Taiwan's stock market hits new highs amid military exercises. The US, China, and Taiwan pursue different interest rate policies that shape their housing markets in opposite directions.
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投资 朋友 欢迎 收听 早晨 财经 速 解读 现在 是 台北 时间 204 年 5 月 24 号 礼拜五 早上 8 点 31 分 大家 早上好 我 是 友廷浩 每天 早上 开拍 前 半小时 我们 在 这边 陪伴着 各位 一起 解读 国际 财经新闻 时事 变化 那 在 节目 开头 先来 跟 大家 宣传 我们 下 一次 的 财经 号角 听友会 就是 位 在 我们 6 月 7 号 礼拜五 晚上 的 8 点钟 来 跟 投资 朋友 做 一些 观察 每个 季度 我们 都 会 针对 当前 行情 来 做 一些 推演 也 会 针对 过去 一个 季度 的 资产 操作 和 行情 判断 来 做 检讨 我们 直播 上 主要 是 分享 市场动态 大部分 我 的 实际 观点 以及 个人 的 实质 操作 都 是 在 我们 的 会员 系统 当中 和 听 演会 当中 来 做 分享 短期 波動永遠 都 會 變來 去 但 長 期 它 一定 會 依循 著 某些 規律 我們 在 聽 友會 當中 就是 去 尋找 這樣 的 規律 如果 大家 常聽 我們 直播 對 於 我們 的 內容 有 興趣 的 話 歡迎 各位 也 可以 來 到 我們 的 網站 來 下 取訂 單 在 下 下 週應 該 是 禮拜 五 就 可以 直接 在網 路上 收看 當然 如果 你 對 我們 的 操作 更 有 興趣 也 可以 直接 加入 我們 的 財經號 角會員系 統裡頭 除了 有 未來 一 整年 的 聽 友會 的 收 聽權 也 會 有 我 個 人 的 資產部會 日誌 的 分享 也 會 有 一些 專題 影片 宏觀 專業 報告 以及 課程 這前 陣子 我 又 重看 了 《 窮 查理 》 我們 講的 《 窮 查理 》 那本書 《 查理 蒙格 》 因為 過世 那個 時候 圖版 社寄來 了 幾本 他 以前 的 著作 裡面 有 一句 話 他 說 如果 社會 可以 培訓 你 那麼 社會 也 可以 培訓 其他人 來 取代 你 大家 都 能夠 學會 的 東西 是 不 可能 讓 你 致富 的 凡是 可以 那種 量化 培訓 的 技能 都 是 能夠 被 僱傭 的 技能 只有 你 自己 學到 的 東西 才 是 你 獨有 的 能力 才 有 可能 讓 你 創業 成功 投資 成功 所以 同樣 是 讀書 有些 人 指望 書 本能 夠告訴 你 怎麼 開始 怎麼 結束 所以 最後總是 失望 因為 被 騙 了 但 有些 人 是 從 書 中 當中 可以 獲得 啟發 自己 思考 自己 實踐 其實 投資 就是 這樣 的 一條 路 你 有 看過 哪 一個 學校 它 是 好好 的 在 教 你 人生 投資 不管 是 週期 思維 還是 穩健 的 價值 投資 就算 你 讀 財經系 經濟系 都 不會 學到 這些 你 學 的 是 另外 一套 系統 所以 也 跟 投資 朋友 做 一些 分享 我們 希望 大家 可以 藉由 我們 節目 或者 我們 聽友會 或者 我們 會員系 統來 持續 提升 自己 的 財商思維 其實 混日子 的 人 能夠 開心 能夠 大富 大貴 的 有 錢 有勢 的 人 也 很 開心 但是 大多 數人 是 怎麼樣 想要 混日子 但是 而 不得 求全 世而 不得 這種 人 就 最 痛苦 你 如果 沒有 那麼 高 的 慾 望 不 投資 也 沒關 係 但 如果 你 跟浩哥 一樣 欲望 很强 这个 时候 你 就 可以 好好 的 来 想 办法 提升 自己 的 财商 能力 想要 大富大贵 想要 开心 想要 混日子 也 能够 开心 就要 想 办法 做 自己 的 资产 规划 好 我们 回过头来 聊 在 美国股市 昨天 波音 公布 财报 之后 的确 对于 道琼 指数 形成 了 重大 冲击 跌 了 60 点不過 昨天 輝達 在 盤 後 的 反應 還是 直接 影響 到 美國 股市 輝達 的 實質 表現 這 一次 已經 正式 突破 千元 了 輝達 當時 在 盤後是 上 漲 5% 結果 在 昨天 毀盤 結果 漲 到 9% 突破 了 10 美元 這個 是 歷史 新高 的 記錄 市值 來 到 2.5 兆 這幾乎 比 特斯拉 和 亞馬遜 的 市值 總 和 還要 來 的 高 而且 是 把 費城 半導體 指數 當中 接下 來 2 到 10 名 全部 加起 來 都 不如 一 隻 輝達 股票 來 的 大 這個 值得 大家 多 多些 留意 的 確對 於 AI 它 是 一個 非常 顯著 的 正面 作用 不過 我們 也 很 清楚 回歸到 台北 股市 或者 陸港 股市 場上 比 較 聚焦 的 事情 是 昨天 因為 在 盤 中 中共 正式 宣布 軍演 而且 是 這次 環台 軍演 其實 比 當時 95 年 96 年 的 距 離來 得 更 近 所以 海外 媒體 是 持續 報導 這樣 的 事情 但 有趣 的 事情 是 大家 昨天 也 看到 了 台北 股市 昨天 其實 還是 創歷史 新高 只是 說盤 中 稍微 有點拉回 可是 陸 港股 股市 昨天 重跌 到底 是 誰 為 這 很 有趣 所以 我們 要 來 了解 第一 個 是 在 兩岸 風險 底下 我們 今天 聊美國 市場 台灣 市場 以及 中國 市場 就 目前 來 看 整體 房地產 或者 我們 看到 金融 市場 波動度 為何 跟 投資 朋友 做 一些 留意 事實 上 你 會 發現 因為 昨天 標普白紙 應該 講美國 標普 全球 的 偏愛才 剛公 佈 現在 美國 在 AI 財報 正式 來 到 尾聲 以 後 PNI 的 製 造 業 從 原本 的 51.3 這一波 已經 暴升 到 51.4 了 這說 明美國 經濟現 在 從 製 造 業 週 期 來 看 大概 也 進入 到 復 甦 週期 這是 25 個 月 以來 的 新高 雖 然 製 造 業 的 推升 幅度 沒有 特別 大 主要 還是 靠 服務業 在 撐 但 基本上 你 只要 服務業夠 好 那 就 代表 的 市場 需求 夠 好 製 造 業 的 復 甦 也 是 遲 早 的 事情 所以 我們 要 聊 的 是 從 房 地產 市場 來 跟 投資 朋友 做 一些 觀察 和 留意 到底 兩岸 目前 房地產 市場 它 的 利率 走向 為何 而 美國 市場 為 什麼 最近 又 開始 傳出 聯準 會 有 可能 延 後 降息 或者 釋放鷹 派 談話 的 可能性 跟 美國 房價 的 創下 死 高 是不是 有顯 著的關 係 事 實上 如果 你 仔細 觀察 這次 美國 統計 局所 公 佈 的 4 月份 的 NAR 成屋 銷售 其實 是 意外 的 下滑 到 41 萬戶 這比 市場 預期 原本 的 423 萬戶 還要 來 的 低 很 有趣 的 情況 是 什麼 這 4 月份 成屋 銷售 變差 了 但是 4 月份 的 房價 居然 又 創下 歷史 新高 了 所以 美國 的 房 地產 市場 這年頭 真的 很 有趣 過去 我們 提過 了 正 由 於 固定 利率 的關 係 導致 一堆 人 洗手 如果 我現 在 要 買房 我過 去 買 的 房 都 是 2%、 3 的 固定 利率 現在 你 告訴 我 要 用 7% 那 我 當然 第一 要 買 的 先緩 那 第二 我現 在 要 賣 的 也 先緩 因為 我 怕 我 賣 掉 以 後 就 再也 買 不 回來 了 所以 就 導致 美國成 屋銷售 在 高利率 的 氛圍 底下 它 的 成交量 始終 不量力 但是 呢 房價 由 於 息售 的關 係 不斷 的 創下 歷史 新高 我們 舉例 來 說 這張 圖表 呢 是 Raytheon 它 根據 美國 中 位數 的 總體 銷售 金額 來 看現 在 大概 是 43 萬 美元 又 創下 歷史 新高 了 以 同比 來 看 今年 4 月份 相對 於 去年 4 月份 同比 漲幅 高達 6% 所以 今年 全 台 一季度 房價 漲幅 是 10% 美國 是 漲 了 6% 都 是 創下 歷史 新高 美國 體量 更 大 他 漲 6% 平均 總價漲 6% 其實 也 蠻 厲害 的 對 吧 那 台灣 是 漲 10% 那 更 扯 但 我們 可以 觀察到 代售 房屋 到 目前 為止 持續 在 激增 當中 這也 很 有趣 就 代售 房屋 持續 在 上行 但是 為 什麼 我們 看到 成屋 銷售表現 不是 特別 好 因為 代售 房屋 現在 願 意釋 出 的 都 是屬 於 投機性 的 賣盤 什麼 意思 就是 在 美國 市場 當中現 在 敢 去 賣房 根本 就 不 缺錢 他 就是 賭 你 敢不敢 去 追 這個價 而已 為 什麼 因為 市場 上 根本 就 沒 有 足夠 好 的 房子 沒有 足夠 的 成 屋庫 存來 銷售 很多 投機者 他 可能 過去 持有 在 20 年 到 20 年 持有 大量 房地產 進行 適度 的 出脫 所以 你 雖然 看到 短期 內 代售 房屋 有 上升 的 跡象 但 它 相 對 於 20 年 21 年 其實 也 沒 有 說 到 特別 高 就 稍微 有點 拐頭 上 彎 的 味道 就是 在 看 有 沒 有 可能 有人 受不了 開始 追價為 什麼 因為 從 2 年 以來 美國 的 量 能 就 一直 在 量 縮 可是 市場 知道 不 可能 有人 不換 房子 的 這 20 年 到 現在 多少 人 財富 已 翻倍 式 增長 雖然 是 7% 固定 利率 但是 很多 人 最後還 是 會 剛性 買盤 可能 受不了 等 不到 聯準 會 降息 就 會 買 了 所以 就 開始 有 一種 美國 股市 或者 美國 房市 比較 脫 鉤 的 現象 開始 有所 發酵 那 如果 我們 是 以 4 月份 公寓 中位 數剛 才 我們 看 的 是 成屋 啦 講的 就是 那種 house 美國 郊區 的 那種 最 容易 鬧 鬼 的 那種 房子 那 如果 是 以 4 月份 的 公寓 價格 中位 數現 在 是 36 萬 這個 上行 速度 其實 也 蠻 快 的 這也 創下 了 歷史 新紀錄 如果 我們 以 13 年 來 看 當時 的 公寓 的 價格 中位 數是 20 萬 9 千美元 房屋 价格 的 中位数 是 213, 0 美元 但 随后 我们 看到 公寓 价格 就 开始 进入 到 一个 缓步 上行 在 2 年 到 23 年 是 急速 飞增 那 很 有趣 这 2 年 到 23 年 明明 就是 升息 但是 升息 并 没有 造成 房价 的 显著 回落 反而 造成 的 是 市场 上 出现 流动性 风险 房价 全面 喷出 所以 我们 看到 現在 市場 上 就 比 較 關注 聯準 會 到底 要 怎麼 去 釋放 這種 降息 的 談話 它 降息 的 真正 目的 是 什麼 我們 知道 現在 有 很多 降息 的 理由 信用卡 貸款 違約率 創 新高 車貸 違約率 創 新高 房貸 違約率 沒 有 創 新高 可是 房市 沉寂 好久 了 房仲業 都 快 死光 了 在 美國 市場 是 如此 根本 沒人 交易 想要 賣 的 故意 給你賣 你 賣 你 很 貴 想要 買 的 就 一直 在 等 你 降息 最後導致 房價 創高 但是 交易量 平平 所以 有 沒 有 可能 藉由 聯準 會 的 適度 降息 把 這個 局面 稍微 給舒緩 呢 第一 讓 違約 的 人 可以 不要 這麼 多 第二 讓 市場 上 跟 利率 型產品 比較 掛鉤 的 產業 能夠 稍微 舒緩 一下 這個 是 值得 大家 留意 的 方向 不過 美國 政府 還維持 在 高利率 它 至少 的 確讓 部分 產業 感覺 到 痛 除了 AI 除了 科技股 以外 好 那 回過 頭來 看 台北 股市 台北 股市 在 昨天 如果 沒有 中共 軍演 的 影響 應該 就是 持續 的 大幅 創高 了 因為 昨天 量 能 也 不算 小 昨天 量 能 大概 有 5098 億 最終 是 收 在 21607 點中場 是 上 漲 5 點好 那 當然盤 中 受到 中共 軍演 的關 係 受到 了 一些 蠻明顯 的 顯著 成壓 那現 在 的 問題 就 在 於 到底 這一波 的 中共 還台 軍 演會 不會 影響 到後續 台灣房 地產 或者 股價 的 影響 因為 昨天 台北 股市 還在 創歷史 新高 可是 入股 大跌 幾乎 可以 確定 至少 台灣 人 是 不 把 這件 事情 當成 一 回事 的 所以 你 要 靠 這件 事情 讓 台灣房 地產 市場 在 520 檔期 有 適度 的 承壓 我 覺得 難度 有點 高 我們 事實 上 可以 觀察 最近 不管 是 自己 做 的 中央 銀行 或者 我們 看到 內政部 陸續 公 佈 相關 新 清安 提供 首購 優惠 以後所 達成 的 效果 這是 他們 的 政績 從 新 清安 每個 月 的 撥 貸金額 戶數 和 金額 你 會 發現 幾乎 是 以 非常 驚人 的 速度 在 增長 在 23 年 刚 推出 的 时候 8 月份 当时 申请 新 亲爱 的 户数 也 不过 就 259 户 金额 是 168 亿到 203 年 1 月 已经 来到 630 亿 金额 是 638 户 金额 是 465 亿到 今年 元月份 是 681 户 金额 高达 503 亿 那 2 月份 是因为 春节 效果 稍微 下滑 3 月份 維持 在 640 戶金額 來 到 482 億 所以 現在 總計來 看 已 經有 4.2 萬戶 個 家庭 趁著 這波 新 金安 上車 了 金額 是 高達 312 億 所以 這體量 你 也 不要 覺得 說 這個 大到 多 離譜 312 億說 大不大 說 小 不小 至少 他 可以 買 兩檔 094 不是 兩是 申購 金額 094 的 總金額 所以 這個 金額 基本上 就 代表 著市場 上 至少 在 政府 層面 它 是 對 於 房 地產 市場 有 顯著 的 拉 抬 方向 的 可是 現在 迎來 第一 個 問題 也 是 我們 認為 在 房 地產 市場 分析 到現 在 會 出現 另外 一波 的 轉折點 也 就是 在 24 年 下半年 的 房 地產 市場 雖然 仍然 在 主升段 當中 但 漲勢 會 受到 銀行 的關 係 會 適度 的 趨緩 怎麼 說 呢 我們 具體 觀察 在 政府 新 推出 的 新安 貸款 當中 使得 市場 上國營 辦理房 貸餘額 目前 來 看 已經 接近 10.3 兆元 年增率 超過 9% 我們 過去 跟 投資 朋友 提過 因為 根據 銀行法 的 規定 商業 銀行 在 辦理 住宅 建築 和 企業 建築 房貸 總額 不能 超過 收受 存款 總額 的 三成 現在 全台灣 如果 是 以 各大銀行 平均值 來 看 是 兩成 吧 什麼 意思 呢 銀行 快要 碰到 風險 的 那條 警戒 線 了 大家 如果 這幾個 月 可能 對房 地產 市場 相 對 比 較 熟悉 可能 有生 貸 需求 等等 你會 發現 這個 在 特定 銀行 因為 不是 講 特定 銀行 幾乎 所有 銀行 第三 戶 我們 通常 是 貸 四成 吧 就 第一 戶 八成 第二 戶 七成 第三 戶 大概 四成 你會 發現 很多 銀行 第三 戶貸 不到 他們 為 什麼 貸 不到 我 是 優質 客戶 而且 我 前面 兩間 我 貸款 都 持續 在繳 第三 戶為 什麼 會貸 不到 呢 原因 很 簡單 風控 水位 快要 破線 了 這 可以 理解 現在 他 的 規定 是 三成 但是 現在 已經 碰到 28% 了 各大銀行現 在 都 非常 緊 繃 所以 現在 很多 資產階級現 在 買 第三 戶 第四 戶 他 的 做法 是 什麼 他 的 做法 要 嘛 就 重購 退稅 要 嘛 就 直接 全款 買 了 全款 買 之後然 後 再 回來 增貸 好 對 不 對 就 第三 戶嘛 本來 我 要 帶 4 成 的 嘛 沒 辦法 帶 了 嘛 那 我 直接 20 萬先 買 了 買 了 之 後 我 再 看 20 萬能夠 增貸 多少 出來 好現 在 就 開始 流行 這樣 做 了 這說 明著 如果 房貸 總額 已 經來 到 相 對 警戒 線 那麼 就 代表 著 這個 槓桿 力度 就 會 慢慢 的 壓低 了 至少 投機者 你 要 敲 那個 極大 槓桿 第四 間 第五 間 你 還想 繼續 貸 下去 的 你 已 經貸 不到 了 這個 是 第一件 事情 也 就是 房地產 市場 應該 會 從 今年 上半年 這個 很 標準 這個 叫做 急漲 哪 有人 一個 季度 漲 10% 的 有點 快 所以 下半年 由 於 銀行 的關 係 他 會 適度 慢慢 的 遞緩 這個 是 可以 觀察到 的 大家 去 銀行 稍微 留意 一下 你會 發現 所有 進度 都 變慢 了 包括 審核 的 流程 或者 申請 第三 戶 第四 戶 的 難度 都 在 大幅 升高 當中 這是 第二件 事情 那 由 於 這件 事情 的 發生 它 就 有 可能 導致 政府 在 下半年 不會 有 新一波 更為 激進 的 政策 因為現 在 看出 來 這對 於 房 地產市 場當 中影 響 最大 的 好像 並 不是 中共 好像 是 內部 的 信用 管制 可是 大家 也 觀察到 了 這 一次 520 在 賴總統 的 演講 當中 其實 他 提到 很多 有 提到 不管 是 外交 國防長 照 或者 一些 未來 的 誘 託 之類 的 但是 你 好像 很少 提到 房價 貧富 差距 住宅 政策 你 好像 沒有 聽 到 如果 你 仔細去 觀察 把 新聞稿 全部 列出 來 他 根本 沒有 提到 任何 關於房 地產 方式 的 實質 政策 就 代表 賴 政府 看起 來 第一任 任期 至少 就 目前 來 看 今年 好像 房地 產市 場並 不是 政府 的 首要 的 處理 對象 那 當然 市場 上 情緒 就 稍微 能夠 暫緩 了 也 就是 說 整個 房 地產市 場會 從 急 牛 慢慢 的 進入 到 穩牛 格局 這個 穩牛 的 真正 關鍵並 不是 因為 市場 的 買氣 突然 快速 收斂 是 因為 銀行 已經 碰到 警戒 線 了 他 帶 不了 這麼 多給 你 那 我們 可以 觀察到 了 回顧 在 一季度 我們 如果 是 撇開 那個 中 股屋 市場 的 因為 新 清安買盤 畢竟 第一 總價 挑 的 不會 太高 你 要 讓 市場 的 油資 大量 流入 那 肯定 是 預售 屋市場 總價 高 而且 資產客 多 那 如果 是 以 全台 204 年 一季度 目前 的 交易 件 數我們 來 做 一些 觀察 和 留意 會 發現 在 台北市 的 部分 交易 件 數幾乎 是 翻 了 一倍 了 上 漲 12% 所以 現在 都 是 很 明顯 的 量 能 回歸 新北市 增長 了 七成 五桃園 市 增長 七成 九 新竹 縣市 增長 149% 台中市 14% 台南 兩成 高雄市 是 19% 平均 台灣 的 預售屋 交易 件 數高達 接近 10% 等 於 是 相 對 於 去年 翻 了 一 整倍 可是 你會 發現 有趣 的 跡 象是 台北市 或者 新北市 各 大地 區 平均 總銷 金額 的 部分 台北市 是 暴增 147% 新北市 108% 新竹 縣市 15% 台中 173 高雄市 238 平均 來 看 總銷 金額 卻 來 到 124.8% 那 說 明什麼 事情 就是 我 的 交易 件數 增加 了 一倍 可是 我 的 總銷 金額 增加 了 1.24 倍 這說 明 了 這建商 在 這段 時間 真的 是 賺 的 盆滿 缽 也 很 好 理解 我們 都 了解 在 過去 一段 時間 因為 已經 市場 出現 大量 洗手 心態 了 正常人 不會 選擇 在 這個 時間 點賣 房子 的 導致 中國物 市場 十分 稀缺 所以 很多 人現 在 在 中國 市場 你 能夠 在 591 看到 的 要 嘛 就 物件 真的 蠻爛 的 要 嘛 就 總價 高 所以 他 賣 很 久 賣 不 掉 中國 其實 沒什麼 好 物件 但是 在 預售物 市場當 中正 由 於 建商 看到 了 這件 事情 又 覺得 大家 好像 他 心情 用 的 蠻 開心 的 其實 就 讓 所有 的 價格 幾乎 掌控 在建 商 手上 第一 是 我們 過去 所 提到 的 預售 限制 轉約 所以 過去 買 的 投資客 短期 內 也 不會 下車 再 來 就是 房 地 合一 房 地 合一 的 問題 又 有 5 年 所以 你現 在 買 的 預售 屋 都 是 8 年 到 10 年 才 會 進行 出脫 的 正 由 於 如此 導致 市場 上 沒 有 供給 幾乎 沒有 只有 建商 有 建商 也 知道 接下 來會漲 更 兇 所以 乾脆 就 直接 封盤 了 不 賣 了 再過 幾個 月 再 繼續 賣 所以 我們 具體 觀察 在 上 一次 520 到 這一波 520 過去 5 年間 新 按 價量 的 變化 台北市 在 過去 5 年 成交 均 價上 漲 幅度 是 3 成 5 新北市 4 成 7 桃園 市 是 4 成 5 新竹 縣市 是 8 成 8 台中市 是 6 成 2 台南市 是 5 成 6 高雄市 是 5 成 2 平均 漲幅 大概 是 5 成 所以 大概 你 可以 了解 每年 平均 漲幅 差不多 就是 以 10% 左右 的 速度 在 上行 所以 這個 房價 不好意思 這張 圖太對 房價 每年 大概 是 10% 其實 這樣 子算蠻 快 的 因為 房價 槓桿 倍 數拉 的 比 較 高 他 跟 股票 市場 的 報酬 看 起來 還沒有 差太遠 尤其 我們 也 觀察到 在 本波 的 熱銷 行情 當中 也 開始 在 陸續 各地 出現 了 最高 單價 的 新案 像 台北市 的 部分 松山 區現 在 平均 單價 已經 開到 152 萬新北市 已經 成交 的 蘆洲 已 經來 到 85 萬桃園 中壢 居然 有 開價到 70 萬 的 竹北 的 話 就 很 高 竹北 73 其實 竹北 現在 看 起來 就算 蠻 合理 的 不好意思 圖表 又 切錯 了 新竹 竹北 的 部分 現在 看 起來 就是 直直 要 超越 板橋 有 這種 感覺 其實 也 不 太 意外 對 但 整個 房地產 市場 它 的 確在 出現 了 一輪 的 這種 澎湃 發展 以 後 我們 必須 承認 由 於 銀行 所 面臨 的 放貸 封控 問題 他 照理 來講 下半年 不太可能 跟 上半年 漲 的 一樣 快 因為 大家 開始 去 申貸 的 時候 都 會 遇到 一些 麻煩 這個 是 我們 觀察到 的 方向 所以 我們 做股票 就 好 做股票 就 省得 這些 麻煩 做股票 你 看 我們 都 可以 露出 淫賤 的 笑容 但是 你 發現 很多 人 做 房 地產 的 不行 做房 地產 的 可惡 至極 做股票 我們 可以 露出 營建 的 笑容 對 不 對 營建 不能 移周星 馳 說 的 營建 不能 移好 了 那 不管 如何 現在 整個 資產 的 買盤 大大 概率 都 還是 鎖定 在 那種 低 總價 的 位階 這個 是 我們 看到 整個 市場 投資 的 整體 方向 過去 我們 跟 投資 朋友 提過 就算 是 台北市 這種 高 總價 地區 你 會 發現 真正 熱門 的 交易 總價帶 也 都 不是 集中 在 什麼 三千 萬 四千 萬 台北市 三千 萬 以上 的 房子 基本上 已經 很 普遍 了 可是 交易量 的 佔 比 有 接近 四 成都 還是 集中 在 一千 萬到 兩千萬 這樣子 的 總價帶 就 說 明現 在 市場 上 的 這種 買盤 很 明显 它会 顾及 到 未来 的 流动性 问题 就 一定 会 控制 住 总价 确保 你 买得起 宁愿 买多间 一点 买 对 门 也 不 愿意 买 一个 50 平 60 平 的 好 这个 是 台湾 房地产 市场 的 概况 所以 我们 可以 观察 到 美国 房地产 市场 它 是 出现 了 比较 畸形 的 状态 在 高利率 底下 房价 居然 创高 但是 这个 销售 金额 居然 创下 历史 新低 台灣 房市 比較 不 一樣 台灣 房市 真的 是 內 資油資 氾 濫 不 只量 增價 也 增不過 因為 快要 碰到 銀行 的 警戒水位 下半年 的 漲幅 不太可能 像 上半年 一樣 樂氣 蓬勃 發展 但 也 不會 跌 最 後 就是 在 昨天 共軍舉行 環談 軍演 當中 鹿骨 反而 跌 了 對 於 鹿骨 的 殺傷 性比 台北 骨質 還要 來 得 大 我們 就要 回過 頭來 看 一下 中國 房市 的 變化 這 一次 我們 看到 在 聯 合力 建 的 軍事 演習 當中 因為 整個 演習 的 範圍 包含 著台灣 北部 南部 東部 金門馬祖 昨天 陸股 上陣 指數 反而 跌 了 1.3% 這波 跌幅 還蠻 重 的 升陣 指數 下跌 了 1.56% 港股 在 最近 反彈 其實 很 激烈 所以 其實 如果 你 是 光 從 今年 以來陸 股表現 其 實蠻 亮麗 的 因為 主題 很 久 了 開始 進入 到 賢助 的 大飯 談 昨天 也 有 可能 只是 一個 回答 而已 也 跟 軍演 沒什麼關 係 可是 我們 回過 頭來 看來 聊聊 中國房 地產 市場 當前 的 變化 如果 我們 觀察到 今年 一季度 中國 統計 局所 公 佈 的 商品房 的 銷售面 積現 在 是 2.3 億 平方米 這個 年 減率 是 多少 兩成 代售 面积 是 7.48 亿平方米 所以 我们 可以 观察 到 中国 市场 大概 从 21 年 以后 整个 房地产 市场 就 进入 到 显著 的 下行 格局 过去 曾经 推出 一系列 的 房地产 支持 政策 到 目前 都 没有 太 显著 的 拉 抬 我们 举例来说 如果 是 以 中国 房价 的 平均 均价 他们 用 平方米 一平方米 過去 大概 是 12469塊 這個 是 在 23 年 年初 到現 在 剩下 多少 907 所以 如果 我們 以均 價來 看中 國房價 大概 平均 是 跌 一成 我們 講是 平均 把 北上 廣深 全部 給加 進來 加上 彭博社 最近 根據 中國 財政部 所公 佈 的 數據 也 得出 4 月份 地方 政府 的 國有 土地 使用 權的 出 讓 收入 相對 於 去年同期 銳減 了 2 成 1 來 到 人民 幣 2389 億元 這個 是 2016 年 5 月份 以來 的 最低 所以 你 看房 地產數 據 可能 還不 一定 準 但是 你 看 這個 國有 土地 的 收入 這已經 回到 2016 年 的 水準 其實 就 看得出 來 實質 房地產 發生 的 跡象 我們 看到 在 4 月份 中國 居民 中長 期 貸款 最近 又 進入 到 負值 這個 下行 幅度 持續 加快 當中 中長 期 貸款 他講 的 其實 就是 房貸 或者 我們 可能 看到 車貸 大型 貸款 的 部分 中長 期 貸款 它 沒 有 保持 在 正值 反而 進入 到 負值 那 代表 什麼 意思 它 代表 的 意思 是 現 在 是 中國 市場 不 只 不 借錢還 提前 還錢 趕快 把 債務給 繳清 這個 就是 我們 看到 整個 民間 搜索 發生 的 跡象 當然 它 也 搭配 著 LPR 利率 的 持續 下行 想要 刺激 大家 更進 一步 的 去 貸款 可是 市場 上 根本 就 沒 有 任何 貸款 的 需求 所以 中国 市场 还 不是 出现 什么 完全 没 工资 没有 钱 经济 崩溃 的 那种 地步 真的 就是 市场 现行 问题 我们 观察 现在 在 中国 居民 存款 占 总 GDP 的 比值 从 大概 201 年 接近 90% 现在 来到 120% 这个 就 说明 了 有 任何 的 钱 它 都 是 先存 下来 再说 绝对 不去 借钱 所以 我们 如果 是 以 一线 城市 二线 城市 三线 城市 的 房价 指数 在 今年年初 都 已 經陸續 進入 到 負增長 跌幅 比較 輕 的 當然 是 一線 城市 平均 跌幅 大概 是 接近 3% 二線 城市 和 三線 城市 跌幅 已經 陸續 往 8% 9 來邁進 這說 明著 有些 城市 可能 已經 進入 到 跌幅 兩成 三成 左右 了 我們 再 來 觀察 二手 住宅 房屋 價格 指數 以 同比 上漲 的 城市 數來 做 觀察什麼 意思 就是 現在 中國 在 10 座 大城市 當中 有 多少 城市 現在 的 房價 是 上 漲 的 答案 是 多少 0 沒有 任何 一個 城市 在 上 漲 新案 是 有 開 了 新案 有 5 間 有 5 個 城市 現在 新案 還在 開高 我們 相信 可能 就是 北上 廣深 金華 地段 還敢 繼續 開高 但 不管 如何 從 土地 成交 數據 來 看 24 年 的 交易量 是 比 23 年 來 的 低 23 年 又 比 2 年 來 的 低 21 年 又 比 20 年 來 的 低 所以 中國 房市 其實 已經 進入 到 5 年 的 長 期 下降 格局 那 也 說 明著 你 未來 要 它 復 甦 也 不太可能 5 個 月 要 讓 它 復 甦 因為 長 期 的 通俗化 心態 已經 逐步形成 差不多 也 要 花個 幾年 的 時間 搭配 著 全球 的 景氣 復 甦 才 有 顯著 的 拉動 要不然 你 看中 國 房市 到現 在 已經 採取 了 多少 相關 提振性 政策 從 24 年 5 月份 取消 首購 房 的 利率 下限 23 年 降低 存量 首 套房 利率 那 包括 公積 金 利率 的 調降 或者 我們 看到 首付 比例 的 調降 都 在 大幅 刺激 房地產 市場 當中過 去 我們 提到 的 認房 不 認貸 或者 換房 住房 的 稅收 優惠 都 沒 有 太大 的 幫助 這說 明著 市場 上 我們 可能 迎來 中國房 地產市 場長 期 的 下 潛 格局 這個 下 潛 格局 它會 至少 相對 於 日本 在 1980 年代 而言 花 的 時間 會 來 得 更長 一點 我們 舉例 來 說 這張 圖表是 中國 和 日本 的 住房 投資 佔 GDP 的 比詞 我們 就 從 日本 的 198 年 和 中國 從 20 年 開始 所興起 的 房 地產 泡沫 來 做 一些 類比事 實上 如果 你 硬 要 說 住房 投資 佔 GDP 的 比詞 其實 中國現 在 的 泡沫 甚至 還比 日本 大一點 不過 這兩年 正在 快速 滑落 當中 也 許到 205 年 206 年 就 形成 死亡 交叉 了 但 你 也 可以 了解 在 短期 內 高速 的 收縮 它 一定 會 影響 到 市場 的 心理 情緒 狀態 可是 你 說 不 對 我們剛 看到 說 市場 的 貸款 借貸 需求 都 在 快速 收縮 可是 中國 的 債務 不是 一直 在 創下 歷史 新高 嗎 這兩年 還在 創下 歷史 新高 的確 如果 你 仔細 觀察 目前 中國 的 非金融 部門 的 總 債務到 23 年 都 還在 創下 歷史 新高 那要 怎麼 解釋 你 說 市場 上 沒 有人 要 借 錢 債務 怎麼 可能 會 創高 因為 不是 人民 借 的 是 地方 政府 是 國企借 的 也 聽 有 投資 朋友 多 做 一些 觀察 和 留意 了 所以 我們 今天 聊 了 美國 房市 台灣 房市 以及 中國大陸 房市 其實 面臨 的 處境 都 不 太 一樣 但 你 硬 要 說 看 起來 最 健康 的 可能 大家 感覺 最 有 泡沫 台灣 房市 現在 看 起來 是 最 健康 的 你 又 有量 又 有 價當然 房貸 負擔 率 也 很 高 但 房 貸負 擔率 是不是 一定 可以 佐證 說 台灣房 地產 市場 就要 泡沫 破滅 這不 一定 中國 市場 房貸 負擔 率過 去 很 高 但是 經過 這幾年 以後它 也 進入 到 一個 長 期 的 下行 格局 那美國 房市 那 就是 畸形 繁榮 了 成交量 那麼 低 居然 房價還 可以 創下 歷史 新高 那 不管 如何 這些 問題 我們 後 續 都 會 在 我們 財經 號角 聽 譯會 當中來 跟 投資 朋友 分享 所以 大家 要 搞清楚 有 時候 我們 研究 總體 經濟 有趣 就 在 這邊 很多 時候 我們 以 為 自己 在 投資 其實 大多 數是 在 投機 你 以 為 自己 在 投機 的 大多 數其實 在 賭博 在 你 一 开始 做 投资 做 交易 的 时候 你 要是 让 自我意识 过度 涉入 你 待 于 某种 经济体 的 偏见 这个 时候 市场 和 你 就 会 个人 混成 一坛 那么 这个 时候 心理因素 就 很 有 可能 会 造成 亏损 探究 它 的 原因 是 预防 的 第一步 研究 总体经济 好玩 的 地方 就 在于 我们 先 识别 问题 了解 问题 并不一定 要 解决问题 但是 我们 至少 可以 从 这些 问题 当中 了解 我们 处于 的 周期 为何 市场 的 亏损 它 其实 就是 一种 外部 而 客观 的 损失 一旦 你 把 个人 的 情绪 带进去 就 会 变成 主观 损失 你 自我 过度 的 涉入 你 用 一种 负面 的 方式 来 看待 错误 的 方式 来 看待 这个 亏损 它 就 终究会 发生 所以 還是 要 鼓勵 大家 了解 總體 經濟思維 我 覺得 對 於 自己 做人 處事 其實 都 有 很大 的 幫助 的 而且 重點 是 他還 可以 一邊 幫助 你 往 財富 自由 之路 來 邁進 以前 不是 最經典 的 故事 嗎 公司 開會 老 闆 講了 一個 笑 話 全部 人 都 大笑 只有 一個 人 沒笑 旁邊 的 同事 問說 你 怎麼 不笑 那個 人 說 我 早上 提理辭 了 財富 自由 的 好 處 就 在 這裡 不用 看人 臉色 所以 歡迎 大家 如果 有興趣 除了 參加 我們 財經 號角 的 聽 友會 以外 也 可以 來 到 我們 的 會員系 統來 看看 會員系 統當 中 的 專題 影片 宏觀 專業 報告 基礎 財經 投資 系列 的 課程 我們 在 聽 友會 當中 以及 會員系 統當 中 都 會 做 更 仔細 的 分析 但是 如果 你 是 要 長 期參 與 我們 週期 投資思維 這還 是 會員系 統比較 划算 好 最後對 禮拜 五 我 差點 忘 記小 編要 提醒 我 忘 記要 抽書 了 每個 禮拜 五 我們 都 會 跟 投資 朋友 導讀 一本 書 希望 大家 從書籍 當中 獲取 更 多 的 知識 今天 導讀 的 這本書 叫做 《 撼動華爾街 的 海龜 交易 師 》 這海龜 交易 師 這本書 我 覺得 相當 不錯 虽然 他 写 的 书籍 他 的 利润 是 以 顺势 交易 为主 他 的 作者 叫做 麦克 卡 威尔 是 目前 以 顺势 操作 作为 核心 法则 的 研究 和 顾问公司 从 97 年 以来 他 就 以 顺势 交易 的 投资 方式 在 个人 以及 并 衔 基金 以及 投资银行 当中 担任 顾问 的 同时 他 也 创办 了 一个 网站 叫 TurtleTrader 海归 交易者 网站 那 他 該 網站 他 是 以 培育 後 天 的 操盤 手 著名 雖然 跟 我們 的 逆勢 交易 他 的 操作 策略 完全 不同 但 我 覺得 大家 還是 可以 值得 從 這本書 當中 汲取 一些 自己 的 思想 事實 上海 歸 交易法 它 是 一個 已經 算是 蠻 多年 的 經典 的 交易 策略 了 他 當時 是 實驗 一個 計劃 叫 海歸計 劃然 後 就 招募 一些 投資小白 然後給 他們 幾百萬 美金 進行 順勢 交易 他 的 創始 人 是 芝加哥 交易 廳裡面 一個 神秘 人物 叫 理查 丹尼斯 人家 也 叫 他 海龜 始祖 他 就是 藉由 這種 短時 間給 你 部分 資金 的 方式 看 你 能 不能 獲取 最大 的 利益 這個 就 聊到 很多 順勢 交易 當中 所 採取 的 一些 技術 思維 比如 說裡面 提到 很多 其中 一個 叫 唐奇安 通道 唐奇安 通道 跟 我們 過去 那種 考技術 分析 不是 都 會 考布林 通道 布林 通道 其實 跟 唐人街 通道 是 有點 像 的 你 會 瞭解 市場 在 短期 內 的 歸離 週期 的 現象 比如 說 這張 圖表是 短期 台灣 加權 指數 的 布林 通道 過去 我們 講說 在 盤整 週期 你 就是 在 布林 通道 下緣 買入 在 布林 通道 上緣 來 做 賣 出 就 賺取 短期 的 歸離 的 價差 但是 真正 的 大 波段 你會 發現 通常 是 布林 通道 通道 完全 打開 以 後 你 會 發現 比如 說 在 2024 年 的 4 月份 這波 通道 完全 打開 以 後 你 發現 上 漲 力度 來 的 更 為 顯著 其 實裡面 很多很多 篇章 其實 都 是 在 聊 指標 的 所以 有 一些 我 可能 就是 翻 得 很快 你 也 知道 因為 有些 指標 不 太 符合 我們 逆勢 操作 有些 投資 心理 的 素養 和 他舉 的 故事 和 例子 我覺 得 寫 的 算是 蠻 有趣 的 我們 不會 因為 自己 是 週期 投資 所以 我們 就 會 覺得 看不起 巴菲特 看不起 順勢 操作者 每一個 投資人 他 都 選擇 自己 一種 方式 長 期待 在 市場 當中 我 認為 每 一個 投資人 他 都 有 值得 我們 汲取 和 學習 的 方向 過去 我們 提過 這 到底 是 左側 交易 好 還是 右側 交易 好見 仁見 智 左側 交易 叫做 逆勢 交易 價格 即將 抵達 某個 位置 或者 抵達 某個 重要 的 支撐點 或者 阻力 點的 時候 就 直接 逆勢 入場 了 你 根本 就 不 等 價格 的 反轉 巴菲特 就是 經典 之一 週期 投資者 也 是 這樣 操作 的 右側 交易者 你會 發現 他 就是 在 下跌 的 時候 階段 性 底部 至少 出現 以後再 來 做 買入 在 上 漲 的 階段 性頂部 出現 以後才 來 做 賣 出 所以 它 就 變成 是 標準 的 追高 殺 低 那麼 逆勢 投資 就 很 明顯 的 就 買 低 賣 高 這樣 的 一個 操作 每個 人 都 可能 達到 自己 的 投資 要件 我們 必須 承認 在 市場 當中 至少 就現 在 散戶 的 氛圍 左側 交易 是 少數 就 左側 在 左邊 下階段 介入 的 投資人 到 目前 為止 在 散戶 投資 操作 當中 目前 一統 計來 看 還是 少數 這個 男生 不一樣 男生 大部分 都 偏左 對 不 對 沒事 就 左側 交易 本來 就是 少數現 在 在 右側 交易 當中 反而 是 市場 的 主流 所以 有 機會 我 記得 我們 好像 會 有 影片 當中 也 曾 經聊過 左側 和 右側 交易 它 所 衍生 的 一些 問題 和 我 個 人 實質 在 操作 當中 遇到 的 一些 方向 但是 我 必須 承認 沒 有人 能夠 預知 未來 通常 能夠 賺 大 錢 的 投資 都 是 那些 從 一開始 就 做 對 方向 的 頭寸 說 明什麼 事情 即便 是 麥可卡 威爾 他 在 進行 右側 交易 的 同時 你 以 為 他 沒 有 保險 嗎 你 以 為 他 沒 有 存股 嗎 你 以 為 他 沒 有 做 資產 配置 嗎 這個 跟 投資有 分享 過 任何 投資 的 交易者 他 的 交易 是 他 創造 本業 收入 的 方式 但 他 創造 的 本業 收入 他 一樣 要 進行 資產 配置 所以 不管 怎麼樣 資產 配置 永遠 都 是 最 重要 的 我們 這邊 聊 的 右側 交易 其實 只是 他 創造 自己 本業 收入 的 一種 方式 時間 不太夠 了 感謝 各位 今天 的 參 與 我們 今天 主要 跟 投資 朋友 分享 這個 在 美中 台房 地產 市場 的 狀態 已經 跟 大家 導讀 這本書覺 得 大家 可以 從 不同 的 書籍 當中 獲取 不同 的 財經思維 那 當然 了 這個 本書 出版社 也 非常 大方 了 一樣 我們 每 週五 通常 導讀 的 書 都 會 抽出 兩本書 送給 我們 投資 朋友 如果 大家 有興趣 可以 在 我們 直播 結束 以後在 影片 底下 留言 留下 於 你 對 於 本書 的 想法 留下 你 對 於 本節 目的 一些 想法 聽 我 投資 朋友 好 我們 看 一下 台北 股市 開盤 的 表現 好 台北 股市 現在 開盤 下跌 128 點 今天 浪能 不大 大概 410 億 左右 說 在 21480 點就 稍微 休息 一下 就 07 分感謝 各位 的 參 與 如果 喜歡 我們 節目 記得 幫 我們 訂閱 按 讚 加 分享 我們 就 下禮 拜 一 早上 8 點半 早晨 財經速 解讀 再 相見 祝 各位 投資 朋友 看盤 順利 操盤 愉快
