【市場觀察】00908富邦全球入息不動產ETF 殖利率高達6% 收租抗通膨？

我 的 朋友 大家 好 我们 看到 在 过去 一段时间 全球通 膨 数据 大幅 的 上升 也 推升 了 实质 资产 价格 的 上扬 那麼 有 很多 人 他 就 抱持 著 收租 抗通 膨 的 想法 於 是 開始 進行 不動產 相關 資金 的 佈 建 那作 為 小資族 其實 最好 的 方式 還是 藉由 證券化 的 資產來 進行 投資 所以 我們 今天 特別 來 跟 各位 探討 一檔 5 月初 即將 要 募集 的 一檔 台股 的 ETF 叫做 富邦 全球 入息 不動產 與 基礎 建設 ETF 我们 先 从 基本 资料 来 观察 基本上 它 的 最低 的 申购 金额 是 15, 0 块 一张 看到 它 的 经理 费 和 保管费 就 非常 有趣 了 因为 加 起来 就是 不到 1% 通常 这种 追踪 海外 型 全球 型 的 ETF 内购 费用 都 在 1% 以上 但是 这 一档 不到 1% 所以 值得 大家 来 多 做 一些 留意 如果 想要 参与 不动产 市场 的话 当然 过去 投资人 对于 REITs 大多数 的 投资 都 是 在 美国 美国 确实 也 是 全球 最大 的 瑞士 投资 市场 而 这 一档 ETF 他 所 追踪 的 国家 以及 产业 就是 相对 比较 多元 但是 这个 产业 就算 分布 多元 他 主要 还是 由 这些 公司 旗下 收租 部门 或者说 他 拥有 的 不动产 他 拥有 的 相关 的 资产 以收息 作为 主要 的 方向 来 进行 资金 的 获利 那麼 他 的 國家 的 分 佈 部分 其實 有 34% 都 是 美國 那 有 25% 是 新加坡 所以 這檔 ETF 基本上 美國 和 新加坡 的 資產 就 已經 佔 了 一半 以上 我們 先簡 單介 一下 他 指數 編制 的 一些 邏輯 首先 他 是 從 標普 全球 BNI 指數 當中 選擇 不動產 證券 投資信 託 就 我們 講的 REITs 以及 基礎 建設 相關 進行 行業 類別 的 篩選然 後 藉由 交易 國家賽 選出 16 個國家 交易所 然後進行 相關 一些 流動性 的 標準 比如 說 市值 要大到 10 億 美元 以上 三個 月 的 平均 成交 金額 要 高 於 30 萬 美元 然後把 那些 波動度 比 較 高 的 一些 個 股給 剔除 之 後 就 挑出 了 30 檔個 股作 為 指標 的 成分股 好 那 这个 时候 我们 就 来 观察 一下 了 到底 我们 讲 的 这些 REITs 以 收租 作为 主要 目的 它 可不可以 击败 通 膨 答案 是 一定 可以 的 毕竟 有 收租 它 基本上 报酬率 在 美国 都 有 2% 以上 只要 是 追求 全 市场 指数 没有 太大 的 问题 我们 更要 讨论 的 是 REITs 到底 能不能够 击败 大盘 我们 先 拿 单一 年度 来 进行 通膨率 相关 数据 来 进行 回测 你 会 发现 有趣 的 一点 就 是从 实证 资料 来看 REIT 的确 能够 有 不错 的 表现 但是 他 不 一定 能够 击败 大盘 比如说 我们 看到 当通 膨借 在 2% 到 3% 的 时候 或者 通膨率 小于 2% 的 时候 它 的 实质 绩效 反而 是 输给 标普白 指数 的 你 只有 在 通 膨大 于 3% 或者 像 去年 开始 列入 有 一点 停滞 性通 膨通 膨 5% 67 到 现在 8% 才 会 大幅 的 领先 这个 标普白 指数 所以 各位 就 可以 理解 到 一个 现象 了 因为 我们 说 景气 在 明显 的 扩张 格局 基本上 股市 的 报酬 一定 会 超过 瑞士 的 那 为什么 呢 原因 很 简单 你 房租 是 谁 付 的 房租 最终 是 来自 于 企业 的 获利 景气 在 扩张 格局 那么 企业 的 利润 本来 就 会 超越 房租 因為 REITs 的 收入 就是 來 自 於 公司 和 企業 所以 我們 就 從 剛才 這張 圖表 看到 了 真相 我們 今天 探討的並 不是 REITs 可不可以 超越 大盤 而是 REITs 在 高通 膨下 的確 超越 大盤 的 機率 相 對 來 看 是 比 較 高 的 所以 各位 就要 理解 一點 如果 未來 假設 我們 在 今年 第一季 通膨已 經進 到 高點 了 當未來 通膨數 據 開始 往 下探 的 時候 很 有 可能 在 未來 一到 兩個 年度 通膨數 據 就 沒 有 來 的 這麼 高到 時候 標普白 指數 反而 會 超過 risk 指數 所以 這是 第一 點 除非 你 的 方向 是 以殖 利率 是 以現 金流作 為 主要 的 選舉 方向 要不然 很 有 可能 在 整個 大盤 上 指數化 投資 更 符合 於 你 中長 期 的 績 效表現 當然 我們 也 從 簡單 的 數據 來 進行 回測 上方 的 橘色 線 SPX 是 標普無白 指數 那 VNQ 講的 是 全球 的 房 地產 指數 我們 看到 一個 很 明顯 的 變化 了 就是 說 就是 標普派 指數 企業 的 獲利 是 遠 大 於 不動產資 的 獲利 所以 我們 今天 只是 在 探討 說 如果 是 以 現金 股息 或者 以波動度 來 看 的 話 會 不會 或者 說 這檔 ETF 是不是 一個 更好 的 選擇 當然 我們 剛才講 的 是 相 對 指標 不是 絕對 指標 如果 從房 地產市 場來 觀察 的 話 其實 今年 整個 房地產 市場 我們 看到 第 8 名 realestate 表現 也 不是 特別 好 跌幅 有 5.6% 所以 你 看到 今年年初 是不是 也 是 通膨年 但是 真的 上漲 的 都 是 哪 一些 類股 我們 看到 第一名 energy 是 能源 類股 以及 必要 消費類 股 就是 那些 原 物料 會 反應通 膨 的 比 較 容易 上漲 而 房地 產部門 反而 實體 的 績效 就 沒 有 如此 亮麗 了 所以 房地產 其實 基本上 啊 他還 算是 一個 標準 的 景氣 循環 概念股 他 基本上 一定 會 反映 景氣 啊 跟 能 不能 抗通 膨還 沒有 一個 必然 的關 係 哦 好 那 如果 是 要 穩定 大 於 大盤 那麼 現金 股利 的 發放 其實 就 特別 重要 了 beta 值 他 的 波動度 也 特別 重要 那 我們 先 看股 利率 的確 全球 不動產 指數 的 鼓勵 率 美國 歐洲 日本 澳洲 新加坡 其實 都 有 3% 以上 的 水準 那 高一 點 可以 到 4% 5 那當然 你 發 的 越 多 鼓勵 如果 沒有 再 投入 的 話 就 會 減少 富力 上 的 增長 我們 直接 來 看 一下 這檔 ETF 他 的 歷年 的 股 利率 的 發放 大概 在 幾 基本上 從 17 年 以來 因為 他 是 17 年 成立 的 指數 了 17 年 以來 都 在 6% 以上 那麼 在 201 年 的 時候 曾經 因為 全球 資產價格 的 推高 他 的 股 利率 是 有所 下滑 的 但 目前 為止 都還 保持 在 5% 以上 所以 他 算是 一個 蠻 穩健 的 收息 資產 了 那 當然 有別 於 目前 市場 上 REITsETF 大多 數都 是 集中 在 美國 好 那 我們 的 確從 β 值 做到 觀察會現 這張 圖 發表是 美國 REITs 指數 和 過去 利率 層面 的 變化 的 確它 的 波動度 從 過去 十幾年 以來 都 算是 非常 穩健 而且 它 也 會 反應 大盤 所以 我們 可以 把 它 解釋 成一個 波動度 比 較 低 的 景氣 循環類 股 那 如果 你 說 接下 來美國 即 將要 採取 哦 進入 一個 比較 明顯 的 升息 循環 在 升息 循環房 地產類 股表現 會 不會 不錯 呢 答案 是 對 的 我們 看到 在 過去 的 升息 循環 當中 哦 realestate 這個 房地產 的 績效 基本上 是 僅落 後 於 科技股 你 說 哎 奇怪 啊 人家 不是 說 升息 那 科技股 要 被 打壓 嗎 並沒有 因为 一旦 利率 走升 到 一定 程度 当 全球 接受 到 景气 其实 不错 连 总会 可以 开始 进行 收支 金 之后 最终 还是 由 这些 科技 大厂 还是 由 全球 这些 驱动 全球 经济 发展 的 这些 科技 概念股 来付 房地产 的 租金 所以 最终 你 会 看到 其实 如果 你 想要 在 中长期 能够 超越 大盘 的话 科技股 仍然 是 一个 更好 的 选择 那當然 如果 是 以 陸息 作為 主要 方向 的 話 科技股 就 不 一定 是 一個 好 的 選擇 了 我們 先往 下 看 一下 他 的 前 十大 成分股 的 分 佈 我們 看到 基本上 前 十大 他 的 權重 大概 都 在 5% 到 3% 左右 那其實 從類 別來 分類 來 看 的 話並 不是 每一檔 個 股 他 都 是 做 不動產 或者 是 營建股 或者 是 營造 商有 不少 的 類股 它 其實 是屬 於 醫療 保健 或者 是 辦 公室 或者 是 零售 但是 各位 如果 仔細 看 它 的 分類 會 發現 基本上 不管 它 是 做 醫療 保健 做 零售 大部分 的 來源 收入 仍然 來 自 於 租金 所以 這檔 ETF 主要 就是 以 租金 作為 全球 資產價格 的 主要 收購 的 方向 我們 從 近 兩年 的 股 利率 來 做 觀察會 發現 其 實過 去 的 平均 股 利率 你 看到 20 年 當時 股價來 的 比 較 低 有 6%、 7 甚至 最高 來 到 1% 現在 即使 全球 資產價格 推高 了 仍然 有 4% 到 5% 左右 的 水準 所以 这个 时候 我们 就 值得 往下 做 一个 更 细致 的 探究 了 这 档 ETF 大概 可以 理解 完它 没 办法 超越 大盘 但是 它 可以 给予 你 不错 的 现金流 它 的 波动 度 也 来 的 比较 低 而且 它 的 内扣 费用 好像 也 比 其他 的 追踪 海外 型 的 ETF 来 的 低 最 重要 的 是 什么? 最 重要 的 就是 不動產 這項資 到底 目前 全球 的 市況 如何 我覺 得 我們 可以 從 愛荷華州 當中 的 一個 城市 博伊西來 聊起 這個 博伊西 他 是 愛荷華當 中 人口 最多 的 一個 城市 那因 爲 在 過去 一段 時間 美國 疫情 也 是 爆發 所以 有 大量 的 人 也 是 回到 郊區 買房 那 這個 博伊西 它 就 有 一點 像是 臺 灣的 那個 臺 南 或者 高雄 就是 有 不錯 的 學區 然後天氣 也 不 錯然後因 爲 疫情 時代 大家 都 已經 在家 裡 工作 所以 是 一個 不錯 的 一個 交通 地點然 後 適合 居住 的 地方 但是 我們 看到 這個 地方 他 目前 的 房價 在 今年 第一季 底 的 時候 房價 已 經見 頂 了 所以 如果 我們 從 實質 的 美國 的 房貸 利率 因為 美國 房貸 利率 現在 大概 是 5% 多 等到 7 月份 聯準 會 的 升息 步調 應該 就 會導致 房貸 利率 來 到 7% 我們 講的 是 30 年 期房 貸 目前 全球 市場 都 預估 這對 於 美國 實體 房屋 銷售 的 衝擊會 開始 高速 的 放大 所以 我們 看到 這張 圖表是 美國 銀行 所 進行 未來 幾個 季度 的 推估 我們 看到 的當 利率 調升 之後應 該 會產生 致命性 的 打擊 也 就是 說 在 本月份 全球 又 就是 以美國 為 首 的 房價 指數 已 經見 頂 了 未來 幾個 季度 它 只會 下滑 所以 各位 在 未來 這檔 ETF 剛掛 牌 之 後 就 會 看到 一個 我們 推估 的 景象 那 就是 它 的 股 利率 會往 上 跑 但是 它 的 股價會 往 下跌 這個 是 我們 對 於 未來 幾個 季度 的 推估 因為 美國 房價 今年 現在 已經 鑑定 了 你 其實 從過 去 也 看得出 來 我們 過去 曾經 做過 利率 只要 在 短 時間 內 調升 10 個 基點 的 時期 各位 可以 看到 你 像是 194 年 的 4 月 和 8 月 96 年 的 6 月 和 7 月 9 年 的 8 月 和 10 月 08 年 的 7 月 13 年 的 6 月 和 9 月 當時 全球 的 房貸 利率 都 在 短 時間 內 高幅 的 升高 那 這個 高幅 升高 之 後 通常 房價會 在 半年 內 一定 會見 頂 那 之所以 我們 看到 目前 美國 有 部分 的 房價 還沒有 見 頂 的 主要 原因 來 自 於 美國 目前 房屋 的 存貨來 到 了 史 上 最低 我們 看到 這張 圖表是 美國 的 房屋 存貨 當時 看到 在 08 年 其 實見 到 了 高點 就是 當時 房子 最多現 在 這個 數據 不斷 的 往下掉 在 過去 一段 時間 美國人 都 沒 有人 要蓋 房子 所以 導致 目前 的 房源 非常 非常 的 少 这 也 导致 目前 美国 房价 还有 部分 州 还 在 持续 见 高 的 一个 情况 底下 但是 各位 还是 要 理解 从 中长期 来看 这 一档 ETF 目前 来看 价格 可能 已经 来到 一个 中长期 的 高点 接下来 基本上 是 看 他 的 殖 利率 能 不能 报酬 大于 他 股价 下跌 的 一个 速度 了 值得 大家 来 多 做 一些 留意 和 观察 好 那 也 有 很多 人会 问 说 难道 这是 第一 档 在 台北 股市 所 發行 的 ETF 來 追 蹤 不 動 產 市 場 的 嗎 其 實 不是 之前 我們 曾經 跟 各位 介紹過 一檔 ETF 叫 0714 群益 道 瓊美國 地產 ETF 他 的 歷年 的 股利 配發率 來 做 觀察其 實中長 期來 看 他 的 現金 股利 的 配發率 都 蠻 高 的 如果 是 以殖 利率 來 看 的 話 大概 都 有 3% 到 4% 左右 而且 股價 也 是 穩健 的 上行 空間 那 當然 了 當然 了 他 的 股價能 不能 超越 大盤 能 不能 超越 台北 股市 超越 標普拍 指數 本身 呢 其實 所有 全球 的 不動產 指數 都 一樣 我們 看張 圖表 我 從 20 年 到 現 在 的 股價 基本上 也 才剛 突破 而已 所以 投資 不動產標 的 他 的 缺陷 就是 他 一定 無法 超越 大盤 而 它 的 优点 就是 它 的 波动 度 以及 现金 股利 的 发放 相对 来看 是 比较 优渥 一点点 的 那 当然 有 很多 人 就 提到 说 那 可不可以 买 台湾 台湾 也 有 发行 7 档 REITs 其实 台湾 的 部分 我 反倒 就 不 那么 建议 各位 了 因为 台湾 的 REITs 第一 流动性 不像 美国 的 这么 好 第二 基本上 它 的 殖 利率 大概 也 就 2% 到 3% 跟 美國 的 現金 股利 的 發放率 比起 來還 稍微 比較 少 一點 當然 整個 台灣 房市 到 目前 為止 仍然 處 於 非常 穩健 的 狀態 我們 從 台灣 的 貸款 負擔 率 以及 購置 住宅 的 貸款 違約率 來 進行 觀察 各位 會 發現 首先 房屋 貸款 負擔 率 即使 過去 兩年 資產價格 水漲 船 高 其 實能夠 負擔 的 比例 仍然 差不多 就 代表 著 這個 年 輕人 他 能夠 買房 的 錢 就是 那些 而 我們 看到 購置 住房 貸款 違約率 反而 在 20 年 有 非常 明顯 下緩 的 趨勢 代表 什麼 意思 代表 其實現 在 台灣 買房 的 人 整體 的 財務 健康 度 算是 蠻明顯 的 所以 導致 了 這個 房價 仍然 保持 一個 非常 穩步 的 一個 狀態 當然 房價到 目前 為止 能 不能 從 供需 角度 來 思考 如果 是 單純 從 台灣 的 來 看 的 話 可能 就 無法 了 怎麼 說 呢 因為 我們 過去 一段 時間 會覺 得 說 房價 的 漲 跌 是 來 自 於 供需 如果 供 不 應求 房價 就 會 漲 反之 供過 於 求 房價 就 會 跌 但現 在 的 房市 似乎 不是 這樣 的 甚至 有點 反其道 而行 我們 觀察 一下 這張 圖表是 全台灣 的 空屋 率 我們 看到 內政部 是 怎麼 把 它 視為 空屋 率 的 呢 他 是 使用 低度 用電 住宅 的 調查 也 就是 說 你 用 電數 比 較 少 的 我們 就 叫做 空屋 率 那 我們 直接 看 5 年 以下 的 就是 近期 新成屋 我們 看到 像是 全國 的 通屋 率 已 經來 到 兩成 三 了 這相 對 於 過去 幾年 有 升高 的 趨勢 在 代表 在 台灣 每 4 間 房子 就 有 一間 是 沒 有人 住 的 而 其中 最為 明顯 的 我們 看到 像是 台北市 是 有 兩成 7 然 後 其他 地方 我們 看到 像是 高雄 高雄 的 空屋 率 反而 有 三成 所以 每三間 房子 就 有 一間 是 沒 有人 在 住 的 這個 就是 台灣 目前 的 狀況 那 你 說種 狀況 難 這道 不會 導致 未来 房价 的 崩点 吗 不会 因为 现在 台湾人 买房 的 原因 他 不 一定 是 要 自助 他 也 不 一定 是 要 做 投资 他 就是 要 抗通 膨 他 可能 在短期内 他 也 不会 卖掉 但是 他 不 愿意 看到 自己 的 资产 随着 全球通 膨 数据 的 高涨 和 贬值 所以 他 宁愿 买 一个 房让 他 能够 保值 即可 這個 就是 我們 目前 看到 全球 在 高通 膨數 據 下 所產生 的 一些 現象 但 即便如此 台灣 的 REITs 現金 股利 殖 利率 還 是不是 特別 高 所以 我 反倒 建議 投資 朋友 如果 是 有 現金 股利 的 需求 也許 可以 從 這檔 ETF 當中 得到 一些 借鏡 或 方向 當然 也 有 非常 多 的 個 股 他 的 獲利表現 你 說 金融股 能夠 足以 支付 你 4% 到 5% 的 相關 的 現金 股利 殖 利率 當然 你 也 負擔 了 更 高 的 股價 上 的 波動 這也 是 提供 給觀眾 朋友 作為 一些 參考 的 來 理解 到當 全球通 膨數據 高升 底下 我們 有 什麼 可以 因應 讓 自己 資產 保持 的 方式