A morning briefing on whether US and Taiwan housing markets can achieve soft landings in 2024 as interest-rate cuts loom. The Fed has a 60% chance of cutting rates in March; US home prices in Manhattan rose 5.1% year-over-year with inventory at 2-3 months. Taiwan's 2023 residential price index hit a historic high of 104.35, though transaction volume softened.
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嗯 嗯 觀眾 朋友 歡迎 收 聽 早晨 財經速解 讀現 在 是 台北 時間 204 年 1 月 10 號禮 拜 三 早上 8 點 31 分 大家 早上好 我 是 收 聽 浩 每天 早上 開 半天 半小時 我們 在 這邊 陪伴 著 各位 一起 解讀 國際 財經 新聞 時事 的 變化 那 一早 我們 先來 觀察 這個 美國 股市 在 昨天 是 持續 的 小幅 收紅揮 打 股價 甚至 創下 了 歷史 新高 那 十年 期公債殖 利率 的 部分 現在 大 概率 有 就 盤 在 4% 左右 來 做 震盪 這是 一件 好 事情 因為 下滑 太快 那 市場 等同 於 承認 衰退 即將 發生 但是 呢 適度 的 降息 讓 大家 覺得 哎 有 預防性 降息 的 空間 存在 同時間 很多 的 相關 風險 資產有 上行 的 推動 但是 又 不 至於 到 衰退 那 這種 恰到 好 處 的 狀態 反而 是 有利於 資產 行情 的 拉伸 所以 呢 我們 過去 才 跟 投資 朋友 定調 啊 隨著 聯準 會 預防性 降息 的 可能 產生 加上 強勁 的 就業 數據 幾乎 就 佐證 的 市場 越來 越往 軟著陸 的 方向 走 那麼現 在 的 問題 來 了 過去 受到 利率 型 衝擊 最大 的 房市 在 今年 一樣 會 有 軟著陸 的 空間 嗎? 所以 我們 今天 分為 兩個 方向 來 做 思考 第一 個 方向 是 跟 美國 利率 市場 最為 連動 的 美國 房市 現在 是不是 已經 完全 進入 到 復 甦 行情 畢竟 它 已 經連續 兩到 三個 季度 價格 在 攀升 但是 量 能 急縮 隨著現 在 30 年 期房 貸 利率 從 當時 的 8% 現在 快要 跌破 7% 是不是 意涵 著市場 的 買氣 即 將歸來 另外 一方面 台灣 本來 在 去年 如果 沒有 新 清安 的 話 這個量 能 的 縮窄 應該 是 更 為 顯著 的 但是 在 12 月份 這 一次 公 佈 的 全國 的 買 賣移 轉動數 之 後 全年 我們 看到 203 年 是 站上 了 30 萬棟 等 於 算是 達標 了 雖然 還是 比 2 年少 了 一 兩萬棟 但是 至少 我們 可以 承認 沒有 心情 安台灣 房價 去年 賣壓 應該 會 很 重 哦 那 如果 新金案 的 政策 持續 實施 那 即便 今年 可能 會 出現 更 強制 的 信用 管制 或者 我們 看到 建商 似乎 有 縮手 的 感覺 但 台灣 房價 是不是 今年 也 達 到 軟著陸 的 呢 今天 來 跟 投資 朋友 做 一些 觀察台 美 房市 的 變化 那 一早 我們 先 觀察其實 FedWatch 的 預 估值 啦 如果 按照 現在 市場 上 的 降息 預估 目前 最有 可能 降息 的 月份 仍然 保持 在 三月 雖然 本來 過去 最高 曾 經來 到 七成 或者 八成 的 機率 現在聯 邦基 準 利率 是 5.2% 到 5 .% 元月份 應該 是 不會 降息 了 但是 元月份 所釋 出 的 談話 很 有 可能 就 已經 把 三月份 和 五月份 的 降息 路徑 給說 清楚 了 3 月份 目前 降息 硬碼 的 機率 是 來 到 6 成 保持 在 當前 基準 的 機率 是 36% 5 月份 再 降息 硬碼 的 機率 是 4 成 5 所以 要 觀察 一下 聯準 會 在 本月底 即將 所釋 出 的 談話 當然 我們 也 要 很 清楚 知道 美國 的 貨幣 政策 按照 聯準 會 理事 包曼 在 昨天 的 觀點 當中 他 認為 已 經有 足夠 的 限制 也 就是 過去 他 那種 極為 鷹 派 的 觀點 其實 正在 消失 他 也 認為 今年 是 有 降息 的 可能性 只不過 呢 這個 降息 最好 拖 得 越久越 好 因為 拖 得 越久 他 反而 恰恰 印證 經濟 的 強勁 降息 降太快 那 經濟 肯定 是 不好 我們 根據 高盛 最新 所統計 的 調查 2024 年 最具 交易 性 的 交易 主題 第一名 不 意外 又 是 降息 這個 比例 是 高達 三成 啊 也 就是 如果 市場 上 的 交易 都 是 圍繞 著 降息 那麼 利率 型產品 它 的 連動度 反而 最高 換句 話 說 大家 為 什麼 那麼 偏好 債券 因為 你 利率 調降 債券 是 必漲 無 虞 的 嘛 那麼 再 來 就是 部分 解封 或者 說 我們 看到 部位 解封 簡單 來講 就是 過去 被 視為 那種 極具 風險性 的 資產 目前 可以 開始 投資 了 美國珍 珍股 的 部分 是 10% 所以 基本上 整個 降息 反而 成為 了 上半年 交易 的 主基調 不過 市場 針對 降息 的 預期 其 實差 的 非常 多 我們 舉例 來 說 你 像是 美銀 的 預估 是 認為 今年 大概 會降 10 個 基點 也 就是 降息 個 4 碼 左右 巴克 來 預估 降息 3 碼 但是 像是 德意志 銀行 他 就 認為 可以 降個 六七 碼 甚至 我們 看到 匯豐三碼 JP 摩根 認為 可以 降個 五碼 或者 我們 看到 有 很多 不同 的 投行 野村 或者 我們 看到 UBS 瑞銀富國 等等 降息 幅度 都 差 很多 最 悲觀 的 肯定 是 富國 富國 認為 降息 幅度 會來 到 25 個 基點 為 什麼 認為 會 有 這種 顯著 的 明顯 的 利率 調降 段 他 證明 他 認為 今年 的 衰退 是 不可避免 的 所以 即便 降息 是 主基調 但是 到底 降 多少 目前 市場 上 還是 缺乏 共識 的 但是 既然 降息 那 就 代表 著過 去 受到 利率 沉壓 的 這些 產品 似乎 已經 開始 進行 反彈 跡象 我們 舉例 來 說 如果 以 最新 所公 佈 的 美國 四季度 各地 區的 房價 曼哈頓 的 房價 是 在 203 年 一年 多以 來 首次 上漲 了 尤其 是 高端 住宅 的 銷量 這 一次 是 有 顯著 的 推動 市場 那 為 什麼 曼哈頓 的 房價 在 第四季度 中值 的 我們 講中 位數 的 交易 金額 是 16 萬 美元 同比 上漲 5.1% 主要 就是 來 自 於 我們 觀察到 現在 市場 上針 對 利率 調降 之後所 採取 的 買入 反應 我們 具體 觀察美國 在 存屋 銷售層 面過 去 去年 第四季 的 時候 我 記得 最 最近 統計 是 到 1 月 了 當時 的 月 增率 是 0.79% 也 就是 1 月 的 表現 是 遠 比 10 月份 的 銷量 還要 來 的 好 的 但是 從 年 增來 看 還是 年減 的 大概 是 有 7.28 也 就是 去年 的 銷量 基本上 一 整年 都 比不上 整個 20 年 和 201 年 但是 呢 去年 的 銷量 每個 月 正在 逐步 的 好轉 就是 相對 沒 這麼 差 沒 這麼 差 那 很 有趣 啊 因為 過去 我們 都 很 清楚 每 一次 美國 的 房 地產 泡沫 大 概率 都 是 由 升息 所 戳破 的 比如 說 08 年 當時 進入 了 全民 炒房 的 時代 瘋到 什麼 程度 大家 有 看過 這個 大麥 坑 嗎 那 幾個 人演 的 一部 他 不是 有 螢幕 是 在 那個 脫衣 舞郎裡面 脫衣 女郎 他 一個 人 擁有 三間 房 有些 人 是 用 自己 狗 的 名字 來 申請 貸款 房價 也 在 上 漲 而且 沒 有人 相信 房價會 跌 但是 你 看到 一開始 升息 沒什麼 效果 升到 最 後 06 年 07 年 當時 基準 利率 也 提升 到 了 5% 以上 終於有 一天 受不了 發生 世代 危機 了 那 很多 人 就 會 擔心 這件 事情 所以 為 什麼 有些 人 認為 降息 可以 給他 降個 六碼 七碼 八碼 因為 他 就 認為 他 就 對 賭現 在 是 泡沫 破滅 的 時機 但是 真的 是 如此 我個 人 認為 其 實美國 因為 採取 的 是 30 年期 的 我們 講的 房貸 利率 而且 大多 數採用 固定 利率 加上 08 年 之後市場 對 於 房市 的 監管 相對 比較 嚴謹 我們 至少 可以 承認 沒 這麼 多人 被鎖 在 這麼 高 的 利率 所以 你 要 讓 這些 人 立即 倒債 的 風險 其實 不是 特別 高 目前 在 美國 信貸 市場 當中 大部分 違約 的 也 不過 就是 比較 那種 反映 比較 高息 利率 的 你 像是 信用卡 貸款 或者 像是 車貸 的 部分 而 美國 的 房價 雖然 在 過去 一段 時間 我們 看到 你 看到 去年 10 月份 房價 漲幅 是 4.8% 全年 最大 漲幅 似乎 非常 之顯 著 可是 如果 具體 看量 能 是 高速 縮窄 的 也 就是 說 去年 美國 房市 跟 台灣 幾乎 一模 一樣 就是 上半年 幾乎 都 是 整個 大幅 量縮 的 情況 而 這種 量 縮 它 又 很多 人 就是 賣不掉 加價 賣 所以 造成 房價 的 推高舉 例來 說 我們 在 排名 前 20 名 的 城市 當中 大部分 都 是 集中 在 東岸 你 像 底特律 在 10 月份 的 房價 同比 是 增長 8.1% 然 後 這個 是 203 年 增幅 年度 最大 再來 像是 聖地牙哥 同比 增長 7.2% 紐約 房價 增長 7.1% 波特 蘭 或者 奧勒岡州 的 房價 小跌 0.6% 那 越南 西岸 比如 說 像是 加州 或者 我們 看到 西雅圖 舊 金山 等等 房價 是 有 比 較 顯著 的 下跌 跡象 它 也 主要 來 自 於 很多 在 後 疫情 時代 這些 工程 師開始 習慣 遠程 工作 就 沒 有 必要 一定 要 待 在 西岸 市場 當中 了 為 什麼 會 有 這種 奇怪 的 現象 因為 聯準 會 的 升息 不 但是 沒有 讓 住宅 市場 顯著 降溫 而且 看 房價 房價 好像 在 打 臉聯 準會 房價 居然 在 高利率 的 環境 底下 漲 的 不停 目前 來 看 就是 因為 這 一次 聯準 會 的 升息 跟 之前 不太一樣 之前 的 升息 它 是 一個 漸進 的 過程 比如 說加 了 三四年 以後才 把 利率 慢慢 的 提高 到 5% 以上 那 這 意思 是 一次 聯準 會 玩 了 一個 暴利 升息 一年 多升 了 50 多個 基點 所以 導致 利率 環境 的 突變 那 利率 雖然 很 高 可是 很多 的 潛 在 買家 他 是 瞬間 望 而 卻步 他 限制 了 房屋 的 成交 數 所以 沒有 很多 人 所在 這麼 高 的 利率 最 後 形成 大規模 的 違約 因 爲 大家 根本 就 不 買 房過 去 一年 房價漲 的 是 虛的 但是 現在當 利率 一調 降 的 時候 市場 的 剛性 買盤 突然 全部 出現 了 爲 什麼 因 爲 終於 等到 這 一天 了 因 爲 剛性 買盤 其實 已經 支撐 了 很 久 這跟 臺 灣在 去年 下半年 的 新 金安 是 有 一點 相似 的 所以 現在 第一 房價 沒有 下滑 第二 反而 量 能 正在 增高 增加 了 美國 房市 有攬 著路 的 可能性 這個 就是 我們 觀察到 在 美國 房市 真正 跡象 所以 在 美國房 地產 市場 當中現 在 住宅 市場 第一 成屋 庫存 還是 偏低 並沒有 想像中 來 的 高 他 並不像 台灣 推案量 這麼 大 尤其 在 成屋 市場現 在 的 我們 講的 庫存 周轉 天數 大概 還是 接近 在 兩個 月 到 三個 月 這個 206 年 當時 是 13 個 月 13 個 月 才能 夠賣 掉 一間 房現 在 是 2.5 個 月 比過 去 十幾年 歷年 以來 都 還要 來 得 低 所以 住宅 市場 目前 來 看 算是 蠻 健康 的 而且 現在量 能 又 在 提升 第二件 事情 是 美國 另外 一個 房地產 市場 也 就是 商用 房地產 市場 到 現在 為止 還是 很 差 我們 看到 華爾街 日報 最新 所統計 的 美國 在 辦 公室 目前 的 商辦 控制率 的 部分 已經 快速 的 飆高到 接近 18 .% 這個 已經 比 1986 年 和 19 年 創下 的 18.5% 還要 來 得 高 已經 是 史 上 最高 的 美國 商辦 控制率 那 這項 數據 基本上 就 足以 佐證 這個 遠程 辦公 他 是 如何 在 後 疫情 時代 完全 的 把 整個 美國 的 商辦 市場給 大幅 改變 我們 可以 觀察到 非常 有趣 的 跡象 那 就是 如果 是 那些 真正 需要 工作 的 那些 商辦 的 地點 比如 說 我們 看到 你 像是 舊 金山 加州 或者 我們 看到 沙加 緬 都 或者 滅瓦基 這些 地方 他 在 西岸 他 有 很多 這種 工作 的 就業 機會 尤其 是給 這種 軟體 的 或者 我們 看到 一些 硬體商 科技 業的 但是 你 可以 觀察到 這些 地區 的 商辦 控制率 都 在 瘋狂 飆升 當中 就 沒 有人 現在 需要 坐在 辦 公室 裡面 工作 可是 我們 看 一下 東岸 尤其 佛羅里 達 這邊 你 像是 紐奧良 或者 勞德代爾堡 這幾個 地方 非常 有趣 的 事情 是 它 的 商辦 控制率 下滑 幅度 非常 非常 之快 怎麼 會 發生 這樣 的 情況 因為 全美 迎來史 上 最大 規模 的 退休 潮 有钱 能往 哪里 去 大家 就 往 哪里 去 工作 了 所以 现在 没有 人 在 加州 工作 了 但是 大家 都 全部 涌入 佛罗里达 了 为什么 有 很多 退休 有钱 的 老人 他 在 那边 工作 那边 的 很多 的 业务 瞬间 就 开始 暴增 了 所以 美国 的 商办 不动产 基本上 是 属于 比较 两极 的 现象 美国 的 住宅 市场 的确 我 个人 认为 有点 软着陆 的 感觉 你 要 想想看 基准利率 美国 在 5 .% 房价 已经 在 缓涨 的 过程 你 可以 預期 今年 是 有 可能 達到 4% 見 到 4 字頭 更 悲觀 一點 可以 來 到 3 字頭 那 如果 見 到 4 字頭 你 覺得 房價 難道 不會 比基 準 利率 在 5 字頭 的 時候 來 的 高 嗎 給投資 朋友 做 一些 思考 那 回頭 我們 來 看台 灣台灣 當然 你 要 說 降息 的 可能性 其實 沒有 想像中 來 的 大 因為 根本 沒升 多少 但是 我們 可以 觀察到 最近 台灣 在 去年 12 月份 的 建物 買賣 一整 棟書 正式 出爐 了 六 都 的 交易 合計 是 23, 751 棟 也 是 203 年 唯二 突破 2.3 萬棟 的 月份 基本上 是 全年 最佳 的 單月表現 很多 人 在 12 月份 突然 急著要 上車 本來 每年 年底 就 這樣 的 慣性 了 那 由 於 房市 的 交易 和 登記 大概 是 要 一個 月 到 兩個 月 左右 的 時間 差 所以 12 月 的 買 賣 建屋 買 賣移 轉動輸 可能 也 是 反映 1 月末 的 時候 所以 12 月 真正 的 這些 資產主 很 有 可能 是 1 月份 會持續 的 湧現 所以 今年 元月份 六 都 的 全年 6 度 的 交易量 我 觉得 是 特别 值得 关注 的 如果 你 观察 各 都会区 的 表现 台北市 是 月 减 2.5% 但是 年增 幅度 是 12% 新北市 月 减 3.5% 但是 年增 16% 其实 在 年 增 层面 除了 桃园 稍微 衰退 1% 以外 台东 增长 15% 台南 增长 3 成 7 高雄 增长 2 成 8 那 足以 彰顯 我們 至少 可以 承 認現 在 市場 上 的 買氣 的 確是 不錯 的 至少 比 2 年 當時 下半年 的 情況 好得多 也 比 23 年 那種 房市 沉寂 的 感覺 好得多 那 我們 真正 要 值得 觀察 的 幾個 要件 首先 是 現在 我們 看到 整體 在 過去 幾年 六 都 建物 買賣 一展 動速 的 變化 當時 在 18 年 19 年 20 年 21 年 房市 在 六 都 的 層面 它 都 算是 一個 逐步 復 甦 的 過程 當中 從 原本 的 21 萬到 23 萬到 25 萬 那 21 年 2 年 它 算是 一個 大 噴發應 該講 20 年 到 21 年 是 一個 大噴發 25 萬 和 26 萬 那 2 年 稍 稍微 沉急來 到 24 萬 那 23 年 原本 預計 買 氣會 很 差 但是 現在 是 來 到 23 萬 而且 下半年 的 買 賣移 轉動數 是 遠優 於 上半年 市場 就 會 揣測 如果 整條 轉折點 它 是 在 203 年 中旬 左右 出現 的 話 這個 買氣 是不是 就 代表 台灣 的 房市 已經 在 去年 新清安 政策 的 加持 底下 正式 的 軟著陸 了 呢 其實 不 只是 住宅 市場 我們 看到 台灣 的 房租 指數 在 昨天 官方 所公 佈 的 物價 指數 當中 2023 年 居住 類指數 是 高達 104.35 也 創下 了 歷史 新高 那麼 這 其中 包括 一些 像是 房租 住宅 維修費 家庭用品 家庭 管理 費 等等 基本上 都 在 上 一次 所公 佈 的 數據 創下 了 歷史 新高 也 就是 說現 在 我們 都 很 清楚 整個 台灣 的 住宅 市場 當中 他 不是 說 什麼 悄版 的 平衡 就是 大家 現在 偏好 去 買 房 那 租屋 市場 稍微 冷 卻現 在 是 同步 在 增溫 所以 同步 增溫 的 時候 你 基本上 就 不太可能 會 說 有 立即 泡沫 破滅 的 風險 因為 我們 通常 會過 去 一個 最好 的 例證 就是 一旦 房價 跟 租金 價格 走勢 不 同步 的 時候 那 其中 一個 必然 有 泡沫 嘛 對 不 對 你 如果 房價 一直 創 新高 但是 你 沒 辦法 順勢 的 把 它 轉嫁給 租客 的 話 那 你 的 投報 率 可能 就 會 因此 受到 影響 但現 在 租金 價格 上行 的 幅度 非常 快 已 經遠 高 於 平均 通膨率 了 去年 臺 灣的 房租 價格 最低 最低 大概 就是 在 5 月 6 月 的 年 增開始 下滑 到 2% 以下 但是 隨著 下半年 的 新 清安 正式 上路 以 後 基本上 就 重新 回到 2% 以上 了 所以 呢 這 之前 才 有 一個 笑 話 嘛 這個 老婆 就問 老公 老公 我們 什麼 時候 才 可以 租貴 一點 的 房子 老公 就 說 你 的 願望 很快 就要 實現 了 老婆 很 開心 真的 嗎 什麼 時候 老公 說 下個 月 好像 下個 月 房東要 漲 房租 了 所以 我們 可以 租貴 一點 的 房屋 了 好 啦 那 因為現 在 時間 線 距離 總統 大選 也 不過 就 幾天 很多 人會 擔心 總統 大選 對 於 房市 政策 的 影響 首先 我們 按照 過去 幾次 的 經驗 來 看 其實 總統 大選 的 結果 跟 房屋 交易量 並沒有 非常 直接 的關 係 和 連動度 我們 以過 去 幾年 來 舉例 像是 04 年 當時 陳 水扁 是 在 高度 爭議 的 兩顆 子彈 當中 成功 的 連任 但是 全年 的 房市 交易量 居然 爆出 了 兩成 的 年 成長 率 你 看 起來 要 很 恐慌 的 但是 交易量 是 暴增 所以 市場 上 好像 並不會 直接 的 反映 這種 政治 面 的 紛擾 影響 這是 很 鮮明 的 相 對 的 你 看 08 年 當時 是 馬 英九總統 也 改善 兩岸關 係 之 訴求 當選 了 總統 而且 當時 也 是 開啟 了 兩岸 三通 但是 房市 交易量 反而 是 衰退 了 8.5% 那 這是 為 什麼 我們 都 很 清楚 08 年 金融 海嘯 所以 即便 當時 有 兩岸 的 這種 和平 的 紅利 但是 光是 全球 景氣 的 下行 就 足以 把 所有 看起 來 的 利多 予以 打消 所以 過去 7 次應 該 講過 去 幾次 的 總統 大選 當中 我們 可以 看得 很 清楚 基本上 你 像 陳 水 扁馬英 九 第一任 和 第二任 任期 以及 蔡 英文 第一任 任期 的 時候 房市 交易量 都 是 直接 送到 國內外 重要 事件 而 進行 顯著 的 收縮 反而 是 4 次 交易量 收縮 3 次 交易量 增長 我們 當然 都 很 清楚 很多 房市 相關 的 監管 政策 通常 都 是 在 第一任 任期 的 時候 實施 第二任 通常 打 草房 力度 應該 就 會 有所 減弱 那 如果 一是 以 台灣 歷年 交易量 的 變動柱 狀圖 來 看 基本上 上 一波 的 低點 就 在 16 年 到 17 年 左右 那現 在 房市 開始 在 201 年 完全 見頂 以後現 在 是 嘗試 的 進行 一個 下行 主體 的 階段 那 我 先講 我個 人 的 想法 就是 說 從 個 人 的 想法 我個 人 認為 只要 今年 沒有 更進 一步 的 房市 監管 政策 台灣 房市 應該 已 經達成 軟軸路 了 我們 待會 根據 不同 的 市場 來 做 一些 分析 首先 是 預售 屋市場 你 說 預售 屋市場 冷不冷 預售 市場 其實 還蠻 冷 的 雖然 單價 是 沒 跌 但是 至少 在 整個 23 年 的 狀況 幾乎 跟 2 年 下半年 差不多 就是 冷清 的 為 什麼 因為 新 金安 如果 是 你 是 真的 要馬上 開始 繳貸款 享受 這波 利率 的 話 通常 也 是 挑中 股屋 居多 了 所以 去年 中 股市 場的確 是 比 較 好 我們 具體 觀察 如果 是 觀察 在 203 年 六 都 全年 的 暗場 的 情況 來 做 留意 各位 會 發現 一些 有趣 的 跡象 首先 就是 在 各 大地 區的 部分 個 案數 是 衰退 了 8% 你 像是 台北 直接 衰退 了 兩成 三新北市 衰退 一成 八桃園 市 衰退 一成 九 基本上 就是 台南 高雄 就是 當時 台積 電熱潮 在 這個 案數 推推 量 比 較 大 嗎 戶數 的 部分 也 減少 了 一成 五 左右 但是 很 有趣 總銷 反而 創下 歷史 新高 了 那 新案 的 平均 開價 也 漲 了 10% 新案 的 平均 成交 價漲 了 一成 一 所以 整個 203 年 的 概況 其實 還是 蠻 明顯 的 這個 投資客 退場 的 速度 算是 蠻快 的 但是 投資客 退場 之後新 清單 就 上場 了 那 新 金安 上場 以後房價 就 暴漲 了 所以 去年 就是 預售 屋其實 沒有 想像中 來 的 這麼 好 但是 房價 至少 還維持 在 高檔 當中 那 我們 也 很 清楚 為 什麼 現在 市場 的 推案量 就 開始 有 顯著 的 縮窄 了 因為 我們 都 很 清楚 在 整個 21 年 2 年 住宅 的 開工量 是 暴增 當時 房市 大好 所以 建商 就 拼了命 的 瘋 狂蓋房 那現 在 23 年 24 年 25 年 即 將來 到 整個 房市 交屋 的 高原期 所以 這段 時間 反而 建商 就 比 較 謹慎 我們 待 會 聊 一下 目前 建商 的 態度 我 覺得 相 對 比 較 保守 的 反而 是 市場 的 買氣 相對 比較 顯著 那 你 說 預售屋 可是 總價 還是 在 創 新高 雖然 他 的 交易量 稍微 少 了 一點 到底 誰 在 買 目前 來 看 大部分 的 買 盤並 不是 完全 來 自 於 剛性 買盤 的 這些 受惠 於 心清安 的 不管 是 年 輕人 還是 還沒有 買房 的 人 基本上 大部分 還是 有 部分 的 投資客 他 購買 預售屋 但是 因為 過去 房地 合一 稅以 後 有 5 年課 重稅 嘛 目前 大部分 的 觀念 是 從 原本 的 短期 炒作 做成 長 期 收租 進行 資產 配置 喔 那 這與 我們 過去 看到 主計處 最新 公 佈 的 台灣國富 呃 報告 啊 我們 講的 國富 就是 呃 國家 富有 程度 的 毛額 以及 年增率 目前 來 看 在 整個 10 年底 增長 幅數 是 高達 4.15% 他 是 比通 膨 上行 幅度 來 的 快 也 就是 台灣 在 過去 一段 時間 由 於 受惠 於 半導體 帶 貨潮 這個 有 部分 人口 的財 富有 大幅 提升 的 跡象 而 這個 大幅 提升 的 跡象 就 導致 他 有 立即 需要 制裁 的 理由 那 一部分 資金 他 會 放到 國票 市場 另外 一部分 資金 他 會 放到 整個 我們 看到 的 這個 房 地產市 場來 進行 中長 期 的 資產 配置 這個 是 我們 所 觀察 的 要件 但是 如果 我們 具體 觀察 在 整個 臺 灣 房市 交易量 的 部分 尤其 在 各 大地 區 像是 中國 的 部分 其實 買氣 才 是 比 較 旺 一點 的 我們 具體 觀察 在 整個 全台灣 新 推案量 的 各大 行政 區當 中 因為 過去 幾個 月度 是 在 推量 實在 太大 了 好 大到 這個 不太可能 你 可以 觀察到 市場 上 這麼 多 的 投資客 能夠 接受 所以 呢 預售 屋 是 比 較 冷 卻 那 如果 我們 具體 觀察 一下 整個 中國屋 市場 當中 的 變化 其實 你 會 發現 去年 在 中國市 場表 現還 算是 不錯 的 信義房 價指數 是 年 年 的 攀高 那 我們 當然 都 很 清楚 就現 在 平均 買入 幅度 最大 的 大部分 都 是 集中 在 新 北周 圍 了 就 我們 講的 北北 基桃 的 生活圈 那現 在 第一名 交易量 最多 的 大概 是 中壢區 1785 件 的 淡水 也 蠻 多 的 不過 淡水 的 房價 漲幅 因為 推案量 太大 了 這漲 幅 比 較 低 一點 的 其他 像 桃園區、 陽梅區、 平鎮區、 新莊區 細節 的 部分 主要 是 東區 門戶 南港 在 漲 所以 順勢給 他 帶動 上去 而且 我們 可以 具體 觀察比 較 有趣 的 跡象 看 一張 圖表 這張 圖表是 203 年 七 都 房屋 的 交易 的 屋齡 總額 就是 我們 過去 都 知道 說 年 輕人 因為 某種 程度 在 預算 有限 的 情況 底下 通常 他會 比 較 偏好 去 持有 我們 所 看到 的 新屋 因為 第一 個 你 裝潢 沒有 那麼 麻煩 第二 個 就是 喜歡 新 的 第三 個 就是 有 一些 物業 的 管理 感覺 比 較 方便 但是 你 看到 在 去年 的 買盤 效果 第一 中國 市場 比 較熱 第二 大家 所購 買 的 屋齡 其實 都 在 大幅 的 延長 當中 就 代表 年 輕人 越來 能 越來 就是 越來 能夠 接受 那種 房子 很大 但是 我 慢慢 的 自行 裝修 的 這樣 的 一個 狀態 了 舉例 來 說 你 看到 台北市 的 部分 在 整個 203 年 7 都 房屋 交屋 的 屋齡 的 統計 中位 數是 35 年 我們 講的 不是 他 的 台北市 的 房子 平均 屋齡 有 多少 去年 在 台北市 買房 的 人 他 的 交易 屋齡 的 統計 普遍 都 是 買 35 年 的 房子 你 買 那種 10 年 以下 的 房子 大概 就 一成 左右 而已 新北市 購買 的 房屋 的 屋齡 平均 大概 是 在 25 年 左右 桃園 市 的 中位 數是 18 年 新竹市 是 16 年 台 中 台南 高雄 大概 是 24 年 到 26 年 左右 哦 那 第一件 事情 就是 全台灣 本來 老屋 就 很多 了 但是 第二件 事情 呢 也 就是 即便 在 去年 新清安 政策 的 點火 底下 這年 輕人 的 觀念 已 經有 開始 逐步 改變 的 跡象 存在 就是 他 越來 越 越來 越 能夠 接受 那種 呃 那種 你 房子 的 屋齡 比 自己 年紀長 的 這種 狀態 存在 了 這是 我們 觀察到 的 一個 跡象 了 這就 說明 一件 事情 這年 輕人還 不是 說 完全 買 不 起房 他 買 不起 新房 只要 你 只要 確定 他 還想 買房 你 總能夠 找到 房子 給他 住 的 大 的 不行 就 住 小 的 小 的 不行 就 住 老 的 老 的 不行 那 就 往 外圍 地區 來 擴散 我們 過去 跟 投資 朋友 舉例過 如果 你 觀察全 台灣 各縣 市 的 住宅 大樓 的 華沙 的 平均 成交 總價 那 台北市 真的 很 高 了 這個 總價 已經 拉升 到 3071 萬 所以 年 輕人 在 台北市 買房 是 不太可能 的 新北市 的 平均 均價 也 已 經來 到 1675萬這個 難度 也 有點 高 所以 如果 雙星 家庭 還能夠 控制 在 150 萬 的 房價 的 時候 他 就 會 先往 台 中桃園 台南 高雄來 做 移動 新竹 縣市 大概 也 買 不起 了 那 你 說 那 如果 到 時候 桃園 台 中 台南 高雄均 價都 已經 佔 上 150 萬雙薪 家庭 都 已 經無法 負擔 的 時候 那 該 怎麼 辦 呢 那 很 簡單 啊 那 就 去往 苗栗 往 彰化 往 南投 往雲林往 屏東 基隆 他 總 是 能夠 想到 辦法 的 我們 可以 具體 觀察 如果 按照 台灣 房屋 這 一次 所 進行 的 統計 在 新 清安房 房貸 的 部分 如果 台北市 平均 建估 價是 在 290 萬 左右 的 話 月薪 只要 21 萬 就 能夠 買 得 起 了 好 那 新北市 的 部分 呢 啊 均 價是 在 1625 萬 月薪 只要 1 萬 就 買 得 起 了 那 台中市 的 部分 呢 是 8.4 萬桃園 市 是 8.1 萬 所以 呢 呃 高雄 和 台南 比較 低 嗎 6.9 和 6. 萬 呢 好 所以 你 可以 了解 說 整個 市場 上 的 擴散 方向 為何 啊 我們 過去 跟 投資 朋友 提過 這個 對 於 市場 的 購房者 來 看 哦 這個 房屋 的 總價 其實 是 有 上限 的 啦 就 你 不太可能 期待 說 你 以 後 每間 房子 都 30 萬還 想要 有人 買 但是 呢 民眾 居住 的 面積 是 沒 有 下限 的 所以 你 可以 盡量 的 切切 的 越小切 的 小 了 還住 不起 就 到 外圍 地區 外圍 地區 還住 不起 那 就 住 又 老 又 小 的 這種 方式 這個 就是 我們 看到 現在 市場 上 的 買氣 所以 必須 要 市場 上 整個 觀念 轉變 才 有 可能 形成 房價 在 204 年 的 走跌 跡象 對 月薪 5 萬 可以 買房 嗎 我們 節目 投資 朋友 都 很 厲害 的 不會 有 這種 人 對 不 對 沒 有 啦 對 不 對 我 有 房 地產 我 持有 房地產 對 我 有 自住 我 有 自住 還不過 這要講 清楚 對 我 是 自助 對 7 間 嘛 對 7 間 都 自助 這樣 一天 一間 啊 沒 有 開 玩笑 開 玩笑 開 玩笑 啊 這個 不能 亂 說 的 其實 我 之前 呢 就 已經 好奇 啊 這個 房市 的 狀態 到底 為何 因為 大家 也 很 清楚 啊 現在 市場 上房 市 的 大空頭 啊 其實 都 有 他 的 論述 存在 啊 所以 在 前 幾個 月 吧 我 當時 也 其實 也 在 雙北 地區 到 桃園 部分 啊然 後 就 整個 大台北 地區 啊 也 稍微 去 瀏覽 一下 因為 大家 知道 我們 家 有 一位 資深 的 房 地產 記者 我 老爸 然後就 到 處 去 看 一下 的 確在 中 古屋 市場 當中 我 幾乎 可以 確認 至少 在 金華區 地段 你 像 比 較 東區 一點 像 汐止 或者 一直 跑 到 五堵 內湖 的 部分 然後西區 的 部分 三重 板橋 那邊 就 不用 看 了 價格 都 很 硬 你 往 再 西一點 就 捷運 沿線 一直 到 桃園 幾乎 在 中國 市場 當中 很 明顯 是 賣方 市場 你 基本上 下 斡旋 不 可能 低 於 實價來 下 的 我 發現 是 這樣子 不太可能 就 成交 下 他 不 可能 低 於 實價現 在 沒 有 那種 太多 的 殺 價空間 所以 這是 我 觀察到 的 跡象 好 那 我們 繼續 往 下 看 在 整個 市場 概況 當中 好 大家 詢問 的 問題 對 對 對 不過 這種 話題 很 敏感 因為 大多 數非 投資人 他 可以 接受 金融 資產 的 炒作 在 台北 股市 上 兩萬點 都 跟 他 無關 但是 大部分 人 不能 接受 這種 居住 成本 的 炒作 但 居住 本身 也 是 一種 商品 對 吧 我們 是 要 確保 大家 有 地方 住 不是 確保 大家 都 住 市中心 而且 買得 起房 不過 對 議題 都 很 敏感 我們 還是 低調 一點點 房仲 也 不 一定 讓 房價漲 對 房仲房 仲 的 確他 沒 有 說 房價 一定 要 把 他 拉上去 啊 因為 房仲 目的 是 為 了 成交 嗎 以前 我 有 個 朋友 21 年 那個 時候 投資客 接到 房仲電話 他們 以前 合作 過房 仲打 電話 說問 他 買 不 買 房不買 還會漲 朋友 有點 懶 就 說 我 手上 已經 有 三套 了 手頭 沒 錢 了 對方 就 沉默 了 幾秒 說 你 房子 賣 不 賣現 在 房價 那麼 高 再 不 賣 就 賣 不到 這個 價格 了 我 那 朋友 感覺 不 說 實話 不行 就 說 其實 我 很 窮 我 沒 有 房 也 買 不起 那個 房東 又 說 那 你 周末 有 沒 有空 我們 那個 建案 附近 有 缺舉 牌子 的 一天 一千 你 做 不 做 怎麼 表示 房仲 他 以 他 的 目的 是 為 了 成家 人家 也 是 混口 飯 吃 對 不 對 他 的 目的 又 不是 為 了 一定 要 讓 房價 上 漲 或 下跌 但是 他 要 促成 當中 成交 9.01 分 我們 剛才講 的 其實 是 整個 住宅 市場 的 概況 可是 台灣 的 商辦 市場 是不是 一樣 好 我們 可以 觀察到 如果 從 最新 我們 觀察到 不管 是 戴德良 航還 是 我們 看到 重量 聯航 所公 佈 的 全台灣 在 台北市 區的 商辦 控制率 現在 大概 是 4.3% 在 全球 的 新 市場 經濟體 當中 是 表現 最為 亮麗 的 一個 經濟體 就是 美國 的 商辦 控制率 隨便 便 都 兩成 三成 起跳 的 到 西岸 的 部分 甚至 有 到 三成 多中國 市場 的 部分 目前 商辦 控制率 大概 是 一成 五到 兩成 左右 尤其 在 北上 廣深 都 是 一樣 但 台北市 呢 商辦 控制率 4.3% 啊 你 仔細 去 看 那個現 在 不管 是 591 啊 還是 往往 上去 查 一些 商辦 啊 你 會 發現 了 大部分 空缺 的 商辦 啊 比如 說 在 東區 啊 大部分 都 是 那種 四五十年 的 那種 老大 樓 那種 新大樓 都 被 人家 booking 光 了 我們 可以 具體 觀察其 實台灣 在 商辦 的 租金 價格到 現在 為止 還在 一個 顯著 的 上行 過程 當中 在 去年 三季度 左右 季 增幅 台北市 市上 漲 了 2 .% 僅 像是 敦北 信義漲 幅 大概 是 0.9% 和 1.7% 那年 增的 部分 大概 都 是 3% 以上 那 這 主要 還是 來 自 於 市場 上 在 台商 這幾年 回流 以後有 大量 的 商辦 需求 但是 我們 都 很 清楚 這過 去 幾年 大部分 建商 正在 蓋 的 大部分 都 住宅 市場 了 對 於 商辦 市場 的 建置 量 其 實並 沒有 想像中 來 的 高 那 為 什麼 市場 上 我們 看到 這麼 多 的 好消息 還是 有 一舉 空投 認為 這 今年 台灣 房價 是 必跌 無疑 的 呢 因為 建商 目前 的 做法 跟 市場 的 買氣 有 嚴重 的 脫 鉤 怎麼 說 呢 如果 我們 具體 觀察 不管 是 在 商用 不動產 的 交易量 還是 我們 看到 全國 在 不動產 的 總 交易量 目前 下行 幅度 都 非常 之快 這 足以 說明 你 像是 過去 嚴總特別 提到 說 房價 可能 會有 持續 修正 的 空間 存在 這 就是 第一 個 就是 新青安 他 透支 了 未來 的 買 盤 那 第二件 事情 呢 是 從 建商 的 角度 而言 現在 看 起來 非常 非常 保守 不敢 亂 推案 土地 的 交易量 也 在 大幅 的 下滑 當中 那 為 什麼 會 出現 這種 狀況 呢 其實 很 明顯 那 就是 建商 發現 他 過去 的 供 給量 可能 推案量 實在 太大 了 今年 204 年 的 推案量 是 比 去年 大 所以 去 今年 要 有 更 多 的 剛性 買 盤來 接手 才 有 可能 會穩 住房 市 所以 在 這種 狀態 底下 才 有人 說 204 年 是 買方 和 賣方 對 峙 的 一年 這是 我們 所 觀察到 的 跡象 但是 我們 不能 忽略 一個 事實 第一 個 就 缺工 缺料 對 於 物價 的 攀升 和 通 膨 的 推升 第二件 事情 是 我們 觀察到 建商 在 過去 幾年 其實 已 經學 的 蠻 聰明 的 它 的 目標 是 價穩 就是 說 它 有 可能 它 的 推案量 變少 但是 想 也 知道 現在 在 新 清安 的 政策 加持 底下 它 根本 就 沒 有 任何 讓 步 的 空間 你 去 按 廠現 在 的 價格 其實 都 很 硬 對 不 對 甚至 甚至 就是 不二 價現 在 看 起來 都 流行 搞 這樣 但是 建築 貸款 的 餘額 有 緩步 的 下滑 這是 我們 可以 觀察到 的 跡象 那 我 自己 個 人 的 想法 其實 在 政策 面 的 推動 底下 基本上 在 整個 204 年 我 個 人 認為 台灣 房市 軟著陸 的 空間 很大 大家 知道 我 對 於 股市 的 態度 股市 它會 達成 一定 程度 的 財富 外溢 效果 也 就是 大家 在 股票 市場 上 賺 了 這麼 多 錢 我 自己 的 預估 賺 了 這麼 多 錢 以 後 他 就 會 有 更 多 進行 保 本性 資產 配置 的 主要 的 方向 這些 資產 的 目的 他 基本上 就會 支撐 做 整個 房市 的 概括 事實 上現 在 有 實價以 後 誰 願意 把 自己 的 房價 低 於 實價 賣 只要 他 不 缺錢 他 根本 就 不願意 賣 他 什麼 時候 會 缺錢 他 一定 要 在 面臨 景氣 嚴峻 下行 的 區間 台灣 今年 的 經濟 成長 至少 是 3% 起跳 的 遠 比 去年 203 年 來 的 好 那 去年 房價 都 已經 推高到 現在 了 那 今年 你 要 讓 他 顯著 走跌 我 認為 難度 也 很大 頂多 就是 今年 推案量 比 較 大 的 時候 你 有 更 多 的 溢價 空間 但是 要 讓 他 低 於 10 價 這 可能 要 考驗 一下 現在 持有 房地 產人 的 態度 了 提供 給投資 朋友 了 基本上 從 這個 總統候 選人 的 政策 大家 也 看得出 來 嗎 對 不 對 我 自己 的 想法 了 就 一個 就 暴漲 嘛 一個 是 緩漲 嘛 另外 一個 可能 設宅 蓋 多 一點 但是 他 對 於 房價 基本上 短期 內 也 不會產生 多 大 的 衝擊 啊 當然 這我 自我 自己 的 想法 那 就 天文 投資 朋友 了 那 但是 但是 大家 至少 了解 我們 的 態度 啊 也 從 我們 的 數據 啊 我們 看 的 數據 都 一樣 的 了 但是 看 的 數據 的 角度 可能 大家 觀念會 差 非常 多 天文 投資 朋友 做 一些 參考 了 對 對 不 對 居民 說 問對岸 啊 失業 21% 真真 打房 對 不 對 他 以前 不是 有個 笑 話 嗎 他 說 年初 的 時候 在 對岸 嗎 啊 他 決定 把 股票 出 清 一半 啊 把 這 一半 呢 啊 把 股票 全部 出清 把 這個 股票 出清 之後拿去 買房 結果 發現 啊 房市 也 跌 了 一半 了 啊 就 房子 跌 了 一半 了 他 把 這個 房子 輸回 之 後 啊 回頭 一看 哎 這 股市 他 可以 全部 股票 買 回來 因為 股市 也 跌 了 一半 啊 那 另外 一個 就是 把 那個 房子 賣 掉 拿 去 買 股票 結果 股票 跌 了 一半 把 資金 贖 回 一回 頭看 房價 也 跌 了 一半 都 沒 損失 因為 都 在 通縮 都 在 通縮 對 央行 升息 房價 就 下 來 了 可是 全球 今年 大家 都 預估 會 降息 對 不 對 台灣 不降 就 很 不錯 了 我 覺得 要給 他 肯定 對 不 對 房東 也 怕 遇到 一個 豬霸 你 豬霸 讓 他 沒 辦法 這倒 是 這樣子 對 對 對 只有 小建 商 容易 信用 破產建商 目前 都 是 購地 不 推案 因為現 在 有 囤 房稅現 在 囤 地 是 一個 主流 的 方向 對 不 對 是不是 買 了 很多 不動產 沒 有 我 自住 而已 對 不 對 這個 大家 都 很 清楚 其實 我們 最近 會員 影片 才 上 了 一次 到底 買房 和 買 股 哪個 比 較 好 買 房 的 流動性 這麼 差要 逃還 逃不掉 光要 把 它 賣 掉 就 花 一 兩個 月 多 麻煩 對 不 對 我們 只是 說 從 整個 全球 市場 的 概況 我們 不 只 看到 的 是 整個 景氣 在 股票 市場 的 軟著 陸區間 房市 的 軟著陸 我 認為 目前 也 正在 發生 當中 當然 具體 大家 的 判斷 因 爲 臺 灣的 房市 過去 好像 跟 總經 聯動度 也 不是 特別 高 好像 跟 央行 和 行政部 門的 監管 政策 比較 有關 那 就 提供 投資 朋友 多 做 一些 參考 看 今年 會不會 採取 更進 一步 的 信用 管制 了 聽 我 投資 朋友 如果 喜歡 我們 節目 記得 幫 我們 訂閱 按 讚 加 分享 我們 明天 早上 8 點半 早晨 財經 數學組 再 相見 祝 各位 投資 朋友 看 完順利 操盤 愉快
