Let's talk Wohn-Investments mit Steffi Frensch!

Willkommen beim Happy Immo Podcast. Heute zu Gast eine ganz besondere Powerfrau und totale Immobilienexpertin Steffi French. Sie ist Vorständin des Family Offices Back on Peace, ist Aufsichtsrätin, Ausschussvorsitzende bei der ZIA für Corporate Social Responsibility. Sie engagiert sich auch noch für Kunst, stellvertretende Vorstandsvorsitzende des Fördervereins der Berlinischen Galerie. Willkommen, Steffi!

Ja, hallo! Schön, dass ich hier bin.

Ja, ich freue mich auch. Wir sind heute ja in unserem Podcast-Heller im Kreativhaus in Moabit. Wie findest du hier die Lage?

Ausgesprochen schön. Außerdem sind die Vorhänge in meiner Lieblingsfarbe.

Haha, blau.

Türkisblau.

Türkisblau, stimmt. Steffi, unglaublicher Werdegang, tolle Positionen hast du. Was bewirkst du mit denen und warum hast du dich dafür entschieden, diesen Weg zu gehen?

Naja, also bei mir lag es ja so ein Stück weit auf der Hand. Ich weiß nicht, ob du das weißt. Ich bin ja studierte Architektin und auch groß geworden in einem Elternhaus, in dem Architektur und Städtebau immer sehr wichtig war. Alle meine Urlaubsreisen als Kind und Jugendliche waren eigentlich immer davon geprägt, dass wir Kulturstätten in Europa besichtigt haben. Und ich glaube, dass ich unterschiedliche Kirchenstile sehr gut unterscheiden kann. Da haben meine Eltern dafür gesorgt. Ich war immer begeistert, insbesondere auch von dieser Wechselwirkung zwischen gebautem Raum und Gesellschaft. Und das hat dann auch sehr stark meinen Studienwunsch geprägt, Architektin und Städteplanerin zu werden. Ja, und dass ich jetzt aber in die Immobilienwirtschaft gekommen bin und eben nicht in der Architektur so ein Stück weit hängengeblieben bin, das hat schlicht und ergreifend mit meinem Wunsch nach Organisation, nach Strukturierung von Prozessen, ja, und Projektmanagement zu tun. Das war so ein bisschen der Einstieg, weshalb ich dann noch mal von der Architektur über Projektmanagement in die Immobilienwirtschaft gekommen bin.

Und glaubst du, mit der Rolle als Investorin kann man mehr bewirken als mit der Rolle als Architektin?

Also ich glaube, eine extrem gute Kombination ist es, Investorin zu sein und gleichzeitig Architektur und Städtebau auch den entscheidenden Platz in diesem Spektrum zu geben. Also wir haben die Verantwortung, natürlich unsere Städte, unser Umfeld mitzugestalten und zu prägen. Aber gleichzeitig spielt natürlich Investitionen, Geld eine ganz große Rolle. Ich kann tolle Ideen haben, wenn ich nicht die notwendigen Mittel habe oder auf die Beine stellen kann, um diese Ideen umzusetzen, dann helfen diese am Ende dann eben doch nur begrenzt. Dann sind es Visionen.

Das stimmt. Das Schöne ist, dass als Architektin man auch irgendwie die Visionen hat und dann jetzt kannst du sie auch umsetzen oder zumindest bis zu einem gewissen Punkt umsetzen, weil man muss ja immer auf die Wirtschaftlichkeit achten, nicht wahr?

Na ja, die Wirtschaftlichkeit und dann natürlich auch die Kompatibilität mit den Menschen und mit dem Raum, der eben auch schon vorhanden ist. Also es gebietet ja immer doch eine große Ehrfurcht vor dem oder Respekt vor dem, was schon da ist. Und deswegen ist Bestand aus meiner Sicht, auch Bestandsinvestitionen übrigens, genauso wesentlich wie auch Ergänzung und Neubau. Und bei beidem geht es eben wirklich darum, dass wir uns immer wieder überlegen müssen: Wie leben wir in diesen Städten? Wo fühlen wir uns wohl? Warum eigentlich? Ja, was bringt Menschen zusammen? Was spaltet sie eher? Und von der Perspektive, finde ich, kann man sehr gut geleitet werden. Und das ist übrigens auch nicht unbedingt ein Widerspruch mit Wirtschaftlichkeit. Im Gegenteil. Die Dinge, die angenommen werden, sind auch die Dinge, die sich in der Regel wertemäßig besser entwickeln.

Beruflich machst du sehr, sehr viel mit Wohnimmobilien, richtig? Was glaubst du, sind da die wichtigsten Punkte, um eine Wohnimmobilie gut im Markt zu positionieren und auch, dass diese auch gut angenommen wird?

Also ich glaube ja immer an eine gewisse Zeitlosigkeit. Und weniger an Trends. Und das hat schon einen Grund, weshalb wir als Unternehmen und ich auch in der Vergangenheit niemals im großen Stile und nur zum Beispiel möblierte Apartments errichtet oder auch angekauft hätten. Ich glaube, wenn Wohnraum eben unterschiedlich nutzbar ist, mit einer gewissen Flexibilität, dann überdauert er eben auch ganz unterschiedliche Phasen und kann immer wieder genutzt werden. Ich glaube ja auch, und das betrifft nicht nur Wohnraum, sondern auch Gewerbe, an so eine gewisse Techniklosigkeit. Also wenn andere Leute sich wünschen, dass das Büro einen von Weitem erkennt und wenn man in die Hände klatscht, dass dann alle Sonnenschutzelemente hoch und runter fahren, bin ich der festen Überzeugung, dass langfristig und dauerhaft mit weniger Technik mehr zu erreichen ist und vor allem mehr Flexibilität. Also Flexibilität, eine gewisse Wandelbarkeit von Flächen, das ist das, was für mich ganz wichtig ist, wenn man über nachhaltige Investments nachdenkt.

Das finde ich sehr interessanter Punkt. Das hatten wir, glaube ich, noch nicht hier bei uns in dem Podcast. Das Thema Zeitlosigkeit als Tipp für unsere Zuhörerinnen, wenn sie eine Immobilie kaufen. Was glaubst du? Du bist ja auch selbst privat in Wohnimmobilien investiert. Was waren die Themen, auf die du geachtet hast, als du deine erste Immobilie gekauft hast?

Also ehrlich gesagt, die Lage. Bin ich total konservativ und bringe jetzt überhaupt gar keine News. Aber ich habe natürlich darüber nachgedacht. Ich habe mir genau die Wohnung gekauft, in der ich auch vorher schon gelebt hatte. Das war im Prenzlauer Berg. Da war ich Ende 30. Und ich fand die Lage damals toll. Ich finde sie heute noch toll, obwohl ich noch lieber dort nicht mehr lebe. Und ich glaube einfach, dass wenn man in Immobilien investiert, ist man ja häufig in sehr langen Zeiträumen unterwegs und da ist die Nachhaltigkeit einer Lage schon einer der wesentlichen Kriterien.

Dieser Spruch Lage, Lage, Lage der Immobilienbranche, dieser Spruch ist ja auch zeitlos, wie jetzt die Lage, wo du auch gekauft hast. Und ich, klar, wir sagen immer, das ist eins der ersten Punkte, an die man denken muss, wenn man eine Immobilie kauft. An was denkst du dann danach? Nach dem Thema Lage, Lage, Lage?

Na ja, also gerade wenn es um eine private Investition geht, dann denke ich danach an langfristige Finanzierbarkeit. Also ich finde es sehr wichtig, dass man sich auch, sagen wir mal, unter dem Aspekt von Best-Case- und Worst-Case-Szenarien in der Lage sieht, diese Immobilie langfristig zu halten. Ich halte das für ausgesprochen ungünstig, wenn man sich privat so ein bisschen am äußeren Rand seiner Belastbarkeit bewegt, denn das sind ja ganz andere Stressfaktoren, die einen dann auch wirklich persönlich betreffen. Und eine Immobilie soll ja was anderes sein, zumindest habe ich das immer so verstanden, auch für mich, nämlich sie soll einem ja so eine langfristige Sicherheit geben, auch eine zukunftsorientierte Sicherheit. Und ein besseres Gefühl, ja, vielleicht so ein bisschen ein Gefühl der Stabilisierung.

Und als Investorin, wie würdest du heute dieses Thema Finanzierung sehen? Weil heute langfristig zu finanzieren, fragt man sich, macht das Sinn? Die Zinsen sind ziemlich hoch.

Na ja, also ich hatte jetzt mit langfristig nicht unbedingt die Finanzierung gemeint, sondern einfach zu schauen, dass man langfristig in der Lage ist, dieses Investment auch wirklich zu tragen. Mit der Finanzierung hat sich das jetzt deutlich verändert. Aber weißt du, ich bin ja schon ein bisschen älter. Ich muss dir ehrlicherweise sagen, gerade als ich meine erste Wohnung gekauft habe, da waren wir da, wo wir jetzt wieder sind. Problem ist, dass vielleicht die Preise, zumindest die Angebotspreise, noch nicht ganz dort wieder hingekommen sind, wo wir damals eben waren. Ich bin relativ sicher, dass sich an der Stelle noch einiges ein Stück weit tun wird. Und ich bin auch sicher, dass wir diese Niedrigzinsphase, die wir nun in den letzten 10 Jahren hatten, so auch nicht mehr oder zumindest nicht mehr in, sagen wir mal, noch absehbaren Zeiten wiedererlangen werden. Und das heißt, wir werden uns an das neue Normal gewöhnen müssen und damit natürlich auch gewöhnen müssen an höhere Renditen, die wir erzielen müssen. Ansonsten können wir die Finanzierbarkeit nicht stemmen.

Ja, die Einschätzungen sehen schon vor, dass die Zinsen ein bisschen fallen zukünftig, aber ich Gib dir recht. Also ich denke, unter einem Prozentzins, das werden wir vermutlich in den nächsten Jahren nicht mehr sehen. Was letztendlich heißt, dass sich einfach die Immobilie, die man kauft, rechnen muss und man dann wirklich einen niedrigeren Preis oder zumindest mal mit einem niedrigeren Angebot es ausprobieren sollte beim Verkäufer. Aber glaubst du, das wird funktionieren, dass die Verkäufer sich an den niedrigeren Preisen anpassen? Weil wir letztendlich auch nicht genug Wohnraum haben.

Na ja, also der Eigentumswohnungsmarkt in Berlin hat sich jetzt nicht gerade belebt in den letzten 12 Monaten. Insofern glaube ich fest auch an eine gewisse preisliche Veränderung an der Stelle. Weiterhin ist es so, dass sicherlich Immobilieninvestments eher niedrig verzinst sind und das werden sie ein Stück weit auch bleiben, insbesondere in der Sparte Wohnen. Aber es sind eben auch sehr nachhaltige Investments. Dadurch, dass der Druck auf dieser Stadt ist, wird der Wohnraum auf alle Fälle gebraucht werden und mit Mietausfällen ist auch langfristig nicht zu rechnen.

Oh, das ist ja ein cooler Punkt, den du hier bringst, weil die Sorge Nummer 1 unserer Circle Members und auch unserer Zuhörerinnen ist Mietnomaden. Das heißt, die Miete wird nicht bezahlt. Wie ist da deine Meinung dazu? Du investierst schon seit Jahren auch beruflich in Wohnimmobilien.

Also ich habe so unglaublich wenig Mietnomaden kennengelernt in meinem Leben und ich habe ja sicherlich alles zusammengezählt schon fast 100.000 Wohnungen verwaltet. Also insofern, das sollte eigentlich die geringste Angst sein, insbesondere wenn man sich ein Stück weit auch mit der Bonitätsprüfung seiner zukünftigen Mieterinnen und Mieter beschäftigt. Ich mache eigentlich die Erfahrung, dass Menschen fast alles dafür tun, in einer Wohnung bleiben zu können und auch die entsprechende Miete leisten zu können. Also Mietrückstände aufgrund von mangelnder Fähigkeit, die Miete zu bezahlen, das ist eigentlich, also dieses Ausfallrisiko ist relativ gering. Das ist immer bei deutlich größeren Beständen immer bei deutlich unter 1% immer noch. Und so war es auch jetzt in der Zeit, in der die Energiepreise so nach nach oben geschnellt sind.

Du hast das Thema Bonität angesprochen, also Mieterbonität. Wie habt ihr Mieterbonität überprüft oder wie überprüft ihr gewöhnlich die Mieterbonität?

Na ja, da muss man natürlich immer ein bisschen aufpassen, dass man mit dem Allgemeinen Gleichstellungsgesetz nicht in Konfrontation gerät. Aber es ist natürlich möglich, bei einem Interessenten, mit dem man auch kontrahieren möchte, entsprechend eine Bonitätsprüfung über eine Crefo oder Ähnliches durchzuführen. Und natürlich kann man sich auch Gehaltsnachweise, oder sollte man das auch auf jeden Fall, geben lassen. Und so eine Faustregel ist, dass die Miete ungefähr oder soll nicht ein Drittel des verfügbaren Einkommens übersteigen. Ja, das ist dann langfristig bedienbar. Jetzt muss man sagen, wenn ich natürlich einen Studenten oder eine Studentin in meine Wohnung hole, sieht es ein bisschen anders aus. Oder wenn die Wohnung sehr teuer ist, dann muss ja das verfügbare Einkommen auch nicht unbedingt ein Dreifaches sein, aber Die Daumenregel ist, das verfügbare Einkommen sollte ungefähr das Dreifache der zu errichtenden Miete sein.

Oh, das ist auch ein cooler Tipp für unsere Zuhörerinnen. Darauf bin ich nicht so, also ich achte jetzt selbst nicht ganz so auf diese Prozentsätze. Was ich mir immer einhole, sind die Mietschuldenfreiheitsbescheinigungen des Vorvermieters. Genau. Und dann manchmal bei Selbstständigen gucke ich manchmal in die BWAs zum Beispiel, oder halt Ich habe manchmal auch ein gutes Herz und gebe auch Menschen eine Wohnung, die vielleicht auch mal nicht so eine gute Schufa-Auskunft haben. Aber dann hinterfrage ich natürlich die Gründe. Ich hatte das öfters, dass zum Beispiel eine alleinerziehende Mutter irgendwie die ganzen Probleme hatte wegen ihrer Beziehung mit dem Ex-Mann und so weiter. Und da denke ich, ich habe so eine Situation in meiner Familie und deswegen bin ich auch da irgendwie ein bisschen weicher und guck mir das an. Aber ich weiß, dass viele Menschen da eher anders agieren und dass sie einfach gucken, dass die Mieter Miete zahlen können. Aber manchmal kann man ja auch sozial sein und richtig was Gutes tun. Was sind andere Risiken, die du so bewertest, wenn du eine Immobilie kaufst? Also jetzt haben wir gehört, Mietnomaden ist eigentlich kein Riesenrisiko. Viele Frauen sagen, oh, die viele Arbeit, die ich mit der Immobilie habe, könnte auch ein Problem sein.

Na ja, also je nachdem, wie groß der Investitionsrahmen ist, ob man von der Wohnung oder von dem ganzen Haus spricht oder vielleicht auch für beides, ist natürlich das ganze Thema des Klimafahrts immer wichtiger. Wir haben jetzt eben nun mal eine Gesetzgebung, die uns dazu verpflichtet, dass die CO2-Emissionen der Immobilie und damit natürlich auch der einzelnen Wohnung deutlich reduziert wird bis zum ersten Mal. Da gibt es eine Deadline 2030 und dann 2033. Und Berlin hat sich ja vorgenommen, als Stadt schon 2045 klimaneutral zu sein, sodass da einiges zu tun ist. Und ich würde mir das schon auf jeden Fall genau anschauen, den Energieausweis und die Energieeffizienzklasse anschauen. Und alles, was schlechter als E ist, ja, das muss sich dann auch preislich deutlich niederschlagen. Also vielleicht noch mal ganz kurz die Energieeffizienzklassen, die gehen von A, das ist dann also top of the top, meistens Neubauten und zwar sehr, sehr gut gemachte Neubauten, bis insgesamt H. Ja, das ist so natürlich das Allerschlechteste, womöglich noch eine Ölheizung beispielsweise drin. Das ist eigentlich schon gar nicht mehr so richtig erlaubt. Ab '26 darf es gar keine Ölheizung mehr neu geben und Alles, was schlechter eben als E ist, das muss bis 2030 bzw. bis 2033 dann auf E-Standard gebracht werden. Das heißt, da müssen größere Investitionen erfolgen und das muss man halt wissen, wenn man eine Wohnung kauft, ja, oder wenn man in dieses Haus investiert. Denn diese Investitionen müssen natürlich dann von den Eigentümern umgesetzt werden. Das kann trotzdem attraktiv sein, weil der Preis vielleicht dann attraktiv ist, aber Wechselwirkung. Ja, da ist was zu tun. Deswegen muss es jetzt ein bisschen billiger sein.

Wir warten ja schon sehnsüchtig darauf, dass die Preise fallen, weil die Objekte nicht in den richtigen Energieklassen sind. Aber das habe ich ehrlich gesagt noch nicht gesehen. Du bist ja total gut vernetzt in der Immobranche. Was hörst du von den großen Wohnimmobilienbesitzern? Was machen sie jetzt mit diesen Objekten? Gebieten, die einen niedrigen Energiestandard haben?

Ich glaube, da kommt einiges auf den Markt. Und ganz ehrlich, wenn ich jetzt ein total wendiger Dienstleister wäre, der in diesem ganzen Thema Sanierung zu Hause ist, dann würde ich mir da jetzt auch ein Geschäftsfeld aufbauen. Ich finde es total spannend. Du kaufst mit Sicherheit deutlich wert- oder preisreduziert solche Immobilien, bringst sie auf Vordermann und verkaufst sie dann wieder an große Investoren, die eben nur noch in bestimmte Energieklassen investieren können und die aber nicht so agil selbst in der Lage sind, diese großen Sanierungen, Modernisierungen umzusetzen. Glaube ich, ein cooles Geschäftsmodell. Aber jetzt noch mal auf jemand, der jetzt in eine Wohnung investiert, zurückgedacht. Es ist einfach wichtig, dass man da seinen Blick drauf hat. Ja, weil das war vorher Nice to have und jetzt ist es Gesetz.

Ja, und wenn du jetzt eine Wohnung suchen würdest und kaufen möchtest, auf was würdest du dann achten beim Thema Energie?

Also wenn ich jetzt nicht wirklich auch technisch ein Stück weit bewandert bin, dann würde ich tatsächlich darauf achten, dass ich mir da nichts in Anführungsstrichen ans Bein binde, was in der näheren Zukunft zu größeren Investitionsprogrammen führt. Das ist komplex und kompliziert. Ich muss mich, wenn ich in die WEG mich einkaufe, mit vielen anderen Eigentümern abstimmen. Das sind alles Themen, die anstrengend sind und auch, sagen wir mal, so ein Stück weit streitanfällig. Also ich würde schauen Energieeffizienzklasse E und besser.

Ja, genau. Also es gibt, ich hatte mal so im Internet geschaut. Wenn ich jetzt Wohnungen haben möchte in der Energieklasse A und A+, das sind super, super wenige. Also wenn ich jetzt dazu noch die B-Klasse nehmen würde, dann kommen schon einige Wohnungen in meine Suchliste. Aber es ist wirklich ein Thema, das verunsichert viele. Es ist auch nicht so ganz klar, was wir wirklich machen müssen. Und ja, also wir kriegen die Frage ziemlich oft gestellt. Und deswegen finde ich diesen Ansatz, den du auch wählst, zu sagen, okay, eh und besser ist aktuell super. Und dann vielleicht in 2033 oder ab 2033 machen wir uns wirklich Gedanken, um diese Energieklasse zu verbessern. Und vielleicht gibt es ja bis dahin auch richtig gute Lösungen. Schon heute gibt es ja zum Beispiel EcoWorks, die auch standardisiert 50er- und 60er-Jahre-Häuser dämmen und so weiter. Und vielleicht gibt es ja bis dahin Lösungen, die wir heute gar nicht so richtig kennen.

Ich darf ja vielleicht mal ergänzen, also meine große Hoffnung gilt ja dem Thema der Sektorkopplung. Ich halte das ja am Ende vom Tag für reichlich egal, wie die Gebäudehülle ist, wenn ich mit CO2-freien Energieträgern heize und Strom und mit Strom versorge. Und bis dato ist es natürlich so, dass diese beiden Themen unabhängig voneinander bewertet werden. Ja, es wird unglaublich viel Geld notwendig sein, um die Gebäudehüllen entsprechend zu ertüchtigen. Und dabei konnte man das alles auf einen Streich eben mit einem anderen Energieträger ändern. Und da gilt meine Hoffnung schon dem zukünftigen Verständnis auf EU-Ebene, dass diese Sektorkopplung eben dann tatsächlich zum Erfolg führt. Ich hatte vielleicht vergessen zu sagen, wenn ich über denkmalgeschützte Immobilien rede, dann gelten ja all diese Energieeffizienzklassen nicht, denn es ist da durchaus wenigstens etwas Konsens, dass die Gebäudehülle eben nicht so gedämmt werden kann wie bei einem normalen anderen Gebäude.

Das finde ich auch gut, weil sonst würde ja Deutschland nicht so schön aussehen.

Das wäre eine Katastrophe, ehrlich gesagt. Ja, und ich hatte vorher gesagt, dass ich das unheimlich wichtig finde, wo man wohnt und was das auch für ein Wechselwirkung mit der Gesellschaft hat. Und ich sehe wirklich hier Scharen von Touristinnen und Touristen anderer Kontinente nach Europa und auch nach Deutschland zu kommen, weil wir eben diese großartigen Innenstädte haben. Und es wäre ziemlich dämlich, wenn wir uns dieses unglaubliche Gutes, das wir haben, in irgendeiner Weise zerstören würden.

Ja, das stimmt. Jetzt möchte ich mit dir kurz noch mal über die Wirtschaftlichkeit von Immobilieninvestitionen sprechen. Wenn du jetzt irgendwie ein Rat deiner früheren Selbst geben würdest und du wärst quasi 25, ja, was würdest du ihr raten? Was soll sie für ihre Altersvorsorge tun?

Na ja, ich habe ja relativ spät angefangen und mir meine erste Wohnung mit Ende 30 erworben. Ich finde das besser, wenn man früh drüber nachdenkt.

Ja.

Auch wenn das eine ganz komische, also mir wäre es damals ja komisch vorgekommen, mich so stark schon zu binden. Ja, aber eigentlich Quatsch, weil wenn man es eben schafft, eine Immobilie zu erwerben, die sich eben auch selbst trägt, das heißt, wo die Miete dann die entsprechenden Verpflichtungen auch abdeckt, dann spürt man diese Belastung gar nicht so sehr, weil das Eigenkapital wächst zumindest bei einem annuitätischen Darlehen schön jedes Jahr vor sich hin und schafft es eben dann über einen langen Zeitraum auch eine Sicherheit, vor allem auch für später eine Sicherheit darzustellen. Ja, also eine Immobilieninvestition würde ich immer als langfristig betrachten. Ich würde versuchen, sie so zu gestalten, dass sie eben mich nicht in meinem laufenden Einkommen in irgendeiner Weise behindert, also dass mein laufendes Einkommen frei von den Verpflichtungen dieser Immobilie bleibt. Ich würde tatsächlich auf die Lage schauen und ich würde ein Stück weit darauf schauen, dass sie ja auch nicht zu kompliziert ist, beispielsweise durch Investitionen, die jetzt in naher Zukunft zu tätigen sind oder Ähnliches.

Und was hättest du dir geraten, in welchen Städten würdest du sagen, hätte die kleine Steffi oder die junge Steffi investieren sollen?

Na ja, also ehrlich gesagt hätte ich mal schön da investieren sollen, wo ich herkomme. Ich komme ja aus Süddeutschland, ich bin in der Nähe von Stuttgart groß geworden, habe in Karlsruhe studiert und in Freiburg gearbeitet. Alle drei Städte sind so was von krisenfest, das ist unglaublich. Und natürlich politisch auch deutlich weniger betroffen als Berlin, das natürlich immer im Fokus jeglicher politischer Kämpfe, was Mietrecht und was Mieterschutz betrifft, steht. Und diese Städte sind einfach nur immer, glaube ich, in so einem gewissen Allzeithoch, ohne größere Tiefs auch mitzubekommen. Also Ich glaube, es ist sinnvoll, auf Städte zu gucken, die man A kennt, die B auch für einen selber, sagen wir mal, distanztechnisch händelbar sind oder wo man Freunde hat, die sich auch mal um die Immobilie im Zweifelsfall kümmern können. Das halte ich für tatsächlich wichtig, weil sonst wird es unheimlich kompliziert, wenn die erste Eigentümerversammlung ist und man lebt 700 Kilometer entfernt von dieser Stadt. Ja, und dann glaube ich, ist es ganz gut, wenn die Stadt so ein bisschen langweilig, aber unheimlich stabil ist. Weil die Wirtschaftskraft stark ist, weil es eine Universität in der Ecke hat. Das heißt also auch immer jüngere Leute, die da kommen. Vielleicht eine Beamtenstadt ist, die eben ein sehr, sehr stabiles Angestelltenverhältnis herstellt. Ja, so was in der Art. Also Karlsruhe, very boring, but quite attractive.

Auf jeden Fall. Und heute? Welche Städte würdest du heute sagen, sind interessant? Und siehst du irgendwelche Städte, wo du sagst, oh ja, die entwickeln sich aktuell richtig gut? Das hätte ich vor 10 Jahren nicht gedacht?

Naja, ich glaube, heute ist es schon sehr interessant, sich noch mal die großen Bahntrassen anzuschauen. Ich denke, das Mobilitätsthema wird in Deutschland doch noch mal ein anderes werden über die Zeit. Ja, weil natürlich werden wir uns noch mehr Alternativen zum Thema Auto anschauen müssen und vielleicht auch wollen. Und Ich bin aber nach wie vor der Meinung, dass die zwei Aspekte, die ich benannt habe, extrem wichtig sind. Das heißt Ausbildungsstätte und das heißt auch Beamtenstädte oder sagen wir mal Städte, in denen es wichtige staatliche oder Landeseinrichtungen gibt, wo einfach immer gewährleistet ist, dass es ja gute Angestellten, eine gute Angestellten-Situation in diesen Städten gibt. Das würde ich immer noch machen. Also wenn ich gerade privat mal in Immobilien investiere, dann würde ich mir jetzt nicht so eine Stadt aussuchen, die gegebenenfalls mal vielleicht irgendwas werden könnte irgendwann, weil das ist einfach eine sehr anstrengende Art und Weise der Investition. Ja, genau solche Städte.

Auf Nummer sicher gehen.

Ich würde auf Nummer sicher gehen, auf jeden Fall. Weil noch mal, wenn ich mit 25 investiere, dann soll das mit 45 ja zu irgendetwas geführt haben. Stabil, mit einer positiven Entwicklung und vielleicht mit nicht allzu vielen, jedenfalls negativen Überraschungen auf dem Weg dorthin.

Ja, sehr schön. Negative Überraschungen wollen wir nicht haben. Aber was könnten negative Überraschungen sein?

Na ja, also so eine Wirtschaftskrise wie gerade eben so im Anmarsch, zumindest leicht im Anmarsch, ist wahrscheinlich nicht allzu hilfreich. Das Thema dieses Zinssprungs ist für die Immobilienwirtschaft insgesamt schon in den Auswirkungen sehr, sehr relevant, ganz klar. Wir haben ja vorher über diesen Dreiklang geredet, ja, also Investitionssumme, Ertrag und Kosten. Wenn die Kosten sich so dermaßen verändern, muss ja irgendwas anderes auch angepasst werden. Und ein wirklich, sagen wir mal, nicht ganz einfacher Aspekt bei Wohnimmobilien ist natürlich das Thema dass der Mietenmarkt sehr reguliert ist. Das heißt, an der Stelle wird auch bei einer Inflation oder bei einer Zinsänderung nicht so wahnsinnig viel Spielraum sein. Da gibt es ein ganz, ganz hartes Mietrecht, das durch die Mietpreisbremse in vielen Städten eben noch deutlich verstärkt wird. So, das sind zwei wesentliche Aspekte. Und natürlich ist es auch so, dass Städte, die ja von bestimmten Wirtschaftszweigen abhängig sind, dass die natürlich dann auch, wenn diese Wirtschaftszweige nicht mehr funktionieren, durchaus in Bedrängnis geraten.

Ja, das stimmt. Ich denke mir auch manchmal, ob man— ich hatte neulich das Gespräch, ob man in Wolfsburg investieren soll, und da war so die Sache, naja, okay, aber die sind so stark von Audi abhängig, das ist, und Volkswagen. Das ist einfach, ja, ich bin mir nicht sicher, ob ich da selbst jetzt investieren würde. Es ist sicher eine gute Stadt, aber diese Abhängigkeit, das würde mich irgendwie verunsichern. Ich selbst finde, ich gucke mir jetzt öfter so Städte wie Magdeburg an, da sagt man sich okay, weil das ist eine Stadt, wo jetzt die Miete, Zins und Tilgung auf jeden Fall tragen würde, oder man findet auf jeden Fall solche Objekte. In Berlin ist es eher schwierig, oder wenn man sich so Städte anguckt wie München, auch schwierig, weil die Objekte einfach so teuer sind. In Magdeburg kannst du noch unter dem Baupreis kaufen.

Also ich habe in Magdeburg mir auch schon viel beruflich angeguckt und da sind ja auch viele von den großen Wohnungsgesellschaften oder Wohninvestoren bereits und auch sehr stark vertreten. Das ist in den innerstädtischen Bereichen und in der Altbausubstanz, finde ich, keine schlechte Idee. In den Großsiedlungen Magdeburg und auch Halle wäre ich nach wie vor sehr zurückhaltend. Da bin ich mir nicht hundertprozentig sicher, dass man sich damit, wenn wir über Stabilität reden, auch einen Gefallen tut. Und vielleicht noch mal kurz zu Berlin. Berlin hat natürlich bei aller Aufregung immer einen unglaublich großen Vorteil. Es ist unsere Hauptstadt. Wir sind eins der wirtschaftsstärksten Länder in Europa. Und was wir selber nie gesehen haben als Deutsche, aber alle ausländischen Investoren schon relativ schnell nach der Wende, das kann eigentlich in der Langfristbetrachtung nicht wirklich schiefgehen.

Das sehe ich genauso. Wir leben in dieser Stadt. Ich liebe Berlin. Ich mache auch viel im Künstlerischen, so wie du. Und deswegen finde ich, ich würde auch hier weiterhin investieren. Auch bei allen Risiken, die wir politisch haben, finde ich die Stadt trotzdem top. Und ich bin sicher, dass irgendwann wir hier auch vernünftig mit allen Sachen umgehen werden. Und in diesem Sinne bedanke ich mich. Total toll, dieses Gespräch, was wir hier hatten. Wir haben super viel gelernt und total interessante Tipps auch bekommen, die wir in anderen Podcasts gar nicht hatten. Lieben Dank, Steffi.

Ja, ich danke auch ganz herzlich.