Let's Talk Steuern mit Isabel Tannenberg

Willkommen bei Happy Immo, dem Interview-Podcast für Frauen und Immobilien. Heute hörst du die Immo-Stories von Frauen, die sich trauen. Komm mit uns auf die Reise, kauf dir deine Immobilie und werde unabhängig. Los geht's! Heute bei Kutschera Rechtsanwälte in Frankfurt am Main. Ich wollte meine Ex-Kollegen besuchen, Olli Platt und Andre Barth, und bin beruflich unterwegs. Und vor allem freue ich mich, die Partnerin Isabel Tannenberg kennenzulernen. Liebe Isabel, du bist seit 10 Jahren Rechtsanwältin bei Kutschera und seit 5 Jahren Steuerberaterin. Das ist ein sehr komplexes Thema und für manche auch auch sehr anstrengend. Für dich aber scheint dieses Thema ganz spannend zu sein und etwas an dem Thema Steuern muss dich richtig faszinieren, weil du ja auch sehr erfolgreich bist in dem Bereich. Was ist es? Wie kam es dazu?

Ja, liebe Maja, also was mich besonders am Steuerrecht interessiert, ist, dass es ein sehr spannendes Rechtsgebiet ist, das sich eben auch sehr schnell entwickelt. Und zum Steuerrecht gekommen bin ich eigentlich dadurch, dass ich während meinem Studium einen Professor hatte, der mich für das Thema begeistern konnte. Der hat einem das einfach erklärt und so, dass man es verstehen konnte, und das fand ich super. Und deswegen habe ich den Schwerpunktbereich Steuerrecht gewählt und bin auch seitdem dem Steuerrecht treu geblieben.

So viele Frauen in diesem Metier gibt es nicht und vor allem nicht ganz so viele Partnerinnen, die sich mit dem Thema Steuerrecht beschäftigen. Wie bist du so jung Partnerin geworden?

Das liegt natürlich zum einen daran, dass mich das Steuerrecht immer sehr begeistert hat und ich dementsprechend natürlich immer sehr viel Spaß an der Arbeit hatte. Gleichzeitig Gleichzeitig ist es aber auch so, dass man im Bereich Steuerrecht manchmal vielleicht bessere Möglichkeiten hat, Partnerin zu werden, weil man den Steuerberater als Milestone hat. Also man fängt als Rechtsanwältin an und dann weiß man eigentlich schon, dass man nach einigen Jahren auch die Steuerberaterprüfung ablegt. Genau, ich hatte im Vorfeld auch mal recherchiert, wie viele Frauen es gibt mit der Doppelqualifikation Rechtsanwältin/Steuerberaterin. Und zumindest 2019 nach der Berufsstatistik der Bundessteuerberaterkammer waren das unter 2.000 Frauen in Deutschland. Deutschland. Und das ist natürlich ja eine super Qualifikation, um sich eben auch gegen andere Bewerber für eine Partnerschaft durchzusetzen.

Das finde ich sehr wichtig, dass wir Frauen auch diese Themen angehen, die halt in der Vergangenheit mehr so eine Männerdomäne waren.

Genau.

Neben dem Thema Steuern hast du ja auch noch das Thema Immobilien ausgesucht. Das ist ja auch so eine Männerdomäne. Wie kam es zum Thema Immobilien?

Das ist ein Stück weit auch Zufall gewesen. Also ich habe während meinem Studium natürlich im Steuerrecht habe ich auch schon Berührungspunkte mit dem Immobiliensteuerrecht gehabt. Und das ist natürlich während dem Studium ein ganz, ganz gutes Rechtsgebiet, weil das sehr greifbar ist. Und als ich mich dann später nach meinem Studium beworben habe, habe ich mir gezielt auch eine Immobilien-Boutique ausgesucht, Kucera, bei denen ich eben heute auch noch bin. Und da hat mich eben besonders fasziniert, dass es eine kleine Kanzlei war, damals noch in Darmstadt, die aber auf sehr hohem Niveau steuerrechtlich beraten hat. Und eben auch im Immobilienrecht. Und das war für mich der perfekte Deal.

Du investierst ja auch selbst in Immobilien, oder hast du dir selbst schon mal was gekauft?

Lustigerweise habe ich mir noch nie eine Immobilie gekauft. Das bedeutet aber nicht, dass ich das nicht irgendwann vorhabe. Ich habe tatsächlich mal eine Immobilie verkauft, die ich geerbt habe. Aber ansonsten berate ich natürlich auch gern Freunde und Familienmitglieder, wenn die in Immobilien investieren.

Dann bist du ja schon auf dem Weg.

Genau richtig.

Und du weißt ganz genau, wenn man in Immobilien investiert, was die Steuerthemen sind. Was würdest du sagen, sind die wichtigsten Steuerarten, an die man denken soll, wenn man eine Immobilie kauft?

Also das kommt natürlich darauf an, ob man die Immobilie privat kauft oder unternehmerisch. Aber im privaten Bereich ist meistens die Grunderwerbsteuer natürlich die wichtigste Steuer, denn die wird fällig beim Ankauf und die beträgt in Deutschland, das ist abhängig vom Bundesland zwischen 3,5 und 6,5% aktuell, wird also an dem Kaufpreis bemessen. Und das ist natürlich bei einem Ankauf, wenn es auch um die Finanzierung geht, ein wichtiger Punkt.

Das ist recht hoch, zum Beispiel bei einer Wohnung, die 100.000 € kostet, wären das ja schon 6.500 € zusätzliche Kosten für einen Käufer oder eine Käuferin. Ist das nicht zu hoch und könnte man das irgendwie vermeiden, dass man diese hohen Prozentsätze an Grunderwerbsteuern zahlt?

Das kommt natürlich auch ganz stark darauf an, ob man privat kauft, unternehmerisch, auch wie hoch das Volumen ist. Im Privatbereich gibt es natürlich Möglichkeiten, wenn man zum Beispiel mit der Immobilie auch Zubehör oder Inventargegenstände erwirbt, dann sollte man darauf achten, dass man dann Kaufpreisanteil ausweist. Das macht, sage ich mal, im privaten Bereich normalerweise nicht so viel aus, aber das kann sich auch mal lohnen.

Also wenn ich das kurz erklären darf, Inventar und Zubehör könnte zum Beispiel eine Küche sein.

Genau, zum Beispiel, oder auch Einrichtungsgegenstände, Gegenstände, Möbel.

Das heißt, wenn ich jetzt eine Wohnung kaufe für 100.000 € und 20.000 € wären Zubehör, Möbel, Küche und so weiter, dann würde ich nur auf die 80.000 € Grunderwerbsteuer zahlen.

Genau, richtig. Allerdings natürlich nur dann, wenn das Finanzamt auch davon erfährt.

Und dementsprechend ist es immer am besten, wenn man gleich einen Kaufpreisanteil im Kaufvertrag ausweist.

Müsste man dann zwei Kaufpreise ausweisen, einmal für die Wohnung und einmal für das Zubehör.

Genau, das wäre ideal. Habe ich auch einmal gemacht. Aber die Verkäufer wollen das nicht immer machen.

Gibt es da einen Grund dafür, warum ein Verkäufer das nicht im Kaufvertrag reinschreiben will? Ja, das kann damit zusammenhängen, dass der Verkäufer Unternehmer ist und er dann im Zweifel auf die Gegenstände Umsatzsteuer abführen müsste, die er dann umlegen müsste auf den Kaufpreisanteil.

Das kann zum Beispiel ein Grund sein. Was ich auch spannend finde, ist das Thema Verkauf von einer Wohnung, weil wir kaufen es, dann zahlen wir die Grunderwerbsteuer, und beim Verkauf, was passiert da?

Was ist da wichtig? Auch da muss man natürlich wieder unterscheiden, ob aus dem Privatvermögen veräußert wird oder aus dem Betriebsvermögen. Im Privatvermögen ist es natürlich so, dass man grundsätzlich, wenn man Immobilie selbst genutzt hat, das gar nicht versteuern muss. Wenn man die Immobilie vermietet hat, dann kann man die nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen. Das kann schon mal auch ein Anreiz für den Erbimmobilie sein.

Das ist wirklich tatsächlich so. Ich habe letztes Jahr eine Eigentumswohnung, nicht Eigentum, sorry, eine Mietswohnung verkauft, die ich schon länger als 10 Jahre gehalten habe, auch hier mitten in Frankfurt, tolle Lage. Der Preis hatte sich verdreifacht, seitdem ich die Wohnung gekauft hatte, und ich musste gar keine Steuern zahlen. Also das ist wirklich sensationell. Bei dem Thema Eigentumswohnung, das ist auch sehr interessant, was du sagst. Das heißt, egal wie viele Jahre ich in einer Eigentumswohnung gelebt habe, kann ich sie steuerfrei veräußern.

Genau, wenn ich sie auch tatsächlich selbst genutzt habe. Also es gibt auch immer wieder Fälle, wo Wohnungen mal kurzfristig vermietet wurden, auch vielleicht zu B&B-Zwecken. Und da muss man vorsichtig sein. Da gibt es dann Grenzen oder zeitliche Grenzen, auf die man achten muss.

Aber im Normalfall ist das dann steuerfrei. Isabell, wir sind uns einig, es macht total Sinn, privat zu investieren, insbesondere wegen diesen steuerfreien Verkäufen. Was sind andere steuerliche Themen, die wir beachten sollten, wenn wir investieren?

Es gibt natürlich nicht nur Vorteile in dem Zusammenhang, sondern eben auch Themen, die man unbedingt beachten sollte, wenn man Immobilien erwirbt und sie auch später wieder veräußern möchte. Und da gibt es zum Beispiel den sogenannten gewerblichen Grundstückshandel. Das bedeutet also, wenn man innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Objekte veräußert, dann kann das zu einer gewerblichen Tätigkeit werden und dann ist man nicht mehr privat tätig, dann muss man Gewerbesteuer zahlen. Deswegen sollte man also insbesondere, wenn wenn man mehrere Immobilien erwirbt, besonders darauf achten, dass man die zeitlichen Grenzen dort nicht unterschreitet.

Gilt das auch für diese Objekte, die schon 10 Jahre gehalten wurden?

Nein, die sind raus. Also wenn man einmal eine Immobilie 10 Jahre oder länger gehalten hat, dann kann die auch nicht mehr Gegenstand eines gewerblichen Grundstückshandels werden.

Das sind schon einige Fragen und einige Themen, die man im Kopf behalten muss. Hast du ein paar Tipps für unsere Gäste, wie man mit diesen Themen umgehen sollte und wie man die alle im Kopf behält?

Also das ist natürlich schwierig für jemanden, der Steuerrecht nicht gelernt hat oder im Steuerrecht tätig ist. Generell kann man natürlich empfehlen, je höher das Volumen, desto wichtiger ist ein steuerlicher Berater. Aber ansonsten kann man sich natürlich auch Vermieterverbänden oder Eigentümerverbänden wie Haus und Grund anschließen und da bekommt man auch oft Checklisten oder eine entsprechende Beratung.

Jetzt haben wir ein Objekt gekauft und verkauft. Was passiert dazwischen? Wie kann man in der Zeit dazwischen, Während man ein Objekt vermietet, zum Beispiel Steuern sparen?

Ja, ist auf jeden Fall wichtig, dass man Werbungskosten geltend macht. Das sind alle Kosten, die im Zusammenhang mit der Immobilie entstehen, und die mindern dann wieder die Einnahmen, was dann auch automatisch zu einer niedrigeren Steuer führt. Typische Werbungskosten sind zum Beispiel Finanzierungszinsen oder auch Maklerkosten, Steuerberaterkosten, Kontoführungsgebühren. Es können auch Mitgliedsbeiträge zu einem Vermieterverband sein und Fahrtkosten, Kosten für Telefon und Internet, wenn es sich eben auf die Verwaltung der Immobilie bezieht, und natürlich auch Reparaturen und in gewissem Umfang auch Instandhaltungsmaßnahmen.

Könnte man eigentlich Bewirtungskosten und Reisekosten auch steuerlich abzugsfähig machen?

Ja, genau, das können auch Werbungskosten sein, wenn sie eben im Zusammenhang mit dem vermieteten Objekt angefallen sind.

Also zum Beispiel, wenn ich jetzt eine Wohnung vermiete und mich mit einem Makler treffe, der die Wohnung vermietet, und ich diesen Makler zum Essen einlade, könnte ich meine Taxikosten bis zum Treffen und zurück nach Hause inklusive Bewirtungskosten ansetzen.

Genau.

Und die Maklerkosten natürlich auch. Und wie ist es dann bei dem Thema Abschreibung? Das ist ja so ein Thema, das nicht jeder gleich versteht. Das Thema Abschreibung hat mit der Abnutzung dem Mobiliar zu tun. Könntest du das kurz in einfachen Worten erklären, was das ist?

Die AfA, das ist quasi die Abkürzung für Absetzung für Abnutzung, ist im Grunde genommen eine Wertminderung der Immobilie, die eben dadurch berücksichtigt wird, dass man sie jährlich auch als Werbungskosten in Abzug bringen kann, über einen gewissen Zeitraum, der gesetzlich festgelegt ist. Wie lang kann man eine Abschreibung ansetzen? Also das ist natürlich unterschiedlich, je nachdem, was für eine Immobilie das ist.

Aber man kann so sagen, Um die 50 Jahre. Das heißt, das wären circa 2% pro Jahr von dem Betrag. Angenommen, die Anschaffungskosten sind 100.000, dann würden wir jedes Jahr 2% von den 100.000 steuerlich abzugsfähig machen. Das wären circa 2.000 €. In den 100.000 ist ja ein Teil Grundstück und ein Teil Gebäude. Ja, also die AfA gibt es nur für das Gebäude und nicht für das Grundstück. Das ist ein ganz wichtiges Thema, Isabel, und wir werden im happy immo auch ein Webinar dazu machen, wie man mit dem Thema Abschreibung umgeht und wie man die genau berechnet.

Genau, das ist sehr wichtig, weil es eben auch neben der regulären AfA Sonder-AFAs gibt, zum Beispiel für denkmalgeschützte Objekte oder Mietwohnungsneubau.

Da müssen wir auf jeden Fall darauf eingehen, damit wir so viel Steuern wie möglich einsparen. Genau. Es gibt jetzt so viele Kosten, über die wir gesprochen haben, die Zinsen, die Werbungskosten, die Abschreibung.

Bleibt denn am Ende was übrig?

Ja, natürlich.

Immobilien sind immer noch eine super Investition. Man hat ein langfristiges, sicheres Einkommen, wenn man die Immobilie zum Beispiel vermietet. Man hat möglicherweise ein tolles Eigenheim. Man hat die Möglichkeit, Immobilien eben langfristig zu halten, sie auch an nachfolgende Generationen weiterzugeben.

Und es sind natürlich auch spannende Gegenstände. Spannende Gegenstände, das finden wir bei happy immo auch. Es ist etwas Greifbares, etwas, was wir anfassen können und womit wir arbeiten können und was Gutes bewirken können in dieser Welt. Und Steuern spielen dabei auch eine essenzielle Rolle. Ich danke dir für die guten Tipps. Ich hoffe, wir konnten den ganzen Gästen bei unserem Podcast Mut machen, um sich mit den Steuern zu beschäftigen und am Ende ihre Steuerbelastung zu optimieren. Wir haben viel Wissen getankt bei dir, aber die nächste Steuererklärung steht ja vor der Tür. Und egal wie viel Leidenschaft ich privat und beruflich für Steuern mitbringe, muss ich mich immer überwinden, meine eigene Steuererklärung zu machen. Und da habe ich mit meinem Freund ein Ritual dazu entwickelt, damit es einfacher ist. Und diesen Tipp gebe ich jetzt auch weiter. Wir machen immer eine richtig gute Flasche Sekt auf und dann darf es losgehen. So werden wir immer gut gelaunt und die Happy-Immo-Steuern können starten. Aber eine Sache, Isabelle, interessiert mich noch. Du hattest früher in unserem Gespräch gesagt, dass du selbst noch keine Immobilie hast.

Woran liegt das? Können wir da helfen? Ja, das ist natürlich eine sehr gute Frage. Ich denke mal, zum einen liegt es sicherlich daran, dass ich als Partnerin in einer Immobilienkanzlei sehr viel beschäftigt bin und Immobilien Immobilien natürlich auch Zeit brauchen und man sicherlich auch einen guten Investitionspartner vielleicht benötigt. Und das habe ich bisher noch nicht gefunden.

Dann bist du ja bei uns genau richtig. Schau in unserem Club vorbei, weil wir da viele Frauen haben, die sich mit Immobilien auskennen und die auch eine Partnerin suchen, vielleicht für eine größere Investition.

Und da wirst du fündig werden. Ja, das klingt super. Das werde ich auf jeden Fall mal tun.

Und dann trinke ich auch einen Klassiker. Das wäre toll. Vielen Dank, Isabelle, für deine Zeit und deine Expertise. Ich hoffe, wir sehen uns dann im Happy Immo Club mit einem Glas Sekt dabei.