Zwangsversteigerung und Denkmalschutz – mit Anna Niedermeier

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Herzlich willkommen zum Happy Immo Podcast. Heute zu Gast: Anna. Herzlich willkommen.

Hallo, schön, dass ich eingeladen bin. Danke.

Absolut. Ich war ja neulich bei dir im Podcast. Hört ja auch alle gerne rein. Sag kurz was zu unserer Folge und wo wir dich finden, wo wir dich hören können.

Genau, mein Podcast heißt Holy Home Podcast und es geht um das Thema Eigenheim. Und du hast ja ein ganz tolles Interview gegeben zum Thema, wenn man eine Bestandsimmobilie kaufen will, worauf man eben bei einer Besichtigung alles achten muss. Und das war wirklich eine super Folge, wo man ganz viel mitgenommen hat.

Dankeschön, ich habe auch total positives Feedback gekriegt. Also Holy Home Podcast, abonniert den, kommentiert den, und wo ich schon dabei bin, abonniert auch den Happy Immo Podcast, falls ihr es noch nicht habt, und empfiehlt ihn weiter. Und am besten am besten kommentiert ihn und bewertet ihn mit ganz vielen Sternen, damit noch viel mehr Zuhörerinnen uns folgen und zuhören und finanziell frei werden. Anna, wer bist du und was machst du? Damit starten wir am Anfang immer, für alle, die dich noch nicht kennen.

Ja, genau, also ich bin die Anna, ich arbeite im Marketing und nebenberuflich mache ich eben den Holy Home Podcast. Und das ist die Geschichte dazu, dass ich eben meine Immobilienreise begann mit meinem Eigenheim. Das heißt, ich habe überlegt mit meinem Mann damals, dass wir quasi gerne ein Haus besitzen würden und haben dann eine alte Werkstatt im Innenhof in Fürth in der Altstadt quasi, die war schon relativ heruntergekommen, haben wir aus einer Zwangsversteigerung, also die haben wir ersteigert und haben dann die komplett kernsaniert. Dazu muss man sagen, mein Mann ist Architekt, der hat auch das Know-how für so eine Kernsanierung. Genau, aber wir haben eben mit dieser, das war quasi unser Start der Immobilienreise und das war natürlich total aufregend. Von der Zwangsversteigerung, auf was man da alles aufpassen muss, bis hin eben dann zur Kernsanierung von einem alten Denkmal. Weil, wie vielleicht viele Hörer und Hörerinnen nicht wissen, Fürth ist komplett eine Denkmalstadt, wo alles unter Denkmalschutz steht. Und da sind wir natürlich auf viele Herausforderungen getroffen, vor allem weil bei uns ein ganz großes Thema war, dass wir in der WEG gekauft haben, die nicht sanieren wollten, und da eben unterschiedliche Interessen in dieser WEG waren. Und deshalb war das schon eine lange weise, dass wir überhaupt, bis wir sanieren konnten. Und auf diesem Weg ist mir dann eben die Idee gekommen, dass man sowas auch teilen kann und auch viele Expertengespräche dazu führen kann. Und so ist dieser Podcast eben entstanden, Holy Home.

Oh mein Gott, ich glaube, wir haben ganz viele. Genau, vielleicht müssen wir mehrere Folgen aufnehmen, fällt mir gerade ein. Wie alt wart ihr, als ihr euch überlegt habt, ihr wollt ein Eigenheim? Wie kam es überhaupt zu Zwangsversteigerungen, oder was war der Hintergrund dieses Gedankens?

Also bei uns war es so, wir waren Anfang 30, ich weiß es nicht mehr ganz genau, und wir haben einfach relativ klar für uns herauskristallisiert, wo und wie wir leben wollen. Und da war es dann einfach ein Zufallsfund, dass das dann bei einer Versteigerung geendet hat, weil wir wussten, in diesem Viertel, wo wir jetzt sind, wollen wir leben, weil es da eben so schöne alte Werkstätten in Hinterhöfen gibt, die man eben sich zu Wohnhäusern umbauen kann. Und man lebt dann eben mit Garten direkt in der Altstadt. Und genau, und das fanden wir irgendwie cool.

Super, wie habt ihr dann von der Zwangsversteigerung mitbekommen?

Man muss sagen, die Suche ging relativ lang und haben uns auch so eine Schatzkarte gebastelt, sind dann bei Google Maps immer in jeden Innenhof und haben jede Werkstatt uns angeschaut und sind auch wirklich immer am Wochenende, haben wir geguckt, ob wir in die Innenhöfe können. Und dann haben wir parallel natürlich immer die ganzen klassischen Plattformen durchforstet, sind da aber nicht schlau geworden. Wir haben aber dann auch wirklich alles gemacht, von Anzeigen aufgeben bis eben Omas und Opas ansprechen.

Und auf dem Zettel eingeworfen bei den Nachbarn. Das ist nämlich auch immer ein Tipp, der ganz gut funktioniert, ne?

Ja, wir haben mit denen einfach gesprochen, haben da geklingelt und haben mit denen geredet. Und so kam dann die Idee, also uns wurde gesagt, dieses Hinterhof wird versteigert. Und dann sind wir eben in dieses ZVG-Portal gegangen und haben dann eben auch diese Versteigerung gefunden. Und dann haben wir diese Diese alte Werkstatt gesteigert.

Genau. Wow, also schon mal der erste Tipp. Genau überlegen, wo will man suchen und dann wirklich die Häuser abklappern und mit den Menschen reden. Wie habt ihr es geschafft, dass ihr bei der Zwangsversteigerung euch durchgesetzt habt? Denn ich war schon öfter auf Zwangsversteigerungen. Also ich kenne einige Frauen, die auf Zwangsversteigerungen erfolgreich gekauft haben. Ich kenne aber noch mehr, die noch nie erfolgreich waren auf einer Zwangsversteigerung. So auch ich. Und was ich beobachte, ist, dass viele Menschen sich dazu mitreißen lassen, einfach viel zu viel zu bieten, als die Immobilie wert ist. Wie habt ihr das geschafft und was sind deine Tipps? Wie habt ihr euch durchgesetzt? Weil erstens mal wart ihr ja wahrscheinlich viel jünger als viele andere.

Ja, bestimmt.

Wurdet vielleicht gar nicht ernst genommen, würde ich mal ganz, würde ich einfach mal hier behaupten. Wie habt ihr euch durchgesetzt, dass ihr das bekommen habt und wie seid ihr bei euch geblieben, dass ihr jetzt nicht übertrieben viel bezahlt?

Also letztendlich, es waren an dem Tag, ich weiß nicht warum, gar nicht so viele da, die wirklich Interesse hatten, sondern es waren mehr Schaulustige da, die einfach beobachtet und es gab natürlich schon ein paar Interessenten. Und in der Tat waren wir, mal ausgenommen davon, dass da auch gleichzeitig so eine Schulführung stattgefunden hat, also so ein Schulausflug, waren wir die Jüngsten, die wirklich gesteigert, also interessiert waren, mit Scheck, die auch steigern wollen. Und ich fand es total aufregend. Die anderen waren wirklich so pro, also meines Erachtens Profi-Steigerer, und ich glaube, die haben so ein bisschen die Problematik gesehen, die wir nicht gesehen haben als Laien, was es bedeutet, ein sanierungsbedürftiges dürftiges Hinterhofhaus in einer WEG zu kaufen. Weil letztendlich ja dann diese Interessen, und das haben wir dann eben auch auf unserer Reise dann eben auch gelernt, eben dann sehr unterschiedlich sind. Und die sind einfach nicht so, wir haben quasi uns selber vorher, habe ich da quasi auch so Podcasts gehört und YouTube-Videos geguckt, wie man sich vorbereitet auf so Zwangsversteigerungen. Haben wir dann uns dann auch ein Limit gesetzt, und wir haben genau zu diesem Limit gekauft. Also gesteigert.

Was hättet ihr gemacht, wenn dann doch noch jemand drüber gegangen wäre?

Das wäre schwer gewesen.

Wow, aber das ist ja richtig cool. Herzlichen Glückwunsch.

Ja, nee, das war richtig cool. Aber bei uns war es dann auch so, dass die von der Bank, die Anwältin hat dann relativ klar gemerkt, dass wir wirklich Interesse haben und die anderen quasi eher nur so zum Mal gucken, ob es dann Schnäppchen zu reißen gibt. Und die hat dann auch mit uns vor der Tür dann noch ein Gespräch geführt, ob wir wirklich Interesse haben. Und dann haben wir quasi, ja, es ist einfach Glück gewesen.

Wenn ich ganz normal kaufe, nicht in der Zwangsversteigerung, dann kann ich ja das so ein bisschen beeinflussen. Da kann ich mich bei der Verkäuferin oder bei der Maklerin so ein bisschen, ich nenne es mal einschleimen, aber im positiven Sinn. Also irgendwie zeigen, warum bin ich die perfekte Käuferin? Ich bin schnell, ich habe schon die Finanzierung steht, ich weiß, was ich will. Aber bei einer Zwangsversteigerung dachte ich, geht das nicht. Da sitzt man einfach im Raum und man steigert.

Nee, das habe ich. Ich habe nämlich auch ein Interview geführt mit einem Anwalt, der spezialisiert ist auf Zwangsversteigerungen, und der hat mir dann auch verraten, dass man mit diesen Rechtspflegern total gut reden kann. Auch schon vor dem Termin kann man mit diesen Rechtspflegern eben Gespräche führen. Man kann da hingehen, man kann mit denen anrufen. Und dann ist ja der Anwalt, der quasi ja, das Versteigerungsobjekt dann auch betreut. Der ist ja auch interessiert, dass da quasi Interessenten da sind, die ja auch liquide sind und genügend Potenzial mitbringen, dass das dann auch ja abgewickelt wird. Und das ist natürlich, glaube ich, was anderes jetzt, wenn man in einer großen Metropole kauft, wo jetzt wirklich der Saal voll ist. Das gab es ja in München und Berlin ja auch zu gewissen Zeiten. Da musste man, hatte man, glaube ich, weniger Chancen. Aber dann gab es ja auch Zeiten, und anscheinend ist das ja jetzt auch jetzt wieder, wo die Säle relativ leer sind, und da verändert sich natürlich auch dann das, ja, die, die Verhandlungsmacht, wenn man das so sagen kann. Also man kann da einfach mehr mit denen reden, und die sind einfach, die wollen einfach nur ein gutes Geschäft abwickeln und letztendlich wenig Probleme haben im Nachhinein. Und wenn man das signalisiert, dass man quasi die Finanzierung schon hat, dass man unkompliziert ist, dass der Scheck passt, dass Dann hatten wir Glück.

Das ist so ein guter Tipp und das habe ich tatsächlich auch schon gemacht und auch schon erlebt, mit den Rechtspflegern, mit den Rechtspflegerinnen vorher zu sprechen. Genauso wie ihr es eigentlich gemacht habt, auch vorher mal ins Objekt gehen. Manchmal geht das auch, wenn man sich sehr gut mit denen versteht oder wenn man einfach vorbeigeht und man trifft einen Hausmeister oder so was, dann kann man sich das auch alles angucken. Also Versteigerungen sind oft gar nicht so eine super Blackbox, wie man denkt. Man muss es eben wissen. Von daher vielen Dank fürs Teilen. Dieses Wissens. Und ihr seid dann dahin gegangen und hattet schon einen Scheck dabei über die, diesen 10% des Verkehrswerts oder so, ne?

Ja, genau, des Verkehrswerts. Das war eine kleine Challenge, war da, weil ich bei einer Onlinebank bin und der musste nur 2 Tage, durfte nur 2 Tage alt sein und der musste dann pünktlich da sein. Und das war so ein bisschen das Ding mit, man musste dann so einen Eilversand machen, dass der auch dann gültig ist. Ja, und dann sind wir mit dem Scheck da rein. Ich war im 3. Monat schwanger. Und waren natürlich super aufgeregt und waren danach total happy, dass wirklich der Hammerschlag fiel und uns dann genau das Häuschen gehört hat.

Und letzte Frage zur Zwangsversteigerung: Man kann diesen Scheck, den muss man schon selber mitbringen. Also wenn ich jetzt eine Wohnung kaufe, dann kann ich ja 10% Eigenkapital haben und den Rest finanziert mir die Bank. Aber bei der Zwangsversteigerung, diese 10%, das ist dann auch mein Eigenkapital.

Ja, das ist Eigenkapital.

Ja, ja, genau.

Und den Rest habt ihr, den Rest kann ich aber finanzieren.

Ja, der Rest war finanziert. Genau.

Okay, also die Zahlen ja genau die gleichen. Ja, cool. Herzlichen Glückwunsch. Wie ging's dann weiter? Dann habe ich jetzt ganz viele Fragen zum Thema Kernsanierung. Ganz kurz so den Ablauf. Wie lange habt ihr gebraucht?

Also wir haben viel geändert und wir haben leider sehr lange gebraucht. Das ist vielleicht jetzt auch ein bisschen demotivierend, weil wir mit dieser WEG sehr lange verhandeln mussten. Also wir mussten 3 Jahre verhandeln, damit wir überhaupt mit der Sanierung starten konnten, weil die sich nicht, also wir, das ist ein Vorderhaus und eben die Werkstatt im Innenhof. Uns gehörte dann nur die Werkstatt, aber es war alles quasi eins. Es waren aber 2 Gebäude, ein Vorderhausgebäude mit einem eigenen Dach und wir als Werkstatt mit eigenem Dach und etc.

Und das war auch eine Werkstatt und kein Wohngebäude wahrscheinlich.

Es war ein, ja, so provisorisch als Wohngebäude umgebaut, aber eigentlich so nicht nutzbar, auch komplett ungedämmt. Genau, und wir haben letztendlich dann eine lange Verhandlung geführt mit diesen Eigentümern, was auch noch kompliziert war, weil es 8 Stück waren. Also es war dann auch eine große WEG, mit der man dann, wo man alle unter einen Tisch oder einen Hut kriegen musste. Und die Lösung war dann, dass wir quasi die WEG getrennt haben. Also wir sind aus der WEG ausgetreten und haben das Grundstück in zwei Flurnummern geteilt und dann quasi das hintere Grundstück dann der WEG abgekauft. Somit waren die eigentlich interessiert, weil sie dann auch noch quasi Geld bekommen haben. Und dann hatten wir das quasi ja in zwei Flurnummern geteilt und hatten dann aber für uns die ganzen Leitungsrechte quasi schon alle, ja, das alles geregelt. Und dann sind wir quasi ausgetreten und dann wurden auch diese Anteile von die Tausendstel neu verteilt in der alten WEG und wir sind jetzt separat. Genau, also wir sind jetzt quasi zweigeteilt.

Das war da euer Angebot. Wahrscheinlich habt ihr diese neue Teilung bezahlt, also alles auf eure Kosten. Plus ihr habt eben das Grundstück abgekauft und die WEG hat damit so ein bisschen ihre Kassen voll gemacht.

Ja, genau so war das. So war der Deal.

Hast du Tipps, wie man das schafft, mit der WEG einen Dialog hinzubekommen?

Einfach einen persönlichen Draht aufbauen und zu überlegen, was sind die einzelnen Motive der einzelnen Personen, die unterschiedlich waren, weil Eigennutzer natürlich anders ticken wie jemand, der als Investor. Und genau, und dann gibt es auch noch Charaktertypen, einfach unterschiedlicher Art, und ganz viel im Gespräch sein und herausfiltern, wie man quasi einen Kompromiss hinbekommt und wo die Interessen sind. Das war eigentlich so, das war eigentlich so eine Menschenarbeit. Und mein ganz großes Lob geht an meinen Notar und meine Notarin. Also die haben nämlich uns den ganzen Prozess über Jahre begleitet und uns da auch juristisch komplett beraten, wie wir das auch hinbekommen, dass wir da eben die WEG teilen und da nicht austreten und dann quasi das so. Und das haben die wirklich über Jahre dann mit begleitet und wirklich dann viele Kompromisse dann auch eingearbeitet. Und ja, genau, wir hatten aber auch einen Anwalt in der Zeit, den, der uns auch noch beraten hat. Also es war ein längerer Prozess.

Das klingt wirklich total gut. Und nach einer richtig guten Arbeit hattet ihr denn das Risiko, dass ihr— war die Werkstatt, also hinten dieses Gebäude, ne, war das als Wohnnutzung schon genehmigt? Ach, das war schon okay. Also dieses Risiko hattet ihr nicht?

Ja, das hatten wir nicht.

Nee. Okay, alles klar. Sehr gut, sehr gut. Ja, wow. Okay, dann war es ein Denkmal, oder?

Genau, wir sind also, es ist ein Ensemble-Denkmal, weil wir ja das Hinterhofhaus sind und nicht zur Straße hin, haben aber Dadurch eigentlich fand ich das eine ganz coole Sache, dass wir die Denkmalförderung, also die AfA-Abschreibung, haben wir dann bekommen.

Das ist eine Wohnung, aber es ist ein Denkmal, und Denkmal kann doch auch total positiv sein, oder?

Ja, genau. Also letztendlich, ich fange mal mit den Nachteilen an, die waren bei uns aber gar nicht so nachteilig, sage ich jetzt mal. Man muss sich ja natürlich an gewisse baurechtliche Themen halten, aber da wir das ja auch eben auch behutsam sanieren wollten und sehr ökologisch haben wir eben auch genau in dem Sinne vom Denkmalamt gearbeitet, indem wir eben auch diese alten Sprossenfenster mit Holz wieder haben wollten, dass wir die Fassade erhalten haben und dass wir auch das Dach mit Schiefer— also hier ist alles, sind sehr viele Schieferdächer in der Region— dass wir das quasi auch gemacht haben. Und daher sind wir mit dem Denkmalamt total gut ausgekommen. Also die waren eher, also das war überhaupt kein Problem. Man hat da immer so Schlimmes gehört, aber Es war sehr positiv. Und dann ist es halt so, dass wir vor der Entkernung, mussten wir dann Modernisierungsvertrag vereinbaren mit dem Denkmalamt, weil wir, wie nennt es, im Sanierungsgebiet liegen. Und da muss man Vertrag abschließen mit der Stadt. Das ist aber jetzt nicht so tragisch, wo man letztendlich einfach nur so grob auf eine Baubeschreibung macht, was man quasi, welche Gewerke man alle angehen will. Und dann am Ende muss man eine relativ ausführliche Abnahme machen. Da kommen die dann und man muss eben alle Ordner mit allen Belegen in so ein Excel-Sheet eintragen. Das war eigentlich der größte Pain, war dieses Excel-Sheet, weil man natürlich bei so einer Kernsanierung ziemlich viele Quittungen hatte und die mussten dann alle in dieses Sheet, was das Denkmalamt eben vorgibt, da müssen die dann alles so, wie sie das haben wollen, eingetragen werden. Und dann ist ist der coole Vorteil aber, dass man eben über 10 Jahre dann, also in unserem Fall, weil wir natürlich das ja auch für uns schön saniert haben, dann eben auch eine ganz tolle Abschreibung hat. Also das ist dann eben schon lohnenswert, wenn man natürlich Steuern zahlt, weil man kriegt natürlich eine Abschreibung auch nur zurück.

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Priceline. Also, es wird ja von der Einkommensteuer, wird die AfA-Abschreibung abgezogen. Von dem zu versteuernden Einkommen. Und wenn ich quasi da einen hohen Betrag habe, dann kann ich durch die Denkmalförderung natürlich auch, kriege ich jedes Jahr viel zurück. Wenn ich jetzt ganz wenig Steuern zahle, weil wir gerade in Elternzeit sind oder etc., dann bekommt man natürlich wenig zurück. Also das muss man einfach wissen, dass sich so eine Denkmalabschreibung oder generell eine AfA-Abschreibung einfach lohnt, wenn man ein gutes Einkommen hat, bekommt man eben auch von der Einkommensteuer dann eben wieder einen guten Batzen zurück.

Das ist ein super Tipp, weil es gibt doch immer ganz viele, die Steuern sparen wollen. Aber es ist auch immer die Frage: Muss man eigentlich Steuern sparen? Steuern sparen müssen eigentlich nur die, die auch wirklich viele zahlen. Also wenn man gar nicht so viel Steuern zahlt, dann muss das, dann sollte das nicht der Fokus Nummer 1 sein bei der Immobilieninvestition.

Ja, definitiv.

Wie viele Jahre habt ihr saniert?

Also bis wir eingezogen sind, haben wir 3 Jahre saniert. Genau.

Also habt ihr 3 Jahre rechtlich erstmal gemacht und 3 Jahre saniert?

Ja, genau. Und seid nach 6 Jahren eingezogen? Genau, wir durften einfach nicht anfangen. Das war natürlich auch eine kleine Challenge wegen der Doppelbelastung, weil man hat ja die Rate schon bezahlt und konnte dann quasi mit der Sanierung nicht starten. Ja, in der Zeit haben wir einfach entkernt und abgewartet. Aber das Dach, was ja quasi so einer der Hauptposten war, und die ganzen Wärmedämmungsthemen, die konnten wir eben erst nach der Genehmigung angehen, die mit WEG-Austritt quasi mit diesem Notartermin dann stattgefunden hat.

Wow, okay. Und alle Details dazu, wie ihr damit umgegangen seid mit der Doppelbelastung und so, können wir ja nachhören im Podcast.

Ja, ja, genau. Ja.

Und kannst du es kurz sagen, Doppelbelastung, also wie ihr das gemacht habt? War das dann, ihr hattet dann ja im Prinzip zwei Mieten, oder?

Genau, wir haben nach wie vor in unserer alten Wohnung gelebt, die Gott sei Dank günstig war und klein. Deshalb wollten wir uns ja auch räumlich vergrößern, weil wir ja auch Nachwuchs bekommen haben. Und wir waren einfach tapfer und haben einfach in dieser kleinen Wohnung dann die Jahre uns auch während Corona zusammengekuschelt.

Das ist natürlich total schlau, weil das ist so, das ist einfach eine schwierige Sache, diese doppelte Miete, oder einmal der Kredit und einmal die eigene Miete. Aber wenn man dann die eigene Miete reduzieren kann, weil man sich eben zusammenkuschelt, dann ist das ja schon ein total guter Weg, auch schon wieder ein total guter Tipp. Okay, und seit wann wohnt ihr da jetzt?

Seit 2 Jahren.

Und ich habe gehört, dass das jetzt aber nicht deine einzige Immobilie ist oder sein soll, richtig?

Genau, und zwar, wenn man glaube ich einmal mit dem Thema Immobilien angefangen hat und den Weg beschreitet, dann leckt man glaube ich so ein bisschen Blut. Und man muss dazu sagen, bei meiner Geschichte gehört auch noch meine Mutter dazu und meine Familie, die uns das auch so ein bisschen immer so vorgelebt hat. Meine Mutter war alleinerziehend und hat es trotzdem geschafft, Kraft, immer wieder in Immobilien parallel zu investieren, weil wir sind 4 Töchter und ihr war das irgendwie total wichtig, uns abzusichern. Eine Tochter hat quasi unser Elternhaus bekommen und wir 3 Schwestern haben von ihr 2 Häuser bekommen. Und sie hat, ich glaube, also mein Vater ist sehr früh verstorben und hat eben für sie, war so ganz wichtig, dass sie das Thema Erbe ganz früh regelt, weil sie immer, glaube ich, ja auch miterlebt hat, dass sowas ganz schnell passieren kann. Und sie wollte das eben nicht ungeregelt lassen und hat uns schon relativ früh eben diese Immobilien übergeben. Und jetzt in den letzten Jahren haben wir dann, wir waren dann mit unseren eigenen Eigenheimthemen beschäftigt, und dann haben wir irgendwann realisiert, ja, wir haben ja eigentlich da jetzt auch noch zwei Immobilien. Und haben uns eben letztes Weihnachten mit meinen Schwestern, habe ich mich zusammengesetzt und habe gesagt, unser erster Schritt muss sein. Wir müssen eine gemeinsame Vision entwickeln. Was wollen wir eigentlich? Weil ich natürlich, je mehr man sich damit beschäftigt, auch nur mal, okay, wir sind ja Investorinnen, und wo wollen wir eigentlich hin? Wo soll die Reise hingehen? Und dann haben wir gemeinsam an einem Nachmittag mal so eine kleine Vision entwickelt, wie wir uns das vorstellen. Und es war dann klar, es sind zwei Einfamilienhäuser, wir sind drei Schwestern, wir brauchen eigentlich noch eine dritte Immobilie, oder im ähnlichen Wert, so dass man 3 Pakete bilden kann, dass wir das dann auch mal so aufteilen können, dass wir das unseren eigenen Kindern dann auch übergeben können. So ist die Vision entstanden. Das war eigentlich so Schritt 1. Und dann hatten wir aber relativ viele Zweifel. Ich glaube, das kennen viele, die noch nicht den Schritt gegangen sind zum Investorinnen-Sein, dass man sich denkt: Oh Gott, jetzt habe ich, reicht meine Bonität? Und ach, wie mache ich das mit dem Eigenkapital? Und keine Ahnung. Und dann hat man, ist man so gedanklich in so Kreisen drin. Und dann war ich auf einer Konferenz und da habe ich mit einem Baufinanzierer gesprochen und dem habe ich so einfach so ein bisschen die Geschichte erzählt. Und dann hat er gesagt, ihr habt einen Schatz. Und ich so, hä, wie, wir haben den Schatz? Ja, ihr habt zwei abbezahlte Häuser, das, da könnt ihr Grundschulden drauf quasi, wie nennt man das, drauf refinanzieren. Ja, genau, also draufschreiben. Und das habe ich, also das haben wir gar nicht so realisiert, weil wir hätten das schon viel früher machen können. Das ist dann erst durch dieses Gespräch, das war dann wirklich so ein auslösender Moment, wo ich mir gedacht habe, stimmt, damit kann man ja richtig arbeiten. Und jetzt war es eben so, dass wir uns dann in dem Jahr dann auf die Reise gemacht haben, und das ist eben wirklich einfach losmarschieren, weil ich finde, mit jedem Gespräch lernt man dazu. Und es hat sich dann so wirklich ein Puzzlestein zum anderen ergeben, dass wir eben Ja, wir haben dann zwei Wohnungen hier gefunden in meinem Nachbarhaus. Und weil da wusste ich, dass eben zwei, weil man kennt sich ja im Viertel aus, dass dann Handwerker zwei Wohnungen gekauft hat, die jetzt komplett kernsaniert hat. Und dann haben wir eine Finanzierungsberaterin gehabt von meiner Schwester, die uns eben auch auf der Reise gut beraten hat. Und dann ist es so, Schritt für Schritt hat sich aus diesen Knödel, den wir im Kopf hatten, so hat sich das dann irgendwie, wurde das Bild immer klarer. Und jetzt haben wir es eben so, dass wir nächste Woche unseren Notartermin haben und zwei Eigentumswohnungen zu dritt kaufen und sind total happy.

Also macht ihr das als, genau, macht ihr das als GbR oder wie kauft ihr denn?

Wir kaufen, also ein bisschen kompliziert, aber unsere Mutter hat uns eine GmbH Co. KG übergeben und deshalb, eure Mutter war wirklich voll die Profi-Investorin. Ja, und sehr emanzipiert auch, wenn man es, also es war ihr immer so wichtig, Frauen müssen unabhängig sein und müssen sich selber um die Absicherung kümmern. Ich glaube, das ist so durch das, dass sie so früh Witwe wurde und 4 kleine Kinder hatte, ist das glaube ich so ganz tief in ihr drin und hat es auch an uns so weitergegeben, dass man sich eben selber als Frau um seine Finanzen kümmert und auch sich absichert. So, das war so ganz genau. Und wir wollen es eben jetzt quasi weiterleben.

Ihr habt das ja nicht geerbt, ne, sondern ihr habt das früher bekommen, richtig?

Ja, genau.

Und wie macht man das? Was sind da deine Tipps? Das ist dann eine Schenkung?

Das war letztendlich eine Schenkung von Anteilen dieser GmbH und Co. KG.

Also wir sind da auch total schlau, ne? Ich kenne so viele Familien, die am Erbe zerbrechen, gerade wenn das nicht aufgeteilt ist und wenn plötzlich der kommt. Ja, und diese Schenkung, das ist eigentlich das Beste, was man machen kann, weil es ist ja so, wenn man jetzt was überträgt an seine Kinder und man würde direkt danach sterben, dann würde man direkt die ganze Erbschaftsteuer draufzahlen, aber nach 10 Jahren eben nicht mehr. Ja, und deswegen, je früher man das macht, desto besser.

Genau, und meine Mutter hat eben ganz früh mit uns auch schon angefangen. Also ich glaube, ich wurde in die GmbH und Co. KG aufgenommen, also wir drei, mit 25 oder so, so dass wir quasi über Jahre dann einfach schon Teilhaber waren. Und dann wurden nur so Anteile verändert, so peu à peu. Und letztendlich ist sie dann jetzt rausgegangen vor einigen Jahren und hat dann quasi nur— sie lässt sich eine Rente ausbezahlen, also das ist quasi ihre Absicherung. Und wir sind jetzt quasi alleinige Anteile.

Also auch an alle Mütter mit Kindern. Überlegt euch mal, googelt das mal und macht das vielleicht einfach nach. Dazu hast du aber keinen Podcast, keinen gesonderten Podcast.

Noch nicht, noch nicht. Aber ich, genau, also ich weiß jetzt nicht mehr, ob ich eine GmbH Co. KG empfehlen würde, weil dieses Doppelkonstrukt ein bisschen kompliziert und auch teuer ist mit dem Steuerberater. Aber ich überlege eben gerade, oder wir überlegen, ob wir das nicht umwandeln in eine vermögensverwaltende GmbH, dass wir nur eine GmbH haben Also ich glaube aber genau dieses Vordenken, das ist eben auch wirklich, was jetzt auch in unserer Vision auch ist, die ich mit meinen Schwestern entwickelt habe, dass wir eben auch vordenken und zwar auch frühzeitig vordenken, wie wir das aufteilen und quasi auch an die eigenen Kinder übergeben.

Ja, also tolles Konstrukt. Entweder GmbH Co. KG, vermögensbildende GmbH, GmbH, UG, alles geht, aber auf jeden Fall das Ganze vorzudenken ist total schlau. Und der beste Tipp ist ja auch, also du hast ziemlich viele gute Tipps, aber ein wirklich nachhaltiger Tipp ist, die Immobilien, die rumstehen, die haben alle einen Wert. Und wenn sie abbezahlt sind, dann kann man sie beleihen. Ja, und Geld, mit dem man andere Sachen kaufen kann. Und das ist ja wirklich eine riesige Hilfe. Deswegen sagen wir auch so gerne, kauft auch gerne Immobilien unter Wert. Sobald ihr unter Verkehrswert kaufen könnt, dann müsst ihr vielleicht jeden Monat was drauf draufzahlen. Das ist dann auch wieder so ein Steuersparthema, weil damit senkt man auch die Steuerlast wie beim Denkmal. Und dann könnt ihr nach 3 Jahren, je nach Bank, manchmal auch schon früher, diesen Restwert nachbeleihen und dann habt ihr einfach mehr Eigenkapital. Ja, also Immobilien, die nicht voll beliehen sind, sind einfach wirklich ein Schatz, wie du gerade gesagt hast.

Ja, ich glaube, ein wichtiger Hinweis da ist noch, dass man aufpasst, dass kein Nießbrauch drauf ist, weil das wird ja gerne von Steuernberatern empfohlen oder auch von Anwälten. Macht doch beim Elternhaus oder so den Niesbrauch drauf, aber dadurch verliert der Wert bei der Bank relativ viel, weil man ja den Niesbrauchwert dann abziehen muss. So ist es nämlich bei dem Haus meines Mannes leider. Und da, ja, hat Gott sei Dank meine Mutter ein bisschen anders sich beraten lassen, und wir haben eben keinen Niesbrauch drauf. Und deshalb ist es wirklich ein goldener Schatz.

Ja, und wie ist deine Mutter dann aus Sicht von deiner Mutter abgesichert? Macht man ja damit die Eltern nicht ausgebotet werden oder damit sie einfach abgesichert sind, dass sie ja die—

da kommt natürlich die lukrative Situation dazu, dass sie noch ein anderes Haus sich selber gebaut hat, in dem sie wohnt. Genau, muss man sagen, alles, das ist mir auch total bewusst, dass wir da in einer ganz privilegierten Situation sind, aber auch selber aufgebaut hat, ne?

Ja, musst du da gar nicht, also finde ich, ist es ja auch total legitim, dann da stolz drauf zu sein.

Ja. Ja, das stimmt. Und man muss aber auch trotzdem lernen, dann in der zweiten Generation da reinzuwachsen. Und das ist eben jetzt gerade so unsere Aufgabe, da reinzuwachsen und wirklich überall Wissen aufzusaugen und wirklich auch Schritt für Schritt voranzugehen. Weil so, ich, ja, als ich relativ jung war, ich sage jetzt so mit 18 oder 20, da war das Thema schon auch in der Familie präsent, aber da war ich noch nicht so, ja, empfänglich. Und jetzt merke ich einfach so, wow, was ist das für ein Riesenschatz und was kann man da eigentlich draus machen? Und jetzt wollen wir eben da reinwachsen. Und eben unsere Vision ist eben nicht nur jetzt da zu stehen, zu bleiben, sondern eben weiter Schritte zu gehen und einfach zu lernen, was man alles damit machen kann.

Anna, wir sind hier am Ende, wir sprechen schon über eine halbe Stunde. Was sind denn deine 3 Tipps, die du unseren Hörerinnen mitgeben möchtest?

Also Tipp Nummer 1 ist auf alle Fälle in der Familie gucken, ob es abbezahlte Häuser gibt, die man ja mit Regelungen außer Niesbrauch, sage ich jetzt mal, mit irgendwelchen Co-Investment-Geschichten— also bei mir ist es ja auch so, ich kaufe nicht alles einzeln, sondern ich mache das ja mit meinen Schwestern zusammen— dass man da überlegt, ob es da irgendwelche Möglichkeiten gibt, diesen Schatz von abbezahlten Häusern mit dieser Grundschuld zu heben, sage ich jetzt mal. Mein zweiter Tipp wäre, nicht, also die Zweifel einfach mal beiseite legen und loslaufen, weil wir einige Jahre einfach nur damit verbracht haben zu denken, wir wissen nicht, keine Ahnung. Da kommt man aber nicht weiter, weil man ja gar nicht bereit ist, Neues zu, und wenn man die ersten Gespräche führt und eben Podcast hört und auf Konferenzen geht, an so Gruppen teilnimmt wie euer Club, dass man dann einfach Wissen bekommt und jeder Schritt ist quasi der nächste Schritt in der Reise. Ich glaube, dieses Loslaufen und auch nicht denken, ich muss vorher alles lernen wie im Studium und da muss ich ein Examen machen und dann kann ich erst was beruflich damit machen, das würde ich nicht, sondern es ist wirklich so Learning on the Job oder wie man das nennt. So würde ich das auch gehen, dass man losläuft und dann während man das hat, dann Schritt für Schritt einfach lernt und viele Gespräche führt und ja auch nicht naiv ist, auch viel hinterfragt. Aber das wäre so der zweite große Tipp. Ja, und ich glaube, ein Tipp ist noch, dass man im Kopf so sein Mindset ändert. Und zwar waren wir immer so ein bisschen ja zurückhaltend, so, ah, wir haben ja eh keine Ahnung, wir sind ja jetzt eben keine Architekten, wir sind keine Immobilienprofis, die irgendwie Immobilienwirtschaft studiert haben oder so, dass man da irgendwie so, ja, sich so klein macht und dass man dann aber sagt, nee, also ich kann das lernen, und man kann Schritt für Schritt eben quasi da weiterkommen. Und es gibt eben viele Experten, man kann aber wirklich auch das Wissen aufsaugen und sich so reinfuchsen, und das ist gar nicht so schwer wie andere Dinge. Also ich glaube, das ist alles, man kann da irgendwie mit gesundem Menschenverstand kommt man da relativ weit. Und genau, und das macht ja auch total Spaß. Also ich finde, dieses Wachsen und Lernen irgendwie liegt mir natürlich auch, muss ich auch dazu sagen. Und genau deshalb, ja, das sind so die Tipps, die ich mitgeben kann.

Wunderbar. Also als Erstes ein direkt praktischer Tipp: In der Familie gucken nach abbezahlten Häusern ohne Nießbrauch und gucken, ob ihr die irgendwie nutzen könnt. Dann weg mit den Zweifeln, einfach loslaufen und learning by doing. Und drittens Überlegt euch euer Mindset. Immobilien sind keine Rocket Science, ihr könnt das alles lernen. Anna, es war ein ganz toller Podcast und ich freue mich aufs nächste Mal.

Ja, danke für die Einladung.

Ciao!

Spring just slid into your DMs. Grab that boho look for that rooftop dinner, those sandals that can keep up with you. And hang some string lights to give your patio a glow-up. Spring's calling. Ross, work your magic.