2024/3/27(三)降息將至 美房價又創史高!意外升息 台房價漲得動?【早晨財經速解讀】

投資 朋友 歡迎 收 聽 早晨 財經速解 讀現 在 是 台北 時間 204 年 3 月 27 號禮 拜 三 早上 8 點 31 分 大家 早上好 我 是 守廷浩 每天 早上 開盤 前 半小時 我們 在 這邊 陪伴 著 各位 一起 解讀 國際 財經 新聞 時事 變化 那 一早 我們 先來 觀察 昨天 影響 到 美國 股市 全面 在 尾盤 收黑 的 重要 數據 就是 美國 在 3 月份 的 消費者 信心 指數 這 一次 由美國 經濟 評議 會 所 統計 和 公 佈 的 信心 指數報 在 104.7 這個 是 去年 1 月份 以來 的 最低水平 低 於 市場 預期 的 106.9% 這也 說 明著 即便 我們 看到 股票 是 金金 漲 但是 市場 的 消費 慣性 和 信心 程度 好像 不如 資 本市 場資產 價格 的 繁榮 那 這也 足以 去 讓 市場 上 有 更 進 一步 的 降息 預期 也 就是 認為 在 六月份 的 降息 預期 快速 的 提升 為 什麼 因為 股票 上漲 那 是 一種 對 於 科技股 未來 生產力 週期 對 於 AI 的 想像 空間 但是 現在 的 消費 就 不 像是 去年 這麼 熱是 一個 既然 的 事實 那么 联准 会 重视 的 消费 迹象 它 可以 帮助 通 膨 提前 达标 我们 看到 现在 在 6 月份 降息 周期 的 可能性 是 达到 了 70% 高于 上 礼拜 的 60% 我们 看到 整个 联准 会 当前 基准利率 的 FedWatch 整条 惯性 线性关系 如果 我們 以 今年年底 來 看的確 大概 是 將三碼 到 四碼 左右 的 空間 但 真正 的 關鍵點 因為 聯準 會 在 點陣圖 幾乎 就 已 經釋 放 了 這樣 的 一個 訊號 真正 關鍵點 是 在 205 年 到 時候 的 整體 經濟 概況 也 就是 聯準 會 到底 整條 降息 時間 線 是 降 了 降然 後 稍微 暫停 一下 還是 就 一路 給它 降下去 呢 這就會 討論 到 我們 今天 要 探討 的 兩個 議題 一個 就是 我們 都 很 清楚 聯準 會 如果 未來 降息 的 可能性 已經遠 大 於 升息 的 機率 那 是否 代表 著美國 的 30 年期 固定 房貸 利率 遲 早會 下滑 那 也 隱含 著美國 的 房市 復 甦 遲 早會 歸來 過去 的 上 漲 都 有 一點 無量 上 漲 的 感覺 了 在 美國 市場 是 這樣子 那 接下 來會 不會 開始 有量 了 呢 那 第二件 事情 是 台湾 央行 在 上 礼拜 宣布 意外 升息 半码 以后 对于 台湾 房市 的 影响 又 为何 呢 一个 在 降 你 大概 已经 知道 房价 的 方向 了 一个 在 升 但 问题 在于 现在 房价 看起来 也 没有 显著 的 松动 那 到底 台美 房市 在 204 年 是否 会 出现 两样 情 的 情况 呢 我们 从 一些 数据 来 探讨 首先 最先 关注 的 就是 在 元月份 这 一次 标普 CS20 座 大城市 的 房价 指数 年增率 是 跑 到 6.59% 了 這個 是 20 年 1 月份 以來 的 最大 增幅 所以 看得 很 明顯 今年 美國 房價 甚至 都 還沒有 到 降息 又 創下 歷史 新高 了 去年 冬期 大概 只有 5.6% 左右 的 漲幅 而已 所以 美國 房價 基本上 我們 看 得 很 清楚 這張 圖表是 年 增幅 在 203 年 當時 2 月份 到 7 月份 稍微 適度 的 走 皮 也 就是 年 減以 後 在 整個 下半年 美國 也 沒 有 新 金安 可是 在 23 年 下半年 整條 降息 預期 開始 發酵 以後市場 的 買盤 效果 就 開始 顯著 的 飛升房 價現 在 正在 進行 高速 的 上 漲 那 在 過去 來 看 本來 市場 上 的 概況 會覺 得 說 那個 是不是 有 可能 是 因為 部分 地區 他 可能 極 端的 房價 把 整體 房價給 往上拉 了 比如 說 南部 的 一些 退休 城市 你 像是 聖地 亞哥 或者 我們 聊到 像是 邁阿密 的 部分 因為 那些 房價 有些 漲幅 是 兩成 到 30% 起跳 的 因為 我們 統計 的 是 美国 20 座 的 大城市 它 的 房价 的 变化 所以 有没有 可能 被 少数 城市 给 拖累 或者说 不 小心 给 它 拉上去 目前 来看 根据 我们 看到 CS20 座 城市 的 统计 今年 是 1 月份 所有 城市 都 轉年 增 也 就是 沒有 一個 城市 尤其 美國 的 都 會 地區 房價 在 跌 一個 都 找 不到 不管 是 我們 看到 過去 你 像是 在 洛杉磯 底特律 或者 一些 美國 西岸 城市 受到 非常 明顯 我們 看到 那些 後 疫情 時代白 領階級 的 流出 科技 業的 裁員 或者 一些 商用 不動產 由 於 控制力 居高 所 引起 的 房價 的 下跌 這些 房價 的 下跌 最終 在 今年 全部 都 漲 回來 了 所以 這是 非常 有趣 的 概況 也 提供 投資 朋友 做 一些 參考 和 留意 那 另外 一項 數據 是 美國原 月份 我們 看到 FHFA 現在 整體 由 房利美 和 房地 美所 統計 的 提供 貸款 房屋 的 價格 變化 那 這個 價格 變化 它 是 衡量 已經 去 申貸 的 人 目前 他 的 平均 均 價為何 那 我們 看 得 很 清楚 美國 市場 尤其 美國 房市 它 是 美國 經濟 復 甦 的 一個 重要 訊號 因為 美國 是 一個 標準 的 內 需市場 出口 所 佔 的 權重 沒 有 來 得 這麼 高 如果 我們 是 從 這項 數據 來 做 觀察 目前 年增率 是 6.3% 基本上 也 是 連續 接近 半年 左右 都 保持 在 6% 以上 這說明 即便 現在 新 申請 貸款 的 這些 房屋 價格 的 變化 基本上 都 比 整個 203 年 高 了 非常 多 那 也 足以 了解 一件 事 了 就是 聯準 會 的 升息 看起 來 是 沒 有 讓 美國 的 房市 降溫 太多 反而 好像 一直 在 打 臉聯 準會 就 房價 在 高利率 的 環境 底下 居然 還漲 個 不停 那其實 我們 發現 這 一次 最大 的 不同 就是 聯準 會 的 升息 跟 之前 很 不 一樣 就 之前 的 升息 它 是 一個 漸進 的 過程 就是 你 3 到 4 年 才 把 利率 提升 到 5% 以上 那 這次 不 一樣 連準 會 從 20 年 的 升息 遊戲 以來 它 算是 暴力 升息 僅用 了 一年 多 就 增加 了 50 多個 基點 所以 這就導致 了 利率 環境 的 突變 所以 這就導致 了 房價 雖然 還在 上 漲 但是 過去 兩年 幾乎 是 無量 上 漲 為 什麼 潛 在 的 買家 都 在 望 而 卻步 那 有 很多 的 屋主 他 也 不 希望 放棄 之前 因為 之前 他 買 的 房子 的 房貸 利率 其實 很 低 你 現在 這個 時間點賣 買 的 人 又 這麼 少 大家 多少 會有 一點 習受 心態 你 仔細 看 一下 現在 591 台灣現 在 也 有 這種 狀況 前 兩年 台灣 房市 其 實表現 沒有 那麼 好 尤其 在 2 年 到 23 年 年初 但是 現在 敢 賣 了 以前 不敢 賣現 在 敢 加價 賣 了 為 什麼 因為 市場 的 景氣 正在 復 甦 過程 所以 我們 可以 觀察到 為 什麼 現在 市場 的 量 能 預估 在 今年 下半年 到 明年 年初 會有 顯著 的 放大 那 就是 隨著 美國 30 年級 房貸 利率 的 領先 下 彎 它 也 隱含 著 市場 那些 已經 看 了 很 久 的 剛性 買盤 即 將要 出手 了 沒 有 意外 的 話 我們 可以 觀察到 如果 我們 把 美國 的 MBA 房貸 申請量 也 就是 下方 的 黑色 圖 拿来 跟 红 四线 也 就是 美国 30 年期 固定 房贷利率 的 变化 来 做 观察 你 会 发现 几乎 就是 呈现 高度 反向 联动 我们 看 203 年 当时 10 月份 房贷利率 30 年期 冲 到 高点 以后 MBA 的 房贷 申请量 也 就 来到 了 低点 结果 呢 房贷利率 在 去年 10 月份 之后 就 开始 一路 的 走低 而 MBA 的 房贷 申请量 则 是 不断 的 走高 那現 在 呢 稍微 房貸 利率 回到 7% 以 後 再度 的 下 彎 而 MBA 的 房貸 申請量 又 再度 的 上 彎 這就 足以 說明 它 本來 就 會 有 一點 起起伏伏 可是 只要 長 週期 我們 就 這樣 想 205 年 的 房貸 利率 水平 是不是 一定 低 於 現 在 是 那麼 到 時候 的 房貸 申請量 一定 比現 在 來 的 高到 時候 就是 有量 上 漲 了 有量 我們 不能 說漲 多少 但 你 覺得 它 會 跌 多少 嗎 事 實上 我們 從 各 大地 區來 做 一些 觀察 你 會 發現 加州 部分 現在 整體 家庭 中位數 跟 整體 房價 的 落差 正在 不斷 的 擴大當 中 所以 不 只是 台灣面 臨現 在 房價 所得 比偏 高 的 問題 美國現 在 也 正在 經歷 顯著 的 房價 增幅 尤其 如果 我們 是 以房 價格 的 中位 數來 看好 整个 加州 平均 涨幅 现在 大概 是 15.8% 其他 像是 亚特兰 达 涨幅 是 6.8% 巴尔的摩 涨幅 是 9.2% 其他 你 像是 北卡 或者 Ohio 整体 涨幅 大概 都 7% 到 10% 不 等 所以 大部分 都 会 地区 都 有 显著 的 房价 拉 抬 这 是 我们 观察 到 美国 房市 的 概况 所以 我 觉得 美国 房市 其实 不难 推 过 为什么 因为 第一 它 成屋 库存 很少 了 所以 你 不 太 期待 它 有 什么 系统性 风险 的 可能性 而且 他 的 房貸 利率 即 將要 下調 那 你 也 很 清楚 那 接下 來 已經 看 了 兩年 的 房子 的 人 他 會 做 什麼 事情 所以 我們 回過 頭來 看 那 台灣 呢 我們 都 很 清楚 央行 這 一次 出乎意料 的 升息 半碼 當然 他 沒 有 提出 進 一步 的 信用 管制 好像 對 於 房市 的 傷害 不大 但 到底 對 於 升息 對 於 房 地產 市場 的 影響 為何 呢 過去 我們 算過 本來 10 萬 3 年期 貸款 房貸 利率 2.06% 就 用 地板 價來 看 本息 的 平均 攤款 大概 就是 每個 月 37, 0 塊 左右 升息 半碼 我們 用房 貸 利率 因為現 在 已 經升 到 2.185 了 每個 月 償還 的 金額 是 37, 894 如果 硬 要講 增幅 每個 月 大概 增加 60 塊 左右 你 說 60 塊 會 足以 導致 那些 囤 房族 出脫 任何 房子 嗎? 一年 也 不過 就 才 幾千塊 而已, 對 不 對? 所以 你 可以 了解, 它 對 於 房市 的 出脫 基本上 沒有 太大 的 影響, 但是 對 於 一般 房貸族 可能 影響 也 沒 有 那麼 大。 所以 尤其 這 一次 央行 進行 了 宣誓 性 意味 的 升息 後 市長 也 相信 他 也 不是 一連串 的 想要 打開 整條 升息 途徑 他 只是 想要 宣誓 針對 4 月份 電價 調漲 所 採取 的 一些 提前 式 的 反應 而已 這是 我們 觀察到 的 現象 那 到底 台灣 的 房價 在 央行 已經釋 出 這樣 的 訊息 的 前 幾個 月 有 沒 有 任何 走緩 的 現象 央行 可能 會 因此 而 打擊 到 呢 完全 不會 央行 現在 的 利率 調升 頂 多 也 就是 抑制 當前 的 炒作 情緒 留一個 但 書 如果 你 還不收斂 一點 到 時候 我 可能 會產生 更 高 強度 的 信用 管制 我們 舉個 例子 來 說 從 2024 年 2 月份 的 大台北 指數 就是 新一 房價 指數 通常 是 每個 季度 公 佈 了 但 尤其 它會針 對 台北市 場因 為 它 是 算是 整個 台灣 的 都 會區 的 房價 指數 比較 能夠 及 時 的 去 觀察 整體 台灣 房價 的 動向 那 看 得 很 清楚 台北市 的 部分 如果 是 從 預約 增率 來 看 增加 了 2.19% 新北市 的 部分 增加 了 1.92% 整個 台北 地區 是 增加 2.08 好 那 我們 現在 來 看 我們 都 很 清楚 整個 雙北 地區 是 台灣 房價 這幾年 漲幅 相 對 比 較 慢 的 地區 為 什麼 你 在 單價 隨便 便 台北市 都 10 萬 2 了 哪 有 那麼 多 人 買 所以 單價到 一定 程度 以後本 來 漲幅 就 容易 收斂 可是 你 看 如果 我們 從 年增率 來 做 檢視 台北市 的 年增率 在 204 年 的 2 月份 相對 於 203 年 的 2 月份 漲幅 是 多少 9% 新北市 是 多少 9.0% 我們 就 不講 你講 的 貸款 它 的 呈現 的 槓桿 效果 了 連房價 都 可以 漲 9% 那 不 就 等 於 快要 跑贏 台北 股市 的 年化 報酬 了 所以 你 可以 了解 到 說 到 目前 為止 基本上 台灣 的 房 地產 市場 就連 已經 成交量 已經 縮蠻 多年 而且 漲幅 已經 有限 的 台北市 現在 房價 都 以 9% 的 年增率 在 增長 就 可以 理解 了 好 那現 在 問題 來 了 如果 升 一次 不會 影響 到 房價 連續 升息 會 嗎 那 基本上 我們 按照 過去 央行 的 升息 態度 只要 他 採取 連續 升息 必然 是 景氣 繁榮 格局 甚至 是 景氣 進入 到 顯著 泡沫 段 也 就是 景氣 大好 的 時候 所以 我們 把 數據 來 做些 回測 这 张图 表示 台湾 的 房价 指数 跟 重贴 线率 当中 的 比较 蓝色 线 是 国泰 房价 指数 也 就是 我们 看 整体 预售 屋 市场 的 变化 红色 线 是 央行 的 重贴 线率 也 就是 它 可以 隐含 着 市场 贷款 利率 的 变化 看得 很 清楚 20 年 到 204 年 央行 的 重贴 线率 是 大幅 的 下行 的确 在 03 年 SARS 台湾 房价 曾经 受到 一波 的 冲击 但是 基本上 对于 台湾 房价 并 没有 非常 显著 的 冲击 04 年 到 08 年 这 段时间 市场 的 泡沫 飞升 起 央行 的 重贴 线率 快速 的 提高 国泰 房价 指数 还是 躁涨 不误 那 09 年 10 年 当时 是 遇到 金融 海啸 所以 被迫 要 快速 的 调低 重贴 线率 但是 你 也 看 得 很 清楚 國泰 房價 指數 它 是 在 09 年 衰到 低點 以 後 10 年 1 年 就要 創始 高 了 這跟 股票 市場 那種 反彈 比較 起來 台灣 房市 還 算是 蠻 堅挺 的 10 年 到 15 年 這段 時間 央行 沖 天線 率 已 經升 了 之 後 就 不太變 了 但是 房價 是 瘋狂 的 飆漲 那 156 年 當時 的 房價 下跌 是 因為 央行 重貼 限率 調降 嗎並 不是 是 因為 當時 採取 了 高 強度 的 信用 管制 是 財政部 和 央行 的 信用 管制 聯合 出手 所導致 的 所以 你 可以 看得 很 清楚 基本上 台灣 的 房價 從 這張 圖 看得出 一個 結論 根本 跟 利率 沒有 任何 的關 係 為 什麼 因為 台灣 央行 採取 利率 的 行為 相 對 來 看 是 非常 非常 之 保守 的 它 不會 採取 過激 的 反應 基本上 要 房價 下跌 也 絕對 不是 由 央行 的 利率政策 來 著手 八成 是 信用 管制 或者 說 炒 紅單 囤 房稅 平均 地權 只能 用 信用 管制 行政部 門的 方式 來進 行房 價的 抑制 所以 我 必須 承認 就算 台灣 央行 升息 了 我 一樣 認為 不會 對 於 台灣 房價 有 多 大 的 影響 未來 所 採取 的 信用 管制 才 是 真實 的 變化 其實 你 講到 現在 你 看看 空房 市 的 空頭 是不是 快 死光 了 害 我 有點 擔心 你 知道 嗎 因為 這兩年 一直 有 看空 的 氛圍 存在 我們 待 會 聊 看空 的 道理 是 有 它 的 理由 的 但 到 目前 為止 我們 看到 信義 房屋 一樣 去 統計 了 就 目前 最新 在 3 月份 市場 針對 房價 趨勢 的 看法 我們 看 得 很 清楚 其實 在 整個 20 年 當時 一季度 到 三季度 左右 台灣 整體 看跌 房市 的 投資人 就 開始 有 顯著 的 增溫 只 不過 這個 趨勢 大概 是 在 203 年 的 二到 三季度 也 就是 新青安 推出 以 後 非常 明顯 地 開始 有所 收斂 所以 台灣房 價本波 的 軟著陸 基本上 就是 政府 帶頭 由 新 青安幫助 新一波 的 剛性 買盤 能夠 上車 那 到底 股市 現在 站上 兩萬點 對 於 房市 的 資金 是否 有 顯著 的 增加 現在 有 38% 的 人 認為 我 購屋 的 資金 跟 股市 資金無關 有 27% 的 人 認為 獲利 有限 預算 沒有 顯著 的 增加 2% 認為 不 清楚 10% 認為 獲利 很多 購物 預算 明顯 增加 只有 3% 的 人現 在 上 了 2 萬點 虧損 所以 購物 預算 減少 那張 圖表 顯示 什麼 事情 呢 它 顯示 的 事情 你 要 嘛 說 股 跟 房 沒關 係 但 我們 都 知道 不 可能 沒關 係 真正 我們 觀察到 的 現 象是 不管 怎麼樣 他 都 要 買 他 不會 因為 股市 漲 了 多少 跌 了 多少 而 取消 他 的 購房 計劃 為 什麼 因為 這 就是 一個 標準 的 剛性 買盤 他 有 一部分 的 資產主 但 有 更 多 一批 的 是 即 將要 畢業 或者 正在 工作 已經 存夠 錢 的 這些 科技 新貴 他 的 供需 買盤 會 有 顯著 的 出現 所以 如果 我們 以 台灣 的 建物 移轉 買 賣動 數來 做 一些 留意 和 觀察 你 會 發現 早 在 整個 203 年 中旬 左右 就 已 經見 到 絕對 低點 了 現在 整體 的 建物 買賣 一展 動數 雖然 不到 201 年 當時 這麼 好 但是 至少 好過 整個 14 年 到 19 年 對 不 對 如果 你 是 從 市場 的 交易量 來 做 觀察 我 舉例 來 說 你 看 最近 不是 大家 都 在 討論 有 沒 有人 要 去當 太保 勇士 嗎 因為 嘉義現 在 封測 廠 即 將要 動工 可是 兩年 後 才 蓋 好 而且 現在 的 價格 已經 站上 三字頭 了 可是 你會 發現 真的 有 大批 的 年 輕人 已經 開始 流入 到 太保 市區 如果 我們 觀察 整個 嘉義市 現在 太保 市購 屋年齡 的 變化 19 年 20 歲 到 30 歲 的 年齡層 占 比 大概 15% 203 年 增加 到 18% 增長 了 3% 其他 30 到 40、 到 50、 到 60 以及 60 歲 以上 全部 都 在 下滑 這說 明現 在還 留在 嘉義的 只有 年 輕人 我們 講的 壯年、 中年 全部 都 離開 了 這是 我們 觀察到 的 實質 現象 當然 有 一部分 是 自產族 我們 觀察到 你 像是 最近 住商 也 統計 了 台灣 的 雙代族 雙代族 就是 同時 擁有 房貸 以及 信貸 的 族群 通常 他 的 壓力 會 比 較 大 可是 你 仔細 觀察全 台灣現 在 開 槓桿 以及 加入 到 房 地產 市場 投資 的 行列 是否 有 顯著 的 增溫 你 會 發現 是 的 所以 你 也 不能 說 就 只有 某一類 人 他 不斷 的 在 賺 取台灣 的 房 地產資 本利 得 而是 大家 都 想 上車 我們 看到 在 全國 今年 元月份 同時 擁有 房 貸信 貸人數 是 高達 36 萬 580 人 創下 了 歷史 數據 的 新高 跟 2014 年 當時 相比 過去 10 年 人數 是 成長 了 25% 平均 房貸 增長 了 70% 平均 信貸 增長 了 8.7% 當然 還是 要 注意 就是 說 我們 要 了解 房地產 市場 看 起來 更加 穩健 是 因為 它 的 流動 性夠 差差 到 你 可能 來 不及 賣 它 就 漲 回來 了 所以 有 時候 你 就 抱 得 住 那 股票 市場 事實 上 你 能夠 進行 更 多 的 分散 風險 不 比 房市 高因 為 房市 開 槓桿 5 倍 槓桿 你 疊個 一層 就 痛得 要命 了 只是 你 不好 賣 所以 你 可能 熬 得 過去 所以 我們 還是 要 跟 投資 朋友 分享 我們 不是 鼓勵 大家 都 去 開 槓桿 而是 說 從 整個 台灣 市場 來 看 的 話 它 參 與 整個 房地產 市場 上行 力度 的 這種 拉 抬 方向 實在 是 越來 越 明顯 了 那 我們 就要 忍不住 要 聊 一件 事情 那 就是 那麼 就 目前 來 看台 灣的 房地產 市場 在 204 年 為 什麼 我們 還是 看到 對 於 房 地產 市場 極度 不 信任 的 這些 人 我們 今天 就 不聊 我們 過去 的 看法 了 浩哥 的 看法 大家 也 知道 對 不 對 目前 是 多頭 但 說 不定 有 一天 會變 空頭 但是 我們 的 理由 是 來 自 於 今年 這些 工程 師的 bonus 會 比 去年 多 今年 台北 股市 的 eps 會 比 去年 多 今年 我們 看到 股票 市場 的 平均 點位 會 比 去年 高 所以 我們 相信 今年 市場 對 於 房 地產 的 資產 需求 或者 剛性 買盤 需求 會 比 203 年強 這個 是 我們 的 利潤 嘛 好 那 這個 時候 我們 要 了解 一下 那 到底 對 於 房市 目前 還極度 看壞 的 利潤 它 到底 取決 於 哪裡 呢 基本上 我們 可以 從 住展 最近 所統計 的 北台 灣 329 檔期 當前 的 推案 的 預 估量 來 做 一些 觀察 你 就 可以 了解 為 什麼 總有 一群 人 非常 非常 的 看空 我們 具體 來 看 這是 過去 5 年 整個 北台 灣 房市 329 檔期 的 推案 統計 那 當然 啦 我們 稍晚 會來 跟 投資 朋友 聊 一下 包括 中台灣 南台 灣因 為 北台 灣它 是屬 於 流動性 已經 沒有 這麼 亮麗 但是 推案量 極大因 為 房價 高 我們 看到 在 20 年 當時 的 推案量 是 1820 億年 衝高到 240 億年 衝高到 210 億 3 年 突然 開始量 縮 了 只有 1968億 這說 明什麼 去年 其實 建商 不太敢 推案 很 害怕 賣 不 掉 啊 去年 上半年 那個 房地產 市場 多 詭譎 啊 那 所有人 都 覺得 完蛋 了 今年 那 科技 業獲 利差 成 這樣 年 減兩成 五 怎麼 可能 有人 想要 來 買 房 啊 結果 去年 推案量 就 很 縮 了 所以 去年 算是 也 算是 上半年 算是 無量 上 漲 啊 但是 204 年 哇 今年 投案 量 是 3140 億 所以 市場 上 就 有 一波 非常 明顯 的 看法 你 今年 這種 情況 你 推 這麼 多 案子 史上 新高 你 要 多少 人來 買 這個 是 我們 觀察到 市場 有 一群 人極度 看壞 當前 市場 的 一個 想像 空間 但是 其實 你 反過 頭來 看過 去 我們 都 講說 建商現 在 都 很 聰明 他 當年 是否 要 推案 跟 當時 的 開工 跟 建造 始造 的 核發 他 的 申請 流程 都 有關 如果 他 不 想要 在 今年 推 那麼 多 案子 他 就 不是 會 推 這麼 多 了 他 敢 推 基本上 也 就 奠定 了 一件 事情 建商 也 意識 到 今年 是 景氣 復 甦 週期 今年 的 bonus 一定 比 去年 多 今年 的 資產 需求 一定 比 去年 強那 去年 下半年 的 房市 概況 大家 已經 看 得 很 清楚 了 其 實有 時候 從 房價 指數 你 可能 會質疑 因為 房價 指數 它 是 為 了 要 以防 有 那種 平均 單價 故意 拉高 的 可能性 所以 我們 才 要 國泰 房價 指數 信義房 價指數 那 有 時候 大家 不太不太去 相信 可能 平均 單價覺 得 會 有 過度 作水 的 成分 你 下 幾次 沃旋 在 精華區 看看 你 只要 是 精華 地段 你 幾乎 找 不到 任何 低 總價 的 根本就是 用 搶 的 根本就是 你 可以 問 一下 同業 你 下去 看看 幾個 老 房仲 那個 腰 掰 的 嘴 臉 你 就 看得出 來 到底 台灣 目前 在 低 總價 市場 的 真實 概況 所以 现在 其实 我们 看到 大多数 对于 房市 看空 的 已经 开始 偏向 于 以 低 总价 或者 高 单价 来 掩盖 总价 无法 创高 的 这样 的 一个 看法 但 你 想想看 本来 总价 到 一定 瓶颈 之后 就 很 难 创高 你 能够 想象 全 台湾 到处 都 是 四五千 万 的 房子 谁 买得起 但是 我 可以 賣 你 小 一點 單價 高一 點賣 你 10 萬 我 的 總銷 金額 還是 能夠 顯著 的 創高 所以 我們 如果 具體 來 留意 一個 指標 那 就是 台灣 實體 的 供需 房市 概況 我們 從 建物 的 使用 面積 跟 開工樓 地板 面積 來 做 一些 留意 通常 台灣 的 房 地產 市場 是 這樣子 開工樓 地板 面積 的 高點 它 會 領先 建物 使用 面積 大概 一年 到 一年 半左右 所以 你 看 紅色線 2015 年 當時 開工樓 地板 面積 來 到 高點 之 後 建物 使用 的執 照面 積 大概 是 2016 年 中旬 左右 才 開始 出現 高點現 在 一樣 我們 看到 建物 使用 執 照面 積跟開 工樓 地板 面積 感覺 有 一點 死亡 交叉 的 味道 存在 了 這說 明什麼 事情 你 看 當時 16 年 17 年開 工數 字 極低 無 比 的 但是 建造 是 極高 就 代表 著市場 上 其實 已經 有 非常 明顯 啊 這個 市場 建商 有 收縮 的 看法 了 那 有 沒 有 可能 出現 新 一批 的 變化 呢 我 認為 很 難 因為現 在建 商 真的 有點 聰明 了 好 那 這個 第一 個 是 我們 的 解釋面 就是 他敢 推 那麼 多 你 不要 覺得 啊 他 推 那麼 多 他 一定 賣 不 完 而是 他 怎麼 敢 推 那麼 多 啊 這是 第一 個 想法 第二 個 想法 是 我們 要 看 的 真正 往 最 上游 來 看 必須 從 土地 市場 也 就是 全台灣 的 土地 交易量 來 做 觀察舉 個 例子 來 說 我們 看到 在 今年 一季度 還沒過 完 我們 只 統計 到 三月 中旬 全台灣 大型 不動產 的 交易 額是 高達 了 57 億 年增率 是 76% 其中 土地 交易量 是 高達 401 億 年增率 18% 我們 具體 來 觀察 你 像是 大型 商用 不動產 的 部分 它 基本上 是 暗示 著景氣 的 向 好 因為 等 於 是 商辦 的 需求 你 看到 在 整個 201 年 當時 在 一季度 高點 510 億之 後 20 年 就 下滑 到 465 億 203 年 直接 量縮 了 直接 縮到 165 億 可是 204 年 是不是 來 到 240 億明顯 的 優 於 去年 了 我們 再 看 一下 大型 土地 的 交易 金額 20 年 當時 高點 是 854 億 201 年 到 514 億 203 年 剩下 168 億 了 今年 今年 一季度 都 還沒過 完 就 已 經來 到 370 億 所以 我們 不能 說 204 年 的 房市 一定 會 顯著 像 201 年 那樣 好 但 一定 比 去年 好 那 去年 房市 差成 那樣 房價 都 漲 到 這種 程度 了 你 覺得 今年 在 電價 調漲 景氣 復 甦 的 程度 底下 你 覺得會 有 任何 市場 上 大規模 出脫 的 意願 嗎 大家 開始 囤 地 了 從 上游 這些 人來 看 所以 我們 可以 具體 觀察 了 對 有人 說 你 想想看 以前 不是 一個 經典 的 廣告 故事 嗎 一個 台北人 1984 年 為 了 圓夢要 出國 賣 了 忠孝 東路 的 一棟 透天 湊 了 80 萬到 義 大利 去 掏金 結果 貧民窟 又 被 搶然 後 辛苦 節儉存 了 30 年終 於 存 了 20 萬 歐元 新 台幣 80 萬回 台灣養 老 結果 一看 當年 賣 掉 的 透天 現在 仲介 掛 4 億因 為 有 土地 所以 這個 故事 叫做 什麼 叫做 選擇 比 努力 重要 可是 我們 仔細 想想 這有 時候 是 蠻 悲 催 的 我們 當然 是 不 鼓勵 這樣 的 思維 套用 在 所有 的 市場 當中 但是 你 必須 承 認台灣 的 事實 就是 這樣子 我 舉例 來 說 我 最近 才 跟 幾個 創業 圈 的 投資 朋友 聊 我們 就 在 台灣 的 說 你 創業 的 目的 是 什麼 創業 的 目的 大家 在 想 對 創業 的 目的 是 什麼 而且 後 來 我們 得出 一個 結論 創業 的 目的 是 為 了 買 房買房 是 為 了 收租 是 為 了當 包租公 包租婆 你 想想看 創業 成功 買房 是 有 道理 的 但是 你 沒 有 想到 有 一個 人 他 會 去 賣 房籌 錢 來 創業 所以 創業 是 手段 當 上房 東才 是 目的 你 只有 聽過 創業 破產 你 好像 沒有 聽 到 收租 說 到 破產 的 所以 最後正確 的 做法 是 什麼 創業 賺 錢 就是 買 了 房 買 了 房 之 後 就 不斷 的 擴大 生意 繼續 的 買 房先 買 台灣 日本 也 去 買 一間 再 去 美國 全世界 自產 這個 時候 就 可以 實現 財務 自由 了 所以 你 可以 了解 不是 透過 賣 房籌 資金來 創業 是 先 把 生意 搞好 了 嘗試 著 買 更 多房 我們 那 時候 聊天 好像 是 這樣子 比 較 符合 台灣 的 國情 對 不 對 但是 我們 也 要 了解 事實 上 我們 雖然 看到 市場 買氣 不錯 但是 也 看到 很多年 輕人 正在 大量 的 接收 我們 看到 的 繼承 的 移 轉動數 我們 舉例 來 做 觀察 比如说 在 最近 所 公布 的 数据 最近 因为 统计 的 数据 比较 缓慢 了 去年 前三季 全台 的 计程 移 转动 数是 5.8 万栋 这 就 说明 这个 是 创 统计 记录 以来 的 同期 历史 新高 大量 的 年轻人 正在 接受 我们 看到 的 买卖 移 转动 数 那 真正 留意 的 幾個 方向 就是 到底 我們 看到 整個 臺 灣市場 的 變化 到底 有 多少 的 繼承是 有 可能 讓 財富 從 上 一代 順勢 的 延到 下一代 那會 不會 因此 而 減少 下 一波 的 剛性 買盤 因為 我們 仔細 觀察 你 像是 在 隨著 人口 老齡化 土地 房屋 現在 大部分 以地 價納稅 人 等 年齡 層來 進行 分配 我們 以 107 年 到 12 年 也 就是 16 年 到 23 年來 進行 統整 29 歲 以下 30 到 39 歲 40 到 49 歲 50 到 59 歲 以及 60 到 64 歲 全部 都 在 減少 說 明什麼 事情 房子 基本上 繳納地 價稅 的 人 大部分 也 都 不是 我們 講的 中年 族群 青年 族群 65 歲 以上 的 人 增加 了 5 .% 所以 你 也 可以 了解 到 台灣 也 有 不少 的 我們 講的 老年人 口 基本上 也 握有 大量 的 房 地產 所以 你 想想看 這個 叫做 什麼 主婦學 就是 不 只是 財產會 繼承到 你 身上 你們 家 的 財商 體系 也 會 你 想想看 我們 這一輩 的 小孩 大概 204 年會 進入 到 大學 我們 這一輩 的 朋友 心中 對 於 升學 的 概念 人生 的 態度 是 什麼 時候 是 190 年代 的 概念 所以 我們 的 下一代 人 他 會 拿 著 50 年前 的 概念 去 迎戰 這個 世界 一樣 190 年代 的 這輩 朋友 的 人 他們 的 真正 的 這種 人生 升學 的 概念 是 在 1950 年代 的 上 一輩 灌輸給 他 的 這個 叫做 祖父 學財富 其實 也 是 這樣子 就是 說 基本上 有些 小朋友 他 未來 他 站 在 什麼樣 的 高度 他 就 取決 於 他爺 現在繳 的 地 價稅 多不多 所以 我們 以前 常 跟 投資 朋友 分享 古人 說 的 一命 二運三風 水什麼 叫 一命 二運三風水 就是 你 看 古人 認為 成功 的 幾大 條件 當中 基本上 都 跟 努力 沒有 什麼 太大 的 相關 那句 話 是 怎麼講 的 一命 二運三風 水四機 應得 五讀 書六明 七象 八進 神九教貴 人十養生 所以 你 看 我們 節目講 了 這麼 久 在 讀書 才 排 第五名 我 沒 有 跟 投資 朋友 提過 要 努力 很少 我們 只 講週期 週期 是 什麼 週期 就是 運 就是 風水 讀書 那種 事情 本來 就 該 要 但 它 不是 能夠 讓 你 財富 大幅 躍升 的 重要 關鍵 在 於 識別 週期 對 不 對 所以 你 人生 要 成功 第一 要 認命命 就是 你 的 原生 家庭 你們 原生 家庭 好不好 你 繼承 的 多不多 這是 關鍵 第二 個 就是 運氣 你 要 在 一個 充滿 運氣 的 環境 第三 是 風水 風水 不 只是 傳統 風水還 包括 很多 科學 風水 你 要 睡 得 好 住 得 好 不要 住 地下室 四積 陰德 你 四積 陰德五讀 書 你 扶 老太太 過馬路 都 比 你 讀書來 得 更加 重要 六名 七項 八 進神 在乎 自己 的 名聲 打扮 自己 的 樣貌 然後要 平時 要 拜拜 久交貴 人 時養 生前 十名 你 有 哪 一項 是 真的 在 培養 你 的 專業 能力 只有 一個 就 讀書 而已 所以 其他 九個 都 不 涉及 個 人 努力 所以 你 必須 承認 時代 在 變台灣 的 繼承移 轉動術 也 創 了 歷年 來 的 新高 年 輕人 繼承 的 比 買 來 的 更 大件 所以 結論 是 什麼 結論 是 人 一定 要 懂得 慎選 父母 開 玩笑 開 玩笑 當然 是 要 靠 自己 當然 我 還是 要 跟 投資 朋友 分享 並 不是 大家 都 過得 這麼 好 最近 我 看到 了 一篇 足跡 書 統計 的 CPI 數據 每年 他 都 會 統計 一次 高齡 CPI 為 什麼 要 統計 高齡 CPI 是 因為 老年人 口 他 的 消費 慣性 跟 年 輕 人口 不太一樣 通常 老年人 口 他 會 有 消費 通俗化 的 跡象 就 不太喜 歡花 太多 所以 通常 長 期 都 是 保持 在 1% 以下 的 通 膨 可是 我們 看 得 很 清楚 最近 65 歲 以上 的 高齡 人口 通 膨 最近 已經 飆到 了 2.8% 幾乎 是 19 年 的 0.86 和 0.15% 翻 了 接近 兩倍 左右 現在 全台灣 65 歲 以上 的 老年 齡 人口 是 有 408 萬人 如果 我們 細看 戶數 的 話 你 會 發現 大概 有 24 萬戶 內人數 大概 是 1.94 人 就 大概 兩老 了 可 支配 所得 是 68 萬 消費 支出 是 58 萬 可是 你 勘察 到 在 第一等 分位 有 14 萬戶 他 的 可 支配 所得 只有 35.1 萬 消費 支出 是 38 萬 這個 叫做 標準 的 入不敷出 也 就是 我們 過去 日本 學者 曾經 提到 的 下流 老人 也 就是 過著 中下 階層 的 生活 他 沒 有 足夠 的 收入 而且 很 有 可能 因為 有 啃 老豬 或者 說 非 正職 工作者 居多 這個 人口 數是 目前 65 歲 以上 老年人 口 最 多 的 那 有 沒 有 第五等 分位 當然 有 有 13 萬戶 他 的 可 支配 所得 是 240 萬 消費 支出 只有 13 萬 每年 還有 10 多萬 的 盈餘 所以 你 可以 了解 到 即便 是 老年 齡 人口 我們 不能 有 那種 仇化 的 跡象 老人 把 我們 這 一代 的 財富 都 吸光 了 不能 用 這種 想法 去 講因 為 很多 人過 得 其實 也 不是 特別 好 所以 我們 必須 要 承認 這個 財富 本來 就是 一種 兩極化 的 現象 你 看前 陣子 我們 看 了 我們 的 後 台 數據 我們 節 目的 主要 族群 大約 都 是 介在 45 到 65 歲然 後 25 到 45 歲排 第二 65 歲 以上 排 第三 25 歲 以下 是 排 最 後 這說明 我們 節目 也 是 有 很多 長 輩 在 收 聽 的 那 跟 幾位 長 輩 的 互動 我 就 有 一種 感覺 就是 基本上 能夠 好好 的 在 我們 這邊 聽艱澀 難 懂 的 財經訊息 的 都 不是 下流 老人 你 想想看 有 錢 有 閒 充滿 的 智慧 充滿 的 財富 我們 直播 一早 在 這邊 聚集 其實 大家 我們 年 輕 就是 要 沾 一下 老人家 的 福氣 這個 時候 就是 增加 自己 的 一命 二運三風水 對 收 聽 我們 節目 不會 有 下流 老人 有 錢 有 閒 嘛 但 有 可能 是 風流 老人 我們 來 看 一下 有 智慧 的 老人家 你 看 都 怎麼 買房 眼睛 可以 亂 看手 不會亂 下單 因為 眼睛 亂 看 是 風流 手亂 摸 是 下流 我們 都 是 風流 的 投資人 對 不 對點 我 投資 的 朋友 做 一些 參考 和 留意 好 了 9 點 04 分 我們 今天 主要 是 稍微 梳理 一下 美國 降息 預期 將至 台湾 的 升息 非常 意外 但是 它 似乎 都 不会 改变 全球 的 景气 周期 的 现象 这个 景气 周期 的 现象 它 导致 的 结果 就是 今年 全球 科技 业 的 生产力 周期 它 一定 赚 的 比 去年 来 的 多 那 你 就 可以 有 更好 的 想法 来 预估 今年 各大 资产 价格 的 表现 了 这 是 我们 一贯 的 立场 當然 你 也 可以 從 不同 角度 來 做 一些 思考 我們 只 把 資訊 提問 投資 朋友 多 做 一些 參考 如果 喜歡 我們 節目 記得 幫 我們 訂閱 按 讚 加 分享 也 可以 考慮 參加 我們 兩天 後 在 禮拜 五所 舉辦 的 財經 號角 聽友會 在 聽 友會 當中 我們 會 根據宏觀 經濟 形勢 的 看法 來 做 一些 行情 上 的 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