2024/12/13(五)為何通膨 總是下不去?債券上不來?房市疲軟 今年不會有第八波?【早晨財經速解讀】

你 快 走 投资 朋友 欢迎 收听 早晨 财经 速 解读 现在 是 台北 时间 204 年 12 月 13 号 礼拜五 早上 8 点 31 分 大家 早上好 我 是 友廷浩 每天 早上 开盘 前 半小时 我们 在 这边 陪伴着 各位 一起 解读 国际 财经新闻 时事 变化 那 节目 开头 再来 跟 投资 朋友 宣传 一下下 礼拜六 晚上 8 点钟 就是 我们 财经 号角 205 年 第一季 的 听 友会 了 每個 季度 我們 都 會針 對 當前 行情 來 做 一些 推演 也 會針 對過 去 一個 季度 的 資產 行情 和 判斷 來 做 一些 檢討 我們 直播 主要 是 分享 市場 動態 但 大多 數個 人 的 實際 觀點 和 操作 都 會 在 我們 的 訂 閱系統 和 聽 友會 當中來 做 分享 短期 波動永遠 都 會 變來 去 但 長 期 一定 會 依循 著 某些 規律 我們 在 聽 友會 當中 就是 去 尋找 這樣 的 規律 我們 一直 跟 投資 朋友 分享 投資 其實 在 人生 路上 一直 都 是 很 重要 的 一件 事情 當你 的 財商 知識 跟不上 本業 收入 的 話 有 錢 人 我們 常講 說 有 錢 人 最 害怕 子女 的 事情 就是 害怕 財商 知識 跟不上 我們 家族 的 本業 收入 一旦 子女 沒有 搞懂 這一點 還用 傳統 的 線性 思維來 思考 投資 的 話 這個 時候 你 的 財商 知識 沒有 依循 著本業 收入 的 走高 而 攀升 那麼 最 後 就是 本業 收入 的 校正 回歸 了 所以 常常 有 一句 話 是 這樣 講的 我們 所 賺 的 每一分 錢 都 是 對 於 這個 世界 認知 的 變現 那 虧 的 錢 也 是 對 於 這個 世界 的 認知 有 偏差 那 這個 社會 最大 的 公平 就 在 於當 你 的 財富 大 於 你 自己 的 認知 的 時候 它 就 有 無數種 方式 去 收割 你 直到 你 的 認知 跟 財富 相互 匹配 為止 前陣子 有 一個 段子 他 講說 一個 華人富 二代 到德國 去留 學一個 月 之 後 他 就 寫 信給 父親 他 說 爸爸 柏林 是 一座 美麗 的 城市 人們 對 我 也 很 好 但 我 覺得 很 尷尬 我 每天 開著 勞斯萊斯 上學 而 我 尊敬 的 教授 卻 是 坐 火車 來 不久 之後他 就 收到 父親 的 一封信 裡面 就 有 一千 萬 美元 的 支票 信中 就 寫 說 兒子給 自己 買 一列 火車別 讓 我們 在外 國人 面前 丟臉 所以 当 你 的 文化 知识 水准 追不上 物质 水准 当 你 的 财商 知识 跟不上 本业 收入 的 时候 这个 时候 反而 对于 你 长期 的 资产 增值 就 会 产生 巨大 的 冲击 所以 你 看 为什么 有钱人 小时候 都 是 在 教 如何 做 投资 如何 了解 通膨跟 你 财富 增长 的 关系 如何 了解 为什么 有钱人 大多 都 是 持有 大量 资产 向 银行 欠取 大量 的 巨债 而 随着 资产 的 升值 他们 就 可以 借 不断 更 多 的 钱 所以 借錢 才 是 有 錢 人 的 重心 這個 時候 我們 就要 做 更深 一步 的 思考 那 在 整個 資產 行情 當中 這些 人 是 怎麼度 過景氣 循環 週期 的 你 會 發現 大多 數 真正 的 資產階級 不管 是 對 沖 基金 的 實質 績效 基本 都 會 有 一點 週期 投資 的 思維 就 跟 李嘉誠投資 一樣 盡 可能 買 在 市場 的 低 基期 盡 可能 用 低 的 成本 價來 購買 市場 的 資產 所以 大家 如果 聽 我們 的 直播 有興趣 的 話 歡迎 也 可以 來 我們 的 網站 下 決定 單 下周 就 可以 在 聽 友會 上線 上 直接 進行 收 聽 或者 更 有 興趣 的 話 也 可以 加入 我們 的 訂 閱系 統裡頭 除了 有 未來 一 整年 的 聽 友會 的 收 聽權 也 會 有 我們 個 人 資產 部位 的 周誌 一些 專題 影片 宏觀 專業 報告 好 回過 頭來 看 今天 我們 要 聊 的 是 什麼 呢 我們 從 兩個 角度 來 切入 來 了解 為 什麼 現在 美國 的 通 膨 似乎 在 今年年底 的 時候 開始 遇到 了 極強 的 僵固 性 不管 是 昨天 美國 PPI 生產者 物價 指數 超乎 預期 的 拐頭 上 彎 還是 最近 台灣 1 月份 的 通膨數 據 也 受到 農糧 價格 的 影響 颱 風天 而 顯著拉動 這兩個 原因 是 如何 導致 美國 的 僵固 性 如果 只是 農糧 因素 那 是不是 接下 來 只要 氣候 回暖 或者 說 氣候 穩定 就 不會 遭受 衝擊 了 呢? 還是 真正 的 問題? 還是 明年 川普 的 變數? 今天 來 跟 大家 做些 留意 首先 看 的 是 在 昨天 所公 佈 的 PPI 年 增幅 3% 這是 創下 了 23 年 2 月份 以來 的 最高 直久 就 導致 了 10 年期 公債殖 利率 又 上 漲 了 5 個 基點 來 到 4.32% 這一波 也 不能 說 有 突破 前高 啦 但是 最近 大家 很明 顯感覺 到 這個 再世 之境 的 流出 轉往 風險 資產 比如 說 比特 幣雖然 昨天 股市 是 有點 賣壓 可是 比特 幣還 是 收 在 10 萬 美元 以上 如果 從 今年 元月份 以來 的 走勢 這 比特 幣漲 幅 都 是 1203% 起跳 的 就算 是 七大 科技 巨頭, 今年 漲幅 也 不過 六成 到 七成 左右 所以 在 這樣 的 一個 效果 底下, 就 值得 來 做 深思 到底 通膨會 不會長 期 的 抑制 股票 市場 的 發展 畢竟 通 膨 如果 下不去, 那麼 企業 的 利潤 也 就 上 不來 了 這次 就要 了解, 怎麼 會 在 昨天 CPI 符合 預期 的 情況 底下 PPI 作為 CPI 的 領先 指標, 已經 開始 有 顯著 拉扯 這 一次 年 增幅 3% 比市場 預期 的 2.6% 還要 來 得 高 而且 月 增幅 也 高達 0.4% 本來 跟 市場 的 原本 預期 0.2% 幾乎 翻 了 一大 倍 可是 如果 細看 沒錯 這個 好像 從 203 年 當時 最低 來 到 0.4% 以 後 就 在 緩步 的 推升 可是 這 一次 遠 超乎 預期 的並 不是 我們 講到 的 能源 資產 的 失控 上漲 或者 半成品 或者 服務 價格 的 失控 上漲 它 主要 是 來 自 於 農糧 價格 的 顯著 飛噴 我們 才 在 跟 投資 朋友 講到 昨天 我們 看 CPI 的 時候 這張 圖表 我們 看到 的 綠色 區塊講 的 是 核心 服務類 別 那麼 紅色 區塊講 的 是 大宗 資產 现在 看 得 清楚 美国 的 通 膨 基本 就是 由 服务 通膨来 做 驱动 大宗 资产 根本 就 没有 显著 的 上涨 PPI 的 拉伸 是 什么 就是 因为 去年 他 机器 已经 提前 下 弯 了 PPI 是 CPI 的 领先 指标 PPI 下 弯 之后 一到 两个 季度 内 CPI 肯定 下 弯 而 PPI 的 上涨 很 有 可能 就是 反应 由于 去年 低 基期 所 造成 的 效果 而 這 一次 PPI 的 大幅 增幅 大家 可以 看得出 來 是 由 藍色區 塊 的 食品 成本 所 推動 的 最近 不管 是 美國 的 新鮮 蔬菜 新鮮 水果、 甜瓜 或者 肉類 都 在 大幅 上漲 它 主要 是 反映 在 整個 10 月、 1 月份 所 遭受 到 的 颶風 影響 以及 短期 內 的 氣候 變遷 所導致 的 包括 海外 市場 也 是 如此 如果 我們 把 美國 的 淡價 拿出 來 看相 對 於 23 年 當時 一打 也 不過 就是 2 美元 美國彈 價其 實蠻 便宜 的 相 對 於 台灣 到 現在 一打 已經 衝高到 3.8 美元 了 直接 往 203 年 年初 的 高點 來 做 邁進 所以 目前 美國 在 實體 食品 通膨當 中 的 確是 拖動 PPI 的 一個 重要 角色 那當然 了 如果 細看 你 會 發現 整個 食品 通膨當 中 在 全球 各地 都 產生 了 一些 顯著 的 跡象 就是 說 美國 的 PPI 當中 當然 還是 服務 通膨作 為 大宗 只不過 這 一次 超乎 預期 的 部分 並 不是 服務通 膨 的 失控 而 就是 紅色區 塊 就是 美國 的 人力 成本 就 在 那邊 那 也 短期 內 也 下不去 而是 食品 通膨遠 超乎 預期 剛才 跟 投資 朋友 提到 淡价 上涨 了 另外 一个 就 昨天 所 提到 的 咖啡 价格 可可 价格 大幅 拉升 可可 价格 的 拉升 主要 跟 巴西 在短期内 的 产量 骤减 有关 最近 前 几个 月 巴西 有 森林 大火 所以 导致 阿拉比 卡 咖啡豆 在 全球 今年以来 的 涨幅 已经 高 达 接近 有 八成 左右 那 另外 一方面 佛羅里 達 的 柳橙 產量 已經 創下 了 1930 年代 以來 的 新低 那 這個 就 更好 理解 了 這個 一個 就是 颱 風 另外 一個 就是 我們 講到 柑橘 黃 龍 病講 的 就是 對 於 這個 柑橘 類的 傳 染病 在 美國大勢 的 傳染 最 終導致 佛羅里 達 在 上 個 季度 的 柳橙 產量 降到 120 萬箱 這個 是 1930 年代 以來 最少 的 柳橙 產量 所以 剛好 在 一連串 因素 底下 最終 導致 了 怎麼 現在 大宗 資產 在 衝高 的 都 不是 能源 價格 幾乎 都 是 農糧 價格 今年 以來 漲幅 最 多 的 是 可可 可可 大概 漲幅 是 158% 咖啡 漲 了 七成 橡膠 的 部分 漲 了 五成 七 柳橙汁 漲 了 五成 六 那 有 一些 貴金屬 漲幅 也 不錯 白銀 和 黃 金 今年 是 有點 避嫌 需求 漲幅 分別 是 三成 六 和 三成 二 天然 氣漲 了 兩成 六 那 是 因為 去年 季期 太低 了然 後 其他 像是 壽豬 的 部分 漲 了 兩成 三 肥牛 的 部分 漲 了 1 成 4 左右 其他 木材 價格漲 了 2.7 但 有 一大半 的 大宗 資產 尤其 是 石油 類別 還是 受到 非常 顯著 的 成壓 它 就 形成 一個 尷尬 的 局面 就是 我們 都 很 清楚 明年 通膨的 僵固 性應 該 是 要 在 服務通 膨 不太可能 是 由 大宗 資產 所 引起 的 所以 我持續 抱持 我 的 看法 我 認為 農糧 價格 在 25 年 沒 有 進 一步 的 推升 動力 一波 是 生產力 循環 的 推動 農糧 的 生產 的 成本 他 有望 可以 持續 的 壓低 那 另外 一波 這個 大宗 資產 的 上 漲 不太可能 因為 一個 季度 兩個 季度 的 氣候 因素 影響 到 一到 兩年 的 通膨變化 真正 影響 大宗 資產長 期上 漲 的 要 供 應鏈 瓶 頸 要 打仗 要 貨運斷 鏈 才 有 可能 造成 所以 現在 全球 央行 基本上 還 保持 在 相 對 寬 鬆 的 格局 基本上 美國 央行 也 是 全球 還在 緊縮 的 只 剩下 幾個 一個 就是 日本央行 那個 是 因為 內部通 膨 真的 太嚴 重撒太多 錢 了 台灣 也 在 緊縮 台灣 緊縮 有 很大 一部分 是 為 了 要 抑制 房價 的 上 漲馬來 西亞 也 在 緊縮 其他 像是 澳洲 挪威 也 是 其他 還有 一些 像是 印度 印度 是 因為 市場 的 確表現 不錯 巴西 和 俄羅斯 基本上 也 是 為 了 抑制 內部 的 通 膨 所以 我們 看 基本上 全球 主要 央行 大概 有 7 成到 8 成其 實陸續 都 已經 進入 到 降息 格局 只有 少數還 保持 在 高 強度 的 升息 要 嘛 就是 本國 內部 通膨過 於 嚴 重要 嘛 就 像 台灣 市場 或者 像 印度 市場 一樣 本國 經濟表現 的 十分 擴張 為 了 抑制 某些 資產價格 所 採取 的 動作 那 這也導致 了 市場 上會 有 更 進 一步 期待 川普 抗通 膨 的 政策 會 轉往 由 單純 的 進行 我們 講的 供 給面 因為現 在 供 給面 其實 能源 資產 也 沒上 漲川 普對 於 明年 能源 資產 的 打壓 也 有限 川普 不能 把 原油 產量 擴大到 讓 原油 價格 跌破 50 美元 要不然 就 跌 到 頁 岩油 開採 成本 價了 他 也 不 可能 這樣 做 所以 他 一定 是 在 維持 一定 的 價格 水位 之上 進行 大規模 的 擴產 鼓勵 擴產 那 你 要 如何 讓 美國 的 購買 力持 續 提升 進而壓 低通 膨 美元 升值 我們 看 今年 以來 之所以 美國 通膨物價 下滑 速度 這麼 快 的 一個 主因 其實 就 來 自 於 美元 指數 的 走跌 美元 到 今年 為止 漲幅 大概 是 5.3% 瑞士法郎 跌 了 4.8 歐元 跌 了 4.8 加幣 跌 了 6.4 澳幣 跌 了 6.3 紐幣 跌 了 8.3 日元 的 部分 跌 了 7.4% 看到 惠惠姐 斗內 了 我們 30 塊 請 小編 喝咖啡 你 看 對 不 對 咖啡 價格 都 已 經漲 這麼 多 了 所以 你 看 他給 我們 小編 喝 的 咖啡 也 變 大碗 了 也 變貴 了 為 明年 做 準備 好感 動 我 替 小 編感謝 您 那 我們 YouTube 所有 的 斗內 和 廣告 收入 都 是 歸 我們 小編 所以 你 知道 他 為 什麼 準備 這麼 認真 大家 都 是 他 的 客戶 也 代替 小編 謝慧慧姐 謝剛 才 我們 講到 的 就是 整個 美國通 膨 的 實質 概況 不會 因為 短期 的 大宗 資產價格 的 走 深 而 改變長 期 下行 的 趨勢 明年 會 不會通 膨 下行 變緩慢 但是 我們 依舊 相信 真正 的 重點 在 於 服務通 膨 的 問題 也 就是 你 的 薪資漲 多少 的 問題 明年 大宗 資產價格 很 難 失控 事實 上 這樣 的 一個 觀點 雖然 還是 有 很多 人 抱持 不同 看法 大家 有 自己 的 想法 都 OK 可是 至少 反映 在 利率 定價 的 層 面市 場已 經有 普遍 共識 12 月份 也 就是 下周 的 FOMC 利率 決策 會議 市場 已經 普遍 認為 會 降息 一碼 把 基準 利率 下調 4.25% 到 4.5% 左右 這是 市場 的 新 一輪 的 共識 所以 我個 人 認為 要 不要 由 於 通 膨 短期 內 好像 遇到 了 強烈 的 僵固 性而去 放空 美債 或者 去 做 多 美國 10 年期 公債殖 利率 我 認為 是 不 適當 的 你 今年 說實 在 的 今年 就算 去 放空 美債 你 也 賺 不到 什麼 錢 如果 以 今年 尺度 來 看 今年 投資 等級 在 短債 其實 都 是 上 漲 的 那長 年期 國債 下跌 但 幅度 沒有 想像中 來 的 大 在 5% 以內 美債 只是 盤 太久 而並 不是 說 在 今年 崩盤 了 目前 債券 的 市況 隨著長 期 的 高利率 當然 市場 可能 明年 經濟 還是 好 債券 可能 成壓 還是 很重 但是 放空 美債 所 賺 取 的 價差 跟 你 要 承擔 的 短期 風險 波動 我 認為 相 對 來 看並 不是 特別 的 適合 所以 現在 的 債券 所釋 出 的 實況 更 透露 出一種 債券 也 不錯 但是 股票 更好 的 感覺 巴菲特 的 看法 債券 至少 能夠 給予 我 4.2% 到 4.6% 左右 的 短期 回報 我 作為 一個 長 期 的 保險商 我 有 這麼 多 廉價 的 資金 又 有 一個 直接 套利 的 管道 為 什麼 不 做 所以 有 這樣 的 一個 感覺 債券 是 透露 出債券節 不錯 但是 股票 更好 的 感覺 所以 如果 有 時候 我們 沒有 充分 了解 情況 就 行動 因為現 在 的 PPI 上 彎 了 你 現在 就要 大幅 的 去 做 空美債 我 認為 就是 不太 理智 的 選擇 所以 必須 要 在 了解 整個 通膨實際 概況 之後再 做 決定 這就 好像 有些 人 因為 CPI 下不去 了 PPI 上 彎 了 這個 時候 就要 趕著 去 買 大宗 資產 其實 CPI 和 PPI 本身 就是 大宗 資產 的 落後指標 原油 價格 上去 以後過 了 幾個 季度 CPI 也 跟 著 上去 原油 價格 下來 以 後 CPI 也 跟 著下 來 你 不能 用 CPI 和 PPI 回過 頭來 做 大宗 資產 它 是 一個 錯誤 的 因果 關 係 所以 一定 要 了解 充分 的 情況 之後再 來 進行 行動前 陣子 有個 段子 網友 分享 的 他 說 法國 有 一個 駐外 的 部隊 來 了 一個 新 的 官員 那隊 長 就 帶 他 四處 參觀 那 官員 就 看到 有個 小小的 屋子 那時候 在 二戰 說 這個 小 屋子 是 用 來 幹什麼 的 隊長 說 官 知道 這個 附近 沒有 女人 不管 什麼 時候 士兵 感覺 可能 自己 有 需求 的 時候 就 會 到 那個 屋子 裡面 剛好 有 一 隻 駱駝 他 說夠 了 那個 官員 就 說 阻止 了 隊長 的 解釋 不要 再 說 了 不要 再 說 了 好 恐怖 好 恐怖 那 趕快 走掉 這樣 子後來過 兩個 月 以 後 那個 官員 也 覺得 自己 安耐 很 久 自己 一個 男人 在 荒郊野外 這麼 久 一段 時間 有點 忍不住 了 後 來 就 找到 隊長 低聲 的 說 隊長 能 不能 告訴 我 最近 駱駝 有空 嗎 隊長 查 了 一下 時間 告訴 大家 今天下午 2 點 有空 到 2 點的 時候 他 發現 裡面 是 一 隻 美貌 漂亮 的 駱駝 他 就 關上門 慢慢 脫下 褲子 這個 時候 隊長 突然 衝進 來長 官 不好意思 打擾 了 可是 你 不覺 得 我們 像 其他人 一樣 比 較 好 嗎 騎 駱駝 到 進城 去 找 女人 會 比 較 好 一點 嗎 就是 有 時候 你 沒 有 充分 了解 清楚 情況 之 後 你 就 行動 你 就 會 誤解 原本 的 投資 的 真實 意涵 差點 釀成 大禍給 投資 朋友 做 一些 參考 我們 剛才 聊到 是 整個 通 膨 可能 產生 的 變化 以及 長 期 的 影響 當然 明年 這種 川 普當 選之後所產生 的 通膨的 不確 定性 它 似乎 從 利率 定價層 面並 沒有 看得出 來 也 就是 說 我們 過去 對 於 川 普所 說 的 一套 明年 川普不會 引起 失控 通 膨 這樣 的 一個 利潤 至少 從 利率 隨測 層面 看得出 來 是 市場 的 主流 這給 投資 朋友 做 一些 思考 回過 頭來 看美國 股市 市大指 數表現 先來 看 一下 昨天 PPI 數據公 佈 以 後 的 影響 都 是 小跌 但 跌幅 也 沒 有 想像中 來 的 大道 瓊 小跌 234.05% 所以 在 43, 91 點道瓊 這波 是 真的 比較 弱 了 已 經連 6 黑 直接 跌幅 到 月 線 以下 了 但是 標普納 指還 是 有 一些支 撐 標普 下跌 32 點 0.54% 收在 6051 點納斯達克 指數 下跌 132 點 0.6% 收在 1902 點費半 下跌 45 點 0.91% 收在 4982 點還 打 在 年線 附近 其實 今年 以來 標普拍 指數 都 是 已 經不錯 了 剩下 兩個 禮拜 也 跌 不 回來 了 標普 今年 漲 了 兩成 七納 指漲 了 三成 三 在 发达 市场 当中 是 远远 领先 其他 市场 的 德国 DEX 指数 在 法国 最近 不幸 任案 通过 以后 虽然 有 资金 买盘 涨幅 也 不过 2 成 1 欧洲 STOXX60 指数 涨幅 也 不过 8.6% 日均 涨 了 1 成 7 英国 涨 了 7.3 所以 今年 其实 美国股市 表现 还是 相当 不错 的 加上 道琼 最近 的 资金 又 重新 往 科技 全职 股来 做 迈进 今天 早上 最大 條的 新聞 就是 貝佐斯 的 亞馬遜 計劃 他 為川普 的 就 職典禮 直接 捐贈 了 10 萬 美元 那 205 年 我們 都 講說 是 AI 的 一年 但是 看到 馬 斯克 這樣子 又 看到 貝佐斯前 陣子 讓 華盛頓 郵報 保持中立 都 看得出 來 好像 整個 205 年 根本就是 川普 行情 是不是 就是 看 誰 跟 官員 走 得 近 看來 誰 就 有 更 多法 規 鬆 綁 的 空 間 看 起 來 是 有 一 點 這 樣 的 感 覺 所以 大家 都 急 著 想要 討好 那個 根本 還沒當 上 總統 的 人 在 元月 20 號 以前 回過 頭來 看 一下 台灣 市場 的 部分 台灣 市場 今年 漲幅 高達 兩成 七 昨天 小漲 了 143 點台 積電 是 秒 天息 但 台北 股市 就是 盤 在 這個 位置 已經 很 久 一段 時間 了 那 台幣 其實 今年 貶值 幅度 也 算 大 了 貶 了 5.8% 那 美元 漲 5% 台幣 剛好 跌 5% 其實 也 算 OK 了 那 其他 我們 看 一下 離岸 人民 幣跌 了 2% 含環 跌 了 9 .% 所以 我們 現在 做 的 進 一步 觀察其 實要 了解 的 是 那 台灣 的 通膨在 貨幣 的 貶值 底下 它會 不會來 的 更 為 劇烈 呢 我們 前陣子 跟 投資 朋友 提到 台灣 在 1 月份 的 通膨是 28 年半以 來 的 最高 高達 2.08% 尤其 在 房租 價格漲 了 是 2.6% 雖然 1 月份 的 通 膨 主要 是 由 食品 價格 貢獻 跟 美國 的 PPI 有 異曲 同工 之妙 當時 我們 講什麼 苦瓜、 大黃瓜、 青江 菜、 小白菜、 芥菜 全部 都 在 上 漲 台灣 的 上 漲 好像 更 多 反映 的 是 颱 風 跟 美國 的 10 月、 1 月 的 颶風 是 一樣 的 可是 我們 都 很 清楚 這一波 台灣通 膨 的 真正 觀察 重心 是 房租 價格 漲幅 遠 高乎 市場 預期 這波 房租 價格 漲幅 是 高達 2.66% 你 不要 看 說 那 才 多少 我 的 房租 都 漲 兩 三成 這個 是 主計 處統 28 年 以來 最高 的 所以 如果 以前 漲 1% 等同 於 你 漲 一成 的 租金 的 話 今年 漲 2% 就是 等 於 漲 了 26% 從體 感溫度 感覺 得出 來 是 這樣子 這種 租金 價格 的 顯著 上 漲 一方面 我們 看到 在 9 月 10 月 之後開始 加快 原因 是 因為 市場 的 買盤 突然 收斂 房東 最 害怕 租客 去 買 房 了 你 知道 嗎 沒人租 我家 房子 所以 導致 市場 有 更 進 一步 的 租金 轉嫁 效果 反正 你現 在 也 不 急 著 買 了 那 我 就 順勢 的 進行 租金 價格 的 提高 那 第二 層面 是 本來 前 兩 年租金 價格 就 該 上 漲 了 可是 前 兩年 上 漲 幅度 還不像 今年 這麼 快 因為 租金 具有 遞延 效果 有 時候 一 簽約 就 簽一 兩年 那種 電約 更長 電面 的 就 簽到 五年 五年 都 不能 漲房 東 這 五年 快崩潰 了 雖然 其實 他 也 是 賺 錢 沒什麼 好 崩潰 可是 他 要 買 的 豬肉 變貴 了 他 的 日常 開銷 變貴 了 可是 他 租金 價格 跟 你 簽好 約 了 所以 就 導致 在 整個 24 年 到 之 後 25 年 的 轉嫁 效果 來 的 更 為 劇烈 事實 上 我們 從通 膨 的 傳導圖 19 年 到 21 年 按照 足跡 處 的 看法 足跡 處過 去 的 通膨年 增幅 房租 一年 才 漲 0.8%連 1 都 不到 2 年 直接 翻 了 一倍 到 24 年現 在 為止 又 翻 了 再 一倍 你 就 可以 了解 這個 租金 上行 的 速度 到底 有 多 快 了 當然 了 最近 房東 基本上 也 做 了 很多 的 調整 第一 就是 由 於 很多年 輕人 由 於 放棄 了 買 房計劃 這就導致 市場 針對 電梯 大樓 的 需求 開始 激增 我 既然 都 不 買 房 了 我 的 租金 預算 當然 可以 更闊 綽一點 那 就 導致 了 我 對 於 居住 品質 有 一定 的 要求 所以 第一 個 當然 是 小宅化 你 只有 越小宅 你 的 租金 才 可以 總體 租金 能夠 進而壓 低 但是 同時 又 要 兼 顧住 戶品質 這個 時候 就 需要 電梯 大樓 我們 以 各 大地 區來 做 觀察 尤其 雙北 地區 加上 桃園 漲幅 最 多 的 是 龍潭 整體 19 年 到 23 年租金 漲 了 6 成 3 觀音 漲 了 5 成 2 龜山漲 了 4 成 3 鶯 歌漲 了 4 成 八德 漲 了 3 成 5 樹林漲 了 3 成 4 所以 這幾年 我們 也 很 清楚 就連 租屋 市場 也 是 大量 的 外 擴 從 台北 雙北 一路 外移 到 桃園 地區 當然, 其他 中心 漲幅 保持 在 兩成 左右 的 基本 就是 一些 新 北外 環, 像 三重、 蘆洲、 新莊、 中 和、 永和、 淡水、 板橋、 林口 等等 那事 實上 最近 的 租金 漲幅 它 基本上 也 會 反映 著未來 的 房價 漲幅 趨緩 而 導致 的 租戶 買盤 的 支撐 事實 上 我們 從 政大永慶 科學園區 中股 房價 指數 在 第三季 的 年 增幅 我們 不 看 第四季 因為 第四季 就是 量數 而已 房價 應該 也 不會 有 太大 變動 這幾年 其 實漲 最多 還是 都 是 集中 在 租客 那 中科 南科 雖然 營收 已經 開始 翻騰 了 可是 總體 平均 房價 漲幅並 不 像是 新竹 因為 新竹 是 土地 少漲 得 這麼 快 南部 如果 平均 漲幅 沒 這麼 快 南部 是 要 特定 地區 一定 要圍 著科 協園區 才 有 可能 會有 顯著 的 上 漲 所以 基本上 整個 房地產 市場 的 概況 由 於 第四季 已經量 縮 甚至 這些 量 縮導致 租客 的 買盤 重新 的 回歸 不能 講買盤 租客 的 租盤 持續 回歸 幾乎 已 經篤定 接下 來 9 月 19 號聯 準會 一召開 完 FOMC 就換 台灣 了 我 認為 台灣 應該 是 不會 有 第 8 波 的 信用 管制 的 至少 在 12 月份 原因 是 因為 如果 從 市場 的 量 能 來 看 沒 有 任何 的 投資客 的 舉例 來 說 整個 全台 二手 代售 存量 現在 又 重新 降回到 今年 元月份 的 水準 了 現在 大多 數的 屋主 是 先不賣 房 再 說 另外 一方面 我們 如果 是 從量 能 圖來 看 整個 年 增幅 像 中信 房屋 的 部分 隨便 便 都 是 減兩成 三成 起跳 的 臺 灣 房屋 也 是 都 是 減兩成 到 三成 起跳 好處 是 什麼 在 10 月份 一次 衝擊 以 後 1 月份 大家 都 轉月 增了 多數 地區 這就 說 明著 如果 整個 臺 灣的 房地產 的 市場 交易量 現在 還是 年減 可是 1 月 好過 10 月 這就 說明 10 月 那一刻 第一波 信用 管制 出來 以 後 全部 投資客 就 死光 了 真的 就 再也 不玩 了 現 在 的 月 增 基本 就 由 剛訊 自助 客 或者 真正 的 那種 全款 買 的 資產客 來 做 接盤 這個 就是 房地產 市場 的 真實 情況 如果 現在 買房 的 人 真的 只 剩下 新青安 和 自助 客 那 你 還有 什麼 好 打 的 根本 就 無法 投機給 投資 朋友 做 一些 觀察 所以 房地產 市場 是 這樣 他 幾乎 已經 喪失 了 短期 投資 價值 的 管道 只 剩下 長 期置產 的 空間 所以 有 時候 我們 常 跟 投資 朋友 分享 一句 太久 不 舒服 不久 不 幸福 房地產 市場 就是 這樣子 因為 你 現在 不管 是 房地 合一 或者 預售屋 限制 轉業 你 隨便 便 買間 房 你 都 是 要 用 10 年 的 尺度 來換算 他 的 投資 報酬 那 你 一定 要 抱 得 很長 你 才能 夠達 到 真正 的 幸福 但是 當你時間 抱 得 很長 的 時候 這個 房地產 短期 的 報酬 就 會 讓 你 不 舒服 你 每天 看台 積電 這樣 漲 每天 看 05 今年 漲 了 5 成台 積電 今年 漲 了 8 成 這段 時間 就 會 造成 你 的 不 舒服 所以 有 時候 我們 講說 有 時候 長 期 投資 股房 都 一樣 你 到底 要 的 是 舒服 還是 幸福 呢 這 跟前 陣子 那 高古 錫 跟 05 一樣 你 也 知道 05 長 期 的 報酬 更好 可是 不 想要 承擔 它 的 波動 我 就 想 偶爾 領席 我 既 想要 舒服 又 想要 幸福 那該 怎麼 辦有 時候 我 的 建議 都 是 那 你 就 都 買 你 都 買 了 你過 了 三年 四年 你 大概 就 知道 心裡 有 譜 了 誰 才 是 真正 讓 你 的 資產有 顯出 真實 的 空間 要 幸福 放 的 時間 就要 夠長 但是 放 的 時間 越長 你 就 會 越 多 不 舒服 的 日子 可是 時間 越長 這些 不 舒服 最終 都 會化 為 幸福 這個 就是 愛情 的 真 諦 ok 有些 人 說 是 新 清安 但 新 清安 的 利潤 已經 很 明顯 了 從 政府 端的 角色 來 看好 的 居住 政策 看起 來 政府 端並 不是 很 急 的 從 租屋 市場 的 健全 來 著手 而是 趕快 讓 你 買 到 房子 藉由 利率 的 補貼 和 額度 拉高 某種 程度 是 你 買 不起 不是 這個 社會 的 問題 是 你 的 問題 但是 沒關 係 我 來 幫助 你 在野 黨 其實 也 是 一樣 以前 侯 康泰 一樣 是 首購 拉高 到 150 萬 的 額度 甚至 可以 免 投機款 所以 其實 大家 的 看法 都 一樣 從 政府 端的 態度 來 看 從 政黨 態度 來 看 都 是 你 太窮 我 來 補貼 你 那 就 不是 房價 的 問題 是 你 的 薪資太低 的 問題 所以 給投資 朋友 做進 一步 的 思考 到底 是 誰 的 問題 到底 是 我們 的 產業 分配 不均 勻 的 問題 還是資 本家 掌控 了 政府 端 還是 政府 的 政策 利益 有 問題 還是 華人 有 土斯有 財的 觀念 有 問題 其實 大家 都 有 問題 搞 了 老半天 既然 每個 人 都 有 問題 你 要 解決 這個 問題 不 就 更 困難 了 嗎 前 陣子 有 一個 段子 網友 分享 的 他 就 一 對 夫妻 去 看性 治療 師 妻子 就 說 我 有點 問題 需要 你 的 幫忙 醫生 醫生 說 什麼 問題 直接 跟 我講 就 好 了 不要 害羞 他 說 每次 我們 在 床上 的 時候 我 丈夫 一到 興奮點 的 時候 就 會 發出 那種 震耳 欲潰 的 叫 聲 醫生 回答 說 這 很 正常 我 不 認為 這有 什麼 問題 發出 叫聲 這有 什麼 其實 說 問題 就 在 這裡 他 總 是 把 我 吵醒 所以 搞 了 老半天 到底 是 誰 的 問題 好像 大家 都 有 問題 大家 都 有 問題 這個 就是 難解 的 部分 所以 我們 才 講說 對 於 房價 不要 有 過度 短期 內 期待 的 回調 但是 可以 說明 這一波 央行 的 打 草房 政策 至少 讓 投資客 不 在 了 接下 來 就 由剛 需 或者 資產客 著手 了 剛需 和 資產客 他 第一 個 取決 於 本人 的 半導體 循環有 沒有 結束 人人 獻草 一套 心情 安 我 不行 我 子女 還 可以 嗎 那 第二 就是 資產族 這些 資產族 他 資金 流入 的 速度 有 沒 有 減慢 他 賺 的 外匯 有 沒 有 減少 這個 才 是 我們 長 期 對 於 房 地產 的 投資 觀察浩哥 在 高級 黑 嗎 我們 沒 有 在 高級 黑其實 數據 都 真的 我們 過去 一直 講說 經濟 大好 跟 經濟 大壞 可以 同時 發生 只是 發生 在 不同 產業 股市 大漲 跟 小 企業 破產 也 可能 同時 發生 因為 指數 是 由 權值 股所主導 購買力 變高 跟 購買力 變弱 也 有 可能 同時 發生 只是 發生 在 不同 階級 我們 是 透過 用 數據 的 方式 瞭解 數據 背 後 的 運作 邏輯 沒 有 要 黑 誰 也 沒 有 要 批評 誰 我們 節目 其實 是 一個 充滿 正 能量 的 健康 節目本 頻道 沒有 高級 黑 但是 有 超級 白黑 的 相反 是 白 我們 非常 的 樂觀 啊 超級 白 啊 超對 沒有 高級 只有 超級 好 啊 超超哥 超級 拜 啊 謝好 那 最 後 哎 對 今天 我們 要 抽書 了 每個 禮拜 五 我們 都 會 跟 投資 朋友 導讀 一本 書 啊 今天 我們 跟 投資 朋友 分享 的 這本書 啊 叫做 可不可以 不 上班 這個 說明 有意思 這個 說 明蠻 有趣 的 這本書 的 作者 叫做 麥可關 他 是 住 在 加州 的 一個 人理 財的 部落 格 的 作者 其實 這本書 它 是 一個 非常 淺顯 易懂 的 我們 講的 財務 獨立 的 計劃 書 那 本書 當中 它 基本上 是 聊 了 大量 一步 一步 如何 達成 財務 自由 所 需要 的 一些 知識 和 規劃 所以 本書 當中 它裡面 其實 有 很多 專題 它 是 每 寫 一個 篇章 它 就 會 來 跟 你 做 一些 互動 了解 說 那 你 自己 的 情況 為何 你 能 不能 達成 我們 講說 一步 一步 財務 獨立 的 要件 那裡頭 大概 分 了 7 步到 8 步 讓 你 一步 一步 的 進行 規劃 那長 期 它 希望 達成 的 效果 很 簡單 所得 替代 率 100% 我們 常 一直 講說 到底 要 怎麼 去 規劃 自己 退休 之 後 的 資金 你 說 要 1 億 2 要 像 雷若 一樣 5 億 那 不吃 人 說 夢 嗎 我們 這樣 的 規劃 有 什麼 意義 所以 我們 經常 的 規劃 用 所得 替代 率 10% 就是 把 你 現 在 的 薪資 拿 來 跟 退休 之 後 拿到 的 現金流 完全 對 等 來 預估 你 需要 投資 多少 的 理財 商品 比如 說 你 的 月薪 是 5 萬塊 你 希望 退休 之後沒 做 什麼 事情 每個 月 也 可以 拿到 5 萬塊 該 怎麼 做 呢 你 就要 去 算 第一 勞保 勞退 如果 你現 在 薪資 5 萬塊 已 經來 到 45, 80 的 最高 級 距 了 未來 每個 月領 政府 發給 你 的 大概 會 有 3 萬塊 左右 可是 到 時候 的 3 萬塊 可能 也 不是 特別值 錢 了 如果 你 想要 把 剩下 的 2 萬給 補起 來 每個 月 拿到 5 萬 的 話 2 萬 一年 要 拿到 多少 要 拿到 36 萬 所以 你現 在 的 所得 替代 率 呃 是 3 萬對 5 所 替代 率 是 60% 你 要 把 剩下 的 40% 補起 來 那個 2 萬 就 一定 要 拿到 你 要 拿到 2 萬 一年 就要 拿到 36 萬 你 一年 要 拿到 36 萬 那 你 的 總體 的 不好意思 2 萬 4 不好意思 算錯 2 萬 乘以 12 個 月 24 萬 你 要 24 萬 你 隨便 便 用 一個 056 的 殖 利率 用 5% 來 做 計算 那 等 於 是 多少 要 有 480 萬 的 股票 這是 一個 很 基本 的 運算 方式 有 時候 我們 480 萬 你 說 也 不少 是 沒錯 可是 它並 不是 一個 遙 不可 及 的 夢 至於 你 想要 把 所得 級 距 或者 說 所得 替代 率 再度 的 調高 我 想 每個 月 可以 領到 6 萬 每個 月 希望 可以 領到 8 萬 6 的 話 等 於 你 的 所得 替代 率有 50% 等 於 每個 月 要 多 拿 3 萬塊 的 配息 每年 就 36 萬 那 你 的 總金額 就要 存到 720 萬 以此 類推 這個 就是 一個 標準 的 所得 替代 率 的 計算 方式 因為 我們 在 進行 財務 規劃 的 時候 經常會 弄 那種 非常 高大 的 目標 來 檢視 自己 通常 還沒達 成就 已經 半放棄 了 用 這樣 的 一個 方式 有什麼 好 處 就是 你 可以 一步 一步 的 規劃 而且 適度 的 調整 你 希望 達到 更 多 的 薪資供 應流 所以 有 時候 我們 要 講說 在 這本書 當中 他 聊 了 很多 對 於 自身 財務 的 規劃 另外 一方面 他 也 聊 了 很多 職場 的關 係 我們 人生 大部分 時間 其實 都 在 職場 度過 了 甚至 比 睡覺 時間 還長 有 時候 你 要 了解 自己 所 提供 的 價值 和 老 闆 跟 你 談 薪水 所達成 的 條件 以前 聽過 一個 這種 思維 他 說 你 跟 老 闆 去 加薪 老 闆 通常 腦袋 裡面 就 想 幾件 事 第一 個 就是 那 你 有 什麼樣 的 價值 嗎 第二 個 是 你 跟 我 提 加薪 先想 一下 你 未來 應該 會 有 什麼樣 的 價值 第三 就是 我給 你 加錢 以 後 你 未來 會 有 什麼樣 的 價值 湧現 我 不給 你 加薪 的 話 你 未來會 帶給 我 什麼樣 的 損失 你 走 了 會 對 我 衝擊 有 多 大 他 就 圍繞 著 這 4 件 事情 但是 很多 人 想要 去 加薪 的 理由 就是 因為 可是 我 同事 跟 我 做 同樣 的 工作 但 他 薪水 比 我 高 或者 是 我 做 的 事情 比 我 同事 還要 來 得 多 我 拿 的 比 他 少以 為 這 可以 打動 老 闆 老 闆 根本 就 不在乎 這件 事情 所以 他用 的 是 一種 單純 的 博弈 關 係 來 讓 你 了解 說 你 可以 努力 的 方向 在 哪裡 你 想要 累積 或者 增加 自己 的 本業 收入 你 要 了解 老 闆 真實 在 想 的 是 什麼 以前 我們 常常 看到 一些 那種 馬 屁精 最 討厭 這種 人 了 但是 後 來 你 想一想 這些 馬 屁精 某種 程度 它 是 在 提供 一種 我們 講的 情緒 價值 他 說 老 闆 好 舒服 那 老 闆 不能 給他 多 一點 錢 這 很 正常 所以 有 時候 我們 多 看 一些 這種 財務 規劃 的 書籍 它 本身 就是 在 幫助 我們 更好 的 瞭解 自己 所在 的 職場關 係 以及 自己 所處 於 的 財富 的 規劃 這本書 我 覺得 蠻 有 價值 的 蠻 有意思 而且 薄薄的 一本 上 這時候 很快 15 分鐘 內會 看 完 我 看 的 速度 也 蠻 快 的 就是 你 可以 很 快速 的 瞭解 說 我 自己 要 改 的 問題 在 哪裡 也 挺 有 投資 朋友 做 一些 思考 好 905 分 如果 喜歡 我們 節目 記得 幫 我們 訂閱 按 讚 加 分享 一樣 哦 我們 會 抽出 兩位 書本 送給 我們 的 投資 朋友 如果 大家 有興趣 可以 在 我們 的 直播 底下 留言 留下 你 對 本節 目的 想法 留下 你 對 於 本書 的 想法 聽眾 投資 朋友 好 那 如果 大家 有 更 多 的 興趣 也 可以 歡迎 參加 我們 下個 禮拜 六所舉 辦 的 財經 號角 聽友會 或者 到 我們 的 訂 閱系 統來 做 一些 瀏覽 和 觀察 那 我們 今天 直播 到 這邊 看 一下 台北 股市 小跌 30 點縮 在 23, 016點繼續 盤 吧 盤 到 12 月份 本來 成交量 就 很 低 這外 資已 經陸續 去 放假 了 但是 這是 一件 好事 這說 明台 股波動 可能 也 不大 我們 今年 今年 超哥 最常講 的 一句 叫 今年 最大 風險 是 抱 不住 對 不 對 還不 一定 對 不 對 還有 17 天嘛 搞不好 17 天發生 什麼 天翻地覆 我們 的 利潤 就 完全 失敗 了 所以 要 謹慎 的 面 對 啊