Host 佑廷浩 analyzes US and Taiwan housing markets to predict 2024 prices. The S&P/Case-Shiller index fell 0.2% in January, the first decline since 2023, while US mortgage rates dropped from 8% to just above 6%. Taiwan lowered luxury-home tax thresholds in Taipei and New Taipei, but both markets likely stay stable rather than crash.
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謝謝 大家 觀眾 朋友 歡迎 收 聽 早晨 財經速解 讀現 在 是 臺 北時間 204 年 2 月 20 號禮 拜 二 早上 8 點 31 分 大家 早上好 我 是 佑 廷浩 每天 早上 看 白金 半小時 我們 在 這邊 陪伴 著 各位 一起 解讀 國際 財經 新聞 時事 變化 那 昨天 因為 美國 股市 是 華盛頓 誕辰 紀念 日美國 股市 沒有 開盤 那 我們 今天 就 從 美國 以及 臺 灣市場 的 公 佈 的 房屋 數據 來 做 了解 好 了 因為 眾所 周知 美國 房價 其實 在 去年 以來 的 表現 是 非常 強勁 的 尤其 在 這種 利率 水平 底下 在 當時 是 接近 到 8% 的 30 年期 的 房貸 利率 房價 居然 還在頻 創高 一直 到 最近 所公 佈 的 標普 席勒 房價 指數 才終 於 開始 小跌 那 是否 代表 著美國 房價 本輪 的 漲勢 正式 結束 呢 可是 如果 升息 已經 到頭 那 未來 降息 的 機率 已 經遠 大 於 升息 機率 的 時候 房價 還會 有 回調 空間 嗎 再 來 我們 也 觀察到 財政部 在 上 禮拜公 佈 了 12 年度 個 人 出售 房屋 之 財產 交易所 的 規定 針對 14 年 取得 房屋 房地 總 成交 金額 達 到 一定 門檻 的 定義 予以 擴大 這很明 顯現 在 進行 豪宅 上 的 管制 或者 豪宅 上 的 打 草房 它 也 不是 针对 现在 的 豪宅 针对 16 年 14 年 以前 的 现在 扩大 整个 豪宅 的 标准 也 就是 把 整体 豪宅 的 总价 开始 下修 以后 会 不会 对于 204 年 的 房市 造成 新一波 的 冲击 还是 说 这 更 像是 一种 新政府 即将 上任 的 政治 表态 那 到底 會不會 大幅 的 影響 房市 表現 呢 我們 今天 就 從 美台 房市 來 做 一些 觀察 和 留意 那 我們 先 觀察 在 美國 標普 席勒 房價 全美 指數 的 變化 這 一次 公 佈 的 數據 是 1 月 他 通常 是 落後三個 月 來 做 公 佈 這 一次 1 月份 的 美國 房價 比 10 月份 還要 下滑 了 0.2% 雖然 這看 起來 不是 很多 可是 我們 要 知道 這個 是 203 年 元月份 以來 首次 單月 下滑 美國 房價 已 經漲 了 一年 了 好不容易 才 看到 這個 跌 0.2% 那 10 月份 的 房貸 利率 這 一次 由 於 降息 預期 的 延後是 有 適度 的 上升 達到 20 多年 以來 的 最高 所以 當時 本來 就 會 預估 市場 的 買 氣會 持續 的 下 修 造成 對 於 房價 的 一些 適度 衝擊 可是 我們 觀察到 現在 美國 西岸 東岸 以及 南邊 的 退休 城市 整體 房價 的 走勢 氛圍 還是 差蠻 多 的 你 像是 在 西岸 的 西雅圖 和 舊 金山 目前 跌幅 是 最重 的 跌幅 分別 是 1.4% 和 1.3% 月份 有 6 個 城市 反而 是 創下 歷史 新高 大多 數都 是 集中 在 一些 退休 城市 像是 邁阿密、 坦帕、 亞特蘭大、 夏洛特 那有 一些 像是 紐約 或者 克里夫 蘭 所以 全美 的 房價 如果 我們 以 一 整年 同期 來 看 仍然 遠高 於 20 年 的 水準 也 就是 說 即便 在 203 年 的 暴利 升息 22 年 年底 就 已經 開始 有 這種 緊縮 的 訊號 開始 產生 他 仍然 沒有 形成 對 於 房價 的 重挫 房價 仍然 在 持續 衝高當 中 那 如果 我們 從 美國 房屋 銷售 的 中 位數 我們 從 Redfin 比較 及 時 更新 的 數據 他 已 經統 計到 今年 的 雲 月份 這 一次 銷售 價格 的 中 位數 同比 是 上升 5.2% 也 就是 說現 在 即便 到 204 年 按照 最新 的 數據 並不像 標普 席勒 所統計 的 再 下跌 反而 還在 創高當 中 那 我們 要 先承認 美國房 價本 輪景氣 循環並 不是 沒有 跌過 他 其實 在 20 年剛 開始 升息 的 時候 是 有 受到 適度 的 回歸 修正 的 只 不過 看 得 很 清楚 我們 從 20 年 那 一條 衰退 時間 線 往後看 這個 漲幅 都 是 漲 了 接近 有 4 成 5 成起 掉 這個 跌幅 也 就 跌 了 一點 你 看 當時 指數 從 20 一路 漲到 320 結果 下修 幅度 大概 就是 10 點 而已 所以 看得出 來 其 實下 修 幅度 並 不是 想像中 來 的 大 那現 在 重新 回到 一個 上行 格局 當中 按照 最新 的 數據 基本上 美國 的 銷售 中 位數 大概 是 以 5% 到 6% 的 速度 持續 增長 很 有趣 的 一個 情況 因為 美國房 地產到 現在 為 止量 能 跟 台灣 一樣 並沒有 那種 爆發式 的 增長 美國 又 沒 有 心情 安 所以 他 的 買氣 其實 還是 偏弱 的 那 要 怎麼樣 的 情況 才 會 讓 買氣 偏弱 的 情況 底下 房價 開始 持續 上 漲 呢 這其實 很 好 可以 做 一些 理解 首先 呢 我們 了解 美國 的 30 年 期房 貸 利率 其實 在 203 年 當時 10 月份 來 到 相 對 高點 以 後 啊 就 開始 持續 的 滑落 所以 如果 我們 看 下方 看到 的 是 美國 的 房貸 申請量 MBA 這個 部分 老實 說 從 203 年 大概 元月份 開始 他 就是 一個 一路 的 下行 格局 也 是 剛好 在 房貸 利率 見 頂 以 後 他 的 房貸 的 升息 量 剛好 見底 開始 拐頭 上 彎 那 雖然現 在 有點 適度 的 下 修 但 很 有 可能 在 今年 元月份 二月份 的 下 修 只是 因為 大家 的 降息 預期 延 後 所以 那 我 再 再 晚 一點 好 了 再 晚 一點 我 就 等到 時候 聯準 會 宣布 降息 看 房貸 利率 有 沒 有 更 進 一步 下滑 的 空間 所以 現在 來 看 美國 的 鋼線 買盤 由 於 長 年期 的 成屋 庫存 的 低迷 他始終 存在 但 他 一直 在 等 第一波 的 買盤 已經 出現 了 因為 就是 反正 現在 房貸 利率 6% 多 了 至少 不像 前陣子 快要 接近 8% 來 的 這麼 貴 真的 很 急 需要 買房 的 這些 人 他 已經 第一波 已經 開始 上車 了 那現 在 就 看 第二 波 第二 波買房 的 這些 人 他 很 重視 這個 利率 水平 的 下滑 所以 反而 是 要 觀察未來 降息 預期 的 發酵 那事 實上 我們 可以 觀察到 這 不禁 讓 投資 朋友 開始 有點 好奇 哦 那 是不是 說現 在 房價 在 漲 但是 買氣 沒有 想象 中來 的 離譜 那房 價漲 是不是 就是 虛的 首先 呢 呃 我們 全球 格局 其實講 的 都 是 一樣 就 泡沫 的 產生 了 它 一定 是 發生 在 供給 嚴重過 剩 的 情況 底下 你 需求 過剩 或者 剛性 買盤 始終 存在 它 是 不見 然會 形成 重大 泡沫 的 那 我們 就 觀察 08 年 07 年 當時 的 泡沫 的 終始 原因 好 一方面 當然 是屬 於 放大 條件 的 一個 放 寬 但是 一個 更 重要 的 原因 是 因為 供給 數量 快速 的 放大 我們 可以 觀察到 當時 在 207 年 到 208 年 美國 的 成屋 庫存 很明 顯水準 大概 都 是 360 萬棟 以上 的 但現 在 而言 也 不過 就是 10 萬棟 當時 的 美國成 屋庫存 的 周轉 天數 大概 是 一年 又 多 兩個 月 左右 現在 才 2.5 個 月 這換句 話 說現 在 美國 的 成屋 過程 難 看 第一 這個 銷售 速度 很快 他 沒 有 那種 嚴重 的 泡沫 問題 因為 供 給面 還是 偏少 的 那 第二 點這個 從實體 總量 來 看 也 是 偏低 的 可是 我們 都 很 清楚 美國 人口 不像 台灣 是 常年 在 一個 下行 格局 美國 人口 長 期來 看 是 不斷 的 流入 的 所以 還在 持續 創高當 中 好 了 那現 在 就 有些 投資人會 認為 了 可是 這樣子 下去 為 什麼 對 於 房價 不會 形成 另外 一種 利率 上 的 衝擊 那 就是 搞不好 會 有人 違約 你 看 美國 30 年 期房 貸 利率 去年 中旬 曾經 接近 到 8% 那為 什麼 利率 這麼 高 房貸 的 違約率 卻 是 極低 無 比 目前 整個 美國 市場 當中 違約率 也 是 非常 非常低 的連 2% 都 沒 有 到 那 這是 什麼 原因 呢 我們 過去 跟 投資 朋友 提過 就 在 接近 8% 的 房貸 利率 底下 照理 來講 你 30 萬 的 貸款 或者 說 30 年期 的 等 額 本息 大概 以 3% 計算 每個 月 還款 只 需要 1 萬塊 那現 在 等 於 加 了 一倍 那 這是 什麼 原因 呢 第一 個 美國購 房者 大多 數採取 固定 利率 也 就是 說 不是 所有人 都 是 買 在 7% 接近 8% 的 房貸 水平 有 很多 人 早就 買 好 了 所以 這陣子 利率 水平 大幅 升高 量 能 不 就 在 說 嗎 就 說明 沒有 那麼 多 人 綁 在 這麼 高 的 利率 那 第二件 事情 是 美國購 房者 因為 他 已經 採取 固定 利率 他 如果 真的 要 綁 通常 他會 比較 謹慎 的 去 衡量 未來 的 還款 能力 所以 我們 具體 觀察美國 到 目前 為止 的 房貸 的 違約率 仍然 保持 相對 低迷 的 階段 他 跟 我們 看到 的 車貸 或者 信用卡 貸款 完全 不一樣 那麼 如果 我們 是 從 整個 供 給方 的 角度 來 做 思考 美國現 在 成屋 庫存 已經 偏低 了 但是 由 於 量 能 沒 有 快速 的 放大 導致 美國 在 元月份 單戶 新屋 的 開工量 仍然 在 持續 下滑 當中 在 元月份 是 比 12 月份 還 下滑 了 4.7% 經過 季節 後 的 調整 大概 是 10 萬套 單戶 的 住宅 開工量 是 105 萬套 這遠 比 市場 預期 的 還要 來 的 低 這也 說 明現 在 整個 美國 的 供 給商 房屋 建造 者 他 也 不太願 意興建 更 多 的 房屋 為 什麼 因為 雖然 房市 沒有 泡沫 的 問題 但是 現在 買氣 的 確也 不如 當時 20 年 到 21 年 這段 時間 還要 來 的 熱烈 所以 我們 基本上 可以 肯定 就是 說 美國 的 房市 基本上 就是 穩健 的 靠 鋼 需來 做 支撐 事實 上 我們 也 觀察到 如果 是 把 新屋 價格 跟 中股 價格 當中 的 差價 其實 在 過去 幾個 月 已 經持續 的 縮小當 時 在 203 年 1 月份 曾經 差價來 到 38, 0 美金 到 現在僅 收到 3 萬塊 了 這說 明 的 確美國 的 預售 屋新 成屋 本身 的 售價 也 在 緩步 的 下滑 當中 而 中 古屋 仍然 有持續 所 推升 的 空間 存在 所以 到底 我們 講說 美國 的 房屋 問題 為 什麼 最近 很多 有現 在 聊美國 地區 銀行 最近 不是 爆雷 嗎 爆雷 当下 大家 都 很 恐慌 美国 的 住宅 市场 会 不会 形成 更进一步 的 冲击 但 其实 我们 讲 的 并 不是 住宅 市场 我们 讲 的 其实 是 商用 不动产 市场 仍然 是 美国 在 中小型 地区 银行 最为 担心 的 问题 所以 美国 的 住宅 市场 是 没什么 问题 的 真正 的 焦点 在 不动产 商用 不动产 市场 我們 具體 觀察 在 商用 不動產 它 主要 受到 的 是屬 於 租金 大幅 減少 的 衝擊過 去 我們 講的 rich 商用 不動產 不管 是 shoppingmall 不管 是 一些 廠辦 還是 白領 的 辦 公室 通常 是 過往 在 都 會 地區 非常 重要 的 營收 來源 為 什麼 因為 它 非常 非常 之 穩定 全球 的 大城市 就 這幾個 現在 的 問題 在 於 在 後 疫情 時代以 後 大量 的 白領 離開 原本 的 辦公地區 可能 開始 採取 遠程 工作 甚至 是 就業 形態 的 改變 前陣子 我們 也 看到 在 203 年 年初 科技 業的 裁員 現象 也 導致 了 更 多 人 採取 遠距 工作 這是 導致 美國 的 商辦 控制率 是 居高不下 現在 重新 創到 19.6% 幾乎 創下 在 過去 40 年 以來 的 新高 那 在 這樣 的 一個 情況 底下 它 也 意味著 原本 那些 REITs 被 視為 極度 保本 的 商辦 收益 的 這些 租金 收不到 了 那 這就 可能 會 形成 對 於 商用 不動產 價格 的 下調 我們 都 很 清楚 過去 一段 時間 大家 很 清楚 去年 美國 的 中小型 銀行 曾經 爆出 一次 雷當時 是 矽谷 銀行 的 流動性 問題 不過 當時 的 爆發成 成因 跟現 在 不 一樣 當時 是 因為 聯準 會 升息 過 猛然 後 矽谷 銀行 持有 過多 美債 美債 的 未 實現 減損過 猛導致 市場 出現 擠 兌 如果 你 持有 稻妻 其實 也 還好 但是 現在 因為 出現 擠 兌 了 你 就 逼 的 要 把 你 虧損 的 債券出 清換 取現 金給 這些 提戶 結果 又 更 引發進 一步 的 擠 兌潮 所以 當時 的確 引起 了 中小型 銀行 的 連環 的 衝擊 那 這 一次 美國 地區 銀行 紐約 地區 銀行 所 形成 的 衝擊 就 跟現 在 當時 是 完全 不一樣 第一 個 因為 債券 當時 已經 受到 美國 btfp 聯準 會 機制 的 保護 所以 你 可以 觀察到 這次 紐約 社區 銀行 雖然 股價 重挫 了 接近 5 成 但是 美國 股市 卻 是 成功 的 站上 50 點那 到底 美國 紐約 地區 銀行 他 到底 是 如何 爆雷 的 呢 很明 顯並 不是 來 自 於 債券 問題 而是 來 自 於 商用 不動產 這些 銀行 本身 持有 過多 我們 看到 的 美國 的 商用 不動產 不管 是 信貸 規模 還是 實體 的 租金 收益 本身 每間 銀行 都 會 有 自己 的 信貸 控制 但是 對 於 紐約 地區 銀行 來 看 這 一次 很明顯 就是 資不 抵債 了 有 5. 億 美元 的 信貸 損失 都 是 集中 在 商辦 以及 公寓 貸款 的 違約 所以 如果 你 的 確觀察美國 的 商辦 控制率 真的 是 蠻 高 的 現 在 的 問題 就 在 於 它 有 沒 有 可能 形成 連環 爆 我 認為 難度 非常 高為 什麼 因為 美國 的 商用 不動產 的 貸款 的 比重 相對 於 住宅 市場 幾乎 是 九牛一毛 佔 整個 房地產 市場 甚至 是 不到 一成 的 所以 有 時候 我們 會 觀察到 像 車貸 違約率 是 很 高 的 車貸 違約率 高 是 因為 當時 在 後 疫情 時代 全球 大缺 車用 晶片 所以 很多 人去 買 二手 車買 了 之後發現 在 新車 比 二手 車 便宜 或者 說 幾乎 價格 一樣 這個 時候 很 自然 就會 違約 了 但 這種 違約 它 會 不會 引發 市場 的 信貸 風險 答案 是 不會 的 因為 影響 整個 銀行業 廣大信 貸體量 的 其實 就 兩 大部 門一個 就 企業 貸款 另外 一個 就是 我們 看到 的 住宅 貸款 那 其他 能 商用 不動產 啦 車貸 啦 學貸 啦 好 那 可能 都 是 小 問題 也 不是 說 不 嚴重 但是 他 的 問題 遠 不及 這兩 大部 門來 的 嚴重 那 企業 貸款 大家 看到 了 至少 從 總體量 而言 目前 企業 的 復 甦 獲利 是 在 復 甦 當中 的 那 住宅 貸款 剛才 也 看到 違約率 低 的 離譜 還在 創 新低 所以 有 可能 有 影響 但是 他 也 僅限屬 於 這些 中小型 銀行 的 一個 區域 和 範圍 事實 上 我們 還是 可以 觀察 的 很 清楚 這是 一個 長 期 結構 的 現象 美國現 在 全美 的 控制率 大概 已經 上升 到 18% 其他 像是 紐澤西 是 19% 你 像是 丹佛 2% 那 休斯 頓有 24% 其實 都 算是 蠻高 的 也 聽過 投資 朋友 做 一些 參考 了 好 那 我們 回過 頭來 聊 一下 台灣 房市 的 變化 最近 大家 比較 關注 的 一個 消息 是 財政部 最近 擴大 豪宅 的 認定 標準 課稅 住 商 他 就 統計 了 12 年 屋齡 10 年 以上 因為 你 要 16 年 以前 才 會 受到 這種 巨稅 的 攻擊 什麼 意思 我們 都 很 清楚 了 就是 說 對 於 豪宅 上 的 管制 大概 可以 分為 兩項 部門 一個 就是 央行 央行 是 控制 利率 和 房貸 成數 利率 基本上 跟 市場 一樣 主要 是 房貸 成數 的 控制 豪宅 最多 的 房貸 成數 我 覺得 就是 4 成 所以 你 可能 買個 1 億 的 房子 你 可能 要 拿 60 萬 的 自備款 這樣子 這個 就是 控制 你 的 放貸 成數 你 的 槓桿 就 不能 敲太高 行政部 門的 部分 主要 分為 房地 合一 稅和 房屋 稅房 地 合一 稅是 16 年 以後現 在 就是 統一 一起 納入 算了 所以 16 年 以 後 的 豪宅 雖然 沒 有人 買賣 了 很少 了 但是 也 受到 影響 不是 特別 大現 在 主要 是 針對 16 年 以前 因為 以前 是 納入 所得 稅這個 時候 就是 總稅 那 另外 一個 就是 囤 房稅 所以 現在 把 豪宅 的 規定 或者 說 豪宅 的 標準 給下 修 他 很明 顯大房 哦 打 的 也 很 奇怪 也 不是 打 现在 买 豪宅 的 人 好 他 买 的 是 16 年 以前 买 豪宅 的 这群人 好 受到 的 压力 就 很大 了 我们 都 很 清楚 这 一次 呃 当时 啦 就是说 整体 针对 豪宅 的 定义 哦 台北市 是 70 万新北市 是 60 萬 其他 地區 是 40 萬 這 一次 上週 公告 的 部分 是 台北市 從 70 下滑 到 60 新北市 從 60 下滑 到 40 其實 新北 40 萬 房子 已經 很多 了 雖然現 在 的 影響 不是 大 但 對 於 以前 的 購 房子 影響 很大 桃園 新竹 台南 都 降到 30 萬 了 其他 地區 是 降到 了 20 萬 所以 如果 我們 具體 觀察 在 12 年 實價 登錄 10 年 以上 的 屋齡 高價 房屋 的 交易量 突然 開始 有 顯著 激增 的 一個 現象 存在 了 其實 你 可以 觀察 的 很 清楚 了 就是 說現 在 的 一個 狀態 這種 做法 你 要 說 他 有 沒 有 在 打 好像 有 在 打 但是 你 要 說 他 打房 對 於 一般 小資族 一般 上班族 到底 有 沒 有 影響 又 好像 沒有 影響 為 什麼 呢 因為 他針 對 的 是 16 年 以前 的 豪宅 的 購物者 那 就算 打 了 他 的確 形成 了 對 於 高 總價 的 房屋 有 點 鬆 動 那 也 不是 你 可以 買 得 起 的 房型 對 不 對 所以 我覺 得 他 的 做法 是 好像 有 打 又 好像 沒打 以前 賭神 三 是不是 他 總 是 對 著 你 笑 但是 又 笑 得 你 心裡 發寒 你 搞不清楚 他 到底 是 笑 還是 怒 就 很 明顯 他 是 真的 16 年 房地 合一 稅 以前 的 豪宅 死命 打 但是 再 怎麼 打 那 也 不是 一般 人能夠 買 得 起 的 房型 所以 我個 人 認為 這個 行為 是 有 蠻 明顯 的 政治 意味 就 我 打 了 我 打 了 這個 要 宣告 我 打 了 我 打 了 對 不 對 所以 你 看現 在建 商 好像 也 沒 有 做 什麼 特別 的 表態 以前 那個 存房稅 2.0 打打 叫 的 娃娃 叫 啊 現 在 啊 就是 打 誰 打 誰 啊 一般 人 也 看 不 太 懂 啊 你 這樣子 跟 我 有關 係 嗎 就是 開槍 是 開 了 但是 沒有 打中 啊 但是 也 有 打中 一些 人有點 像 那個 九品 芝麻官 因為過 年期 間 我 看 很多 那 港片 啊 九品 芝麻官 裡面 不是 有 一幕 嗎 那 周星 馳 跟 那個 鍾 立 提去 學武術 啊 啊 要學 那個 射飛 鏢然 後 中立 體就 在 前面 的 靶 上 把手 張開然 後 你 要 打中 身邊 的 蘋 果然 後 那個 畫面 就是 全中 蘋果 全中 中立 體沒事 安然 下莊 這樣子 結果 發現 那個 是 他 哥哥 射 的 周星 馳射 的 他 把 那個 旁邊 那個 無名 小卒 給 射死 了 現 在 就 有 這種 感覺 就是 那個 槍 和 那個 劍 是 射出去 的 他 是 射 了 一個 路 人 就是 已經 是 一個 過街 老鼠 的 路 人 你 把 他 往 死命 打 對 不 對 但是 我們 可以 關注 到 因為 真正 的 重點 在 於 財政部 調整 的 高價 房屋 認定 標準 以 後 本身 對 於 市場 沒有 太大 的 衝擊 但是 央行 是否 跟 進 就 值得 觀察 了 最近 就 有訊息 傳出 來 在 行政部 門開始 調降 豪宅 標準 以 後 中央 銀行 有 沒 有 可能 也 開始 依循 跟進 這個 衝擊 就 很大 了 因為 你 要 想想看 如果 中央 銀行 跟 財政部 的 認定 標準 統一 進行 調整 的 話 本來 你 看 台北市 是 70 到 60 其他 地區 從 40 現在 降到 20 其他 地區 我 舉個 例子 我們 講桃園 好 了 桃園現 在 財政部 是 下 調到 3000 以後在 桃園 因為 以後總價 一定 慢慢 上去 嗎 這反 應通 膨 嗎 以後在 桃園 如果 央行 也 把 30 萬 在 桃園 視為 豪宅 的 話 你 買 30 萬 的 房子 其實 他 在 桃園 也 不算 貴 的 離譜 30 萬 的 房子 你 自備款 要 1800 萬 這對 於 高 總家 的 傷害 是 很傷 的 所以 我們 可以 具體 觀察 我們 講說 這個 房市 長 期 它 會 反映 景氣 的 向 好 但是 它會 由 於 稅制 或者 說 行政部 門監管 的 不同 它會 有利於 特定 房型 不利 於 特定 房型 我們 舉個 例子 來 說現 在 其 實中 大坪 數在 過去 幾年 本來 就 已經 是 人人喊打 的 我們 從 內政部 所 統計 的 各 大坪 數的 交易 比例 來 做 留意 以新北市 來 做 觀察現 在 新北市 在 65 坪 以上 的 交易量 僅佔 2.71% 5 到 65 坪 只有 2% 45 到 5 坪 只有 4% 也 就是 說現 在 在 新北市 買 45 坪 以上 的 房型 這佔 比 是 不到 一成 的 那 大多 數人 買 的 房型 都 是 集中 在 15 坪 以下 15 到 25 坪 以及 25 到 35 坪 甚至 連 35 到 45 都 算是 偏少 了 所以 我們 必須 承 認現 在 對 於 高 總價市 場長 期來 看 他 是 有 一定 隱憂 的 它 不 只是 小資族 無法 接受 的 問題 你 買房 某種 問題 你 投資 某種 目的 就是 要 賣 你 總要 賣給 買 得 起 的 人現 在 來 看 對 於 高等 駕駛場 尤其 央行 未來 的 表態 十分 重要 但是 央行 究竟 有 沒 有 這樣 的 一個 魄力 我 相信 他 肯定 是 有 穩定 經濟 的 魄力 所以 我們 對 他 不要 有太多 採取 動作 的 期待 按照 過去 的 升息 表現 就是 了 我們 就要 回顧過 去 幾個 月 到底 台灣 的 房市 表現 為何 因為 大家 可以 觀察到 就是 剛才 看 的 是 一個 利空 有些 人 很 早就 把 這個 利空 說 出來 了 也 認為 這個 是 房價 下跌 的 主因 但是 房價 真的 有 跌 嗎 我們 從 預售 市場 來 做 一些 留意 我們 最近 觀察到 内政部 所 公布 的 不管 是 实价 登录 的 接受 资料 还是 我们 看到 预售 屋 的 实价 的 接受 的 资料 从 实体 建树 来看 首先 去年 其实 预售 屋 表现 算是 不错 至少 远远 优于 20 年 的 表现 全国 的 部分 预售 屋 的 增长幅度 是 该 高达 两成 七 台北市 稍微 年 减 了 因为 台北市 预售 推 的 不是 很多 新北市 上升 三成 九 桃园市 30% 台中 的 部分 是 28% 台南 31 高雄 51% 那 如果 你 说 建树 增多 搞不好 现在 都 是 小房 型 所以 可能 总价 压低 了 建商 赚 的 没 那么 多 了 他 还是 越 赚 越 多 你 看到 全国 的 部分 预售 的 实价 从 实体 年增率 来看 增长幅度 是 高达 三成 四 台北市 就算 他 的 卖 的 房子 变少 了 但 他 赚 的 钱 还是 变多 了 有 两个 percent 新北市 市成 吧 桃园市 三成 三桃终 是 市城 台南市 38percent 高雄市 50percent 事实上 我们 可以 观察 到 预售 屋 其实 现在 已经 没有 这么 好 的 借镜 指标 了 因为 毕竟 我们 观察 到 在 新 青安 貸款 當中 對 於 預售屋 沒有 太明顯 的 拉 抬 效果 因為 你 要 追求 放貸 那 你 當然 要 直接 買 中股 才能 夠 直接 進行 轉價 那 信義房 價指數 觀察中 股屋 的 部分 他 就 特別 明顯 了 如果 我們 把 去年 四季度 拿來 跟 20 年 的 四季度 看 年增率 中股 屋 的 部分 台北 房價 漲幅 是 3.6% 新北市 8.6 桃園 市 10% 新竹市 14% 台中 是 7% 台南 3.2% 高雄 是 5.8% 全台 去年 中 古屋 平均 房價 漲幅 是 8% 這個 抗通 膨是 綽有 餘 了 那 很 明顯 了 在 2 年 當時 台南 高雄 炒 高 之 後 這個 整體 南部 的 漲幅 就 開始 收斂 反而 是 持續 集中 在 有 廣大 工程 師持續 流入 的 這些 地區 你 看 新竹 和 桃園 它 都 是 非常 明顯 的 人才 高速 流入 的 地區 以 各地 房價來 做 觀察 也 可以 了解 到 台北 的 軍價 漲幅 就 沒 這麼 明顯 了 大概 是 從 2 年 年底 的 72 萬 上行 到 75 萬新北市 的 平均 房價 從 43 萬 上行 到 47 萬桃園 從 24 萬 上行 到 27 萬 新竹 從 32 上行 到 37 台中 從 29 上行 到 31 台南 從 20 上行 到 20.6 高雄 從 23 上行 到 25.3 那 我们 可以 观察 到 的确 在 过去 一段时间 的确 台湾 的 不管 是 升息 效果 所 产生 的 影响 以及 我们 看到 囤 房税 2.0 当然 对于 过去 一段时间 政府 是 有 采取 适度 的 信用 管制 的 但是 房价 的 走势 仍然 是 相对 看起来 比较 稳健 的 那 我们 这个 时候 就要 了解 了 到底 市场 的 利空 它 的 真正 缘由 是 什么 我们 可以 从 几个 角度 来 做 一些 思考 现在 市场 上 认为 204 年 相对 方式 比较 悲观 的 理由 第一个 就是 新政府 要 做 一些 表态 选举 因素 选举 后 的 不确定性 因素 消失 以后 虽然 观望 的 买盘 会 开始 重新 回流 可是 你 也 很 难 想象 新 总统 上任 以后 他会 做出 什么样 的 事情 雖然 我 也 不覺 得 他 會 做出 什麼樣 的 事情 要 穩定 經濟 對 不 對 另外 一個 我們 可以 觀察到 交屋潮 開始 對 於 交易量 有所 提升 可是 當交屋 潮大舉 的 拉 抬 之後市場 的 餘物 開始 就 推高 非常 多 了 所以 很 有趣 如果 我們 觀察 在 今年 元月份 的 整體 台灣 的 移 轉動數 其實 增幅 非常 驚人 我們 看 整個 24 年 1 月份 來 跟 23 年 元月份 來 做 對 比 台北市 的 移 轉動數 增長 了 8 成 5 新北市 增長 12% 桃園 市 是 71% 台中市 30 台南市 91% 高雄市 10% 這當然 有 一個 原因 是 因為 春節 因素 就是 說 每年 春節 是 元月份 二月份 那會 有 一些 時間 上 的 落差 所以 他 就 可能 產生 一些 積極 效果 可是 這麼 大 的 移 轉量 就 代表 著 今年 可能 會 有 大量 的 漁屋 竄 逃 這個 是 市場 的 看空 的 第一 個 要點 第二 個 要點 基本上 是 從 先行 指標 來 看 因為 我們 看到 的 房屋 數據 尤其 是 實價 登錄 你 實體 的 單價 的 變動 它 其實 都 是 一個 高度 的 落後數 據 那 你 要 看 建商 怎麼 想 的 你 就 必須 從 住宅 的 建造 核發 以及 住宅 的 始造 核發 它 的 一個 先後進 程來 做 一些 留意 我們 從 建造 量 來 看 除了 台北 現在 還在 增長 以外 新北桃園 台 中 台南 高雄 全部 都 在 下滑 建造 的 核發 在 高速 下滑 那 不 就 意味著 市場 上 的 興建意 願 正在 快速 滑落 嗎 我們 按照 過往 的 格局 來 做 思考 啊 通常 啦當 建造 和 始造 以及 開工數 形成 死亡 交叉 的 時候 整體 而言 就是 房市 確立 走空 的 一個 關鍵 要點 只 不過 呢 我們 要 具體 留意 啊 因為 建造 他 是 始造 他 建造 他 是 開工 的 領先 指標 嗎 那 開工 又 是 始造 的 領先 指標 所以 建造 一定 是 優先 下 彎 的 如果 建造 在 下 彎 可是 始造 還在 上行 就 代表 著過 去 幾年 建好 的 房子 現在 出來 賣 了 那 就 有 可能 會 有 大量 的 餘物 開始 產生現 在 這個 時間點 就 即將 在 今年 的 上半年 可能 會 形成 嚴峻 的 死亡 交叉 上 一次 死亡 交叉 的 確在 15 年 以 後 形成 對 於 房市 長 期 的 衝擊 可是 我們 要 觀察 的 一個 要點 就是 現 在建 商 的 態度 其實 很 明顯 很 聰明 他 很 了解 說現 在 過去 一段 時間 我 囤 的 電已經 囤 了 這麼 多 那 目的 現在 來 看 應該 是 要 穩定 價格 所以 有 可能 會 提前 的 減少 自己 的 建造 或者 呢 啊 即便 拿到 建造 之 後 啊 他 的 開工數 有 可能 會 因此 而 遞緩 啊 所以 如果 他 的 角度 是 這樣 的 話 啊 那 很 明顯 啊 這個 房價 就 會 穩 在 這樣 的 一個 區間 了 啊 尤其 啊 現在 市場 上 啊 一個 對 於 房市 最為 領先 的 呃 這個 我們 的 觀察 要件 啊 一個 就是 土地交易 金額 我們 具體 來 看 當時 在 21 年 年末 這 土地交易 金額 每個 季度 都 大概 是 80 億 9 左右 而 在 去年 第 4 季僅 剩下 30 億 4 有些 人會 想 如果 建 商都 已經 不願意 囤 地 了 怎麼 可能 房價 還會 上 漲 這都 是 一些 領先 指標 那 這些 大 概率 就是 整體 對 於 房市 有 一些 比較 看空 的 一些 言論 那 我們 就 講我們 的 想法 好 了 我們 對 於 股市 的 想法 大家 已經 很 清楚 了 那 我 一樣 會 把 股市 的 這種 景氣 上 的 一個 思考 點 完全 對應 在 房市 身上 我 相信 今年 你 看得出 來 那 就是 漁屋 的 確會 有 一定 的 量 但是 完全 不 代表 房價 有 下 修 的 機會 存在 基本上 你 可以 把 它 理解 成 這樣 如果 建商 瘋狂 囤 地 那 房市 當然 是 大好 但是 建商現 在 不願意 囤 地 了 很 有 可能 只是 因為 過去 囤 的 太 多 那 你 真正 要 觀察 的 是 市場 上 的 買 氣會 不會 收斂 因為 建商供 給層面 是 非常 敏感 的 就 好像 全球 的 油商 一樣 他 是 非常 明顯 的 會 意識 到 市場 的 需求 的 大小 所以 會 提前 做 反應 只有 需求 的 變化遠 超乎 我 的 預期 減少 太快 才 會 有 可能 形成 對 於 房價 上 的 衝擊 我們 過去 跟 投資 朋友 提過 今年 的 需求 是 不會 太差 的 從 總體 經濟 環境 來 看 去年 第四季 台灣 的 民間 消費 是 增長 5.4% 整體 第四季 的 GDP 成長 幅度 是 5.12% 目前 台灣 正在 進入 到 景氣 復 甦 格局 不管 是 我們 看到 的 就業 情況 現在 失業率 保持 40 年 以來 的 新低 還是 從 台北 股市 的 表現 你 都 看得出 來 科技 業電子業 正在 復 甦 當中 好 了 現在 這些 科技 業電子業 正在 復 甦 大坪 數又 受到 一些 衝擊 剛才講 的 一些 豪宅 稅的 問題 那 資產 的 方向 這些 人 就 會 有 大幅 的 改變 我 原本 要 買 豪宅 的 過去 幾年 豪宅 實在 太慘 了 大坪 數往 小坪數 以前 買 一間 豪宅 現在 買 10 間 中小 坪數 把 單價 持續 的 衝高 包括 最近 我們 也 觀察到 全台 每戶 人口 數 2.53 人 再 創 了 歷史 新低 所以 你 不要 覺得 說 這個 人口 數減 少 那 是不是 買房 的 人會 減少 沒有戶 內人數 也 在 減少 所以 戶數 反而 持續 在 增加 戶數 在 增加 買 的 房子 就 越來 越 多 你 把 單價 持續 拉高 總銷 金額 就 會 越來 越 龐大 這群 人 尤其 是 過去 兩年 我們 要 這樣 理解 這 房子 在 台灣 市場 當中 你 是 拿 來 住 當然 是 公平 正義 但是 很多 人買 房子 很明顯 他 是 一個 資產 需求 他 錢 就 這麼 多 那 你 要 我 放 哪裡 你 要 我 放在 台北 股市 的 萬八 嗎 錢 就 這麼 多 該 怎麼 辦 所以 你 看到 台灣 市場 整體 超額 儲蓄 在 整個 203 年 的 下行 格局 當中 居然 在 204 年 超額 儲蓄 又 創高到 3.7 兆 了 我們 從過 去 的 經濟 數據 也 看得出 來 嗎 當然 從 平均 數你會 有點 落差 可是 從 平均 數也 看得出 來 台灣 的 有 錢 人 其實 算是 蠻 多 的 尤其 這些 大批 的 科技 業你 看房 貸負 擔率 可以 飆升 到 接近 有 5 成 接近 現在 是 4 成多 快要 接近 到 4 成 5 為 什麼 台灣 的 房 貸負 擔率 可以 這麼 高難 道 一個 小資族 真的 每個 月 的 薪水 6 萬塊 有 3 萬塊 都 拿 去 付 房貸 了 嗎 的 確有 可能 但是 大多 數人 正常 來 講是 控制 在 三分之一 誰 會 把 自己 的 房貸 負擔 率控制 在 5 成 那 就是 他 的 年薪 夠高 的 人 了 我 的 年薪 是 80 萬 我 拿 個 40 萬 每年 就 付頭期 款然 後 加上 一兩年 的 貸款 的 準備 金 這樣子 買房 是 很 正常 的 那 這個 時候 他 反而 把 整體 的 臺 灣負 擔率 有 快速 拉高 的 可能性 所以 我們 就 必須 承認 了 就是 說 接下 來 我們 除非 看到 這些 人 他 的 資產 需求 完全 消失 就是 他現 在 有 錢 了 但 他 就是 不想 買 房子 科技 業還 在 賺 錢 他 決定 要 去 購買 其他 的 理財 商品 要不然 如果 按照 台灣人 這種 保守 性格 那 股市 風險 肯定 對 這些 人來講 也 是 有點 大 的 你 要 讓 他 去 買 儲蓄 錢 也 不太願 意買 美債 他 就 怕 降息 的 問題 所以 對 他 來講 那種 價格 不 容易 受到 衝擊 但是 又 一定 會 上 漲 的 就 很 明顯 那 就是 中小 平縮 的 防線 了 所以 到底 有什麼 原因 讓 房價 接下 來 有 下調 的 可能性 我個 人 認為 你 就要 觀察 海外 市場 房價 下跌 的 真實 原因 都 是 本國 的 央行 進入 到 暴利 升息 那台灣 央行 有 沒 有 可能 暴利 升息 呢 我們 過去 已經 跟 投資 朋友 提過 了 台灣 央行 從 利率 水平 來 看 在 全球 不管 是 新 市場 還是 已 發達 市場 都 是屬 於 一個 偏低 的 水平 那 很 明顯 因為 台灣過 去 我們 跟 投資 朋友 提過 台灣 央行 本身 是 國庫 營事業 的 非常 重要 的 營收 來源 那 他 的 營收 來源 很 主要 原因 就 來 自 於 低利率 你 只有 把 自己 的 定期 存單 利率 壓的夠 低強 迫壽險業 購買 你 才能 夠把 海外 的 外匯 儲蓄 當中 的 利差 給顯 著 的 賺 取 那 這樣 的 一個 情況 你 可以 觀察到 國營 事業 大概 有 9 成 的 繳庫 比重 都 是 靠 央行 一旦 他 升息 他 繳給 國庫 的 錢 就 會 大幅 的 減少 所以 這是 不 可能 的 事情 你 頂 多 就是 觀察 他 會 不會 有 更 進 一步 的 信用 管制 但是 從 利率 端 暴力 升起 來 看 我 不 認為 今年 有 可能 看到 那 第二 點 就是 兩岸 風險 你 只有 兩岸 風險 房價 才 有 可能 會 受到 比較 大 的 一個 影響 但 這是 外部性 衝突 我們 也 不 探討 了 第三 點 就是 影響 到 台灣 房市 長 期 走勢 的 關鍵 這是 生產力 循環 結束 你 讓 這些 工程 師 不要 賺 這麼 多 錢 不要 有 那麼 多 的 資產 需求 他 就 不会 买 了 这个 问题 的话 它 就 取决于 全球 的 生产力 循环 了 但 目前 来看 现在 是 景气 复苏 格局 所以 现在 就是 比较 悲 催 的 是 一个 这样 的 状态 了 所以 我们 必须 承认 就是说 房价 贵不贵 房价 肯定 从 房价 所得 比 来看 是 非常 贵 的 但是 房价 贵 是不是 一定 要 跌 这 不 一定 好像 保时捷 很贵 但 价格 是不是 一定 要 跌 这 不 一定 为什么 因为 有些 人买 他 本来 就 不是 拿来 住 的 他 就是 一個 資產 的 需求 那 你 要 讓 他 的 跌 你 一定 要 讓 他 的 資產 需求 消失 就 不要 讓 他 賺 那麼 多 錢 嗎 啊 那 你 覺得 有 可能 嗎 ok 聽 我 投資 朋友 做 一些 觀察 和 要件 了 ok 對 全家 買房 啊 對 我們 給投資 朋友 做 的 觀察大 概率 就是 這樣子 了 啊 就 說 整個 呃 對 跟 市場 想法 有點 落差 哈 但是 本來 就是 如此 了 我們 永遠 都 是 從 呃 增值 的 角度 投資 的 角度 來 跟 投資 朋友 做 一些 思考 啊 不想 買 那豬 更好 啊 對 不 對 這個豬 也 是 可以 有些 好處 的 有 什麼 好 處 我 再 想想 我 再 做 一個 專題 啊 哈哈 因為 租金 價格 最近 上漲 幅度 也 很快 啊 最近 元月份 的 租金 價格 已經 正式 公告 了 嗎 整體 漲幅 是 2.17% 房價 漲幅 還是 比 租金 價格 漲幅 來 的 快 對 不 對 剛才講 的 這麼 多 簡單 來講 就是 你 可以 觀察到 你 像是 新竹 地區 三年 預售 屋均價 的 部分 漲 的 這麼 離譜 你 就 可以 了解 到 到底 是 誰 在 買現 在 台灣 的 房子 201 年 到 203 年 新竹市 的 平均 漲幅 是 6 成 2 新竹 縣漲 幅 是 3 成 6 我們 就 不講 槓桿 了 我們 就 講那種 平均 的 房價 的 單價 漲幅 他 都 比 股市 表現 來 的 亮麗 了 對 不 對 新竹市 所以 你 各位 可以 了解 到 你 一定 要 看到 這些 人 他 賺 不到 錢 台灣 的 剛性 買盤 才 會 完全 的 結束 對 他 來 講資產 也 是 一種 剛性 買 盤長 期 收租 好 台北 股市 上漲 23 點 今天 量 能 稍微 縮一點 來 到 310 億86 點結尾 投資 朋友 多 做 一些 思考 和 留意 我們 接下 來 幾天 也 會針 對 不管 是 中國 市場 或者 歐洲 市場 來 做 一些 觀察 和 留意 尤其 在 今年 整個 204 年 的 展望 在 2 月份 開始 之 後 各大 投行 也 重新 的 開始 公 佈 新 一輪針 對 今年年底 的 目標價 是不是 會 由 於 在 現在 降息 延後以 後 對 於 股債 上 的 配置 而 有所 調整 稍晚 再來 跟 投資 朋友 做 一些 留意 和 觀察 如果 喜歡 我們 節目 記得 幫 我們 訂閱 按 讚 加 分享 我們 明天 早上 8 點半 早晨 財經速 解讀 再 相見 祝 各位 投資 朋友 看盤 順利 操盤 愉快
