US inflation data suggest delayed Fed rate cuts while commercial office properties face a severe vacancy crisis. China's housing market continues declining despite policy support, and Taiwan's office rents hit historic highs at 105.7 TWD per month amid tech demand.
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嗯 嗯 投资 朋友 欢迎 收听 早晨 财经 速 解读 现在 是 台北 时间 204 年 4 月 12 号 礼拜五 早上 8 点 30 分 大家 早上好 我 是 友廷浩 明天 早上 开 半天 半小时 我们 在 这边 陪伴着 各位 一起 解读 国际 财经新闻 时事 变化 那 一早 我们 先来 跟 投资 朋友 观察 在 美国 这 一次 消费者 物价指数 CPI 明显 高于 预期 之后 在 昨天 的 PPI 生产者 物价指数 也 正式 的 公布 这一波 3 月份 生产者 物价指数 年增率 是 高达 2.1% 这个 也 是 去年 4 月份 以来 的 最大 年 增幅 不過 這 一次 的 公 佈 時期 比 市場 想像中 還要 來 得 低 原本 市場 預估 會 有 2 .% 左右 的 年增率 主要 是 過去 的 CPI 已經 傳導 回市場 尤其 廠商 對 於 消費動 能 的 變化 因此 很 有 可能 會 提前 備貨 只 不過 生產者 物價 指數 這一波 年增率 僅還 是 只有 2.1% 也 就是 說 它 沒 有 比 預期 值來 得 高 但是 高 於 前值 的 1.6% 從 月 增率 來 看 也 是 如此 這一波 月 增率 是 0.2% 也 比 前值 來 得 高 但是 低 於 經濟 學家 原本 0.3% 的 預期 核心 PPI 甚至 高達 2.4% 也 就是 說 目前 我們 可以 觀察到 美國 的 通膨的 確有 受到 顯著 需求 型景氣 復 甦 型 拉 抬 的 作用 存在 那當然 到底 需求 型通 膨 的 增溫 對 於 股市 是 好事 還是 壞事 這件 事情 猶待 商榷 為 什麼 呢 我們 當然 知道 通膨太高 我們 真正 擔心 的 是 企業 的 獲利會 不會 因此 而 遭受 到 沉壓 畢竟 成本 太高營 收不變 那麼 獲利 就 會 減少 但是 如果 是 藉由 需求 型 的 通膨來 進行拉動 那 也 就 代表 著 他 會 有 更 多 的 營收 貢獻 這個 時候 成本 的 上行 好像 只是 反映 市場 的 需求 在 增溫 而已 所以 我們 看到 昨天 美國 股市 好像 並沒有 因為 PPI 數據 也 明顯 相对 过去 几个 月 来 的 高 而 受到 显著 的 惩押辉 达市 大涨 了 4% 苹果 创了 204 年 最好 的 单日 表现 美国股市 市大 指数 全数 收红 纳指 大涨 1.7% 纳指 创下 盘中 历史 新高 费半 涨幅 大概 有 2% 左右 那 我們 要 了解 了 因為 接下 來聯 準會 最為 在乎 的 指標 其實 是 PCE 我們 如果 是 從 6 個月期 或者 12 個月期 的 長 期 PCE 指標 仍然 在 下行 區間 我們 反而 要 觀察 3 個月期 的 拉 抬 效果 有 沒 有 可能 會 影響 到 聯準 會 採取 新一波 的 降息 延後的 動作 尤其 我們 都 很 清楚 現在針 對 利率 的 著 眼點 之所以 市場 上 還是 有 一股 動能 去 對 賭 利率 反轉 的 它 就是 相信 市場 的 消費 沒 辦法 保持 在 高利率 這麼 長 的 區間 有 很多 部門 其實 都 已經 出現 了 大規模 信貸 違約 的 部分 我們 今天 就 從 房 地產市 場來 著手 來 了解 美國 的 商用 不動產 問題 中國 市場 的 房市 問題 以及 台灣 的 商辦 問題 是否 已經 開始 陸續 呈現 在 這種 高利率 的 區間 首先 我們 看 的 是 整個 美國 的 房 地產 擴層 循環事 實上 美國 的 房 地產現 在 有 三大特徵 第一 個 特徵是 房價 同比 增速 觸底 已經 開始 回升 所以 過去 幾個 季度 美國 房價 其實 一直 都 在 創下 歷史 新高 當中 你 看 當時 是 在 203 年 中均 左右 稍微 有 一點 下滑 跌幅 是 不到 5% 結果 在 下半年 就 開始 增速 那要 知道 美國 是 沒 有 新 清安 的 所以 它 的 增數 完全 取決 於 對 於 未來 利率 預期 的 變化 我 認為 未來 利率 會下 調房 價有 可能 上漲 所以 投資客 可能 會 提前 先 卡位 只不過 這個量 並沒有 顯著 的 提升 為 什麼 呢 因為 它 的 第二 大特徵 就是 美國 的 房 地產 在 價格 創高 的 同時現 在 正在 面臨 201 年 以來 最 嚴重 的 房屋 銷售 低迷 我們 看 得 很 清楚 就 目前 狀態 美國成 屋銷售 已經 低 到 接近 08 年 的 水準 了 也 就是 說 雖然 房價 在 上 漲 可是 幾乎 沒 有人 願 意在 這個 利率 鎖住 接下 來 30 年期 的 固定 房貸 所以 呢 現在 導致 的 結果 是 什麼 呢 那 就是 存量 的 房貸 利率 啊 是 遠 低 於 新增 房貸 利率 也 就是 沒 有人 願 意在 6%、 7% 的 房貸 利率 來 購房 的 我們 舉例 來 說現 在 美國 未償還 抵押 貸款 的 利率 分布 其實 也並 不是 我們 過去 提到 的 升息 升到 5%、 6 的 30 年 期房 貸 利率 開始 違約現 在 大部分 違約 的 也 不過 就是 3% 到 4% 也 就是 它 是 可能 2 到 3 年 以前 買房 的 那群人 在 違約 而並 不是 新買房 又 這麼 高利率 買房 的 人 正在 違約 正 由 於 美國房 地產多數 採用 的 是 固定 利率 在 大家 購房 的 時候 反而 會 深思 熟慮 覺得 自己 有 沒 有 能力 可以 承擔 30 年 如此 昂貴 的 利率 現在 來 看 就是 根本 沒 有人 在 6% 到 7% 的 利率 買 房現 在 就算 違約 的 也 是 三年 前本來 就 已經 信用 貧瘠 或者 家庭 遭受 變故 所 形成 衝擊 的 這些 民眾 最後是 我們 可以 觀察到 現在 居民 的 信用 評分質 量差 的 佔 比 其實 是 在 慢慢 上升 當中 的 也 就是 說現 在 就 整個 美國房 地產 市場 當中 我們 並沒有 看到 非常 明顯 的 系 統性 風險 的 症狀 但是 呢 我們 也 看得出 來 這個 利率 保持 在 高位 它會 讓 某些 部門 幾乎 是 呈現 完全 急凍 的 現象 就 根本 就 沒 有人 要 交易 了 那 當然 啦 我們 要 了解 市場 也 很 清楚 這種 事情 你 只要 稍微 降個息 把 那個 拐點 讓 我們 見 到 讓 利率 有 下滑 的 機會 讓 我們 有 一個 對 未來 的 預期 那 房價 是 必然 上漲 的 為 什麼 呢 因為 剛才 跟 投資 朋友 提到 現在 不 只是 銷售 低迷 美國成 屋庫 存其實 已 經來 到 歷史 新低 水位 了 這 代表 著房 價要 上 漲 其實 是 很 容易 的 美國 房市 目前 並沒有 供給 泡沫 的 問題 加上 我們 都 很 清楚 美國 人口 的 增長 是 備受 矚 目的 美國現 在 是 在 發達 經濟體 當中 人口 少數 能夠 大幅 流入 的 經濟體 那 當然 啦 合法 跟 非法 還是 要 區別 合法 的 部分 每年 大概 是 80 萬人 這些 人 就是 高資產淨值 客群 但是 剩下 的 260 萬人 雖然 是 非法 移民 但 他 總有 居住 的 需求 吧 他 總會 對 於 租金 有 一定 程度 的 拉 抬 效果 吧 也 就是 說 美國現 在 由 於 移民 的 增長 帶動 了 美國 對 於 房 地產市 場長 期 的 拉 抬 方向 這個 是 我們 觀察到 的 一個 變化 也 就是 說 美國 房市 不是 一個 太大 的 問題 利率 的 問題 是 期待 你 有 一個 讓 步 降息 的 空間 存在 那聯 準會 不會 因為 這件 事情 就 決定 要 大幅 降息 呢 肯定 不會 它僅 只有 預防性 降息 的 空間 那 是否 要 進入 到 一整 條 降息 循環 我們 要 觀察 的 是 美國 商用 不動產 因為 到 目前 為止 美國 商辦 的 空置率 仍然 非常 非常 高有 20% 的 未償 還債務 即將 在 今年 會 到期 那規模 是 高達 920 億 美元 那 這個 規模 相對 整個 不管 是 債券 市場 或者 我們 看到 總體 房地產 住宅 市場 比例 其實 不是 很 高 可是 相對 於 中小型 銀行 的 比例 可能 就 蠻 高 的 所以 也 就是 說 如果 這些 貸款 都 還不出 來 它 不會 影響 到 摩根 大通 它 不會 影響 到 摩根 市場力 不會 影響 到 花旗 富國 這些 大型 銀行 巨頭 產生 的 衝擊 可是 對 於 中小型 銀行 壓力 就 很大 因為 美國 的 商用 不動產 80% 都 是 被 這些 中小型 銀行 持有 那 如果 中小型 銀行 連環 倒 是不是 會 影響 到 中 大型 銀行 呢 這個 時候 就要 做 一些 留意 了 我們 可以 具體 觀察 根據 目前 美國 CNBS 也 就是 商用 不動產 的 抵押 貸款 違約率 層面 目前 違約率 從 大概 20 年 到 21 年 左右 的 1.3% 現在 已經 上行 到 5% 了 你 不要 看 5% 好像 不 多 一百 筆 大型 商用 貸款 就 無 比 違約 而且 相對 於 前 一年 是 翻 了 接近 快要 四倍 也 就是 說 我們 看到 美國 商用 地產 的 價格 其實 已經 隨著 違約率 的 升高 大幅 下跌 大家 要 降價 趕 快要 把 貸款 能夠 盡 可能 的 釋出 20 年初 當時 的 高峰 到現 在 美國 的 商辦 平均 跌幅 是 兩成 你 想想看 如果 台北 股市 我們 講台灣 房市 好 了 你 看到 這個 商辦 跌 兩成 那 住宅 市場 一定 是 一片 災難 那 一定 是 經濟 大崩潰 但是 美國 市場 它 就 出現 這種 詭譎 的 現象 就是 商辦 已經 死 一片 了 可是 美國 的 經濟表現 還不錯 我們 可以 具體 觀察 在 美國 各 大商 辦 部分 的 空置率 變化 如果 你 看到 最為 明顯 的 長 期 保持 在 高點 而且 慢慢 下滑 的 零售 業的 表現 數據 是 不錯 的 反而 快速 上升 的 是 我們 看到 的 紅色線 就是 標準 的 office 就 真的 是 純商 辦白領 的 工作 地 目前 正在 快速 的 上台 當中 如果 我們 看到 像是 其他 的 一些 集合 性 的 住宅 或者 一些 飯店 式 管理 住宅 基本上 都 有 緩步 推升 的 要件 存在 尤其 我們 可以 觀察到 美國 就 目前 為止 商業 地產 的 貸款 規模 老實 說 在 這幾年 從 2 年 以後其實 是 不斷 在 舉債 當中 的 目前 大概 來 看 是 3.5 兆 美元 那 3.5 兆 其中 銀行 佔 比 是 1.74 兆 那 有 90 億 今年 即將 到期 所以 你 可以 了解 這個 24 年 到 25 年 到 時候 的 局面 會來 得 更加 艱辛, 那 你 要 怎麼樣 才能 夠 止住 這種 商辦 的 跌價 效果 呢? 你 就 必須 要 有人 進去 住 嘛, 對 不 對? 因為現 在 商辦 的 下跌, 它 是 一種 心理 情緒 的 傳導, 是 因為, 嗯, 好像 越來 越少 人來 辦 公室 工作 了。 那越 來 越少 人來 辦 公室 工作 原本 的 REITs 原本 的 固定 收益 的 租金 型 的 產品 都 收不到 租 了 那 這個 時候 商用 不動產 就 會 快速 的 跌價 所以 殖 利率 是 穩住 了 但 問題 是 這 一些 商用 不動產 的 價值 不斷 在 下滑 等 於 是 賺 到 利息 賺到 租金 但是 賠掉 了 價差 那 控制率 偏高導致 美國 各 大地 區的 金融中心 辦公大樓 都 在 大幅 下滑 我們 根據 彭博社 的 報導 最近 你 像是 黑石 公司 擁有 的 曼哈頓 的 一處 辦 公室 大樓 最近 是 打 5 折來 出售 洛杉磯 在 近年 來 你 像是 聯邦 存款 保險 公司 它 也 把 150 億 美元 的 商辦 是 直接 以 4 折來 進行 出清 尤其 在 美國 西岸 是 特別 明顯 我們 舉例 來 說 觀察 一下 各 大商 辦 目前 控制率 的 變化 如果 是 以 整個 西岸 來 看 的 話 你 看到 像是 丹佛、 鳳凰城、 西雅圖、 洛杉磯, 整體 控制率 大概 是 2%, 17 洛杉磯 是 16%, 聖地牙哥 是 16%, 灣區 控制率 高達 兩成, 尤其 在 整個 舊 金山 層面, 整體 控制率 高達 兩成 四。 100 間 辦 公室 是 有 24 間 是 完全 空著 的 這對 於 整體 租金 收益 會 形成 重大 影響 因為 這些 也 算是 整個 商業 集中地 這麼 精華 的 商業 集中地 當時 的 商辦 價格 炒 得 這麼 高 結果 這麼 少人 在 裡面 工作 那麼 租金 收益 的 大幅 遞 減會 直接 影響 到 整個 商辦 市場 的 影響 當然 南部 城市 稍微 好 一點 但是 也 沒 有 說 好 到 多少 像 坦帕 的 部分 整體 我們 看 控制率 是 13% 亞特蘭大 控制率 是 17% 奧斯丁 控制率 2% 休斯 頓是 24% 所以 也 沒 有 說 到 多 好 相 對 於 西岸 和 東岸 城市 稍微 好 一點 事實 上 我們 可以 觀察到 如果 是 以 在 各 大地 區的員 工人 數現 在 少數 還有 大量 人口 正在 湧入 的 這些 工作 人口 只 剩下 邁阿密 了 那邁 阿密 為 什麼 有 如此 顯著 的 人口 而 其他 我們 看到 像是 芝加哥 或者 洛杉磯 舊 金山 波特 蘭 等等 全部 都 在 收縮 呢 原因 很 簡單 因為 邁阿密 是 目前 美國 最 標準 大幅 退休 人口 流入地 擁有 大量 的 年 輕 人口 也 跟 著 流入 來 分享 退休 財的 外溢 效果 但 其他 部分 美國 西岸 和 東岸 在 20 年 疫情 以後整 個 就業 形態 都 產生 了 大幅度 的 改變 也 導致 了 到 目前 為止 這些 商辦 基本 沒有 解決 方式 他 真的 不 回來 工作 了 但是 很多 可能 住 加州 的 很多 可能 甚至 已經 搬 到 墨西哥 然後邊 境來 回 通勤 這都 很常 發生 為 什麼 不管 是 過去 我們 看到 的 零援 購資安 的 問題 還是 我們 可以 觀察到 稅費 的 問題 或者 一些 政策 當地 變化 的 問題 或者 workfromhome 這種 潮流 開始 盛行 以後所 形成 的 變化 所以 這個 是 我們 觀察到 的 實質 方向 也 是 整個 美國 接下 來聯 準會 考慮 降息 的 理由 很 有 可能 就是 為 了 因應 這種 系統性 風險 的 不確 定性 為 什麼 你 要 想 看 商辦 控制 業兩層 而且 你 也 知道 他 不會 變好 對 不 對 他 不 可能 回來 工作 遲早 他 是 一個 問題 如果 保持 在 這個 利率 他 遲 早 是 一個 問題 如果 降低利率 某種 程度 還有 資產 炒作 的 空間 至少 讓 他 的 估值 不會 下滑 太快 這個 是 我們 觀察到 的 方向 所以 有 時候 我們 還是 會 研究 整個 總體 經濟 的 變化來 確保 一下 大部分 的 事情 是不是 OK 的 沒錯 有 網友 問說 我們 都 是 用 總體 經濟 的 景氣 週期 來 判斷 投入 時間點 哦 那會 不會 根據 財報 來 投入 個 人 的 個 股選擇 哦 我們 是 這樣 想 的 啦 好 就 說 我 知道 很多 投資 朋友 收看 我們 節目 這個 其實 本身 也 喜歡 操作 個 股 那 也 ok 好 因為 景氣 操作 他 沒 有 說 你 一定 一定 得用 大盤 你 是 在 景氣 操作 的 邏輯 底下 你 去 操作 個股 這個 時候 你 就 有 更 多長 週期 的 思考 要件 也許 你 的 報酬 能夠 更 大好 但是 呢 有 時候 我 不 喜歡 買 太 多 隻 ETF 或者 買太多 隻 個 股 是 因為 有 資產 調配 水位 的 問題 就 比如 說 一檔個 股一檔 ETF 你 大概 知道 自己 要 加倉 多少 到 哪個 價位 要 繼續 加 嗎 可是 如果 你 有 10 檔 這個 時候 你 資金 就要 瞬間 拆成 10 份 這個 時候 壓力 就 有點 大 了 因為 你 怕 會 資金 控管 不好 那 被迫 跌下去 沒錢 抄 你 要 嘛 就要 開槓 桿要 嘛 就 真的 沒錢然 後 你 的 平均 成本 價就 無法 順勢 的 攤底 所以 這個 是給 投資 朋友 的 分享 我 也 跟 投資 朋友 分享 過有 時候 懶得 去 思考 各股 的 資金 的 投放 水位 會導致 我採 取用 單一產品 的 方式 用 各股 風險 分散 的 方式 來 幫助 我 獲取 更 多 的 景氣財 這個 就是 知道 自己 的 能力 在 哪裡 了 像 浩哥 的 能力 有限 但 投資 朋友 能力 無限 所以 大家 可以 選擇 對 於 自己 有利 的 投資 每 一種 投資 策略 當然 都 可以 參考 一下 以前 孔子 不是 講 一句 嗎 知之為 知 之 不知 為 不知 事 之 也 那 有 很多 人 我 看 有 很多 人在網 路上 都 把 它 翻譯成 知道 就是 知道 不 知道 就是 不 知道 這個 就是 智慧 這個 翻譯 很 明顯 就是 錯 的 這小時候 也 不 好好 讀書 這句 話 的 真正 翻譯 是 能 搞清楚 知道 自己 懂 的 哪些 是 不 懂 的 把 懂 和 不 懂 之間 的 界限 給 搞清楚 這個 叫做 智慧 你 知道 就是 知道 不 知道 就是 不 知道 這 就是 智慧 你 看 人家 這樣講 的 不 讀書 嗎 不 讀書 知道 自己 哪裡 自己 是 懂 的 哪些 自己 是 不 懂 的 把 不 懂 和 懂 的 界線 搞清楚 這才 叫 智慧 我 舉個 例子 一個 人 參加 數學 考試 考完 稍 稍微 看 了 一下 考卷 自己 差不多 能夠 得 90 分 最終 分數 出來 是 91 分誤 差值 就 非常 小 這說明 這個 人 是 懂 了 自己 能力 的 邊界 在 哪裡 因為 他 一 看到 答案 就 知道 哪些 題目 有 很大 的 機率 做 對 有 哪些 題目 應該 是 沒 辦法 做 對 相反 的 一個 人覺 得 他 能夠 考 80 分結果 考 了 50 分誤 差 這麼 大 只能 說明 他 還有 很多 東西 沒有 搞懂 也 就是 說 他 還沒有 搞清楚 部分 問題 的 清晰 答案 這個 叫做 不 叫 懂 自己 懂什麼 我們 在 投資 領域 當中 知道 自己 懂什麼 知道 自己 不 懂 什么 是 很 重要 的 我 相信 这是 我们 能够 长期 在 资本 市场 当中 获利 的 主因 好 那 接下来 我们 就要 往下 看 刚才 看 完整 个 美国市场 当中 很 明显 嘛 住宅 市场 不是 一个 大 问题 但是 商办 市场 它 是 一个 未 爆弹 而 对于 中国 市场 来看 不管 是 住宅 还是 商办 都 是 一个 未 爆弹 刚才 我们 聊到 的 是 美国 的 PPI 和 CPI 其实 都 在 陆续 高于 预期 当中 但是 在 中国 市场 当中 這個 CPI 就 遠 低 於 市場 預期 了 我們 可以 具體 觀察 在 昨天 中國 也 正式 公 佈 了 3 月份 的 消費者 物價 指數 CPI 年增率 0.1% 這樣 算不算 通縮 這樣 好像 不算 因為 至少 是 正值 生產者 物價 指數 PPI 則是 已經 提前 擴大到 2.8% 了 但是 你 也 看得出 來 這種 新興 市場 經濟體 的 通膨率 其實 很少 會長 期低 於 發達 市場 的 對 吧 這就 足以 說明 整個 中國 市場 的 內 需 仍然 有 通縮 的 空間 存在 尤其 以 各大 領域 來 做 觀察現 在 通縮 幅度 來 得 最大 的 居然 是 食品 價格 3 月份 中國 的 食品 價格 年 增比 居然 下滑 了 3.2% 尤其 我們 可以 觀察到 你 像是 蔬菜 價格 豬肉 價格 雞蛋 價格 分別 下跌 了 15 這種 數據 你 6.74 在 台灣 相信 嗎 這個 菜價 下跌 可以 理解 嗎 他 可能 真的 有 那個 颱 風天 啊 季節 的 問題 啊 豬肉 一個 年 增餅 居然 跌 了 7% 雞蛋會 跌 5% 有點 不 太 相信 這個 我們 可以 觀察到 現在 整個 中國 市場 的 現象 真的 有 一點 通收化 的 疑慮 存在 它 的 通收化 的 原因 甚至 不 可能 是 單純 的 物價 全面 下跌 它 就是 消費行 為 的 收縮 也 就是 我们 以前 常讲 的 节俭 的 矛盾 你 节俭 你 以为 你存 下来 更 多 的 钱 想不到 经济 持续 的 萎缩 所以 你 节俭 存 下来 的 钱 最后 也 会 由于 海外 的 贬值 效果 跟 海外 的 购买力 比较 起来 仍然 会 消失 我们 举例来说 最近 华尔街日报 也 做 了 特别 一个 专题 来 了解 中国 的 中产阶级 为何 陆续 在 消失 当中 我们 看到 在 自从 20 年 新冠 疫情 以后 中国 的 消费者 信心 指数 其实 是 连续 两年 保持 在 高位 当时 在 21 年 到 2 年 封城 期间 保持 的 还 不错 可是 在 2 年 一 解封 之后 整个 消费 的 市场 信心 就是 急速 的 向下 掉 这 不免 让 市场 好奇 有 沒 有 可能 21 年 2 年 整個 中國 的 內 需 就 已經 進入 到 高速 的 急縮 只 不過 由 於 封城統 計誤 差 的 失真 導致 消費者 信心 並沒有 完全 的 鬆 動 一直 到 解封 之後才 發現 原來 經濟 真的 這麼 差 快速 的 消費者 信心 指數 的 下滑 我們 從 中國 股市 跟滬深 30 指數 的 對照 以及 標普白 指數 也 看得出 來 從資 本市 場的 外流 現象 也 是 特別 顯著 的 我們 過去 跟 投資 朋友 提到 因為 整個 中國 六大 行 去年 的 房 貸額 是 20 年 以來 首次 的 高速 下滑 台灣 是 這幾年 每年 的 房 貸額 都 在 陸續 的 創歷史 新高 了 這 一次 六大 國有 企業 的 按揭 餘額 貸款 是 26.43 兆 年減 516 億 那 我們 也 可以 觀察到 不 只是 工商 銀行 包括 農業 銀行 中國 銀行 建設 銀行 交通 銀 行房 貸 預額 相 對 於 去年同期 是 全部 下滑 也 就是 說 整個 中國 市場 不 只是 市場 上 單一 消費 的 問題 房地產 市場 也 在 高速 收縮 當中 那 銀行業 其實 自己 也 很 痛苦 因為 我們 都 清楚 過去 兩年 中國 市場 不斷 進行 降息 降準 也 就 導致 了 中國 商業 銀行 的 利差 快速 的 縮窄 從 當時 在 2016 年 大概 還有 2.1% 到 2 .% 左右 的 利差 現在 剩下 多少 1.69% 這對 於 銀行業 的 壓力 其實 看 起來 是 相當 龐大 的 我們 也 觀察到 最近 中國大陸 已 經有 超過 30 個 城市 表態 住房 市場 已 舊換 新 簡單 而言 就是 藉由 把 舊 房給 賣 掉 換取 更 高價格 的 新房 同時 政府 會經 由 一系列 的 優惠補 貼 大概 三成 到 四成 左右 的 查費 我們 可以 觀察到 這 一次 河南 鄭州 他 就 特別 在 各式 各樣 的 試點 完成 了 換房 目前 來 看 已 經換成 了 50 套 在 今年 4 月份 為止 那計劃 全年 會換成 50 套 簡單 來講 就是 標準 的 已 舊換 新 也 就是 不管 是 契稅 的 補貼 三成 到 四成 的 大局 優惠 鼓勵 大家 換房 我 知道 你 沒 有 投資 的 需求 但是 你 可以 把 舊 的 賣 掉 換新 的 在 貸款 上 有 更 進 一步 的 優惠同 時 我們 過去 講過 的 認房 不 認貸 以及 中國 各 大城市 甚至 還有 一些 建商 推出 買 一送 一 的 方案 買 一套 自住 買 一套 投資 這個 是 我們 可以 觀察到 的 方向 因為 不管 如何 我們 都 很 清楚 整個 中國 消費 通縮化 的 關鍵點 就 在 於 房 地產 市場 的 炒作 能否 順勢 的 拉 起 你 看 當時 在 12 年 到 14 年 左右 中國 本身 就面 臨到 嚴重 產能過 剩 的 問題 市場 的 需求 沒 這麼 大 所以 一方面 推行 一帶 一路 另外 一方面 推行 大 基建 而 內部 的 建設 導致 房地產 市場 能夠 保持 在 讓 經濟 成長 率 有 接近 6% 到 8% 的 區間 拉 抬 那 在 201 年 這一條 市場 幻滅 以後現 在 你 要 光靠 製 造 業 完全 救起 中國 的 消費 市場 是 有 難度 的 一定 要 把 市場 的 消費 情緒 投機 情緒給 重新 拉 起 所以 我們 看到 雖然 203 年 在 去年 受到 比較 明顯房 地產 市場 的 成壓 但是 在 年底 以前 當時 在 9 月份 10 月份 中國 市場 就 宣布 了 一系列 認房 不 認貸 等等 房地產 市場 的 相關 放 鬆 作 為 導 致 了 整 體 成交 金額 其實 沒 有 再 大幅 破底 了 就 203 年 的 慘狀 其實 跟 20 年 差不多 當然 20 年 已經 回到 2015 年 的 水準 了 但是 至少 整個 跌勢 看 起來 有點 穩住 的 跡象 那 接下 來 就要 觀察 了 如果 隨著 全球 景氣 陸續 進入 到 復 甦 格局 有 沒 有望 帶動 中國 部分 的 超額 儲蓄 能夠 回升 因為 你 也 很 難 想像 了 如果 接下 來 幾個 月度 台灣景氣 信號 燈 慢慢 的 從 綠燈 進入 到 黃 紅燈 美國 的 景氣 也 進入 到 高 強度 復 甦 格局 然後中國 市場 一點 外匯 都 賺 不到 不太可能 總會 有人 賺到 外匯 了 那 這些 外 匯會 不會 有 適度 的 資金 流入 到 房 地產 市場 當中點 火 呢 這個 就 值得 大家 來 多 多一些 留意 和 關注 了 事 實上 整個 住宅 市場 中國 市場 真的 是 死 一片 了 我們 真正 要 觀察 的 是 商辦 市場 為 什麼 呢 因為 商辦 是 一個 經濟體 的 核心 我們 都 很 清楚 中國 由 於 到 目前 為 止 製 造 業 仍然 是 非常 重要 的 新興 市場 的 領頭 羊 所以 他 的 商辦 市場 的 控制率 是 非常 重要 的 那 我們 可以 觀察到 到 目前 為止 如果 我們 觀察 上海市 場整體 的 成交量 以及 價格 水平 現在 似乎 是 有 一點 慢慢 鬆 動 的 感 覺 過 去 兩 個 年 了 你 看 當 時 在 2 年 6 月份 的 那 一波 上海 房價 真的 是 在 下跌 就是 最後已經 繃 不住 了 嗎 就是 已經 解封 了然 後 發現 市場 的 需求 就 已經 沒 這麼 大 了 所以 如果 我們 以 整體 中國房 價來 做 觀察 你 會 發現 當時 在 20 年 左右 啊 就 已經 開始 進入 到 負成長 那 2 年 年底 開始 解封 以 後 啊 曾 經有 一波 的 拉 抬 曾 經拉到 零 走 以上 結果 在 去年 中旬 左右 又 重新 進入 到 下限 軌道 所以 我們 可以 這樣 講從 20 年 以來 中國 房價 已 經連跌 三年 那當然 了 北上 廣深 到 目前 為止 房 價 鬆 動 幅度 不 大 大部分 都 是 在 跌 二三 線 城市 那 香港 房價 老實 說 這個 由 於 過去 的 高 基期 這個 跌幅 就 真的 蠻重 的 我們 以 香港 房價 指數 來 看 從 當時 的 高點 接近 40 到現 在 只 剩下 306 也 就是 跌 了 四分之一 跌幅 大概 是 兩成 五 起跳 已經 回到 2016 年 的 水準 不過 還是 很 高 只是 說現 在 市場 上 我們 可以 看到 各式 各樣 的 做法 那 當然現 在 更 大 的 問題 在 於 地方 政府 債務 的 變化 這也 是 過去 達里 尤所 提到 的 由 於 地方 政府 土地 財政 收入 的 遞緩 所 形成 的 影響 我們 舉例 來 說 這張 圖表 我們 看到 的 橫軸是 債務 跟 毛利 的 倍 數關 係 那麼 縱軸圖 表是 現金 以及 約 當現 金 對 於 短期 到期 債務 的 比例 關 係 如果 這個 圖表越 往 左上角 就 代表 著 這個 城市 越 健康 越往 右下角 就 代表 這個 城市 的 財政狀況 越 艱辛 你 看 哈爾濱 那個 規模 有 多 大 它 的 債務相 對 於 本身 都市 的 毛利 居然 是 高達 180% 所以 你 可以 觀察到 整個 中國 市場 的 狀態 最 後 就是 我們 看到 的 商辦 的 控制率 變化 了 因為 如果 是 從 整個 中國 商辦 控制率 也 各大 不管 是 服務式 公寓 還是 從 總商辦 控制率 目前 大概 是 保持 在 一成 八 左右 所以 你 要 了解 這個 壓力 其實 也 是 相當 龐大 的 所以 在 美國 的 商辦 市場 和 中國 的 商辦 市場 其實 都 面臨 差不多 的 問題 好 那 接下 來 我們 就要 回過 頭來 看台 灣了 台灣 最近 也 公 佈 了 通膨數 據 這 一次 我們 可以 具體 觀察到 台灣 的 通 膨 年增率 是 在 2.14% 稍微 相對 於 前 一個 月 有 一點 下滑 前一個 月 還是 有 去年 的 積極 效果 導致 的 了 那 如果 是 從 核心 CPI 是 2.13 那 在 台灣 通膨層 面漲 幅 最高 的 是 我們 看到 的 醫藥 保健 以及 食品 類別 年 增幅 分別 是 3.19% 和 2.86 你 跟 剛才 這個 中國 市場 的 這個 食品 價格 看 起來 就 很 明顯 感覺 到 落差 了 這就 隔 一個 海峽 居然 對岸 的 食品 價格 跌幅 是 5% 幾 跳台 灣現 在 漲幅 還有 2.86 對 不 對 我們 如果 把 四項 重要 的 台灣 的 消費 變化來 做 觀察分別 是 醫療 肉類 指數外 食費 和 水果 指數 四項 重要 消費 指數 全部 都 在 創高 當中 比如 說 我們 以 3 月份 平均 每戶 各類 消費 的 平均 消費 金額 我們 以 一個 比如 說 小家庭 三個 人以 消費 8 萬塊 為 例有 8 萬塊 當中 有 2 萬 10 塊 是 負債 實務費 相 對 於 前 一年 大概 增加 了 614 塊 衣著費 是 4306 塊 增加 了 67 塊 居住 費是 上 漲 幅度 以及 比例 最高 的 有 189 塊 金額 增加 了 351 塊 那 其他 的 我們 看到 像是 教養 餘費 的 費佔 了 10600 塊 雜項 大概 是 103 塊 所以 可以 觀察到 基本上 台灣 在 今年 電價 調漲 以後對 於 租金 價格 可能 是 一個 對 於 民間 消費 最大 的 承 壓紐 基數 昨天 也 正式 公 佈 了 全台灣 房租 3 月份 的 價格 這 一次 創下 歷史 新高 來 到 105.7 相對 於 去年同期 增長 2.4% 所以 你 仔細 觀察 2.4 喔 今年 3 月份 的 通膨是 多少 2.14 房租 開始 跑 贏通 膨 了 所以 目前 房租 權重 佔 的 比比 較大相 對 消費 支出 比例 又 大 它 的 增速 也 比 一般 通膨來 得 快 所以 我們 過去 才 跟 投資 朋友 分享 過 今年 房價漲 不漲 它 當然 要 看 市場 的 油資 多不多 但是 今年 租金 是 一定 漲 的 為 什麼 有 囤 房稅 2.0 有 電價 的 調升 房東 有 一堆 藉口 可以 進行 價格 上 的 顯著 拉 抬 這也 是 我們 可以 觀察到 的 實質 現象 也 請 投資 朋友 多 做 一些 參考 和 留意 最 後 就要 聊 一下 台灣 的 商辦 市場 了 為 什麼 特別 來 聊 商辦 因為 美國 商辦 出事 了 中國 商辦 看 起來 也慘 不忍 睹 住宅 市場 也 沒 多 好 台灣 呢 台灣 就 完全 不一樣 了 剛才 我們 跟 投資 朋友 提到 台灣 今年 房市 由 於 受到 顯著 資金拉 抬 的 效果 事實 上 今年 的 總銷 金額 329 檔期 來 看 突然 量 是 高達 7810 億相 對 於 去年 稍微 少 了 一點 但是 差不多 都 是 保持 在 80 億 左右 你 不要 覺得 7810 億 真的 很難 買 得 完為 什麼 一檔 940 他 募集 到 170 億現 在 快要 接近 180 億 所以 台灣人 一個 月 他 就 可以 募到 接近 20 億 的 規模 你 說 780億 這三個 九檔 其實 都 預售屋 我們 就 以頭期 管來 看 的 話 老實 說 也 不過 就 160 億 7 的 頭期款 就 可以 把 這總交金額給 消光 了 更 不用 講很有 可能 你 只是 要繳 工程款 而已 所以 我們 跟 投資 朋友 分享 今年 你 要 把 329 檔期 的 房 地產 市場 完全 給搶購 完 不是 不 可能 的 這是 第一件 事情 市場 的 油資 還是 很多 第二件 事情 是 我們 觀察到 台灣 的 商辦 控制率 第一道 離譜 啊 去年 第四季 北美 的 平均 上班 控制率 是 高達 20.8% 全球 是 16.2% 亞太地區 是 15.3% 歐洲 是 8% 台北 現在 是 多少 台北 在 金華區 全球 各 大都 會區 當中 居然 只有 4.6% 而且 到現 在 為止 還在 上 漲 我们 看到 到 目前为止 你 像是 信义 区 涨幅 是 1.2% 敦南 是 2 .% 敦北 的 部分 是 0.1% 台北 核心 商业区 平均 涨幅 大概 是 1 .% 左右 尤其 在 商用 土地 的 交易量 突然 是 爆发式 的 增长 在 当时 20 年 一季度 商用 土地 的 交易量 大概 是 857 亿到 2 年 剩下 54 亿 23 年 去年 就 很少 了 只 剩下 187 亿 今年 商用 不動產 比例 突然 暴增 到 493 億 那 這個 時候 我們 要 觀察 就是 到底 誰 在 買 這些 商辦 到底 誰 在 搶 商辦 很 明顯 我們 看到 在 今年 一季度 前 十大 的 成交量 體的 產業 清一色 都 是 科技 業過 去 曾 經有 一段 時間 醫藥 生技 受惠 於 疫情 的 紅利 所以 也 大量 的 收購 台灣 商辦 不 過現 在 已經 大幅 的 下滑 剩下 兩成 一 金融 保險過 去 以來 看 都 是 整個 產業 的 巨頭 購買 很多 辦公大廈 從 本來 的 兩成 二現 在 下滑 到 10% 所以 投資 朋友 到底 誰 把 這些 商辦 買 走現 在 台灣 為 什麼 商辦 控制率 這麼 低 找 不到 辦 公室 呢 原因 很 簡單 科技 業現 在 有 錢 了 大量 的 購買 商用 土地 大量 的 購買 工業 用地 大量 的 購買 這些 商辦 這個 就是 我們 觀察到 的 現象 所以 台灣 經濟 是 好不好 老實 說 台灣 經濟 市場 第一 個 當然 是 因為 台灣 可能 還是 有 要 上班 的 習慣 台灣 好像 比較 少 walkfromhome 疫情 之 後 好像 也 是 如此 疫情 中間 也 是 如此 比較 少人 在 walkfromhome 再 加上 這些 科技 業也 就是 購買 商辦 的 主要 族群 大部分 都 要 上班 也 不 容易 walkfromhome 做 軟體 的 有 機會 但 做 硬體 的 就 可能 難免 就 一定 要 上班 所以 你 可以 觀察到 現在 各大 旅遊 的 現象 導致 了 台灣 市場 快要 變 全球 經濟 最好 的 市場 了 所以 我們 才 會 講說 今年 的 油資為 什麼 這 旺盛 今年 為 什麼 外資 已 經連續 進行 幾個 禮拜 的 調節 台北 股市 還 可以 持續 的 創高 這個 就是 主要 原因 禮拜 五禮 拜 五 每個 禮拜 五 我們 都 會 跟 投資 朋友 導讀 一本 書來給 投資 朋友 做 一些 觀察 這本書名 很 有趣 叫做 我們 為 什麼 要 賺 錢 為 什麼 要 存錢 這本書 其實 它 有 一系列 的 是 作者 池上 章新 他 這本應 該講 池上 章 他 的 新作 因為 我 應該 這樣 講本書 是 有 兼職 的 人然後有 繪圖 的 人 有 插畫 的 人然 後 當然 還要 有 益智 所以 這本書 的 作者 如果 從 日本 人來 看 應該 算三個 人 同時 寫 的 一本 書 可是 這本書過 去 在 日本 非常 非常 的 暢銷 高達 60 萬冊 因為 他 之前 有 一本 書 叫做 我們 為 什麼 要 讀書為 什麼 要 工作 這是 第二本 我們 為 什麼 要 賺 錢 為 什麼 要 存錢 那 你 知道 日本 書 第一 就是 寫 的 一定 是 比 較 清楚 明 瞭 的 而且 這本書 還會 搭配 著漫畫 的 模式 那當然 漫畫 寫 久 了 他 還是 要 稍微 跟 你 梳理 一下 什麼 叫做 股價 什麼 叫做 一般 的 投資 方向 什麼 叫做 金錢 什麼 叫做 資產 規模 的 增長 也 就是 說 這本書 當中 它 是 用 各式 各樣 的 簡單 的 金錢 概念 來 告訴 你 整個 世界 的 運作 邏輯 而且 這本書 在 日本 真的 是 非常 暢銷 很多 爸爸 媽是 買 這本書 送給 高中生 送給 大學生 希望 你 在 出 社會 之前 對 於 財經體 系要 有 一定 的 理解 它會 從 很源頭 來 跟 你 說明 整個 財經 市場 的 變化 比如 說 我們 過去 常講 說 保險 行業 它 到底 是 什麼樣 的 一個 行業 它裡面 就 會 告訴 你 保險 行業 它 的 內 在 邏輯 它 的 原始 起源 其實 保險 一開始 的 起源 是 蘇格蘭 的 長 老教會 它裡面 的 神 職人員 他 為 了 要 解決神 職人員 的 遺孀 孤兒 的 撫養 問題 他 所 建立 的 互助 基金 就 他們 大概 算了 一下 如果 一個 神 職人員 去世 了 那麼 要 到 他們 留下 來 的 遺孀 去世 或者 他 的 小孩 孤兒 成長 成 大人 大概 需要 多少 資金來 撫養然 後 再算出 每 一個 在 職 的 神 職人員 每年 應 該繳 多少 錢 從 這個 起源 我們 就 看得出 來 保險 的 功能 第一 就是 他 在 針對 低 機率 高風險 的 事件 來 做 防範 比如 說 一個 壯年 的 傳 教士 去世 的 機率 很 低 但 萬 一一 發生 對 他 的 家人 來 看 就是 滅頂 之災 那麼 可以 讓 每 一個 傳 教士 繳少 一點 的 錢 來 資助 意外 去世 的 傳 教士 的 撫養 對象 為 什麼 是 傳 教士 我 也 不 知道 他 的 觀念 就是 這樣 寫 的 不要 說亂 開車 就是 傳 教士 有 時候 傳 教士 的 年 輕 的 時候 他 的 收入 比較 高 但是 勞動 能力 會 逐步 的 衰退 甚至 上市 所以 有 必要 在 年 輕時 多存 一些 錢 所以 保險 發展 那麼 多年 大概 還是 維持 在 兩個 框架 你 就 可以 了解 一個 金融 產品 的 本質 那 就是 低機率 高風險 的 市場 的 恐懼 以及 對 勞動力 市場 的 喪失 對 於 生存 資源 衰退 的 恐懼 這就導致 了 我們 對 於 這項 產業 會永遠 擁有 一定 的 需求 而且 永遠 不會 滿足 這本書 它 就是 這樣子 一個 故事 慢慢 的 告訴 你 你 的 對 於 財經 世界 的 理解 對 於 金錢 正 確觀 的 理解 到底 應該 如何 比如 說 在 過去 一段 時間 我們 曾經 跟 投資 朋友 分享 過 各行 各業 其實 對 於 金錢 的 概念 都 不 太 一樣 它裡面 也 會 特別 提到 不 只是 用 日本 的 角度 來 思考 你 像是 在 美國 的 部分 通常 他 的 人生 目標 因為 這本書 他 提問 了 很多 為 什麼 就是 他 很多 都 是 從源頭 來問 的 為 什麼 要 賺 錢 為 什麼 要 存錢 美國人 的 人生 目標 過去 不是 有 一項 調查 嗎 說 80% 的 美國人 都 希望 他 的 人生 目標 是 有 一個 happyfamily 但是 你 看 給華人 的 目標 人生 目標 有 50% 是 happyfamily 剩下 的 是 什麼 是 richandfamous 就 一個 社會 有 一半 的 人 可能 都 是 要 有 錢 這他 就 會 形成 對 於 資產價格 不同 的 環境 就 一個 很 在乎 土地 的 增長 因為 他 相信 股票 市場 可能 一切 都 會 幻滅 但是 土地 至少 我 持有 了 至少 我 擁有 了 這塊 地 建築物會 倒 但是 至少 我 有 拿到 土地 的 價值 所以 我們 可以 觀察到 不同 資產 的 邏輯 在 不同 金錢 的 概念 當中 我 覺得 是 非常 有趣 的 這本書 就是 這樣子 很 有趣 真的 就是 你 不想 看漫畫 也 可以 它 每 一個 章節 都 會 很 細節 的 告訴 你 政府 如何 決定 國幣 的 使用 方式 銀行會 不會 倒 閉銀行 有 什麼 功能 嗎 如果 看膩 了 就 會 稍微 看 一下 漫畫 而且 重點 是 全彩 全部 彩色 的 這本書 應該 很 貴應 該 很 貴 但是 我們 財經 號角 都 會 送 兩本書 送給 投資 朋友 歡迎 大家 可以 在 我們 的 影片 底下 留言 留下 你 對 於 本書 的 想法 或者 留下 你 對 於 本 財經節 目的 一些 想法 有 時候 讀書 的 目的 當然 是 為 了 讓 自己 有 更 多 的 思維有 時候 讀書 的 目的 就是 有興趣 就是 覺得 這些 問題 好玩 把 書 當中覺 得 有趣 的 地方 吸收 走 其他 部分 我們 看書 都 是 這樣 的 我 看書 從 來 不會 從 第一 頁 看到 最後一頁 我 都 先 看 目錄 直接 看 自己 有興趣 的 部分 覺得 寫 的 不錯 再 稍微 看下 一張 或者 前一張 都 是 這樣 的 看法 我 从来 没有 研读 过 一 本书 除了 考试 所以 这 本书 它 就是 那种 不是 标准 的 工具书 而是 让你在 无形 当中 对于 金钱 体系 的 理解 也 挺 有 投资 朋友 如果 大家 喜欢 节目 记得 帮 我们 留言 按赞加 分享 对于 本书 有 想法 的话 欢迎 各位 也 可以 在 我们 直播 结束 以后 在 我们 的 影片 底下 留言 稍晚 小编 就 通知 你 有没有 抽 中 书籍 了 记得 要 谄媚 的话 不是 谄媚 我 一定 要 谄媚 小编 好不好 感谢 各位 今天 参与 我们 就 下 礼拜一 早上 8 点半 早晨 财经 速 解读 再 相见 祝 各位 投资 朋友 开盘 顺利 炒盘 愉快
