Mieterhöhung und Mietspiegel – mit Ilknur Kon-Gunawan

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Herzlich willkommen zum Happy Immo Podcast. Wir machen heute wirklich quick and dirty mit Ilkno 5 Minuten einfach nur zum Thema Mieterhöhung. Herzlich willkommen!

Hallo!

Ilkno ist unsere tolle Rechtsanwältin, die im Happy Immo Club all ihr Wissen zum Thema Mietrecht teilt. Und was wir natürlich immer gefragt werden, ist, wenn ich eine Wohnung habe, die bereits vermietet ist und die unter Mietspiegel vermietet ist, ja, wie kann ich da vorgehen? Wie kann ich die Miete erhöhen?

Ich würde noch mal einen Schritt, noch einen weiteren Schritt vorgehen, Anne, wenn das okay ist für dich, und würde kurz noch mal schildern, welche Möglichkeiten, Arten es gibt, um sozusagen die Miete anzupassen im Laufe des Mietvertrages. Du hast jetzt gerade über so sozusagen die äußerliche Vergleichsmiete gesprochen ist. Es gibt aber auch weitere Möglichkeiten, und zwar gibt es tatsächlich die Möglichkeit, eine Indexvereinbarung im Mietvertrag zu treffen. Da würde sich dann tatsächlich die Miete sozusagen automatisch anpassen, wenn ein bestimmter Indexstand erreicht ist. Das ist also zwingend erforderlich, dass diese Regelung bereits im Mietvertrag vorhanden ist. Vorteil dabei ist, dass du als Vermieter, na ja, nicht viel zu unternehmen hast, außer dass du eben beobachten musst, wie sich der Index verändert. Und sobald ein bestimmter Indexstand erreicht ist, je nachdem was vertraglich vereinbart ist, reicht ein kurzes Schreiben an den Mieter. Lieber Mieter, der Indexstand ist jetzt X, ist eingetroffen und damit erhöht sich jetzt die Miete zum Zeitpunkt, was auch vereinbart wurde. Also das heißt, es ist dann einseitig möglich, weil im Vertrag ja schon die Bedingungen vereinbart worden sind. Die zweite Möglichkeit, liebe Anais, ist die Möglichkeit, dass du eine sogenannte Staffelmiete vereinbarst. Auch das ist eben zwingend dann im Mietvertrag schon vorzunehmen. Bei der Staffelmiete gibt es eben auch gesetzliche Vorgaben, wie das zu erfolgen hat. Eine der Vorgaben ist, dass du zeitlich bestimmen musst, wann die Mieterhöhung greift, und auch regeln musst, in welcher Höhe. Beispielsweise jedes Jahr steigt die Miete um 50 €. Ja, also das ist tatsächlich dann im Vertrag so geregelt. Da ist auch der Vorteil, dass du als Vermieter im Grunde genommen nur schauen musst, überweist der Mieter jetzt ab nach einem Jahr diese erhöhte Miete, und du musst da nichts weiter tun. Also du brauchst nicht die Zustimmung des Mieters dafür, dass diese Mieterhöhung eingreift. Hat man diese Regelungen nicht, also nicht Index vereinbart, Indexmiete vereinbart oder Staffelmiete, dann kann man die Mieten tatsächlich zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben oder eine Erhöhung durchführen. Und da kommt es eben häufig auf einen sogenannten Mietspiegel an. Genau, da wären wir bei dem Thema, was du gerade hattest.

Und wie geht das? Also Wenn ich eine Wohnung kaufe, bei der es schon einen Mietvertrag gibt, einen vorhandenen Mietvertrag, dann sind das in den meisten Fällen eben keine Index- oder Staffelmietverträge, sondern ganz normale Mietverträge, unbefristet und so weiter, zu Miete X. Wie gehe ich dann vor?

Es ist tatsächlich so, dass in den größeren Gemeinden, Städten es sogenannte qualifizierte Mietspiegel gibt. Und der Gesetzgeber hat vorgegeben, dass die Mietspiegel in den qualifizierten zitierten Mietspiegeln der ortsüblichen Vergleichsmiete entsprechen. Das heißt, orientiert sich die Miete von der Höhe her nach diesem, nach der ortsüblichen Vergleichsmiete, dann geht man davon aus, dass das eine zulässig vereinbarte Miethöhe ist. Das bedeutet, je nachdem, in welcher Stadt ihr seid, bitte einmal kundig machen und eben schauen, ob es einen Mietspiegel gibt. Und wenn es einen Mietspiegel gibt, dann würde ich diesen tatsächlich einmal an mir einholen und dann vergleichen, welche Ausstattungsmerkmale sind vorhanden, wie groß ist die Wohnfläche, um die es geht. Also häufig wird auch so auf das Baujahr abgestellt, auf den Zustand der Wohnung abgestellt. Und anhand dieser Parameter gibt es eben Mietspiegelkategorien, in die ich dann meine Wohnung einordnen kann. Und dann kann ich eben ablesen, wo liegt denn meine Miete aktuell, also die im Vertrag geregelte Miete, wo liegt die aktuell? Und gibt es da eben noch eine Möglichkeit, das tatsächlich anzupassen der Höhe nach? Ja, und stelle ich fest, aha, ich bin ja hier eigentlich viel geringer von der Höhe her, dann longer journeys.

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Got your happy price. Priceline. Ist grundsätzlich eine Mieterhöhung möglich, aber es bedarf eines Verlangens. Also der Gesetzgeber sagt: Lieber Vermieter, du musst dann eine sogenannte Mieterhöhung verlangen. Und das bedeutet ein aktives Tun, und der Mieter muss auch zustimmen. Das ist der wesentliche Unterschied zu Index und Staffel, ne. Das müsst ihr bitte immer berücksichtigen. Es ist nicht ein Automatismus, sondern ihr müsst es verlangen, schriftlich. Es gibt eine bestimmte Formerfordernis, und der Mieter muss dem zustimmen. Wenn alles passt, wenn die Parameter passen, die Voraussetzungen gegeben sind, dann funktioniert das in der Regel auch, ne. Also ihr habt ja sonst auch ein Recht, das rechtlich durchzusetzen. In der Regel funktioniert das. Was zu beachten ist, liebe Anne, ist, ich kann diese Mieterhöhung nicht jedes Jahr durchführen. Wir haben eben gesagt, bei der Staffelmiete könnte ich eine jährliche Erhöhung vereinbaren. Hier ist das anders, weil es ist sehr, sehr stark rechtlich reglementiert. Ich kann alle 3 Jahre eine solche Mietanpassung durchführen. Das muss ich dann also entsprechend auch berücksichtigen, wenn ich einen Mietvertrag prüfe für ein Objekt, dann einfach auch noch mal schauen, wenn, wenn es nach dem Mietspiegel eine Erhöhung möglich wäre, muss ich aber schauen, wann war denn die letzte Erhöhung, ja. Und es gibt gewisse Grenzen, die ich einhalten muss. Wenn die Miete laut Mietvertrag 6 € beträgt, du könntest nach dem Mietspiegel aber 9 € verlangen, wird dir das nicht gelingen, weil es gibt gewisse Kappungsgrenzen. Also ich darf von der Höhe her, ist das eben tatsächlich auch gekappt, und ich darf in der Regel 20%, das ist die gesetzliche Vorgabe. Es gibt aber Städte, die diese Kappungsgrenze auf 15% sogar reduziert haben. Und das sind alles Bedingungen, die ich bei der Mieterhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete beachten muss. Also du merkst, es ist ein bisschen komplizierter, als wenn ich eben Indexmiete oder Staffelmiete vereinbart habe, aber es ist machbar.

Also Es ist machbar. Absolut. Und das machen ja auch die Frauen bei uns im Club jede, fast täglich. Also da gibt es ganz normale Vorgänge und wir wissen auch schon genau, wie das geht. Noch eine Frage zum Thema Neubau oder zum Thema Sanierung. Also wir wissen ja, wenn wir 1/3 der Neubaukosten ausgeben, um eine Wohnung zu sanieren, dann sind wir vom Mietspiegel ausgeschlossen oder ausgenommen und können zu Neubaupreisen vermieten. Und beim Neubau gilt der Mietspiegel ja auch nicht. Jetzt werden wir ganz oft gefragt, ob das nur bei der ersten Vermietung so ist oder ob wir, wenn ich jetzt zum Beispiel eine Altbauwohnung habe, ich sanier sie zu einem Drittel der Neubaukosten, kann das nachweisen, alles ist gut, ich kann die Miete nehmen, die auch immer ich möchte. Was ist, wenn meine Mieterin auszieht? Falle ich dann zurück in den Mietspiegel?

Nee, das ist nicht der Fall. Also das Prinzip der Mietspiegel ist ja tatsächlich, anhand von gewissen Ausstattungsmerkmalen und Zustandsbeschreibungen eine Miete zu bestimmen. Und so Besonderheiten wie eben Neubau, Sind da ausgenommen oder Besonderheiten, wie es gibt Mietspiegel, die beispielsweise teilweise ab einer Quadratmeterfläche von 30 überhaupt anwendbar sind, also so alles diese kleinen Apartments, die fallen da zum Beispiel auch nicht drunter. Von dem her ist es tatsächlich nicht so, dass ich dann wieder auf den Mietspiegel zurückfalle, sondern der Zustand der Wohnung, der verbesserte, der besteht ja fort. Also insofern gibt es da kein Zurückfallen, sondern die dort vereinbarte Miete, die würde ich dann tatsächlich auch weiterhin entwickeln können und doch dürfen. Weil der Mietspiegel stellt ja auf Baujahr ab, und wenn ich eben so eine Sanierung, umfangreiche Sanierung durchführe, dann bin ich eben nicht mehr in der Klasse Baujahr 1950, wie es vielleicht ursprünglich war, sondern eben bin ich in einer anderen Kategorie durch die Sanierung. Also das ist das Prinzip dahinter, und das bleibt ja bestehen.

Alles klar, Ilgnoor, ich freue mich. Ich hoffe, wir machen noch mehr hier Quick-and-Dirty-Folgen. Alle, die hier zuhören, sagt uns, ob ihr das mochtet, und schreibt uns vor allem hier auf über Spotify oder über Instagram eure Fragen, die wir stellen sollen. Einfach eine Frage an Ilknur, und dann, wenn ihr das Format mögt, machen wir das gerne weiter. Geht auf Apple Podcast, geht auf Spotify Podcast, liked unseren Podcast, bewertet den. Ich würde mich wahnsinnig darüber freuen. Dankeschön, dass du uns so doll hilfst, dein Wissen zu teilen und Frauen mit Immobilien durch Immobilien unabhängig zu machen. Das ist wirklich eine wahnsinnige Hilfe, und es macht doch immer total viel Spaß, mit dir zu reden. Ich wünsche dir einen ganz tollen Tag.

Vielen Dank, dass du hier warst. Ja, mir macht's auch unfassbar viel Spaß. Bis bald! Ciao! Ciao! Spring just slid into your DMs. Grab that boho look for that rooftop dinner, those sandals that can keep up with you, and hang some string lights to give your patio a glow up.

Spring's calling.

Ross, work your magic.