Mietrecht – mit Ilknur Kon-Gunawan

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Herzlich willkommen zum Happy Immo Podcast. Ich habe heute zu Gast eine unserer Expertinnen, und zwar Ilknur. Herzlich willkommen!

Hallo Anais.

Ilknur, wie geht's dir?

Vielen Dank, ich bin ein bisschen erkältet, vielleicht klinge ich etwas nasal, das hängt damit zusammen, aber ansonsten alles bestens. Wie geht's dir?

Mir geht's gut, ich bin heute ganz schön durchgetaktet, deswegen wird das eine kurz und knackige Folge, aber bei dir ist ja auch immer viel los. Lass uns mal direkt starten. Wie bist du zu Happy Immo gekommen?

Ich bin über zu Happy Immo gekommen über, ich meine, Facebook hätte ich einen Post von euch gesehen und ich fand dich und Maja total sympathisch und habe dann angefangen, eure Podcasts zu hören. Genau, das war der Einstieg für mich bei Happy Immo Club.

Und direkt bist du in einem Podcast direkt reingehört. So schnell kann es gehen. Das hättest du vielleicht gar nicht gedacht. Tatsächlich nicht.

Tatsächlich.

Ja, genau. Erzähl doch mal Immobilien. Was hast du mit Immobilien zu tun? Besitzt du schon eine Immobilie? Genau. Schieß los.

Also ich habe mit Immobilien eine ganze Menge zu tun. Ich bin nämlich im Grunde genommen in meiner gesamten Berufswelt in der Immobilienbranche unterwegs gewesen. Angefangen bei einer, ja, Banktochter, die im Bereich Immobilien eben tätig war, bis hin zu meiner anwaltlichen Tätigkeit, weil ich bin Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Also ich habe tatsächlich immer schon mit Immobilien zu tun gehabt, aber die Investition für mich selbst, die habe ich tatsächlich erst vor Kurzem vorgenommen. So wie das halt spielt im Leben.

Ja, so ist das oft, ne? Der Schuster hat oft die schlechtesten Schuhe. Bei mir war es ja auch so, dass ich total spät angefangen habe mit Immobilien. Wie hat dir denn Happy Immo geholfen?

Ich habe durch die Podcastfolgen eine ganze Menge gelernt, was ja so Steuerthemen betrifft, was die, ja, was die Suche betrifft, was auch ja strategische Themen Was betrifft die rechtlichen Themen, decke ich hier so ein Stück weit selber ab. Aber ganz entscheidend war ja der Spirit, der so auf mich übergesprungen ist, nämlich dranzubleiben und sich eine Strategie zu überlegen und Suchprofil zu erstellen und ja, und dann zu machen, wirklich zu machen.

Genau, let's do it! Dafür sind wir ja auch da. Wir sind eine eine große Community von Frauen, die in Immobilien investieren, alleine und gemeinsam. Und du bist da jetzt Mitglied als Mietrechtsexpertin. Wie findest du das? Wie fühlst du dich damit?

Offen gesprochen mega, weil ja, ich hatte tatsächlich unter anderem durch, also durch eure Podcasts oder überhaupt durch häufiger Immo Club auch so das Gefühl, dass tatsächlich sehr viele Frauen noch Support benötigen. Tätigen, wenn es darum geht zu investieren, insbesondere Immobilien zu investieren. Und es war mir tatsächlich auch ein Herzenswunsch, auch da meinen Beitrag dazu beizutragen, also sozusagen das zurückzugeben, was ich so von, von euch auch im Rahmen des Happy Immo Clubs an Support erhalten habe. Von dem her war das naheliegend, und ich freue mich da mega. Ich freue mich da wirklich mega drauf.

Wir freuen uns auch total drauf und sind ganz stolz, dich in unserem Expertenteam, in unserer Expertinnenrunde zu haben. Also bei uns gibt es ja auch tatsächlich immer wirklich viele Themen oder viele Fragen zum Thema Miete. Vielleicht gehen wir da mal durch. Was sind denn die Fragen, die dir bisher am häufigsten begegnet sind oder die am häufigsten gestellt wurden?

Sehr häufig geht es um das Thema Mieterhöhungen. Wenn im Rahmen der Ankaufsprüfung ein vermietetes Objekt infrage kommt, dann erhält man ja eben auch den Mietvertrag. Und im Rahmen der Prüfung dessen stellt sich häufig die Frage, was sind denn für Regelungen im Kontext Mieterhöhungen getroffen worden. Im Mietvertrag. Denn wenn wir die Immobilie als Kapitalanlage betrachten, also sprich nicht eine Selbstnutzung, Eigennutzung beabsichtigt ist, dann ist das natürlich auch eine ganz entscheidende Größe, die Miete. Und in dem Zusammenhang, wenn ich das kurz ausführen darf, Anne, es gibt 3 Möglichkeiten Mieterhöhungen zu vereinbaren oder 3 Methoden, wie man solche ausführen kann.

Also Mieterhöhungen, ja, gibt es 3 Methoden, wie man die ausführen kann?

Genau.

Okay, schieß los, wir hören zu.

Ja, genau, es gibt einmal die Staffelmiete, es gibt die sogenannte Indexmiete Und dann gibt es noch die Möglichkeit, die Miete zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen oder anzupassen. Da wir uns hier im Wohnraummietrecht bewegen, sind alle drei Methoden, die ich dir gerade genannt habe, gesetzlich geregelt. Also die Rahmenbedingungen sind gesetzlich vorgegeben. Wenn du mich jetzt fragen würdest, Was sind die Vor- und Nachteile dieser drei Methoden? Dann würde ich immer dazu anraten, entweder die Staffelmiete oder die Indexmiete zu bevorzugen. Warum ist das so? Dort wird nicht die Zustimmung des Mieters benötigt, denn die Rahmenbedingungen für die Indexmiete als auch Staffelmiete Die sind gesetzlich als auch im Mietvertrag geregelt. Also wenn die Voraussetzungen erfüllt sind, dann tritt die Mieterhöhung sozusagen automatisch ein.

Genau, ich glaube, ich fasse das mal kurz zusammen. Also es gibt quasi, wenn man vermietet, eine Wohnung ist frei und man macht einen Mietvertrag für Wohnen. Wohnen ist gesetzlich geregelt in Deutschland, also ziemlich stark reguliert. Und deswegen gibt es ja 3 Arten von Mietvertrag. Es gibt einmal den ganz normalen Mietvertrag, bei dem man alle 3 Jahre um X% erhöhen darf. Es gibt die Staffelmiete und es gibt die Indexmiete. Und wenn man sich jetzt überlegt, für welchen Mietvertrag würde man sich entscheiden, dann würdest du jetzt sagen, kein normaler Mietvertrag, sondern du empfiehlst tatsächlich die Staffelmiete oder auch die Indexmiete.

Richtig, genau.

Alles klar, okay. Dann warum, wie macht man einen Staffelmietvertrag?

Ein Staffelmietvertrag sieht vor, dass dass die Miete ein Jahr unverändert bleibt und dann in einem bestimmten, und zwar fest vereinbarten, Höhe steigt. So, das heißt, es wird im Vertrag, im Mietvertrag, bereits konkret geregelt. Es ist für beide Seiten sehr transparent, also der Zeitraum ist transparent, es ist transparent, in welcher Höhe die Miete sich erhöht. Und genau, bei der Indexmiete ist das etwas anders, weil dort die Anpassung sich an dem Verbraucherpreisindex orientiert und man natürlich immer schauen muss, wie entwickelt sich dieser. Und also da sind sozusagen die Parameter, die Zahlen, nicht immer bekannt. Also die Indexmiete ist im Grunde genommen, naja, so eine Wette, die man abschließt, ne, weil der orientiert sich eben an der Preissteigerung und je nachdem, wie hoch die Preise steigen oder die Verbraucherpreisindex steigt, in dieser Höhe kann man dann entsprechend auch die Erhöhung weitergeben. Aber in beiden Fällen, wie gesagt, ist nicht die Zustimmung des Mieters erforderlich, und das ist aus meiner Sicht ein ganz entscheidender Faktor für diese zwei Methoden.

Ich kann dir da nur zustimmen. Wenn ich einen neuen Mietvertrag mache, dann mache ich das in der Regel auch als Staffelmiete, Indexmiete. Finde ich auch gut, aber tatsächlich, also weil in der Indexmiete bleibt die Miete im Prinzip ja immer gleich, ne. Sie wird eben nur an den Index angepasst, also an den, an die Inflation. Aber das kann natürlich nach oben, das kann nach unten gehen. In der Staffelmiete hat man, weiß man direkt, also auch als Mieterin, also als Vermieterin weiß man, nächstes Jahr sind es 10 € mehr, übernächstes Jahr sind 20 € mehr, und die Mieter wissen das auch, ja.

Und das finde ich eben so gut. Absolut, absolut. Probleme bereitet in der, auch in der anwaltlichen Beratungspraxis sehr häufig das Thema die Anpassung zur ortsüblichen Vergleichsmiete.

Da wollte ich nämlich jetzt auch drauf eingehen. Was ist denn nämlich, wenn die Wohnung schon vermietet ist? Ja, meistens man kauft eine Wohnung und also in den meisten Fällen ist diese Wohnung vermietet und dann ist es fast immer ein ganz normaler Mietvertrag, kein Staffelmietvertrag, kein Indexmietvertrag. Wie gehe ich denn da vor? Was mache ich, wenn die Wohnung unter Mietspiegel oder unter ortsüblicher Marktmiete vermietet ist? Und was mache ich, wenn sie drüber vermietet ist? Habe ich denn dann ein Risiko?

Beim ersteren Thema, also du hast eine Miete, Mietpreis im Mietvertrag, der unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, dann besteht die Möglichkeit, dass du eine Mieterhöhung verlangst. Und die Betonung ist auch wirklich auf den Begriff Verlangen, ne. Also das heißt, es ist ein aktives Tun erforderlich. Man hat dann als Vermieter ein sogenanntes Mieterhöhungsverlangensschreiben aufzusetzen und darin die Mieterhöhung geltend zu machen. Die ortsübliche Vergleichsmiete kann ermittelt werden, indem man den Mietspiegel heranzieht. Die, also Großstädte sowieso, aber auch die größeren Gemeinden sind ja verpflichtet, einen Mietspiegel zu erlassen, zu verabschieden. Und im Mietspiegel sind tatsächlich die Werte sozusagen hinterlegt. Also, die sehen immer sehr ganz, ganz unterschiedlich aufgestellt, die Mietspiegel. In einigen Großstädten sind die sehr, sehr detailliert, in einigen anderen wiederum nicht. Aber ich kann mich eben zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete an den Mietspiegel orientieren. Warum sage ich das so? Weil es gibt neben dem Mietspiegel auch andere Begründungsmittel. Und eins davon wäre zum Beispiel, 3 Vergleichswohnungen heranzuziehen, oder aber auch Gutachten wäre möglich. Aber gängig ist der Mietspiegel.

Kann ich denn, wenn ich jetzt in Berlin vermiete, irgendwo am Kudamm— ich habe jetzt geguckt nach Mietspiegel, wenn Zimmer 50, ich kriege noch Lagezuschlag 8,50 €, aber wenn ich mir 3 Vergleichsmieten hole, dann liegen die bei 20 €.

Könnte ich das machen? Wenn das tatsächlich, tatsächlich mit den Vergleichswohnungen passt. Und das ist immer die große Herausforderung, 3 Vergleichswohnungen zu finden, die ja tatsächlich als Vergleichswohnung sozusagen herhalten an der Stelle. Es ist immer aufwendiger und komplizierter. Das ist auch der Grund, weswegen eben in der Regel die Vermieter auf den Mietspiegel Bezug nehmen. Denn der Gesetzgeber sagt, die Werte, die dort hinterlegt sind, insbesondere wenn es ein qualifizierter Mietspiegel ist, stellen eins zu eins die ortsübliche Vergleichsmiete dar. Ja, das ist also als Begründungsmittel im Grunde genommen das, das Sicherste, was man heranziehen kann. Also wenn du den Mietspiegel heranziehen würdest, ist aber wichtig, dass du bestimmte Voraussetzungen noch erfüllst. Und zwar darf die Miete innerhalb von 3 Jahren, darf die sich eben entsprechend verändern. Das müsste man tatsächlich prüfen, wenn du den Mietvertrag vorliegen hast. Wann war die letzte Mieterhöhung und wann könnte eben die nächste Mieterhöhung verlangt werden? Also auch daran merkt man, die Mieterhöhung zur Anhörung zur vergleichs— ortsüblichen Vergleichsmiete ist wirklich komplexer, als wenn man eben eine Staffelmiete oder Indexmiete vereinbaren würde. Und bei der Begründung, da würde ich tatsächlich anwaltliche Hilfe auch anraten, weil bei der Begründung, und zwar welche Merkmale vorliegen gemäß Mietspiegel. Auch das ist häufig eine Hürde, die man da tatsächlich nehmen muss. Ansonsten läuft man Gefahr, dass wegen formellen Mängeln dieses Mieterhöhungsverlangen zurückgewiesen wird, und dann müsste man ja tatsächlich wieder das Ganze von Neuem aufsetzen. Also das ist gar nicht so, so leicht, würde ich jetzt mal sagen.

Vielleicht, Ilknur, kannst du noch mal kurz auf den Punkt eingehen: Mietspiegel und Vergleichsmieten. Ja, also wenn ich jetzt eine Wohnung habe und im Umfeld gibt es eben Wohnungen, viele Wohnungen, die deutlich höher vermietet sind als zum Mietspiegel. Ja, hast du ja eben gesagt, dass man eigentlich die Chance hat, dann die Vergleichswohnung zur Miete zu Rate zu ziehen. Machen aber ganz wenige.

Wie würde man denn genau da vorgehen? Tatsächlich müsstest du 3 Wohnungen finden, die von der Ausstattung von der Lage und von der Größe her vergleichbar sind. Das ist schon eine Herausforderung, die man nehmen muss. Allerdings ist es so, dass in den Städten, wo es einen qualifizierten Mietspiegel gibt, der Gesetzgeber davon ausgeht, dass dieser heranzuziehen ist.

Also der schlägt sozusagen—

verstehe.

Das heißt, wenn diese Vergleichswohnung, wenn Vergleichswohnung selber nicht nach qualifiziertem Mietspiegel vermietet sind, dann sind sie nämlich kein Vergleichsobjekt, richtig? Genau. Okay, das war mir noch mal wichtig, dass wir das noch mal klarstellen, weil sonst jetzt hier alle denken, ach super, ich kann mir Vergleichswohnungen suchen am Kudamm, das finde ich ja schnell und kann dann für 20 € vermieten. Verstanden.

Ja, also die Vergleichswohnungen werden häufig herangezogen in kleineren Gemeinden beispielsweise, wo kein qualifizierter Mietspiegel vorhanden ist, sondern nur ein einfacher Mietspiegel vorhanden ist. Dann wird eben alternativ dieses Begründungsmittel Vergleichswohnung herangezogen. Aber in, wie gesagt, den größeren Städten, Gemeinden, wo ein qualifizierter Mietspiegel vorhanden ist, dann ist das sozusagen das Maß der Dinge.

Okay, das heißt, wir haben jetzt eine Wohnung gekauft, die ist vermietet zu Mietpreis XY unter Mietspiegel. Ich habe rausgefunden, was der Mietspiegel ist. Und wie kann ich dann die Miete erhöhen?

Worauf muss ich da achten? Genau, du musst darauf achten, ob die gesetzlich vorgesehenen Zeiträume erfüllt sind, um eine Mieterhöhung geltend zu machen. Also grundsätzlich gilt, dass die Miete mindestens ein Jahr immer unverändert bleiben muss. Darüber hinaus gibt es einen Zeitraum von 3 Jahren, innerhalb dessen die Miete nicht in einem bestimmten Verhältnis steigen darf. Das nennt sich die Kappungsgrenze. Die Kappungsgrenze beträgt in der Regel 20%, Es gibt aber Städte, und das ist eigentlich für nahezu alle Großstädte gültig, wo eben die Kappungsgrenze sogar reduziert ist, sprich auf 15% gesetzt wurde. Und da wäre es, das würde bedeuten, ich darf innerhalb eines Zeitraums von 3 Jahren die Miete maximal um 15% gemessen an dem Mietpreis, der sich aus dem Mietspiegel ergibt, erhöhen.

Also das heißt, da bin ich sehr vielen, ja, Grenzen, Richtwerten ausgesetzt, die ich beachten muss. Verstehe, verstehe, verstehe. Und wenn meine Wohnung jetzt deutlich über Mietspiegel vermietet ist, kann ich mich dann freuen?

Habe ich dann Glück? Ja, grundsätzlich schon. Aber es kann dir tatsächlich drohen, dass ein, dass die, dass der Mieter diese Miete oder Miethöhe angreift und du mit einer Rückzahlung der überhöhten Miete dich auseinandersetzen musst. Deswegen, ich würde tatsächlich immer anraten, wenn ein solcher Mietvertrag geprüft wird und man das Gefühl hat, die Miethöhe scheint mir nicht so unbedingt zu passen, wirklich einfach den Mietspiegel einmal daneben zu legen, um ein Gefühl dafür zu bekommen, wo liege ich da.

Und wir würden wahrscheinlich auch die— wir berechnen ja immer, ob eine Wohnung ein gutes Investment ist, ja oder nein, mit Hilfe der Rendite, ne. Wir gucken, ob sich die Wohnung von selbst abbezahlt bezahlt. Und man würde dann natürlich nicht auf die Ist-Miete gehen, sondern auf die eigentlich erlaubte Miete, ne. Das heißt, wenn die Wohnung höher vermietet ist, als sie sein darf, dann kann man das so lassen, wenn sich die Mieterin, der Mieter nicht beschwert, ja. Aber für die Kalkulation muss man auf jeden Fall auch einmal den Worst Case rechnen. Was ist, wenn die Mieterin eben die Miete senkt auf Mietspiegel und schauen, ob sich die Wohnung dann rechnet oder nicht. Absolut. Absolut. Ich würde sagen, Ilknur, wir sind jetzt hier am Ende für heute. Ich würde sagen, wir machen so was öfter, immer Folgen zum Thema Mietrecht. Hier ging es jetzt um das Thema Mieterhöhung. Wunderbar. Was sind deine 3 Tipps zum Thema Mieterhöhung, die du den Frauen noch mal kurz und knackig mit auf den Weg geben möchtest? Und wir machen demnächst eine neue Folge zum nächsten spannenden Mietrechtsthema.

Ja, sehr gerne. 3 Punkte zum Thema Mieterhöhung. Wenn ihr einen neuen Mietvertrag aufsetzen wollt, dann würde ich euch empfehlen, wie gesagt, Indexmiete oder Staffelmiete zu vereinbaren. Habt ihr aber ein bestehendes Mietverhältnis, in das ihr eintritt, dann prüft bitte, ob der dort vereinbarte Mietzins dem Mietspiegel der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht. Und wenn ihr feststellt, ihr liegt da drunter, dann schaut, dass ihr tatsächlich Mieterhöhungsverlangen aufsetzt und dann entsprechend höhere Miete geltend macht.

Wenn noch Fragen dazu sind, dann helfe ich gerne. Alles klar, also wenn ihr einen neuen Mietvertrag Mietvertrag aushandeln könnt oder die Wohnung ist noch nicht vermietet, dann setzt ihr auf Staffel- oder Indexmiete und prüft, wenn die Wohnung vermietet ist, es gibt einen Mietvertrag, dann prüft den Mietzins. Schaut, gibt es einen Mietspiegel oder geht über die ortsübliche Vergleichsmiete, damit ihr genau wisst, auf was ihr euch einlassen könnt, ob die Miete rechtens ist oder nicht. Genau. Vielen Dank, Ilknur. Ich freue mich schon auf die nächsten Gespräche und wünsche dir einen schönen Tag.

Dankeschön, Anais, für dich auch.

Bye!

Spring just slid into your DMs. Grab that boho look for that rooftop dinner, those sandals that can keep up with you, and hang some string lights to give your patio a glow up.

Spring's calling.

ROSS, work your magic.