Let's talk Steuern für Fortgeschrittene mit Judith Scholz!

Hallo, hallo! Du möchtest Wissen und Mut für deinen Immobilienkauf tanken? Dann komm auf unsere Warteliste! Du bist die Erste, die alle happy immo Neuigkeiten erfährt. Im Januar kommt ein neues Produkt raus, was dir sicherlich sehr, sehr gefallen wird. Neues Jahr, neues Glück! Also gehe auf happyimmoclub.com und dann gleich auf die Warteliste. Wir freuen uns auf dich! Willkommen beim Happy Immo Podcast. Heute zu Gast wieder die Steuerstrategin Judith Scholz. Hallo Judith.

Hallo Maja.

Ich freue mich total, dass du da bist und kein Mensch weiß, wie sehr du und ich schwitzen, wenn wir diese Folgen aufnehmen, weil das Thema Steuern einfach sehr, sehr komplex ist, oder?

Ja, ist ein heißes Thema.

Aber kurz zu dir Judith, wir haben ja schon eine Folge mit dir aufgenommen. Zum Thema Steuern beim Thema Immobilien als natürliche Person. Und das war für Anfänger, es war eine tolle und sehr, sehr, sehr umfassende Folge. Aber wer noch nicht weiß, wer du bist, vielleicht sagst du kurz, wer du bist und wofür dein Herz schlägt.

Sehr gerne, Maja. Also einer meiner Chefs hat irgendwann mal gesagt, Texas, all my life. Ich weiß nicht, ob ich ganz damit mitgehe, aber es schlägt auf jeden Fall ein ganz großes Herz in mir für Steuerrecht. Und gleichzeitig auch das Frauenthema. Also ich freue mich riesig, dass ich hier sein darf, um euch, liebe Zuhörerinnen, dieses wichtige Thema näher ans Herz zu reichen, um euch einfach damit zu beschäftigen. Ob ihr es am Ende macht oder nicht, aber ich halte es für total wichtig, weil es so viel Unabhängigkeit ins Leben bringt und wir Frauen uns zu wenig damit auseinandersetzen. Ja, und ansonsten bin ich in den großen 4, sogenannten großen 4, also Big-4-Gesellschaften groß geworden, habe über 10 Jahre dort gearbeitet, habe immer mit M&A-Prozessen und internationaler Strukturierung aus steuerlicher Perspektive zu tun gehabt, auch einige Zeit, sogar signifikante 4 Jahre, mit Real-Estate-Transaktionen. Und seit ca. 5 Jahren bin ich dabei, das in meiner eigenen Kanzlei zu machen, und das macht riesigen Spaß. Insofern freue ich mich, heute hier sein zu dürfen. Mal vielen Dank.

Ja, wir freuen uns auf jeden Fall sehr. Und ich will jetzt nur zum Anfang schon mal so ein paar Hinweise geben, weil heute geht es nicht mehr so richtig um die natürlichen Personen, sondern um die Alternative GmbH oder UG als Eigentümerinnen von Immobilien. Und ich habe so viele Fragen dazu schon bekommen in unserem Netzwerk, in unserem Circle und so weiter. Wann macht es Sinn? Wann macht es keinen Sinn? Also das erklären wir heute, Ladies. Aber der erste Hinweis ist, wir helfen euch und geben euch Ideen dafür, wie man gut strukturieren kann, sodass wir die Steuern optimieren. Aber das müsst ihr schon mit euren Steuerberaterinnen vertiefen, weil es kommt immer auf die Details an und wie das Finanzamt auf bestimmte Themen reagiert und so weiter. Und das will ich vorab sagen. Und hast du was dazu zu sagen noch, Judith? Ist das, habe ich es gut formuliert?

Ja, hast du richtig. Steuerrecht ist einfach viel zu komplex, um es schon als Steuerberater alles in allem zu verstehen. Deshalb geht es immer nur über den konkreten Sachverhalt.

Ja, und aus so einem Podcast wird man ja kein Profi, und deswegen muss man ihn mehrmals anhören und sich auch noch weiterhin schlau machen im Internet und bei den Steuerberatern. Und vor allem guckt, wenn ihr solche Strukturen macht, dass ihr euch bei spezialisierten Steuerberaterinnen informiert, die sich auf das Thema Immobiliensteuerrecht auch fokussieren oder entsprechend Leidenschaft mitbringen und sich einfräsen.

Das geht auch.

Ja, ja, ich finde aber ehrlich, aus meiner Erfahrung heraus, aber vielleicht weil ich auch so komplexe Sachen in der Vergangenheit gemacht habe, war es mir immer wichtig, dass meine Steuerberater wissen und die Erfahrung mitbringen, dass sie schon mal so ein bisschen mit Immobilien zu tun hatten. Weil ich feststelle, dass die Steuerberater, die eher so allgemein auf die Steuern gucken und einfach die allgemeinen Steuererklärungen machen, dass sie sich da einfach nicht auskennen.

Das stimmt, das kann schon sein, aber dafür kriegt man ja ein gutes gefühlt, wenn man hier mit so ein paar Impulsen zum Steuerberater läuft und schaut, was, wie reagiert er? Und dann wird der Bauch schon gute Antwort geben.

Da sagst du genau das Richtige. Übrigens, ich mache es genauso. Ich hole mir Inspiration im Gespräch mit Steuerberatern oder im Internet oder jetzt in so einem Gespräch mit dir. Und dann gehe ich zu meiner Steuerberaterin und sage okay, ich würde gerne das und das und das machen. Geht das? Und was wären die Steuern, die ich dann zahlen müsste? So gehe ich das an.

Bin ich voll bei dir.

Perfekt. Jetzt, bevor wir starten, ich erkläre euch kurz, wie wir diesen Podcast strukturiert haben, damit es ein bisschen mehr Guidance gibt und damit ihr nicht verloren geht. Wir machen eine kurze Zusammenfassung und Wiederholung vom letzten Mal zum Thema Steuern beim Immobilien, wenn es um eine natürliche Person geht. Dann schauen wir, was es für eine Alternativen gibt. Das ist diese Alternative GmbH, über die wir heute sprechen. Dann gucken wir uns an, was und wann Sinn macht, eine GmbH zu gründen und durch eine GmbH in Immobilien zu investieren. Gibt es da Vorteile? Welche das sind, da gehen wir drauf ein. Dann gucken wir uns die laufende Besteuerung in einer GmbH oder UG an. Wir erklären später, was der Unterschied ist. Und am Ende sprechen wir über die Steuern beim Verkauf. Und dann ganz am Ende gibt es einen kleinen Wrap-up. Mal sehen, wie weit wir heute kommen. Das wird eine lange Folge. Also bereitet euch darauf vor. So Judith, jetzt geht's los. Zusammenfassung von der letzten Folge.

Super, Maja, sehr gerne. Also beim letzten Mal haben wir uns darüber unterhalten, welche Steuern oder wie Ertragssteuern sich verhalten, wenn ich als natürliche Person eine Immobilie im Privatvermögen halte. Vielleicht noch mal kurz als Wrap-up: Es gibt verschiedene Vermögenssphären, denen ich eine Immobilie zuordnen kann, und wir sind jetzt gerade bei der natürlichen Person, also du, ich, Maja, wer auch immer, also jede natürliche Person, im Privatvermögen. Und wir haben in der Konstellation vor Augen gehabt eine Person, die nicht nur Vermietungseinkünfte generiert, sondern zusätzlich noch Einkünfte beispielsweise aus einem Angestelltenverhältnis bezieht. Das nennen wir Steuerberater Einkünfte aus nichtselbstständiger Arbeit, können aber auch andere Einkunftsarten sein. So, und in In dem Zusammenhang haben wir einen ganz großen Vorteil herausgearbeitet, weil nach einer Haltefrist von 10 Jahren die Veräußerung dieser Immobilie steuerfrei gestellt wird. Das heißt, wenn ihr Gewinne aus der Veräußerung zieht, dann müsst ihr diese Gewinne nicht versteuern, sondern habt die vollständig für euch. Und das vor dem Hintergrund, dass ihr während der Haltephase die Abnutzungs-, also die sogenannte AfA, Abschreibung für Abnutzung, geltend machen könnt, die eure Vermietungseinkünfte mindern, und zusätzlich noch bestimmter Erhaltungsaufwand, also Sanierungsaufwendungen, die bestimmte Voraussetzungen erfüllen, die zusätzlichen Wert schaffen in der Immobilie, Zusätzliche Aufwendungen sind die Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung und andere positive Einkünfte mindern. Und durch die Minderung dieser Einkünfte reduziert sich gleichzeitig der anzuwendende Steuersatz, weil der wiederum mitwächst mit eurem Gehalt oder mit euren Einkünften. Das führt dazu, dass ich nicht nur die Abnutzung geltend machen kann, sondern eben auch diese Aufwendungen, die gleichzeitig zu einer Wertsteigerung der Immobilie führen. Wertsteigerung heißt höherer Veräußerungsgewinn, und dieser ist dann noch am Ende steuerfrei. Das heißt, ich habe hier so eine Art Double Dip, den ich im internationalen Steuerrecht schon gar nicht mehr finde, weil wir gerade alle Gesetzgeber der Welt alles dafür tun, um diesen Double Dip zu zu vermeiden. Aber hier im nationalen Steuerrecht haben wir es noch. Deshalb ist es wirklich extrem attraktiv aus steuerlicher Sicht, also als natürliche Person im Privatvermögen eine Immobilie zu halten und 10 Jahre zu warten bis zur Veräußerung.

Genau, jetzt einfach gesagt ist es so: Ich kaufe jetzt eine Immobilie als Maya, eine Wohnung. Bei dieser Wohnung habe ich Kosten. Ich habe die AfA, also die Abschreibung, ich habe die Zinsen, ich habe ein paar andere kleinere Kostenblöcke und natürlich habe ich den Erhaltungsaufwand. Also zum Beispiel, wenn ich irgendwas renoviere an meiner Wohnung und so weiter. So, nach 10 Jahren verkaufe ich diese Wohnung und zahle keine Steuern drauf. Und in den 10 Jahren, wo ich die Wohnung gehalten habe, habe ich nur Verluste gemacht und dadurch habe ich eigentlich meine Steuern reduziert. So kurz gesagt, das gibt es nirgendwo, ehrlich. Also ich habe es auch nirgendwo sonst gesehen. Überall sonst muss man Steuern zahlen, wenn man Gewinne macht. Nur in Deutschland nach 10 Jahren, nach der Spekulationsfrist, muss man keine Steuern zahlen, wenn man eine Immobilie verkauft. Und hört euch aber auch die letzte Folge an, da haben wir auch ein bisschen über selbst genutzte Immobilien gesprochen. Da gibt es andere Spekulationsfristen, die sind viel kürzer. Ja, super, Judith. Ein guter Start heute.

Ja, finde ich auch. Ich möchte noch auf eine Sache hinweisen. Also wenn wir jetzt sagen, das ist steuerfrei, dann also, und keine Steuerart dazu sagen, dann meinen wir immer die Einkommensteuer, weil es immer auch die Grunderwerbsteuer gibt, die wir mit bedenken müssen bei Immobilien und bei der Übertragung von Immobilien. Nur dass ihr wisst, es gibt verschiedene Steuerarten und euer Steuerberater muss alle Steuerarten berücksichtigen und Wir konzentrieren uns bei uns auf Ertragsteuern, weil es um die Gewinne geht. Und genau, wenn wir auch auf die Grunderwerbsteuer zu sprechen kommen, dann machen wir das natürlich auch inklusive.

Genau. Und die Grunderwerbsteuer zahlt gewöhnlich in Deutschland der Käufer. Das heißt, wenn wir jetzt was verkaufen, haben wir beim Ankauf die Grunderwerbsteuer bezahlt und beim Verkauf nach der Spekulationsfrist hätten wir dann letztendlich auch keine Steuern auf den Gewinn. So, sehr gut. Also ich denke, wir haben jetzt das gut zusammengefasst. Jetzt, was ist die Alternative zu dem Thema natürliche Person? Und warum sollen wir überhaupt über diese Alternative nachdenken?

Ich habe gerade noch mal das Gesetz aufgeschlagen. Also im Grunde genommen können regelmäßig alle beteiligten Personen bei Erwerbsvorgängen Steuerschuldner sein. Du hast trotzdem mit dem Erwerbkraftgesetzesrechts. Warum hebe ich es noch mal hervor? Ich will nur sagen, lasst es nicht hinten runterfallen, das Thema Grunderwerbsteuer, sondern checkt es einfach vorher und seid sicher, dass ihr nicht Schuldner der Steuer seid. Was ist die Alternative zum Privatvermögen? Da gibt es viele Alternativen. Wir wollen heute nur auf die GmbH eingehen, deren Vermögenssphäre immer das Betriebsvermögen ist, per Definition. Es geht gar nicht anders. Das heißt, ihr haltet die Immobilie nicht selbst, sondern ihr haltet eine, in unserem Szenario eine GmbH, und diese GmbH kauft die Immobilie, und dann fällt die Immobilie immer ins Betriebsvermögen der GmbH. Das ist die Alternative. Wann denken wir darüber überhaupt nach? Ganz wichtig, in einem Fall, dass aus der Vermietung Gewinne entstehen. Also der Businessplan, neudeutsch, muss euch auf jeden Fall positive Einkünfte voraussagen, unter Berücksichtigung sämtlicher Kosten, die ihr antizipiert. Maja, du bist viel näher dran, hast viel, viel stärkeren Kontakt zu den Transaktionen und dem Businessplan. Du weißt viel mehr, ob das eine realistische Annahme ist unter diesen Umweltauflagen und den hohen Zinsen versus Mietpreisbremse, ob das ein realistisches Szenario ist, dass man trotz Erhaltungsaufwand irgendwie positive Gewinne erwarten darf. Ich meine, es müsste sowieso immer so sein, aber genau, also vielleicht kannst du dazu noch mal kurz was sagen, damit die Zuhörenden wissen.

Ja, auf jeden Fall. Es ist ganz wichtig, wenn man eine GmbH oder eine UG— also die UG ist die kleine GmbH. Der Unterschied ist, dass bei einer UG das Stammkapital nicht so hoch angesetzt wird wie bei einer GmbH. Und egal, welche von diesen zwei Formen ihr nutzt oder nutzen würdet, es macht nur Sinn, wenn ihr zum Beispiel auch sehr viele Immobilien habt und auf der anderen Seite Immobilien, die halt sehr viel Gewinn machen. Das kann schon passieren. Ich habe einige Objekte schon vor 15 Jahren ungefähr gekauft. Und da habe ich auch sehr viel von meinen Krediten zurückbezahlt und deswegen habe ich jetzt aktuell sehr wenig Kosten. Und wenn ich jetzt keinen Erhaltungsaufwand habe, was ich jetzt in den letzten Jahren nicht hatte, zahle ich auch ziemlich viele Steuern als natürliche Person. Deswegen überlege ich auch privat, ob ich diese Objekte nicht in eine GmbH einbringe, weil wenn ich die in eine GmbH einbringe, gibt es einen anderen Steuersatz. Und welcher Steuersatz ist das?

Ja, wir vergleichen dann den Spitzensteuersatz auf Ebene einer natürlichen Person mit erst mal im Grundsatz 30% roundabout und im glücklichsten Fall im Best-Case-Szenario sogar mit 15,825%.

Das heißt, wenn man jetzt den höchsten Satz als natürliche Person zahlen würde von 47%, würde man als GmbH 15,8 bis 30% bezahlen. Also 15,8 wäre die Körperschaftsteuer, und wenn man noch die Gewerbesteuer draufschlagen würde, wären wir bei ca. 30%.

Korrekt.

Genau, und das macht schon Sinn. Also der Unterschied zwischen 15,8 und 30% ist die Möglichkeit, in Deutschland den einen Gebrauch von der gewerbesteuerlichen Kürzung zu machen, und dann ist man eine sogenannte grundstücksverwaltende Gesellschaft, die dann nur 15,8% Steuern zahlt, nur die Körperschaftsteuer. Aber wenn man zum Beispiel Objekte handelt und verkauft, kauft, verkauft in derselben Gesellschaft, dann könnte man dann sehr schnell gewerbesteuerpflichtig werden, und dann muss man die 30% bezahlen.

Hast du gut zusammengefasst. Genau. Aber an sich macht also auch in dem Fall der Händlermentalität macht die GmbH durchaus Sinn, weil wenn ich Immobilien handele und die im, also auf meiner Ebene als natürliche Person, soll ich jetzt sagen, im Eigentum habe, dann infizieren diese gewerblichen Einkünfte, die aufgrund des Handelns entstehen sämtliche andere Immobilien, die ich auch halte. Das ist so eine Infektion. Das heißt, wenn ihr wirklich handeln wollt, macht das lieber über eine GmbH.

Genau. Und aus meinem Investmentsleben kann ich ja auch berichten. Die Anna-Iss und ich haben verschiedene Gesellschaftsstrukturen, und eine Gesellschaft haben wir so genau dafür kreiert, dass wir Objekte handeln können. Also wir kaufen etwas, wir sanieren es und verkaufen es. Das passiert innerhalb von einem Jahr, und auf so einen Gewinn müssen wir dann Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer zahlen, also circa 30%. Zusätzlich aber haben wir eine GmbH, die grundstücksverwaltend ist. Das heißt, wir handeln in der Gesellschaft nicht, sondern das sind alles Objekte, die wir halten möchten, langfristig, und die auch Gewinne produzieren. Und bei den Objekten zahlen wir natürlich nur 15,8% Körperschaftsteuer. So, okay, das waren jetzt quasi jetzt die zwei Sachen. Erst mal haben wir ein Vorteil, ist das Thema Steuern, dass man, dass man auf Gewinne, Steuersatz, genau, auf Steuersatz, auf Gewinne, genau, der Steuersatz auf Gewinne ist niedriger als bei natürlichen Personen. Und der zweite Punkt ist dieses Thema Handel von Immobilien. Man will ja als natürliche Person nicht gewerbesteuerpflichtig werden, und deswegen tun wir diese ganzen Immobilien, die wir handeln wollen, in so eine GmbH, wo wir auch Gewerbesteuer zahlen. Aber damit infizieren wir nicht unsere anderen Immobilien, die wir halten möchten und vielleicht dann später nach der Spekulationsfrist verkaufen möchten.

Korrekt. Und ich hätte jetzt noch 3 weitere Aspekte im Angebot, wenn du die kurz hören möchtest.

Auf jeden Fall.

Wunderbar. Also dann ist das einmal die Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer. Und zwar kann man die GmbH hier wirklich gut nutzen, um Eigentümerin von Vermögen zu werden, das die Freibeträge übersteigt, die einem ja alle 10 Jahre neu zur Verfügung stehen. Und dann kann man sukzessive die Anteile der GmbH statt das Vermögen selbst übertragen und so optimieren. Unter Umständen kann man es auch noch als begünstigtes Vermögen qualifizieren. War ein bisschen tricky. Auf jeden Fall würde ich dazu mit meinem laufenden Steuerberater sprechen.

Aha, das ist ja sehr interessant. Das heißt, indem ich eine Immobilie in eine GmbH erwerbe, und ich dann die Anteile an dieser GmbH, sagen wir 20% in einem Jahr und x% 10 Jahre später und so weiter, kann ich die Freibeträge nutzen, diese Schenkungsfreibeträge zwischen Eltern und Kindern zum Beispiel nutzen, damit ich letztendlich diese GmbH übertrage und dann später muss ich ja darauf keine oder muss mein Kind darauf keine Erbschaftsteuer zahlen. In dem Sinne haben wir sehr gut verschenkt.

Korrekt.

Okay, sehr gut. Das ist ein sehr interessanter Punkt und sicher spannend für die ganzen Mütter, die hier zuhören, dass sie noch mal darüber nachdenken, wie sie dann das Ganze überhaupt strukturieren möchten. Also ab einem gewissen Alter muss man sich ja schon darüber Gedanken machen, leider.

Das ist wohl so. Und je früher, desto besser, weil dann kann man die 10 Jahre häufiger ausnutzen.

Ja, so ist es. Okay, aber du meintest, es gibt noch 2 weitere Punkte?

Korrekt. Die Grunderwerbsteuer, die auch daran anknüpft, wie viel Prozent an einer GmbH, also wie viel Anteile an einer GmbH übertragen werden. Hier kann man unter Umständen auch optimieren, so dass keine Grunderwerbsteuer anfällt, ist sensibel zu betrachten und auf jeden Fall mit dem laufenden Berater zu besprechen.

Ja, das kenne ich sehr gut aus meiner beruflichen Tätigkeit auch, ehrlich gesagt, weil ich natürlich sehr viele große Transaktionen begleitet habe. Und die Gesetzgebung ändert sich auch immer wieder. Jetzt ab nächstem Jahr gibt's ja wieder ein paar Änderungen. Aber ganz wichtig ist zu wissen, es gibt immer noch diese Möglichkeit, dass man GmbH-Anteile so verkauft, kauft, dass der Käufer darauf keine, wenig Grunderwerbsteuer zahlt. Aber man muss heutzutage sehr vorsichtig sein, weil das Finanzamt ist schon hinterher und die neue Gesetzgebung auch, damit die ganzen Käufer und Verkäufer die Schlupflöcher nicht nutzen. Aber ihr müsst euch auf jeden Fall beraten lassen, wenn ihr so was machen möchtet. Und es lohnt sich eher so bei größeren Beträgen natürlich.

Einer, der mir wirklich am Herzen liegt, und zwar an alle Unternehmerinnen unter euch, die schon eine Holdingstruktur aufgebaut haben oder mit dem Gedanken schon länger spielen. Wenn eine Struktur vorhanden ist, die thesaurierte Gewinne in einer GmbH anspart, dann kann man steueroptimiert sehr gut aus dieser GmbH wieder neu investieren, und zwar in Immobilien. Und darüber kann ich wirklich nur jedem ans Herz legen, noch mal nachzudenken, wenn ihr eure eigene GmbH haltet, aus der operativ tätig seid.

Genau, ja, das ist auch ein sehr, sehr spannender Punkt. Unternehmerinnen da draußen, ihr müsst wirklich euch überlegen, wenn ihr viel Geld verdient, wie ihr dieses, wie ihr dieses Geld dann anlegt, ne. Das heißt Ihr habt vermutlich eine Gesellschaft. Diese Gesellschaft macht operative Gewinne und dann diese Gewinne sollten irgendwo angelegt werden. Es macht keinen Sinn, dieses Geld aus eurer GmbH, aus eurem Unternehmen auszuschütten und es erst dann anzulegen. Es könnte viel mehr Sinn ergeben, dass ihr unter eurer und unter eurer Gesellschaft eine Tochtergesellschaft gründet und mit dieser Tochtergesellschaft eine Immobilie kauft. Danach könntet ihr diese Tochtergesellschaft verkaufen und dann zahlt ihr viel weniger Steuern, also minimales Steuernpotenzial. Das müsstet ihr natürlich wie immer— wir super viele Hinweise hier, sprich mit deiner Steuerberaterin auf jeden Fall. Aber diesen Hinweis solltest du auf jeden Fall zu ihr mitnehmen und noch mal darüber nachdenken, wie du investieren möchtest. Bei Immobilien könnte das auf jeden Fall Sinn machen, so eine Struktur aufzubauen, oder Judith?

Ja, ich würde noch darauf achten, dass die Anteile an der Immobiliengesellschaft oder Immobilien GmbH nicht unbedingt mit meinem operativen Geschäft verknüpft sind, weil aus operativem Geschäft in der Regel operative Risiken resultieren. Das wäre jetzt das Einzige, was ich daher noch hinzufügen würde. Ansonsten gebe ich dir komplett recht. Und auch diese Trennung zwischen operativen Risiken und Anlage in Immobilien, es lässt sich alles strukturieren, wenn man darauf achtet vorher.

Genau. Und jetzt an alle, die uns immer fragen, warum GmbH? Ja, wir haben jetzt 5 Punkte für euch ausgearbeitet. Die an sich sehr klar sind. Der erste Punkt war, der Steuersatz auf Gewinne ist niedriger in der Regel in einer GmbH, wenn man es richtig strukturiert, als wenn man eine natürliche Person ist. Dann, wenn du planst, Immobilien zu handeln, ja, macht es schon Sinn, auch eine GmbH zu haben, allein für diese Immobilien, die du ständig handeln möchtest, wegen dem Thema Gewerbesteuer. Weil wenn du handelst, musst du nicht nur Körperschaftsteuer von 15,8% zahlen, sondern auch die Gewerbesteuer. Und das heißt insgesamt circa 30%. Der dritte Punkt war, dass dadurch, dass du eine GmbH hast, hast du einen interessanten Weg, deine Erbschaftsteuer oder die Erbschaftsteuer für deine Kinder zu optimieren, indem du viel früher Anteile verschenkst. Der vierte Punkt war, dass wir beim Verkauf einer GmbH Möglichkeiten haben, dass der Käufer dann weniger Grunderwerbsteuer zahlt.

Und der letzte Punkt war die Finanzierung aus thesaurierten Gewinnen.

Genau, die Holdingstruktur, wie wir sie nennen. Das heißt eine Muttergesellschaft, die Gewinne macht, operative Gewinne, die eine Tochtergesellschaft gründet. Und diese Tochtergesellschaft irgendwann zum Beispiel verkauft wird oder verkauft wird, verkauft wird und dann okay, und dann zahlt man wenig Steuern darauf.

Genau, die Veräußerungsgewinne von Kapitalgesellschaften aus Anteilen an Kapitalgesellschaften sind auch steuerlich sehr privilegiert.

Ja, also und der fünfte Punkt ist das Thema Holdingstruktur, das, was wir erklärt haben. Du hast ein Unternehmen, dieses Unternehmen gründet eine Tochtergesellschaft, diese Tochtergesellschaft kauft eine Immobilie und dann später wird die Tochtergesellschaft verkauft. Wenn das verkauft wird, sind die Gewinne aus der Veräußerung wieder privilegiert und deswegen ist es sehr vorteilhaft, so eine Struktur aufzubauen, weil du dann auch viel, viel weniger Steuern zahlst. Auch noch dazu kannst du ja in der Holdinggesellschaft, also in dieser Gesellschaft, die die operativen Gewinne macht, da kannst du deine Gewinne einfach drin lassen, anstatt dass du sie ausschüttest, und die dann einfach weiterhin investieren. Weil wenn du Gewinne aus einer GmbH oder UG ausschüttest, musst du wieder Steuern zahlen. Das natürlich auch so ein kleiner Nachteil, aber so funktioniert die Welt. Was für Steuern muss man dann zahlen, Judith, wenn man ausschüttet?

25% plus Solidaritätszuschlag, also dann zahlen wir sind 26,375 %?

Also wenn wir dann ausschütten aus unserer Gesellschaft, aus einer Kapitalgesellschaft, wenn wir Ausschüttungen machen, dann müssen wir diese 26 circa zahlen, die Abgeltungssteuer.

Genau, und Ausschüttungen sind weit zu verstehen, also jede Art von privater, eben nicht betrieblicher oder Körperschaftssteuer. Bezogener Nutzung von Vorteilen oder auch Cash, ne. Also wir können nicht einfach aufs Bankkonto der GmbH zugreifen und sagen, ich brauche mal eben 10.000 € für die Reparatur meines Porsches. Das wird immer als sogenannte verdeckte Gewinnausschüttung angesehen werden und unterliegt dann immer diesem Steuersatz von 26,375%.

Ja, das ist auch sehr wichtiger Punkt, wenn du überlegst, dir eine GmbH zuzulegen. Wenn du so eine Struktur aufbauen möchtest, bitte lies was darüber. Wie wird eine GmbH gegründet? Was kostet das? Was für Verpflichtungen gibt es? Du musst die Buchhaltung führen. Du brauchst einen Steuerberater, der sich mit GmbHs auskennt. Scannt. Es ist sehr, sehr, also sind sehr, sehr viele Punkte und die kosten alle Geld. Deswegen macht es schon Sinn, sich mit so was zu beschäftigen, wenn du ein bisschen mehr Vermögen hast.

Ich habe da einen Buchtipp, Maja, soll ich den mal loswerden? Ja, super. Also ein guter Freund von mir, Alexander Keck, wie, wie Witzig, hat ein Buch dazu geschrieben: GmbH gründen, alles was du wissen musst. Und erklärt auch die Holdingstruktur noch mal. Ich weiß nicht, ob es in demselben Buch ist oder in in einem seiner anderen Bücher. Aber der ist ein Praktiker, der ist kein Steuerberater, der kann das sehr praktisch aus eigener Erfahrung, der ist nämlich Startupper und klärt darüber auf.

Ah, super, sehr gut. Ja, dann holt euch das Buch. Und aber es gibt auch sicher auch viele andere Bücher darüber. Auf jeden Fall macht euch Gedanken, bevor ihr irgendwas macht. So, jetzt haben wir die 5 Vorteile ausgearbeitet für euch. Und jetzt geht es zu dem Thema laufende Besteuerung einer GmbH oder einer UG.

Genau, danke Maja. Dazu hast du eigentlich schon ganz wesentliche Punkte herausgearbeitet, die ich nur kurz noch mal aufgreife. Also was ist für die laufende Besteuerung relevant? Das ist immer der Steuersatz und die Bemessungsgrundlage, auf die, auf den der Steuersatz anzuwenden ist. Was den Steuersatz angeht, hattest du schon hervorgehoben, dass wir hier circa 30% Steuersatz haben, der sich aus der Körperschaftsteuer, und zwar 18,825% inklusive Solidaritätszuschlag, und Gewerbesteuer zusammensetzt. Die Gewerbesteuer ist unter Umständen, wird nicht, und unter Umständen nicht erhoben, wenn wir alle Voraussetzungen erfüllen können, wenn die GmbH alle Voraussetzungen der sogenannten Erweiterten Kürzung erfüllen kann. Und dafür muss ich, grob gesagt, und da lege ich wirklich wieder ans Herzen, den Gang zum laufenden Steuerberater vorzunehmen. Wir dürfen nur eigenes Vermögen, eigenes Immobilienvermögen, grob gesagt, da gibt es einige Ausnahmen von, aber lasst uns jetzt mal beim Base Case bleiben, verwalten und nutzen. Und hier haben wir ein ziemliches Fallbeispielprinzip. Also wenn die GmbH noch etwas anderes macht, zum Beispiel Händlermentalität ausüben, dann schadet es gleich für den gesamten Gewinn dieser— also ist es gleich schädlich für den gesamten Gewinn. Deshalb kann ich hier nur sagen, wenn ihr diese auf die Gewerbesteuer verzichten wollt, was ihr anstreben solltet, dann passt darauf auf, was sie tut. Und macht das wirklich nur in enger Absprache mit eurem Steuerberater, der das auch bitte im Detail prüfen soll, was ihr dürft und was ihr nicht dürft. Kann sein, dass es so Edge Cases gibt, in denen der keine klare Aussage machen kann, und da dürft ihr ihm nicht sauer sein, weil die— ich habe selbst noch mal die BFH-Rechtsprechung gewälzt, und die Aussagen, die darin zu finden sind, sind wirklich auch sehr schwammig. Aber es ist trotzdem erforderlich, dass ihr so einen ersten Check-up macht und dann die gefährlichen Minenfelder euch bewusst sind. Was ihr beim Steuersatz noch, oder möchtest du da was sagen?

Na ja, ja, ich wollte jetzt kurz als Pragmatikerin irgendwas sagen. Es gibt ein paar Sachen, auf die ich immer achte, damit ich weiterhin diese gewerbesteuerliche Kürzung in Anspruch nehmen kann als Unternehmen. Und zwar eine Sache ist, dass ich kein Trader bin. Also dass man nicht mehr als 3 Immobilien innerhalb von 5, circa 5 Jahren verkaufe. Und da gibt es verschiedene Rechtsprechungen und so weiter. Vertiefung bitte mit der Steuerberaterin. Und das andere, worauf ich achte, ist, dass ich nur Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung habe und nicht zum Beispiel aus Energieverkauf. Also Solarpaneele auf den, auf den Dächern und so weiter. Man muss sehr aufpassen heutzutage, wie viel Prozent der gesamten Einkünfte auf solche Einkünfte entfallen. Deswegen, wenn du planst, an deinem Gebäude irgendwas zu machen, was dir nicht Mieten und Pachten bringt, auf jeden Fall mit der Steuerberaterin darüber sprechen. Nicht, dass du deine GmbH oder deine UG infizierst und du dann Gewerbesteuer zahlen musst. Also das ist so Die kleine Einlage von der Praktikerin Maja.

Super, sehr gut, Maja, finde ich toll. Wenn wir über den Steuersatz sprechen, dann müssen wir immer auch darüber sprechen, was kostet es an Steuern bei der Ausschüttung von den Gewinnen? Das hattest du vorhin schon hergeleitet, deshalb will ich das nur noch mal als Erinnerungsposten hier aufgreifen. Es gehört im Grunde mit zur Steuersatzbetrachtung, wenn ihr sagt, ihr braucht den, den Rückfluss, also die Vermietungseinkünfte für euer Freizeitvergnügen. So jetzt mal so ganz grob zu formulieren. Die Bemessungsgrundlagen können schon leicht unterschiedlich sein, einfach aufgrund von unterschiedlichen Herleitungsmaßstäben. Stichworte sind hier Einnahmenüberschussrechnung und auf Ebene der natürlichen Personen versus Bilanzierung. Dadurch können sich Zeitverschiebungen ergeben. Es könnte auch sein, dass es bestimmte Vorteile für Abschreibungen gibt, die nur bei natürlichen Personen Anwendung finden. Da muss ich sagen, das ist sehr detailreich, da kann ich gar keine Aussage geradezu treffen. Im Zweifel sprecht wirklich euren laufenden Berater dazu an. Der wichtigste Unterschied ist aus meiner Sicht auch in Abgrenzung zum Privatvermögen bei natürlicher Person noch mal, wie ermittel ich eigentlich die Bemessungsgrundlage für eine Veräußerung der Immobilie. Weil wenn wir vorher hervorgehoben haben, dass der nach einer Haltedauer von 10 Jahren der, der Veräußerungsgewinn, der auf eine Immobilie entfällt, steuerfrei ist, ist das bei einer GmbH leider nicht mehr so. Da müsst ihr immer mit rechnen, dass eine Veräußerung durch die GmbH immer zu steuerlichen Einkünften führen wird. Im besten Fall Gewinn, weil dann habt ihr einen großen Vorteil aus der Veräußerung erlangt, aber eben einer, der dem Steuersatz der GmbH zu unterwerfen ist. Und hierzu gibt es, und das ist jetzt so ein bisschen die Verbindung zu der Holdingstruktur, Maja, und ich weiß, es ist eine komplizierte Materie, vielleicht Stopfst du mich oder greifst es danach noch mal auf?

Ich würde vorher nur kurz noch eine Sache sagen, weil wir haben jetzt über die laufenden, die laufende Besteuerung gesprochen, und ich will nur noch mal darauf hinweisen, dass es ähnlich ist wie bei einer natürlichen Person. Bei einer GmbH haben wir natürlich Einnahmen und Ausgaben, ne, und wir haben ähnliche Ausgaben wie bei einer natürlichen Person. Wir haben Renovierungsausgaben, wir haben die ganzen Zinsen als Ausgaben, wir haben die AfA, die Abschreibung sozusagen als Ausgabe, natürlich die verschiedenen Kosten, die mit dem Management auch zusammenhängen. Und diese Kosten kannst du natürlich von den Einnahmen abziehen, damit du auf die Bemessungsgrundlage kommst, die dann versteuert wird. So viel noch so ein bisschen zu dem Thema laufende Besteuerung. Und dann gelten ja diese zwei Steuersätze, von denen wir gesprochen haben. Einmal die 15,8 bei einer grundstücksverwaltenden GmbH, die nicht traded, also die nicht mit Immobilien handelt, zum Beispiel. Und im zweiten Fall bei circa 30%, wenn diese Gesellschaft auch gewerbesteuerpflichtig wird. Eines der Hauptgründe könnte diese Händlermentalität sein, aber es könnten auch andere Gründe geben. Darauf haben wir ja davor kurz verwiesen. So, das ist zu der laufenden Besteuerung. Und dann hat Judith auch das Thema Steuern beim Verkauf jetzt erklärt. Eingeläutet. Eingeläutet. Ja, genau. Die Steuern beim Verkauf fallen natürlich an. Hier hast du nicht diesen Vorteil, die eine natürliche Person hat nach der Spekulationsfrist, dass man dann steuerfrei verkaufen kann. Hier muss man Steuern zahlen, und zwar da musst du dich auch ein bisschen beraten mit deiner Steuerberaterin. Ich als Pragmatikerin würde jetzt sagen, man sollte anstreben, wenn man eine grundstücksverwaltende GmbH hat und man nicht so viele Objekte in einer GmbH kauft und verkauft, könnte man es schaffen, dass man auch nur die Körperschaftsteuer auf die Verkaufsgewinne bezahlt. Aber das muss man wirklich auch noch mal abstimmen mit der Steuerberaterin, dass das wirklich der Fall ist, weil du willst ja nicht 30% auf diesen Gewinn zahlen. Natürlich, wenn du Objekte handelst und du mehr als 3 Objekte innerhalb von 5 Jahren durchhandelst in einer Gesellschaft, dann musst du das schon bezahlen, die 30% auf deine Gewinne. Aber hoffentlich hast du viele Gewinne gemacht und dann macht macht es dir auch nichts mehr aus. Aber auf jeden Fall, bitte, bitte, bitte sprich mit deiner Steuerberaterin zu deiner Situation, weil jede Situation ist auch ein bisschen anders und jede Immobilie ist auch ein bisschen anders. Die AfA auf denkmalgeschützte Objekte ist anders als auf nicht denkmalgeschützte Objekte und so weiter. Also es gibt viele Feinheiten und das können wir natürlich in so einem kurzen Podcast nicht alles erklären, oder, Judith? Komplett richtig.

Ich hätte jetzt noch ein, ein, zwei Alternativen anzubieten zu dem, zu der Veräußerung durch die GmbH. Ach so, okay, weil wir können ja auch über das Szenario nachdenken, dass nicht die GmbH die Immobilie verkauft, sondern ich als natürliche Person, also als Gesellschafterin der GmbH, die Anteile veräußere. So, dann ist das der sogenannte Share Deal. Der zu 60%, also 60% des Veräußerungsgewinns eines solchen Share Deals würden meinem persönlichen Steuersatz unterworfen werden, wenn ich mehr als 1% halte. Und davon gehen wir ja gerade aus. Das wäre eine Variante, ist nicht viel vorteilhafter als, also unter Umständen vorteilhafter, das müsste man einmal durchrechnen, als die 15,825 5% Körperschaftsteuer, die die GmbH mitunter zahlen dürfte. Was gäbe natürlich noch eine weitere Optimierungsstufe, die dann in Richtung Holdingstruktur zeigt, liebe Maja. Die Frage ist, wollen wir das noch kurz erläutern, oder möchtest du das, deinen Zuhörern ersparen?

Ja, also es ist schon komplex, aber wir haben es ja vor einigen Minuten hier auch schon mal kurz angedeutet und kurz erklärt. Eine Holdingstruktur ist, wenn du eine, sagen wir, eine Mutter GmbH gründest und diese Mutter GmbH hat Töchter GmbHs. Und deswegen sagen wir Holding, weil die Mutter hält, hält die Töchter. Und der Vorteil kommt daher, dass du die Töchter GmbHs, du kannst die Anteile an diese Tochter GmbHs verkaufen.. Und dieser Gewinn aus dem Verkauf von Gesellschaftsanteilen ist auch sehr, sehr stark steuerlich privilegiert.

So habe ich das einfach— genau, also hast du super zusammengefasst. Genau, hast du sehr gut. Ich würde jetzt noch an zwei Details arbeiten, wenn ich darf. Also wenn die Holding GmbH die Anteile an einer Tochter GmbH veräußert, Und es sich bei beiden um Kapitalgesellschaften handelt, das war ja das, was Maja erzählt hat, und daraus ein Gewinn generiert wird, dann werden nur 5% dieses Gewinnes der Besteuerung auf Ebene der Holding unterworfen. Und die Holding muss dafür einen Steuersatz von 30% anwenden, sodass wir hier auf eine effektive Besteuerlast von 1,5% kommen. Und Und jetzt nehmen wir den Fall an, ihr seid Unternehmerin und eure Holding hält nicht nur die Immo-Tochtergesellschaften, sondern auch euer Unternehmen, also eine weitere operative Gesellschaft, also eine andere GmbH. Und hier generiert ihr hohe Gewinne und diese Gewinne werden ausgeschüttet an die Holding. Dann kann die Holding diese Gewinne nutzen, um und reinvestieren in andere Immobilien. Und dadurch entsteht ein steueroptimiertes Reinvestitionsobjekt oder Vehikel, das nicht ganz einfach zu verdauen ist, wenn man damit nicht im Alltag zu tun hat. Aber es ist so vorteilhaft, dass ich euch wirklich ans Herz legen möchte, euch mit dem Thema auseinanderzusetzen.

Ich will das aber jetzt kurz in Zahlen zusammenfassen, weil es ist schon ganz schön Spannend. Und ich habe dir davor gesagt, als wir uns vorbereitet haben, oh bitte keine Zahlen, aber jetzt ganz einfach, ja. Angenommen, ich gründe die Maya GmbH, die irgendwas macht, verkauft Seminare, ja, für Happy Immo. Angenommen, ich verdiene in einem Jahr einen Gewinn, ich mache einen Gewinn von circa 100.000 €. Und angenommen, das sind 100.000 nach Steuern, okay, damit es einfacher zu rechnen ist. So, ja, dann sage ich, oh, 100.000 €, was mache ich damit? Ich könnte die an mich ausschütten, aber dann muss ich meinen persönlichen Steuersatz bezahlen. Das ist blöd. Ich könnte die in der Gesellschaft lassen, wenn ich das Geld nicht brauche, und ich gründe eine Maja-Tochtergesellschaft. Diese Maja-Tochtergesellschaft investiert dann die 100.000 in eine Wohnung. So, jetzt hat die Maja-Tochtergesellschaft eine Wohnung und ich entscheide mich, in ein paar Jahren die Maja-Tochter GmbH zu veräußern, und ich kriege einen geilen Preis von 200.000. Ja, dann mache ich eigentlich einen Gewinn auf die verkauften Anteile von 100.000 € und ich müsste nur 1.500 € Steuern zahlen. Also die 1,5 %, von denen du erzählt hast. Korrekt. Und deswegen machen solche Holdingstrukturen Sinn. Aber Ladies, passt auf! Diese Holdingstrukturen kosten auch immer Geld. Jede Gesellschaft braucht einen Jahresabschluss und eine Steuererklärung. Und deswegen macht es hauptsächlich Sinn, wenn ihr wirklich ein bisschen größere Beträge so investieren möchtet, um optimal eure Finanzen zu organisieren und gute Kapitalanlagen zu machen. Bin ich voll bei dir. Super.

So, wow, das war echt nicht ganz so einfach, Judith, oder?

Ja, aber hat Spaß gemacht. Ja, und wir haben es ganz gut hier zusammengefasst. Es war kein einfaches Thema, aber jetzt zum Ende will ich dich noch fragen, was wären deine Top 3 Tipps für unsere Zuhörerinnen, die dir so am Herzen liegen?

Tja, also Nummer 1: Bitte investiert nicht wegen der Steuerersparnis. Der Business Case muss solide sein ohne steuerliche Aspekte. Das Zweite ist, wenn ihr eine Struktur aufsetzt, dann macht es bitte von vornherein und korrigiert nicht im Nachgang. Also wenn ihr möchtet, können wir da auch gerne noch mal sprechen. Das ist, die strategischen Erwägungen sind genau mein Metier, aber bin sicher, dass die Kollegen da auch gerne Hilfestellung leisten werden. Und das Dritte ist einfach, fasst euch ein Herz, überwindet Ohne Angst euch mit dem Thema auseinandersetzen. Macht's einfach und fangt mit kleinen Objekten an.

Lernt, dass es nicht wehtut, und steigert euch dann. Ja, das sind tolle, tolle Tipps. Auf jeden Fall die Angst überwinden, euch mit Finanzen, mit Immobilien und mit Steuern zu beschäftigen, weil wir haben alle irgendwo angefangen, auch ich und Judith, und das lernt ja alles schon. Und ich finde das auch einen ganz, ganz tollen Tipp, der Business Case. Es muss sich rechnen. Die Immobilie muss sich smart rechnen und nicht nur wegen den Steuern rechnen. Und es gibt so viele Leute in dieser Welt, die versuchen oder haben versucht, mir Objekte anzudrehen, nur weil ich so hohe Abschreibungen habe, dass ich mein Einkommen um diese Verluste reduzieren könnte und so weiter und weniger Steuern zahlen würde. Also macht das nicht mit, sondern die Immobilie soll sich vom Anfang an gut für euch rechnen. In diesem Sinne, Ladies, Viel Spaß mit dieser Folge. Lieben, lieben Dank, Judith, für diese tollen Hinweise und diese ganz komplexe Materie, die wir jetzt hier versucht haben, sehr einfach zusammenzufassen. Lieben Dank.

Vielen, vielen Dank. Ciao, ciao. Tschüss.