Smarte Immo-Strategien ohne Kredit – mit Carolin Telle

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Herzlich willkommen zum Happy Immo Podcast. Wir haben heute wieder Q&A-Fragen, Quick and Dirty Folgen, nennt es wie ihr es wollt. Ihr könnt uns auf Instagram oder einfach an happy@happyimmoclub.com eure Fragen schicken und wir beantworten sie euch. Entweder ich beantworte sie euch alleine oder ich hole mir eine tolle Expertin aus dem Happy Immo Club mit dazu und wir gehen eure Fragen durch und beantworten sie. Und heute habe ich als Expertin dabei unsere wunderbare Finanzierungsexpertin Carolin. Carolin, herzlich willkommen!

Hallo, Anna, grüß dich!

Ich würde sagen, wir steigen direkt ein. Carolin kennt ihr alle. Carolin macht bei uns im Happy Immo Club die ganzen richtig guten Finanzierungen und verhandelt alles für euch nach und ist die absolute Expertin, was eben das Thema Wohnung kaufen und vor allem das Thema Finanzierung angeht. Und ich würde mal sagen, die erste Frage ist: Liebe Anais, liebe Maja, liebe Carolin, sagen wir jetzt. Meine Frage an euch lautet, ob es sich auch lohnt, eine Immobilie ohne Finanzierung zu kaufen. Ich habe gut gespart, in ETFs investiert, aber verdiene mit meinem Teilzeitjob weniger als 1.000 € monatlich und bekomme bestimmt keinen Kredit. Ich könnte 200.000 € für eine Immobilie ausgeben. Vielen Dank und liebe Grüße, Eva. So, was meinst du, Carolin?

Wie ist die Situation? Hallo, liebe Eva. Genau, also ich würde tatsächlich im ersten Step sagen, dass der Immobilienkauf auch Sinn macht. Natürlich, wenn du nur aus dem reinen EK kaufst. Momentan sieht die Situation wie folgt aus, und zwar, dass wir mit einem Einkommen von ca. 1.000 oder 1.500 € netto aktuell keine Finanzierung darstellen können, weil halt eben die Haushaltspauschalen der Banken so so hoch angesetzt werden, dass wir am Ende des Tages hier eine negative Haushaltsrechnung hätten. Du hast aber die Möglichkeit, die Immobilie aus dem Eigenkapital zu zahlen. Natürlich hast du hier die steuerlichen Vorteile nicht, weil du keine Zinskosten dem gegenüberstellen kannst, deinen Mieteinnahmen. Aber das ist ja jetzt auch hier nicht der, der Effekt, den wir hier erzielen wollen, sondern du möchtest gerne Immobilienvermögen aufbauen. Und das kannst du natürlich auch, wenn du das Ganze in bar erstmal kaufst, die Wertsteigerung mitnimmst und dein Vermögen natürlich vermehrst, indem du einen Mieter oder eine Mieterin Mieterin in deine Wohnung einziehen lässt, welche dir sukzessiv dein Eigenkapital wieder zurückführt. Durch diese lastenfreie Immobilie kommt der positive Effekt hinzu, dass du deine Haushaltsrechnung aufpolierst. Das bedeutet, die Netto-Kaltmieteinnahme, welche du erzielst mit deiner lastenfreien oder mit deiner aus Barmitteln gekauften Immobilie, diese werden deinem normalen monatlichen Nettoeinkommen hinzugerechnet. Zwar nicht zu 100%, aber auf jeden Fall zu 80% in der Regel.

Das ehrlich Das ist so, ja. Also wenn ich 1.000 € verdiene und ich vermiete für 1.000 €, sagen wir mal, um es einfacher zu machen, dann zählen davon 800 € als zusätzliches Gehalt sozusagen.

Genau, als zusätzliches Einkommen. Und dann kannst du nämlich auch damit doch wieder finanzierbar sein bei deinem nächsten Projekt. Also wenn du jetzt die nächste Immobilie gerne kaufen möchtest, du hast noch 10.000 oder 20.000 € Eigenkapital übrig, dann wäre es im nächsten Step möglich, mit dieser lastenfreien Immobilie, welche quasi das Haushaltskommen aufpoliert, doch eine finanzierte Immobilie hinzuzufügen zu deinem Immobilienportfolio. Und das ist halt ein sehr, sehr guter Effekt. Natürlich ist sehr, sehr viel Eigenkapital gebunden, aber auch mit dem Zukunftsblick kannst du jederzeit, solltest du irgendwann wieder mal mehr arbeiten, weil die Teilzeit zu Ende ist, weil die Kinder groß sind, weil du dich beruflich veränderst, dann kannst du natürlich diese lastenfreie Immobilie später nachkapitalisieren. Das bedeutet, du kannst auf die, welche du damals bar gekauft hast, diese Immobilie einen Kredit aufnehmen. In der Regel solltest du 3 Jahre abwarten. Es gibt auch Banken, die das auch schon früher machen, aber die meisten Banken möchten gerne erst eine Wohnung nach 3 Jahren nachbeleihen. Das heißt, entweder du ziehst komplett— ich sage jetzt mal, die Wohnung hat damals 200.000 € gekostet, hat sich in den nächsten 5 Jahren auf 250.000 € entwickelt— dann kannst du ganz entspannt wieder deine 200.000 €, die du mal investiert hast, dort rausziehen und kannst es entweder gestreut einsatzen, wenn du gut genug verdienst. Oder du sagst, ich kaufe halt eben daraus eine neue Immobilie und werde die wieder lastenfrei stellen. Ja, also kaufe zum Beispiel für 180.000 € eine Immobilie, habe 200.000 € aus meiner ersten Immobilie rausgezogen und habe zwar die erste Immobilie belastet, aber meine Immobilie 3 ist dann auch wieder lastenfrei.

Ja, genau so wäre ich da auch rangegangen, ne. Ich hätte auch gedacht, das ist ja eine jetzt eine Momentsituation. Also Eva, du bist jetzt nicht finanzierbar. Das heißt aber nicht, dass du in 5 Jahren oder in 10 Jahren auch nicht finanzierbar bist, ne. Von daher, und wir wissen alle, in 5 oder 10 Jahren werden die Immobilienpreise gestiegen sein, also höher sein als heute. Von daher würde ich auch, genau wie Carolin sagt, jetzt eine Immobilie sichern, also kaufen zu den heutigen Preisen, nicht zu den Preisen von in 10 Jahren. Und in 10 Jahren oder in 3 Jahren oder in 5 Jahren, einfach sobald es geht, refinanzieren, oder finanzieren, ne. Sobald du finanzierbar bist, einen Kredit aufnehmen auf die Immobilie und sie dann als ganz Kapitalanlage ansehen. Was man natürlich auch machen kann, das machen auch einige, wenn du dich mit dem Thema möbliertes Wohnen wohlfühlst, ja, dann kannst du auch so was machen. Also wenn man eine Immobilie direkt als Kapitalanlage sieht und sie mit ETFs und Aktien sich vergleichen soll, also direkt ab Stunde null, dann musst du natürlich auch eine ähnliche Rendite erwirtschaften, ja, wie Aktien oder ETFs, also 6-7%, und dann musst du schauen, wie du das hinkriegst. Also wie ist die Vermietung, reicht dir das, oder musst du, müsstest du möbliert mieten, zum Beispiel, um da auf eine höhere Rendite zu kommen. Also das wäre der zweite Weg, der mir dazu einfällt. Entweder jetzt einfach kaufen und dann nachfinanzieren oder möbliert vermieten. Und dann fällt mir noch ein Fix und Flip.

Das könntest du auch machen, oder was meinst du, Carolin, um EK zu generieren? Genau, also Fix und Flip braucht man natürlich ein gutes Handwerkernetzwerk, die auch schnell und auch gute Arbeit leisten. Fix und Flip bedeutet eigentlich, dass ich, ich sage jetzt mal, eine heruntergekommene oder eine Immobilie, deutlich schlechteren Zustand kaufe, sie kostengünstig modernisiere, instand halte, bisschen auch manchmal auch nur optisch aufhübsche und für deutlich mehr, oder auch möbliert Möbel reinsetze in die Wohnung und sie dann für mehr Wert verkaufe. Und das war innerhalb eines ziemlich kurzen Horizonts, ja, also da reden wir von ein paar Monaten oder innerhalb eines Jahres. Also ich sag jetzt mal, die Quintessenz dessen ist natürlich ein, ich sag jetzt mal, eine Eigenkapitalausschüttung, weil du das Objekt meinetwegen für 200.000 einkaufst, du investierst 20.000, 25.000 und verkaufst sie später für 300.000 €. So, dann hast du halt eben entsprechend, ich sage jetzt mal nur die Zahlen genannt, 75.000 € Gewinn gemacht. Natürlich müsste man jetzt noch die Kaufnebenkosten noch in Abzug bringen, aber der Gewinn dessen, den du generiert hast, den musst du in dem Jahr, wo du das Objekt verkauft hast, zu deinem persönlichen Steuersatz versteuern. Ja, wenn du jetzt grundsätzlich keine großen Einnahmen hast, wird auch der Veräußerungsgewinn natürlich gering versteuert. Das ist das Gute daran. Und damit kannst du natürlich auch sukzessiv mehr Eigenkapital aufbauen, bist super schnell, weil du bist nicht an eine Finanzierung gebunden, du musst keine teuren variablen Kosten in Kauf nehmen. Also wenn du da die Nerven und auch das Interesse daran hast zu sagen, ich mache das super gerne, mir macht das total viel Spaß, das umzusetzen, Projekte zu realisieren, dann ist das glaube ich ein ganz, ganz tolles Mittel, um zeitnah eben Geld zu verdienen.

Also das würde ich auch sagen, es macht total viel Spaß, gerade auch, ich weiß nicht, warum du in Teilzeit bist, ne, gerade wenn du auch vielleicht Zeit hast, dann ist das auch einfach eine Sache, die wahnsinnig viel Spaß macht, ne. Also ich liebe es, aus so Schrottimmobilien so kleine Diamanten zu machen. Ich finde, das ist richtig, richtig cool, und die dann auch zu verkaufen danach. Also ich finde, das ist ein Job, ne, den du dann machen würdest, den du hättest, den du dir aufbauen könntest. Und dafür ist es total wichtig, dass du viel Eigenkapital hast. Aber du brauchst natürlich Zeit. Je mehr du selber machen kannst, desto günstiger. Wobei du natürlich auch, also ganz vor allem brauchst du ein gutes Handwerker-Netzwerk, und dann geht das auch mit der Zeit, ne. Aber das könnte auch eine super Idee sein. Das einzige Problem, was ich sehe, ist, danach hast du halt noch mehr Geld, Eigenkapital, und bist weiter nicht finanzierbar.

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Das heißt, wir haben hier schon 3 Strategien, Eva, für dich. Wir haben die Strategie, entweder du kaufst jetzt einfach mit Eigenkapital und finanzierst irgendwann, wenn du— je jünger du bist, desto wahrscheinlicher ist es ja auch, dass du dann irgendwann nachfinanzieren kannst, ja, also total gute Option. Die zweite Option war Fix Flip, und die dritte Option höher vermieten, also Mit hoher Rendite vermieten.

Also das sind die 3 Optionen. Fällt dir noch was Viertes ein, Carolin? Was kann Eva noch machen? So machen vielleicht nicht, aber momentan ist einfach eine sehr, sehr gute Situation oder ein sehr guter Markt, um deutlich günstiger die Immobilien einkaufen zu können und sie dann vielleicht auch in ein paar Jahren, wenn der Markt oder auch der Zins wieder sich nach Richtung unten gehen 2% bewegt, das Objekt für deutlich mehr zu verkaufen. Da muss man eigentlich gar nichts machen, außer das Objekt einfach nur bisschen halten. Das ist ja genauso wie bei ETFs und Aktien, dass man einfach schaut, okay, wie ist gerade die Marktsituation, wann kaufe ich ein. Ich kaufe am besten auch Aktien ein, wenn sie gerade unterbewertet sind, und verkaufe sie dann zum Peak.

Und auch genau das könnt ihr natürlich auch mit Immobilien tun. Genau in der Situation befinden wir uns gerade. Und das Thema Unterwert kaufen, da sind wir aber auch wieder bei der Finanzierung. Also du kannst jetzt auch mit Eigenkapital eine Wohnung kaufen, wenn du 200.000 € hast, die vielleicht 250.000 wert ist und du lässt sie liegen. Also du hast sie vermietet sowieso und nach 3 Jahren refinanzierst du diesen Gap oder finanzierst du diesen Gap. Also du nimmst quasi noch mal—

Carolin, erklär das doch mal, warum kann ich denn, wenn ich eine Wohnung unter Wert kaufe, noch mal Geld auf diese Wohnung nach 3 Jahren aufnehmen? Wie funktioniert das denn? Genau, unsere Grundbücher sind so, ich vergleiche das immer ganz gerne mit Gutscheinen. Also die Banken haben gewisse Wertigkeiten, die meisten Banken arbeiten mit Sprengnetter. Es gibt auch welche, die mit LORA oder Ongeo arbeiten. Und da sind gewisse Werte bei Immobilien gemäß der Bodenrichtwerte und der Herstellungskosten enthalten. So, und wenn wir jetzt ein Objekt unter Wert kaufen, also ich sage jetzt mal, das Objekt ist 300.000 € wert, du kaufst es zu 200.000 € ein, weil es vielleicht gerade schlecht vermietet ist, ja, dann kannst du in 3 Jahren ganz entspannt, also da geht es halt auch um gewisse Geldwäschethemen bei einigen Banken, dass sie sagen, okay, wir können halt nach 3 Jahren ausschließen, dass hier Geldwäsche betrieben wird. Und dann kannst du aber diesen Gap von 100.000 €, welches dein Objekt quasi noch wert ist, kannst du nachkapitalisieren und kannst halt sagen, okay, diese 100.000 €, die ich jetzt noch gar nicht in Anspruch genommen habe, da ziehe ich mir einfach zusätzlich noch Geld raus, weil mein Grundbuch ist so viel wert.

Ja, und da geht's halt immer danach, wie die Banken die Objekte entsprechend bewerten. Okay, also kurz vor dem Hintergrund, dass die Zinsen gerade gestiegen sind wieder, ja, könnte man ja auch sagen, dass es vielleicht auch ein ganz guter Moment ist, jetzt erstmal gar nicht auf eine Finanzierung angewiesen zu sein und einfach aus Eigenkapital zu kaufen, wenn man davon ausgeht, dass die Zinsen irgendwann wieder fallen.

Was denkst du denn da, Carolin, zu? Absolut, ja. Also momentan, wie gesagt, haben wir eher so Zinsen zwischen 3,8 und 4,2%. Also momentan ist es nicht ganz so schön auf dem Markt. Aber natürlich hast du da auch die Verhandlungsstrategie zu sagen, Mensch, das Objekt rechnet sich gar nicht, das ist schlecht vermietet, ich kaufe, ich kann damit auch noch den Kaufpreis noch mal ein Stück weit mehr drücken. Und natürlich kann ich auch das Ganze später besser refinanzieren, wenn ich sehe, in 3, 4, 5 Jahren oder irgendwann haben wir noch mal ein Zinstief, wo ich anstelle mit aktuell 4% eben mit 2% nachfinanzieren kann.

Das bedeutet ja auch, dass ich deutlich Cashflow-positiv werde und dass auch die Immobilie deutlich schneller abgezahlt werden kann, wenn ich den geringeren Zins mit einer höheren Tilgung kompensiere. Also Eva, weißt du, wie du das machst? Du kommst in den Happy Immo Club, du connectest dich sofort, wenn du drin bist, mit Carolin, und Carolin sagt dir dann auch Bescheid, wann der perfekte Zeitpunkt um jetzt zu finanzieren, also wann quasi der Zeitpunkt ist, sich die guten Zinsen zu sichern. Du siehst, du hast ganz viele Möglichkeiten. Du kannst die Wohnung einfach Cash bezahlen und sie mit einer hohen Rendite vermieten. Du kannst Fix und Flip machen, die Wohnung renovieren und weiterverkaufen. Du kannst die Wohnung einfach kaufen, halten, und sobald du finanzierbar bist, eine Finanzierung aufnehmen auf die Wohnung. Oder du kaufst unter Wert und machst danach damit was auch immer, was du willst, ne? Hast noch mal einen Kredit, hast noch mal diesen Gutschein und nutzt den. Also ich würde sagen, Mach das, du hast viel, viel, viel mehr Möglichkeiten als nur mit ETFs und Aktien. Keine Sorge, komm zu uns, komm zum Happy Immo Club, wir helfen dir da und wir beraten dich auch im One-on-One und finden für dich genau die richtige Strategie.

Ich hoffe, das hat dir geholfen hier. Caroline, fällt dir noch irgendwas ein, was du noch mit auf den Weg geben willst? Endlich immer nur anfangen.

Anfangen ist die beste Strategie, weil wenn du nicht anfängst, ja, dann vergehen einfach Chancen und Möglichkeiten und Geld geht verloren, wenn du nicht anfängst.

Also Eva, jump, fang an und wir freuen uns auf dich.

Ciao, ciao!

Tschüss!

Always work your magic.