2024/3/12(二)回檔開始!2024陸港房市 全球最大黑天鵝?【早晨財經速解讀】

謝謝 大家 投資 朋友 歡迎 收 聽 早晨 財經速解 讀現 在 是 台北 時間 204 年 3 月 12 號禮 拜 二 早上 8 點 31 分 大家 好 我 是 丁皓 明天 早上 開判前 半小時 我們 在 這邊 陪伴 著 各位 一起 解讀 國際 財經 新聞 時事 變化 我們 看到 美國 股市 即 將針 對 晚上 的 CPI 物價 指數來 進行公 佈 市場 上 已 經有 非常 顯著 的 反應 我們 看到 昨天 費率 下滑 了 1.3% 輝達 跌 超過 2% 甚至 台積電 TSM 是 狂瀉 了 5% 所以 美國 股市 我們 過去 跟 投資 朋友 提過 這麼 高 的 怪力 它 遲早 必須 要 迎來 新一波 的 中期 回調 這一波 中期 回調 它 是 必要 且 健康 的 那 同樣 有趣 的 事情 是 我們 看到 昨天 反而 作為險 資產 領頭 風羊 的 比特 幣 居然 已經 佔 上 了 7 萬 美元 了 這就 非常 有趣 創下 歷史性 高價 因為 道理 來 說 比特 幣作 為 市場 的 風險 領頭 羊應 該 是 跟 市場 的 風險 情緒 是 同步 連動 的 那 為 什麼 會 美國 股市 已經 開始 進行 顯著 的 回調 但是 比特 幣卻 持續 衝出 呢 好 不過 呢 我 覺得 都 是 短期 內 的 市場 變動 啦 都 不足以 我們 害怕 為 什麼 因為 長 期 的 基本面 我們 已經 奠定 我們 就是 在 等 他 找 一個 修正 的 乖離 藉口 而已 那 就 具體 來 觀察 一下 今天 晚上 即 將公 佈 的 2 月份 消費者 物價 指數 這一波 市場 預估 年增率 是 3.1% 月 增率 0.4% 事實 上市 場的 預估 也 沒 有 多 低 啦 所以 應該 是 蠻 有 機會 達標 的 那 我們 今天 會 把 焦點 主要 從 歐美 市場 移交 到 入港 股市 為 什麼 這說 呢 因為 我們 都 很 清楚 最近 股票 市場 的 多頭 他 基本上 是 為 204 年 下半年 的 經濟 形勢 來 奠定 新一波 的 預期 可是 入港 股市 就 呈現 非常 有趣 的 狀態 那 就是 你 看到 A股 或者 港股 在 過去 一段 時間 的 強彈 是 非常 劇烈 可是 根據 2 月份 公 佈 中港 两个 地区 房价 的 数据 基本上 已经 全数 进入 到 显著 的 崩跌段 不管 是 中国 房市 还是 香港 房市 跌幅 在 重点 区域 很多 都 是 两成 以上 那有 什么样 的 解释 角度 可以 说 股市 在 上 漲 但是 房價 的 下跌 又 是 合理 的 呢 還是 說 兩者 只是 因為 有 一些 時間 差 股市 反而 是 房市 的 櫥 窗 呢 今天 就 來 跟 投資 朋友 觀察 到底 整個 204 年 市場 的 風險 屬性 跑 到 哪裡 去 了 大家 現在 是 擔心 美國 消費 衰退 的 問題 還是擔 心中 國 房市 以及 未來 的 債務 問題 呢 稍晚 來 跟 投資 朋友 做 一些 觀察 我們 觀察 在 昨天 中國 A股 的 表現 三大 指數 是 全數 收揚 物質 漲幅 有 0.7% 利多 是 什麼 利多 是 這 一次 中國 提前 公 佈 了 2 月份 的 消費者 物價 指數 這一波終 於 轉正 了 我們 都 很 清楚 中國 的 CPI 其實 已 經有 很長 一段 時間 開始 進入 到 顯著 的 通縮 段 那麼 這次 2 月份 到底 是 重新 的 拐頭 上 彎 還是 說僅 是 因為 積極 效果 所以 有 一些 變動 我們 再 從 香港 恆生 指數 來 看 昨天 漲幅 是 有 1.43% 收到 16587 點一樣 呈 現顯 著 的 貪腐 我們 過去 跟 投資 朋友 提過 台北 股市 近期 受到 非常 顯著 的 內資 推升 那 是 台北 股市 能夠 持續 衝破到 萬八萬 九 甚至 到 兩萬點 的 原因 可是 我們 回過 頭來 看 港股 這一波 雖然 有 比 較 強勁 的 反彈 可是 如果 我們 把 台灣 加權 指數 拿 來 跟 香港 恆生 指數來 進行 對照 兩者 的 走勢 仍然 是 差 的 多 港股 頂多 就是 跌深 之後呈現 的 小幅 反彈 但是 台北 股市 這個 才 叫做 大牛 我們 從 206 年 以來 的 經驗 當時 香港 恆生 指數長 期 保持 在 高位 接近 是 3 萬點 左右 的 關卡 一路 在 高位 盤旋 大概 在 18 年 到 20 年 但是 至此 之 後 我們 看到 台北 股市 卻 從 80 點 一路 的 上行 到現 在 接近 2 萬點然 後 重新 進行 挑戰 而 港股 的 部分 則是 從 當時 的 3 萬點 一路 跌到 現在僅 只有 160 目前 雙方 的 死亡 交叉 仍然 在 持續 拉大 當中 當然 指數 跟 指數 沒 辦法 直接 這樣 對 比 但 有些 投資人會 好奇 說 是不是 因為 外資 正在 進行 全面性 的 中國 市場 撤離 我們 看到 中國 市場 整體 藉由 港資 進行 輸出 的 比例 正在 快速 的 增高 有 沒 有 可能 是 港股 現在 是 重要 的 變現 市場 那 這些 外資 呢 就 把 資金 轉移 到 台灣 市場 當中 從 市場 上 的 數據 來 看的確 香港 市場 的 外資 正在 進行 全面性 的 撤離 可是 我們 也 跟 投資 朋友 聊過 台北 股市 這幾年 的 買盤 幾乎 都 不是 外資 我們 具體 觀察 台北 股市 加權 指數 法人 的 買 賣潮 在 第一列 是 外資 的 買 賣潮 第二列 是 投信 的 買 賣潮 20 年 到 2 年外 資分別 賣 了 50 億 4 和 1.2 兆 23 年 也 不過 就 買 了 一 兩千億 204 年 回 補金額 快要 追上 203 年 一 整年 所以 基本上 在 過去 5 年 外資 是 賣 多 買 少 對 於 台北 股市 那外 資不買 台北 股市 創 新高 了 外資 不 買 港股 港股 為 什麼 反而 創 新低 了 呢 這 原因 很 簡單 就是 內資 買盤 不 踴躍 這 可以 理解 也 就是 當一國 經濟體 受到 非常 明顯 的 出口 外匯 遞減 的 時候 即便 外資 在 撤離 也 沒 有 足夠 的 內 資買盤 意願 能夠 接受 更 何況 台北 股市 在 近期 你 看到 那個 ETF 的 買盤 力度 再 加上 台商 回流 在 過去 幾年 的 資 金量 非常 非常 龐大 這 就是 造就 台北 股市 能夠 呈現 在 高位 的 主要 原因 也 挺 有 投資 朋友 作為 第一 層 的 思考 那當然 有 投資 朋友 這段 時間 是 非常 非常 注重 對 於 陸 港股 基期 的 問題 因為陸 港股 本益比 目前 就算 有 顯著 的 貪腐 本益比 也 不過 就 9 倍 9 倍 那 是 什麼 概念 對 不 對 因為 美國 股市 標普白 指數 你 幾乎 找 不到 9 倍 本益比 的 股票 在 全球 發達 市場 當中 也 幾乎 找 不到 所以 很多 人 這個 時候 就 有 開始 抄底 入港 股市 的 意願 可是 我們 過去 跟 投資 朋友 提過 我們 期待 的 是 一個 長 期 基本面 向上 而且 可以 反映 全球 生產力 週期 的 股票 市場 我們 把 NSEI 全球 指數 拿 來 跟 標普 50 再來 跟 NSEI 歐洲 指數來 進行 對照 最後再 附上 一條 紅色線 NSEI 中國 指數 如果 你 把 這 4 項指 數來 進行 中長 期 的 借鏡 你 會 發現 這個 中國 股市 它 的 確是 受到 這種 政策 式 的 力度 是 比 較 顯著 的 它 的 長 期 的 股票 市場 的 發展 也 不如 發達 市場 能夠 有 更 進 一步 的 資本 推升 那 這是 很 正常 嘛 中國到 目前 為止 其實 都 還是 實施 資本 管制 的 就是 你 是 沒 辦法 直接 去 購買 A股 的 還必須 藉由 港資 或者 去 購買 港股 的 方式 所以 既然 行情 在 向上 你 何必 去 找 那個 不 一定 能夠 標準 反映 全球 景氣 週期 的 市場 因為 你 繞 了 一大 圈 你 可能 也 發現 它 就是 一個 政策 式 由 政策 主導 的 市場 前陣子 我 才 跟 投資 朋友 分享 一個 故事 說 在 一個 戰場 上將 軍 不是 受 了 重傷 嗎? 那戰地 醫院 的 醫生 馬 上 就 給將 軍 做 手術 旁邊 就 有 個 護士 他 臉色 就 越來 越 奇怪 突然 之間 這護士 就 拿出 一把 刀然 後 就 去 插 這個 醫生 他 全場 的 人 都 很 震 驚 你 為 什麼 這麼 幹? 那護士 就 帶 著淚 水 說 對 不起 醫生 我 是 敵方 的 臥底 我 知道 你 平時 對 我 很 好 但 這是 我 的 使命 我 不能 讓 你 救活 這個將 軍 所以 我要 捅 你 這樣子 那 醫生 臨死 的 時候 他 就 摀 著 傷 口 說 那 那 你 拿 刀 捅 將 軍 啊 你 捅 我 幹 什 麼 呢 好 所以 這 故事 思路 是 什麼 意思 啊 就是 有 時候 我們 為 了 達 到 一個 目的 但是 卻 繞 了 一個 完全 不必要 的 路徑 有 時候 我們 想要 賺取 整個 景氣 市場 的 報酬 入股 從長 周期 來 看 是 低 的 但 他 沒 辦法 一個 標準 反應 科技 長 期 的 生產力 通道 所以 你 沒 有 必要 製 作 聰 明 覺 得 我 要 去 挑 選 市 場 上 相 對 比 較 低 基期 的 市場 來 直接 做 佈 建 你 在 美國 股市 一樣 可以 找到 低 基期 相對 低 基期 的 股票 的 也 聽 從 投資 朋友 做些 觀察 尤其 港股 現在 最大 的 問題 其實 是 成交量 層級 和 外資 撤離 的 問題 像 香港股市 成交量 為 0 的 股票 每天 是 10 多檔 是 三成 三成 的 股票 我們 基本上 可以 把 它 稱 之 為 殭 屍股 完全 零 成交 有 一陣子 台灣 比 較 流行 那個 港股 詐騙 他 就 專門 去 投資 這種 仙股 就是 面額 極小市 價極 低 而且 幾乎 沒有 流動性 的 很 容易 被套 那 這種 狀況 呢 也 大幅 降低 投資人 的 購買 意願 為 什麼 就是 就算 你 公司 有 在 營運 可是 因為 你 是 殭 屍股 我 買 了 以後賣 不 掉 這是 一個 流動性 問題 所以 市場 上 購買 意願 也 不是 特別 高 我們 來 具體 觀察現 在外 資企業針 對 帝華 的 直接 投資 也 降到 了 30 多年 來 的 低點 我們 根據 中國家 外匯 管理局 在 上 個 月 所公 佈 的 203 年 一 整年 的 國際 收支 顯示 外資 企業 的 直接 投資 已經 降到 了 30 多年 來 的 低點 那現 在 由 於 景氣 的 低迷 加上 新 建工 廠 等 新增 投資 減少 也 出現 了 中國業務 的 直接 撤離 也 就是 現在 不 只是 對華 的 投資減 少有 部分 產業 是 直接 撤出 了 中國 市場 這個 值得 大家 來 多 做 一些 留意 和 觀察同 時間 我們 看到 整體 FDI 從 年增率 來 看 的 話 也 是 過去 20 多年 以來 首次 進入 到 顯著 的 負增長 這 一些 狀態 都 值得 留意 我們 必須 了解 就 說 中國 股市 你 不能 說 他 永遠 不會漲 了 好 但 這一陣子 外資 肯定 不回 補 那 你 就要 看 他 的 內 資買盤 有 沒 有 可能 像 台北 股市 的 ETF 大軍一樣 把 它 給拉上 來 好 這是 我 的 想法 好 那 這個 問題 也 有 提過 就 美中 中續 一戰 這件 事情 呢 這邊 是 難以 避免 的 就是 說 外資 的 撤離 他 也 不是 什麼 短期 的 這種 資金 的 調節 看 起來 就是 長 期 在 資本 面上 的 管制 以及 脫鉤 這是 一種 長 期 信心 以及 選邊 站 的 問題 但 中國 市場 也 沒什麼 辦法 只能 這樣 走 下去 前陣子 我 不 知道 是 網友 分享 那個 故事 還是 我們 小編 他 講說 呂氏 春秋 裡面 有 一個 故事 講那個 月 王玉王 不是 有個 弟弟 嗎? 然後他 還有 四個 兒子 嘛 那 這個 弟弟 呢 他 就 很 有 野心 想要 當王 那 怎麼 辦 呢? 他 就 想 辦法 把 哥哥 月 王 的 四個 兒子 全部 殺 掉 嘛 所以 他 就 抓住 了 一切 機會 啊 趕快 去 慘滅 這個 月 王說 今天 這個 要 模仿 明天 要 篡位 然後就 唆使 月 王 把 他 四個 兒子 當中 的 三個 兒子 三個 王子 全部 都 給殺 掉 了 就 差 最 後 一步 他 就 可以 大功告成 了 這個 時候 月 王 就 開始 有點 明白 了 說 什麼 也 不肯 相信 連最後一個 兒子 都 想要 模仿 當他 們 正 僵持不下 的 時候 結果 最 受不了 的 反而 是 誰 最 受不了 的 是 那 最後一個 兒子 他 想 說 與 其 讓 我 的 爹 殺 我 不如 我 先動手 於 是 就 真的 造反 了 臨死前 這個 越王 就 恍然大悟 他 想 說 還是 我 弟弟 說 的 對 這群 狗 東西 果然 要 造反 這 故事 告訴 我們 什麼 就 很多 時候 我們 親眼 見 到 的 結果 其實 未必 是 因為 我們 真心 相信 的 那個 原因 很多 時候 我們 就是 受到 整個 大環境 的 影響 就 被迫 這樣 了 你 回頭 看 對 於 中國 市場 而 对于 中国政府 来说 前面 几个 跟 美国 能够 达到 双极 体系 的 经济体 和 国家 都 怎么 了 纳粹德国 苏联 对 不 对 所以 这个 美 中 中期 一战 它 是 一个 大 环境 的 变迁 但是 它 也 彰显 着 外资 的 回补 它 不 可能 是 一个 短期内 的 现象 它 一定 是 中长期 的 脱钩 不过 这个 就 值得 大家 来 多 做些 思考 了 好 有 時候 有 時候 購買 一個 相對 便宜 的 資產 也 不 代表 他 一定 會 賠 啊 就是 說 他 很 難漲 啊 只能 說 或者 說 相 對 處 於 一個 中長 期 的 低 基期 也 許是 一個 保守 性 投資 也 聽 從 投資 朋友 了 我們 必須 承認 了 在 整個 中國 市場 當中 哦 本益比 的 確在 海外 市場 是 相 對 來 的 低 的 OK 那剛 才 有 提到 嗎 說現 在 對 於 入股 的 提振 效果 在 昨天 的 漲幅 其實 有 很大 原因 來 自 於 內 資起 來 那 入股 就 可以 起來 了 嗎 入股 的 推升 就 有 它 的 要件 了 那 怎麼樣 去 判定 內資有 開始 提升 的 味道 呢 那 就要 看市場 的 消費面 有 沒 有 開始 回 復 你 看台 灣台灣 這個 元月份 通膨還 3% 台灣 你 看 內部 的 消費 多 暢旺 而且 4 月份 還要 調漲 電價 中國 的 部分 在 經歷 了 長 達 半年 的 通縮 以 後 2 月份 這 一次 的 CPI 相對 於 去年同期 是 攀升 了 0.7% 是 去年 9 月份 以來 首次 正成長 升幅 也 比 市場 預期 的 0.3% 還要 多 了 接近 一倍 當然 CPI 上行 也 不 代表 說 生產者 有 多樂觀 我們 看到 PPI 到 目前 為止 仍然 在 下方 盤旋 跌幅 大概 是 2% 而且 這一波 生產者 物價 指數 的 通縮 已 經維持 接近 有 一 整年 了 從 20 年 就 一路 開始 進入 到 通縮 這說 明什麼 時候 生產者 物價 指數 的 拉 抬 才 是 我們 首要 觀察 整個 中國 的 生產 經濟體 有 顯著 的 復 甦 跡象 我們 看待 整個 中國 消費 和 民營 投資 疲軟 導致 的 通貨 緊縮 在 過去 幾年 是 非常 湧現 的 我們 從 2 年 到 204 年 來 做 觀察 你 會 發現 即便 是 市場 上 最為 顯著 通縮 而且 長 期 實施 量化 寬 鬆 的 日本 它 的 通膨率 大概 都 保持 在 3% 左右 而 中国 市场 是 在 203 年 之后 一路 的 向下 并且 在 23 年 中旬 左右 进入 到 全面性 的 通缩 区间 那 中国 今年 的 GDP 按照 过往 的 格局 来 做 预估 了 今年 GDP 预估 还是 4% 到 5% 那 去年 是 5% 那 现在 最大 的 问题 是 什么 現在 最大 的 問題 就是 那 去年 通說 到底 中國 是 如何 保持 在 5% 的 GDP 成長 率 所以 這個 時候 大家 就會 開始 有 不同 的 想像 空間 了 因為 GDP 就算 你 是 明目 上 的 增長 實質 上 沒 增長 你 都 要 適度 的 反映 這種 通 膨 效果 才能 夠達 到 你 的 GDP 的 體量 持續 膨脹 那要 怎麼 去 判定 一個 在 通縮 的 經濟體 GDP 還有 5% 的 增長 所以 我們 必須 承認 我們 對 於 中國 所 發布 的 經濟 數據 也 不能 單純 從 數字來 判斷 我們 必須 看 它 的 趨勢 就是 說 趨勢 至少 不會 騙 人 吧 到底 是 越來 越 高 還是 越來 越 低 市場 總會 有 實質 的 感受 程度 OK 那現 在 我們 觀察到 中國 內部 的 消費 情況 能 不能 顯著 的 好轉 CPI 如果 點火 了 照理 來講 很快 就 應該 要 傳導到 整個 中國 市場 實質 的 房 貸餘額 了 過去 我們 跟 投資 朋友 提過 在 203 年 中國 居民 的 房貸 預額 是 過去 10 年來 首次 轉付 也 就是 說 我們 看到 的 不 只是 市場 願意 去 借貸 的 意願 正在 減少 而且 大家 還在 提前 去 還錢 為 什麼 因為 市場 意識 到 錢 非常 的 值 錢 資產 不值 錢 各位 可以 理解 這台灣 人 是 資產 很值 錢 但是 現金 不值 錢 所以 人人 都 要 把 現金 提領 出來 換取 資產 但是 在 中國 市場 當中 我們 過去 跟 投資 朋友 提過 一旦 通縮化 的 趨勢 形成 市場 就 會 更 傾向 去 持有 現金 因為 未來 你 的 現金購 買力會 持續 的 放大 那 我們 可以 觀察到 在 整個 房地產 的 部分 因為 房地產 最高 曾經 佔 中國 市場 有 接近 1 ⁴ 左右 的 年 產出 這個 是 201 年 中國產 能過 剩以 後 推升 中國 GDP 非常 重要 的 層面 好 中國 當時 在 10 年 1 年 開始 遇到 產能過 剩以 後 第一 個 當然 是 推行 一帶 一路 把 內部過 剩 的 產能 向 外 推出 第二 點 就是 進行 全面性 的 房 地產 炒作 藉由 房地 產價格 的 拉 抬來 擴 增建 築業 或者 相關 基礎 建設 能夠 獲得 的 市 占 以及 GDP 提升 過去 中國 政府 劃出 了 三條 紅線 的 確對 於 中國 房市 有 適度 的 均值 回歸 但現 在 到底 有 沒 有 穩住 我們 具體 留意 和 觀察 我們 如果 是 以 中國 總體 房價來 看 在 整個 20 年 以 後 基本上 就 已經 進入 到 顯著 的 負增長 下跌 時間 已經 高達 兩年 那 當然 在 這段 時間 中國 政府 宣布 了 一攬子 的 房 地產 政策 不管 是 我們 過去 所 提到 的 認房 不 認貸 也 就是 不管 你 名下 有 沒 有 房地 產不論 是不是 有 貸款 買 房紀錄 全部 都 以首 套房 利率 來 進行 辦理 那 第二 點是 調降 首付 比例 也 就是 調降 後 的 首 套房 和 二 套房 分別 不 低 於 兩成 和 三成 那 第三 點就 全面 的 下 調首 套房 的 房貸 利率 那到 現在 為止 我們 看到 香港 房價 由 於 跌幅 也 很重 香港 房市 在 過去 一個 月 也 採取 了 極度 寬 鬆 的 作 為 在 具体 层面 这 一次 香港 取消 了 接近 有 十几年 历史 的 购房 限制 策略 也 就是 针对 非 永久 居民 的 印花税 15% 以及 拥有 房地产 7.5% 的 印花税 这套 措施 本来 是 在 201 年 左右 当时 香港政府 觉得 港府 对于 房市 的 抑制 政策 力度 不 大 房价 涨太高 了 所以 他 就 採取 一系列 就是 2 年 內 你 看台 灣現 在 是 5 年 內 當時 是 2 年 內 出售 公寓 課重 稅現 在 2 年 內 你 想 投機 隨便 你 不 課稅 全部 取消 為 什麼 港府 有 這麼 大 的 轉變 我們 具體 觀察 如果 是 以過 去 5 年 來 看 整個 亞洲 大 中華市 場現 在 可能 只 剩下 台灣 房價 還沒 提連 香港 過去 具有 這種 我们 讲 的 不管 是 地缘 政治 的 拉 抬 效果 还是 我们 看到 这个 居住面积 极小 的 区域 香港 房价 指数 从 201 年 的 9 月份 高峰 跌 到 现在 已经 跌 了 两成 五 现在 价格 跌回 8 年前 的 水位 了 你 很 难 想象 如果 告诉 你 现在 台湾 房价 跌到 2016 年 的 价位 你 买 不 买 如果 跌到 這個 價位 你 心裡 大家 心裡 想 一定 買 一定 買 一定 買 但是 真的 跌到 了 市場 上 很 明顯 整個 量數 的 情形 已經 開始 有所 發酵 好 那 我們 現在 真正 要 觀察 的 幾個 方向 就是 整個 中國房 地產 市場 在 顯著 衝擊 的 情況 底下 房價 的 下跌 是 好事 因為 過去 有限 跌令 那現 在 進行 限跌令 的 全面 鬆 掉 加上 香港政府 針對 印花 稅的 全面 取消 是不是 能夠 適度 的 拉 抬 買 氣現 在 來 看 市場 的 量 能 正在 顯著 的 爆發 從 今年 元月份 以來 不管 是 入港 各地 的 買 房購 房草 都 在 湧現 當然 他 無法 阻止 房價 的 下跌 你 要夠 便宜 便宜 到 有點 離譜 人家 才 願 意接 嗎 所以 到底 會不會 有 風險 呢 通常 啊 我們 講說 房價 下跌 對 於 整個 中國民間 的 風險 啊 分為 兩個 層面 第一 個 層面 就是 民間 有 沒 有 可能 出現 大規模 違約 第二 個 才 是 我們 聊到 的 債務 端的 建商 有 沒 有 可能 因為 爛尾樓 的 大量 的 興建然 後 加上 建商 的 倒閉 波及 到 金融 體系 的 銀行 那現 在 來 看 如果 我們 過去 跟 投資 朋友 所觀察 的 中國 在 各地 區的 不良 貸款 率 其 實到 目前 為 止僅 只有 1.6% 那 你 當然 可以 質疑 數據 可是 中國 不良 貸款 率 1.6% 目前 為止 市場 上 是 普遍 認可 的 這個 認可 的 原因 不是 說 沒 有人 想要 违约 而 说 违约 付出 的 代价 实在 太高 了 这个 中国 大陆 的 房市 国情 跟 台湾 有 很大 的 不同 啊 你 正常 来讲 啊 预售 屋 机制 你 像 在 台湾 吗 你 买 了 预售 屋 可能 签约 后 三个 月 然后 发现 建成 呃 建设 的 工程 太烂 线上 倒闭 跑 路 了 这个 时候 正常 来讲 我 就 不用 继续 还 接下来 的 貸款 了 甚至 這個 國家 可能 就要 適度 的 介入 了 在 中國 市場 不 一樣 如果 斷供 或者 說 如果 因為 爛尾樓 你 不願意 再付 貸款 了 這個 時候 很 有 可能 會 被 列入 到 失信 名單 為 什麼 因為 建商 在建 好 房子 的 那一刻 已經 把 所有 金融 產權 移交 到 中國 的 銀行 系統 當中 這就導致 了 你 現在 已經 不是 對 我 建商 負責 我 建商 可能 已經 對 你 不是 負責 因 爲 我 倒閉 了 但是 你 要 對 銀行 負責 否則 你 會 被 列入 失信 名單 這個 失信 名單 不管 是 戶籍 的 問題 子女 上學 的 問題 還是 接下 來 整體 信用 評分 的 問題 申請 信用卡 貸款 的 問題 都 會 受到 顯著 的 衝擊 所以 導致 即便 爛尾樓 當時 一堆 中國民間 的 不良 貸款 違約率 並沒有 完全 的 失控 中高 這個 就是 我們 觀察到 的 現象 所以 為 什麼 我們 一直 過去 在 講說 到 時候 聽 到 保交樓 中國 政府 就是 你 倒 不 倒 這個 是 歧視 你 先 把 房子 蓋 完 你 房子 不蓋 完 那些 人 怎麼 辦 所以 這個 才 是 我們 看到 過去 不斷 提倡 保交 的 重要 原因 好 我們 接下 來 就要 觀察 那 香港 作為 一個 相對 自由 流通 的 房市 市場 樓市 是不是 有 受到 更大 的 衝擊 呢 的確 如果 我們 看到 整個 香港 不良 貸款 違約率 的 變化 從 大概 20 年 的 0.84% 現在 上行 到 了 1.6% 好 其實 你 看 增幅 很多 翻 了 接近 一倍 不過 呢 也 不過 增整 個 中國 市場 的 不良 貸款 違約率 差不多 也 就是 說 香港 樓市 雖然 房價 跌 很多 但是 也 沒 有 出現 到 全面性 違約 的 跡象 存在 就是 說 市場 上 很 明顯 就是 說 大 概率 還是屬 於 房市 相對 沉寂 在 下方 築底 的 狀態 也 就是 它 是 一個 長 期 信心 面 的 變化 那 台灣 就 更 不用 講了 你 如果 仔細 看台 灣台灣 目前 的 不良 貸款 違約率 是 0.15% 根本 没 人 违约 台湾 就是 非常 非常 健康 了 OK 好 那 也 听从 投资 朋友 做 一些 参考 和 留意 所以 我们 基本上 不会 把 中国 房市 的 风险 放在 民间 债务 身上 为什么 这 民间 债务 某種 程度 而言 他 買 的 總價 已 經定 了 那 除非 全面性 的 遇到 大規模 已經 購房 的 人 出現 顯著 失業 要不然 你 也 很 難 期待 所有人 都 還不出 錢 當然會 有人 還不出 錢 來 但是 他 的 違約率 的 體量 不會 說 因為 房價 下跌 或者 爛尾樓 發生 我 就 完全 不講 因為 他 要面 臨後續 的 風險 這對 於 購房者 其實 很 不 公平 的 所以 現在 市場 上 真正 聚焦 的 這個 引爆 點 黑天 鵝 是 什麼 呢 是 房 企債務 的 問題 是 房 地產建 商體量 太大 對 於 金融 體系 的 衝擊 為 什麼 因為 他 可能 真的 讓 他給 他 倒 下去 我們 過去 跟 投資 朋友 提過 你 看 最近 大家 比較 觀察 的 幾個 不管 是 以前 的 恆大 正式 宣布 清盤 破產然後碧桂園 等等 陸續 爆雷 如果 你 更 進 一步 去 觀察 中國現 在 前 十大 房企 的 負債 基本上 都 是 幾百億 美金 起跳 你 想想看 有些 到 兩 三千 億 公司 債務過 去 我們 提過 就 像是 比基尼 露出 固然 好看 但是 你 往往 把 它 蓋 住 的 是 更 多 人 想 知道 的 舉個 例子 來 說 你 看台 積電 的 市值 現在 已經 快要 接近 一兆 了 負債 大概 是 六百 億到 七百 億換算 台幣 台積電 的 負債 大概 是 接近 兩兆 左右 可是 你 看恆大 如果 仔細 觀察 也 是 1.9 兆 這說 明什麼 事情 這說明 而且 恆大是 人民 幣 1.9 兆 這說 明台 積電 的 市值 是 這些 中國房 地產 企業 的 好 幾倍 但是 中國房 地產 企業 的 債務 是 台積 電債務 的 好 幾倍 那麼 一個 中國 的 企業 是 有 什麼樣 的 辦法 可以 借到 這麼 多 錢 呢 那 基本上 原因 很 簡單 過去 我們 提過 以 一個 大型 建案 來 說 這個 土地 通常 是 最大 的 成本 所以 建商 買 下 一塊 地以 後 他 要 馬 上 抓緊 時間 來 規劃 升起 開發 並且 以 土地 作為 抵押 申請 的 土地 融資 我們 講土融 接下 來 就 選擇 和 準備 發包給 營造商 那 等到 建築許 可 得到 之 後 一般 建商 正常 就 先 等 蓋 好 再 賣 另外 一波 就是 預售屋 那現 在 大部分 都 是 預售 屋 那 此時 建商 也 會 再次 向 銀行 申請 建築 融資 我們 講的 建農 最 後 等到 房子 蓋好 交屋 以 後 一般 購房者 會 申請 房貸 然後撥 到 專戶 但 中國 市場 是 怎麼樣 中國 市場 直接 把 這些 程序 全部 給繞 過去 了 因為 大 這樣 的 面積 土地 公有 嘛 都 是 由 政府 掌握 所以 通常 就是 直接 公開 標售 你 公開 標售 建商 標下 一塊 地 之 後 支付 轉手 費然後馬 上 用 土地 從銀行 把 錢 給帶 出來 馬 上 取得 開工許 可然 後 再 接下 來 就是 去 標下 一塊 地 所以 由 於 槓桿 的 持續 加成 導致 他 的 債務體量 遠 高 於 全球 各地 的 建商 所以 這個 時候 我們 才 是 我們 要 觀察 的 要件 中國 真正 房市 的 關鍵並 不是 出現 大規 模民間 違約 類似 那種 07 年 08 年 的 狀態 他 的 狀態 是 你 不 確定 這背 後 的 地方 企業 的 債務體量 到底 大到 什麼 程度 會不會 形成 銀行業 的 連鎖 反應 所以 我們 過去 才 跟 投資 朋友 提過 如果 你 觀察 這張 圖表 這整 個 中國 市場 在 私營 非金融 部門 的 信貸 佔 總 GDP 的 比值 如果 看待 紅色線 也 就是 中國 市場 大概 是 在 2013 年 左右 正式 的 超越 發達 市場 成為 全球 最高 槓桿 的 私營 非金融 部門 的 槓桿率 GDP 的 一個 應該 講現 代佔 GDP 的 一個 槓桿 效果 那 在 14 年 以 後 他 就是 急速 的 攀升 快速 的 放大 一直 到 整個 20 年 整體 私營 非金融 部門 的 信貸 佔 GDP 的 比值 是 高達 20% 是 全球 發達 市場 當中來 的 最高 的 好 那 你 說現 在 遇到 最大 的 問題 是 什麼 呢 就是 當時 在 201 年 由 於 產能過 剩 第一 實施 一帶 一路 第二 就是 藉由 全面性 的 房 地產 炒作 撐 起 的 GDP 所以 他 照理 來講 他 應該 要 犧牲長 年 的 GDP 讓 他 的 槓桿 能夠 自動 的 滑落 所以 你 還能夠 長 期 相信 中國 GDP 能夠 有長 期年 化率 5% 6 的 增長 這就 有點 過度 樂觀 了 因為 他 的 目的 就是 要 把 整個 金融 部門 的 槓桿 率長 期 的 壓低 也 聽 從 投資 朋友 做 一些 觀察 和 留意 當然 了 在 整個 壓低 的 同時 我們 也 遇到 另外 一個 問題 那 就是 壓低 的 同時 就 代表 著民間 消費 的 緊縮 因為 你 不 借 錢 了 你 不 進行 持續性 的 槓桿 可是 在 你 進行 不持續 性 槓桿 的 同時 你 又 發現 市場 的 通縮 太明顯 了 你 又 要 加一點 槓桿 怎麼 加 呢 比如 說 在 2 月份 大家 最為 關注 的 中國 市場 的 新聞 啊 那 就是 中國 政府 將 5 年期 的 LPR 利率 調降 0.25% 那 這個 降息 幅度 是 遠 超乎 市場 的 預期 我們 過去 講的 LPR 叫做 貸款 市場 報價 利率 哦 他 是 針對 各個 銀行 貸款 的 平均 利率 來 直接 進行 調整 的 就是 強迫 你 把 借 貸別 人 啊 要 拿 的 利息 給壓 頂 就 強迫 銀行業 冒 著 更 大 的 風險 來 放 貸給 那些 可能 也 不 需要 錢 的 人用 這樣 的 一個 方式 強迫 你 寬 鬆 但是 我們 過去 提過 你 把 驢子 牽到 河邊 你 也 不能 強迫 他 喝水 他 是 一個 自然 利率 你 市場 不想 借錢 那 又 有 什麼樣 的 一個 效果 所以 我們 才 會 觀察到 在 中國 政府 採取 一系列 做法 之後面 臨 的 處境 就是 政策 方向不同 調 就 你 想要 去 槓桿 因為現 在 槓桿 很 高 你 去 槓桿 就 可以 解決 掉 長 期 債務 的 問題 好 但 你 要 去 槓桿 你現 在 又 降低利率 你 就 在 加 槓桿 好 那 一樣 就 人行 到 目前 為止 持續 藉由 利率 的 調降 導致 人民 幣貶值 人民币 扁过 胸 以后 他 就要 怎么 做 他 就要 持续性 的 抛售 美国 公债 抛售 美国 公债 的 目的 是 什么 就 抛售 美国 公债 我 就 可以 先 把 美债 换取 美元 再 把 美元 拿来 买 自家 的 人民币 以此 来 拉 抬 人民币 所以 他 就是 一个 恶性循环 就 这 样子 不断 的 走 下去 这 就是 我们 观察 到 的 一个 现象 当然 随着 持续性 的 这种 抛售 人民币 抛售 美债 的 一个 卖押 你 会 观察 到 人民币 的 左边 已经 接近 有 两年 的 时间 都 属于 中 美 利差 显著 转负 过去 我们 讲 说 因为 中国 是 新 市场 国家 是 通常 他 发行 的 国债 能够 拿到 的 利息 應該 是 要 比美 國這種 成熟 國家 能夠 拿到 的 利息 來 得 多 所以 在 20 年 以前 中 美 利差 都 是 正值 就是 你 投資 中國債 拿到 利息 是 高 於 美國 的 但是 在 20 年 以 後 你 投資 美國 的 國債 拿到 的 利息 居然 比中國來 得 高中 國又是 發展 中國家 它 的 風險 係 數又比 較 高 它 反而 會導致 人民 幣進 一步 的 走跌 這 就是 我們 觀察到 的 現象 所以 你 從 預期 心理 的 角度 來 看 這個 日幣 扁 這 一堆 人想 套利 你 要 想 出國 玩 的 想要 套利 去 購買 五大 商城 的 像 巴菲特 但是 人民 幣扁 你 有 什麼樣 的 誘因 讓 你 去 接 嗎 所以 我們 才 會 了解 說 整個 中國 的 景氣 的 下行 格局 现在 的确 还 在 足底 当中 不 代表 一定 会坏 到 哪里 去 但是 他 所 花费 的 时间 按照 过去 的 我们 讲 的 长牛长 熊短 牛 中国 股市 的 惯性 应该 还要 再 足底 一段时间 过去 我们 通常 会 怎么 来 借镜 整个 中国 股市 的 复苏 讯号 通常 我们 会以 中国 的 蓬勃 信贷 脉冲 指数 也 就是 中国 的 信贷 市场 相对 于 GDP 的 比值 拿来 跟 美国 的 ISM 制造业 指数 来 进行 对比 你 看 得 很 清楚 蓝色 线 信贷 脉冲 指数 跟 绿色 线 ISM 制造业 指数 它 有 一个 先后 关系 当 是 蓝色 线 先下 完 绿色 线 隔 1 到 2 个 季度 之后 跟着 下 完 蓝色 线 开始 复苏 绿色 线 隔個 一到 兩個 季度 跟 著 復 甦 所以 你 看 得 很 清楚 在 201 年 的 時候 中國 的 彭博信 貸脈衝 指數 已經 提前 下 彎 了 而且 他主體 時間 其實 都 蠻 久 的 你 有 沒 有 發現 他 的 信貸 脈衝 上行 都 很快 可能 一年 走 完 但是 他主體 時間 都給 你 足個 三四年 所以 這標準 的 長 熊短 牛 所以 你 可以 觀察到 現在 主體 時間 其實 已 經拉 的 差不多 有 兩年 到 三年 了 那 隨著 美國 ICN 製 造 業 指 數 目前 預估 在 今年 下半年 以前 就會 進入 到 好 轉徵兆 我們 相信 中國 彭 文波 信貸 脈衝 指數 今年 中旬 左右 也 會 回到 一個 顯著 的 高位 或者 說 慢慢 的 提升 到 過去 長 期 的 高位 狀態 所以 有 時候 我們 還是 必須 要 有 一個 中長 期 的 認知 就是 說信 貸脈 衝距離 高位 肯定 還有 一段 時間 但是 你 也 不至于 对 他 悲观 到 什么 地步 了 因为 真的 就 这么 惨 真的 就 过去 两年 他 的 信贷 就是 收缩 的 这么 明显 所以 简单 来讲 还有 很远 了 就 说 对于 中国 市场 来看 距离 长期 的 历史 高点 以及 景气 的 高峰 还有 很长 一段距离 那 對 於 台北 股市 對 於 美國 股市 這一波 開始 進行 了 顯著 的 中期 回調 大家 也 不用 過度 的 擔心 為 什麼 呢 因為 距離 那個 帆龍 哥區 還有 好 遠 即便 到 紅燈 你 也 不能 說 行情 就 這樣 結束 你 以 為 藍 燈會動 畫紅 就 不會動畫 嗎 所以 我覺 得現 在 做 一個 為期 的 判斷 不管 是 針對 陸股 對 於 台股 對 於 美國 股市 的 看法 現在 及早 判斷 都 有點 為 時過 早 這是 我 的 想法 對 對 對 以前 不是 有 一個 小 故事 講說 有 一天 一群 小 精子 游 啊 游 啊 然後他 們 都 感覺 游 好久 特別 累後面 的 就問 前面 還有 多遠 最 前面 的 就 回頭 喊 說 還有 好 遠現 在 才 到 扁 條線 而已 還有 好 遠 9.04 分 我們 看 一下 投資 朋友 的 幾個 提問 今天 主要 是 因為 我們 會員 朋友 非常 關 注入 股市 場我們 當然 就 特別 做 一個 專題 來 跟 投資 朋友 分享 大家 也 知道 我 是 不 投資 入港 股市 的 但是 入港 股市 它 畢 竟是 全球 非常 重要 的 新 市場 經濟體 你 不太能 夠 相信 有 一天 台灣景氣 信號 燈 是 紅燈 出口 業 大增 台積電 站上 了 1000 塊然 後 你 看到 入股 崩盤 你 很 難 想像 吧 你 很 難 想像 所以 它 還是 有點 連動度 的 只 不過 它 的 政策 資 本市 場的 慣性 跟 台美 股市 不太一樣 它 是 一個 標準 的 政策 市 由 政策 主導 的 市場 所以 資 本市 場不 一定 能夠 標準 的 反映 景氣 的 向 好 但是 經濟 數據 是 必須 要 反映 的 也 提供 投資 朋友 做 一些 觀察而 中國現 在 房市 的 風險 目前 來 看並 不 在 民間 手上 而 在 於 這些 企業 手上 那 這些 企業 的 做法 我們 過去 提過 了 有些 是 直接 展期 有些 就是 直接 中國 人行 中共 直接 介入 掛保證 的 有些 也 很 明顯 你 在 海外 可以 輕盤 破產 但是 你 看 恆大恆大 在 中國國 內 是 沒 有 破產 的 爛尾樓 他 還是 把 它 建完 所以 有 時候 我們 必須 用 一個 宏觀 的 格局 來 看待 的 確我們 會 看到 全球 的 經濟 變革 發生 非常 大 的 改變 但是 也 沒 有 到 那麼 離譜 和 極端 親友 投資 朋友 做 一些 思考 和 中心 的 留意 投資 是 這樣 判斷 其實 沒有 那麼 重要 尊重 週期 即可 好 就 06 分感謝 各位 的 參 與 如果 喜歡 我們 節目 記得 幫 我們 訂閱 按 讚 加 分享 我們 就 明天 早上 半點 半 早晨 財經速 解讀 再 相見 祝 各位 投資 朋友