2023/8/30(三)輝達創下新高收盤價!2023房市黑天鵝?陸韓越房市均崩 就業市場終降溫?【早晨財經速解讀】

嗯 嗯 嗯 投資 朋友 歡迎 收 聽 早晨 財經速解 讀現 在 是 台北 時間 203 年 8 月 30 號禮 拜 三 早上 8 點 31 分 大家 早安 我 是 休廷 皓 明天 早上 開盤 前 半小時 我們 在 這邊 陪伴 著 各位 一起 解讀 國際 財經 新聞 時事 變化 那 一早 我們 先來 觀察對 美國 市場 當中 其實 反彈 是 持續 啦 不過 拉 抬 效果 我們 反倒 要 觀察因 為 市場 的 就業 勞動力 市場 的 降溫 到底 它會 維持 到 多久 有 沒 有利於 工資 水平 的 持續 下行 但是 下行 力度 如果 太快 那 也 會 形成 消費 衰退 所以 我們 可以 觀察 一下 昨天 所公 佈 的 幾項 數據 當中 值得 留意 的 幾個 要點 第一 個 要點 我們 待 會 聊 的 是 美國 房市 的 整體 影響 事實 上 我們 可以 觀察到 如果 從 房市 來 看 這 一次 房價 指數 的 月 增率 仍然 保持 在 0.7% 左右 的 增幅 但是 如果 是 從 年增率 來 看 的 話 是 1.3% 換句 話 說 我們 現在 所 觀察到 的 實質 現象 其 實美國 的 房價 指數 當前 來 看 已經 沒 有 比 去年 來 的 貴 多少 可是 相對 於 前 幾個 月 是 持續 在 增溫 當中 的 美國 房市 是 有 一點 軟著陸 的 感覺 那 另外 一項 數據 是 整體 美國 的 職位 空缺 數 這 一次 公 佈 數值 出來 只有 82 萬個 崗位 這比 市場 預期 的 946 萬接 來 的 低 也 就是 說 美國 目前 自從 非 農數據 經過 調整 之後其 實有 非常 顯著 勞動力 市場 降溫 的 現象 好 那現 在 問題 來 了 他 是 一路 這種 直線性 的 降下去 還是 因為 這 一次 非農 的 調整 時 的 職位 空缺 數開始 進行 新 的 統計 呢 如果 每个 月 都 是 以 大概 50 万 60 万 的 速度 快速 的 下滑 的话 那 是不是 意涵 着 劳动力 市场 在 今年 下半年 有 可能 产生 基本上 下半年 也 不 可能 了 就算 这种 速度 下半年 也 不到 大规模 失业 明年 上半年 如果 按照 这种 速度 的话 它 就 有 可能 适度 的 引起 失业率 的 上行 但是 昨天 美國 股市 卻 是 以利 多來 反映 勞動類 市場 的 降溫 情況 這說 明市場 上 如果 想要 把 它 拗 為 多頭 所有 訊息 都 可以 是 利多 我們 看到 道瓊 昨天 收漲 了 290 點標 普外 指數 走高 1.4% 納指 走升 1.7% 輝達則 是 改寫 了 歷史 新高 價 推升 費城 半導體 指數 上行 了 2.6% 事實 上 我們 還是 看 得 非常 清楚 現在 整體 輝達 股價還 算是 在 高位 進行 盤旋帶 領著 全球 AI 相關 行情 持續 推升 輝達 今年 漲幅 高達 20% 另外 像是 臉書 Meta 和 特斯拉 整體 漲幅 平均 在 1.2 4 倍 左右 那幾大 科技 全職 股 Alphabet 蘋果 Microsoft 的 整體 平均 漲幅 大概 在 接近 5 成 左右 啊 你 說 非常 亮麗 可是 把 這幾只 股票 給 扣除 之 後 的 剩下 490 只標 普白 指數 的 股票 平均 漲幅 大概 也 才 1 成 而已 也 就是 說 這幾只 股票 啊 他 給予 了 美國 股市 非常 高 的 估值 所以 即便 未來 其他 股票 再 跌 也 不 一定 會 影響 目前 目標價 基本上 美國 股市 今年 能 不能 保持 這種 多頭 氛圍 就 看 這幾支 就夠 了 因為 其他 股票 根本 沒漲 那 根本 沒漲 有 代表 他 落入 一個 相對 比較 弱勢 或者 比較 空頭 的 區間 嗎 也 沒 有 至少 就 目前 層面 來 看 適度 的 均值 回檔 讓 美國 股市 保持 在 年限 以上 的 加速 是 有 慢慢 遞減 的 我們 過去 跟 投資 朋友 提過 在 今年 7 月 中旬 的 時候 這一波 標普白 指數 站上 年限 的 加速 是 來 到 75% 但 經過 這一輪 的 回檔 之後僅 剩下 50% 那 也 就是 說 真的 除了 這幾 隻 大型 權值 股 啊 有 一半 的 股票 目前 來 看 甚至 連 年限 都 沒 有 收 復 也 就是 一年 的 定期 定額 投資者 啊 有 很多 人 目前 仍然 是屬 於 被 套牢 的 狀態 市場並 不是 極度 的 追加 樂觀 所 形成 的 泡沫 啊 所以 我覺 得 還是 要 觀察 了 啊 就 說 既然 股市 進行 均值 回歸 修正 了 那 你 作為 周期 投資者 當然 可以 考慮 是否 要 在 復 甦 週期 進行 新 一輪 的 佈 建 但 如果 你 已經 本身 所 持有 相關 的 部位 的 話 那 當然 即便 精力 在 復 甦 期 的 怪力 回調 也 沒 有 任何 需要 賣出 的 條件 我們 過去 跟 投資 朋友 提過 你 要 調節 也 至少 等到 進入 到 繁榮 週期 所有人 都 在 反應 都 在 思考 利多 的 時候 再 來 考慮 進行 調節 這張 圖表是 過去 我們 跟 投資 朋友 提過 你 在 投資 當中 如果 錯失 了 10 個 最佳 的 交易日 錯失 了 20 個 錯失 了 30 個 整體 投資 規模 的 富力 增長 力度 啊 都 是 減半 起跳 的 事 實上 我們 可以 了解 到 目前 美國 股市 上行 來 到 前 高 啊 就是 歷史 新高 之後本 來 就 會 迎來 適度 的 均值 壓力 舉幾個 例子 來 看 不管 是 從 科技 業的 ETF XLK 還是 從 建商型 相關 ETF XHB 還是 從 半導 體型 的 ETF SNH 整體 來 看 它 都 碰到 上 一輪 的 高 檔區 所以 開始 有 新一波 的 賣壓 開始 出現 但是 這不 代表 是 壞 事本來 的 牛市 氛圍 他 都 是 會 經歷 前波 的 賣壓 那 我們 現在 可以 證明 的 事情 是 目前 美國 股市 台北 股市 啊 都 是 b0 前波 新高 啊 也 就是 我們 講的 萬七萬八 啦 那標 普白 指數 就是 450 點 左右 那現 在 這樣 的 一個 點位 受到 適度 的 均值 壓力 來 做 回測 其實 是 比 較 適當 的 但是 呢 這些 點位 如果 按照 目前 的 基期 來 做 對 比 有 一天 如果 景氣 真的 進入 到 繁榮 週期 繁榮 週期 的 點位 比 復 甦 週期 的 點位 來 的 高 這是 一定 的 吧 也 就是 說 台北 股市 萬八對 於 204 年 205 年來講 的 話 很 有 可能 他 只是 一個 中繼戰 而已 而 萬六萬 七 他 就 會 形成 新 的 底部 這是 很 從 很 簡單 的 景氣 週期 的 推論 來 做 判斷 的 好 那 我們 繼續 往 下 看 美國 股市 昨天 到底 漲 了 多少 是不是 已經 陸續 收 復 樓 月 線 道 瓊 上 漲 29 點 0.85% 摔 34, 852 點這一波 稍微 碰到 月線 了 標普上 漲 64 點 1.45% 所以 在 497 點標 普 的 部分 就 直接 灌破 月 線 了 所以 這一輪 有點 像 回 調連 中期 回調 都 不 太 算了 不過 還有 9 月份 還沒過 完 這個 美國 股市 不能 用 短期 的 漲幅 來 看待 是否 進入 到 多頭 通常 這 一根 這 一根 技術型 投資者 就 會 忍不住 想要 開始 參 與 行情 了 不 過現 在 也 是 量 縮 真的 好像 也 沒 有 太 多 的 參考 意義 一群 的 景氣 變化 還是 比較 適當納 指 的 部分 上漲 238.174% 收在 1394 點一樣 灌破 了 月 線 那麼 至於 在 費城 半導體 的 部分 上漲 了 91.25% 收在 3629 點我們 其實 看 得 很 清楚 昨天 基本上 帶動 整體 科技股 持續 向上 衝的 主要 還是屬 於 輝達 這一波 股價 昨天 大漲 了 4.16% 每股 收在 487 塊 雖然 他 沒 有 創下盤 中 新高 當時 盤 中 直接 衝到 了 50 塊 之上 但 他 至少 創下 了 收盤 新高 市值 也 達 到 了 1.2 兆 美元 迄今 為止 整體 絕對 漲幅 是 234% 這個 是 標普白 指數 當中表現 最為 亮麗 的 成分股 那 昨天 台積電 ADR 也 上 漲 了 1.5% 有利於 台北 股市 目前 持續 的 帶動 哦 好 那 問題 就 在 於 哦 我 不 認為 本波 的 長 期多頭 慣性 就此 結束 嗎 但是 要 有 一個 比較 相當 的 回調 是 很 正常 的 那現 在 的 問題 就 在 於 呃 大前 兩天 了 好 就 有 很多 投資 朋友 有 時候 會 私訊給 我 其他人 的 影片 然 後 或者 一些 宏觀 的 數據宏觀 的 報告 啊 來 跟 我 分享 一些 呃 相 對 於 中長 期 的 看漲 邏輯 跟 我 不太同 的 文章 哦 那 當然 了 這個 市場 上 本來 意見 就是 分歧 的 嗎 我 覺得 大家 多多 參考 即可 但 我 有 一種 想法 是 但 有 沒 有 這種 感覺 我 以前 也 會 有 這種 感覺 就是 在 金融 市場 上 那種 比較 悲觀 的 尤其 是 研究 總經 的 人 通常 都 是 以 悲觀 居多 有 沒 有 發現 這種 感覺 通常 對 於 總體 經濟 研究 極端 深入 的 人 都 會 認為 目前 從 任何 估值 角度 來 看 都 有 泡沫 的 風險 有 泡沫 的 風險 提醒 你 要 有 風險 意識 你 不 賠 才 是 賺 最 多 的 悲觀 的 人 某種 程度 看上去 好像 真的 比較 聰明 一點 那樂觀 的 人 喔 你 像 我 死 多頭 嘛 對 不 對樂觀 的 人 感覺 就 相 對 比 較 幼稚 那為 什麼 會 這樣 呢 其實 是 從 心理 情緒 就 看得出 來 喔 就 收益 喔 對 於 多頭樂 觀者 它 其實 是 很 慢 的 各位 也 可以 理解 緩牛 收益 總是 很慢 的 而 損失 總 是 來 得 太 突然 太 迅速 常常 累積 了 兩年 到 三年 的 庫存 循環 上行 的 財富 一夜 之間 可能 化為 烏有 所以 人們 害怕 損失 這個 在 我們 心理 學 叫做 損 失和 收益 的 非 對 稱性 也 就是 我們 會 有 一種 本能 避免 損失 的 優先 的 級 別 是 遠 高 於 獲取 收益 各位 懂 嗎 一樣 是 賺 一百 塊 一個 是 賠 一百 塊 賠 一百 塊 的 那個 痛苦 的 幅度 我們 講 幅度 遠比 賺 到 一百 塊 的 那個 幅度 還要 來 的 大 各位 可以 理解 嗎 這 使得 悲觀 主義 通常 他 的 故事 能夠 更 讓 人家 引人 入勝 就是 一听 就 有共情 啊 对 对 对 就是 这 样子 啊 但是 呢 我们 也 很 清楚 吧 这个 悲观 的 人 很 难 在 金融市场 当中 长久 获利 啊 啊 你 看 呃 两种 角色 吗 这个 华尔街 的 一些 大 空投 啊 这个 迈克 贝瑞 哦 看起来 就 好 厉害 哦 啊 大摩 的 迈克 威尔森 嗯 啊 感觉 很 有 水平 啊 那 你 一 看到 华尔街 的 大多 头 汤力 啊 对 一个 亚洲 的 亚洲 男人 老 男人 那 胖胖的 那边 笑嘻嘻 的 就 各位 可以 理解 所以 在 金融 市場 當中 悲觀 的 人 看 起來 比較 聰明樂觀 的 人 顯得 幼稚 這是 一種 心理 情緒 可是 我們 一樣 可以 用 很 嚴謹 的 數據宏觀 的 數據 來 判斷 說 為 什麼 目前 是 一個 明顯 的 復 甦 週期 那 當然 啦 我們 是 周期 投資者 其實 不是 永遠 多頭 各位 可以 理解 嗎 當景氣 到 翻龍 周期 你 就 看不到 我 在 買 股票 了 我們 201 年 也 在 直播 那個 時候 的 直播 狀態 其實 也 很 明顯 每天 沒事 做 我們 就 看 他 能夠 漲到 哪裡 去 那個 時候 很 明顯 所有 景氣 指標 統一 向下 台北 股市 破萬八 那個 時 候連 我 都 開始 懷疑 自己 會不會 是 景氣 指標 出 了 問題 市場 才 是 對 的 事 實證明 市場 是 錯 的 當然 很多 空頭 的 投 行空 頭的 機構 商 被 軋 到 受不了 之 後 尤其 在 股票 部位 開始 轉往 認為 債券 很 有 可能 是 引爆 下 一輪系 統性 風險 的 要件 不過 這種 狀態 也 是 分歧 的 我 舉個 例子 來 說 就是 說 債券 賣壓 是 很重 可是 各位 也 感覺 到 了 債券 的 買盤 意願 老實 說 是 非常 之 強烈 的 到底 是 發生 什麼 事情 散戶 作為 美債 的 承接 者 其實 也並 不是 我們 過去 跟 投資 朋友 提過 目前 對 沖 基金 和 機構 經理 人 目前 在 美債 的 對 坐 情形 是 越演 越烈 的 我們 可以 觀察到 如果 以紅色線 來 看 是 目前 的 資產 管理 機構 針對 美債 多頭 的 持 倉持 年期 公債 那麼 黑色 縣市 對 沖 基金 經理 人 是 針對 美債 空頭 的 持倉 目前 兩者 仍然 處 於 嚴重 分歧 的 狀態 也 就是 說 目前 對 於 美債 它並 不是 機構 商 一面 的 看 多 或者 一面 的 看空 而是 機構 投資人 跟 對 沖 基金 經理人 呈現 嚴重 的 對 坐 好 那 這個 就是 目前 呃 美債 為 什麼 在 下方 主體 的 原因 啊 跌 不動 也 漲 不太動 啊 不過 如果 有 一方 真的 輸 了 啊 那 可能 是 一個 非常 顯著 的 資產波動 這個 至少 值得 留意 啊 ok 好 那 如果 是 從 債券 的 跌幅 啊 其實 已 經跌 三年 了 啊 因為 今年 本來 上半年 債券表 現還 可以 了 啊 大概 漲幅 還有 1% 到 2% 但現 在 由 於 在 今年 中旬 的 經濟 數據 開始 好轉 之 後 啊 市場 對 於 通膨的 擔憂 在 起 也 對 於 聯準 會 的 利率政策 有所 提升 OK 那 這 一方面 當然 有利於 股市 啦 但 對 於 債市 的 撐 腰 就 持續 存在 201 年 10 年期 公債 跌幅 是 4 .% 2 年 跌 了 17% 23 年 跌 了 0.8% 各位 你 觀察 一下 有 沒 有 連續 三年 債券 價格 下跌 過還 真的 沒有 哎 在 过去 历史 经验 从来 没有 看到 债券 连续 三年 下跌 的 所以 这一波 真的 是 创 了 历史 之 最 了 但 至少 我们 可以 了解 到 说 长期 而言 利率 的 回调 它 是 一个 迟早 的 事情 只是 你 能 不能 熬 得到 所以 对于 债券 的 投资 仍然 属于 资产 配置 的 一环 而 并 不是 我们 单纯 所 讲 的 短期内 赚取 显著 的 经济衰退 或者 避险 成本 所 赚取 的 价差 这个 时刻 大家 来 多 做些 留意 好 那 我們 剛才 聊到 了 啦 就是 說 勞動力 市場 看 起來 是 有 一 點 鬆 動 的 狀 態 這 的 確 有利於 工資 下滑 但是 也 不要 太快 如果 真的 每個 月 都 用 50 萬 6 的 速度 下滑 的 話 那 明年 失業率 也 要 上行 了 所以 我 相信 這次 比 較 像是 非農數 據 進行 調整 之後所 影響 到 的 植位 空缺 數跟著 變化 那 第二 點我們 要 觀察 的 是 房市 的 變化 為 什麼 呢 因為 我們 都 很 清楚 喔 聯準 會 在乎 通膨那 是 一個 要點 但 他 同時 不敢 升息 升得 太快 是 害怕 引發房 貸部門 或者 金融 部門 出現 由 於 利率 衝擊 引起 的 流動性 危機 那 這次 我們 可以 觀察到 在 整個 美國 6 月份 的 房價 這 一次 是 再度 上揚 連續 5 個 月 收漲 了 月 環比 的 部分 漲幅 還有 大概 0.7% 但是 相對 於 去年同期 多數 最大 城市 都 開始 有所 漲幅 收斂 了 那 我們 可以 觀察到 這一波 在 美國 的 實質 房價 所得 比當 中 我們 講的 是 家庭 總 所得 比 已經 從 大概 在 20 年 中旬 的 接近 6.5 倍 這 一次 已經 下滑 到 5.9 倍 了 這說 明什麼 事情 美國 的 工資 目前 跑 贏房價 至少 就 目前 來 看 是 這樣 當工資 水平 跑 贏房 價房價 所得 比 就 會 開始 有所 回調 其實 回調 幅度 也 蠻 大 了 接近 有 一倍 了 所以 可以 觀察 一下 美國 目前 房價 所得 比 的 下滑 其实 它 暗示 的 并 不是 市场 的 购买力 真的 变 大 多少 而是 房价 的 跌幅 或者说 房价 涨幅 真的 有 非常 显著 的 收敛 情况 过去 我们 已经 跟 投资 朋友 提 过 美国 的 MBA 房贷 申请量 已经 创下 了 194 年 以来 的 新低 目前 的 房市 购买量 比 08 年 还要 来 的 低利率 对于 房市 的 冲击 远远 比 金融 海啸 对于 房市 的 冲击 还要 来 的 大 所以 美国 的 房市 我 个人 认为 目前 有 一点 泪 软着陆 的 感觉 他 也 不是 陷入 到 急 崩 那 基本上 他會 不會 進入 到 一個 顯著 的 主階段 他 完全 取決 於 聯準 會 不會 因為 通膨的 問題 採取 持續 的 高 強度 升息 那 我過 去 跟 投資 朋友 提過 我 認為 聯準 會 不願意 冒 這樣 的 風險 但是 他 為 了 要 一直 通 膨 很 有 可能 會 採取 升息 尾聲 但是 縮表繼續 在 20 年 的 格局 那 另外 一個 我們 聊 的 是 中國 市場 中國 市場 的 部分 房價 真的 就 有 蠻 明顯 的 沉壓 了 主要 還是 來 自 於 市場 投資意 願 的 顯著 萎縮 我們 過去 跟 投資 朋友 提過 因為 中國 家庭 實質 上 是 房 地產開 發商 的 最大 的 貸款 人 那房 地產 是 中國 經濟 的 最大 支柱 在 整個 201 年 到 20 年 中國 所 出售 的 房屋 當中 像 我們 房屋 有 預售 屋有 新城 屋有 中 古屋 但 中國 是 90% 幾乎 都 是 預售 屋 就 大家 買 的 通常 都 買 新房 了 這 意味著 開發 商向 家庭 出售 了 還沒有 建完 的 住宅 的 產權 OK 所以 呢 我們 過去 跟 投資 朋友 提過 這個 中國 預售屋 制度 跟 台灣 的 制度 有 一個 最大 的 區別 這個 區別 導致 了 你 很 難 看到 這波 灰 犀牛 完全 變成系 統性 風險 我 舉個 例子 就 說 一般 我們 當房 地產 壞帳 增加 太快 的 時候 或者 比如 建商 跑 了 建商 倒閉 了 損失 最大 的 往往 是 借貸 放款 的 銀行業 因為 房市 它會 直接 導致 金融 危機 引發 貸款 的 問題 這種 想法 在 台湾 是 没错 20 年 当时 来 一次 嘛 08 年 也 是 一次 08 年 它 的 源头 最终 还是 这批 房贷 次级 产品 没有 收到 明显 的 房租 嘛 没有 收到 明显 的 贷款 要件 但 中国 大陆 可能 就 不 太 适用 啊 原因 很 简单 啊 就是说 通常 一个 国家 如果 爆发 烂尾 龙 啊 就是 建商 跑 了 或 建商 倒 了 那 建商 呢 他 会 把 大量 的 坏账 就 丢 给 银行 那 银行 呢 由于 不良 的 贷款率 过高 金融 過於金額過 於 龐大 之 後 啊 銀行 可能 就 沒 辦法 嗎 就 倒閉 了 嗎 好 但是 中國大陸 的 國情 呢 不 太 一樣 的 原因 在 於 大陸 如果 要購 買 預售 屋 啊 通常 必須 要 在 簽約 後 的 三個 月 內 啊 把 所有 他們 講的 按揭 貸款 嗎 就是 房貸 開始 繳納 月 供 也 就是 說當 他 買 預售 屋 他 已經 把 所有 房貸 給鎖定 嘍 正常 來講 就是 呃 如果 預售 屋 我 可能 繳了 一筆 錢 10萬 2 然後中間 可能 有 寬 限期 然後發 現後來 我 發現 我 發生 的 這個 重大 經濟 能力 的 變化 所以 我 沒 辦法 買房 了 那 怎麼 辦 呢 那 頂 多 就 沉默 成本 一兩百萬給 你 嗎 我 就 不 買 了 嗎 但是 在 大陸 不 一樣 哦 大陸 是 你 如果 一買 了 之 後 啊 你 就 必須 要 繳納 所有 的 月 供 那 這個 時候 如果 房子 沒 建成 你 說 那 我 不繳 了 這個 對 於 銀行 的 債權 他 是 不會 因此 而 消失 的 導致 除非 成成 購屋 啊 斷供 或者 說斷 供潮 的 持續 惡化 使得 國家來 介入 要不然 呢 你 就 會 被 列為 失信 人 這個 時候 很 有 可能 就 必須 而 對 於 你 中長 期 的 不管 是 信用 評級 啦 發放護照 啦 好 子女 能 不能 上 私立 學校 就 會產生 重大 的 影響 所以 整個 制度 其實 對 於 消費者 是 呃 非常 不利 的 啊 所以 在 這種 狀態 底下 就 導致 了 為 什麼 最後會 有 保交樓 的 出現 為 什麼 一定 要 介入 為 什麼 不能 說 啊 你 沒 有 蓋 完 那 消費者 就 不用 付錢 了 沒 有 他 還是 要付 錢 而 我 要 確保 這些 建商蓋 完 那 你 要 確保 這些 建商蓋 完 那 就 建商 就 不能 倒 這個 是 從 整個 灰 犀牛 的 角度 來 看待 中國 房市 的 變化 所以 基本上 我們 還是 可以 了解 到 說 中國 房市 的 問題 它 本質 上 某種 程度 是 國家掛 保證 一定 能夠 建管 因為 他 從 制度 上 就 確定 了 如果 國家 不 介入 的 話 那 引起 的 風險 其實 是 極大無比 的 所以 我們 要 觀察 一下 就是 說 中國 其實 在 過去 一段 時間 雖然 並沒有 很 明顯 的 發表聲明 支持 碧桂園 等等 相關 措施 但是 從 他 所 採取 的 所有 措施 不管 是 調降 印花 稅緊 急 的 降準 降息 或者 對 於 市場 持續 的 寬 鬆 政策 其實 都 看得出 來 中共政府 對 於 房 地產 的 維穩 條件 看 起來 是 很 明顯 正在 做 的 這個 反而 是 值得 大家 觀察 就是 到 了 一個 灰 犀牛 是不是 一个 黑天鹅 这个 就 真的 很难说 了 OK 好 那 另外 一个 是 韩国 房价 的 问题 而 韩国 这 一次 你 可以 观察 到 呃 在 所有 东亚 市场 当 他 跌幅 甚至 比 呃 中国 市场 还要 来 的 深好 韩国 收入 房价 我们 过去 提过 了 整体 平均 跌幅 大概 是 两成 二 左右 好 尤其 像是 在 釜山 啦 大邱 仁川 等 地 哦 跌幅 也 都 是 双位数 字 那 他 并 不是 集中 在 首尔 而已 釜山 總 跌幅 大概 1 成 3 大邱 跌幅 1 成 8 仁川 跌幅 有 2 成 2 當然 韓國 本身 跟過 去 幾年 的 基期 推高 是 有關 的 因為 前年 他 是 漲 了 5 成現 在 跌 回 兩成 好像 可以 接受 10 萬漲 到 20 萬跌 了 兩成 跌 到 160 萬房 價還 是 漲 對 不 對 這是 第一 點 第二 點是 韓國 的 全 租房 制度 本身 槓桿 放 的 過大 所導致 的 結果 我們 過去 跟 投資 朋友 提過 韓國 的 全 租房 制度 韓國 的 租房 模式 它 基本上 就是 房客 給房 東 大概 一筆 保證金 比如 說 一千 萬 的 房子 給他 六百 萬給 你 六百 萬 之 後 我 就 可以 在 裡面 免費住 兩年 我 對 於 租客 來講 我 唯一 負擔 的 就是 借給 你 錢 但是 你 是 要還 我 的 對 於 房東 的 好 處 在 於 我 雖然 收不到 租金 但是 我 有 60 萬 的 免費 的 兩年 的 使用 權那 兩年 租期 到 之 後 我會 原封 不動 退 還給 租客 那 兩年 內 呢 房東 就 可以 自由自在 的 使用 這筆 資金 那 幾乎 啦 整個 首爾 的 租客 大部分 都 選擇 全 租房 制度 了 為 什麼 呢 因為 這種 模式 看起 來 很 划算 嘛 就是 說 這種 模式 對 於 租房 者 來 看 的 話 你 要 嘛 就 穩定 的繳 租金 你 要 嘛 呢 就是 在 過去 韓國 央行 利率 也 很 低 嘛 因為 跟 商業 銀行 借 60 萬 直接 給房 東嘛 那 我 就 可以 白住 兩年 那 反正 最後房 東 也 會 還給 我 啊 我 再 把 這 60 萬還給 銀行 就 好 那 中間 負擔 一些 利息 那 這個 利息 只要 沒有 比 我 的 租金 高 他 就是 划算 的 嘛 但是 問題 在 於 什麼 問題 在 於 韓國 央行 在 過去 一年 採取 史上 最高 強度 的 升息 雖然 他 的 升息 幅度 不像 聯準 會升 了 50 個 基點 這麼 高 但 也 升 了 30 個 基點 所以 這導致 你 可以 觀察到 隨著 利率 水平 的 大幅 上升 突然 租客 認為 這種 制度 短期 內 沒 那麼 划算 了 因此 就 不願 意用 這樣 的 一個 方式 繼續 進行 借貸 那麼 整體 市場 的 貸款 意願 就 開始 顯著 的 降低 那 第二 點是 房東 去 進行 投資 報酬 的 時候 發現 他 所 進行 的 高風險 投資 居然 連 利率 或者 說連 定存 或者 說連 存款 都 跑 不贏 這個 時候 房東 他 無法還 租客 這 60 萬 最 後 就 形成 明顯 的 房貸 崩潰 好 所以 我們 才 會 觀察到 這個 韓國 的 房市 的 疲惫 他 跟 中国 又 不 太 一样 中国 是 在 降息 降息 但是 房市 还是 不好 同 时间 中国 主要 的 问题 来自 于 建商 跑 了 建商 跑 了 烂尾楼 他 就 必须 要 强制 他 变成 保交楼 所以 這個 中國 的 問題 在 於 建商 的 債務 的 持續 擴大 的 問題 那 韓國 的 問題 來 自 於 全 租房 制度 和 利率 水平 的 快速 提升 那 越南 也 一樣 我們 過去 跟 投資 朋友 提過 越南 在 過去 一段 時間 由 於 出口 的 極度 亮麗表現 加上 美中 貿易戰 當時 越南 房地產 的 新債 的 總額 發行 速度 是 極快 無 比 的 在 201 年 甚至 直接 達到 了 80 兆 越南盾 2017 年 才 10 兆然 後 201 年 翻 了 8 倍 但是 相对 于 201 年 20 年 大概 只 剩下 269 兆 比 201 年 大概 减少 了 6 成 预估 203 年 很 有 可能 会 再 砍 半 这 就 来自 于 在 出口 经济 当中 全球 产能 过剩 以后 市场 对于 越南 经济 显著 资金 的 外流 迹象 同時間 我們 也 可以 觀察到 越南 房地產 的 短期 負債率 已經 快速 攀升 到 21% 主要 來 自 於 越南 過去 跟 中國 市場 一樣 發行 了 相關 房地產 的 衍生 性 金融 商品 使得 短期 負債率 快速 提升 雖然 它 的 負債率 相 對 於 日本 韓國 台灣 比起 來並 不是 特別 的 高 可是 它 已經 是 所有 東南亞 當中 的 最高 水平 了 所以 現在 我們 可以 觀察到 在 整個 越南 的 出口 當中表現 其 實還 算是 不錯 但是 由 於 房 地產 的 拖累 很 有 可能 使得 越南 原本 在 過去 5% 到 6% 的 經濟 成長 率 今年 可能 僅是 只有 3% 左右 而已 OK 所以 整個 東亞 市場 當中 你 會 發現 今年 全球 房市 由 於 很多 市場 都屬 於 顯著 的 房價 下行 階段 前 两年 是 加拿大 和澳洲 当时 是 由于 限制 外国人 购房 的 规范 通过 之后 使得 很多 华人 资金 无法 涌入 使得 房价 开始 回调 新加坡 今年 房价 也 开始 回调 为什么 因为 前两天 涨太多 回调 很 正常 韩国 是 由于 高利率 和 珍珠 房 制度 中国 市场 是 由于 建商 的 债务 问题 越南 市長 是屬 於 金融性 衍生 性 商品 所以 你 可以 觀察到 這個 全球 疾病 在 緊近 下行 格局 唯一 不會 跌 最 保本 的 資產應 該 就是 台灣 房市 了 就是 說 台灣 其實 本身 房貸 佔 整體 家庭 債務 的 規模 也 非常 大 但是 房市 運作 你 其實 在 台灣 你 買 不到 太多 的 房市 金融性 衍生 性 商品 那台灣 唯一 有 相關 的 就 REITs 而已 而且 這 REITs 成交量 小 的 可憐 而且 都 是 商辦 跟 住宅 市場 沒有 明顯 的 相關 所以 我們 可以 觀察到 如果 以台灣 來 看 的 話 貸款 負擔 率 和 整體 住宅 貸款 的 違約率 蠻 有趣 的 負擔 率 不斷 的 提升 壓力 越來 越大 可是 違約率 創歷史 新低 台灣 人 買 房 沒 有人 違約 這 其中 跟 一個 原因 有關 因為 台灣 央行 根本 沒升 多少 息 所以 韓國 當然 一 升息 貸款 違約率 很 順勢 的 就 上行 了 台灣 到 目前 為止 升息 幅度 是 遠 小 於 其他 亞洲 新 市場 或者 低 於 整個 歐美 市場 的 升息 力度 的 所以 台灣 房市 也 不能 說 特別 好 就是 說 臺 灣 最近 量數 還是 很 明顯 在 最近 所公 佈 的 房屋交易 移 轉動數 當中 大概 也 就是 1 萬 80 棟 到 2 萬棟 左右 相對 於 去年 減幅 已經 高達 三成 左右 不 只是 我們 看到 的 成屋 的 成交量 還是 我們 看到 預售屋 成交量 其實 都 在 顯著 的 下行 區間 好 那 我們 過去 跟 投資 朋友 提過 基本上 就算 央行 他 升息 幅度 拉 的 長 一點 他 肯定 升不過 韓國 他 可以 升 的 時間 長 一點 對 不 對 然後三個 月 升 一次 半年 升 一次 升息 循環拉 的 長 一點 他 對 於 台灣 房市 的 影響 其實 也 不是 特別 大舉個 例子 來 說 我們 觀察 一下 在 過去 的 降息 循環 和 升息 循環 當中 對 於 國泰 房價 指數 的 影響 當時 204 年 到 207 年 台灣 央行 採取 高 強度 的 重貼 利率 的 限率 的 調升 那國泰 房價 指數 仍然 在 一個 顯著 的 上行 曲線 好 那麼當 08 年 發生 金融 海嘯以 後 的 確緊 急 降息 房價 短期 內 有所 回檔 可是 不到 兩年 209 年 房市 再度 進入 到 上行 格局 那 10 年 到 14 年 15 年 一樣 在 顯著 的 上行 循環 所以 各位 可以 了解 到 就是 升降 期對 於 台灣 的 房市 影響 不是 特別 大 是否 採取 一些 信用 管制 也 就是 直接 的 房市 監管 其實 對 於 房市 的 影響 力度 比較 顯著 一點 好 那 如果 是 這樣 的 話 也 就是 說 台灣 他 更 像是 每 一次 的 下跌 段 幾乎 都 是 軟著陸 那麼 這 一次 的 軟著陸 時間 線 大概 會 在 什麼 時間點 呢 預估 大概 整體 的 交錯 時間點 絕佳買 點會 在 什麼樣 的 地方 我們 過去 跟 投資 朋友 提過 通常 在 巴 都 的 新城 屋 和 預售 屋 的 退 按量 形成 死亡 交叉 的 時候 通常 是 整個 房市 波段 的 低點 上 一次 整個 房市 的 反 轉點 就是 從 低 檔區 重新 進入 到 上行 階段 看 得 蠻 明顯 大概 是 在 2015 年 到 16 年 左右 也 就是 經過 持續 的 房市 信用 管制 之後當 房價 有 顯著 回落 之 後 再度 開啟 新 一輪 的 牛市 大概 就是 新成 屋 跟 預售屋 推案量 的 交錯點 為 什麼 這說 因為 正常 來講 很 好 理解 就是 說 如果 房市 好 的 話 那 我 的 推案量 當然 就 一直 推 預售 屋 就 一直 推推 推推 那 房市 真的 不好 到 我連 預售 屋 的 推案量 都 比 新 成屋 還要 來 的 低 的 時候 這個 時候 就 說 明建商 根本 就 不是 很 想 蓋 房子 了 那 房價 的 絕對 低點 大概 就會 出現 上 一輪 是 大概 15 年 到 16 年 了 那現 在 呢 由 於 這幾年 房市 大好 所以 預售 屋 的 推行 量 才 剛見 頂 而已 所以 按照 整個 邏輯 往 下推 的 話 時間 線 大概 會介 在 204 年 到 205 年 左右 我們 才 會 看到 有 機會 死亡 交叉 當然 了 即便 死亡 交叉 也 不 代表 房價會 比現 在 便宜 對 吧 我們 只能 說 整個 臺 灣的 房市 還是 有 軟著陸 的 條件 存在 的 跟 韓國 市場 跟 越南 市場 還是 有點 不 太 一樣 所以 這 足以 說明 其實 臺 灣 房市 某種 程度 他 沒 辦法 像 歐美 市場 一樣 完全 靠 市場 制度 來 自由 交易 因為 什麼 這是 這是 人 的 問題 我 曾經 跟 同學 提過 你 叫 我 大學 主修 的 是 西洋 經濟 思想史 然 後 研究所 主修 的 是 ESG 永續 經濟 那些 在 學永續 經濟 當中 就 一定 會 聊到 的 是 離岸 風電 的 發展 這 很 有趣 你 看 臺 灣在 半導 體產業 當中 這每 一個 工人 都 是屬 於 耐操 好 用 的 高品質 在 全世界 是 數一數 二 的 張 周謀 和 他 的 半導 體產業 大家 都 說 臺 灣 工人 文化 好耐操 有 紀律 穩定 可是 各位 有 沒 有 發現 這幾年 臺 灣不斷 的 在 引進 離岸 風電 的 技術 嗎 因為 臺 灣沒有 那 很多 離岸 風電技術 最 成熟 的 應 該屬 於 北 歐然後丹麥 瑞典 這一類 那 很多 丹麥 的 工程 師當時 不是 來 臺 灣指導 嗎 然後就 很多 報導 都 指出 不可 置信 啊 怎麼 台灣 的 工人 這麼 沒有 紀律 啊 這個 學習 意願 這麼 低落 啊 這其實 你 會 看得出 來 啊 就是 台灣 有 20 公里 嗎 你 會 發現 啊 半導 體產業 的 工人 他 的 水平 是 極高 無 比 的 可是 你 移到 那種 啊 需要 靠 自律 產生 的 這些 技工 比如 說 海事 工人 做水電 的 或者 做計 程車 司機 你 說 為 什麼 我們 喜歡 搭 uber 那 就是 因為 計程車 司機 水平 的確 有高有低 但是 uber 有 平行 制度 我 可以 管 你 所以 uber 平均 的 水平 比較 好 說 明什麼 事情 就是 半導 體產業 好 是 因為 有 一群 人 一直 很 用力 的 在 監督 你 的 環境 底下 這個 時候 你 表現 就 好 但是 如果 要 你 自己 管 自己 的 話 台灣 工人 的 真正 的 本性 底層 本性 就 會 放大 大家 有 到 日本 遊玩 都 很 清楚 在 日本 是 真的 各行 各業 你 都 可以 看 得到 那種 蠻 明顯 的 工匠 精神 但 台灣 就 不 一樣 就是 你 走 在 竹科 感覺 到 的 那個 風 跟 下班 開始 騎機 車然 後 交通 的 混亂 你 就 感覺 到 這種 區別 所以 所以 我要 講什麼 我講 的 是 房市 需要 監管 這 就是 主要 原因 這個 是屬 於 整個 社會 的 文化 了 OK 然 後 這 只是 我 的 觀察 這是 我 的 觀察 對 不 對 只有 台灣 人才 可以 這樣子 講太好 我們 講 一下 台北 股市 的 表現 台股 昨天 尾盤 漲勢 是 持續 擴大 收漲 了 114 點但 問題 成交量 2396 億還 是 很 低 昨天 說 在 1623 點台幣 的 部分 這幾天 雖然 沒有 持續 的 破底 可是 上 影線 也 蠻 明顯 的 對 吧 這說明 央行 還是 有 做 適度 的 問會 昨天 說 在 31.84 塊 小台 多 公比 的 部分 這波蠻 明顯 的 自 從 小 臺 開始 敢 看 多 之 後 台北 股市 本波 的 修正 就 開始 產生 那麼 到底 這波能 不能 順勢 的 開始 主體 向上 其實 跟 小 臺 的 看 空情 緒 也 有 顯著 的 相關 到 時候 就 來 看 一下 明顯 的 變化 我們 今天 主要 是 把 幾個 專題 拉 出來 聊 一下 因為 投資 朋友 啊 不斷 的 詢問 一下 呃 我 對 於 股市 房市 的 看法 其實 我 比 較 專精 的 是 在 股票 市場 身上 了 但是 房市 哦 他 某種 程度 是 確保聯 總會 不會 升息 過猛 的 主要 原因 那麼 現在 全球 的 房市 多點 爆發 的 下跌 他 其實 都 不是 完全 來 自 於 單一 原因 有些 是 真的 債務 的 問題 有些 是 過去 本身 的 槓桿 放 的 過大 有些 是 本身 本身 租屋 制度 的 影響 有些 是 金融性 衍生 性產品 的 變化 而 這些 條件 很 不幸 的 在 臺 灣都 沒 有 臺 灣沒有 大幅 升息 的 條件 也 沒 有 過多 的 金融性 衍生 性 商品 而且 臺 灣的 貸款 與 違約率 在 全球 新市場 當中 是 極低 無 比 的 根本 没 人 违约 根本 没人 好 台北 国税 上涨 130 点衰 16750 点 左右 好 今天 量 能 稍微 放大 一点点 3102 亿好 我们 看 一下 投资 朋友 的 几个 提问 OK 对 好 日本 是 持人 台湾 是 工人 OK 对 啊 这个 今天 要 欧英 AI 了 啊 今天 你 才 欧英 AI 啊 OK 啊 这个 韩国 人好 幸福 哎 我 刚刚 同学 聊 了 韩国 前年 房价 是 涨 五成 的 所以 韩国 人 不 幸福 一千万 涨 到 两千万 现在 跌 到 一千六百 万 还是 很贵 啊 还是 很贵 啊 韩国 人 不 幸福 韩国 人 不 幸福 OK 啊 啊 不过 啊 我 对 没错 这个 最好 不宜 炒楼 起码 会 跌 起码 会 跌涨 高 了 再 跌 可以 接受 吗 OK 了 我们 可以 观察 到 整个 全球 股票市场 的 影响 目前 来看 好像 回涨 幅度 没有 如果 想象 中来 的 大 可是 还有 九月份 还有 九月份 所以 一天 的 涨幅 真的 不 代表 什么 我们 反倒 要 观察 的 是 这 一波空 窗期 是 新一轮 的 市场 情绪 转变 如果 真的 如 机构 商 过去 几个 礼拜 的 经验 大家 都 转多 大家 都 看好 经济 不会 衰退 大家 都 认为 复苏 在 即 那 很 自然 的 股票 的 均值 回荡 是 一定 会 发生 的 可是 如果 市场 的 情绪 始终 跟前 几个 月 一样 我 相信 黑天鹅 迟早会 发生 的 我 相信 目前 美国 的 经济 数据 只是 虚假 的 繁荣 劳动力 市场 很快 就 会 崩溃 的话 股票 的 市场 的 持续 推动 就 会 持续 存在 我们 作为 周期 投资者 不用 去 理会 大家 的 看法 短期内 的 转变 我们 只要 确定 一点 市场 极其 够低 市场 够 恐慌 的 时候 就 多接 一点 那 市场 如果 进入 到 全面 的 悲观 或者 半信半疑 的 阶段 使得 股市 持续 的 推升 我们 就 看 到底 景气 指标 什么 时候 会 完全 进入 到 完全 的 繁荣 格局 一旦 到 繁荣 格局 我们 再 来 考虑 调节 的 问题 至少 就 目前为止 还是 一个 复苏 格局 或者 是 市场 的 大多 头 但是 当 行情 进入 到 繁荣 周期 以后 空头 的 我 就 会 慢慢 涌现 了 我们 就 拭目以待 早上 9 点 06 分 感谢 各位 今天 的 参与 如果 喜欢 我们 的 节目 记得 帮 我们 订阅 按赞加 分享 我们 就 明天 早上 8 点半 早晨 财经 速写 图 再见 各位 投资 朋友 看 完 顺便