Taiwan's stock and real estate markets are surging as capital rotates from equities to housing. Q1 house prices jumped over 10% year-over-year, with Taipei's housing burden hitting 147% of income. Scarce new inventory and investor hoarding are driving the boom despite stricter taxes and regulations.
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走 啊 我 是 本幻 收听 早晨 财经 速 解读 现在 是 台北 时间 204 年 4 月 29 号 礼拜一 早上 8 点 31 分 大家 在 我 视频 号 每天 早上 开拍 间 半小时 我们 在 这边 陪伴着 各位 一起 解读 国际 财经新闻 时事 变化 我们 看到 在 上周五 不管 是 台北 股市 还是 美国股市 都 呈现 了 相当程度 的 反弹 效果 那 我们 要 具体 留意 的 第一波 从 房地产 市场 的 角度 而言 台北 股市 这一波 内资 击股 传话 的 游戏 能 不能 持续 下去 资金 就是 那 一套 证券 划波 预优 的 创高 很 有 可能 也 暗示着 市场 上 有 一波 获利 了结 的 卖压 这笔 资金 不 一定 完全 留在 股票市场 当中 也 有 可能 往 房地产 市场 来 渐渐 的 移动 过去 常 流行 一句 俗语 股市 低点 买股 股市 高点 买房 股市 低點 買 股 的 原因 是 因為 能夠 賺取 更 多 的 景氣 價差 的 波動 那 股市 高點 買房 它 的 目的 呢 是 為 了 讓 自己 資產 的 波動度 不會 受到 接下 來 顯著 回調 或者 熊市 的 影響 那 到底 這樣 的 一個 做法 是不是 已經 普遍 發生 在 台灣 的 資產階級 呢 今天 我們 就 從 景氣 信號 燈美國 的 GDP 以及 台灣 的 實體 房價來 看待 目前 內資 的 輪動 角度 也 來 了解 就 目前 我們 看到 平均 地權 2.0 正式 通過 以後對 於 未來 台灣房 地產 市場 的 影響 為 何有 沒有 可能 在 520 新政府 上任 以後採取 更新 一步 的 信用 管制 呢 今天 來 跟 大家 做 一些 留意 和 觀察 首先 我們 觀察 台北 股市 的 變化 上 禮拜 反彈 了 593 點其實 如果 你 仔細 觀察 這波 台北 股市 真的 很強 連季線 都 沒 跌破 現在 又 重新 站 回 2 萬點 大關 了 縮 在 2 萬零 120 點那 目前 法人 的 普遍 解讀 看 起來 季線 那補 支撐 算是 蠻 有 手 的 說 在 19, 437 那 等 站上 月線 月 線現 在 大概 是 20, 點 左右 如果 站上 的 話 那 這一波連 回調 都 不算 他 只能 說 是 漲 多 修正 而已 就 就此 結束 了 那 尤其 本週 三 呢 因為 聯準 會 主席 鮑爾會 發表 FOMC 的 利率 決策 會 議後談 話 那 我們 就要 具體 觀察國際 股市 的 系統 在 賣壓 是不是 真的 已經 完全 影響 不到 台北 股市 了 因為 如果 以上 週來 看 外資 雖然 有 適度 的 回補 可是 回補 的 金額 仍然 不大 在 集中 市場 的 回 補金額 只有 143 億 那 上 禮拜 投信 買 了 多少 買 了 194 億上 禮拜 投信 的 買 超 幅度 甚至 比外資 的 買 超 幅度 還來 得 更 為 劇烈 事實 上 外資 已 經連續 好 幾周 呈 現比較 顯著 的 不管 是 資金上 的 收縮 或者 賣超 幅度 的 增大 我們 從 外資當 年度 的 累積 買 賣 超到 上 禮拜 五為止 都 還是 賣 了 48 億 今年 幾乎 根本 就 沒 有 買 那同 時間 我們 也 要 觀察 那 等 於 是 說現 在外 資在 不 回補 的 情況 底下 台北 股市 也 可以 守穩 基線 啊 台北 股市 也 跌 不了 多深 啊 那 我們 就要 具體 觀察什麼 時候 這 一股 資金 的 流入 速度 會 因此 而 減緩 那 就要 說明 這 一些 散戶 或者 我們 看到 這 一些 台灣 的 內資 投資人 什麼 時候 他 對 於 景氣 繁榮 週期 有 顯著 下滑 的 跡象 存在 這個 時候 他 收入 就 會 因此 而 減少 了 可是 我們 從 禮拜 五所 公 佈 的 三月份 的 景氣 分數 來 做 一些 留意 和 觀察 你 會 發現 到 目前 為止 台灣 的 景氣 對策 信號 燈 仍然 非常 非常 明顯 有 很 顯著 環步 上 彎 的 味道 存在 在 203 年 當時 3 月份 的 時候 大概 只有 1 分現 在 已 經來 到 30 分 了 比 上 個 月 還要 增加 多 了 1 分 如果 我們 具體 觀察細項 貨幣 總計數 M1B 的 變動率 部分 是 由 上 個 月 的 3.6% 增加 了 5.3% 燈號 是 從 藍燈 轉為 黃 其他 像是 批發 零售 業 或者 餐飲業 的 營業 額則 是 增加 1 分從 黃 藍燈 轉為 綠燈 機械 和 電機 設備 的 進口值, 則是 由 黃 藍燈 轉為綠, 加 一分。 工業 生產值 的 變動, 從燈號黃紅轉為 綠 反而 減了 一分。 但是 大多 數 基本上 都 在 一個 顯著 的 上行 過程 中。 簡單 來講, 景气 仍然 在 上行 过去 我们 讲 的 蓝灯 买 股票 红灯 数 钞票 这样 的 操作 逻辑 从 景气 对策 信号灯 来看 没有 太大 的 改变 当然 周期 投资 不会 只 看 这样 一个 指标 毕竟 这个 指标 它 毕竟 是 公布 上 一个月 是 有 一点 落后 的 味道 存在 但 至少 这项 指标 来 予以 进行 长期 操作 你 基本上 也 不 可能 大赔 了 而且 大部分 都 能夠 有 順勢 超越 大盤 景氣 的 位階 存在 我們 舉例 來 說, 按照 景氣 對策 信號 燈過 去 歷年 只要 來 到 18 分 左右 通常 就是 整個 景氣 的 低谷 期 那麼 我們 在 20 年 從 下半年 開始 就 看到 景氣 信號 燈 開始 有 進入 到 急速 收縮 的 跡象 幾乎 整個 23 年 都 是 藍燈區 所以 老實 說 啦 從 22 年 到 23 年 上半年 都 是 一個 大規模 進倉 的 時期 然而 現在 景氣 信號 燈 已 經往 綠燈 甚至 往 30 分 的 方向 來 做 邁進 這也 就 說 明著 台灣 的 景氣 開始 有 陸續 進入 到 復 甦 甚至 擴張 週期 的 現象 股價 甚至 已經 反映 即將 到 來 的 繁榮 週期 我們 現在 的 位階 雖然 比不上 當時 在 201 年 如此 瘋狂 的 程度 也 比不上 在 209 年 由 於 前 一年 景氣 衰退 所 形成 的 積極 推高 但是 現在 的 景氣位 階 也 很 明顯 比 當時 2018 年 或者 2014 年 當時 的 景氣 復 甦 位階來 得 高 所以 必須 承 認現 在 這個 時間 點越 來 如果 再 走個 半個 季度 或者 走個 一個 季度 兩個 季度 接下 來 的 回調 即便 你 可能 買到 短期 的 乖離 也 不 一定 能夠 買 到 長 期 的 低點 了 為 什麼 因為 至少 我們 從 景氣 信號 燈來 看 我們 經過 了 一輪 的 週期 我們 從 市場 的 極度 悲觀 極度 不 看好 景氣 極度 的 差勁 到 現在 越來 越 好 而且 即將 進入 到 繁榮 週期 了 那 回過 頭來 看 可是 人家 說 美國 GDP 在 這 一次 Q1 的 年增率 啊 純粹應 該講 既 增幅 只有 1.6% 這個 比 市場 預期 的 2.4% 還要 低蠻 多 的 那 是不是 代表 著美國 經濟 可能 不好 了 到 時候 就 回頭 影響 到 台灣 的 景氣 信號 以及 台灣 的 經濟 強勁事 實上 如果 你 仔細 觀察 你 會 發現 美國 之所以 表現 得 如此 之 不如 預期 或者 說 只有 1.6% 感覺 好像 增長 幅度 不是 特別 大 但是 美國 經濟 跟 台灣 經濟 比較 起來 他 從 來 幾乎 沒 衰退 過怎麼 說 我們 都 很 清楚 台灣 其實 在 23 年 年初 2 年 年底 已經 進入 衰退 過了 當時 台灣 是 連續 兩個 季度 的 經濟 呈 現負 增長 尤其 是 科技 業的 獲利 大幅 縮水 然而 美國 市場 頂 多 就是 2 年 一二 季度 那個 時候 曾經 GDP 稍微 收縮 一下 可是 那個 時候 也 不是 衰退 那個 時候 景氣 其 實表現 還不錯 只是 由 於 21 年 的 三 四季度 及其 過度 推高 所產生 的 技術性 衰退 事實 上 從 2 年 中旬 以來 美國 經濟 從 來 沒 有 衰退 過 所以 它 保持 一個 低 增長 是 很 正常 的 再 來 如果 你 仔細 觀察 這 一次 GDP 雖然 低 於 預期 但是 在 細項 尤其 是 主要 的 貢獻值 在 進口項 目層 面季 增幅 還是 有 7.2% 這個 表現 算是 不錯 年 增幅 有 1.3% 我們 都 很 清楚 美國 的 GDP 基本上 完全 靠 消費 因子 所 驅動 所以 就算 它 出口 稍微 低 了 一點 它 的 庫存 變動 稍微 受到 一些 承壓 但是 它 的 進口 的 季 增幅 還有 7.2% 那 就 足以 說明 至少 從 消費 市場 來 看 是 不用 過度 擔心 的 這是 我們 給投資 朋友 做 的 一些 觀察 和 留意 我們 如果 觀察細項 大家 也 觀察到 基本上 就是 屬 於 咖啡色 區塊 的 投資庫 存 稍微 有 一點 遞減 不如 預期 以及 存貨 壓力 稍微 大一點 以外 大部分 的 消費 市場 表現 還不錯 其中 一個 最為 典型 的 經濟 數據 那 就是 我們 看到 不管 是 私人 部門 還是 公家 部門 目前 美國 的 員 工薪 資漲 幅 仍然 介在 5% 到 10% 左右 那麼 目前 是屬 於 公家 部門 保持 的 薪資漲 幅來 得 最為 顯著 所以 給投資 朋友 做 一些 思考 就 美國 經濟 股票 市場 來 看表現 都還 算是 不錯 事實 上 這個 美國 股市 目前 已經 算是 跌破 季線 台幣 股市 算是 守 穩季線 所以 呢 美股 跟 台股 的 位階還 是 差蠻 多 的 我們 舉例 來 說 以 周五 來 看 道 瓊 上 漲 153.04% 守 在 3829 點 基本上 就是 在 季線 和 半年 線 徘徊 其他 你 看 像是 標普納 指 或者 費半 大概 都 是 在 季線 左右 以及 年線 左右 來 做 徘徊 震盪 那 台北 股市 位階 的 確是 比 較 高 的 好 那 基本上 我們 一開始 先 跟 投資 朋友 分享 從 台灣 的 景氣 格局 跟 美國 的 景氣 格局 基本上 都 彰顯 的 目前 就是 復 甦 格局 完全 方向 沒有 改變 任何 國家 的 下跌 只是 短期 的 情緒 波動並 不是 反映 景氣 的 中長 期變化 那 這時候 就要 回來 聊 因為 台灣 市场 你 也 可以 观察 到 这个 台北 股市 推 到 这样 的 一个 位置 有 非常明显 有 一部分 内 就是 获利 了结 这 的确 没错 尤其 是 自营商 最近 也 卖 很 凶 但 有 另外 一波 很 明显 在 内部 有 一些 更进一步 的 资产 的 轮动 尤其 资产 跟 房市 间 的 关系 又 开始 有所 发酵 我们 举例来说 根据 内政部 最新 所 公布 的 3 月份 全国 建物 买卖 移 转动 数是 高达 290 栋 月 增率 是 58% 不過 這沒什麼 好 聊 的 因為 2 月份 過年 嘛 本來 那個 基期 就 比 較 低 所以 看起 來 月 增 很 亮麗 但 重點 是 年 增年 增是 9.8% 如果 我們 累積 今年 一季度 全國 的 遺傳量 是 高達 8 萬 103 棟 年增率 是 26% 這不 只是 單月 還是 單季 都 是 201 年 以來 的 交易量 次 高 基本上 就 僅次 於 20 年 當時 的 房市 的 狂歡 的 最後一波 所以 你 可以 了解 到現 在 的 資金 到底 有 多少 我們 以前 總會 覺得 說 房 地產 市場 有 價無量 長 得 就是 虛的 隨時會 泡沫 破滅現 在 真的 有量 重點 是 有量 以後房價 居然 還在 持續 創下 時 高當 中事 實上 如果 我們 從柱 狀圖 來 看 更 為 顯著 了 目前 房地產 光是 從量 能 就 了解 得出 來 市場 的 資金動 能 其實 是 不 匱乏 的 台灣 的 房 地產 市場 目前 是 由 兩股 力量 來 支撐 第一股 是 官方 新青安所 造成 的 中 股屋 市場 的 買盤 因為 它 要 立即 生貸 才 會 有 優惠 預售 屋 你 申請 新青安 好像 沒什麼 太大意 義因 為 都 可能 等 交屋 了 也 是 三四年 以後了 那 第二 第二股 力量 呢 是 從 油資過 多所 形成 的 投資 買盤 所以 臺 灣的 房地產 市場 基本上 就是 新清安 的 這剛性 買盤 第二 個 呢 就是 油資過 多 的 資產買盤 那 這個 油資過 多 它 取決 於 景氣 週期 景氣 越 好 他 手上 的 錢 本來 就 越 多 嘛 好 那 我們 這個 時候 來 分別 從 指數來 做些 觀察分別 從 中 股屋 的 信義房 價指數 和 預售 屋 的 國泰 房價 指數 在 上 週五 都 陸續 公 佈 了 數據 我們 來 看 一下 到底 在 一季度 房價 的 上行 力度 有 多 快 首先 我們 看 信義房 價指數 的 變化 在 台北 地區 年 增幅 是 高達 10% 季 增幅 是 3.78% 新北市 年 增幅 10% 桃園 市漲 了 1 成 4 新竹 漲 了 1 成 5 台中漲 了 1 成 2 台南 高雄 由 於 過去 兩年 基期 炒得 比 較 高 漲幅 分別 是 2% 和 7% 全台灣 在 今年 一季度 漲幅 是 10.48% 這很明 顯是 過去 兩年 以來 最 快速 的 同比 的 年 增幅 那麼 一季度 是 這樣子 那 你 更 不用 想 二季度 就 目前 的 市場 買盤 情緒 它 會 多 亮麗 了 事 實上 我們 過去 跟 投資 朋友 提過 為 什麼 我們 在 統計 房價 的 時候 不用 直接 用均 價來 做 計算 而 要 用尺 數來 做 計算 原因 很 簡單 比如 說 平均 房價 比 去年同期 漲 10% 那 是不是 說明 去年 每平 30 萬 的 房子 大家 都 變成 3 萬 了 因為 房價 它 有 一個 特性 就是 高 總價會變 現性 低 所以 你 不太可能 期待 10 萬 的 房子 漲 了 10% 5000 萬 的 房子 也 漲 了 10% 所以 如果 直接 用均 價來 換算 就 會 有 一點 失真 或者 說 可能 台中市 區價格 沒漲 可是 現在 交易量 都 在 烏日 是不是 烏日 的 房價均 價比 較 低 但是 就 把 台 中 的 房價 市中心 房價給 拖累 了 也 不能 這樣 計算 所以 通常 我們 會 根據 不同 的 地段 建築 的 條件 來 給予 權重 計算 它 的 房價 指數 這個 房價 指數 雖然 有 時候 跟 體感 還是 有 一點 落差 但 至少 它 可以 反映 整個 市場 的 情緒 和 方向 就 目前 中 股市 場 而言 由 於 新 青安 的 推波 助瀾現 在 是 非常 非常 熱的 目前 房地產 市場 幾乎 是 以 失控 的 方式 上漲 這個 部分 的確 政府 就要 負 很大 的 責任 這 完全 就是 新青安 的 問題 你 沒 有 新 青安 你 就 沒 有 推波助 瀾 的 效果 22 年 可能 盤 整期 或者 說 主體期 就 有 可能 會 因此 而拉長 但是 你現 在 在 23 年 下半年 推一個 新 清安以 後 這種 失控 性 的 上 漲 很 明顯 就是 政府 政策 開貨門 所導致 的 後 果 這必須 承 認的確 大家 就是 因為 新 清安去 買 的 事 實上 如果 我們 以 全台灣 二手 市場 的 代售 存量 你 就 可以 了解 這個 下行 幅度 有 多 快 了 這個 預售 它 是 來 自 於 投資 買盤 但是 中 股現 在 很 明顯 就是 新 金安 的 人頭 了 我們 以 二手 市場 的 代售 存量 當時 在 23 年 中旬 左右 全台灣 是 高達 10.5 萬戶現 在 剩下 多少 7.5 萬戶 短短 兩個 季度 全台灣 有 四分之一 的 房子 被 買光 了 你 就 可以 了解 這個 市場 上 的 買氣 有 多 熱烈 那 如果 是 以 全市 場的 代售 存量 就 加上 一些 新成 屋 的 話 是 從 原本 的 27 萬戶 最近 已經 下滑 到 21 萬戶 了 也 是 6 萬多戶 就 這樣子 消失 了 已經 回到 20 年 年底 的 水準 了 如果 以全 台灣 的 平均 轉售 戶率 來 做 觀察 也 在節 攀升 當中 當時 在 13 年 14 年 平均 展示 的 獲利 大概 是 150 萬 我們 以均 價來 看到 14 年 以 後 大概 在 1678 當時 是 受到 財政部 以及 央行 相關 信用 管制 的 作為 的確 下行 一陣子 來 到 50 萬不過 也 沒 有 賠到 了 平均 而言 到 203 年 24 年 直接 衝高到 30 萬 左右 了 所以 這個 就是 觀察 的 跡象 就是 說 市場 上 的 確現 在 有點 內資 不可 擋 平均 的 轉售 獲利 如果 是 從 單價來 看 的 話 13 年 是 4 萬 17 年 18 年 曾經 下滑 到 2 萬現 在 每瓶 大概 是 賺 10 萬 左右 的 價差 如果 我們 以 獲 利比 數和虧 損比數 來 看 大概 是 5 比 0.2 的 角度 來 做 觀察現 在 也 很 難 賠 了 所以 我們 過去 跟 投資 朋友 講過 這個 銀行界 不是 有個 笑 話 嗎 就是 前陣子 不 只有 什麼 新青安 還有 一些 青年 創業 貸款 相關 的 政策 當時 就 有 個 笑 話 說 有 個 年 輕人 也 是 新 創老 闆 到 銀行 去 申貸 銀行 就 看 了 看 申請 資料 趕快 就 批准 了 旁邊 的 那個 同事 就問 他 說現 在 創業 貸款 的 風險 很 高利率 又 升高 我們 為 什麼 不 審查 仔細 一點 呢 銀行 經理 就 笑 著 說 他 不是 拿 去 創業 的 他 是 拿 去 買 房 的 那 你 怎麼 還給 他過 呢 那個 同事 就 很 驚呼 銀行 經理 就 說 因為 買 房證 明風險 比 較 低 如果 他 真的 要 拿 去 創業 那 我們 錢 才 不 批給 他 呢 說 明什麼 意思 就是 說現 在 從 目前 房地產 市場 的 市況 來 看 我們 不要 講投資 買盤 我們 講中 股屋 市場 的 熱絡 情況 你 可以 了解 到 為 什麼 大家 會覺 得 在 這個 時間 點資金 大量 的 從 股市 移轉 到 房市 是 一個 新 主流 的 方向 這個 也 投資 朋友 做些 觀察 你 不要 覺得 說 房 地產 市場 可能 它 只是 外溢 一些 股市 的 效果 當景氣 信號 燈紅 的 時候 一定 會 有 一些 投資產組 他 意識 到 這個 時間點 再 投 股市 真的 有 一點 危險 這個 時候 房地產 市場 的 資金買盤 更 危險過 去 的 經驗 都 是 股市 大跌 房市 更跌 這個 是 我們 觀察到 的 現象 我們 不管 是 從 最近 各大縣 市 的 地 政局 所 公布 的 交易量 或者 住宅 價格 指數 都 有 很 好 的 追 蹤 畢 竟 我 們 剛 才 看 的 是 民 間 指 數 但 通常 官方 指數 它 都 是 比 較 落 後 公布 的 像 內政部 可能 要 等到 今年 快要 三季度 才 會 公布 一季度 的 數據 吧 但是 如果 是 以 各大縣 市 市政府 的 數據 來 做 觀察 像是 台北市 的 部分 現在 住宅 價格 指數 也 在 快速 的 上行 過程 當中 漲幅 雖然 不多 因為 它 只公 佈 到 1 月份 整體 漲幅 大概 是 接近 0.8% 左右 不過 它 是 以 全市 住宅 價格 的 均 價來 做 觀察 如果 我們 是 以小宅 價格 以及 公寓 價格來 做 對照 你 會 發現 公寓 價格 是 一個 平滑 的 曲線 環波 的 推升 可是 小宅 價格 很 明顯 它 已经 连续 好几个 季度 都 在 放下 石膏 了 那 如果 是 以 台南市 政府 最近 所 公布 的 数据 也 是 一样 最近 2 月份 的 数据 相对 于 1 月份 又 涨 了 0.67% 相对 于 去年同期 房价 涨幅 是 5.95% 這 台南市 場價格 在 過去 幾年 的 漲幅 遠 高 於 雙北 地區 尤其 我們 看到 像是 龜仁區、 安南 區在 過去 創高 以後開始 高位 整理 那鄰近 高鐵 的 仁德 區 目前 漲幅 是 來 得 最為 兇猛 的 OK 那剛 才 看 的 是 中 古屋 市場 那現 在 我們 要 觀察 的 是 那 油資 的 動向 到 哪裡 去 剛才 聊 的 是 有 新 金安 的 人頭 可以 用 的 他 去 買 中股 嘛 那 沒 有人 頭了 但是 手上 還是 一堆 錢 的 他 就 會 跑 到 預售 屋市場 當中 那 這個 時候 我們 就要 觀察 專門 去 追 蹤 預 售 屋 的 國 泰 房 價 指 數 這 一 波 第一季 的 國泰 房價 指數 揭露 當中 全台灣 可能 成交 價每平 是 49.7 萬比 上個 季度 又 漲 了 1.39% 那 很 明顯 嘛 這個 預 售房 價指數 的 漲幅 相 對 於 中股 房價 指數 的 漲幅 相 對 來 看 不會 這麼 的 亮麗 但是 重點 在 於 市場 在 預售物 的 量 能 谷底 幾乎 已經 完全 見 到 就 在 203 年 的 上半年 從 下半年 以 後 即便 新 金安 是 針對 中股 但是 市場 的 預售物 的 買盤 已經 開始 有所 出現 了 那現 在 國泰 的 追 蹤 是 現 在 不管 是 政治 不確 定性 的 消除 台北 股市 再創 新高 出口 的 成長 增溫 底下 加上 大家 都 很 清楚 最近 通 膨 真的 壓力 算是 蠻大 的 市場 上 大量 不管 是 壽險 保單 開始 停扣 費用 資金 大量 的 往房 地產 和 股票 市場 的 推動 底下 造就 了 預售 屋市場 出現 短期 內極端 繁榮 的 現象 那 尤其 建商本 來 在 去年 上半年 不管 是 囤 房稅 或者 預估 今年 下半年 囤 房稅 2.0 要 通過 本來 就 已經 相當 保守 了 但是 當時 的 保守 反而 造成 現在 的 供給 瓶 頸 在 一季度 全台灣 的 推案數 只有 169 件 推案 戶數 是 14, 97 戶比 去年 和 上 季同季 都 有 顯著 的 下滑 所以 我們 可以 觀察到 現在 淨 商本來 預估 今年 房市 不會 太好 本來 退案量 就 已經 在 一季度 開始 有點 收縮 了 結果 想不到 現在 市場 上 買氣 大好 我們 從 新案 的 庫 存量 來 做 一些 追 蹤 當 時 在 23 年 7 月份 全台灣 的 新案 的 代售 庫 存量 是 接近 17.5 萬現 在 剩下 多少 13.5 萬 所以 大家 有 沒 有 發現 最近 在 預售 案場 當中 有些 封樓 了 不 賣 了 為 什麼 不賣 了 大家 發現 原來 房市 這麼 好 那 我 這麼 急 著 賣 幹 嘛 所以 現在 全台灣 都 開始 陸續 出現 這個 洗手 現象 這個 洗手 現象 它 代表 的 意涵 是 所有人 都 相信 現在 手上 持有 房地產 的 根本 就 沒 有 任何 出脫 的 必要 為 什麼 因為 它 是 一個 非常 穩定 抗通 膨 的 資產導致 市場 目前 的 供給 是 高度 稀缺 的 那 我們 可以 觀察到 啦 現在 隨著 買 賣移 轉動速 的 增長 那 供給 又 稀缺 那市場 上 的 對 於 房市 的 增幅 力量 可能 會 比 想像中 還要 來 的 更 為 顯著 那事 實上 我們 如果 觀察 各地 趨勢 啦 會 發現 大部分 都 有量 能 逐步 回歸 的 現象 那 如果 我們 以 台北 地區 來 看 主要 是 因為 台北市 基本上 整個 腹地 已經 飽 和 了 他量 能 真的 沒辦法 再有 多大 的 新 特案 量 但是 如果 我們 看 外圍 地區 新北市 的 部分 成交 價指數 是 連續 幾個 季度 創下 10 高 了 尤其 是 成交量 是 緩步 的 推升 那麼 如果 是 以桃園 市來 做 觀察 一樣 在 23 年 一季度 左右 整個 房市 交易量 的 低點 就 已 經見 到 了 新竹 縣市 是 因為 腹地 也 差不多 飽 和 了 也 沒 有 更 多 的 新 車輛 量 但是 房價 就是 在 高檔 持續 創高 即將 超越 板橋 市區 台南市 的 部分 一樣 是 在 2 年、 23 年 年底 左右 開始 進入 到 全面 築地 在 今年 一季度 開始 陸續 的 爆發 那 另外 我們還 可以 從 其他 房價 指數 來 做 一個 同步 的 比 較 你 像是 清華 最近 所公 佈 的 安富 房價 指數 它 是 綜合 中股 和 預 售房 價指 數來 做 一個 均 價上 的 統整 會 有點 失真 不過 基本上 方向 是 一致 的 全國來 看安富 房價 指數 今年 漲幅 是 高達 8.71% 其中 漲幅 最亮麗 的 都 是 外圍 地區 我們 講的 高 總價往 低 總價 的 方向 流 苗栗 地區 漲 了 1 成 6 雲林漲 了 1 成 6 新竹 漲 了 1 成 3 基隆 漲 了 1% 基本上 就是 要 嘛 就 工程 師要 嘛 就 台積 電設 廠 要 嘛 就是 積蓄 過低 我們 可以 觀察到 事實 上 全台灣 房價 指數 各大數 據 都 有 比 較 明確 的 方向 不管 是 剛才 我們 提到 的 國泰 房價 指數 信義房 價指數 清華 房價 指數 或者 最近 公 佈 的 政大永慶 房價 指數 年 增幅 是 高達 7.5% 那給 投資 朋友 做 一些 思考 和 觀察 啦 那 如果 我們 以 全國負 擔率 來 看 房價 的 升高 到底 有 沒 有 伴 隨著 薪資 的 升高 那 肯定 是 沒 有 嘛 我們 以近 五年 全台 和 七 都 房 貸負 擔率 的 平均 薪資 的 佔 比來 做 觀察 台北市 是 多少 啊 台北市 是 高達 147% 新北市 是 102% 桃園 市 是 71% 這個 壓力 其實 看 起來 都 是 相當 之 巨大 的 我們 上 禮拜 曾經 跟 投資 朋友 追 蹤 過 根 據 內 政 部 最新 所公 佈 第四季 的 房貸 負擔 率現 在 低 於 三成 的 真的 就 只 剩下 嘉義和 基隆 了 連雲林 都 已經 佔 上 三成 了 全台灣 只 剩下 這兩個 縣市 可以 買 那 我們 又 很 清楚 知道 這個 嘉義這個 房價 的 上 漲 幅度 很明 顯比當 地人 薪資 增長 幅度 還要 來 得 快 所以 加一 突破 30 也 是 遲 早 的 事情 這 代表 著全 台灣房 貸負 擔率 低 於 三成 的 地區 只 剩下 基隆 了 對 不 對現 在 全國 的 房 貸負 擔率 是 42.6% 台北市 是 67% 新北市 是 56% OK 那剛 才 跟 投資 朋友 聊到 雖然 台灣 房市 是 這樣子 但是 我們 也 觀察到 在 整個 台灣房 地產 市場 當中 高 總價 的 流動性 仍然 非常 相當 差勁 也 就 代表 著 我們 現在 看到 的 很 有 可能 就是 因為 小坪數 單價 持續 的 衝高 但是 中 大坪 數來 看 目前 還是 有 一點 流動性 壓力 的 沒 那麼 好容易 找到 買家 你 房價 不 一定 會 跌 但是 找 不到 立即 可以 接手 你 房 地產 市場 的 人 這就會 隱含 著 在 投資 屬性 上 可能 會 遇到 一些 流動性 風險 所以 除非 是 自住 要不然 現在 中 大坪 數 根本 沒人要 為 什麼 買 了 根本 沒有 任何 顯著 的 增值 效果 你 可能 還有 流動性 的 問題 我們 舉例 來 說 以 台北市 來 看 你 看 它 的 推案 的 總價 普遍 都 是 30 萬到 50 萬 而且 還有 很大 一部分 是 50 萬 以上 那 這就導致 台北市 到 目前 為止 雖然 房價 在 衝高 但是 量 能 並沒有 顯著 的 放大 而且 你 只能 三千 萬到 五千 萬 可是 你 買 的 坪數 只能 買 20 坪 到 40 坪還 算是 偏小 了 可是 如果 我們 看 其他 像是 新北市 的 部分 你 看 目前 新北市 的 推案 總價 普遍 還是 介在 一千 萬到 兩千萬 那麼 也 就 代表 著 它 的 坪數 雖然 可能 稍微 大一點 可能 25 到 35 坪 但 至少 我們 從 整個 新北市 熱門 交易 的 總價帶 基本上 37% 都 集中 在 10 萬 以下 過去 一年 的 交易量 是 高達 81 件 那 10 到 150 萬 就是 762 件 佔 比 有 32% 所以 你 可以 了解 就算 房價 已經 失控 了 可是 總價 是 不會 失控 的 什麼 意思 呢 就是 最熱門 的 那個 房型 就是 總價 控制 在 150 萬以 內 那 可以 房礦 屋礦 很糟 可以 很 偏僻 但是 一定 要 150 萬以 內 要不然 沒 有人 可以 接手 市場 竟然 有 投資 買盤 總 是 會 有 拋 的 時機 所以 我們 可以 觀察到 整個 台灣房 地產 市場 的 現況 如果 是 從 房評 分析 來 做 觀察 大部分 也 是 集中 在 兩房 到 三房 左右 從 總價 帶來 看 普遍 集中 在 150 萬到 20 萬現 在 有 一些 高一 點的 然後像 雙北 地區 20 萬到 30 萬 也 開始 越來 越 普遍 了給 投資 朋友 做 一些 思考 和 留意 了 我們 也 很 清楚 知道 了 到底 為 什麼 股價大漲 市場 的 情緒 比 較 高 但 房價大漲 開始會 有點 反彈 情緒 出現 了 連我 都 覺得 這樣 漲實 在 有點 快 短短 5 年 全台灣 各縣 市 的 房價 漲幅 都 是 3 成到 5 成 房市 又 是 5 倍 槓桿 你 就 可以 瞭解 這個 獲利規 模會 有 多 龐大 所以 很多 人 沒買房 的 不僅 沒 賺 到 而且 還越 來 越 買 不起 這種 相對 剝奪感 肯定 會越 來 越 嚴重 的 再 來 由 於 現在 炒房 就 可以 賺大錢 了 現 在 沒 錢 的 人 硬 要 買 房 的 人 也 越來 越 多 了 尤其 新 金安 上路 以 後 很多 購屋 人會擔 心房 價的 持續 上 漲 即便 自己 的 購屋 能力 自備款 感覺 不足 他 也 硬 著頭 皮要 先 買 了 為 什麼 再 不 買 再過 兩年 對 不 對 你 存 股存 了 老半天 就 放棄 房價 又 漲 了 20 萬 這要 怎麼 存才存 得到 當然 我們 今天 所 看到 的 整個 現象 預售 屋市場 的 投資 買盤 這些 人 是 自己 的 realmoney 自己 負責任 他 就 對 賭 未來 的 房價 趨勢 可是 目前 現在 對 於 政府 層面 來 看 最大 的 問題 就 在 於 他 把 整個 供 給面 快速 地收 縮過 去 我們 跟 投資 朋友 提過 由 於 現在 已經 正式 通過 平均 地權 條例 和 不動產 經濟 管理 條例 這兩大 條例 它 全面 的 限制 預售 屋 的 轉售 以及 興 建成 屋換 約 的 轉售 加上 現在 房地 合一 你 也 不好 在 交屋 以 後 快速 的 進行 售出 這導致 市場 上 根本 就 沒 有 任何 的 房源 我們 過去 跟 投資 朋友 提過 你 預售 你 買 了 之 後 可能 先等個 5 年 這 5 年 肯定 不能 賣過 了 5 年 以 後 剩下 來 的 5 年 如果 你 趕快 賣 又 會 課 重稅 所以 現在 買 的 人 都 是 10 年後準備 賣 的 那 就 導致現 在 根本 沒有 任何 投資客 拋貨 沒有 任何 投資客 想要 賺 了 就 跑 每個 人 都 被迫 要用 10 年 以上 的 尺度 來 做 投資 所以 現在 市場 上 的 供 給量 是 高度 緊縮 的 另外 一方面 你會 發現 過去 任何 的 這種 稅率 的 轉嫁 都 沒 有 成功 的 對 於 房 地產 市場 形成 嚴重 衝擊 舉例 來 說 銀行現 在 提高 房貸 利率 央行 升息 也 不過 是 那樣 現在 房東 做 什麼 事 把 利息 轉到 租金 身上 政府 課徵囤 房稅 你 覺得 最 後 造成 了 什麼 效果 過去 我們 跟 投資 朋友 提過 你 就算 是 以 南京 東路 中山 區京華 地段 RC 結構 10 樓新成 屋 你 用 囤 房稅 課徵 2.4% 來 相 對 於 1.5% 也 不過 從 89, 40 增長 到 14 萬 增加 6 萬塊 而已 一個 月 只 增加 5000 我 是 45 坪京華 地段 增加 50 你 覺得 很多 嗎 所以 相對 於 其他 郊區 可能 征服 囤 房稅 增加 個 幾百塊 而已 所以 政府 課征 囤 房稅 以後房 東 做 什麼 事情 轉嫁 租金 好 政府 說 房客 可以 報 租屋 補貼 這時候 怎麼 做 房東 就 把 稅轉 嫁 到 租金 身上 政府 說 不准 漲 租金 房東 就 不 修繕 屋子 了 跟 你 住 的 爛 政府 要 課房 地 合一 我 5 年 內 我 就 打死 也 不 賣房 我 也 不會 有 任何 的 供給 禁止 預售 轉約 預售 轉售 預售屋 全部 都 暴漲 建商現 在 沒 有 對 手 因為 沒 有人 可以 賣 房子 所以 你 可以 觀察到 所有 的 現象 我們 必須 承 認現 在 對 政府 來 看要 負蠻 大 的 一塊 責任 就是 你 當時 第一 不 受 既往 你 沒 有 去 追究 把 這些 投資 客給 套牢 第二件 事情 現在 油資 氾 濫 央行 升息 力度 看起 來 也 就 那樣 第三件 我們 過去 跟 投資 朋友 提過現 在 政府 在 過去 5 年 的 土地 標售案 當中 每平 單價 都 在 創下 歷史 新高 當中 我們 過去 跟 投資 朋友 追 蹤 過 就 目前 地方 政府 相對 賣 地 的 營收 大概 有 五分之一 全台灣 的 土地交易 有 五分之一 都 是 政府 在 賣 地 所 造成 的 而且 每 一次 公有土地 的 標售 都 是 創下史 高 我們 以前 年 當時 是 昆陽站 不是 有 一塊 公有土地 要 標售 嗎 每坪 標價 是 513 萬議 價率 是 多少 80% 這個連 地方 政府 都 賺 的 很多 當然 這兩年 賣 最 多 的 一個 就 高雄 一個 就 台 中 這 5 年 高雄 賣 了 13 萬坪台 中賣 了 50 億 所以 可以 觀察得 很 清楚 如果 你 政府 要用 這樣 的 方式 來 擴大稅 收 那 也 不是 不行 你 把 擴大稅 收所達成 的 效果 拿來 蓋 設宅 年 輕人 就 不要 讓 他 買 房 了 但是 確保 讓 他 有 地方 可以 租 而且 可以 一直 租 一直 住 但 我們 都 很 清楚 台灣 的 社宅 比率 大概 是 0.2% 荷蘭 是 高達 32% 如果 我們 把 賣 地 收入 拿來 跟 社宅 的 預算來 做 一些 對照 你 會 發現 幾乎 完全 不成比例 的 所以 這個 是 我們 所 觀察到 的 現象 至於 央行 還有 其他 的 問題 央行 不願意 升息 我們還 可以 理解 成為 了 對 於 經濟 的 穩定 出口 的 拉 抬 但 我們 都 很 清楚 知道 如果 財政部門 和 央行 部門現 在 所 採取 的 方式 是 這樣 的 話 我還 真的 建議 大家 真的 沒有防 的 要 趕快 上車 為 什麼 那 看 起來 如果 政府 真的 認為 解套 方案 是 心清安 的 話 那 就 說明 不是 房價 太貴 是 你 買 不起 所以 我 補貼 你 一點給 你 一點 優惠 你 只要 湊得 起頭 期款 我 就給 你 一些 補助 就 變成 這樣 的 一個 情況 了 那 就 真的 就是 完全 就是 打 炒 房 了 完全 不 可能 有 任何 打房 的 計劃 甚至 連打 炒房 都 不太像現 在 感覺 就是 炒作 現在 感覺 就是 炒作 但是 由 於 政府 相關 法令 上 的 規範導致 了 現 在 沒 有人 是 建商 的 對 手 這是 我們 觀察到 的 一些 現象給 投資 朋友 做 一些 思考 所以 還是 要 有 好 的 制度 當然 我們 稍微 批評 一下 也 不 代表 說 政府 部門 的 努力 就 白費 了 他 一樣 做出 了 某些 效果 像是 吞房稅 2.0 它 一樣 釋出 了 一些 房源 至少 對 於 租屋 市場 有 一些 幫助 包括 租屋 市場 的 完善 這個 都 是 我們 值得 來 做 一些 留意 的 但是 按照 目前 的 市況 景氣 信號 燈 看 起來 還在 向上 走 市場 的 油資 還在 增加 看起 來現 在 市場 上 也 不會 有 更 進 一步 的 信用 管制 了 也 就 說 明著 整個 台灣 204 年 的 房 地產 市況 已經 很 明顯 了 我們 去年 的 推測 今年 是 完全 的 命中 當然 我們 是 做 價格 分析 有 機會 我們 可以 來 討論 公平 正義 但是 如果 從 價格 分析 來 看 還沒完 二季度 還會 再 創高 那麼 即便 二季度 三季度 有 新 法律 或者 新法 規 修正 釋出 也 不會 影響 到 本輪 的 勢頭 為 什麼 第一 除非 你 把 新 金安 取消 完全 政府 導向 以建 設宅 要 嘛 你 就要 開始 溯 及 既往 開始 把 過去 這 一批 上車 的 人 全部 套牢 要不然 如果 是 不溯 及 既往 只是 讓 法規 更加 完善 的 話 那 擋 不住 本輪 的 勢頭 的 好 9.03 分 最 後 我們 跟 投資 朋友 觀察 一下 本週 我們 會 觀察 的 幾個 要件 我們 主要 是 因為 上 週五剛 好國泰 房價 指數 信義房 價指數 包括 最近 的 永慶 房價 指數 全部 公 佈 了 那 幾乎 所有 的 數據 都 在 佐證 房價 根本 就 沒 有 任何 鬆 動 的 空 間 所以 給投資 朋友 做 一些 追 蹤 和 觀 察 那 最 終 我 們 從 本 週 我 會 觀 察 的 數 據 第一 個 是 美國 聯準 會 的 利率 決策 會議 這一波 週三預 估維持 利率 決策 不變 但是 大家 都 在 觀察聲 名聲 上 因為 畢竟 第一 現在 短期 內 的 PCE 的 確有 見底 上 彎 的 跡象 那 是不是 會 把 降息 前景 的 信號 做 一个 更进一步 的 说明 再 来 就是 美国 的 财报 我们 都 很 清楚 最受 瞩目 的 七 巨头 一个 是 苹果 另外 一个 是 亚马逊 上 礼拜 的 Google 微软 财报 其实 表现 都 不差 了 代表 AI 股 还是 有 一定 程度 的 拉 抬 的 但是 手机 市场 就 不 一定 了 我们 都 很 清楚 最近 有 像是 Trendforce 的 报告 显示 苹果 在 iPhone 中国 市场 的 出货量 是 下滑 了 6 .% 加上 苹果 在 中国 市场 的 领先地位 现在 看起来 被華為 拿 了 不少 的 市 佔 所以 這個 對 於 全球 的 手機 或者 說 PC 的 復 甦 可能 會 有 一些 落差 當然 了 最終 我們 要 觀察 的 幾個 方向 像是 Amazon 像是 高通 像是 美超 這些 財報 我們 後 續 都 會 來 跟 投資 朋友 做 一些 追 蹤 和 分享 也 期待 大家 從本輪 的 財報 當中 得出 一個 最終 的 方向 那 就是 財報 真的 不差 了 他 真的 就是 找 一個 借頭 回調 而已 現在 有 哪 一支 財報 真的 是 差到 離譜 的 除了 特斯拉 其實 你 也 找 不到 這個 就是 目前 整體 景氣 的 概況 所以 尊重 景氣 我們 依循 著景氣 來 做 相關 的 操作 當然 在 各種 不同 的 財經訊息 當中 我們 可能 會 得出 不同 的 結論 但是 週期 是 不會變 的 不管 怎麼 樣景氣 就是 會 有 高峰 和 低谷 那 我 相信 我們 現在 既 不處 於 高峰 也 不處 於 低谷 而是 從 低谷 緩慢 的 向 高峰 復 甦 過程 當中 也 提醒 投資 朋友 多 多一些 觀察 和 留意 如果 喜歡 我們 節目 記得 幫 我們 訂閱 按 讚 加 分享 我們 就 明天 早上 8 點半 早晨 財經速 捷錄 再 相見 祝 各位 投資 朋友 看盤 順利 炒盤 愉快
