Global housing markets crashed in 2023, but Taiwan's prices stayed up. The US saw uneven recovery and office-space stress. China's developer defaults didn't trigger banking collapse. South Korea dropped 40% due to aggressive rate hikes. Vietnam faced a liquidity crunch. Taiwan kept prices stable despite rising household debt, with mortgage rates low and defaults rare.
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粉丝 朋友 欢迎 收看 市场 观察 这集来 跟 大家 聊聊 房市 随着 全球 高强度 紧缩 政策 的 实施 各地 的 房市 逐步 下行 甚至 有 很多 经济体 已经 采取 了 多年 的 宽松 政策 房市 仍然 十分 疲惫 那么 房地产 市场 是否 会 形成 203 年 的 黑天鹅 型 风险 我们 分别 从 美国 中国 韩国 越南 和 台湾 市场 来 做 一些 观察 事实上 如果 观察 美国 你 会 发现 其实 房价 表现 看起来 房市 算 不错 的 如果 我們 從 美國 6 月份 的 標普 席勒 房價 指數 來 做 觀察 幾乎 已經 完全 築底 上 彎 當然 房地產 市場 的 反彈 可能 會 迫使 聯準 會 必須 持續 的 升息 不過 到底 目前 的 反彈 是 美國 房市 的 全面 復 甦 還是 嘗試 的 築底 這很難 說 因為量 是 縮 的 我们 至少 可以 观察 到 整体 20 座 大城市 的 季节 后 房价 指数 环比 上涨 0.9% 已经 连续 4 个 月 开始 上 弯 了 也 比 市场 预期 的 0.8% 还要 来得 好 那么 美国 我 认为 目前 房市 应该 是 属于 地区 差异 比较 明显 的 特征 并 不是 全面 的 复苏 只是 尝试 开始 築地 比如说 有 很多 的 铁锈 地区 的 城市 目前 的 表现 是 比 其他 地区 还 来得 好 你 像是 在 6 月份 芝加哥 或者 克里夫兰 的 房价 涨势 是 领跑 的 那 中西部 的 地区 也 取代 了 南方 成为 美国 房价 表现 最为 强劲 的 地区 那 纽约 或者 CBD 地区 表现 也 不错 反倒 是 过去 涨势 比较 凶猛 的 佛罗里达、 迈阿密 或者 坦帕 市有 显著 的 回跌 为什么 呢? 因为 我们 都 很 清楚 过去 两年 美国 迎来 史上 最 大规模 的 退休 潮 大量 城市 移居 到 邁阿密 等等 南部 退休 城市 使得 这些 南部 城市 房价 大涨 接近 一成 到 两成 以上 随之而来 的 科技 业在 201 年 到 20 年 开始 也 逐步 的 进入 到 景气 下行 隔绝 所以 裁员 现象 在 2 年 下半年 到 今年 上半年 开始 涌现 所以 过去 一段时间 反而 是 一些 CBT 地区 的 房价 走势 表现 不是 特别 的 亮丽 现在 这个 翻转 点 已经 开始 逐步 出现 了 当然 我们 都 很 清楚 即便 这个 反转 点 出现 也 不 代表 美国 的 房市 进入 到 大好 的 程度 原因 是因为 房贷利率 直接 导致 了 目前 成交量 量缩 程度 非常明显 导致 目前 的 房价 甚至 没有 太大 的 借镜 指标 我们 可以 观察 到 美国 30 年前 房贷利率 已经 高达 7% 以上 高利率 抑制 了 美国 房地产 市场 的 供给 和 需求 从而 冻结 了 市场 扩张 的 步伐 由于 借贷 成本 的 快速 上升 很多 卖家 被 挤出 了 市场 很多 的 卖家 也 不 愿意 在 这个 时间 点 进行 房屋 的 出售 美国 的 房地产 市场 占 美国 GDP 比重 大概 15% 到 18% 如果 这个 时候 全面性 的 急缩 老实 说 就算 房价 没跌 也 不 代表 任何 事情 事實 上 我們 可以 觀察到 美國 NBA 也 就是 房貸 申請量 的 部分 已經 重返 到 194 年 的 低點 了 也 就是 目前 的 買氣 甚至 比 08 年 還要 來 的 差換句 話 說 高利率 對 於 房市 買氣 的 衝擊 甚至 比 金融 海嘯 發生 還要 來 的 更加 嚴重 所以 如果 以 目前 美國 房市 來 看 的 話 其 實表現 也 不如 房價 看 起來 如此 之亮麗 但是 你 说 美国 房市 目前 从 住宅 市场 具有 显著 的 系统性 风险 吗 我 认为 目前 也 没有 为什么 这么 说 呢 因为 系统性 风险 它 往往 伴随 着 攻击 过剩 比如说 加密 货币 有 系统性 风险 通常 是 有 很多 加密 货币 在 发行 的 时候 NFT 一个 NFT 没有 风险 到处 都 是 NFT 的 时候 才 有 风险 但是 我们 可以 观察 到 如果 以 美国 目前 的 成屋 库存 月 数来 做 观察 老实 说 仍然 远远 低于 208 年 的 水平 我们 看到 的 美国 成屋 库存 的 月 数 他 讲 的 是 代 销售 的 数量 除以 当月 已 销售 的 数量 代表 成屋 库存 需要 去化 的 月 数 那 在 206 年 到 207 年 当时 的 供给 大幅 激增 接近 到 一年 左右 现在 才 2.5 个 月 也就是说 如果 以成 屋 库存 的 角度 来 做 观察 根本 就 没有 这么 多 的 房子 在 市面上 可以 交易 所以 美国 的 房市 目前 是 并 没有 系统性 风险 的 包括 我们 从 家户 债务 占 个人 可 支配 所得 整体 的 比重 也 就是指 家庭 在 房贷 和 消费型 的 债务 支出 占 可以 支配 的 所得 的 收入 当中 你 可以 观察 到 比例 仍然 远远 低于 在 207 年 以前 的 水平 如果 我们 从 实质 的 房贷 违约 率来 做 观察 老实 说 也 是 低 的 可怜 目前 美国 的 住宅 贷款 违约 率 是 少数 在 所有 各 部门 的 违约 率 当中 下行 速度 来 的 相对 比较 快 的 也就是说 目前 整体 美国 住宅 市场 是否 有 因为 高利率 而 形成 重大 冲击 答案 是 没有 的 你 说 不 对 7% 利率 怎么 可能 没有 人 违约 原因 很 简单 美国 大部分 人 在 过去 买房 都 是 采取 固定 利率 所以 他 可能 已经 锁定 在 3% 4 了 选择 7% 利率 的 人 多不多 刚才 也 提到 了 量 亦 縮 根本 沒什麼 人 選擇 在 7% 的 時候 來 進行 購房 這 直接 導致 了 買氣 的 收斂 所以 我個 人 認為 美國 房市 有 一點 類似 於 軟軸路 房價 在 低 檔嘗 試築底 的 位階 那美國 房市 真正 的 主要 風險 是 集中 在 哪裡 呢 其實 主要 集中 在 商用 不動產 的 部分 過去 我們 跟 投資 朋友 提過 由 於 美國 科技 業裁員潮 在 科技 業持續 加上 過去 一段 時間 由 於 新冠 疫情 所 造成 的 workfromhome 熱潮 到 目前 為止 也 沒 有 完全 的 消退 使得 大量 的 商業 CBD 地區 不斷 空出 數百萬計 平方英尺 的 辦公空間 比如 說亞馬遜 在 今年 7 月份 就 已經 宣布 不會 再興 建新 的 辦公大樓 原因 是因为 根本 就 没有 那么 多人 在 办公室 我们 以 旧金山 的 商办 控制率 来 做 观察 在 19 年 的 时候 大概 才 接近 7% 左右 目前 已经 接近 三成 19 年 10 间 办公室 只有 7 间空 着 现在 有 30 间 都 是 空着 的 我们 都 很 清楚 这种 商办 收益 我们 讲 的 REIT 是 一个 非常 固定 保本 型 的 收益 产品 但是 突然 之间 收不到 租金 这个 时候 对于 很多 的 中小型 银行 的 沉压 就 会 十分 大 原因 是因为 有 80% 到 90% 的 商办 不动产 的 债权 拥有者 都 是 属于 中小型 银行 持有 而 今年 3 月份 中小型 银行 在 爆发 现金流 危机 以后 其实 压力 仍然 十分 庞大 所以 这个 反而 是 美国 房市 真正 问题 的 来源 当然 商办 市场 占 总体 房市 市场 比例 不是 特别 大 但 我們 關注 的 是 中小型 銀行 是否 有 倒債 的 可能性 當然 剛才 提到 的 也 不 只是 舊 金山 美國 幾乎 各地 區的 CBA 地區 都 有 顯著 的 上行 階段 不管 是 我們 看到 東岸 的 曼哈頓 布魯克林 波士 頓新澤 西州 和 費城 整體 控制率 都 已 經來 到 雙位 數字 以上 那 尤其 在 西岸 的 部分 你 像是 旧金山湾 区 圣地牙哥 洛杉矶 西雅图 丹佛 等等 上行 速度 也 非常 之快 所以 基本上 而言 我们 对于 房市 的 担忧 在 美国市场 当中 主要 是 集中 在 商办 不动产 的 部分 好 那 至于 在 中国 市场 的 部分 这 一次 自从 碧桂园 传出 债务 清偿 困难 之后 又 传出 了 像是 远洋 集团 SOHO 等 中国 知名 的 房地产 开发商 违约 取消 的 问题 看得出来 目前 中国 房市 的 引爆 点 并 不是 民众 全面性 的 消费 退却 而是 来自 于 债务 的 爆发 我们 讲 的 是 引爆 点 内需 不好 是 一个 事实 但是 真正 的 引爆 点 现在 看起来 来自 于 建商 可是 我们 也 必须 要 明白 一点 那 就是 中国 家庭 实质 上 是 房地产 开发商 的 庞大 贷款人 所以 中国 房市 要 崩盘 必须 要 由 中产阶级 全面性 的 违约 才 有 可能 发生 原因 很 简单 待会儿 会来 跟 投资 朋友 细说 我们 先看 一下 中国 整体 房市 的 数据 的确 在 过去 一段时间 表现 并 不是 特别 的 好 我们 从 各个 季度 整体 针对 房市 的 购买量 来 做 观察 就 看得出来 中共 在 过去 一段时间 当 碧桂园 爆发 违约 风暴 之后 政府 的 态度 就是 立即 放软 而且 实施 降息 政府 到底 有 沒 有 出手 救援 政府 其實 是 有 出手 救援 的 比如 說 當時 在 201 年恆大 爆雷 之後中國 政府 在 隔 年 的 兩會 和 政治局 會議 上 雖然 還是 強調 房住 不 炒 但是 讓 恆大 的 債務願意 進入 到 慢慢 重組 的 程序 而且 祭出 了 房 地產 的 三支 劍確 保房 企能夠 提供 融資 的 需求 以確 保 我們 看到 的 爛尾樓 最後會 形成 保交樓 也 就是 說 中國 政府 是 不 允許 這些 房 地產商 直接 在 中國內 地 宣布 破產 的 為 什麼 呢? 因為 這取 決到 中國 本身 預售物 制度 跟 全球 各地 最大 的 區別 很多 人 说 那 这种 中国 房地产 市场 的 债务 问题 会 不会 导致 到 整体 的 系统性 风险 基本上 我 个人 认为 可能性 也 不是 特别 的 大 原因 很 简单 一般 认为 当 房地产 如果 它 的 坏账 增加 太快 或者 建商 倒闭 垮台 的 时候 这个 时候 通常 受到 最大 冲击 的 应该 是 银行业 然後銀行業 可能 進而 影響 到 金融 危機 這種 想法 你 套用 在 台灣 或者 美國 市場 的確 但是 在 中國 市場 就 不 太 適用 為 什麼 因為 中國 本身 在 預售 屋購 買 制度 上 跟 美國 跟 台灣 有 非常 大 的 不同 它 基本上 還是 取決 於 政府 對 於 爛尾樓 或者 保交樓 的 態度 它 的 斷供 比例 來 做 決定 的 怎麼 說 主要 原因 就 在 於 中國 的 預售 屋機制 跟 其他 國家 不 太 一樣 中國大陸 的 民眾 如果 想要 買 一套 預售屋 通常 需要 在 簽約 後 的 三個 月 內 把 整個 按揭 也 就是 我們 講的 房貸 正式 的 進行 月 供 每個 月 就 開始 繳房 貸 了 所以 很快 就要 開始繳 了 那 如果 建商 工程 太爛 或者 建商 倒閉 了 这个 时候 就算 他 倒闭 了 你 还是 要付 月工 因为 你 已经 把 整体 债务 从 建商 移转到 银行 身上 因此 如果 中国 建案 他 变成 烂尾楼 或者 建商 倒闭 了 建商 逃跑 了 这个 时候 倒大霉 的 并 不是 银行 反而 是 成 购户 为什么 款項 是 一定 要繳 的 但是 房子 你 不 一定 拿 得到 所以 銀行 因為 有成 購戶 他 持續 的 輸血 我 雖然 建商 倒 了 可是 還是 有 買 房 的 人 一直 幫 我 輸血 銀行業 本身 爆發系 統性 風險 的 問題 不大 那 不 對 啊 正常人 來講 如果 我付 了 頭期款 建商 倒閉 我後面 當然 就 不用 付 了 這個 是 在 台灣 非常 合理 的 一個 狀態 但是 在 中國大陸 而言 斷供並 不是 一個 容易 的 決定 為 什麼 因為 在 中國大陸 市場 當中 整體 預售屋 制度 是 非常 不利 於 消費者 的 因為 你 一旦 斷供 如果 銀行 催繳 後 你 仍然 不願意 繳款 的 話 這個 時候 就 有 可能 被 列入 失信 名單 這個 失信 名單 不 只是 會 限制 你 未來 的 工作 發展 限制 你 能 不能 搭 交通 運輸 工具 限制 你 小孩 能 不能 讀 私立 學校 所以 斷供並 不是 能夠 說斷 就 斷 這個 制度 原本 的 設立 是 不 希望 大家 炒房 當然 在 買 房 之前 三思 結果現 在 中國大陸 有 數百萬人 是 處 於 這樣 的 一個 處境 這 直接 導致 了 中国 如果 要 进入 到 房地产 风险 就 必须 有 大批 的 人 愿意 接受 承担 这样 的 风险 所以 中国 在 过去 一段时间 他 不断 维稳 的 方向 是 什么 并 不是 确保 市场 上 不断 的 有 源源不绝 的 资金 来 持续 涌入 而是 确保 你楼 至少 能盖 完 至少 确定 这些 人 能够 从 原本 的 烂尾楼 拿到 保交楼 这个 是 我们 观察 到 的 方向 简而言之 针对 这 一次 碧桂园 房企 的 事件 的确 短期内 来看 它 有 政策 托底 的 大 环境 存在 但 只要 中国政府 确保 这些 烂尾楼 最终 有盖 完 而且 不让 中国 房企 企业 在 中国 市场 当中 破产 的话 那 基本上 还是 有 机会 达到 一个 相对 啊 足底 的 格局 了 啊 我 个人 认为 可能 它 是 一个 很 长时间 的 政策 但是 不至于 造成 全球性 的 系统性 风险 当然 这 只是 我 个人 的 看法 我 知道 大家 的 看法 不太 一样 所以 提问 投资 朋友 多 多些 留意 那 另外 一点 呢 是 我们 看到 的 是 韩国 房市 的 问题 韩国 房市 这 一次 几乎 是 跳楼 市 的 暴跌 啊 所有 的 公寓 啊 一年 跌幅 接近 4 成 平均 全市 而言 跌幅 是 高达 两成 左右 那 当然 其他 地区 像是 釜山、 大邱、 仑 川、 光州、 大田 整体 跌幅 都 是 来到 双位数 字 以上 那 韩国 房市 的 重点 主要 取决于 两大 因素 第一 是 过去 在 全 租房 制度 上 全民 的 炒房 心态 第二点 是 来自 于 韩国 央行 的 高强度 利率 升息 导致 房市 最终 的 破灭 我们 过去 跟 投资人 有 提过 韩国 的 全 租房 制度 是 一种 独有 的 租房 模式 简单 来讲 就是 房客 给 房东 一笔 很大 的 保证金 大概 是 6 成 左右 比如说 10 万 的 房子 我 只要 付 你 60 万 租客 付 60 万 这个 时候 我 就 可以 住 在 房子 里面 免费 两年 不用 缴纳 任何 的 租金 当然 这笔 保证金 不是 租金 它 也 不是 费用 两年 租金 到期 之后 房东 还是 要 还 你 的 等 于是 说 房东 赚 到 什么 房东 赚 到 两年 可以 使用 这 60 万 的 权限 租客 赚 到 什么 租客 赚 到 可以 不用 缴 房租 的 权限 那 这个 时候 租客 没有 这么 多 的 钱 来 来 进行 全 租房 制度 怎么办 呢 他 就 去 跟 银行 借钱 他 只要 确保 去 跟 银行 借钱 所付 的 利息 不要 超过 我 实质 房价 的 租金 价格 这个 时候 就是 划算 的 那 房东 呢 他 也 会 不断 的 使用 全 租房 制度 来 跟 房东 获取 更 多 廉价 幾乎 是 零利率 的 資金來 進行 更 多 房子 的 持有 或者 房市 購買 這個 時候 我們 就 可以 觀察到 整體 房市 的 槓桿 加成 就 非常 顯著 的 提高 但是 一切 的 一切都在 過去 兩年 韓國 央行 高強度 的 升息 使得 貸款 利率 高速 提高 最終 房市 開始 泡沫 破滅 我們 可以 觀察到 雖然 韓國 央行 升息 力度 不像 聯準 會 來 的 如此 的 強勁 但是 也 升 了 接近 20 個 到 30 個 基點 左右 所以 如此 高強度 的 升息 直接 導致 了 房市 的 下跌 当然 啦 即便 韩国 房市 的 重跌 也 不 代表 他 的 房市 跌幅 有 到 崩溃 程度 为什么 呢 因为 韩国 前年 的 首尔 房价 涨幅 是 高达 5 成 10 万 的 房子 变成 了 150 万 现在 跌个 两成 其实 也 不算 特别 重对 吧 好 这个 是 韩国 房市 的 状态 另外 一點 是 越南 房市 越南 房市 主要 來 自 於 在 2 年 當時 掀起 了 新 的 一波 反 貪腐 風潮 加大力度 整頓 房地產 市場 這 包括 很多 房地產 的 地產 巨頭 的 一些 董事 長 們 陸續 都 開始 鋃鐺入 獄 一時間 內房 地產 市場 幾乎 是 風聲鶴唳 我們 可以 觀察到 從 整個 2 年 越南 的 房 地產 企業 發行 的 新債 總額 大概 是 269 兆 越南盾 相对 于 201 年来 进行 对比 几乎 是 大幅 下降 了 6 成是 左右 此外 我们 也 观察 到 整个 地产 危机 也 导致 了 越南 地区 的 房地产 销售 非常 显著 的 恶化 原本 需要 两个 月 就 可以 进行 授庆 的 成屋 库存 现在 大概 是 6 到 8 个 月 等 于是 翻 了 三倍 尤其 目前 越南 房地产 企业 的 短期 负债 已经 攀升 到 21% 是 东南亚 市场 最高 的 水平 所以 越南 房市 的 崩溃 它 除了 跟 过去 几年 金融性 衍生 性 商品 的 推升 以外 也 包括 着 各 地区 的 贪腐 制度 所 造成 房市 的 极端 泡沫 所以 这个 时候 价格 都 开始 进行 显著 的 回调 好 我们 聊 了 美国 中国 韩国 和 越南 房市 你 会 发现 有 的 地區 是 因為 高利率 正在 崩潰 有 的 地區 是 來 自 於 三條 紅線 的 監管 之 後 房市 的 主動 回歸 那 我們 可以 觀察到 各地 地區 爆發 房市 下跌 的 原因 都 不 太 一樣 但是 各位 也 可以 觀察到 台灣 房市 是 在 本輪 景氣 下行 格局 當中 相對 比較 堅挺 的 房 地產市 場事 實上 我們 也 很 清楚 雖然 台灣 居民 也 擁有 龐大 的 家庭 債務 但是 房地產 市場 第一 它 不 像 越南 有 這麼 多 的 槓桿 過程 第二台 灣 央行 在 過去 幾個 月 的 升息 力度 是 遠 低 於 韓國 央行 的 這導致 房地產 市場 的 違約率 基本上 在 短期 內 根本 沒有 任何 顯著 的 提升 我們 可以 觀察到 如果 從 台灣 的 房屋 貸款 負擔 率來 看的確 这 两年 不断 在 提升 当中 从 原本 的 36% 已经 上行 到 40% 就 代表 着 房贷 对于 我们 整体 的 可 支配 所得 的 压力 的确 是 越来越 大 的 可是 有 代表 我们 违约 吗 并 没有 为什么 因为 利率 相对 于 国际 水平 仍然 维持 在 低档 所以 整体 住宅 贷款 的 违约 率 仍然 保持 在 低档 那 现在 台湾 房市 跟 美国 有 一点 像 都 是 全面 进入 到 急冻 格局 比如说 上半年 大概 每个 月 的 房屋交易 移 转动 数 大概 就 在 180 动到 20 动 左右 整体 年 减幅 大概 是 两成 到 三成 那 当然 目前 我们 观察 整体 台湾 房市 的 利率 水平 即便 未来 持续保持 高强度 的 升息 或者 维持 升息 很长 一段时间 也 对于 房市 过去 的 经验 显示 没有 太 大 影响 我们 以 04 年 到 07 年 来 做 观察 当时 央行 的 重贴 线率 也 进入 到 高强度 的 升息 环节 但是 国泰 房价 指数 却 持续 的 走 升 那 08 年 到 10 年 虽然 紧急 的 降息 房市 由于 金融 海啸 适度 的 回跌 但是 也 不到 两年 房市 就 再度 的 走升 真正 对于 房市 有 影响 的 就是 来自 于 政府部门 的 信用 管制 导致 在 14 年 15 年 进入 到 下行 格局 然而 我们 也 可以 观察 到 随着 16 年 以后 台湾 央行 重提 限率 保持 在 一個 相 對 低 檔位 階 房市 又 再度 進入 到 一個 顯著 的 上行 過程 所以 在 台灣 而言 你 想要 讓 房價 下來 只有 兩種 方式 第一 種是 增加 供給 第二 種是 減少 需求 增加 供給 肯定 沒 那麼 快 因為 你 只有 大量 的 社會 住宅 才能 夠讓 房價 下滑 他 沒 有 這 方面 的 條件 第二 點減 少 需求 要 嘛 就 央行 抽資金 限制 貸款 陳 述 這件 事情 的確 央行 在 過去 幾個 季度 有 適度 的 讓 市場 資金 能夠 顯著 的 收回 那 第二 點 就是 行政部 門 包括 查 草房 啦 查稅 啦 限購 令 啦 不過 這個 難度 看 起來 都 有點 高 他 不 像 大陸 在 過去 一段 時間 有 如此 高強度 的 監管 政策 所以 種環境 底下 幾乎 導致 了 台灣 的 房市 根本 就 沒 有 全球 房市 走皮 的 條件 第一 利率 升 的 不夠 高 第二 人家 韓國 首爾是 前年 漲 了 5 成開始 回跌 台灣 如果 是 以 大都 會 地區 台北 來 看 的 話 老實 說 在 過去 幾年 的 房價 漲勢 是 比 較 趨緩 一點 的 主要 还是 集中 在 中南部 的 部分 建案 那 真实 房市 的 转折点 会 发生 在 什么 时候 开启 下一波 软着陆 之后 的 上行 阶段 呢 通常 我们 会 从 八 都 新城 屋 跟 预售 屋 的 推案量 来 进行 对照 什么 意思 呢 通常 当 预售 屋 的 推案量 已经 低过 新城 屋 的 推案量 就 隐含 着 建商 根本 就 不 愿意 再 盖房子 了 这个 时候 整体 的 拐点 就 在 出现 比如说 当时 16 年 开启 新一波 的 房市 循环 就是 预售 屋 推案量 跟 新 成屋 推案量 形成 死亡 交叉 的 时期 过去 一段时间 房市 都 呈现 一个 显著 的 上涨 格局 来自 于 17 年 到 2 年 预售 屋 推案量 不断 的 提升 新成屋 推案量 不断 的 下滑 随着 203 年 全球 房市 急缩 之后 应该 预售 屋 的 推案量 就 会 有 显著 的 回档 那 整条 死亡 交叉 的 时间 线 很 有 可能 会介 在 204 年 到 205 年 左右 也就是说 不管 你 是 要 买房 还是 要 卖房 基本上 都 还有 很长 一段时间 可以 来 做 考虑 因为 真正 下 一轮 的 循环 起始 点 应该 会介 在 明年 到 后 年 左右 那 当然 了 房价 涨跌 在 台湾 有 不同 的 看法 很多 人会 认为 房市 会 有 一个 黄金 铁率 供不应求 房价 就会涨 供过于求 房价 就 会 跌 但是 现在 的 市场 其实 不太 一样 甚至 反其道 而行 原因 很 简单 因为 你 会 观察 到 真实世界 很多 房子 现在 买 并 不是 拿来 住 的 而是 买来 囤 的 由于 一堆 人 想要 囤房 因此 实际 的 居住 需求 没 这么 多 但是 买期 还是 不会 太 显著 的 急缩 推案 再 多 也 不够 囤 房者 来 购买 那 为什么 一堆 人 想要 囤房 第一点 是 央行 的 利率 水平 在 全球 格局 当中 属于 偏低 第二点 是 很多 人 买房 他 买房 的 目的 也 不 一定 是 完全 以 投资 作为 考量 他 不 想要 让 通 膨 侵蚀 自己 的 现金 所以 他 买房 某种程度 就是 买房 抗通 膨 收租 抗通 膨 而 并 不是 有 百分之百 对于 房价 的 前瞻 想象 空间 这 导致 了 即便 持有 大量 房屋 的 这些 囤 房族 到 目前为止 针对 房市 愿意 释出 的 意愿 仍然 不是 特别 高 当然 我们 今天 纵观 了 全球 房市 的 概况 各国 都 有 各国 的 问题 但是 我们 可以 观察 到 真正 全球 真正 有 系统性 风险 的 我 个人 认为 并 不 在 中国 市场 中国 市场 顶多 算是 一个 灰 犀牛 韩国 和 越南 房市 它 是 一个 涨高 之后 的 显著 拉 回 真正 在 全球 当中 具有 系统性 风险 隐忧 的 其实 很 明显 还是 属于 商用 不动产 的 部分 可是 如果 市场 上 都 在 关注 这项 消息 也许 他 就 不是 一个 真正 的 黑天鹅 了 我们 从美银 基金 经理人 的 报告 来 做 观察 市场 上 老实 说 目前 最为 担心 的 也 就是 商用 不动产 的 问题 那 老实 说 了 每年 都 会 有 利空 每年 都 会 有 认为 系统性 风险 发生 的 时期 如果 发生 了 我们 当然 就 可以 选择 低 基期 来布建 但是 每年 都 会 有 就 代表 着 市场 总是 会 找 一些 系统性 风险 的 利空 来 解释 当下 的 行情 我 反倒 会 觉得 不用 特别 再 担心 我们 从 21 年 到 2 年 当时 市场 害怕 高通 膨 高强度 的 紧缩 政策 20 年 到 21 年 害怕 新冠 疫情 20 年 害怕 美国 的 总统 选举 18 年 19 年 害怕 美 中 贸易战 17 年 18 年 害怕 联 总会 的 政策 失误 17 年 害怕 英国 脱欧 到川普 当选 上阵 股灾 地缘 政治 风险 克里米亚 危机 欧洲 危机 等等 每年 几乎 都 有 利空 但是 你 会 发现 股价 就 是从 这些 利空 当中 不断 的 堆高 到 现在 所以 看 了 这么 多 还是 说明 一件 事情 投资 不能 依靠 判断 投资 必须 要 依凭 周期 便宜 的 就 买 多一点 贵 的 就 买 少 一点 但是 如果 你 每年 都 在 做 相对 应 的 判断 很 容易 出错 的 提供 给 投资 朋友 多 做些 参考 和 留意 如果 喜欢 我们 节目 记得 帮 我们 订阅 按赞加 分享 每天 早上 8 点半 我们 也 会 有 早晨 财经 速写 图 的 直播 节目 提供 给 投资 朋友 多 做些 留意 我们 就 下 一期 市场 观察 再 相见 拜拜
