Taiwan's presale housing volumes hit a 20-month low after seven rounds of credit controls, but loan defaults barely rose. Host 秀田浩 explains why an eighth wave of tighter credit is unlikely, and discusses how speculative money is shifting from residential to commercial assets.
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嗯 嗯 嗯 投資 朋友 歡迎 收 聽 早晨 財經速解 讀現 在 是 台北 時間 204 年 12 月 26 號禮 拜 四 早上 8 點 31 分 大家 早安 我 是 秀田浩 明天 早上 開盤 前 半小時 我們 在 這邊 陪伴 著 各位 一起 解讀 國際 財經 新聞 時事 變化 昨天 美國 股市 耶誕節 所以 沒有 開盤 今天 我們 從 幾個 角度 來 思考 台股、 油資 以及 台灣 房市 的關 係 因為 市場 上 如果 近期 觀察 在 整個 24 年 下半年 的 房市 概況 受到 第七 波 信用 管制 以 後 房市 幾乎 就 像 溜滑梯 一樣 幾乎 一度 盪到 了 冰點 市場 上 說 實在 的 現 在 不 只是 在 房仲當 中 已經 提前 過年 代销 目前 也 处于 急动 情况 那 不少 投机 客 目前 已经 完全 退出 了 市场 那 现在 最 让 人家 担心 的 事情 是因为 目前 的 价格 虽然 在 部分 地区 有所 松动 可是 还是 有 非常 多 地区 目前 整体 实价 登陆 仍然 在 创下 时高 那 与此同时 我们 也 看到 现在 部分 业者 所 刻意 出来 的 房价 错觉 有没有 可能 以 总价 掩盖 应该 讲以 總價 掩蓋 高 單價 的 誤判 所 形成 對 於 房 地產 市場 的 持續 泡沫 應該 要 這樣 講因 為 如果 我們 細看 在 1 月份 的 大台北 信義房 價指數 這波蠻 有趣 的 都 已 經到 1 月 了 台北市 房價 月 增還 在 衝高 這 一次 月 增幅 是 0.46% 那新北市 是 月減 1.49 基本 都 還在誤 差範圍 之 內 就 有 的 漲 多 有 的 漲少 可是 年 增幅 大約 還是 保持 在 8% 到 9% 左右 那現 在 的 問題 就 在 於 很多 的 建商 在 過去 一到 兩個 月 開始 陸續 推出 7%、 8 自備款 的 建案 讓 很多 客源 是 越來 越 遇事 那幾乎 就 說明 了 建商 當然 也 承受 到 一定 的 壓力 只 不過 建商 承受 壓力 跟 建商 被迫 要 讓 實價 還是 有 一段 距離 尤其 對 於 大建 商來 看 根據過 去 幾年 的 經驗 只要 熬過 就是 你 的 誰 熬 得 越久 誰後面 就 賺 得 越 多 所以 在 這種 事況 底下 我們 要 如何 觀察 接下 來 在 明年 三月份 央行 的 理監 事會議 可能 採取 的 行為 以及 房地產 市場 有 沒 有 可能 真的 出現 在 的 量 縮 搭配 著價格 持續 的 上行 而且 是 以 總價 掩蓋 高 單價 的 方式 持續 的 讓 單價 有 衝高 的 空間給 投資 朋友 做些 思維剛 才 我們 從 信義 台北 指數 其實 已經 看得出 來 因為 他 同替 的 是 中 股市 場啦 中 股市 場的 波動 相 對 於 預售 本來 就 稍微 低一點 但是 呢 如果 你 硬 要 從 整個 四季度 的 信義房 價指數 或者 國泰 房價 指數 從 中股 和 預售 的 角度 來 做 思維 那 可能 都 要 等到 明年 元月份 才 會 統計 數字 出來 所以 如果 要 最 貼 近 當前 房價 的 數據 基本 就是 1 月份 的 大台北 房價 指數 那 大台北 是 這樣子 過往 的 經驗 就是 漲 也 漲 的 比別 人少 跌 也 跌 的 比別 人少 它 等 於 是 蛋黃區 整體 市場 波動度 相 對 沒 這麼 高 但 今年 整體 年 增幅 都 還是 有 8% 到 9% 這說 明著 全 台 各地 今年 相對 於 去年 至少 整體 漲幅 大概 都 是 已經 10 到 15% 了 所以 疾病 有 一點 均值 回調 的 空間 頂 多 可能 也 就是 8 月份 的 價格 跌 到 6 月份 而已 這樣 基本上 算是 一個 自然 的 波動事 實上 我們 根據 最近 台北市 公布 的 205 年 整體 土地 現值 仍然 上漲 了 5.24% 這個 是 從 2017 年 以來 最大 的 增速 所以 說實 在 的 土地 價格 目前 也 是 水漲 船 高 基本上 也 會 使得 接下 來 我們 講的 土地 開發 成本 或者 建案 成本 持續 的 提升 在 各大 行政 區層面 由 於 東區 門戶 計劃 南港 區的 土地 價格 是 上 漲 了 5.89% 中山 區 5.79 文山 是 5.7 這個 反而 上漲 幅度 比較 少 的 是屬 於 信義區 和 大安 區 主要 是 高 基期 影響 分別 漲幅 是 4.83 和 4.6 那 土地 價格 仍然 持續 走高 那現 在 真正 觀察 的 幾個 重點 就是 市場 上 一方面 又 擔憂 第八 波 的 信用 管制 會不會 發生 另外 一方面 又 覺得 其實 大多 數業者 已 經收 不了 了 第八 波 信用 管制 是 不會來 的 我們 幾個 數據 來觀 從察 如果 以 最新 購置 住宅 貸款 的 預放 預約 統計 從 今年 1 月份 的 房貸 違約率 從 0.6% 微微 的 拉升 到 0.7% 這個 增幅 其實還 不是 特別 多 雖然 你 看 購置 住宅 的 貸款 的 預放 總金額 好像 從 20 年 的 6400 億現 在 已經 上升 到 710 億 了 好像 上升 蠻 多 的 等 於 多 增 了 好 幾百億 可是 預放比 其實 跟 20 年 差不多 這說 明什麼 事情 這說 明因 為 總量 變大 了 市場 的 貸款量 本來 就 變多 了 所以 違約 的 金額 也 會 適度 的 變多 而 這個 很 正常 就 跟 全球 景氣 持續 的 發展 那 債券 價格 或者 說 債券 資產 的 膨脹 也 會 持續 的 拉升 所以 如果 硬是 把 它 拿 來 跟 10.94 兆 的 房 貸餘額 來 進行 對 比 仍然 是 0.7 甚至 比 20 年 當時 下半年 還要 來 的 低 所以 到底 有 沒 有人 斷頭 答案 是 沒 有 的 大家 只是 在 看 這波 買氣 能夠 推 多久 市場 正在 進行 新 一輪 的 心理 博弈 至少 要 到 一掉 兩個 季度 大家 看房 發現 殺 不動 了 才 會 買 那 一樣 這個 賣房 的 發現 漲 不 起來 了 才 會 一到 兩個 季度 受不了 好 啦 那 就 這個 價格 了 嘛 那現 在 我們 根據 中信 房屋 所統 計市場 的 心理 預期 哦 如果 針對 整個 25 年 一季度 的 房價 預期 哦 大多 數人 認為 大概 還是 在 波動 範圍 之 內 就是 正負 5% 有 20% 的 人 認為 會 上 漲 6 10% 但是 有 10% 的 人 認為 會 下跌 6 10% 所以 目前 市場 是 分歧 的 當然 最受 影響 的 主要 還是 投資 槓桿 的 問題 這 一次 限縮 了 第二 戶 以上 的 貸款 成數 以 後 形成 投資客 買盤 的 全面 退 卻 如果 說 真的 除非 你 是 現金 購房 要不然 正常人 進 行房 地產 投資 一定 會有 一點 杠桿 誘因 如果 沒有 這個 杠桿 誘因 那 根本 就 沒 有人 想要 投資房 地產去 投資 美股 ETF 可能 來 的 更 快 所以 回過 頭來 看多數 人 認為 什麼 時候 是 購物 的 好 時 機現 在 大多 數人 都 認為 有 42% 認為 是 一年 以 後 也 就是 到 205 年底 才 是 購物 的 好 時機 有 40.3% 至少 承認 兩年 內 都 不 適合 購物 也 就是 你 可能 等到 新青安 結束 都 不會 有人 買房 只有 5.2% 的 人 認為現 在 是 買 房子 的 好 時機 有 1.6% 認為 是 半年 後 所以 基本上 大家 可以 了解 市場 的 心理 到底 有 多 悲觀 了 我們 從 預售 的 件 數也 看得出 來 這個 預售 就 比 較 好 去 衡量 投資 買盤 的 變因 因為 中股 比 較 偏 新 青安 你 要 立即 生貸 那 預售 的 部分 如果 細看 根據 內政部 最新 公 佈 的 10 月份 全台 預售 的 揭露 量 就 9 月份 打 草房 以 後 10 月份 創下 了 20 個 月 以來 的 新低 比農 曆 年節 還少農 曆 是 沒 辦法 看房 沒 辦法 做 銷售 結果現 在 比農 曆 還慘 相 對 於 今年 6 月份 的 警戒 高檔 月銷 1.6 萬件 目前 來 看 台北市 是 減了 7 成 7 新北市 減了 8 成桃園 市減 了 五成 七 新竹 縣市 減了 七成 七台 中減 了 七成 四 台南 減了 七成 高雄減 了 八成 六 所以 你 可以 了解 現在 為 什麼 說 是 一個 非常 好 至少 你 有 預售 屋 的 購物 需求 非常 適合 看房 因為 以前 那個 代銷 都 沒空理 你現 在 你 去 對 不 對 裙子 也 拉高 了 笑容 也 更 多 了 為 你 服務 因為 根本 沒什麼 客人 我們 根據 內政部 所 統計 的 下半年 房價 指數 變化現 在 相 對 於 6 月 7 月 當時 大概 在 106 到 107 現在 已經 降到 10.39 了 其實 還在 緩步 的 擴張 格局 但是 年 增幅 已經 有 高速 收縮 的 情況 所以 現在 三 不怕 的 就 只 剩下 清安族 現金族 或者 商用 資產族 試用 新 金安 的 首購 組現 在 因為 政府 的 單一 保障 的 製 作 央行 也 是 鼓勵 你 買 房 的 貸款 的 最 優先 順序 所以 你 有 製 作 需求 第一 戶現 在 是 非常容易 通 的 相 對 於 今年 7 月 8 月 現金 購物者 他 不用 貸款 基本上 也 可以 直接 買 另外 一個 就是 管住 不管 商 就是 說 市場 上 有 很多 的 投資人漸 的 從 原本 住宅 市場 的 投資 轉往 商用 不動產 開始 買大樓 買 商辦 為 什麼 尤其 在 中南部 地區 隨著 整個 半導 體產業 崛起 以 後 也 會 有 相關 附屬 產業 對 於 未來 商辦 的 需求 說實 在 的 過去 十年 全 台商 辦 的 建置 量 相 對 於 住宅 建置 量 算是 很慢 了 所以 反而 有 它 的 稀缺性 存在 我們 根據 最新 樂屋 網線 上 看房 的 總數據 大概 總體 而言 桃園市 已經 下滑 了 5% 新北市 下滑 不好意思 上 一次 第 6 波打 草房 是 下滑 5% 這 一次 是 直接 下滑 2 成 5 新北市 在 第 6 波打 草房 之 後 的 看 屋數 變化 減少 了 1 成 2 現在 是 減少 2 成 4 所以 整體 而言 我們 看到 在 第 7 波 信用 管制 以後其 實市場 不管 是 量 能 的 急縮 還是 價格 的 波動 或者 市場 的 情緒 都 出現 了 新一波 的 轉捩點 那現 在 的 問題 就 在 於 現 在 處 於 一個 上半年 處 於 價量 巨揚 那 到 現在 為止 是屬 於 價穩量 縮 那 明年 有 沒 有 可能 變成量 縮 還在 但是 變價 跌 了 呢 我們 看到 12 月 19 號這一波 央行 沒有 採取 進 一步 的 動作 大家 普遍 的 認為 的 原因 有三個 第一 個 就是 房市 買氣 萎縮 市況 很 冷 卻 你 從 10 月 1 月 就 看得出 來 根本 就 不用 等到 房價 下跌 第二件 事情 是 交易量 縮以 後 通常 也 要 等 一個 季度 那個 屋主 才 會 受不了 真的 開始 修正 所以 你 當然 不會 一直 要 等到 修正 才 來 做 決定 第三 個 是 從 剛才 的 中信 房務 所 統計 的 市場民 調現 在 大部分 已經 打消 了 市場 對 於 房價 的 上 漲 心理 的 預期 所以 這個 時候 我們 就要 回過 頭來 說 那 有 沒 有 可能 接下 來 還採取 第 8 波 的 信用 管制 呢 那 我 直接 跟 投資 朋友 分享 我 的 想法 與 其講 說 第 8 波 的 信用 管制 有 沒 有 可能 第 7 波 先 鬆 綁 呢 什 麼 意思 就是 第 8 波 我 個 人 的 看法 是 第 8 波不會 來 但是 第 7 波 也 不 會 鬆 綁 現 在 整 個 台 灣 房 地 產 市 場 即 將 進 入 到 長 期 抗 戰 的 死 魚 排 那 什 麼 時 候 會 第 8 波 信用 管制 來 呢 當第 7 波 鬆 綁 的 時 候 第 8 波 信用 管制 就 來 了 什麼 意思 就是 說 第 7 波 信用 管制 什麼 時候 會 鬆 綁 什 麼 時 候 會 可能 把 第二 戶 的 貸款 5 成 的 限制 放寬 到 6 成放 寬 回 6 成 5 或者 在 特殊 條件 底下 可以 回到 6 成 可以 回到 7 成 一定 就是 因為 價格 有 顯著 的 鬆 動 或者 有 建商 的 爛尾樓 問題 發生 的 時候 就 會導致 央行 開始 退 卻 所以 我個 人 的 想法 就是 第 8 波應 該 不會來 但是 第 7 波 短期 內 也 不 會 鬆 綁 那 如果 第 8 波來 了 那 肯定 是 第 7 波 鬆 綁 所 造成 新一波 的 投資 買盤 的 進度 那 可以 理解 比如 說 台北市 可能 現在 光買 電梯 大樓 可能 均價 大概 40 萬 左右 那跌 到 350 萬有 沒 有人 買 一定 有人 買 但是 如果 還在 40 萬有 沒 有人 買 可能 還會 再 等 跌 到 350 萬 一定 會 有 一堆 資產族 急 著要 買 那 什麼 時候 從 40 會 擠 到 350 呢 那 一定 要 有 一點 時間 的 醞釀 但是 呢 當他 到 350 以後他 下 一波 的 高峰 就 可能 不是 到 40 了 可能 到 430 所以 用 這樣 的 一個 條件 我們 就 可以 了解 整個 房地產 市場 的 概況 短期 內當然 我們 必須 承認 可能 會有 幾個 季度 的 死 魚盤 的 出現 但 最終 的 終局 由 於 油資 內部 沒有 大幅度 的 改變 所以 最終 很 有 可能 我們 看到 第 8 波 信用 管制 的 到 來 是 搭配 著 第 7 波 信用 管制 的 鬆 綁 當 然 這 只是 我 的 看法 有些 人 看法 很 武斷 認為 第 8 波 信用 管制 是 一定 來 的 但 我 認為現 在 房 地產 市場 已經 幾乎 缺乏 了 任何 的 投資 買盤 有 多少 投資 客現 在 每天 在 看房 沒 有 都 是 自住 央行 總不會 想要 打自住 央行 的 政策 是 打 草房 從來 都 不是 打房 那現 在 問題 在 於 可是 現在 市場 上 油資還 很多 我們 過去 的 利潤 都 是 油資 這麼 多 房價 很 難 進入 到 顯著 崩跌 沒錯 它 頂 多 可能 就是 適度 的 校正 回歸 或者 我們 講的 預售 屋之間 單價 的 適度 修正 有 時候 6234 有些 預售屋 不想 開到 68 現在 回到 65 算不算 跌 所以 現在 的 問題 就 在 於 油資 是 很多 是 沒錯 沒有 改變 可是 市場 的 投資 意願 說實 在 的 並沒有 放在 房地產 重心 上舉 例來 說現 在 台灣 的 國民儲 蓄率 過去 我們 提到 還是 高達 41% 國內 投資率 也 就是 實業 投資 也 不過 26% 中間 的 14 5% 他 就是 閒餘 的 資金 可以 投 ETF 可以 投保 單 可以 投房 地產而房 地產現 在 第二 戶 的 貸款 承受 的 限制 基本 已經 把 整條 道路 投資 道路 給封 起來 了 最終 就 會 變成 房地產 雖然 他 還是 有 優資過 剩 的 問題 可是 沒什麼 人 想要 投資 這有點 像 什麼 現在 油資 還是 很多 可是 有人 要 買 保單 嗎 我們 舉例 來 說 根據 台灣壽險 總保費 的 收入 以及 給付 的 差額 從 今年 2 月份 開始 就 快速 的 擴大 這說明 今年 買 保單 的 人數 是 驟降 的 了 那 怎麼 會 錢 這多 沒人 買 保單 呢 這 就是 投資理 財觀念 的 改變 因為 保單 抗 不了 通 膨 但是 ETF 可以 那房 地產 也 一樣 市場 錢 還有 很多 那 爲 什麼 房價現 在 沒 有 持續 暴漲 因 爲 第二 戶 的 貸款 的 5 成 限制 導致 了 房 地產 市場 的 投資 誘因 完全 消失 了 好 這個 就是 現在 我們 看到 的 情況 所以 我個 人 的 看法 是 先 從 短期 角度 明年 3 月份 基本上 幾乎 10% 央行 並不會 採取 第 8 波 的 信用 管制 原因 是 因 爲 上半年 檔期 是 在 329 加上 過年 明年 一季度 量 肯定 是 縮 的 那 第二件 事情 是 明年 的 6 月 9 月 12 月 說 實在 的 在 這種 明顯 投資 買盤 退 卻 的 情況 底下 要 出現 第八 波 信用 管制 也 不 太 容易 這段 時間 可能 就是 有 適度 的 死 魚盤 的 出現 或者 要 一直 到 建商 真的 受不了 才 會 進行 第 7 波 信用 管制 的 放 寬 所以 我個 人 想法 是 先放 寬 才 有 第 8 波應 該 不會 有 先 有 第 8 波 各位 懂 意思 嗎 我 的 想法 是 這樣子 當然 每個 人 的 看法 不太一樣 這也給 投資 朋友 做 一些 借鏡 重點 在 於 你 對 於 資助客 你 管 他 什麼 原因 現在 至少 你 知道 市況 差應 該 要 多多 看房 是 比 較 有利於 你 不管 是 溢價 或者 凹 一些 家電 的 好 時機 到底 什麼 時候 賣方市 場會 完全 趨轉成 買方 市場 過去 我們 提過 要 看 一下 價格破 壞者 到底 有 沒 有 出 現過 去 我們 講的 價格破 壞者 第一 個 就是 203 年 以前 買 預售 屋 的 那些 投資客 他們 是否 會產生 顯著 的 交屋 資金 缺口 當時 他 買 了 第二 間 本來 預估 要 貸 7 成後來 變 6 成到 現在 變 5 成 等 於 是 自己 要 再 多 兩成 資金買個 10 萬本來 以 為 可能 只要 30 結果現 在 要 50 拿不出 這 20 萬 的 人 他 既 不能 換約 賣 掉 也 不能 用信 貸房 貸徵來 周轉 那 你 會 逼 這些 人 違約 嗎 說 實在 的 23 年 以後當然 會 有 影響 但是 23 年 以前 他 還是 可以 藉由 這個 房地 合一 的 原因 適度 的 鬆 綁 或者 說 適度 的 下策 用 這樣 的 一個 方法 就 造成 市場 部分 的 顯著 賣壓 這就 第一 個 價格破 壞者 那 第二 個 破 壞者 那 就 中 股買方 嘛 中股 其實 也 在 量 縮 房仲 也 不好 過你 就 看 一下 有 沒 有 一些 中股 賣方 真的 受不了 了 提前 過年 好 那 就 把 房子 給賣 掉 第三 個 衝擊 是 小建 商大建商 通常 至少 撐 兩年 起跳 了 按照 過去 經驗 小建 商 的 部分 由 於 信用 資源 有限 那 他 的 投資 風險 也 很 高 一不小心 可能 資金 就 斷 鏈 了 所以 他 就 會 比 較 急 著 想要 把 現貨 趕快 給出 掉 那 接下 來 中小型 建商 尤其 在 那種 蛋殼 地區 的 交屋量 大 的 地區 就 很 有 可能 會出 現 鬆 動 所以 一樣 我們 的 邏輯 都 是 對 於 房 地產 持有者 你 只要 撐 到 第 8 波 信用 管制 你 大概 就贏 了 不太可能 在 第 8 波 信用 管制 的 時候 你 的 房價 是 跌 的 就 出現 的 時候 你 的 房屋 是 顯著 虧損 的 所以 我們 跟 投資 朋友 分享 每 一次 的 信用 管制 的 房價 從 機率 上 來 看 都 比 上 一次 還要 來 的 高 如果 房價 已經 停止 衝高 那 基本 就 很 難出 現下 一波 的 信用 管制 所以 我個 人 的 看法 是 要 在 第 8 波 信用 管制 出現 的 時候 必定 要 搭配 著 第 7 波 信用 管制 的 鬆 綁 所以 現在 肯定 是 殺價 或者 是 溢價 的 好 時機 但是 對 於 屋主 來 說 如果 你 不 缺錢 其 實並 不是 賣房 的 好 時機 也給 投資 朋友 做 一些 觀察 那 當然 央行 的 目的 始終 都 是 以 金融 穩定 作為 絕對 優先過 去 我們 提過 央行 的 金融 穩定 是 顧及 金融 市場 的 價格 體系 的 穩 定性 也 就是 你 不要 讓 銀行 突然 面臨 大規模 的 顯著系 統性 風險 所以 房價 是 不 可能 跌 太重 的 按照 他 的 邏輯 他 跌 太重 他 是 有 必要 進行 干預 的 那 第二件 事情 就是 要 控制 住 整體 通膨的 發展 那事 實上 如果 我們 把 房價用 一個 宏觀 思維來 做 舉例 基本 就是 你 想要 讓 房價 有 顯著 的 鬆 動 藉由 這種 方式 說實 在 的 不太可能 用供 給面 的 監管 來 做 處理 更 有 可能 反而 是 以 增加 供給 或者 減少 適度 需求 的 方式 來 做 增加 供給 過去 我們 提過 大量 的 社會 住宅房 價就 可以 下來 了 或者 打消 這種 有 土斯有 財的 這種 想法 那 第二 種就 減少 需求 減少 需求 就是 現在 做 的 限制 貸款 陳 述 讓 你 市場 上 沒 有 投資 需求 行政部 門你 可以 去 查稅 你 可以 甚至 學中 國大陸 已經 有限 購令 等等 或者 限制 公司法人 等等 用 這樣 的 幾個 做法 當然 都 會 採取 一定 的 效果 可是 根本原因 就 還是 供給 的 問題 供給 到 目前 為止 市場 就是 還有 這麼 大 的 買盤 支撐 住 的 現 在 的 房價量 都 縮成 這樣 子房 價都 還沒 有 鬆 動 所以 我們 具體 要 觀察 的 幾個 要點 第一 個 就是 設宅 的 建置 量 不過 設宅 建置 量 台灣 在 全球 大概 就 0.8% 而已 按照 比例 來 看 的 話 荷蘭 是 34% 香港 都 有 兩成 九 是 公屋 結果 房價還 這麼 貴英國 兩 成丹 麥是 一成 九 瑞典 是 一成 八 所以 社會 住宅 的 建置 量 按照 過往 的 經驗 不 只是 比例 低 重點 是 過去 所 進行 的 設宅 的 進度條 大部分 也 都 沒 有 達成 稍微 進度 比 較 快 的 像 台北 是 比 較 快 了 可是 你 像 新 北桃園 台 中 台南 高雄 速度 其實 就 慢蠻 多 的 其實 地方 政府 說實 在 的 其 實賣 地 收入 營收 算是 蠻 龐大 的 我們 根據過 去 經驗 像 桃園 一年 的 賣 地 收入 大概 是 30 億不過 投入 到 社財計劃 大概 是 50 億台 中 大概 是 20 億 的 賣 地營收 但是 整體 社宅 的 投入量 大概 就 30 億 左右 好 台北 新北 其實 也 都 差不多 的 情況 了 給投資 朋友 多 做 一些 思考 有些 投資 朋友 會來 詢問說 這 一次 財化法 通過 以後有 沒有 可能 有進 一步 的 地方 政府 的 建設 行情 其實 也 不過 多 375 億說 實在 的 以前 本來 地方 政府 講難 聽 一點 就是 要 飯 的 這 一次 要 到 了 其實 也 沒 有 多少 每個 人 就 分 20 多 億 20 多 億 也 很 難 做 一個 大規模 的 地方 建設 可能 就 建公園 什麼 的 那種 大規模 的 軌道 建設 之類 的 也 很 難 靠 這筆 錢 帶來 進 一步 的 效益 我個 人 是 覺得 還好 啦 但 說 實在 的 每個 人 的 投資 管道 或者 他 的 發想 方向 都 不 太 一樣 像 以前 在 台灣 市場 當中 好像 老一輩 的 都 是 買 房 的 最後財富 自由 買股 的 行比 較 少 但是 其實 還是 來 自 於 買 房 由 於 流動性 較 差 所以 能夠 長 期 抱 得 住 的 重要 關鍵然 後 以前 買房 去 買 嫌棄 買 股票 的 大家 本來 就 互相 比較 這個 做做 股票 的 那個 指數 投資有 時候 就 揶揄 一下 那高 股息 投資 嘛 那 高 股息 投資 的 有 時候 揶揄 一下 金融股 投資 啊 哎 你 那個 股風險 這麼 大 那 請 金融股 的 又 去 嘲笑 債券型 ETF 的 投資 債券 的 又 去 嘲笑 買寶丹 投資寶丹 的 又 去 嘲笑 買 定存 的 本來 就是 這樣子 但 我 個 人 想法 是 作為 一個 資產 配置 的 角度 而言 有 自 住房 其實 還是 在 人生 規劃 當中 我 覺得 是 值得 做 一個 穩定 資產 土地 的 建置 的 不管 是 他 槓桿 的 誘因 因為 對 於 新疆 而言 他 還是 有 很大 的 吸引力 那 另外 一方面 針對 不同 資產 的 配置 每個 人 都 有 自己 的 需求 你 也 沒 必要 全部 投入 在 同一 項資產 當中 要不然 很多 投資 朋友 的 提問 都 是 很 武斷 的 我 要 嘛 買 這個 要 嘛 就 買 那個 說實 在 的 如果 兩項 資產 他 都 沒 有 像 房 地產 這麼 高 的 門檻 多 的 話 都 買 那 有 什麼關 係 我 記得 以前 我 看 了 一個 MV 他裡頭 就 講說 什麼 男主角 跟 女主角 在理 髮 廳 邂逅 然後兩個 人 就 非常 恩愛後來 有 一天 那個 女孩 好像 被 什麼 不 知名 的 議題 撥 到 眼睛 就 失明 了 這樣 男主角 很 愛 她 然後就 進醫院 把 自己 的 眼角膜 捐給 那個 女孩 我 看到 最 後 一幕 好像 就是 那個 男 的 手上 拿 著 女孩 的 照片 戴著 墨鏡 坐在 公園 的 椅子 上 他 旁邊 坐 著 一 隻 可魯因 為 已經 瞎 了 風 一 吹 照片 被 吹 走 了 男生 就 很 慌 手摸 來 摸 去 找 照片 結果 照片 被 路過 的 他 深愛的 女孩 給撿 到 了然 後 那個 女孩 身上 滿是 淚水 我 那 時候 看到 這個 MV 我 第一 個 想法 就是 他 捐 眼角膜 眼角膜 就 捐 他 為 什麼 要 捐 兩 支為 什麼 不 捐 一支 就 好 那 是 我 最 好奇 那個 MV 的 設計 但 我們 講到 投資 其實 就 這樣子 真的 有 必要 为了 单一 资产 的 信念 全部 投入 吗 如果 你 在 不同 的 资产 在 相对 收益 追求 比较 高 的 时候 年轻 的 时候 资金量 资金量 不多 那 当然 投个 0568 快速 累积 资产 专注 本业 那 很 重要 可是 当 资产 累积到 一定 程度 以后 不太可能 不 注重 你 的 绝对 报酬 因為 就 身價 10 萬 跟 身價 一 兩 億 它 虧損 5% 對 於 體感 溫度 來 講它 是 不同 的 概念 所以 當資 金量 越來 越 多 以 後 肯定 會 有 不同 的 資產 配置 讓 你 的 資產 整體 波動度 能夠 降到 最低 而房 地產 市場 某種 程度 就 有 這樣 的 一個 優點 我們 就 不細講 更 何況 房地產 它 會 有 更 進 一步 的 我們 講說 這種 幸福感 或者 這種 安全感 的 提升 他 對 於 人生 價值 的 體悟會 有 多 大 這是 另外 一個 哲學層 次 的 問題 了 OK 對 聖誕節 因為 昨天 美股 沒 開盤 所以 我們 今天 主要 多講 一點 內政 趁美股 沒 開盤 要不然 通常 我們 都 是 先 從 美股 打頭 聖 誕耶誕節 快樂 耶誕節 快樂好 大家 耶誕節 有 辦什麼 活動 嗎 角色扮演 這我 倒 是 沒 有 想到 角色扮演 扮聖誕 老公公 是不是 Cosplay 白雪公主 大戰 7 矮人 聽 起來 好 奇怪 聽起 來 好 奇怪 所以 浩哥 有 交換 禮物 嗎 我們 都 交換 特別 的 交換 禮物 我們 兩個 人交換 什麼 禮物 OK 小 公司 8.5 分 所以 我們 做 一個 總結 我們 剛才 其實 跟 投資 朋友 分享 了 最近 大家 比較 多 的 幾個 提問 第一 個 就是 針對 第 8 波 信用 管制 的 看法 第二 個 是 針對 第 7 波 信用 管制 鬆 綁 的 看法 再來 是 整個 市場 油資 的 概況 所以 現在 整個 房地產 的 市場 在 205 年 的 概況 就 變成 油資 沒有 減少 但是 大家 不 想要 進行 投資 而 投資 買盤 的 退 卻 要 取決 於 剛性 買盤 它 的 介入 能夠 有多深 如果 剛性 買盤 很明 顯撐 不住 這麼 大 的 交屋量 或者 這麼 大 的 推案量 那房 價會 有 適度 修正 的 空間 答案 是 會 有 的 那 適度 修正 的 空間 就 成為 了 第 7 波 信用 管制 鬆 綁 的 理由 所以 不管 怎麼 講都 感覺 好像 信用 管制 的 前提 是 鬆 綁 你 知道 嗎 就 第 8 波 信用 管制 一定 要 看到 房價 上 漲 那現 在 這種 情況 房價 其實 很 難 有 大幅 上漲 的 空間 因為 只有 自助 客買盤 這給 投資 朋友 做 的 進 一步 的 思維好 8 點 56 分因 為 我們 明天 改採 錄播 的 方式 來 跟 投資 朋友 做 一個 市場 觀察 做 接近 的 所以 我們 抽書 環節 就 提前 到 禮拜 四 想不到 吧 想不到 吧 最近 做 了 一些 調整 那 今天 我講 這本書 我 非常 非常 喜歡 很 久 沒 有 看到 這種 用 故事 書串 聯 的 方式 其實 這本書 以前 我 就 看過 好 但 我 忘 記書名 了 原來 這本書 叫 能量 巴士 叫做 TheEnergyBus 那 這本書 我 相信 很多 投資 朋友 可能 都 看過 他 也 出版 有 幾年 的 時間 是 JohnGordon 他 所 寫 的 一本 勵志書 他 主要 在 幫助 大家 去 積極 的 了解 自己 的 心態 和 正 能量 的 重要性 那 跟 那種 傳統 的 成功 學差 很多 了 這本書 他 是 用 10 條法則 全方位 的 告訴 你 要 如何 讓 自己 有 心理 正念 啟動 自己 的 能量 他 的 故事 模式 是 這樣子 他 是 有 一個 主角 叫 喬治然 後 他 就是 一個 每天 朝九晚五 疲憊 不堪 的 普通 上班族 然後有 一天 他 就 登上 了 一個 巴士 這個 巴士 的 司機 叫做 Joy 他 是 一個 正 能量 的 傳播者 巴士 乘客 在 裡頭 也 會 搭配 著 整個 故事 線作 為 一種 能量 團隊 就是 每天 他 就是 很 疲憊嘛然 後 登上 巴士 然後他 就 開始 跟 這些 人 聊天 聊天 聊著 聊著 就 開始 有 新 一步 能量 的 匯聚 我 覺得 有 時候 讀 這本書 讓 我心 態事 實上 能夠 做 更 多 的 調整 那 當然 啦 裡頭 也 提到 了 非常 多 的 重要 的 觀念 不管 是 針對 身體 的 紀律 還是 在 正念 療法 當中 能夠 進 一步 的 把 盡 可能 的 負面訊息 予以 消除 以前 我們 常常 跟 投資 朋友 分享 要 正念 或者 說 要 有 能量 的 惠及 他 的 所有 的 前提 當然 就是 身體 要 好 過去 我們 講過 司馬懿 的 爺活 了 85 歲 司馬懿 的 父親活 了 71 歲 司馬懿 自己 也 活 了 73 歲 所以 那個 時代要 活 那麼 長 其實 不 太 容易 我 記得 三國 不是 平均 壽命 才 三四十 歲 嗎 他 活 的 時間 這麼 長 司馬懿 是 生 於 公元 179 年 死 於 公元 251 年活 了 73 歲 司馬懿 的 壽命 比 曹培 和 曹丕 和 曹瑞長 很多 司馬懿 我 覺得 是 比 曹丕 上 那個 大上 8 歲 吧 但是 他活 到 了 他 的 孫子 的 時代 就是 活 的 這麼 長 以 後 啊 雖然 他 可能 那個 這也 有 自己 的 那個 缺陷 啊 可是 啊 你 會 發現 他活 這麼 長 有 個 重要 原因 就是 他 不 像 諸葛亮 一樣 天天 鞠躬 盡瘁 你 知道 嗎 就是 那種 感覺 他 是 一個 心理 自己 蠻能夠 調適 自己 心情 的 人 不 像 諸葛亮 有 時候 東 擔心 這個 西 擔心 那個 所以 有 時候 我們 才 講說 投資 路上 也 是 績效 和 報酬 的確 很 重要 但 更 重要 的 是 一定 要活 得 久 一定 要活 得 健康 當你有 健康 以 後 你 就 可以 開始 處理 你 各種 的 情緒 問題 這種 情緒 問題 說實 在 的 每個 人 的 方式 不太一樣 但裡頭 他 提出 了 10 個 重要 的 方向 比如 說 正常 我們 講在 探索 不確 定性 的 時候 大腦 的 記憶 當中 就 會 分泌 出 很多 緊張 焦慮 那種 戰鬥用 的 激素 那 很 正常 腎上 腺素 在 面臨 這種 不確 定性 的 時候 當然 就 會 適度 的 釋放 但是 現在 的 工作 型態 其 實產生 很大 的 改變 了 就是 說 你 要 生產 各種 基數來 啟用 自己 的 身體 的 應 對 但是 如果 你 今天 的 工作 沒有 完全 滿足 也 就是 說 你 今天 進入 的 資訊量 太大 的 時候 探索 的 不確 定性 太多 的 時候 這個 時候 你 身體 那些 基數 就 會 變成 沒 有用 完 沒 有用 完以 後 就 會 造成 嚴重 一點 就 憂鬱 症輕 一點 的 話 就是 我們 講的 那種 交感 神經 自律 神經 失調 可能 胃 食道 逆流 睡 不好 等等 所以 為 什麼 我們 每天 用腦 結束 以後其實 還是 很煩 很 亂 其實 也 沒什麼 運動 還是 有點 累 但 為 什麼 還是 要 去 做 一些 體能 運動 因為 這些 運動 不是 說 強化 的 運動 就是 說 適度 的 運動 它 會 讓 你 體感 上 感覺 把 這些 激素 漸的給 消耗 光 了 這個 叫做 排解 戰鬥 激素 的 運動 今天 太 刺激 了 太多 豐富 的 事情 了 已經 很 累 了 可是 為 什麼 還去 運動 因為 運動 可以 幫助 你 把 已經 分泌 出 的 這些 激素 適度 的給 排掉 我講 的 是 運動 不是 排毒 同樣 的 意思 流汗 也 算 排毒 但 每個 人 有 不同 的 方式 大家 不要 歪樓 不要 歪樓 那裡頭 我 覺得 他 就是 講了 各種 不同 的 不管 是 心理 正念 的 方式 還是 對 於 身體 的 調配 我 覺得 特別 重要 我們 一直 跟 投資 朋友 分享 命永遠 都 是 最 重要 的 大家 早上 8 點半來 看 我們 直播 的 目的 是 什麼 就是 要維持 一個 良好 的 健康 習慣 當然 不是 學什麼 財經 知識 我們 節目 是 一個 政經 的 健康 頻道 主要 就是 貫徹 各位 不同 的 健康 概念 希望 大家 從 這些 健康 概念 當中 養成 穩定 的 儀式 感當 你 有 了 這些 儀式 感以 後 你 每天 就 會 知道 該 做些 什麼 事情 心裡 就 更 有 正念 的 方向 那裡頭 我 也 認為 聊到 了 很多 情緒 的 問題 這些 情緒 上 這種 負面 情緒 要 如何 適度 的 排解 或者 當別 人 說 出 一些 你 不 太 認同 你 有點 傷心 你 有點 不 舒服 的 話 你 要 如何 藉由 正念 的 心理 調配 讓 他 理解 這 就是 他 自己 人生 要面 對 的 課題 我 以前 也 是 很 在乎 人家 講我 幾句 什麼 髮 際 線過 高 open 講那 一類 的 有 時候 會 有點 介意 可是 呢 這每個 人 的 都 有 自己 的 問題 當他 提出 這些 問題 某種 程度 就是 認為 他 好像 很 在乎 法紀 嫌過 高 的 問題 這是 他 自己 的 問題 我 根本 就 不在乎 對 不 對 我 一點 都 不在乎 沒事開 玩笑 902 分感謝 各位 今天 參與 如果 喜歡 這本書 歡迎 大家 可以 留下 你 對 於 這本書 的 想法 留下 於 你 對 於 本書 的 一些 概念 以及 留下 對 於 本節 目的 一些 看法 聽眾 投資 朋友 如果 大家 喜歡 的 話 可以 在 直播 底下 留言 留下 這本書 的 想法 之 後 留言 說 你 要 抽書 我們 及 小編 抽出 兩本書 送給 投資 朋友 而且 這本書 非常 好帶 小小 一本 對 不 對 你 可以 直接 放在 口袋 裡面 這樣子 好像 放不下 好 9 點 02 分感謝 各位 今天 的 參 與 如果 喜歡 我們 節目 記得 幫 我們 訂閱 按 讚 加 分享 我們 就 下禮 拜 一 早晨 財經書 寫 圖 再 相見 明天 我們 以 市場 觀察 的 方式 來 跟 投資 朋友 做些 見面 拜拜
