Liu Ting-hao breaks down 2024's interest-rate cuts and their impact on U.S. and Taiwan markets. The Dow, Nasdaq and S&P 500 posted strong gains this year despite recent pullbacks. Taiwan's housing tax 2.0 raises non-owner-occupied rates, while U.S. mortgage rates have ticked down and new-home starts surged.
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觀眾 朋友 歡迎 收 聽 早晨 財經速解 讀現 在 是 台北 時間 203 年 12 月 21 號禮 拜 四 早上 8 點 31 分 大家 早上好 我 是 劉廷浩 每天 上 看 開篇前 半小時 我們 在 這邊 陪伴 著 各位 一起 解讀 國際 財經 新聞 時事 變化 那 節目 開頭 再 跟 大家 宣傳 一下 明天 晚上 8 點鐘 就是 我們 204 年 財經 號角 第一季 的 聽 友會 了 每個 季度 我們 都 會針 對 當前 行情 來 做 一些 推演 也 會針 對過 去 一個 季度 的 資產 操作 和 行情 判斷 來 做 檢討 我們 直播 主要 是 分享 市場 的 動態 但 大多 數我個 人 的 實質 操作 和 個 人 實際 觀點 都 會 在 我們 的 會員系統 和 聽 友會 當中 分享 短期 波動永遠 都 會 變來 去 比如 說 最近 漲 這麼 高 昨天 一天 跌幅 也 算是 蠻重 的 道 瓊 跌 了 450 點 但是 呢 長 期 一定 會 依循 著 某些 規律 我們 就是 在 這些 規律 當中 去 尋找 可以 進行 資產 佈 建 的 機會 當然 投資 朋友 對 於 我們 的 聽 友會 有 興趣 以外 也 可以 參考 我們 的 會員系 統會員系 統當 中 除了 有 未來 一 整年 的 聽 友會 的 收 聽權 也 會 有 一些 宏觀 專業 報告 專題 影片 以及 一些 基礎 系列 的 課程 那 如果 是 我們 的 聽 友會 的 報名者 只要 直接 在網 站上 點取 聽友會 專區 即可 如果 是 我們 的 會員 朋友 不管 你 是 事 後 收看 或者 是 隔 幾天 再 來 觀察 再 來 點入 都 OK 就是 會員碼 就 方便 大家 操作 即可 那小 編到 時候 都 會 提供 網址 提供 投資 朋友 具體 的 連結 那 當然 也 可以 直接 到 網站 當中 直接 來 做 待命 我 曾經 跟 投資 朋友 提過 因為 投資 是 一個 概率 遊戲 沒有 戰無不勝 的 長 勝將 軍 也 沒 有 穩 賺 不 賠 的 方法 策略 他 只是 從長 短 尺度 來 做 觀察 你 像 那些 個 股 操作者 巴菲特、 比特 林區、 索羅斯 也 是 會 有 決策 失誤 的 經歷 也 都 會 有 投資 虧損 的 時候 但長 期來 看 有些 人能夠 賺 到 錢 有些 人虧 的 傾家 蕩 產差 異 在 哪裡? 差異 就 在 於 成功 的 投資者 都 會 有 一套 自己 的 投資 體系 我們 不是 說 一定 所有人 都 必須 依循 我們 的 週期 投資 的 概念 但是 有 一套 自己 的 投資 體系 是 很 重要 的 這種 盈利 體系 不能 保證 每 一次 決策 都 是 剛好 一買 就 對 你 像 我們 週期 投資 也 是 採取 分批 佈 建 但是 由 於 成功 的 概率 遠大 於 錯誤 的 概率 長 期 的 重 複 決策 以 後 就 能夠 取得 非常 不錯 的 回報 所以 巴菲特 曾經 說過 投資 股票 的 認知 它 主要 分為 兩類 第一 種是 對 於 股票 的 認知 另外 一個 叫做 風險 的 認知 前者 決定 了 你 投資 什麼 股票 賺 怎麼 賺 錢 或者 說 靠 什麼樣 的 投資 股票 來 賺 錢 有 一個 基礎 認知 以 後 你後面 就 代表 著 如何 應對 投資 虧損 這是 你現 在 虧 的 是 因為 你 預估 本來 就 還會 再 虧 一陣子 你 本來 就是 左側 交易 還是 你現 在 該 停損 了 呢 所以 這就 好比 人生 一輩子 很 短 暫 你 如果 覺得 人生 的 意義在 於 享受 那 你 就要 選擇 生活 的 方式 可能 就是 隨遇 而安 抓住 一切 機會來 享受 生活 如果 你 觉得 人生 的 意义 在于 奋斗 那么 你 的 生活 方式 就是 逆风而行 不断 的 挑战 自我 很难说 哪 一种 人生观 或者 投资决策 的 方式 是 对 的 但是 不管 怎么样 你 至少 要 有 一个 中心 体系 吧 我们 就是 把 我们 的 中心 体系 提供 给 投资 朋友 那 如果 不 认同 也 没关系 但是 一定 要 有 自己 的 价值观 好 那 這時候 我們 要 拉 回來 聊 從 週期 的 角度 而言 道瓊 都 已 經漲 幾天 了 昨天 直接 大跌 了 475 點納斯達克 指數 也 重挫 了 1.5% 雙 止步 了 連續 9 天 的 大幅 拉升 甚至 標普拍 指數 昨天 跌 了 1.5% 這個 是 9 月 中旬 以來 標普 最大 的 單日 跌幅 費半是 直接 摔 了 2.8% 不過 12 月 到 現在 為止 整個 標普拍 指數 月 漲幅 還有 4% 今年 漲幅 是 2 成 4 道瓊 月 漲幅 也 是 4% 納指 月 漲幅 有 5% 我們 其實 回顧 到現 在 了 這個 費半 今年 漲 多少 你 很 難 想像 一個 一檔 指數 今年 漲幅 居然 高達 6 成 1 這是 非常 驚人 的 表現 納斯達克 綜合 指數 今年 漲幅 也 高達 4 成 1 那麼 全球 第三名 的 股市 是屬 於 日本 市場 日 經貨物 指數 今年 漲幅 高達 26.9% 新市場 歐洲 指數 是 26.8% 台北 股市 今年 在 新 市場 當中表現 算是 名列前茅 他 在 沒 有 採取 大量 海量 貨幣 寬 鬆 的 情 況 底下 漲幅 居然 跟 日股 差不多 人家 日股 是 打 了 很多 的 貨幣 寬 鬆 的 獨 一 所以 股市 撐 到 現在 台幣 股市 其實 也 沒 有加 緊 寬 鬆 雖 然 利率 也 很 低 但 今年 漲幅 距 高達 兩成 五 這個 遠 比 韓國 COSPI 指數 的 14.8% 來 的 高 那 其他 你 看 是 像是 上證 指數 香港 恆生 指數 今年 居然 還是 負報酬 所以 你 今年 硬要 講它 是 一個 大牛 年 也 算是 可是 你 居然 看到 整個 全球 最 重要 的 製 造 業 經 濟 體 的 兩 項 重要 指數 恆生 指數 和 上證 指數 今年 還是 收跌 的 恆生 甚至 持續 破底 今年 跌幅 是 高達 1 成 5 左右 ok 所以 不管 怎麼 說 啦 我們 從 整個 美國 股市 的 多頭氛 圍來 觀察 今年 標普白 指數 最大 的 跌幅 是 10% 而 今年 到現 在 為止 的 漲幅 是 兩成 三 我們 把 紅色點 拿 來 跟 黑色 柱狀體 來 進行 比 較 黑色 柱狀體 是當 年度 的 總漲 跌幅 那麼 紅色柱 狀體 是當 年度 的 最大 跌幅 曾經 跌 到 多 深 你 看 去年 整個 標普派 指數 年底 雖然 跌幅 最終 是 1 成 9 但 去年 最大 跌幅 來 到 2 成 5 更 不用 講在 20 年 當時 最大 跌幅 是 跌 了 3 成 4 可是 年末 居然 收漲 了 1 成 6 這說明 即便 在 多頭 氛圍 或者 年底 就算 表現 的 好看 其實 在 這當 中 也 是 有 非常 多 的 取 捨 或者 說 非常 多 的 價格 上 的 變動 所以 你 可以 了解 我們 以長 期 尺度 來 看 美國 股市 回調 幅度 大不大 其實 蠻 大 的 不亞 於 台股 但是 美國 股市 長 期 的 年化 報酬 亮 不亮麗 的 確亮麗 這 就是 我們 講的 三代 牛 也 就是 接近 由 三代人 所 認知 到 的 牛市 不是 他 爸爸 就 已經 知道 美國 股市 永遠 只會 往 上 漲 了 他 阿公 都 知道 美國 股市 一直 都 往 上 漲 因為 在 他 的 有生之年 他 無數次 看到 美國 股市 放下 歷史 新高 我 最近 才 看到 一段 話 他 說 一個 人能 不能 成熟 的 一個 重要 標誌 就是 在 吃 自助餐 的 時候 能 不能 吃 到 撐 或者 說 能 不能 明明 可以 吃 撐 但是 卻 故意 不吃 撐 我 想 說 這是 成熟 嗎 這是 有 錢 吧 但是 你 仔細 檢討 一下 你 像 我 到 現在 還做 不到 就是 你 像 我 這 一代人 喔 大部分 就是 真的 也 沒 餓過 肚子 啦 我 父親 那 一代 可能 還有 有 時候 叫 分雞 腿 吃 嗎 好 但是 呢 我們 還是 沒有 擺脫 那種 心理 上 的 那種 飢餓 感 我 把 這個 現象 叫做 窮根 沒有斷 好 比如 說 呢 這個 有 很多 有 錢 的 這個 太太 啦 婆婆 媽這個 明明 已經 很 有 錢 了 但是 一聽 到 有 做 的 很 逼真 然後又賣 的 很 便宜 的 假名牌 包包 啊 有 時候 第一 個 反應 是 很 激動 啊 後 來 才 想 哎 不 對 啊 我 那麼 有 錢 為 什麼 要 用 假 的 呢 哎 這也 是 這種 我們 講的 窮坑 沒有斷 哦 那 為 什麼 說 敞開 的 吃 啊 吃 吃 buffet 但是 又 不吃 飽 不吃 撐 它 是 一個 成熟 的 意涵 呢 好 因為 這 代表 你 內心 充分 的 相信 現在 的 資源 是 充足 的 你 對 於 未來 是 有 信心 的 啊 這不 只是 思想 上 的 相信 而是 你 本能 就 相信 怎麼 可能 會 有人 餓 肚子 呢 好 所以 這個 美國 股市 啊 這 三代 牛 真的 就是 這種 關節 啊 就是 你 在 整個 投資 市場 當中長 期 比如 說 你 父親 你 阿公 都 在 參 與 整個 美國 股市 的 氛圍 當中 啊 他 只有 漲緩 和 急漲 的 區別 而已 所以 我們 必須 要 承認 一件 事情 這個 美國 股市 的 投資 邏輯 跟 台北 股市 跟 剛才 我們 聊到 的 恆生 指數 上證 股市 還是 有 比 較 顯著 的 區別 那 我們 可以 觀察 最近 美英 所統 計市場 上 的 風險 偏好 的 認知 目前 普遍 在 今年 12 月份 當中 有 顯著 上行 的 跡象 仍然 是 我們 看到 的 全球 的 衰退 和 硬 著陸 可是 其實 在 今年 的 10 月 和 1 月 市場 認為 最大 的 風險 其 實並 不是 衰退 市場 當時 的 認為 的 風險 是 高通 膨導致 聯準 會 保持 高強度 的 鷹 派 政策 也 就是 才 過一個 月 哦 前 一個 月 大家 還在 擔心 完蛋 了 連準 會 利率 這麼 高 而且 通膨感覺 也 壓 不下 來 那麼 銀行 撐 不住 怎麼 辦? 每個 人 都 在 擔心 這種 緊 急性 的 金融 風險 結果現 在 全部 人 都 在 擔心 一個 自然 的 景氣 衰退 這也 說明 一件 事情 市場 的 擔心 是 不會 消退 的 市場 永遠 都 會 有 擔心 的 事情 當然 他 還是 有 分樂觀 和 悲觀 比如 說 如果 你 擔心 的 事情 是 什麼 美國 總統 選舉、 地緣 政治 的 惡化 都 是 擔心 這種 小 事情 外部性 衝突 的 話 那 等同 於 沒 擔心 啊 你 真正 會 擔心 的 我 一直 都 認為 我們 作為 周期 投資者 只要 擔心 兩件 事情 第一 個 就是 利率 的 高維持 會 不會 形成 對 於 金融系 統的 壓力 他 容易 形成 急跌 那 第二 種 就是 自然 的 景氣 週期 的 現象 是不是 他 本來 就是 一個 景氣 下行 格局 而 股價 是不是 在 反映 這件 事情 但 就 目前 為止 即便 市場 在 擔心 但是 公司 的 獲利到 目前 為止 也 沒 有 改變 我們 可以 觀察到 到 現在 為止 整個 204 年標 普白 指數 EPS 的 預 估值 仍然 保持 在 246 塊 左右 你給 他 呈 上 一個 中性 偏樂觀 的 本益比 比如 說 20 倍 2 倍 明年 480 點 等同 於 保底 的 跡象 了 我們 如果 把 長 天期 標普白 指數 每年 當 年度 的 年化 報酬 拿 來 做 一個 常態 分析 來 做 統整 一路 從 1928 年 統計 到 20 年 你 會 發現 有趣 的 跡象 基本上 他 是 一個 右 偏 的 走勢 也 就是 大部分 年份 的 漲勢 美國 股市 標普白 指數 都 是 10% 到 20% 左右 如果 你 高 於 10% 到 20% 那 就 有點 極端 時 低 於 10% 到 20% 老實 說 也 不常 容易 出現 但 至少 我們 可以 承認 一件 事情 203 年 今年 漲幅 是 多少 今年 漲幅 是 兩成 三 左右 所以 它 是 比常態 的 平均值 稍微 高 了 一 丟 這是 我們 看到 的 感覺 但是 也 至少 可以 承認 一件 事情 如果 有 一天 你 看到 美國 股市 漲幅 只有 5% 他 都 算是 偏 便宜 了 或者 說 他 都 算是 低 於 平均 的 年化 報酬 任何 美國 股市 的 急 跌 現象 對 於 長 期 投資者 來 看 你 就 了解 我們 週期 投資 的 態度 了 ok 那 我們 就 看看 這一波 怪力 會 回檔 多少 了 道 瓊 工業 指數 昨天 下跌 475 點 1.2% 衰 37082 點標 普 下跌 70 點 1.4% 衰 4698 點這個 第一根 而已 啦 所以 你 也 不會 多 害怕 啊 如果 你 說 今年 標普白 指數 想要 進入 到 熊市 那 你 只 剩下 10 天 的 時間 每天 大概 要疊個 20 點才夠 疊個 10 點才夠 這樣 才 可以 回到 40 點的 關卡 這樣 才 有 機會 進入 到 熊市 當中 那納指 的 部分 下跌 25 點 1.% 縮 在 147 點費 半 的 部分 下跌 17 點 2.86% 縮 在 407 點簡 單來講 只要 未來 10 天 每天 都 跟 昨天晚上 這樣 疊 我們 今年 就 可以 進入 到 熊市 了 哎 不能 講 熊市 了 進入 到 復 報仇 了 但 你 覺得 有 可能 嗎 啊 剩下 不到 10 天 啊 在 美國 股市 的 交易日 啊 好 所以 我們 反而 要 觀察 的 幾個 要件 呢 是 美國 科技股 的 火爆 就現 在 來 看 他 到底 是 反映 的 什麼 事情 為 什麼 現在 市場 上 都 在 擔心 明年 的 衰退 隱憂 但是 呢 股票 市場 這段 時間 卻 持續 的 飆升 至少 我們 可以 承認 就 現在 美國 股市 整體 狀態 來 看 部分 經濟 數據 正在 好轉 部分 經濟 數據 還是 保持 的 疲憊蠻 符合 我們 過去 所 敘述 的 滾動式 衰退 的 論調 也 就是 你 根本 看不到 所有 指標 統一 轉壞 的 情 況 製 造 業 和服 務業 完全 錯位 完全 不 同步 服務業現 在 具有 高強度 的 支 撐 製 造 業 正在 底部 緩慢 的 復 甦 甚至 過去 我們 曾經 認為 由 於 高利率 容易 形成 的 高 強度 對 於 房市 的 衝擊 結果 在 最新 1 月份 所公 佈 的 房市 數據 當中 進行 全面性 的 反彈 我們 今天 就 來 聊聊 美國 和 台灣 房市 的 變化 我們 都 很 清楚 市場 的 降息 預期 在 今年 1 月份 以後整體 利率 水平 就 有 一個 顯著 的 下降 軌道 然而 呢 現在 為止 美國 的 房貸 利率 下調 幅度 也 沒多大 大概 也 頂 多 降到 6.8% 左右 而已 結果 美國 的 新屋 開工數 突然 飆升 到 了 5 月份 以來 的 新高 我們 最近 觀察美國 商務部 人口 普查局 最新 所公 佈 佔 住宅 建築 大宗 的 單戶 住宅 開工率 飆升 了 18 .% 經過 季節 後 的 調整 年增率 大概 是 14.3 萬套 10 月份 的 數據 是 有點 下修 所以 1 月份 跳 的 有點 高 但是 現在 市場 上 比 較 關注 的 是 是不是 因為 市場 針對 30 年期 固定 房貸 利率 最近 已經 下滑 到 6.9%從 當時 接近 要 到 8% 開始 做 10 月份 的 高點 以後顯 著 的 下滑 使得 市場 上 的 買氣 突然 暴增 這是 非常 有 可能 所 形成 的 跡象 而 建商 就是 因為 嗅到 了 這樣 的 一個 感覺 開始 進行 顯著 開工 我們 過去 跟 投資 朋友 提過 這個 新屋 開工 他 是 調查 房屋 建築 發造 的 單位 也 了解 過去 一個 月 新 開工 的 住宅 建案 這 代表 的 是 整體 景氣 循環 因為 民間 的 消費 他 總 是 落後反應 他 會 根據 市場 利率 來 做 調整 但是 建商 決定 要 新 開工 這件 事情 他 基本上 論調 著 對 於 未來 房市 的 景氣 的 復 甦 另外 一個 是 營建許 可 的 部分 營建許 可 目前 也 在 緩慢 的 復 甦 當中 這個 營建許 可過 去 我們 提過 他 是 基本上 在 開工 建房 之前 需要 取得 的 許可 的 執照 所以 他 跟 新屋 開工數 基本上 是 完全 同步 的 我們 可以 觀察到 如果 營建許 可 和 新屋 開工數 都 在 快速 的 上方 這個 就要 觀察 了 他 要 開始 開工 了 是不是 現在 的 銷售 有 變好 了 他 才 敢 開始 開工 要不然 美國 的 房市 已經 沉寂 快 了 一年 了 因為 利率 這麼 高 沒 有人 願 意在 這個 8% 的 固定 利率 水位 來 做 買房 結果 的確 1 月 昨天 所公 佈 的 純屋 銷售 的 總年化 意外 的 增加 到 382 萬戶 脫離 了 13 年 以來 的 最低水平 終於開始 復 甦 了 的確 1 月份 表現 也 沒 多 好 379 萬戶 但 至少 在 上行 而且 截至 到 1 月底 大概 有 13 萬戶 的 代售 房屋 較 10 月份 來 下降 就 代表 著市場 上 的 需求 動能 已經 開始 有所 回歸 那 第一 個 認知 和 第一 個 推估 大概 就是 過去 其 實美國 的 買 房 的 這種剛 性需求 一直 存在 但是 由 於 高利率 已經 幾乎 維持 了 一年 讓 市場 上 很 明顯 的 感受 到 我 一定 要 等 接下 來 有 機會 降息 有 一些 利率 調降 再 來 買 所以 他 就 撐 住 了 這個 剛性 所以 導致 過去 一 整年 租金 價格 的 全面 噴飛為 什麼 因為 這群 人 他 其實 完全 有 能力 去 買房 總價 他 是 能夠 負擔 的 但是 他 就 想要 等 那個 固定 利率 下滑 的 時候 再 來 買 所以 大量 的 資金 灌到 租金 市場 當中 讓 租金 通 膨 居高不下 那為 什麼 現在 租金 通膨開始 慢慢 的 下滑 第一 個 是 總通 膨 下滑 再 加上 民間 的 消費 DP 有點 退 卻 的 跡象 但是 這些剛 性需求 還在 果然 當 30 年 期房 貸 利率 一降 買 盤現 在 已經 開始 回歸 了 這很難 想像 因為 我們 過去 跟 投資 朋友 追 蹤 過 整 個 標 普 所 追 蹤 的 全 國 房 價 指 數 每 個 月 都 會 公 佈 現 在 不管 是 9 月 10 月 1 月 美國 總 房價 指數 都 還在 創下 歷史 新高 當然 我們 必須 承認 因為 美國 房價 它 基本上 有分 不同 地區 它 差異性 算是 蠻大 的 比如 說 你 像是 芝加哥 克里夫 蘭紐 約 房價 都 還在 創下 歷史 新高 但是 你 像是 西岸 的 部分 舊金 山西 雅圖 房價 是 跌個 5% 到 6% 不 等 也 就是 美國現 在 是 東岸 房價 在 飆升 西岸 房價 在 下跌 但是 總體 房價 還是 在 創下 歷史 新高 的 所以 在 這種 狀態 底下 隨著 美國 的 房價 在 當時 7% 到 8% 的 30 年期 固定 房貸 利率 的 時候 創下 了 歷史 新高 那未來 如果 真的 降到 5%、 4 連準 會 真的 降息 超開始 所以 美國 的 房市 我個 人 認為 是 有 非常 明顯 的 快速 飆升 的 機會 存在 的 就 明年 的 預防性 降息 一旦 長 因為 看 起來 就是 剛 性需求 完全 沒有 退 卻 這種 狀態 底下 美国 我们 不能 讲 所有 地区 的 房价 都 会 创下 时高 但是 总体而言 房价 明年 持续 创下 时高 的 机会 是 蛮高 的 我们 必须 了解 我们 从 美国 的 房价 指数 年增率 来看 的确 在 20 年 以后 房价 还 在 上行 但是 年增率 正在 怀步 的 退却 一直 到 今年 中旬 左右 达成 了 完全 的 软轴 路 现在 房价 的 年增率 又 开始 拐 头上 弯 了 所以 过去 不是 说 房价 下跌 過去 是 房價 的 漲勢 慢慢 的 變化 結果 在 今年 中旬 左右 又 開始 進行 新一波 的 行情 推動 美國 房市 這樣子 不會 有 問題 嗎還 真的 不會 有 問題 我們 必須 承認 從 美國 的 成屋 庫存 和 成屋 庫存 的 月數 仍然 保持 中長 期 低下 的 水平 你 看 當時 在 206 年 美國 的 成 屋庫 存月數 大概 是 3 個 月 左右 一間 房子 掛在 那邊 要 13 個月掛 在 591 要 13 個 月 才 賣 得 掉 這其實 拖 的 時間 蠻久 的 所以 當時 的 確有 供 給過 剩 的 疑慮 但現 在 是 多少 2.5 個 月 所以 我們 必須 承 認美國 在 08 年 以 後 基本上 對 於 整體成 屋庫 存量 就 有 非常 顯著 下滑 的 趨向 導致 了 美國 房市 幾乎 沒有 任何 的 泡沫 ok 好 了 那現 在 美國 30 年期 的 房貸 利率 持續 的 下滑 最新 一次 上禮 拜 的 統計 是 來 到 6.83% 這個 是 6 月份 以來 的 最低 這本來 還會 擔心 有 利率 持續 攀升 的 跡象現 在 全部 打消 以後市場 上 的 買氣 就 開始 全面 歸來 了 當然 了 我們 要 了解 如果 現在 利率 調降 速度 過快 市場 的 信心 會 因此 而 反轉 或是 市場 會 想 說 你 會 不會 要 大 降息 了 那 我 等 之 後 再 來 買 好 了 所以 也 不宜 降過 快 最好 就是 讓 大家 了解 到現 在 通膨還 是 有點 高 但是 聯準 會 開始 有 鬆 綁 的 感 覺 了 商 業 銀 行 把 房 貸 利率 適度 的 調降 这个 时候 刚性 买盘 就 开始 点火 了 这蛮 有趣 的 迹象 所以 就 目前 来看 刚才 聊到 的 成屋 库存 的 低下 几乎 导致 了 美国 房市 目前 并 没有 任何 系统性 风险 的 隐忧 现在 对于 美国 房市 来看 唯一 有 隐忧 的 基本上 还是 属于 商用 不动产 的 部分 商用 不动产 目前 的 市场 违约 率 的确 在 持续 攀升 当中 当然 距离 过去 15 年 16 年 的 高点 还有 一段距离 但是 美国 我们 都 很 清楚 商业银行 現在 整體 對 於 租金 收益 的 瓦解 和 衝擊 它 是屬 於 長 期性 的 它 不是 說 什麼 未來 什麼 降息 它 就 會 歸來 了 沒 有 這個 問題 因為 就是 沒有 這麼 多 人 坐在 辦 公室 裡面 工作 所以 這個 是 對 於 西岸 的 房價 和 西岸 的 商辦 價格 的 壓力 是 比 較 大 的 值得 我們 來 多 做些 注意 好看 完美 國的 房市 有 一種 還沒 降息 我 就 提前 先噴 的 感覺 了 台灣 房市 我們 看到 立法院 在 前天 三讀 通過 了 房屋 稅條例 修法 的 存房稅 2.0 以後非 自住 的 住家 稅率 區間 從 2% 上 調到 4.8% 而且 改採 全國 歸戶 全數 累進 於 明年 下半年 7 月份 正式 上路 全台灣 的 囤 房族現 在 大概 是 128 萬戶 會 受到 影響 當然 最 受到 影響 的 應該 是 建商 因為 建商 這 一次 也 是 被 認定 在 囤 房稅 的 範圍 以內 建商 手上 的 房子 比較 多 不過 他 大概 有 兩年 左右 的 建商 的 寬 限期 也 就是 說 建商 開始 要繳 房屋 稅是 拿到 使用 執照 的 兩年 內 適用 稅率 是 2% 到 3.6% 所以 我們 必須 理解 建商本 來 就 應該 要給 一點 寬 限期 因為 建商 一直 主張 自己 是 生產者 我 是 生產要 賣 的 我 的 目的 就是 為 了 賣 房建商 本身 又 不 囤 房建商 真的 在 囤 的 是 地 對 不 對 所以 我始 終認 為 囤 房稅 跟 囤 地稅 應該 要 統一合 併 但 不管 怎麼 說 建 商主 張建商 不 適用 於 囤 房稅 這個 是 可以 理解 的 所以 現在 在 折衷 之下 現在 政府 是 給建商 兩年 的 售屋 的 時間 這期間 內稅 率會 是 比 較 低 的 但是 我們 過去 也 跟 投資 朋友 提到 了 現 在 囤 房稅 2.0 上路 之 後 到底 衝擊會 有 多 大 到底 有 沒 有 可能 釋出 更 多 的 房源 我個 人 認為 頂 多 就是 比較 願意 拿出 來租 但是 對 於 房市 的 出脫 是 完全 沒有 任何 的 影響 的 反而 有 可能 造成 租金 價格 的 全面 上揚 這過 去 我們 提過 了 我們 隨便舉 兩個 例子 一個 是 中正 區的 忠孝西路 或者 我們 把 中山 區的 南京 東路 都 是 以 45 坪 這種 中型 坪數 的 房子 來 做 理解 而 正常 來 講本來 是 2% 也 就是 10 樓 他 的 房屋 稅 大概 是 12 萬 70 塊 左右 那現 在 來 到 這個 3.6 好 了 或者 是 我們 講的 2.4 還是 來 到 3.6% 增加 了 10 萬 也 就是 說 一個 月 其實 也 就 增加 1 萬塊 左右 的 房屋 稅 而已 你 中正 區 忠孝西路 45 坪 的 房子 那 總價要 多少? 那要 不要 四五千 萬? 所以 你 可以 了解 一件 事情 不管 是 中正 區還 是 中山 區這種 增加 10 萬塊 的 房屋 稅每個 月 平均 才 增加 1 萬 而已 這種 精華 地段 的 租金 轉嫁 每個 月 也 才 多 1 萬 所以 你 可以 理解 基本上 囤 房稅 2.0 由 於 稅基過 低 的 緣 故 它 應該 是 不會 造成 任何 房市 上 的 出脫 的 這個 是 第一件 事情 我們 值得 來 做 一些 關注 的 第二件 事情 是 接下 來 就 觀察 租金 價格 的 漲幅會 有 多少 了 因為 租金 價格 的 傳導 速度 它會 遠 比 原本 我們 的 傳統通 膨 的 物價 指數 來 的 慢 因為 很多 租金 他 是 一年 前 預約 甚至 有人 是 兩年 三年 前 預約 他 的 反應 時間 週期 會 比 較長 一點 所以 真正 由 於 囤 房稅 2.0 所 造成 的 租金 價格 的 上揚 他 大概 會什麼 時候 開始 看到 應該 要 到 明年 上半年 會 有 比 較 顯著 的 拉 抬 對象 那現 在 因為 確定 已經 刪除 通過 了 房東 差不多 該漲 房租 的 差不多 要漲 了 差不多 要漲 了 那麼 基本上 我們 必須 先 理解 整個 台灣 的 房市 狀況 到底 有 沒 有 到 願意 進行 出退 的 程度 它 一方面 取決 於 行政部 門 信用 管制 的 力度 另外 一方面 它 取決 於 市場 上 的 貸款 利率 房市 到底 有 沒 有 泡沫 從 房東 的 角度 來 看 它 基本上 就是 看 房租 的 收入 是不是 可以 抵消 大 概率 的 利息支出 我們 講是 利息支出 還 不是 本金 如果 可以 抵消 的 話 那 就 沒 問題 那 等 於 是 我 買 這間 房子 只付 了 本金 而已 所以 舉個 例子 來 說 如果 一間 20 萬 的 房子 貸款 8 成 的 話現 在 利率 大概 在 2% 左右 如果 房東 用人 頭弄個 新 清安還 可以 前 幾個 月還 可以 來 到 1.7% 每個 月 的 利息 大概 是 270 塊 什麼 意思 就是 一間 20 萬 的 房子 你 的 利息 你 的 租金 只要 貼近 於 270 塊 你 基本上 事實 上 只要 貼近 就 好 也 不用 完全 超越 你 只要 貼近 於 兩萬 七千 塊 基本上 來 看 你 就是 可以 長 期續 報 的 沒 有 太大 的 問題 為 什麼 因為 房屋 稅幾乎 沒 影響 他 只是 租金 轉嫁 的 問題 那麼 真實 的 呃 我們 看到 的 利息 的 收入 的 影響 哦 利息 的 支出 哦 他 主要 還是 取決 於 央行 的 利率 嘛 那現 在 大 概率 啊 全 臺 灣的 租金 回報 率 哦 大概 都 在 兩個 左右 啊 那 央行 現在 說 定定 的 重貼 現率 以及 現在 台灣 的 房貸 利率 大概 多少 也 是 2% 左右 所以 如果 房租 扣 利息 你 甚至 還有 那些 淨 的 現金流 那 就 說明 了 不 可能 會 有 任何 出脫 的 可能性 所以 必須 承 認現 在 整個 房市 的 概況 從 台美 房市 來 看 從 任何 政策 來 看 他 都 沒 有 立即 泡沫化 的 風險 台灣 的 預放比 最近 我國 銀行 也 公 佈 了 相關 的 數據 來 到 歷史 新低 你 看 大家 的 买房 热情 在 今年 8 月份 新青 安上 路 以后 看起来 大家 也 没有 因此 而 违约 然后 我们 又 观察 到 台湾 个人 房屋贷款 的 状况 统计 趋势 最新 廉政 中心 所 公布 的 数据 显示 現在 整個 台灣 第三季 的 全國 購置 住宅 的 房 貸餘額 飆升 到 了 6 兆 今年 第三季 已經 成長 到 了 10.2 兆 10 年來 增加 了 72% 也 就是 說 整個 台灣 在 第三季 的 房 貸餘額量 突然 快速 的 飆升 那 為 什麼 呢 因為現 在 年 輕人 都 在 急 著 買 房 心情 安好 所以 我們 具體 觀察 了 台灣個 人 的 房屋 貸款 的 狀況 統計 趨勢 在 201 年 當時 的 個 人 平均 的 貸款 額度 大概 是 312 萬 左右 來 到 203 年 已 經來 到 508 萬 了 等同 於 翻 一倍 翻 一倍 就 過去 10 年 我們 貸款 的 金額 翻 了 一倍 好 這個 可以 大家 可以 了解 也 就是 說 整個 三季度 市場 的 買氣 快速 的 提升 以 後 现在 就是 一个 比较 尴尬 的 迹象 因为 越来越 多人 在 车上 了 这种 感觉 OK 所以 我 就 认为 台美 方式 就 目前 来看 不管 是从 政策 力度 的 支持 或者说 市场 的 监管 政策 都 没有 完全 的 打 到位 在 这种 状态 底下 应该 还是 有 持续 拉 抬 的 空间 存在 对 这 就是 各种 本来 囤地 跟 囤房 就是 各种 利益 的 安排 我前 阵子 才 看到 一个 笑话 他 说 公園 裡面 插 著 一塊 牌子 上面 就 寫 著踐 踏 草坪 罰款 5 元 一個 美國 的 笑 話後來 就 改 了 把 那個 牌子 拿掉 改成 罰款 2 元然 後 就 有人 問那個 公園 的 工作 人員 說 為 什麼 5 塊 變成 2 塊 這樣 了 呢 不是 罰 5 塊 錢 嗎 那 工人 就 回答 說 不 改 不行 這 5 塊 沒 有人 踩 這個 笑 話 很 有 深度 就 他 告訴 我們 幾個 道理 就 首先 每當 社會 出現 一個 缺陷 的 時候 出現 一個 漏洞 的 時候 都 會 出現 一批 靠 著 漏洞 過活 的 人 負面 現象 的 背 後 他講 的 不 只是 人性 而是 具體 人 的 利益 第二 你 說 這個 囤房 的 這些 人 有 多 邪 惡 嗎 其實 也 沒 多 邪 惡 都 聰 明人 對 不 對 他們 只是 會 利用 智慧 和 規律 和 整個 經濟 的 規則 來 鞏固 這些 社會 缺陷 第三 點是 解決 社會 問題 本質 上 很 明顯 就 已經 不是 明辨是非 的 問題 不是 去 揚善 去 惡 而是 重新 的 建構 人 與 人 之間 的 利益 安排 所以 你 就 會 理解 為 什麼 我們 常常 一邊 宣傳 吸煙 有害 那一邊 有 時候 這個 前 幾 十年 煙 草行 業還 能夠 蓬勃 發展 的 主要 原因 了 OK 所以 不管 怎麼 說 了 現在 感覺 好像 高房價 的 唯一 解決 的 方式 就是 讓 薪資 上揚 看 起來 這個 是 唯一 能夠 解決 之 道 了 我 必須 承認 你 看前 兩年 不是 有 很多 台商 回來 嗎 有 一次 我 是 跟 幾個 分析 師聊 天然 後 他 剛好 約 了 幾個 台商 回來 每個 人 回答 沒有 買房 但是 買 了 好多 地然 後 就 好奇 啊 就 有 一些 啊 就 小 老 闆 的 話 他 的 確買 了 很多 房子 好 那 我 就 說 因為 他 其 實現 在 整個 房市 已經 不 太 有利於 短線 上 的 投資 了 我 說 買 那麼 多 房子 你們 不如 去 海外 置產 可能 還比較 安全 一點 在 台灣 擁有 那麼 多房 地產 又 有 兩岸 的 風險 就 壓力 也 是 蠻 大 的 他 說 這個 配置 的 邏輯 不 太 一樣 這 很多 人 一直 都 以 為 囤房 他 的 目的 是 為 了 要 進行 炒作 其實 很多 人存 房產 的 目的 不是 為 了 炒作 他 就是 錢太多 不 知道 往 哪裡 放為 什麼 通 膨 這麼 高然 後 股市 當時 1708 誰 敢 投 你 說 要 去 買 什麼 台灣 其實 投資 市場 也 沒 有 特別 大 唯一 能夠 投資 就 房子 了 他 在 買 房子 他 也 不是 說 什麼 兩年 三年 要 賺 到 穩定 的 價差 他 不要 跑 出通 膨 就 好 了 也 就是 當 房市 已經 完全 變成 了 金融 資產以 後 他 投資 的 方向 就 根本 就 不是 拿來給 人家 住 的 他 就是 讓 自己 錢 有 一個 去 處 而已 所以 這是 我們 可以 理解 的 一個 方向 有 錢 人 在 思維 他 真的 還買 房還 真的 不是 願意 賺 錢 他 不想 让 钱 贬值 而已 他 不想 让 现金 贬值 而已 好 这 是 我们 可以 观察 到 的 一个 迹象 好 这个 9 点钟 我们 就 往 下 看 具体 你 可以 观察 到 到底 台湾 的 房市 好 到 什么 程度 我们 就 往 下 看 最近 我们 看到 你 像是 这个 相關 的 房市 政策 陸續 的 金融 機關 或者 說 我們 看到 相關 的 銀行業者 公 佈 了 整個 二季度 三季度 整體 房 貸餘額 的 持續 上行 足以 說明 說現 在 的 房市 建立 差 仍然 在 不斷 的 擴大當 中 我們 現在 具體 觀察 了 因 爲 最近 1 月份 臺 灣 14 家 的 監控 的 1 月份 最後營運 都 已 經出 來 了 現在 整體 淨 利差 和 換匯 收益 其實 仍然 在 持續 上行 過程 當中 因 爲 壽險業現 在 是 因 爲 受到 匯兌 的 損失 因 爲 壽險業 持有 的 大部分 資產 都 是 美元 資產 那 美元 這兩天 這幾周 其實 貶值 蠻 凶 的 所以 美元 的確 受到 比較 大 的 衝擊 但是 銀行業 第一 它 利差 也 沒縮 小 第二 短期 內 由 於 新 金安 政策 導致 房貸 收入 大幅 的 增高 所以 我們 可以 觀察到 反而 目前 銀行 股 在 前 1 個 月 的 表現 持續 在 增高 當中 我們 看 一下 全台灣 的 放 緩餘額 和 年 化成 長 率 的 確成長 率 而言 正在 緩步 的 下滑 相對 於 20 年 到 21 年 已經 走 皮 許多 可是 房貸 總餘額 還在 創下 歷史 新高 而且 就算 這個 房 貸餘額 的 年增率 他 在 成長 放緩 他 到 現在 還有 5% 的 成長 他 只是 從 原本 成長 一成 到 現在 變成 了 成長 5% 而已 所以 不管 怎麼 說 我們 可以 了解 第一 是 美國 的 聯 邦基 準 利率 和 台灣 的 從 天線率 因為 長 期 的 擴大導致 了 外資針 對 台北 股市 不太可能 進行 大規模 的 回補 一直 到 他 降息 那 第二件 事情 就是 台灣 的 利率 環境 從 全球 經濟 環境 水平 由 於 採取 浮動 利率 他 一直 保持 在 一個 比 較 偏低 的 水位 而 這種 偏低 的 水位 幾乎 導致 了 資金 成本 的 廉價 所以 跟 銀行 借錢始 終是 一個 比 較 划算 的 事情 聽 我 說 是 朋友 另外 一件 事情 是 有 很多 建商 正在 撐什麼 撐 明年 景氣 的 好轉 我們 都 很 清楚 最近 不管 是 央行 或者 我們 看到 台 中院 主計處 台經 院中 經院 針對 整個 204 年 經濟 成長 率 的 預 估值 不一樣 203 年 大概 都 1.4% 左右 明年 都 是 3% 起跳 的 美國 不 一樣 美國 今年 的 經濟 成長 率 大概 還在 2% 左右 明年 就 掉 到 1% 所以 美国 是 今年 经济 太好 明年 必须 下修 台湾 是 今年 经济 太 差 明年 必须 上修 那 如果 明年 这些 GDP 的 公布 词 一个 季度 一个 季度 的 公布出来 加上 昨天 台湾 公布 1 月份 的 外销 订单 了 终于 回到 年 增 了 这 一次 接单 金额 是 506 亿美元 随着 台湾 景气 的 复苏 那建商 明年 就 有 持续 进行 调整 的 空间 了 畢竟 建商現 在 始終 的 態度 都 認為 你 囤 房稅 2.0 只會害 得 我 必須 要 加價 那 我們 就 看 明年 加不加 的 上去 了 加上 相關 總統候 選人 的 房市 政策 出爐 以 後 各大 的 補貼 條件 都 開始 依序 出現 值得 大家 來 多 做些 留意 當然 具體 我們 對 於 整個 利率 衝擊 的 影響 和 看法 我們 會 留在 我們 的 聽 友會 當中來 跟 大家 做 一些 敘述 這就 留給 大家 賣個 關子 如果 大家 有興趣 的 話 歡迎 明天 可以 參加 我們 的 財經 號角 第一季 的 線 上 聽 友會裡頭 除了 有 一些 過去 一個 季度 的 資產 推演 也 會 根據 未來 一個 季度 的 行情 來 跟 大家 做 一些 比較 清楚 的 判斷 天文 投資 朋友 台北 股市 下跌 152.478 點 今天 量 能 稍微 放 的 比 較 大 一點 大概 有 接近 30 億 左右 不 錯長 這麼 多本來 就 該 休息 一下 了 要不然 也 等 得夠 久 了 對 吧 好 我們 看 一下 投資 朋友 的 幾個 提問 金融股 全跌 但 他 很多 銀行 股 這個 獲利 搞不好 創 新高 了 ok 財經 號角 的 聽 友會 直播 時間 是 北美 西岸 的 凌晨 4 點 凌晨 4 點好 按照 凌晨 4 點的 角度 而言 是 人 最 清醒 的 時候 好 昨天 我 沒 有 做 統計 對 ok 這個 台灣 人 買 房買 地算 保守 的 沒 錢 繳房 貸 也 不會 貿然 買進 這是 所以 你 說 台灣 的 房貸 違約率 也 是 歷史 新低 這個 是 蠻 有趣 的 跡象 ok 窮人 還好 我 老家 有 地 不要 聊 地台 幣很貴 工資 沒 上去 三代 牛 成熟 吃 Buffet 沒 有人 無緣 無故 降息 的 真的 不 一定 因为 我们 必须 理解 连 总会 在 过去 一 整年 当中 的 暴利 升息 是 来自 于 高强度 的 通 膨 所以 他 必须 要 赶紧 进行 通膨的 议题 现在 降息 一定 要 是因为 经济衰退 的 风险 大幅 增高 一定 要 是因为 金融 系统 出现 了 紧急 的 危机 吗 所以 他 要 提前 降息 不 一定 很 有 可能 就是 他 认为 通膨没 那么 高 了 过去 很 有 可能 利率 升 的 幅度 太快 了 所以 我們 必須 要 了解 初始 原因 才能 夠 予以 來 進行佐證 連續 兩天 不 跟 進美股 難道 有人 有 先知 會 閃崩 我 認為 這種 漲法 不 跌 才 怪 了 他 這種 漲法 再 漲 一個 月 兩個 月 那 一定 崩盤 為 什麼 每天 這種 漲法 到 明年 上半年 道瓊 就 已經 4 萬點 了 真的 真的 這 就是 一路 就 這樣 上去 了 這種 漲法漲 到 明年 下半年 這個 標普牌 指數 已 經上 這個 搞不好 150 點了 都 有 可能 所以 我 想 跟 投資 朋友 分享 的 事情 在 牛市 當中 的 急 跌 是 非常 非常 正常 的 在 熊市 當中 的 反彈 也 是 非常 正常 的 各位 要 有 一個 比 較 清楚 的 理解 至於 有 投資 朋友 剛才 提到 說現 在 的 整個 行情 的 狀況 是不是 跟 1983 年 有 一點 像 這就 留在 我們 聽 演會來 跟 投資 朋友 做 一個 更 深入 的 解讀 了 如果 喜歡 我們 節目 記得 幫 我們 訂閱 按 讚 加 分享 我們 就 明天 早上 8 點半 早晨 財經速 解讀 再 相見 祝 各位 投資 朋友 看盤 順利 才 會 快
