Let's talk Steuern und Immobilien aus der Praxis mit Olga Binnewies!

Hallo, hallo! Du möchtest Wissen und Mut für deinen Immobilienkauf tanken? Dann komm auf unsere Warteliste. Du bist die Erste, die alle happy immo Neuigkeiten erfährt. Im Januar kommt ein neues Produkt raus, was dir sicherlich sehr, sehr gefallen wird. Neues Jahr, neues Glück. Also gehe auf happyimmoclub.com und dann gleich auf die Warteliste. Wir freuen uns auf dich. Willkommen Willkommen beim Happy Immo Podcast. Heute zu Gast eine ganz besondere Frau mit einem sehr wichtigen Thema für die Immobilienwelt, und zwar Steuern. Willkommen, Olga Binnewies.

Ja, hallo Maja und herzlichen Dank für die Einladung.

Ich freue mich sehr, sehr gerne. Ich spreche nämlich sehr, sehr gerne über das Thema Steuern. Egal ob so ein schwieriges Thema ist, ist es auf jeden Fall ein sehr wichtiges. Und ich freue mich, dass du heute da bist, weil du bist Steuerberaterin und fokussierst dich auf das Thema Immobiliensteuerrecht, richtig?

Richtig.

Und einige von unseren Circle Members berätst du ja auch schon, und das freut uns vor allem sehr, weil wir wissen dann, dass sie sehr gut beraten werden.

Ja, das hoffe ich doch auf jeden Fall.

So, Olga, jetzt möchte ich, dass du ein bisschen was über dich erzählst. Wo kommst du her und wie kamst du zu diesem schwierigen und komplexen Thema Steuerrecht?

Ja, das mache ich sehr gerne. Also ich glaube, ich habe einen relativ klassischen Weg in die Steuerberatung gefunden. Ich hatte zuerst mein BWL-Studium gemacht, das Bachelorstudium mit dem Schwerpunkt Internationales Management, und ich fand allerdings schade, dass es im Rahmen dieses Studiums nicht so viele steuerliche Aspekte behandelt wurden. Deswegen habe ich mich für ein extra Studium, für so ein anschließendes Masterstudium entschieden. Und das war wirklich mit dem Schwerpunkt Tax and Business Consulting. Und ich hatte da gemerkt, dass das Thema Steuern mich wirklich interessiert und dass ich diese Themen besonders spannend für mich finde. Und dann natürlich bereits während des Studiums habe ich versucht, die ersten praktischen Erfahrungen zu sammeln über verschiedene Praktikumsmöglichkeiten oder Werkstudententätigkeiten. Aber ich glaube, der entscheidende Punkt Punkt war bei mir meine Tätigkeit bei einer der größten internationalen Steuerberatungs- und Wirtschaftsprüfungsgesellschaften in Hamburg. Da habe ich wirklich Menschen kennengelernt, die mich zum einen für den Beruf des Steuerberaters an sich total begeistert haben, und dann zum anderen habe ich dort schon die ersten Einblicke in die besonders spannenden Themen wie Steuergestaltung oder Steueroptimierung bekommen. Und ab dann wusste ich dann ganz genau, Das ist ja wirklich der Beruf, den ich machen möchte, den ich aussuchen möchte. Und ich habe mir das Ziel gesetzt, Steuerberaterin zu werden. Ja, und so habe ich mein Ziel dann 2018 letztendlich erreicht, sodass ich in diesem Jahr als Steuerberaterin bestellt wurde. Das war wirklich ein wichtiger Schritt in meinem Leben. Und nach meiner Bestellung arbeitete ich als angestellte Steuerberaterin in einer anderen, aber auch einer sehr großen mittelständischen Steuerberatungs- und Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, ebenfalls in Hamburg. Und schwerpunktmäßig betreute ich steuerlich größere Mandantengruppen. Das heißt, da sind Unternehmer oder sogar Unternehmerfamilien, die wirklich operativ tätig waren mit bestimmten Produkten oder Dienstleistungen auf dem Markt und häufig auch mit vielen ausländischen Transaktionen. Genau. Und letztendlich betreute ich natürlich auch die Unternehmer selbst bzw. die natürlichen Personen an der Spitze dieser Unternehmensgruppen. Und oh Wunder, 99,9% von diesen Menschen hatten Immobilien, sei es Immobilien im Privatvermögen, als Ferienwohnung irgendwo auf Sylt oder Finca in Spanien. Ich hatte sehr viele, die wirklich Mehrfamilienhäuser in Deutschland vermietet haben, aber auch sehr viele Fälle mit gewerblichen Immobilien, die dann in Strukturen entsprechend gehalten wurden und sehr häufig natürlich im Rahmen der eigenen operativen Tätigkeit genutzt wurden. Genau, und im Laufe der Zeit habe ich mir immer wieder die Frage gestellt, warum kann ich eigentlich nicht das auch das Gleiche machen? Ja, und genau deswegen bin ich heute erstens mit meiner eigenen Steuerberatungskanzlei unterwegs, das heißt, ich habe mich selbst zur Unternehmerin gemacht, und zweitens investiere ich selbst total gerne in Immobilien.

Wow, das ist ja super, weil weißt du, wie viele Anwältinnen und Steuerberaterinnen ich kenne, die keine Immobilien besitzen, aber an sich, die kennen die Sachen viel besser als ich, ne. Ich bin ja Pragmatikerin, ne. Ich kaufe Immobilien, ich investiere in Immobilien, aber so detailliert wie du oder wie, also wie eine Anwältin sich mit dem Immobilienthema auseinandersetzt, kenne ich mich natürlich nicht aus. Und deswegen bin ich immer überrascht, warum Menschen, die sich so viel besser auskennen, eigentlich nicht investieren. Aber deswegen freue ich mich umso mehr, dass du heute bei uns bist, weil du du ja das Thema Immobilie aus beiden Perspektiven heute beleuchten kannst, einmal aus der steuerlichen, aber auch aus der Investoren—

ja, genau, deswegen. Also ich hatte diese Leidenschaft für Immobilien bei mir entdeckt, und ich wollte natürlich meine beiden Leidenschaften für Immobilien und für Steuern verbinden. Und deswegen habe ich mir überlegt, mich wirklich in meiner beruflichen Praxis, in meiner Steuerberatungskanzlei, tatsächlich ausschließlich auf Immobilien zu konzentrieren. Und so habe ich die Möglichkeit, als Immobilieninvestorin auch meine Mandanten, die auch besser zu verstehen, weil sie auch ebenfalls so ticken, wie ich mir das vorstelle. Also weil ich dann so ein bisschen die Motivation dahinter verstehen kann. Und insofern können wir gemeinsam eine bessere Lösung in steuerlichen Sachen sozusagen finden.

Ja, und ich hoffe für dich, dass es nicht nur um Mandanten, sondern primär um Mandantinnen handelt, weil wir versuchen ja Frauen dafür zu begeistern, in Immobilien zu investieren. Und ich denke, du als Frau wärst prädestiniert dafür, das Thema Steuern Frauen auch näherzubringen, so dass die auch keine Berührungsängste haben. Aber erzähl erst mal, in was für Immobilien hast du investiert und wie kam es dazu und was waren so die Herausforderungen?

Meine erste Immobilie hatte ich tatsächlich zur Eigennutzung gekauft, also klassischerweise damals noch. Da muss ich tatsächlich zugeben, da war ich noch nicht in der Gedankenwelt, Immobilie als Kapitalanlage zu kaufen, sondern da hatte sich die Möglichkeit angeboten, eine Immobilie zu einem guten Preis zu erwerben. Das war ein Off-Market-Deal sozusagen, und ich habe einfach zugeschlagen. Damals schon habe ich gedacht, ich rechne mal aus, was zahle ich jetzt für meine Miete und was würde ich dann Kosten haben, wenn ich meine eigene Wohnung habe zur eigenen Nutzung. Und so habe ich dann ausgerechnet, festgestellt, auch, Mensch, ich zahle doch gerade mal 100 Euro mehr, dann habe ich am Ende noch eine abbezahlte Immobilie irgendwann mal, ist doch super, dann mache ich das. Und dann habe ich ganz schnell die Finanzierung abgeschlossen, das hat super funktioniert. Und inzwischen ist diese Immobilie tatsächlich, das war eine Eigentumswohnung, 3 Zimmer, nicht weit von Hamburg entfernt, und die ist jetzt inzwischen vermietet. Und man merkt ja wirklich, das hat super funktioniert. Also ich glaube, man muss wirklich den ersten Schritt wagen, das alles austesten. Und ich habe dann, glaube ich, das Spiel verstanden, erst wenn ich meine erste Miete auf dem Konto gesehen habe. Und das war so erleuchtend für mich. Oh Mensch, die erste Miete ist eingegangen. Davon habe ich meine Rate an die Bank bezahlt. Dazu kam noch diese Hausgeldzahlung, und da war alles super. Ich habe alle Kosten gedeckt, und dann blieb sogar, glaube ich, noch irgendwie 100 € übrig. Und deswegen habe ich für mich beschlossen, ich muss das noch mal wiederholen. Und seitdem kamen noch einige Wohnungen dazu, und ich bin wirklich froh, dass ich das damals gemacht habe und dass ich das weitermache.

Aber das ist so lustig, dass du das sagst mit der ersten Miete, weil bei mir war es ähnlich, weil Klar, alles ist sonst total abstrakt. Du kaufst irgendwas, gibt es Riesenvertrag, dann große Finanzierung und so weiter. Aber die Realität trifft ein, wenn du die erste Miete bekommst und dann die erste Kreditrate zahlst. Und dann stellst du fest: Ach Gott, das ist doch gar nicht so schwer, das läuft einfach durch. Ja, ganz genau. Und die Immobilie gehört dir. Und das versuchen wir auch unseren Bootcamp-Teilnehmerinnen und Followers auch beizubringen, dass das einfach wirklich nicht so schwer ist. Und wenn du es einmal gemacht hast, dann ist es ja super easy, das einfach zu wiederholen.

Ja, genau, da gebe ich dir wirklich recht. Selbst wenn man das alles spitz gerechnet hat, aber das ist ja alles sehr theoretisch und auf dem Papier, und dann traut man sich tatsächlich noch nicht so richtig. Aber wenn das einmal passiert ist und man sieht das alles auf dem Bankkonto, dann ist das irgendwie greifbarer und man versteht, dass es funktioniert. Total.

Dann macht das wirklich Spaß. Ja, wirklich. Mir auch. Und dann irgendwann merkst du, du hast einen Großteil getilgt und dann fühlst du dich immer wohler eigentlich. Und dann fühlst du dich auch wohler, noch mehr Kredit das nächste Mal aufzunehmen, weil Immobilien sind ja schon ziemlich stabile Objekte, die dann auch stabiles Einkommen bringen. Und dann, ja, dann gewöhnt man sich auch irgendwie daran. Aber was mich auch interessiert, ist, weil du, du hast ja auch sicher sehr viele Gedanken zum Thema Steuern gemacht, wenn du so Immobilien kaufst. Was wären so deine Top-5-Tipps, wie man Steuern spart beim Einkauf zum Beispiel von einer Immobilie?

Das ist eine spannende Frage. Ich glaube, wenn man gerade beim Einkauf ist, dann reden wir primär aus Käufersicht regelmäßig zunächst mal von der Grunderwerbsteuer. Na, das ist ja so wirklich die erste Steuer, die dann quasi ein paar Wochen nach der Unterzeichnung des Kaufvertrages fällig wird, und Und ja, wir unterstellen natürlich an dieser Stelle, dass es so ein klassischer Kauf von einem Dritten ist, sodass wir keine Grunderwerbsteuerbefreiung haben. Und die Höhe der Grunderwerbsteuer variiert nach dem Bundesland und beträgt so 3,5 bis 6,5%. Und klar kann man sich natürlich überlegen, ich konzentriere mich bei der Suche nach einer geeigneten Immobilie auf die, sage ich mal, günstigere Bundesländer. Aber ich denke, das ist nicht der richtige Ansatz, weil viel entscheidender ist tatsächlich die eigentliche gesamtwirtschaftliche Attraktivität des Standortes. Und in dieser Situation ist dann die Höhe der Grunderwerbsteuer nicht so vorrangig, sage ich mal. Deswegen klar, kann man berücksichtigen, muss man aber nicht. Ein weiterer klassischer Fall ist natürlich ein gesonderter Ausweis im Kaufvertrag von beweglichen Gegenständen. Das kennen, glaube ich, alle. Also wenn ich zum Beispiel eine Wohnung erwerbe, in der gewisse Einbauschränke eingebaut sind oder Einbauküchen oder vielleicht Markise oder auch eine PV-Anlage, dann lohnt es sich auf jeden Fall, den Preis für diese Gegenstände separat auszuweisen, Das sind ja auch keine Gebäudebestandteile, deswegen unterliegen dann diese Beträge nicht der Grunderwerbsteuer. Das sind ja, glaube ich, so die wesentlichen Sachen im Bereich von Grunderwerbsteuer.

Ich habe noch einen Punkt zu den Grunderwerbsteuern, weil oft liest man, und ich mache es auch so, dass ich in den Kaufverträgen immer reinschreibe, wie viel von dem Kaufpreis ist Grundstück Und wie viel von dem Kaufpreis ist Gebäude? Und dann kann das Finanzamt es nicht wirklich zu sehr verändern. Also wenn es einmal im Kaufvertrag steht, sagen wir 100.000 € ist der Immobilienkaufpreis, dann 20.000 wären Grundstück und 100.000 wären Gebäude.

Was sagst du dazu? Das ist wirklich ein sehr wichtiger Punkt, den du gerade ansprichst, Maja. Das hat allerdings nicht primär Auswirkungen auf Grunderwerbsteuer an sich, sondern hat wirklich eine entscheidende Bedeutung für spätere Besteuerung der Immobilie im Verlauf der Vermietung sozusagen, weil diese Aufteilung ist dafür entscheidend, wie hoch die Abschreibungen auf das Gebäude dann entfallen. Das heißt, je höher der Anteil des Gebäudes, der ausgewiesen werden kann, darf, desto höher können wir dieses Gebäude abschreiben, desto höher ist sozusagen unsere Ausgabe.

Oh, das stimmt. Dann sind wir ja schon bei der Verwaltung der Immobilie.

Genau, das ist ja eher als laufende, ja, sage ich mal, laufende Vermietung der Immobilie zu sehen. Und das hat sicherlich eine Auswirkung auf Ertragsbesteuerung, sei es Einkommensteuer, wenn wir das im Privatvermögen haben, oder Körperschaftsteuer, wenn das jetzt zum Beispiel im Betriebsvermögen eine GmbH ist.

Genau. Okay, dann bin ich einverstanden. Wir sind durch mit der Grunderwerbsteuer. Dann gehen wir weiter zu dem Thema Verwaltung. Wenn du die Immobilie im Eigentum schon hast, was kann man da noch an Steuern sparen?

Ja, da gibt es tatsächlich eine Menge zu beachten. Wenn wir jetzt zum Beispiel zurück an den Einkauf denken, es ist ja extrem wichtig, bereits vor dem Kauf sich darüber Gedanken zu machen: Was ist überhaupt die eigentliche Zielsetzung meiner Investition? Das ist erstens. Und zweitens: Welche wäre eine mögliche Exit-Strategie? Das mag vielleicht etwas komisch klingen, dass man sich darüber vor dem Kauf bereits Gedanken macht, aber es ist ja auch extrem wichtig. Ich habe ein Beispiel vorbereitet. Wir nehmen mal einen Arbeitnehmerin mit den Einkünften aus nichtselbstständiger Tätigkeit, das heißt ganz normale Lohneinkünfte, und wir haben ein zu versteuerndes Einkommen von circa 62.000 €. Man muss beachten, dass ab circa 62.000 € der Spitzensteuersatz von 42% anfällt. Das bedeutet, dass wir ab dem nächstverdienten Euro 42% Steuern darauf zahlen. Das heißt, auf jedes Euro, was on top kommt, zahlen wir 42 Cent Einkommensteuer zuzüglich Soli, zuzüglich Kirchensteuer. Und jetzt entscheidet sich die Investorin dafür, eine Wohnung zum Beispiel in einer A-Lage zu kaufen. Was spricht für eine A-Lage? Zukunftssicherer Standort natürlich, gute Infrastruktur, gute Bevölkerungsentwicklung. Und dementsprechend haben wir natürlich sehr viel Wertsteigerungspotenzial in dieser Immobilie. Das heißt, für Vielleicht kann diese Immobilie in einigen Jahren sehr gut gewinnbringend verkauft werden. Und gleichzeitig haben wir natürlich in Verbindung mit dieser Immobilie sehr hohe Kosten, weil die Quadratmeterpreise in Ballungszentren auch entsprechend hoch sind. Und das führt entsprechend dazu, dass wir regelmäßig negative steuerliche Einkünfte aus dieser Immobilie haben. Was heißt das für unsere Investorin? Das bedeutet, dass sie diese negativen steuerlichen Einkünfte mit ihren positiven Einkünften aus nichtselbstständiger Tätigkeit verrechnen kann. Und dadurch reduziert sie insgesamt das zu versteuernde Einkommen und entsprechend auch womöglich auch den Steuersatz. Und somit kriegt sie eine Steuererstattung. Das ist ja natürlich super optimaler Fall. Und in diesem Zusammenhang haben wir noch die Möglichkeit, weitere Potenziale auszunutzen. Wie gesagt, Abschreibungen optimieren, wie du schon gesagt hast, durch richtige Kaufpreisaufteilung. Dann haben wir die Möglichkeit, im gewissen Maßstab festzusetzen, was auf das Gebäude entfällt und was auf Grund und Boden. Und je mehr auf das Gebäude entfällt, desto besser können wir abschreiben, desto mehr sind diese Abschreibungen, die wir geltend machen können. Die Werte müssen natürlich reellen Wertverhältnissen entsprechen. Das darf nicht sein, dass wir sagen Grund und Boden 1% und Gebäude 99%. Da muss ja wirklich das optimal berechnet werden. Und das ist ja auch keine einfache Frage, da muss wirklich ein Steuerberater hin. Und ich empfehle das immer wieder, das abzustimmen.

Ja, und man kann ja gucken, dass man so viele Aufwendungen zu der Immobilie dazu, also wie soll ich sagen, allokiert, ne, wie es möglich ist, oder wie steuerlich möglich ist natürlich, weil man hat ja schon gewisse Kosten wie Fahrten zu Immobilien familie, oder zu Hause, wenn man halt Akten hat und ein Arbeitszimmer braucht, oder halt mit dem Mieter telefonieren muss, dann hat man ja auch Telefonkosten. Also es gibt viele Kostenblöcke, die man durchgehen kann mit einem Steuerberater oder am besten mit einer Steuerberaterin, um festzustellen, was kann man eigentlich jetzt an Aufwand noch dazu rechnen, damit man dann weniger Steuern zahlt, ne?

Ja, auf jeden Fall. Viele denken nicht an so Sachen, die vielleicht anfallen, fallen könnten. Aber grundsätzlich gilt, alles, was ich aufwende, um diese Einkünfte zu generieren, alles, was im Zusammenhang mit dieser Vermietungstätigkeit ist, kann ich grundsätzlich als Werbungskosten geltend machen.

Ja, genau. Was ist etwas, woran Leute zum Beispiel gar nicht denken? Wir sagen sogar so, zum Beispiel so ein Kurs, wenn man lernt, wie man eine Immobilie verwaltet oder wie man Immobilien kauft, kann man auf jeden Fall versuchen, auch solche Kosten abzusetzen.

Zusetzen, ne? Ja, ich sehe das tatsächlich so, dass diese Kosten die sogenannten vorweggenommenen Werbungskosten sind. Das heißt, selbst wenn ich die Immobilie noch nicht zwingend gleich gekauft habe, habe ich die Möglichkeit, diese Kosten erstmal anzusetzen, weil durch die Teilnahme an dieser Fortbildungsmaßnahme habe ich grundsätzlich eine Absicht, eine ernste Absicht, eine Immobilie Immobilie zu erwerben, um diese zu vermieten, ne. Und deswegen muss man natürlich darauf achten, wenn ich später dann in 3 Jahren immer noch keine Immobilie gekauft habe, dann wird es irgendwann mal kritisch und sagt Finanzamt, okay, du hast hier irgendwie vor 3 Jahren irgendwas abgesetzt, hast du immer noch keine Einnahmen dazu, dann streichen wir das. Dann ist das so. Man muss ja immer darauf achten, dass die Einnahmeseite auch funktioniert.

Ja, genau. Und an was denken denn Leute nicht so wirklich, wenn sie an Aufwendungen denken? Also dass man die absetzen könnte? Ich habe zum Beispiel auch schon mein Computer abgesetzt. Ich habe auch, wenn ich zum Beispiel, ich brauche ja einen E-Mail-Account, um E-Mails zu versenden. Ich brauche Speicherplatz, um meine ganzen Unterlagen abzuspeichern. Und das kostet leider heutzutage alles Geld. Und das sind auch administrative Kosten, die ich auch irgendwie absetzen muss, wenn ich Immobilien im Eigentum habe und sie verwalte.

Ja, gewiss, diese Kosten kann man sicherlich auch ansetzen. Man muss sich natürlich im Einzelfall anschauen, ob das Kosten sind, die eben ausschließlich für diese Vermietungstätigkeit anfallen. Es gibt ja auch manchmal Sachen, die auch privat genutzt werden können, dann könnte man sich überlegen, ob man das gegebenenfalls anteilig geltend machen kann. Zum Beispiel Computer kann ich für private Zwecke nutzen, kann ich aber für Vermietungszwecke nutzen. Da muss man im Einzelfall schauen, wie man diese Nachweise erbringt, dass dieser Gegenstand dann tatsächlich für die Vermietungseinkünfte genutzt wird.

Ja, vermutlich hängt es auch davon ab, wie viele Wohnungen man hat und so weiter. Und deswegen ist es sehr wichtig, dass man die persönliche Situation auch mit einer Steuerberaterin bespricht im Detail. Ja, genau. Sehr schön. Also dann haben wir jetzt so ein paar Tipps auch bekommen beim Thema Verwaltung einer Immobilie. Und dann irgendwann wollen wir ja verkaufen.

Was wären da deine Tipps? Ja, beim Verkauf einer Immobilie muss man natürlich ebenfalls auf einiges achten. Der klassische Weg, wenn die Immobilie im Privatvermögen gehalten wird, das heißt, ich bin mit meinem Namen im Grundbuch dieser Immobilie eingetragen, dann sollte man bei diesen Immobilien idealerweise daran denken, merken, dass die 10 Jahre vollständig abgelaufen sind. Und das ist ja auch entscheidend, dass wir vom Tag der Unterzeichnung des Kaufvertrages rechnen bis zum Tag der Unterzeichnung des anderen Kaufvertrages, indem wir das verkaufen, sozusagen, ne. Das ist ja wirklich sehr wichtig. Und ich würde ja auch im Zweifelsfall nicht dann auf Tag genau verkaufen, sondern eher so ein paar Wochen oder Monate sogar Puffer einbauen, bauen, damit man da keine Probleme bekommt. Und wenn wir das alles eingehalten haben, dann können wir natürlich die realisierte Wertsteigerung vollständig steuerfrei vereinnahmen. Und das ist ja super tolles Ding, was die Immobilie eigentlich bietet. Ich glaube, sowas gibt es sonst bei keiner anderen Anlageklasse.

Ja, es ist echt unglaublich, dass man steuerfrei veräußern kann. Erstmal hat man super viele Aufwendungen generiert, ne, und dann verkauft man steuerfrei. Es ist wirklich was Besonderes. Es überrascht mich, dass in Deutschland nicht die Menschen eigentlich so wenige Wohnungen kaufen, weil das ist ja eine tolle Möglichkeit, Geld zu verdienen letztendlich. Also man muss ja nicht 1000 Wohnungen haben, aber so 1, 2, 3 wäre super. Und dann kann man die ja nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen, wenn man die als Kapitalanlage gehalten hat. Aber es gibt ja die Möglichkeit auch mit der Selbstnutzung, die kann man eigentlich ein bisschen früher verkaufen, steuerfrei.

Oder? Ja, ganz genau. Das ist ja auch super tief, wenn man zum Beispiel überlegt, eine vermietete Wohnung ja auch früher schon zu verkaufen. Dann besteht die Möglichkeit, dass man vielleicht nach dem Auszug der Mieter selbst diese Wohnung bezieht. Das heißt, wir müssen eine Selbstnutzung begründen, und dann können wir im Jahr der Veräußerung und dann in den beiden vorangegangenen Jahren diese Wohnung selbst nutzen und dann ist der Verkauf sozusagen wieder steuerfrei. Man sagt dann, zwei Silvesterfeiern muss man in dieser Wohnung durchgefeiert haben und dann darf man diese Wohnung wieder steuerfrei verkaufen, obwohl die 10-Jahre-Frist noch nicht abgelaufen ist.

Ja, man darf nur nicht vergessen, dass in den zwei Jahren, wo man selbst drin wohnt, dass man dann die Zinsen nicht steuerlich absetzen kann und die Abschreibung oder, oder Habe ich das falsch in Erinnerung?

Nee, das ist richtig. Also das heißt, in diesen 2 Jahren bewohnen wir selbst diese Immobilie, wir generieren auch keine Einnahmen mehr daraus, und dementsprechend dürfen wir auch keine Werbungskosten geltend machen, ne? Deswegen können wir auch die Zinsen nicht geltend machen. Wenn wir die Immobilie für eigene Nutzung kaufen, dann können wir grundsätzlich ja nichts geltend machen da.

Also diese Privilegierung funktioniert tatsächlich nur bei vermieteten Immobilien. Ja, genau. Ja, wow, jetzt haben haben wir die Wohnung auch schon verkauft. Sehr gut. Gekauft, verwaltet, verkauft. Und was mich jetzt interessiert, ist das Thema Steuererklärung. Das ist ja, was macht man als Steuerberater? Man beschäftigt sich sehr stark auch mit der Steuererklärung neben dem Thema Strukturierung oder Optimierung. Wie funktioniert das mit der Steuererklärung? Würdest du empfehlen, dass man sie selbst macht oder lieber wirklich mit einem Steuerberater?

Es kommt drauf an. Es gibt tatsächlich Fälle, wenn ich aus schließlich Einkünfte aus meiner Angestelltentätigkeit habe, dann ist das relativ unkompliziert, das alles in die Formulare einzutragen, sage ich mal. Wenn die erste Immobilie dazu kommt, würde ich auf jeden Fall empfehlen, zumindest mal eine erste steuerliche Beratung einzuholen beim spezialisierten Steuerberater, bei spezialisierten Steuerberaterinnen, einfach mal um zu verstehen, wie das Ganze funktioniert und worauf man beachten muss. Und wenn ich dann eine Wohnung vermiete, ganz klassisch, keine Besonderheiten, keine Kurzzeitvermietung, auf Dauer angelegte Vermietung, insofern ist das jetzt auch nicht ganz so kompliziert. Also könnte man sich vorstellen, diese Steuererklärung selbst zu erstellen. Wenn das ja ein bisschen mehr wird oder vom Volumen, von Immobilienvolumen mehr wird, dann gibt es dann natürlich desto mehr Potenzial für Steuerersparnis, ne. Und deswegen würde ich da empfehlen, auf jeden Fall den Steuerberater aufzusuchen und dann das Ganze zu besprechen. Zumal, wenn es neben den Einkünften aus Angestelltentätigkeit noch weitere Einkünfte gibt, zum Beispiel freiberufliche Einkünfte oder gewerbliche Einkünfte aus einem anderen Gewerbebetrieb oder sonstige oder der Fall komplexer wird, dann ist das auf jeden Fall empfehlenswert, um einfach Fehler zu vermeiden oder teure steuerliche Fehler zu begehen, einfach beim Steuerberater das alles machen zu lassen.

Ja, super. Ja, ich mache es auch mit einer Steuerberaterin. Ich bereite schon sehr, sehr viel vor. Aber ja, die Tipps sind wirklich super wichtig, dass man— also ich merke, dass ich es alleine, obwohl ich mich sehr gut auskenne, doch nicht so gut hinkriege. Wie mit meiner Steuerberaterin, weil sie immer auf neue Ideen kommt. Und deswegen ist es wichtig, dass man auch eine gute hat. Und das finde ich ja an dir toll, dass du ja selbst investierst und dann machst du ja das Gleiche, was du für andere machst, machst du auch für dich. Und hier meine Frage an dich: Also bei was berätst du genau jetzt aktuell in deiner Selbstständigkeit und was für Kundinnen hast du?

Wann soll man sich an dich wenden? Ich habe sehr unterschiedliche Mandanten und Mandantinnen. Da sind also 90% davon sind auf jeden Fall Immobilienbesitzer und Besitzerinnen. Ich muss sagen, ich arbeite sehr gerne mit solchen Menschen, die Immobilien besitzen und dadurch Vermögen aufbauen möchten. Sehr häufig sind das Fälle, dass die Einkünfte durch Lohneinkünfte sozusagen verdient werden und Immobilienportfolio quasi nebenbei aufgebaut wird als Altersvorsorge oder als zusätzliches passives Einkommen. Ich habe auch Fälle, in denen die Mandanten und Mandantinnen gewerblich tätig sind, das heißt, sie sind Unternehmer oder Unternehmerinnen oder Freiberufler, Freiberuflerinnen, und dementsprechend muss man da auf Besonderheiten achten. Ich habe aber links als sehr, sehr viele internationale Fälle, das heißt sehr viele Fälle mit Investitionen im Ausland. Deswegen habe ich mich dann relativ früh dafür entschlossen, eine Fortbildung zu machen. Das ist die Fachberaterin für internationales Steuerrecht. Und ich muss sagen, 90% meiner Mandantinnen und Mandanten haben wirklich grenzüberschreitende Aktivitäten. Das sind entweder Investoren, Investorinnen aus dem Ausland, die Immobilien in Deutschland Deutschland erwerben und vermieten, oder andersrum, die Steuerinländer, die im Ausland investieren. Das heißt Menschen, die in Deutschland den Wohnsitz haben, aber im Ausland in Immobilien investieren.

Aha, okay. Das heißt, soweit eine Frau hier aus unserem Netzwerk in Immobilien investieren will und vor allem auch ein Portfolio aufbauen möchte, wäre sie ja potenzielle Kundin für dich, oder? Oder ja, cool, ganz genau. Und magst du auch komplexere Sachen, zum Beispiel GmbH-Strukturen? Und vielleicht kannst du uns kurz erklären, wann eine GmbH Sinn macht.

Ja, natürlich, es gibt ja auch sehr viele Fälle, in denen gerade Gründung einer GmbH sehr viel Sinn macht. Wobei ich muss natürlich sagen, das ist immer eine Einzelfallentscheidung, da bei solchen Fällen wirklich sehr viele Faktoren berücksichtigt werden müssen. Müssen. Aber wenn wir uns zum Beispiel diese Arbeitnehmerin aus dem ersten Beispiel anschauen, die ausschließlich Lohneinkünfte hat und zu versteuerndes Einkommen von ca. 62.000 € im Jahr hat, und wir nehmen mal an, dass sie von diesen Einkünften alleinstehend ganz gut leben kann und ihren Lebensunterhalt super damit bestreiten kann, und dann entscheidet sie nicht in A-Lage zu investieren, sondern in eine C-Lage. Das heißt, mit weniger Zukunftssicherheit und weniger Wertsteigerungspotenzial, diese Immobilie. Aber gleichzeitig hat man hier natürlich niedrigere Kosten und vielleicht einen sehr guten positiven Cashflow aus dieser Immobilie. Und das führt natürlich dazu, dass wir auch aus steuerlicher Sicht einen positiven steuerlichen Überschuss haben. Regelmäßig. Und was bedeutet das für unsere Investorin? Das bedeutet, dass sie für jedes Euro dieses Überschusses noch mal 42% Spitzensteuersatz zahlen muss. Das heißt, auf jedes Euro on top zahlt sie 42 Cent Steuern, und das ist natürlich nicht so vorteilhaft. Und deswegen kann man sich natürlich an dieser Stelle überlegen, Vielleicht lohnt sich dann eher, eine GmbH zu gründen und dann in diese GmbH direkt zu kaufen. Das hat den Vorteil, dass wir unter gewissen Voraussetzungen die Einkünfte in dieser GmbH gerade mal mit 15% versteuern würden. Das heißt, hier würde dann nur die Körperschaftsteuer anfallen, und wenn die Voraussetzungen erfüllt sind, dann fällt die Gewerbesteuer, die normalerweise bei einer GmbH anfallen würde, weg. Der Vorteil ist natürlich, dass wir diese Ersparnis von ca. 27%, also diese Steuerersparnis, haben wir die Möglichkeit zu reinvestieren und dadurch unser Portfolio schneller auszubauen. Wichtig zu beachten hier an dieser Stelle ist natürlich, dass wir keine Ausschüttungen vornehmen dürfen, weil wenn wir aus der GmbH wieder ausschütten, dann kostet das wieder 25% Kapitalertragsteuer. Dann haben wir natürlich nichts gewonnen. Wohnen, dann sind wir wieder bei unserem ursprünglichen Steuersatz, und das macht keinen Sinn. Und die zweite Voraussetzung ist natürlich, wir dürfen in keine Gewerblichkeit reinkommen mit diesen Einkünften bzw. mit dieser Vermietungstätigkeit, weil nur in diesem Fall funktioniert dann diese Begünstigung, dass die Gewerbesteuer wegfällt. Aber dieses Thema ist natürlich wirklich sehr komplex, deswegen empfehle ich an dieser Stelle unbedingt bedingt, das mit der Steuerberaterin abzustimmen.

Ja, das muss ich auch sagen. Aber das waren schon, also wenn man fragt, was ist der Vorteil von einer GmbH, das ist definitiv ein, eins der wichtigsten Vorteile, ne, dass wenn man grundstücksverwaltende GmbH ist und nur Körperschaftsteuer zahlt, dann hat man irgendwie 16,x%, nee, ungefähr 15,6, glaube ich, Prozent insgesamt gesamt inklusive des Soli, glaube ich. Genau. Aber wenn man, wenn man die Immobilie, also wenn man dieselben Einkünfte als natürliche Person hätte, die dann den höchsten Steuersatz zahlt, dann zahlt man 42% oder mehr. Und das ist natürlich schon ein Riesenvorteil. Aber man darf auch nicht vergessen, ich habe ja ein paar GmbHs und die kosten alle auch richtig Geld, weil man muss ja die die ganzen Bilanzen erstellen, man braucht einen Steuerberater. Also es ist schon auch sehr viel Arbeit, mehr Arbeit als jetzt eine Immobilie, die man als natürliche Person hält. Und die andere Sache ist, das haben wir bei der Verwaltung nicht so ganz klar gesagt, glaube ich, aber das Thema mit den Instandhaltungskosten, Renovierungskosten und so weiter, das sind sehr große Kostenblöcke, die man dann steuerlich abzugsfähig machen kann, wenn man die Immobilie als natürliche Person hält. Und damit kann man ja auch die Steuern, die man privat zahlt, reduzieren. In einer GmbH, wenn man diese Ausgaben macht, sind es halt einfach Ausgaben in der GmbH und die kann man natürlich nicht gegen das Einkommen verrechnen. Und ja, das ist auch so ein Thema. Natürliche Person versus GmbH, Gedanken, die man sich auf jeden Fall vorab machen muss. Und das ist ein super wichtiger Punkt, was du am Anfang gesagt hast. Macht euch Gedanken über eure Strategie.

Bevor ihr kauft. Ganz genau. Und es ist ja vor allem auch ganz wichtig zu schauen, was für Immobilie habe ich, was habe ich dann mit dieser Immobilie vor? Und vielleicht so ein Hinweis auf GmbH-Nutzung: Im Rahmen einer GmbH haben wir eine gewisse Haftungsabschirmung. Das bedeutet, dass wenn wir zum Beispiel etwas mehr Risiko in dieser Immobilie haben, dann lohnt es sich eher, diese in die GmbH zu kaufen, und nicht privat wahrscheinlich dieses Risiko zu tragen. Aber es ist natürlich immer eine Einzelfallentscheidung und man schaut sich dann ganz genau an, wenn es eine ganz normale Wohnung in einem Mehrfamilienhaus ist, dann was kann schon passieren?

Genau, und das Haus ist ja oft, also muss versichert sein und so weiter. An sich kann ja nicht ganz so viel passieren, aber weißt du was ich meine? Es passiert immer irgendwas, wenn man investiert. Risiken gibt es überall und Opportunitäten auch. Auch. Und da sind wir auch beim Thema. Aktuell ist es ein interessanter Markt.

Guckst du dich auch schon um? Ja, auf jeden Fall. Ich bin ständig dabei, mir neue Objekte anzusehen und fleißig am Besichtigen. Und ich muss ja tatsächlich sagen, ich versuche immer, Angebote abzugeben. Bisher war ich noch nicht bei meinen Angeboten erfolgreich, weil ich wahrscheinlich ja doch zu viel runter verhandeln möchte, aber ich gebe nicht auf. Wie viel gehst du denn gewöhnlich runter? Es kommt drauf an. Ich versuche darauf zu kommen, dass ich zumindest mal eine schwarze Null daraus habe.

Ja, okay. Aber wenn, wenn du jetzt deinen Angebotspreis hast und wie viel gehst du? 20, 30% gewöhnlich aktuell runter oder, oder mehr?

Ich glaube, das ist unterschiedlich. Wir hatten jetzt hier ein Angebot mit 25% runter abgegeben, war aber wir dabei nicht erfolgreich.

Ja, aber wir sind dran. Wir sagen immer, also, dass man muss ja die richtige Situation finden und den richtigen Verkäufer, weil es ist schon so, heute verkauft ja keiner, der nicht verkaufen muss eigentlich, ne. Also man muss ja einen Grund haben, warum man jetzt verkauft, und das muss man auch diese Leute finden, die das wirklich, die das Geld dringend brauchen oder halt umziehen oder irgendeinen wichtigen Grund haben, sich trennen, was auch immer, und in diesem Markt jetzt auch verkaufen. Also wir hatten auch ein Objekt, was wir uns überlegt hatten zu verkaufen, und jetzt, wo die Preise runtergegangen sind, halten wir erst mal, bekommen die Miete und warten ab, bis die besseren Zeiten kommen und die Zinsen ein bisschen fallen.

Ja, man muss auf jeden Fall dranbleiben und schauen, wie der Markt sich entwickelt.

Auf jeden Fall, Olga. Jetzt kommen wir zum Ende. Könntest du mir sagen, was deine Top 3 Tipps für unsere Zuhörerinnen wären?

Die Top 3 Tipps für unsere Zuhörerinnen wären: Der erste Tipp wäre auf jeden Fall Mut haben und einfach anfangen, weil wenn man die erste Immobilie erstmal gekauft hat, hat, dann funktioniert das viel einfacher mit der zweiten und dritten Immobilie. Man muss einfach anfangen. Selbst wenn die erste Immobilie nicht 100% war, aber nur 80%, dann hat man was daraus gelernt, und dann macht man das zweite Mal viel besser. Mein zweiter Tipp ist, sich in Sachen Steuern ausbilden und fortbilden. Man muss als Immobilieninvestor, glaube ich, den Grundsatz verstehen, wie das Ganze funktioniert. Man muss diesen steuerlichen Vorteil des Immobilieninvestments verstehen, um dann entsprechend agieren zu können. Klar braucht man eine Steuerberaterin im Hintergrund, die sich dann mit Details auskennt. Aber das Große und Ganze muss man, glaube ich, als Immobilieninvestor auf jeden Fall verstehen. Und mein dritter Tipp wäre auf jeden Fall jede Folge von Happy Immo Podcast hören, weil da gibt es ganz viele wichtige Informationen, die euch auf dem Weg zu eurer Immobilie bringen.

Ja, genau, das kann ich mit Füßen und Händen unterzeichnen, liebe Olga. Lieben Dank, dass du da warst. Ich glaube, ich befolge alle deine Tipps jetzt schon. Ja, und natürlich schauen wir uns jetzt weiter um im Markt und halten uns auf dem Laufenden, oder? Ja, auf jeden Fall. Okay, lieben Dank, dass du bei uns warst und viel Erfolg bei dem nächsten Kauf.

Ich danke auch. Ciao, ciao. Tschüss.