Let’s Talk University mit Verena Rock

Willkommen bei Happy Immo, dem Interview-Podcast für Frauen und Immobilien. Heute hörst du die Immo-Stories von Frauen, die sich trauen. Komm mit uns auf die Reise, kauf dir deine Immobilie und werde unabhängig. Los geht's! Heute sind wir zu Gast bei MS Music in Offenbach. Hier wird der Sound für die brandaktuellsten Computerspiele wie Call of Duty und World of Warcraft aufgenommen. Auch Künstlerinnen wie die Weather Girls, Thomas Kretschmann und die Fantastischen Vier haben hier schon gearbeitet. Vielen Dank, Michael Torunski, für diese Möglichkeit, hier bei dir zu sein. In unserem Podcast heute haben wir Professor Dr. Verena Rock. Sie begeistert junge Menschen für das Thema Immobilien und Digitalisierung, und sie ist Professorin an der TH Aschaffenburg. Liebe Verena, du bist die perfekte Mischung aus Praktikerin und Akademikerin. Du hast bei Morgan Stanley und bei Corpus Sireo als Fondsmanagerin gearbeitet, und seit über 10 Jahren gestaltest du und prägst den Lehrstuhl für Immobilien an der TH Aschaffenburg.

Hallo, herzlichen Dank, liebe Maja.

Was hat dich bewegt, aus der Welt der Immobilieninvestments auszusteigen und Professorin zu werden, Verena?

Das waren eigentlich mehrere Gründe. Also vorwiegend war der Grund, dass so kurz in oder nach der Finanzkrise ich zum ersten Mal Mutter geworden bin und mir dann überlegt habe, ob es weiterhin Sinn macht, 60 bis 80 Stunden die Woche zu arbeiten. Und ich möchte jetzt gar nicht sagen damals, weil so lange ist es noch gar nicht her. Es ist ja eigentlich erst 11 Jahre her. Gab es für mich nicht die Möglichkeit, in Teilzeit da eine spannende Funktion auszuführen. Also ich war Fondsmanagerin, eine Fondsmanagerin in Teilzeit, das war schwierig zu gestalten, insbesondere bei einer wirklich amerikanisch geprägten Investmentbank. Dann habe ich überlegt, was mache ich, und dann kam wirklich per Zufall diese Ausschreibung der Professur. Da ich ja einen akademischen Hintergrund habe, auch mit Promotion, habe ich gedacht, ja, das wäre doch jetzt eigentlich eine super Gelegenheit, weil das Thema Investment passte perfekt, was in der Professur drin stand. Ich habe gedacht, das ist ja der Job, wo ich super flexibel Kinder und Job miteinander kombinieren kann. Was mich dann wirklich überzeugt hat, das auch zu machen, war die Tatsache, dass ich junge Menschen begeistern wollte für das Thema Investment. Immobilie. Und wie gesagt, es war ein Zeitpunkt, da war gerade Finanzkrise, also nicht unbedingt eine leichte Phase im Immobilienmarkt. Und ich habe gedacht, jetzt insbesondere ist es ganz wichtig, junge Leute für das Thema zu begeistern und ihnen aber auch aufzuzeigen, was wichtig ist im Thema Investment, wie sich Immobilienmärkte auch drehen können und welche Risiken man berücksichtigen soll, worauf man achtet, wenn man, ich sag mal, gut Immobilien managt und investiert in Immobilien.

Wir bei Happy Immo möchten auch Frauen dafür begeistern, in Wohnimmobilien zu investieren, und deswegen finde ich das, was du machst, ist total toll, junge Menschen für das Thema jetzt schon so früh zu begeistern, weil das sind ja die Manager von morgen, die Studenten, die bei dir im Studium sind.

Hoffen wir mal. Ja, auf jeden Fall.

Wie schaffst du es, diese Menschen zu begeistern? Was sind die wichtigsten Punkte, wenn ein junger Mensch zu dir ins Studium kommt?

Also das Wichtigste ist, dass man es schafft, diese Leidenschaft für die Immobilie bei den jungen Menschen zu wecken. Ich glaube, jemand, der sich für ein, ja, per se schon relativ spezialisiertes Studium wie Immobilienmanagement entscheidet, der hat ja schon so eine Grundleidenschaft für Immobilien, da bin ich ganz sicher. Also bei mir damals war die Tatsache, dass Immobilien einfach ein Wirtschaftsgut sind zum Anfassen, ja, also etwas, was man viel besser begreifen kann als jetzt vielleicht eine Aktie oder Konsumgüter, über die es ja auch viel in der Betriebswirtschaft geht. Ja, also die Begeisterung, glaube ich, ist bei vielen schon vorhanden. Und dann ist es mir ganz wichtig, zu begeistern für die Praxis da draußen. Natürlich braucht man theoretische Grundlagen, das sage ich den Studenten auch immer am Anfang, so ein bisschen Leidensweg ist immer dabei, die Grundlagen braucht man in der Theorie. Was jetzt Mathematik, Statistik, Recht und so weiter betrifft, aber dann wirklich früh anzufangen, an das konkrete Objekt zu gehen, also früh rauszugehen, sich Immobilien einfach mal anzuschauen, Lagen zu verstehen, zu verstehen, wie funktioniert die Immobilie denn wirtschaftlich, und das mit ganz vielen Unternehmen von Beginn an in Kooperation, sodass die Studenten gleich mit der Muttermilch aufsaugen quasi, Wo kann ich denn später auch arbeiten und wie funktioniert das denn im Daily Business, wenn ich Immobilienmanagement mache oder auch wenn ich selber in Immobilien investiere?

Das finde ich immer interessant, in den Straßen rumzulaufen und zu überlegen: Mein Gott, was sind das für Immobilien? Wie viel Wert ist in dieser Straße jetzt gerade? Allein wenn man durch den Zeil geht in Frankfurt, das sind Milliarden an Immobilien. Und das für mich ist das auch faszinierend. Und das, was du gesagt hast mit dem Thema greifbar, das ist wirklich, was mich auch für das Thema Immobilie gewonnen hat, weil ich kann das anfassen. Ich verstehe, dass ich lebe in so einer Immobilie.

Genau. Also das ist interessant, aber dann auch das Ganze wirklich als Wirtschaftsgut zu verstehen, weil ich immer so das Gefühl habe, viele schaffen, also ich sage mal, in der Gesellschaft den Link nicht zwischen ich wohne in einer Immobilie und was bedeutet das Ganze denn wirtschaftlich tatsächlich? Wie funktioniert das denn? Ja, und dieser Beruf auch, oder die Berufe, die in der Immobilienwirtschaft möglich sind, die sind relativ schwer auch, ich sag mal, der Gesellschaft begreiflich zu machen. Beispielsweise meine Familie versteht immer noch nicht so genau, was jetzt dieses Thema Immobilieninvestment auf einem professionellen Level oder Immobilienmanagement unterscheidet von Maklertätigkeit. Für eine Wohnung oder Ähnliches. Ja, die kennen eigentlich als Immobilienwirtschaft nur die Makler. Und ich glaube, das ist, das früh verständlich zu machen, welches Spektrum es da eigentlich gibt, sowohl in der professionellen Welt als eben auch sich selber zu sehen, vielleicht als potenzieller Investor, und damit früh anzufangen und einfach mal auszuprobieren, das möchte ich mitgeben. Und das ist, glaube ich, auch spannend.

Ja, auf jeden Fall. Wie siehst du das? Gibt es da Unterschiede zwischen Frauen und Männern bei dir im Studium?

Ja, also insbesondere wenn du jetzt sagst, das Thema Begeisterung selber in Wohnimmobilien zu investieren, da merke ich bei jüngeren Studenten schon, dass die männlichen Studierenden deutlich forscher sind, deutlich früher sich interessieren für Immobilien als Investment, würde ich sagen, als die Frauen. Das ist zumindest das, was ich im Hörsaal mitnehme. Aber wenn sie das tun, dann geht es immer darum, dass sie indirekte Anlageprodukte favorisieren, dass sie sagen, sie investieren in Immobilienaktien oder haben das schon früh gemacht oder kaufen Anteile von offenen Immobilienfonds oder Ähnlichem. Und dieses direkte Investment, das ist noch gar nicht so präsent.

Und bei Frauen, wie ist es da?

Frauen sind eher zurückhaltender insgesamt, würde ich sagen. Man hat das Gefühl, die hören länger als die Männer erst mal zu, überlegen dann mehr, analysieren mehr, aber dann werden sie irgendwann richtig stark. Und interessanterweise gehen mehr dann von den Absolventinnen ins Investment als von den Absolventen, zumindest die, mit denen ich jetzt direkten Kontakt hatte oder direkten Austausch.

Oh, das freut mich aber sehr. Die sollten sich alle bei mir melden, weil ich kann denen auch helfen, wo ich natürlich kann, um sie weiterzuempfehlen. Und eine deiner Studentinnen, glaube ich, hat sich sogar bei mir gemeldet und ich habe ihr gleich geschrieben. Wenn du Interesse hast, ins Investment zu gehen, wenn du bereit bist, schick mir deine Unterlagen, und dann leite ich sie einfach weiter an meinen Bekannten.

Das ist super. Ja, ich finde, da müssen wir uns alle mehr für einsetzen, dass eben wir auch Frauen fördern auf dem Weg in diese Position. Das ist ganz, ganz wichtig. Und ich erlebe aber auch mehr und mehr Frauen auch in Führungspositionen im Investment, die das auch auf der Fahne haben, ja, die auch bewusst auf mich zugehen und sagen, schau mal, welche weiblichen Studenten hast du denn? Die wir für das Thema noch begeistern können.

Ja, und wie ist es bei den Generationen? Du und ich, glaube ich, gehören zu Generation X. Wie ist es mit der Gen Z? Also du hast ja viele von, viele deiner Studenten kommen aus der Gen Z, also Generation Z. Was empfinden die für Immobilien?

Also der Unterschied, glaube ich, zwischen unserer Gen X und vielleicht auch Y, die ja dazwischen war, und den jetzigen ist, dass die ganz jungen auch Frauen nicht nur schauen auf das typische Investmentdreieck, würde ich sagen, was für Immobilien relevant ist, also Rendite, Risiko bzw. Sicherheit und vielleicht Liquidität, sondern eine Immobilie als Investment muss auch immer einen Impact haben für die Gen Z. Das ist der Eindruck, den ich gewonnen habe, und das auch viel stärker als für die Gen Y, die ich ja auch schon begleitet habe im Studium, zumindest am Anfang. Da war das Thema noch nicht so präsent. Gen Z steht bei Immobilieninvestments sehr auf Nachhaltigkeit, sehr auf Impact, und das Ganze muss halt irgendwie einen Sinn ergeben, und das nicht nur wirtschaftlich anhand der nackten Zahlen, sondern darüber hinaus muss die Immobilie eine Wirkung entfalten. Das merke ich ganz deutlich in den Diskussionen, die wir auch im Hörsaal führen, wo immer öfter mal wirklich der tiefere Sinn erfragt wird und nicht nur gesagt wird, wow, 100 Millionen Investment, Das ist ja toll, sondern es wird viel stärker hinterfragt: Wie ist die Immobilie eingebunden in einen Standort? Wer sind die Mieter und wie ist auch die ökologische Bilanz dieser Immobilie?

Das ist total richtig. Immer in meinen Gesprächen mit jungen Menschen habe ich auch diesen Eindruck gewonnen, dass die unglaublich viel auf Nachhaltigkeit setzen und Impact. Und was für mich auch sehr positiv und überraschend war, Die Frauen, die wir in unserem Podcast bei Happy Immo sehen und hören und die auch in unserem Happy-Immo-Club sind, die haben auch oft dieses Bedürfnis, was Positives zu bewirken. Eine Frau zum Beispiel vermietet, hat zwei Wohnungen gekauft. Eine Wohnung vermietet sie an eine alleinerziehende Mutter und eine andere Wohnung hat sie an Flüchtlinge vermietet. Und ich persönlich zum Beispiel, ich setze mich auch total für das Thema Nachhaltigkeit ein und ich achte darauf. Auf einem Mehrfamilienhaus von mir habe ich zum Beispiel Solaranlage drangebaut. Ja, was sind die, die, die anderen Themen, die diese Generation interessiert? Wenn du sagst Nachhaltigkeit neben CO2-Bilanz, gibt es andere Themen, die da angesprochen werden?

Moment, natürlich überwiegt das Thema Corona. Also was im Moment sehr stark diskutiert wird, ist Wie werden denn Immobilien künftig überhaupt noch genutzt? Heißt, von welcher Art Nutzern, in welchen Zyklen, also wie lang sind eigentlich überhaupt noch Mietverträge in der Zukunft? Wo, das ist halt glaube ich im Moment das spannendste Thema, wo findet in einer Stadt und auch in dem Gefüge drumherum, wo findet was statt? Also wird es weiterhin so sein in der Zukunft, dass wir Zentren haben, in denen das Geschäftsleben stattfindet, also wo die Büros sind und der Einzelhandel, oder wird es so sein, dass die Städte in der Hinsicht ihre Magnetwirkung ein Stück weit verlieren und dass alles viel stärker durch Wohnen geprägt sein wird. Darum kümmern sich junge Leute sehr, sehr extrem und diese Diskussionen sind die, die sie am spannendsten finden im Moment. Einfach zu überlegen, was passiert jetzt tatsächlich? Haben wir so einen krassen externen Impact durch jetzt auch die Corona-Krise, dass sich gesamte gesamtwirtschaftliche Gefüge bezüglich auch der Nutzungsmischung in Städten verändern? Wird der typische Wohnnutzer, sei es jetzt in der jungen Generation Gen Y oder Gen Z, wird der weiterhin favorisieren, in den Top-7-Zentren in Deutschland mitten in der Stadt zu wohnen? Oder wird der auch sagen, ich muss ja gar nicht mehr zentral wohnen, weil mein Büro ist gar nicht mehr in der Innenstadt, ich wohne jetzt auch lieber ländlich geprägt? Und es gibt natürlich auch Stimmen, die sagen, wir kehren vielleicht dieses ganze Verhältnis Stadt-Land auch langsam wieder um. Ja, die Diskussion möchten die Studenten und die jungen Leute gerade sehr, sehr stark führen.

Ja, das ist ein brandaktuelles Thema, gebe ich dir recht. Und wir setzen uns deswegen sehr stark für das Thema Wohnimmobilie ein, weil ich glaube, dass wir zukünftig auch die Wohnimmobilien vielleicht anders gestalten werden. Vielleicht gibt es dann Gemeinschaftsflächen, wo man auch arbeiten kann. Und das passt ja genau auch zum Thema Happy Immo. Und deswegen möchten wir junge Menschen begeistern, in Wohnimmobilien zu investieren. Würdest du das auch deinen Studentinnen raten, sehr frühzeitig in Wohnimmobilien zu investieren?

Ja, auf jeden Fall. Also gerade ist ja, zumindest was die Finanzierungsseite betrifft, eine sehr, sehr gute Phase. Dennoch glaube ich, man sollte es halt nicht überschätzen, dass man jetzt jede Immobilie, Wohnimmobilie kaufen kann, nur weil man günstige Finanzierungskonditionen hat. Ja, ich bin ein absoluter Verfechter davon, früh anzufangen und auch früh den Schritt zu wagen als junge Frau, zu sagen, ich gehe ins Wohnimmobilieninvestment, und zwar ins direkte Investment.

Und würdest du es auch schon denen raten, während sie studieren? Weil in anderen Ländern ist es schon so, wie in England zum Beispiel, auch Studierende kaufen schon mal eine Wohnung oder tun sich zusammen und kaufen eine.

Ja, finde ich eine super Idee. Ich glaube, wir sind da in Deutschland kulturell irgendwie noch ein ganzes Stück zurück oder einfach anders gestrickt, wo man einfach ich denke auch als junge Frau von der Familie so geprägt ist, immer noch, dass man dann darüber nachdenkt, eine Immobilie zu kaufen, sei es für den Eigennutz oder auch als Investment, wenn man irgendwie in trockenen Tüchern ist, quasi wenn man verheiratet ist, vielleicht die Familie plant und dann das auch gerne mal dem Mann überlässt. Und da sehe ich bei der Gen Z, über die wir ja eben auch schon gesprochen haben, eher wieder ein bisschen einen Schub in Richtung mehr traditionelleres Denken. Was ich gar nicht so gut finde, muss ich sagen. Also da hatte ich vor 10 Jahren, als ich anfing als Professorin, irgendwie mutigere Studentinnen gefühlt als jetzt. Aber ich versuche, die wirklich dahinzubringen, selber eigenständig diesen eigenen Investmentgedanken zu forcieren. Also das ist mir sehr wichtig, dass sie früh lernen, mutig zu sein und auch zu sagen, ich wage das. Ich brauche vielleicht nicht so viel Eigenkapital. Und ich probiere jetzt einfach mal selber aus, mit einer kleinen Wohnung vielleicht auch nur, wie ist das denn, selbst Investor zu sein, ja, wenn die Risiken überschaubar sind. Und ich denke, wenn man ein Gefühl dafür bekommt, wie gut die Lage einer Wohnung ist, wie gut die Mieter auch sind, die man dafür gewinnen kann, auch von der Bonität, und wie lange die auch in der Immobilie bleiben, und welche Risiken denn maximal damit verbunden sein können, Dann sollte man das wagen, auch schon als junger Mensch.

Ja, das finde ich auch. Die lernen ja alles bei dir im Studium letztendlich. Risiken, Bonität, alles ist wirklich da. Und das Thema Lage erklärst du denen ja auch. Was macht eine gute Lage aus? Aber am Ende, wir leben alle und wohnen in Wohnungen. Wir wissen ganz genau, was wir suchen, wo wir wohnen möchten. Deswegen wäre es ja sehr natürlich, etwas im Wohnimmobilienbereich zu kaufen.

Natürlich, ja. Wenn man dann noch das Toolkit hat, sage ich mal, also Bewertung von Immobilien lernen wir ja, oder Investmentkalkulation, dann, oder auch Märkte, also Markt-Know-how und Markt-Research, dann hat man ja eine gute Basis, und dann kann man bei Wohnimmobilieninvestments wirklich nicht viel falsch machen.

Genau, wir bieten auch ein Webinar an. Es ist sicher nicht so tief wie dein Studium, aber hilft genau da, wo ein Praktiker ansetzen möchte, um eine Wohnung zu kaufen. Und ich hoffe, dass das auch den Frauen helfen wird und unseren Gästen jetzt im Podcast, sich auch eine Wohnimmobilie zu kaufen.

Das ist eine prima Idee und ich bin sehr gespannt, was ihr da vorhabt.

Eine Frage habe ich aber noch zu diesem Thema, und zwar, du hattest das Thema Eigenkapital angesprochen, und Studenten an sich verdienen ja nicht so viel Geld. Wie würdest du das Thema bei einem, in dem Bereich angehen, wenn du eine Studentin wärst?

Selbst als Studentin? Ja, also das Naheliegendste ist ja meistens, dass man denkt, man geht an seine Eltern zurück und macht da eine Bürgschaftsregelung oder Ähnliches. Ich habe aber jetzt auch gesehen, es gibt so ein paar junge PropTech-Startups, die auf diese Art und Weise auch für junge Investoren da unterstützen wollen und in Richtung Mietkauf oder ähnliche Stelle denken, wo man erstmal nicht mit einem Batzen Eigenkapital rangehen muss, sondern das stückweise aufbauen kann. Und ich glaube, das ist eine ganz spannende Sache, kreativ darüber nachzudenken.

Könntest du das kurz erklären? Was ist ein Mietkauf?

Das ist, wenn man eben quasi eine monatliche Rate zahlt, ähnlich wie bei einer Finanzierung, und damit aber quasi darauf einzahlt, dass man später diese Immobilie erwirbt.. Also man baut quasi das Eigenkapital darüber auf, um später dann diese Immobilie, Wohnung oder was auch immer es ist, dann dort der Eigentümer zu sein. Und das Unternehmen, was es anbietet, ist quasi so der Zwischenfinanzierer.

Ja, ich finde das eine tolle Möglichkeit für Menschen, die aktuell nicht so viel Eigenkapital haben, sich eine Wohnung zu kaufen.

Genau.

Und ich hoffe, dass mehr Menschen diese Möglichkeit nutzen werden. Ob Mann, Frau, ist egal. Aber ich glaube, in Deutschland, eine Wohnung gibt Sicherheit, eine Immobilie gibt ja auch finanzielle Unabhängigkeit, und deswegen macht es Sinn, in so was, in so ein Objekt zu investieren.

Absolut. Und gerade wir haben ja, wir sind ja ein sehr stark mietergeprägter Markt in Deutschland, und ich glaube, da muss kulturell, hatte ich ja schon mal angedeutet, noch einiges passieren, damit wir stärker in Richtung Erwerb von Wohneigentum oder auch Erwerb von Wohnungen als Investment denken. Weil es einfach eine sehr gute Anlage ist, die auch zukunftssicher ist und relativ risikoavers im Vergleich zu vielen anderen.

Genau, genau. Und Verena, früher hast du das auch gesagt, aber ich höre dich auch öfters auf Panels das sagen, dass Frauen mutiger sein sollten, dass Frauen mehr Selbstvertrauen gewinnen sollten und dass sie frecher sein sollten. Also wir hatten es neulich, Frechheit siegt. Ja. Was kann die Frauen dazu bewegen, mutiger zu werden? Was wären so deine Tipps?

Also ich kann von mir selber ein Stück weit ausgehen, weil ich glaube, ich so als ganz junge Frau vor dem Studium auch nicht wahnsinnig mutig war, dann aber mit dem Studium in ein Umfeld gekommen bin, wo man mir erlaubt hat, auch Dinge mal auszuprobieren. Da im Studium natürlich in Projekten, sage ich mal, mit noch einem sehr überschaubaren Risiko.. Aber direkt in gemischten Teams oder auch in reinen Frauenteams, wo ich gemerkt habe, so ein Team kann Erfolg haben und man kann als Frau eben, indem man auch da eine Führungsrolle vielleicht schon übernimmt— das haben wir studentisch dann natürlich auch schon geprobt damals— kann man erfolgreich sein. Und ich glaube, man braucht einfach als junge Frau so ein Experimentierumfeld, in dem man sich ausprobieren kann, ohne wirklich die Gefahr zu haben, tief zu fallen. Sag ich mal, oder vielleicht da irgendwie abgestraft zu werden. Und dann sieht man, dass man auch mit mutig sein erfolgreich sein kann. Und ich glaube, was hilft, ist dann einmal, wie gesagt, sich vielleicht schon im Studium ein Team zu suchen aus Mitstudenten, gerne Männer und Frauen, in dem man merkt, dass man so wie man ist akzeptiert ist, dass die Meinung wahrgenommen wird und dass man sich dann im Anschluss möglichst früh einen Mentor oder eine Mentorin noch besser sucht, die einen auch fördert darin, frech und mutig zu sein, dem sie vielleicht Wege eröffnet, Chancen gibt und auch einen selber mit dahin befördert. Und ich glaube, das Schöne ist, ich finde, insbesondere in den letzten 2 Jahren hier in der deutschen Immobilienwirtschaft haben wir da viel mehr Role Models gesehen, also weibliche tolle Führungskräfte in der Immobilienwirtschaft, die sich jetzt mehr präsentieren, selber nach außen, und damit auch jungen Frauen Impulse geben, selber mutiger zu sein, vielleicht einen ähnlichen Weg einzuschlagen und einfach mal zu machen und damit nach außen zu gehen. Und das kommt jetzt erst. Und da frage ich mich mittlerweile: Ja, warum haben wir damit nicht schon viel früher angefangen?

Ja, das ist genau auch unser Thema. Wir wollen auf jeden Fall jetzt durchstarten und hoffen, dass in unserem Happy Immo Club so ein Safe Space aufgebaut wird für Frauen, wo sie sich auch gegenseitig unterstützen können. Tipps geben können für die beste Notarin oder die beste, den besten Handwerker. Und ich denke, dass das echt eine tolle Sache werden kann. Also da können deine Studentinnen auch mitmachen. Wir freuen uns auf junge Menschen, die Immobilien kaufen.

Klingt sehr gut. Ja, das gebe ich gerne weiter.

Ja, liebe Verena, ich danke dir, dass du da warst. Ich hoffe, wir konnten auch unsere Gäste überzeugen, sich an das Thema Immobilie zu trauen. Und vielleicht auch noch über ein Immobilienstudium bei euch nachzudenken.

Unbedingt, ja, das lohnt sich auf jeden Fall immer. Danke. Danke dir auch, Maja.