2023/12/27(三)萬八穩了?營建股先創高 美10月房價升幅飆高 房市起漲段再現?【早晨財經速解讀】

好寶字 本歡 迎收 聽 早晨 財經速解 讀現 在 是 台北 時間 203 年 12 月 27 號禮 拜 三 早上 8 點 30 分 大家 早上好 我 是 謝霆 鎬 每天 早上 開盤 前 半小時 我們 在 這邊 陪伴 著 各位 一起 解讀 國際 財經 新聞 時事 變化 那 聖誕 假期 過後沒有 股市 現在 還是 交易 清淡 了 因為 大多 數人 都 一路 放假 放到 元旦 了 隨著 降息 預期 的 壓住 我們 看到 即便 在 這一波 聖誕 行情 的 量 縮期間 美國 股市 市大 指數 還在 衝高道 瓊 昨天 漲 了 160 點標 普收紅 0.4% 收在 47 點現 在 離 整個 20 年 當年 元月份 所 創下 的 收盤 歷史 高點 4796 只差 不到 20 點的 距離 了 不到 1% 加上 在 昨天 以色列 批准 了 英特 爾 相關 晶片 的 設廠 計畫 之 後 英特 爾 股價 是 暴漲 了 接近 5% 我們 都 很 清楚 英特 爾 因為 過去 幾個 季度 財報測 一直 不太樂觀 所以 股價 相 對 於 其他 費城 半導體 的 個 股表現 來 看 是 相 對 比 較 差勁 的 但 這一 波拉 抬 速度 也 非常 之顯 著 你 看 在 今年年初 大概 借債 26 美元 左右 現在 已經 飆到 50 美元 了 也 就是 說 英特 爾 今年 的 股價 也 10% 了 非常 亮麗 的 表現 所以 如果 我們 看 整個 美國 股市 市大 指數 道 瓊 的 部分 上漲 0.43% 1 是 59 點在 3754 點他 一樣 再 創 今年 收盤 的 新高 那麼 標普 的 部分 上漲 20 點 .% 是 在 47 點標 普 的 部分 真的 就 離 歷史 高點 就 可能 一天 的 波動 就 不 小心 碰到 了 納指 的 部分 上漲 1.05% 8 是 在 15074 點你看 如果 是 以 美國 科技 七大 巨頭 的 話 股價 早就 已經 平均 而言 創下 歷史 新高 但是 如果 是 以 整個 納斯達克 綜合 指數 來 做 觀察距 離 前方 高點 其實 還有 一段 距離 這就 說 明著 很多 小型 股其 實並 沒有 太多 亮麗 的 表現 那費 城半導體 指數 的 部分 直接 在 昨天 持續 的 創下 歷史 新高 了 這個 是 10 高 啊 上 漲 74.18% 在 4207 點這一波費 城半導體 指數 的 拉 抬 效果 因為 它 波動率 本身 就 在 四大 指數 當中表現 的 最為 強烈 在 這種 狀態 底下 我們 只能 夠做 更進 一步 的 思考 因為 美銀 在 昨天 所公 佈 最新 針對 204 年 的 預測 值針 對 原油 的 預測值 是 認為 大概 有 一成 到 一成 三 左右 的 報酬 主要 來 自 於 市場 需求 的 推動 另外 其他 像是 美國 的 高 收益 債 或者 投資 等級 債預 估會 有 6% 到 9% 不 等 的 報酬 原因 是 因為 明年 有 預防性 降息 的 區間 那 美元 現金 的 部分 大概 整體 而言 如果 單純 是 以 利率 型產品、 貨幣 型基金 來 做掛 鉤 的 話 大概 也 會 有 4% 到 5% 左右 的 報酬 股市 的 部分 美英 就 比 較 保守 了 因為 明年 一方面 在 降息 一方面 也 有 整個 景氣 消費 走 皮 的 訊號 明年 預估 的 漲幅 大概 是 2% 到 4% 那金價 因為 降息 漲幅 也 預估 在 1% 到 3% 左右 那表現 最為 明顯 走弱 的 就是 隨著 利率 走皮 之 後 美元 的 走 扁 這個 是 美銀 在 昨天 所 發布 的 報告 當中 唯一 看跌 的 資產 也 就是 說 市場 針對 整個 204 年 交易 的 主基調 幾乎 完全 就 放在 聯準 會 降息 起碼 的 這種 狀態 底下 好 了 那 不管 怎麼 看美國 股市 到現 在 為止 這個 即便 在 量 縮 其 實縮 的 蠻 明顯 的 所以 這一波 的 拉 抬 也 沒 有 說 太大 的 參考 意義了 但是 台北 股市 在 昨天 啊 真的 已經 又 創 了 今年 以來 的 新高 昨天 說 到 175 點這個 距離 使 高 真的 也 就 沒 有 多 遠 了 距離 180 大概 就 250 點的 距離 昨天 上漲 了 146 點 成交量 也 不算 特別 低 大概 有 260 億 左右 三大 法人 非常 有趣 的 情況 是 昨天 買超 的 幅度 其實 蠻 高 的 總計 買 超 189 億 如果 我們 具體 來 看 昨天 智銀商 的 部分 大概 總賣 超是 15 億投信 買 了 24 億外資 居然 買 了 180 億 這有點 好奇 是不是 假外資 怎麼 會 在 聖誕 假期 的 時候 外資買 這麼 多 台北 股市 這個 是 第一件 事情 不過 看 起來 我 看 一下 內部 券商 來 看 基本上 都 還是 純外資 這說 明外 資還 是 有 蠻 明顯 的 回補單 第二 點是 這一波 這個 聖 誕禮物 來 了 距離 萬八 真的 就 咫尺 之遙 了 從 台幣層 面來 看 我們 過去 會 比 較 擔心 的 是 台 股漲 結果 發現 外資 根本 沒買 但 昨天 台幣 是 持續 的 走 升到 31.05 快要 跌破 了 也 就是 說 回到 30 大關 就 說 明著 外資 是 不 只針 對 台幣 股市 做 新 一輪 的 佈 建 而且 他 更加 願意 的 持有 台幣 資產過 去 是 很 常看到 台股 上 漲 結果 外資 居然 在 匯回 台幣 就 把 台幣 匯回 美元 很常 發生 這樣 的 一個 現象 那現 在 隨著 重要 的 關卡 我們 看到 整個 台幣 的 年線 支撐 已經 完全 跌破 就 代表 著台幣 的 走 深 格局 很 有 可能 即將 要 完全 的 反映 未來 聯準 會 降息 入境 所 造成 的 美元 貶值 換句 話 說 我們 從 中長 邏輯 來 看台 幣的 貶值 循環 差不多 也 會 在 今年 結束 明年 開啟 的 就是 升值 循環 但是 這個 升值 到底 升值 力度 多大 他 就 取決 於 聯準 會 的 降息 力度 會 有 多 大 那 當然 啊 到 現在 為止 啊 鮑爾 雖然 發出 的 訊號 降息 訊號 是 有 他 的 道理 存在 但是 呢 很多 經濟 學家 包括 這 一次 美國 的 前 財政部長 桑莫斯 或者 我們 看到 末日 博士 羅 比尼 都 有 提到 說 聯準 會現 在 做 的 可能 不 只是 單純 預防性 降息 的 問題 而 更 應該 採取 高 強度 的 降息 這個 降息 必須 要 讓 市場 意識 到 明年 是 不 可能 發生 衰退 的 要 降息 到 這個 程度 才 有 機會 為 什麼 因為 到 目前 為止 整體 市場 上 的 氛圍 仍然 並 不是 抱持 著 明年 是 一定 會軟 中 的 區間 市場 上 還是 有 非常 明顯針 對 明年 經濟 形勢 看壞 的 報告 陸續 在 出爐 當中 而 這個 報告 是 有 可能 會 發生 的 舉個 例子 來 說 我們 看到 彭博社 最近 去 統計 美國 工人 平均 每週 工作 的 時間 從 201 年 元月份 峰值 的 34.5 小時 持續 下滑 到 目前 3.8 小時 那 如果 工作量 的 縮 減是 通過 裁員而並 不是 減少 加班 來 實現 的 話 那麼 失業率 很 有 可能 在 未來 幾個 季度 會 快速 的 向上 而現 在 市場 認為 美國 服務業 的 缺工 情況 隨著 AI 的 加成 效果 確已經 不 需要 這麼 多 的 勞動力 那 如果 進 一步 讓 整個 工作 時數 持續 縮 小 的 話 連總會 很 有 可能 再 出現 一次 政策 失誤 換句 話 說現 在 有 很多 經濟 學家 他 抱持 的 看法 是 明年 的 降息 應該 是 大 降息 才 對 你 不要 做 兩次 的 政策 判斷 失誤 前 幾年 是 升息 這個 升 太慢 所以 通 膨 失控 了 那後幾年 你 會 不會 變成 降息 降 太慢 結果 可能 引來 金融 海嘯 或者 嚴峻 的 經濟 衰退 呢 他 舉一個 例子 最近 華爾街 日報 說明 一個 例子 來 描述 聯準 會 目前 的 狀況 因為 最近 不是 聖誕節 嗎 他 說 在 西方 有 很多 的 父母 在 聖誕節 之前 的 那段 時間 他 會 教導 孩子 在 不 乖 的 時候 然後用 這樣 的 一個 理由 去 教導 他 就是 說 如果 你 再 不 聽 話 聖誕節 就 沒 有 禮物 可以 收 了 那後來 發現 這個 辦法 它 其實 只管 用 了 非常 短 的 時間 因為 孩子 很快 就會 發現 他們 的 父母 的 威脅 不可 信因 為 什麼 呢? 所有 孩子 年 復 一年 就 知道 如果 有 一天 聖誕節 的 早晨 沒有 收到 禮物 的 話 那 任何人 啊 不管 是 聖誕 老人 還是 父母 都 是 無法 承受 的 為 什麼 因為 你 就毀 了 他們 的 童年 我 知道 你 一定 會給 的 啊 那 我 就 繼續 玩 鬧 了 對 不 對 好現 在 市場 對 於 聯準 會 就 有 這種 予取予求 的 這種 狀態 啊 就是 市場 就 說 不管 怎麼樣 反正 你 就是 要 把 股市 給 拉上去 啊 不管 怎麼樣 你 就是 想 辦法 啊 要 讓 經濟 保持 繁榮 啊 啊 所以 這種 狀態 就 讓 市場 與 其 與 求 我 要求 的 降息 幅度 越來 越大而 聯準 會 似乎 有 一些 鬆 動 的 感 覺 而 有 很多 經濟 學家 認為現 在 應該 是 聯準 會 把 市場 的 情緒 拉 回來 的 時候 了 這個 就 值得 我們 再 多 做 一些 留意 了 為 什麼 這說 因為 我們 觀察 在 昨天 美國 標普 席勒 的 房價 指數 在 10 月份 最新 所公 佈 的 數據 再度 創下 歷史 新高 了 這 一次 10 月份 的 全美 房價 上 漲 幅度 是 高達 4.8% 比 9 月份 的 4% 年度 的 增幅 還 有所 躍升 這也 是 203 年 以來 最強 勁 的 年度 增幅 在 各 大城市 當中 老實 說 多數 東岸 市場 都 還在 持續 攀升 因為 10 月份 的 房貸 利率 其實 並不低 當時 10 月份 房貸 利率 還 接近 8% 是 現 在 才 跌 到 接近 6% 左右 也 就是 說 當時 因為 美國 的 這個 房價 的 統計 數據 他 是 落後反應 的 當時 利率 這麼 高 10 月份 房價 居然 又 創下 了 歷史 新高 而且 年 增幅 還有 4.8% 那現 在 房貸 利率 掉 到 接近 6% 那 1 月 12 月 的 房價會 到 多少 呢 我們 看 在 前 20 大城市 當中 啊 表現 最為 亮麗 的 是 底特律 10 月 的 房價 漲幅 是 8.1% 聖地牙哥 緊 追 在 後 增幅 是 7.2% 再來 是 紐約 7.1% 基本上 只有 奧勒岡 的 波特 蘭市 房價 是 下跌 0.6% 這個 是 唯一 在 1 月份 房價 低 於 去年同期 的 城市 也 就是 說 今年 1 月份 是 幾乎 所有 城市 房價 都 跑贏 去年 了 那麼 這種 狀態 底下 也 就 說 明市場 上 居然 在 這種 高利率 的 期間 炒作 情緒 大增 那麼 利率 一旦 有所 調降 那 市場 上 可能 對 於 房 地產 的 拉 抬 效果 你 要 想想看 8% 房價 在 這邊 6% 房價 在 這邊 那 到 時候 房貸 利率 降到 5% 降到 4% 房價要 到 哪裡 呢 我們 從 一些 資 本市 場的 表現 來 做 觀察 各位 就 可以 比較 更 清晰 的 理解 了 最近 如果 我們 去 觀察 整個 美國 建築板 塊 的 行業 類別 的 漲幅跡 象 今年 的 平均 漲幅 是 高達 79% 標普 的 建築 指數 統計 了 150 家建商 的 指數 整體 漲幅 居然 高達 7 成 9 遠 跑 贏標 普派 指數 今年 兩成 三 左右 的 報酬 那麼 現在 大多 數投行 的 分析 是 除了 過去 美國 的 成屋 擴 存量 本來 就 保持 比較 低迷 以外 現在 隨著 市場 對 於 利率 預期 的 轉變 剛性 買盤 突然 快速 的 提升 當然 這個 剛性 的 買 盤 他 是 建立 在 不會 降息 過多 的 情況 底下 他 認為 有 機會 降息 了 所以 房貸 利率 一 走跌 他馬上 剛性 買牌 就 有所 出現 了 那 第二件 事情 是 因為 這一波 利率 的 升息 幅度 已經 很 久 了 也 就是 過去 從 20 年 3 月份 以來 整個 美國 的 房市 成交 幾乎 就是 完全 是 接近 急凍 的 狀態 那 這種 急 凍 的 狀態 讓 很多 剛性 買盤 他 就 撐 在 那邊 他 已 經租 了 一 整年 的 房子 他 快 受不了 了 現在 當房 貸 利率 一 下滑 他 剛性 買盤 馬 上 就 開始 有所 出現 了 當然 了 美國 的 房市 他 還是 屬於屬 於 兩極 的 狀態 比如 說 住宅 市場現 在 表現 是 真的 很亮麗 但是 商用 不動產 的 部分 你 像是 洛杉磯 最近 他 的 第三 高樓 宜安 中心 最近 是 以 1.4 億 美元 的 價格 出售 比 2014 年 上 一次 購買 的 金額 2.685 億 美元 跌 了 45% 賠 了 4 成 5 所以 美國 商用 房地產 目前 壓力 還是 很大 但是 住宅 市場 的 部分 表現 還是 不錯 的 我們 再 回頭 來 看 一下 台灣 的 營建 指數 呢 如果 我們 以上 市營建 指數 來 做 觀察 今年 漲幅 也 是 非常 非常 之亮麗 的 整體 漲幅 到 現在 已經 完全 超越 大盤 如果 是 從 今年 元月份 的 表現 指數 大概 在 340 點 左右 現在 已 經來 到 420 點了 那 其實 漲幅 也 超過 三成 了 遠 大 於 目前 整個 台北 股市 的 表現 如果 我們 以長 期 趨勢 來 做 觀察營 建指數 今年 從 下半年 8 月份 新青 安上 路之後價格 就 在 不斷 的 創下 歷史 新高 當中 我們 以過 去 一周 的 周漲 幅來 看 還是 有 很多 股價 很多 的 營建國 都 是 創下 歷史 新高 的 你 像是 新美琪 的 部分 你 像是 鴻浦 的 部分 根基 都 是 創下 歷史 新高 那 其他 營建國 的 部分 我們 從 最近 台 金 院所 公 佈 的 營業 氣候 測驗點 營建業 目前 的 上行 力度 遠高 於 當前 的 服務業 和 製 造 業 復 甦 程度 是 來 的 最快 的 那 我們 當然 要 先 了解 一件 事情 因 爲 營建類 股 它 本身 在 財報 認列 當中 都 會 有 一個 落 後 的 循環 怎麼 說? 建設 公司 是 這樣子 你 從 房子 一開始 蓋 好 一直 到 賣 出然 後 收到 定金 的 營業 週期 很長 大概 是 有 三年 左右 所以 這 三年 當中 如果 建設 公司 他 賣 的 預售物 賣 的 越 多 預售物 賣 的 越 好 那 收到 電金越 多 那麼 原本 在 財報 當中 的 合約 負債 金額 也 就 會 越 高 所以 呢 呃 我們 必須 了解 說 因為 根據 EVEREST 規定 預售物 賣給 消費者 會 計上 採用 的 是 全部 完工 法 所以 呢 他 必須 要 等到 不動產 完成 移轉 之 後 才能 夠認 列營收 和 獲利 所以 現在 很多 營收 獲利 的 大好 是 因為 前 兩年 的 預售 屋賣 的 大好 現在 剛交屋 就 好像 最近 1 月份 的 移 轉動數 在 台南市 飆升 了 98% 好 那 是 因為 台南 今年 1 月份 大段 買房 嗎 也並 不能 這樣講 主要 是 因為 前 幾年 的 預售 屋 在 今年 開始 陸續 有所 這個 交屋 了 那 我們 必須 了解 了 整個 產業 在 繁榮 週期 當中營 建類 股 它 其實 是 有 一點 落後反應 的 了 所以 不管 如何 從資 本市 場層 面來 看 大家 對 於 他 的 高 估值 評估 並沒有 因此 而 減弱 我們 從 中央 銀行 昨天 所公 佈 整體 1 月 五大 銀行 新承作 放貸 的 總金額 是 接近 了 90 億元 總金額 是 895 億月增 17.8 億 這個 0 是 單月 的 新高 紀錄 這個 11 月 買 房 的 金額 是 台灣 有史 以來 房貸 金額 最高 的 一個 月 好 那 不 代表 買房 的 數量 增高 吧 為 什麼 因為現 在 房價 變貴 了 所以 很 有 可能 是 房價衝 很 高 但是 大家 都 在 買 好 所以 呢 總房 貸金額 快速 的 飆 高 那 其實 我們 從 1 月份 的 六 都 买卖 移转 动作 来 做 观察 月 增率 普遍 来看 是 1.3% 如果 观察 各 都会区 的 表现 台北市 的 月 增率 是 8.1% 新北市 是 1.5% 桃园市 是 14.7% 台中市 月 增 15 .% 台南 和 高雄 分别 是 成长 18% 还是 8.3% 不过 值得 有趣 观察 的 方向 因为 呃 这次 央行 公布 报告 之后 哦 我們 如果 觀察 整個 房市 買氣 的 房 貸餘額 已 經衝 高到 9 兆 9321 億元 這個 是 歷史 的 新高 紀錄 而且 單月 就 暴震 了 923 億嘛 好 那麼 最快 的 話 搞不好 12 月 就 已經 突破 10 兆 了 可是 呢 如果 你 細看 另外 一項 指數 也 就是 建築 貸款 餘額 反而 是 在 衰退 當中 的 為 什麼 我們 看到 是 房貸 需求者 購房者 在 增加 但是 建商 他 的 建築融 資餘額 反而 在 減少 1 月 這 一次 是 降到 了 3 兆 2350 億單 月 減少 了 8.4 億現 在 很 明顯 就是 因為 政府 的 打 草房 政策 包括 平均 地權 以及 囤 房稅 2.0 之後建 商現 在 是 比 較 保守 的 但 他 保守 的 原因 並 不是 看壞 房價 是 因為 他 不想 讓 手上 接下 來 有 太 多 的 餘屋 囤 房稅 2.0 也 會 扣 到 他現 在 蓋 那麼 多 幹 嘛 呢 現 在 地 就 先 圈起 來 嗎 現 在 屯 地稅 也 沒 有 多重 地先 屯起 來 慢慢 蓋 慢慢 蓋 我們 其實 可以 觀察到 了 整個 台灣 房市 到現 在 為止 其實 從 去年 起台灣 央行 已經 升息 了 高達 5 次 只 不過 升息 力度 比較 緩慢 但 這波 升息 到底 有 沒 有 造成 信貸 市場 或者 說 市場 買氣 的 收縮 呢 答案 是 完全 沒有 或者 有 但是 完全 被 新 金安 政策 給抵 銷掉 為 什麼 因為 我們 正常 來講 升息 所 希望 達成 房貸 的 抑制 效果 或者 說 房市 的 政策 抑制 效果 他 的 目的 就是 要 讓 市場 上 有人 違約 你 違約 市場 的 出 脫量 可能 就 會 因此 發現 那 心理 的 狀態 大家 就 開始 有點 恐慌 哎 呦 哎 呦 好多 人 好像 很多 人 在 賣 房子 可是 我們 具體 觀察 這 一次 台灣 央行 也 公 佈 了 在 今年 第三季 整體 台灣 房貸 的 預放比 最近 已經 連續 8 個 季度 下跌 甚至 跌破 0.1% 预放率 这么 低 这 应该 是 史 上 最低 的 如果 你 观察 现在 整个 台湾 住宅 贷款 预放 的 统计 来看 台湾 在 房贷 金额 创 历史 新高 的 同时 预放 的 金额 却 只有 58 亿 这个 是 历史 新低 预放率 只有 0.6% 不到 0.1% 這說 明台灣 整體 市場 來 看 是 非常 非常 健康 的 健康 到 升息 了 5 次 沒 有人 付不出 房貸 所以 你 可以 觀察 如果 是 以 整個 台灣 銀行業 的 發 展台 灣 GDP 成長 和 放緩 成長 的 趨勢 最近 其實 整體 放緩 趨勢 已經 有 慢慢 的 滑落 但是 在 203 年 的 下半年 又 重新 的 點火 這個 是 值得 大家 來 多 多一些 留意 的 方向 那 我們 就 具體 往 下 看 一下 因為 整個 2023 年 整個 中 古屋 市場 和 預售 屋市場 已經 在 今年 三到 四季度 產生 了 轉變 首先 是 中 古屋 中 古屋 目前 買盤 真的 還是 比 較 旺 一點 的 你 像是 台北 新北桃園 新竹 台中 高雄 在 Q3 都 在 顯著 的 拉 抬 當中 10 月份 的 台灣 金屋 移 轉動數 也 在 2.7 萬棟 左右 1 月份 也 在 增加 也 就是 說現 在 市場 上 的 量 能終 於 在 今年 三季度 左右 重新 的 進入 到 上行 區間 如果 我們 觀察六 都 的 房價表現 我們 先 看季 政府 把 今年 的 三季度 拿來 跟 今年 二季度 來 進行 對 比 我們 講的 是 所有 的 成屋 平均 成屋 桃園 的 部分 是 漲幅 4.0% 高雄 的 部分 是 2.43% 台南市 是 漲幅 1.3% 新北市 1.03% 台中市 是 0.36% 台北市 因為 價格 本來 就 在 高位 了 大概 跌幅 有 0.62% 左右 那成 屋價格 換算 起來 當然 是 比 較 低 一點 啦 因為 他 是 把 所有 房子 給進行 加成 那 如果 你 把 今年 三季度 拿來 跟 去年 三季度 來 進行 對照 呢 你 像是 桃園 的 部分 喔 年 增幅 是 5% 高雄 是 3.9% 台北市 是 3.08 新北市 是 2.56 台南市 是 2.4 所以 我 想 跟 投資 朋友 分享 喔 這個 買 房抗 通通 是 真的 喔 就 真的 你 就 持有 它 這指數 就 慢慢 往上拉 的 我 也 認為 台中市 雖然 你 看到 年 增幅 是 年 減了 2.47 但 很 有 可能 只是 因為 台中市 現在 的 推案量 都 在外 圍 他 的 均 價是 比 較 低 的 所以 他 把 均 價給 拉下去 了 各位 可以 理解 嗎? 就是 你 沿著 市中心 越來 越 往外 擴 你 建 的 房子 當然 越來 越 便宜 你 就 有 可能 把 整個 成屋 的 平均 單價給 往下拉 這個 是 值得 大家 來 多 做 一些 觀察 的 另外 一點 因為 8 月份 的 新 清安 貸款 上路 之 後 原本 公國 行庫 減收 半碼 的 方案 續辦 而且 現在 又 補貼 了 一碼 總共是 補貼 1.5 碼 所以 青年 首購 的 最低 貸款 利率 是 1.75% 等同 於 沒 升息 對 吧 對 於 已有 房子 的 人來 講是 升息 但是 對 於 沒 有 房子 的 人 等同 於 本輪 沒有 升息 那 另外 一方面 我們 可以 觀察到 像是 預售 屋 和 新建 存屋 的 買 賣 契約現 在 由 於 轉業 的 限制 導致 預售 屋的確 成交量 正在 走低 可是 取而代之 的 反而 是 中 股屋 的 上行 我們 具體 觀察 下台 灣新案 的 代售 存量 變化 基本上 整個 高點 大概 在 今年 6 月份 左右 見 到 也 就是 說 房市 而 大家 最為 緊 繃 的 月份 大概 就是 今年 上半年 左右 了 就是 從 去年 一路 壞到 現在 嗎 去年 是 大概 是 自 從 台灣 的 新冠 疫情 開始 大 流行 以後台灣 是 玩國際 兩年 嗎 20 年 才 開始 大 流行 大家 開始 快速 的 擴散 了 當時 市場 的 成交量 的 確是 急縮 的 整體 的 新建 案 的 我們 看到 的 代售 存量 的確 快速 的 飆高 當然 代售 量 飆 高 不 代表 房價會 跌 只是 說 市場 上 有 很多 的 量現 在 急 著要 賣 但是 整個 庫存 的 去化 在 今年 的 下半年 就 開始 有所 出現 了 所以 這 就是 靠 新建 案 在 撐 的 如果 是 以 全台 的 代售 存量 來 看中 國就 保持 穩定 不管 是 預售 還是 新建 案 目前 都 有 非常 顯著 的 下行 力道 而且 剛才 提到 了 因為 預售 屋現 在 有 轉約 所以 基本上 買盤 大部分 也 是 自住 那 如果 是 自住 他 當然會 考慮 更 多 的 二手 市場 的 代售 存量 因為 更 便宜 那 你 可以 觀察到 基本上 二手 市場 的 代售 存量 下滑 速度 非常 快 在 今年 上半年 大概 還有 12 萬戶 左右 短短 才 隔 了 兩到 三個 季度 現在 已經 降到 9 萬戶 了 四分之一 的 存量 突然 之間 就 被 大家 給 消耗 了 所以 只要 接下 來 建商 的 建造 始造 不改 很快 市場 的 買氣 又 會 大過 於 需求 這個 是 短期 內 我們 所 觀察到 的 現象 第二 點是 我們 看 整個 台灣 建造 量 和 始造量 的 變化 為 什麼 看 建造 量 和 始造量 因為 他 可以 衡量 市場 情緒 的 變化 我們 都 很 清楚 現 在建 商由 於 在 整個 203 年 下半年 因為 大選 暫緩 的 推案量 即將 告一段落 204 年 的 推案量 已經 開始 陸續 出來 了 我們 像是 國泰、 華固、 長 虹、 潤泰鑫、 遠雄 這幾個 是屬 於 五大 上市 的 指標 建商 預估 在 204 年 的 推案 總銷量 可能 會來 到 170 億元 的 大關 可是 我們 過去 跟 投資 朋友 提過 建造 跟 開工量 和 始造量 如果 呈現 死亡 交叉 的 話 其實 已經 隱含 著建商 趨向 保守 態勢 舉個 例子 來 說 建造 跟 始造 很 好 理解 建造 是 建商願 意去 準備 要 興建 一個 計劃區 或者 說興建 一棟 房子 給 人家 使用 那始造 呢 是終 於 在 交屋 的 時候 會 出現 所以 建造 跟 始造 他 是 一個 領先 和 落後指 標的關 係 那 通常 建造 和 始造 呈現 死亡 交叉 也 就是 建造 下行 的 速度 比始造 下行 的 速度 還來 得 快 那 就 說 明著 建商 其實 已經 非常 保守 他現 在 不太敢 開工 了 啦 那 當然 了 開工 他 更是 領先 指標 相 對 於 建造 但是 呢 你 可以 觀察到 當時 在 2015 年 就是 由 於 建造 量 和 實造量 形成 死亡 交叉 以後整 個 房市 就 進入 了 2 3 年 的 沉寂 期現 在 這個 時間點 如果 我們 具體 觀察其實 建造 量 離 實造量 感覺 也 快要 死亡 交叉 了 但是 這也 不 代表 說 房市 一定 要 跌 了 就 只能 說 因為 當時 監管 力度 是 比 較 大現 在 感覺 還好 只能 說 建商現 在 的 心態 是 想要 控制 未來 5 10 年 市場 的 供 給量 他 不 想要 蓋太多 一方面 是 囤 房稅 2.0 可能 造成 的 漁屋 的 囤 房稅 的 效果 那 另外 一方面 的 是 房市 政策 還是 有 比 較 大 的 不確 定性 那 我 就 先 把 供給 先縮 小 我 總金額 不要 賺 這麼 多 但現 在 的 首要 任務 是 維持 房價 讓 市場 的 需求 仍然 比當前 的 供給 還來 的 高好 這個 是給 大家 所 做 的 一些 觀察 和 留意 了 OK 所以 可以 了解 到 了 整個 台灣 房市 政策 如果 我們 是 以 整個 過去 幾年 全台灣 的 平均 轉售 獲利值 來 做 觀察以 單價 層面 大概 在 2019 年 低點 的 時候 大概 一個 人 單價 可以 賺到 2 萬塊 左右 現在 平均 單價 大概 都 是 賺 10 萬塊 起跳 的 如果 是 以 全台 房價 總 獲利來 轉售 來 做 觀察 19 年 平均 炒房 的 話 大概 是 賺 50 萬 左右 到 203 年 一季度 左右 賺 到 的 金額 大概 是 30 萬 也 就是 6 倍 所以 這個 金額 的 槓桿 效果 的 加成 其實蠻 明顯 的 只 不過 呢 你 為 什麼 發現 在 預售屋 基本上 買氣 還是 沒 有 像 過去 來 的 這麼 熱烈 的 因為現 在 都 是 自助 性買盤 我們 看到 獲利 的 比數 在 201 年 當時 最高 曾 經衝 高到 4.5 萬筆 結果現 在 已經 下滑 到 3 萬筆 了 當然 虧損 比數 也 在 下滑 了 因為 房價 畢竟 在 高位 了 但 都 足以 說明 整個 房市 在 204 年 的 行情 它 基本上 就是 趨向 於 正常化 那麼 建商 跟 這些 自助 客 跟 政府 他 本身 都 在 開始 有 顯著 的 博弈 關 係 大家 都 在 對 賭方 的 行為 建商 就 希望 我 就 控制 我 的 供給 反正 我 是 不會 讓 價格 跌 的 製 作 買 盤 客 現 在 不 買 以 後 更 買 不到 了 乾脆 就 趁現 在 心情 還買 一買 算了 年 輕人 政府 的 態度 就是 那 就 維持 現況 拖 得 越久越 好 這是給 大家 所 做 的 一些 留意 和 思考 當然 你 看到 最近 像是 淡江 大學產 經系 的 副教授 莊孟翰莊 老師 他 就 曾經 提過 用 10 項指 標來 衡量 台灣 是否 有 泡沫 的 疑慮 這個 是 投資 朋友 傳給 我 的 新聞 基本上 我 不會 把 這項 指標 視為 一個 台灣 是否 會 有 房 地產 泡沫 破滅 的 問題 因為 我 認為 台灣房 地產有 沒有 破滅 的 問題 完全 取決 於 預放 比 啦 有 沒 有人 違約 啦 要不然 這種 心理 狀態 大家 只是 買不起 又 不是 不想 買 對 不 對 那種 心態 是 沒 改變 的 只是 買 不到 合適 的 價格 但是 能 買 是 一定 買 的 我們 比如 說 衡量 的 幾大 指標 像是 房價 所得 比 這過 去 來 看 海外 是 6 到 8 倍 啦 那 全國現 在 台灣 是 9 倍 嘛 台北市 是 15 倍 那 再 來 就是 房貸 本息 有 沒 有 大 於 家庭收入 的 三分之一 那現 在 全國來 看 的 話 大概 全台灣 是 有 一般 家庭 大概 要 有 4 成 2 左右 的 家庭收入 都 要 拿 來付 房貸 台北市 的 話 要付 6 成 6 你 賺 10 萬塊6. 都 要 拿 去 付房 貸新北市 是 5 成 5 那 另外 其他 像是 房貸 餘額 房價 的 租金 漲幅 房價 漲幅 相 對 於 GDP 漲幅 我们 都 看得出来 啊 其实 台湾 如果 从 市经 指标 来看 的话 的确 看起来 压力 都 很大 但是 呢 他 还是 忽略 了 我们 必须 了解 到 在 整个 18 年 美洲 贸易战 发生 以后 啊 整个 台湾 房市 相对 大 的 改变 第一个 就是 因为 房市 对于 平均地权 2.0 上路 之后 啊 市場 對 於 那種 轉約 買賣 預售 屋 的 情緒 正在 下滑 所以 很多 的 投資客 他 根本 就 沒 有 什麼 想要 兩 三年 能夠 獲利 他 都 用 5 年 到 10 年 的 時間 來 思考 他 等待 的 是 更好 的 出售 時機 買 了 房子 還不租 給別 人 的 人 一方面 那麼 買房 也 不是 需要 房子 的 買 房 啦 那 第二 方面 呢 他 也 想 規避 一些 麻煩 啊 不管 是 稅賦 的 問題 還是 說 呢 可能 會 衍生 出 一些 問題 就是 你 知道 嗎 租房子 給別 人 其實 也 有 很多 事情 要 搞 啊 很 麻煩 啊 那 最 後 啊 就是 真正 的 有 錢 人 呢 他 的 囤房 他 根本 連租 都 沒 有 想要 租人 他 的 囤房 的 目的 第一 個 是 為 了 置產 第二 個 是 大多 數的 父母 有 錢 的 一些 父母 他會 為 了 自己 的 子女 考慮 和 設想 他們 買房 就是 為 了 自己 孩子 他 想 說 到 我 孩子 那個 時候 不 知道 房價 又 飆到 哪裡 去 了 對 不 對 好 那 再 來 呢 就是 我們 看到 未來 因為 台灣 整體 當前 房地 產狀態 在 出租 市場 層面 本來 就 容易 發生 爭端 了 所以 這個 天鬼 投資 朋友 多 做 一些 思考 和 留意 對 公平 沒有 公平 對 不 對 公平 前陣子 不是 Netflix 上架 讓 子彈 飛 嗎? 那裡面 不是 有 一幕 嗎? 就是 一開始 張 麻子 到 兒臣當 那個 假縣 長 然後就 跟 當地 的 那個 惡霸 周潤發 周潤發 本名 是 什麼? 不是 不是 呃 周潤發 那個 裡面 的 那個 那個 名字 是 什麼? 黃 四郎 對 反正 張 麻子 然後就 跟 黃 四郎 針鋒 相對然 後 呢 他 到 兒臣 說 的 第一句 話 就 我 來 這邊 只 辦 三件 事 公平 公平 還是 他媽 的 公平 對 不 對然 後 對 於 黃 士良來 講黃士良 因為 對 他 來講 他 就是 惡霸 公平 實在 是 太礙 眼 了 所以 他 就 指使 自己 的 手下 胡亂 他 就 去 誣賴張 麻子 的 義子 小六子 說 他 吃 兩碗 的 粉 只給 一碗 的 錢然 後 另外 一個 手下 就 跳出 來 大喊 說 啊 六爺 是 條好 漢子 怎麼 吃 兩碗 粉 的 錢 只給 一碗 的 錢 呢 然 後 呢 小六子 因為 年 輕氣 盛急 著要 成親 就 說 我 如果 有 肚子 裡面 有 兩碗 粉 我 就 白死 了然 後 他 就 拿 了 一把 刀把 自己 的 肚子 給剖 開然後拉出 腸子 然後裝 滿 一碗 粉 那麼 當然 就 死 掉 了 後 來 呢 這個 張 麻子 一 看到 自己 的 義子 死 掉 馬 上 就要 掏槍 不是 要 把 胡萬給 殺 掉 嗎 但是 被 師爺 給攔 得 下 來 張 麻子 說 這個 你給 我 一個 理由 師爺 就 說 殺 人 誅 心什麼 意思 就是 你 如果 殺 了 他 那 你 就 沒 有 公平 了 但是 小六子 為 什麼 死 呢 也 是 因為 胡萬去 激 他 說 這個 叫 不 公平 那小六子 等 於 是 為 了 公平 而 死 那 接下 來 的 場景 我 覺得 是 最 經典 的 就是 呃 當發生 這件 事情 之 後 大家 說 真的 只有 吃 一碗 然後然 後 大家 就 走 了 就 圍觀 的 群眾 都 走 了然 後 小六子 還捧著 一碗 粉說 別 走別 走 是不是 只有 一碗 粉 是不是 只有 一碗 粉什麼 意思 就是 大多 數人來 這邊 其 實並 不是 為 了 看 公平 而是 他們 根本 就 不 相信 這個 世界 上 有 公平 他們 來 這邊 只是 來 看 一下 公平 是不是 不 存在 果然 跟 我 想 的 一模 一樣 所以 就算 他 拿 著 一碗 粉到 處給 別人 看 也 沒 有人 想要 看 對 不 對 因為 公平 是 給死 人 的 對 不 對 其他 的 我 要 自己 去 爭取 但 這就 人性 他 就 把 人性 刻劃 的 很 很 深刻 了 其實 在 房 地產 市場 也 是 一模 一樣當 你 上 了 車以 後 對 不 對 你 就 會 嫌 接下 來 上車 的 人 有 點礙 眼 對 不 對 上 了 公車 好 這個 感覺 很 空曠 很 不錯 有人 擠 上 來 你 就 覺得 很 不 舒服 是 吧 好 了 9.01 分 啊 我們 今天 早 主要 是 稍微 梳理 一下 這個 第一 個 就是 我們 看到 台北 股市 美國 股市 都 在 一個 持續 的 創高 格局 哦 這個 萬八會 不會 一不小心 就 漲 破 了 還有 兩天 還有 兩天 啊 三天 了 三天 加 今天 是 三天 了 現 在 收 在 1795 點了 那 再 下 來 是 美國 股市 美國 股市 的 營建股 已經 創下 歷史 新高 台北 股市 的 營建股 也 創下 了 歷史 新高 那麼 台灣 的 房價現 在 是 在 高位 震盪 但 美國 10 月份 房價 也 創下 了 歷史 新高 重點 是 人家 都 還沒有 開始 降息 那麼 要 怎麼 來 衡量 整個 204 年 的 行情 所以 你 說 整個 台灣房 地產 我 認為 你 要 讓 他 下跌 應該 只有 一個 辦法 就是 央行 完全 應該 講整 個 中央政府 完全 取消 所有 針對 房市 的 管制 你 趕快 讓 他 泡沫 快速 的 累積 供給 量大增 有 一天 他 就 自然 泡沫 破滅 了 這 好像 1980 年代 的 日本 我 特別 翻 了 一下 資料 1980 年代 的 日本 有 沒 有人 去 主張 要求 公平 居住 正義的 當然 是 有 但是 遠 不及 那些 要求 放 鬆 管制 的 日本 的 投資客 所以 當房 地產價格 扶搖直 上 的 時候 他 一來 就 砰砰 砰 就是 一直 有人 要 抑制 着 他 一直 有人 觉得 现在 这是 一个 很大 的 问题 就 代表 着 这个 市场 上 的 氛围 其实 还是 有利于 整个 行情 资产 的 推动 的 事实 就是 如此 这 几年 整个 国际 资金 的 转变 台商 的 回流 的确 造成 了 比较 多 的 一个 变数 提问 投资 朋友 多 做些 思考 ok 台北 股市 上涨 45 点 说 1796 点好 我们 看 一下 投资 朋友 的 几个 提问 ok 對 對 對 只 看 房價 所得 比 沒意 義沒錯 啊 因為 房子 又 不是 給多數 人 買 的 那 有 錢 人 買 的 嘛 對 這看 起來 是 這樣 的 嘛 OK 對 不 對 公平 是 政治 貴族給 平民百姓 畫的餅 啊 OK 這是 一個 正經 的 節目 對 公平 是 給死 人 的 對 OK 啊 對 啊 我 年薪 30 萬 也 是 買 淡水 啊 但是 不錯 啊 啊 如果 不用 進 台北 上班 的 話 對 啊 就 周潤黃士 郎 對 黃 士郎 對 對 對 對 對 是 小六子 嗎? 還是 小 幾子? 我 已 經忘記 了 長 得 再 高 也 不會 賣 這個 就是 窮 的 只 剩 房子 這本來 就 會 有 一點 資產輪 替 就 好像 舊市區 就是 如果 他 沒 辦法 賺取 更 多 的 本業 收入 的 話 他 基本上 就 往 外圍 不斷 的 移動 那 真的 賺 很多 錢 的 人 他 就 不斷 的 往 市區 來 做 挺 進 這是 一個 很 正常 的 這種 階級 流動 的 現象 對 不 對? 有 土司 有財 沒 辦法 所以 其實 始終 他 還是 看 信心 層面 就是 所有人 都 想 買 只是 買 不 買 得 起 的 問題 你 如果 沒有 到 那種 買 房子 有什麼 好 的 買 房子 會 賠 只有 這種 心態 產生 的 時候 我們 才能 夠說 房市 的 阻跌 但會 發生 要不然 市場 的 行情 大 概率 就 這樣 了 好 就 臨時 分感謝 各位 今天 的 參 與 如果 喜歡 我們 節目 就 幫 我們 訂閱 按 讚 加 分享 我們 就 明天 早上 8 點半 早晨 財經 數學 再 相見 祝 各位 投資 朋友 開門 順利