zusammenfassend darzustellen. Also hier nehmt mit, denkt an den, also wenn ihr wirklich durchoptimieren wollt, habt euren Grenzsteuersatz im Blick, reduziert durch den Erhaltungsaufwand nicht nicht alles, ihr könnt es verteilen, macht das klug. Genau, also da bestehen Möglichkeiten. An sich ist der Erhaltungsaufwand einer der größten Hebel, um sein steuerliches Einkommen in einem bestimmten Jahr zu reduzieren, und darauf würde ich mich auch sehr stark konzentrieren. Perfekt.

Oh, das war ein bisschen komplex, aber ich denke, deine Zusammenfassung am Ende war super, super wichtig, dass man den Grenzsteuersatz im Blick hat, hat und dass man weiß, dass man diese Erhaltungskosten aufteilen könnte auf die folgenden Jahre. Und am besten dann wieder mit dem Steuerberater das einfach abstimmen, wie genau und wo genau die Größenordnung liegt, wenn man diese Erhaltungskosten dann steuerlich abzugsfähig machen möchte. Judith, wow, das ist ja, also wir quasi, wir sind durch mehrere Sachen jetzt gelaufen beim Thema Vermietung, Fremdvermietung. Die Einkünfte haben wir besprochen, die, also die, die Einnahmen quasi, die Mieten, dann auch die ganzen Kosten. Wir sind durch verschiedene Arten von Kosten durchgegangen, die detaillierten Werbungskosten, dann die Zinsen, das ist ja ein großer Kostenblock, dann die AfA und dann die Erhaltungs- oder auch Herstellungskosten eines Gebäudes. Und alle diese Kosten, die sind letztendlich, die können die eigene Einkommensteuer, die Steuern, die man zahlt, reduzieren. Und ganz wichtig ist zu sagen, dass die AfA eigentlich kein Cash-out ist. So sage ich das gewöhnlich, ist ja auch also Denglisch, aber das heißt nur, dass du du keine Zahlungen machst für diese Kosten. Das ist nur, die AfA symbolisiert die Abnutzung eines Gebäudes, so vereinfacht gesagt. Eine Nicht-Steuerberaterin, ja, und vielleicht kannst du das auch ein bisschen besser erklären, aber für mich ist es immer wichtig, dass die AfA, es ist, das sind Kosten, die zahle ich aber nicht, aber die reduzieren meine Einnahmen und damit auch vielleicht am Ende, wenn ich Verluste mache, meine Steuern, die ich bezahle?

Ja, die reflektieren, so wie du es gesagt hast, die Abnutzung dieses Gebäudes. Und im Prinzip ist der Kaufpreis und der Gebäudeanteil auf den Kaufpreis plus die Herstellungskosten, die zusätzlich noch angefallen sind, die Ausgangslage. Und pro rata temporis, also für jedes Jahr, nehme ich davon einen Teil, der abzugsfähig ist. Aber es ist in dem Moment, in dem die Abschreibung vorgenommen wird, kein Cashout.

Den Cashout hatte ich schon vorher mit der Kaufpreiszahlung. Genau, perfekt. So, jetzt haben wir uns durch ein ganzes Jahr von Einnahmen, Ausgaben durchgeschwitzt und die Steuern, die man da abgeben muss und so weiter.

Was passiert, wenn ich veräußern will? Genau, und jetzt kommen wir zu der größten Privilegierung, die man in der Immobilie, im privaten Vermögen, von der man profitieren kann, und zwar der steuerfreien Veräußerung nach 10 Jahren.

Wow, wirklich? Ich meine, ich glaube, das gibt's in keinem anderen Land, dass wir, wenn wir eine Immobilie halten, Verluste generiert haben, zum Beispiel über 10 Jahre, dann auch noch steuerfrei verkaufen können und potenziell dann auch natürlich mit Gewinn.

Das hoffen wir als Investorinnen. Unglaublich. Genau, also wenn wir jetzt noch mal kurz das uns zurückholen, was wir gerade besprochen haben, also diesen Erhaltungsaufwand, den wir steuerlich geltend machen können und möglichst gegen Einkommen verrechnen, was einem hohen Steuersatz unterworfen wird, dann können wir ja da schon also einen hohen steuerlichen Vorteil daraus ziehen. Und mit diesen Erhaltungsaufwendungen haben wir idealerweise so investiert, dass wir bei einer zukünftigen Veräußerung den Zeitwert deutlich erhöht haben, also den Verkaufspreis. Und wir kommen dann dazu, dass wir für diese Erhöhung eines Verkaufspreises Erhaltungsaufwand investieren, der abzugsfähig ist in dem Moment, in dem er anfällt, also ideal austariert natürlich. Und in dem Moment, in dem die 10 Jahre abgelaufen sind, ich zu einer Veräußerung übergehen kann, also das Objekt zu einem sehr hohen Veräußerungserlös, natürlich gesteigert durch Erhaltungsaufwendungen, die ich in der Zwischenzeit hatte, dann einen hohen Veräußerungsgewinn erziele. Und dieser Gewinn, obwohl er getragen wird durch Steuer, also durch abzugsfähigen Erhaltungsaufwand, dann auch noch steuerfrei vereinnahmen kann. Das ist etwas, was ich in keiner anderen Assetklasse sehe. Im deutschen Steuerrecht, also bei Kapitalgesellschaften, die Anteile an Kapitalgesellschaften halten und diese auch steuerfrei veräußern können. Also da müssen wir auch ins Detail gucken, aber quasi steuerfrei veräußern können, wäre ein Erhaltungsaufwand, also eine Abschreibung auf diese Beteiligung, nicht steuerwirksam. Und hier im Privatvermögen halten wir eine Immobilie und Erhaltungsaufwand, also Übertragen zwischen diesen beiden Assetklassen ist abzugsfähig und trotzdem ist der Veräußerungsgewinn steuerfrei.

Das ist ein so hoher Hebel, wenn man den richtig einsetzt, kann man davon wirklich stark profitieren. Ja, das finde ich auch, und das habe ich schon mehrfach erlebt bei meinen eigenen Investitionen. Und was ich auch total spannend finde, wir haben ja am Anfang über diese 3-Objekte-Grenze gesprochen, und für die Immobilien, die aus der Spekulationsfrist draußen sind, wie jetzt nach diesen 10 Jahren, die zählen nicht zu den 3 Objekten, ne, die, soweit ich weiß.

Genau, weil man da annimmt, dass man eben diese Objekte nicht gekauft hat, um sie direkt wieder zu veräußern. Aber wir müssen schon darauf achten, also wenn wir hier Modernisierungsaufwendungen in der Zwischenzeit haben,, dann kann es schon sein, dass die Objekte unter bestimmten Umständen als Zählobjekt für die 3-Objekt-Grenze gelten. Das heißt, auch hier empfiehlt es sich, ins Detail zu schauen mit dem Steuerberater, ob es als sogenanntes Zählobjekt gilt oder nicht.

Aber hemdsärmelig, grob formuliert, kann man sagen, solche Objekte, die länger als 10 Jahre gehalten werden, sollten nicht in die 3-Objekt-Grenze reinlaufen. Ja, perfekt. Und dann habe ich noch so einen Punkt, weil ich ja jemand bin, der gerne Eigentumswohnungen kauft, in denen ich selbst wohne. Und da wollte ich noch nur dazu sagen, dass die Spekulationsfrist für solche Objekte unter 10 Jahren liegt. Also das heißt, du kannst dir eine Wohnung kaufen und die dann nach 2, 3 Jahren verkaufen, und zwar auch steuerfrei, wenn du darin gewohnt hast. Und manchmal geht es sogar noch früher, wenn es ganz gute Gründe dafür gibt und so weiter. Aber das muss man dann wirklich mit dem Steuerberater noch mal abklären.

Abstimmen.

Aber das ist auch eine Privilegierung. Du könntest jede 5 Jahre dir eine Eigentumswohnung kaufen, wo du wohnst, und dann die auch verkaufen. Du musst nur darauf achten, dass du damit auch Gewinn machst, weil sonst macht es ja sowieso keinen Sinn. Genau, und dass es zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Genau. Ja, super, Judith, vielen herzlichen Dank. Es war so spannend und ich freue mich total, dass wir das hier so im Detail erklärt haben, weil wir super, super viele Fragen zum Thema Steuern bekommen. Und natürlich, ich als Investorin kann es aus meiner Perspektive erzählen, aber es ist ganz was anderes, wenn wir ein Profi am Mikrofon haben wie dich.

Und lieben, lieben Dank, dass du da warst, und ich freue mich schon auf unsere nächste Folge.

Vielen Dank, dass ich hier sein durfte, und ich freue mich auch auf die nächste Folge. Bis dann, bis dann, tschüss!