Let's talk Zinsen, Wirtschaft und Immobilien 2024 mit Dr. Gertrud Traud!

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Hallo Maja, vielen herzlichen Dank für die Einladung.

Ich freue mich total, dass du da bist, und vor allem freue ich mich, was du uns über das neue Jahr erzählst, das Jahr 2024. Aber vielleicht erst mal kurz, bevor wir in die Wirtschaft eintauchen, mal kurz was zu dir. Du bist Chief Economist bei der Heller Bauer, genau richtig. Und woraus besteht deine Aufgabe dann? Was machst du Tag in Tag aus?

Also, ich mache es mal abstrakt: Ich mache den spannendsten Job der Welt. Ich kann Konjunktur- und Kapitalmärkte beobachten, und natürlich das Allerwichtigste, ich prognostiziere Zinsen, Aktien, Inflationsraten, Wachstum, also alles, was man wirtschaftlich so prognostizieren kann.

Das finde ich super spannend. Und lass uns mal einen Rückblick machen auf das Jahr 2023. Was hattest du damals gesagt? Ich glaube, wir hatten uns Anfang des Jahres unterhalten und ich habe von der großen Rezession geschwärmt, die auf uns alle zukommen würde. Und du hast gesagt, na ja, ganz so sehe ich das nicht, ja.

Ja, also ich spreche ja gerne in Bildern, und ich hatte für das laufende Jahr die Bergwelt gewählt, die allen viel Angst macht, insbesondere wenn das Wetter schlecht ist. Und das war auch die Angst vor einem Jahr, weil alle Angst hatten vor einem kalten Winter und der Gasmangellage und dann einem Absturz der Wirtschaft. Und wir haben gesagt, es wird so sein wie eine Gratwanderung, man hat immer Angst,, dass man runterfällt. Auf der einen Seite die Angst vor der Rezession und auf der anderen Seite Angst vor noch höheren Inflationsraten. Aber am Ende werden wir nicht runterfallen, sondern werden an diesem Grat entlang wandern und gerade auch noch so an der Rezession vorbeischrammen. Und das sieht ja auch in Deutschland so aus. In USA gab es überhaupt keine Rezession. Und auch ansonsten, der Euro hat sich gut gehalten, genau wie wir prognostiziert hatten, auf 1,10. Und wir waren auch sehr optimistisch für die Aktienmärkte, weil sie fundamental unterbewertet waren. Wir hatten einen Anstieg auf 16.000 Indexpunkte prognostiziert, und es sieht jetzt so aus, als ob das alles noch viel besser ist.

Ja, das zeigt auch mein Aktienportfolio. Ich bin 33 plus und bei Rohstoffen bin ich 50% plus. Also ich bin da echt super froh drüber. Und gut, dass ich nicht auf diese anderen Podcasts gehört habe, wo die Apokalypse dargestellt würde für das Jahr 2023, sondern auf dich und auf meine Cousine, die mich berät beim Kauf von Aktien. Aber wie war deine Meinung für das Jahr 23 zum Thema Immobilien?

Immobilien, es war klar, dass das Jahr 23 ein schwieriges Jahr für Immobilien wird, weil die Zinsen noch gestiegen sind. Die EZB und die anderen Notenbanken haben noch ihre Zinsen nach oben gezogen. Interessanterweise gibt es aber auch schon Länder, nämlich in Mitteleuropa, die anfangen, die Zinsen zu senken, und gerade jetzt am Ende des Jahres bewegt sich auch sehr viel bei uns. Das wird Auswirkungen auf den Immobilienmarkt haben in '24. Aber der Zinsanstieg im letzten Jahr, die hohe Inflation, die Kosten überall, also der Immobilienmarkt war sehr unter Druck. Und wenn ich mich recht erinnere, habe ich vor einem Jahr gesagt, man muss sich nicht eilen bei Immobilien, man sollte sich Zeit lassen, genau hinzuschauen, was einen interessiert, weil die Preise wohl noch ein bisschen fallen werden. Und dann kann man rechtzeitig irgendwann anfangen, auch wieder in Immobilien zu investieren. Und aus meiner Sicht ist das das, was wir in '24 sehen, dass nämlich auch die Immobilienpreise ihren Boden finden werden.

Ja, total interessant, was du sagst. Ich muss dir sagen, ich habe mich so durchgequält mit dem Thema Immobilien in dem Jahr '23. Ich habe sehr, sehr, sehr viele Angebote abgegeben und ich habe selten eine Rückmeldung bekommen, weil meine Angebote einfach sehr stark unter dem, der Vorstellung des Verkäufers lag. Und was ich aber feststelle, ist, dass zum Ende des Jahres jetzt vor allem im Dezember, dass viel mehr Bewegung drin ist. Vielleicht teilweise dadurch, dass die Zinsen jetzt so ein bisschen, die langfristigen, gefallen sind und die Leute ein bisschen positiver auf das Thema Immobilie blicken. Und langsam Verkäufer, die Verkäufer haben sich an die niedrigeren Preise gewöhnt und die Käufer können sie sich jetzt endlich mal leisten. Ja, das war so meine Erfahrung im Jahr 23 mit dem Thema Immobilien.

Ja, das ist genau, das ist die große Veränderung gewesen seit Oktober, weil im Oktober waren die Zinsen überall noch mal massiv angestiegen. In USA war die 10-Jährige bei 5%, da gab es dann schon wieder diejenigen, die gesagt haben, jetzt ist Tür und Tor nach oben offen, die Zinsen werden nur noch steigen. Bei uns, die 10-jährige Bundesrendite war bei 3%, und jetzt sind wir, einen ganzen Prozentpunkt niedriger, also 100 Basispunkte niedriger. Und das hat auch Auswirkungen auf die Hypothekenzinsen. Und deswegen fangen jetzt viele an zu gucken und sagen, es wird wieder günstiger, man kann sich's leisten, genau wie du gesagt hast. Und da die Preise bislang halt auch noch fallen, wird das von beiden Seiten interessanter. Und das ist das Entscheidende, weil der Immobilienmarkt war auch mehr oder weniger tot in '23.

Das stimmt alles, was du sagst. Es ist echt ein turbulentes Jahr gewesen, aber Gott sei Dank ist 23 jetzt durch und jetzt blicken wir in das neue Jahr 2024. Was sagst du denn dazu? Wie sieht es da aus mit der Welt und mit der Wirtschaft?

Also ich spreche ja wieder in einem Bild und diesmal habe ich ein sehr sportliches Bild gewählt, nämlich Fußball. Und in Deutschland haben alle Angst, dass wir wieder in der Vorrunde ausscheiden. So wie wir das bei vielen Weltmeisterschaften zuletzt waren. Und diese Angst vor dem Vorrundenaus, das ist für mich der Vergleich, wie in Deutschland die Angst derzeit vorhanden ist, dass wir wieder kein Wachstum haben werden. Aber das ist nur unser Negativszenario, und das ist nicht unser Hauptszenario. Und ich habe 11 Themen ausgemacht, die entscheidend dafür sind, nämlich die 11 Spieler, die entscheidend dafür sind, wie das 2024 wird. Und da sind viele strukturelle Faktoren, die ein Handicap sind. Da ist es die hohe Verschuldung, das haben wir jetzt gesehen, dass der Haushalt musste neu aufgestellt werden. Wir haben wirtschaftspolitische, strukturell schwierige Rahmenbedingungen, schlechte Infrastruktur, wir haben geopolitische Risiken. Also das sind alles Schwachstellen, die wir haben, aber wir haben auch zwei Spieler, und das sind meine beiden Stürmer für dieses Jahr. Ich habe noch einen dritten Spieler, aber der spielt nicht direkt aufs Tor, sondern der spielt einen Pass. Das sind Innovationen, das wird man dann mal sehen, ob die wirklich kommen. Aber der Rückgang der Inflation, der sich auch im Jahr '24 fortsetzen wird, der wird positiv sein für Unternehmen und für Haushalte, der wird Erleichterung bringen, nicht nur beim Immobilienmarkt, sondern auch bei den Unternehmen, die wieder mehr investieren. Wir werden sehen, dass der Welthandel wieder mehr Schwung aufnimmt, weil das ist ein Thema, was bei allen Ländern eine Rolle spielen wird. Und wir sehen auch, die Industrie, der Industriezyklus weltweit liegt am Boden, und die ersten Vorlaufindikatoren zeigen, dass es wieder nach vorne geht. Dass es vorangeht und dass am Ende tatsächlich auch da Tore geschossen werden, dass auch Deutschland wieder Wachstum haben wird. Und deswegen sind wir für Deutschland für das Jahr 2024 optimistisch und erwarten ein Wachstum von über 1%.

Wow!

Und Inflationsrate? Die Inflationsrate, die bewegt sich auch unter die 3% und im Jahresdurchschnitt wird das dann so etwa die 3% sein. Aber das ist eine Halbierung nach dem laufenden Jahr, denn im Jahr '23 ist die Inflationsrate im Durchschnitt bei 6%. Im letzten Jahr waren es sogar fast 7%, und dann merkt man schon, dass es nur noch 3— mit ein bisschen Glück liegen wir sogar noch drunter. Es hängt auch immer viel am Ölpreis, also mit ein bisschen Glück sogar noch runter, und das bringt enorme Entlastung. Und dann, wenn das folgt, werden wir natürlich Zinssenkungen durch die Notenbanken sehen.

Genau, wär das meine nächste Frage. Was heißt das für die Zinsen, wenn wir die Inflation unter 3% bewegt bekommen?

Also die Inflationsraten in der Eurozone, die sind ja schon weiter gefallen als in Deutschland, in der Eurozone sind wir aktuell schon bei 2,4%, weil es gibt in der Eurozone auch schon Länder, die negative Inflationsraten haben, also z.B. Belgien und Holland. Und in der Summe ist dann die Inflationsrate in der Eurozone niedriger als in Deutschland. Und da werden wir in den nächsten Monaten sehen, dass die Inflationsrate auch schon mal unter die 2% fällt, und dann wird es für die Notenbank, also für die EZB, extrem schwer zu zu sagen, naja, wir müssen noch warten, bis sie noch weiter fällt, noch weiter fällt. Und deswegen gehe ich davon aus, dass die EZB und auch die US-Notenbank schon etwa Mitte dieses Jahres die Zinsen senken werden.

Das würde mich sehr freuen, weil das ist ja eine gute News für Immobilien und Immobilienkäuferinnen, weil wir dann, wenn die Zinsen fallen, könnten wir uns natürlich einen, einen besseren oder höheren Kaufpreis leisten. Aber ich denke, man soll ja trotzdem vorsichtig sein. Und die Zeit im Jahr 2024 ist die beste Zeit jetzt eigentlich dann zu kaufen, weil die Verkäufer noch an den höheren Zinsen gewohnt sind und wir als Käuferinnen jetzt schon Richtung vielleicht— was glaubst du, wo werden die 10-Jahres-Zinsen sein?

Also am Ende denke ich, also aktuell sind wir ja schon unter bei den 10-jährigen Bundesanleihen aktuell unter die 2% gefallen, weil die Märkte fangen an, das zu antizipieren. Und dann noch ein Aufschlag für den Hypothekenkredit, je nach Laufzeit ein bisschen was oben drauf, und dann merkt man schon, so teuer ist es nicht mehr. Das sind dann mehr oder weniger 100 Basispunkte weniger als noch vor wenigen Monaten, und dann kann man neu kalkulieren, und dann wird's attraktiv. Also man sollte tatsächlich, also hoffentlich, die, die Interesse haben, haben haben schon angefangen zu gucken, und wir gehen auch davon aus, dass die Preise noch ein bisschen fallen, weil noch niemand traut dem Moment eine Erholung zu, dem Immobilienmarkt. Und das ist natürlich eine gute Zeit, dann sich interessante Objekte schon auszugucken und zuzuschlagen, bevor dann der Markt gedreht hat, weil dann wird es wieder teurer.

Ja, und gibt es denn eine Wahrscheinlichkeit, dass der Markt doch nicht dreht? Wie siehst du das?

Es gibt eine Wahrscheinlichkeit, dass der Markt nicht dreht, nämlich dann, wenn unser Negativszenario kommen würde, wenn die Rahmenbedingungen extrem schlecht werden, wenn in der Welt weiter geopolitische Probleme hinzukommen, wenn die Unsicherheit wieder zunimmt. Und dieses Risikoszenario, das sehen wir in diesem Jahr aber nur mit einer Wahrscheinlichkeit von 20%. Unser Basisszenario hat eine Wahrscheinlichkeit von 70%.

Okay, aber das ist ja ziemlich hohe Wahrscheinlichkeit, dann hoffe ich. Und bis jetzt bin ich ja immer mit dir gut gefahren. Sag mal, wenn ich jetzt nächstes, also wenn ich in dem Jahr 2024 eine Immobilie kaufe, würdest du da den Kredit eher für 7 Jahre oder länger abschließen? Also den, ich meine die Zinssicherung.

Also es ist immer das Gleiche bei Investitionsentscheidungen. Ich nenne das, verweise da gerne auf das Orakel von Delphi. Es ist: Erkenne dich selbst. Nämlich die Frage des magischen Dreiecks. Wie viel Sicherheit brauche ich? Wie lange will ich eine Sicherheit haben, wenn ich weiß, wie meine Zahlungsströme sind, die ich leisten muss, und diejenigen, die reinkommen. Wie viel Liquidität brauche ich? Welche Rentabilität erwarte ich? Und wenn ich das alles abwäge, dann erst merkt man, ist es besser für einen persönlich, eine kürzere Laufzeit zu vereinbaren oder eine längere Laufzeit zu vereinbaren. Also pauschal kann man das nicht sagen.

Ja, das stimmt. Leider gibt es nie einfache Antworten manchmal, wenn man in die Zukunft blickt, weil man immer an die eigenen Bedürfnisse denken muss, wie alt man ist, wie viel Sicherheit man dann in dem Alter benötigt und so weiter. Aber wenn du jetzt ein Portfolio für nächstes Jahr aufsetzen würdest, wie würdest du das Portfolio aufsetzen? Setzen? So, wie viel Prozent Aktien, wie viel Prozent Anleihen, wie viel Prozent Immobilien oder Rohstoffe? Hast du da eine Idee?

Also auch da noch mal zurück zum Orakel von Delphi: Ist man eher risikoavers oder risikoorientiert? Wir sind optimistisch im Laufe des Jahres, sowohl für Aktien als auch Immobilien. Also gehören Aktien und Immobilien in dieses Portfolio. Portfolio. Wir erwarten auch noch einen weiteren Anstieg von Gold, weil wenn die Zinsen gesenkt werden, dann ist das auch günstig für Gold. Also das sollte auch Gold noch ein bisschen laufen. Also vermutlich wird 2024 ein positives Jahr für viele Assetklassen, und je mehr Risiko man eingehen möchte, desto höher geht man natürlich in, in Aktien oder auch in andere Bereichen noch, was man machen kann. Also Gold jetzt zum Beispiel gehört zu den Rohstoffen, also dann kann man auch noch risikoreicher gehen.

Ach, sowas Positives für dieses Jahr hatte ich jetzt wirklich nicht erwartet. Ich habe erwartet, dass es ein bisschen mäßig positiv ist, aber es hört sich noch positiver an, als ich dachte. Und ja, ich stelle mich genauso auf Aktien und Immobilien. Und bei den Rohstoffen wollte ich dich fragen, wie siehst Kennst du denn bestimmte Trends, wie zum Beispiel in Deutschland dieser Trend zu mehr Renewable Energies? Das würde ja unterstützen, dass man eigentlich in Kupfer investiert. Hast du da ein paar interessante Vorschläge von uns, was man sich noch angucken könnte?

Das ist ganz interessant, wenn du Kupfer nennst. Der Kupferpreis, der steigt schon seit Oktober. Seit auch die Aktien gestiegen sind, seit die Zinsen fallen, was ein eindeutiges, eindeutiger Indikator dafür ist, dass die Märkte davon ausgehen, dass es in 2024 weltweit eine Konjunkturerholung gibt. Und das gilt für ganz viele Rohstoffe, weil man bei mehr Wachstum auch mehr Rohstoffe braucht. Das verschiebt sich jetzt mehr weg von den fossilen Brennstoffen zu anderen Rohstoffen hin, denn auch bei nachhaltigen Rohstoffen werden nun mal Rohstoffe gebraucht. Und das ist, es deutet sich schon an, dass Rohstoffe auch ein Thema sind in 2024.

Ja, in was wirst du denn investieren im Jahr 2024?

Na ja, ich bin ja ein langfristiger Investor, Und ich trade nicht kurzfristig hin und her. Und meine Devise, Orakel von Delphi, ist immer gut diversifiziert zu sein, und dann kommt man auch gut durch schlechtere, aber insbesondere natürlich auch durch gute Jahre.

Ja, in diesem Sinne, Gertrud, lieben, lieben Dank. Es ist eine kurze Folge, aber eine sehr aufschlussreiche, und genau das richtige für den Anfang des Jahres, damit wir noch mal unsere Finanzen überdenken und unsere Strategie für das Jahr und unsere Ersparnisse richtig diversifiziert investieren in genau den richtigen Assetklassen. Ich danke dir. Zuletzt möchte ich dich nur fragen, was wären deine Top 3 Tipps für eine Frau, die jetzt gerade starten will mit dem Thema Ersparnisse investieren, egal in welche Assetklasse.

Am besten gleich morgen damit anzufangen und nicht immer auf den perfekten Zeitpunkt zu warten. Das ist der einzige wichtige Tipp, den ich geben kann. Alles andere, verliert man Zeit, weil den perfekten Zeitpunkt gibt es nie. Und das Schlimmste ist es, es nicht zu tun.

Ja, und auf jeden Fall der Gertrud Traut folgen auf LinkedIn, weil sie immer ganz kurze Sequenzen hat als Podcast, wo sie genau alle wichtigen Themen wöchentlich und monatlich erklärt. Und ich liebe das. Gertrud, lieben, lieben Dank, dass du das für uns alle machst, weil es ist wirklich short and sweet, so wie wir es bei Happy Immo mögen. Wir mögen es einfach quality statt quantity. Und das ist immer wichtig, dass man so einen Wegweiser für das neue Jahr hat.

Lieben, lieben Dank! Ich danke dir und alles Gute im Jahr 2024!

Bis dann! Bis dann!

Tschüss! Tschüss!