Nvidia hit $10 a share and plans a stock split as US tech indices hit all-time highs. The Fed's hawkish stance pushed 10-year Treasury yields to 4.5%, drawing money into bonds. US home prices keep climbing despite record mortgage rates, while China's housing market stays weak even after rate cuts and eased restrictions.
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再會 雖然 昨天 美國 股市 在 道 瓊 收回 了 200 點在 傳產股 的 漲勢 是 明顯 受到 市場 的 承壓 但輝 達 的 股價 是 持續 的 噴出 這一波 股價 已 經衝 高到 10 美元 之上 了 那 很快 的 就要 迎來 分割 股票 使 市場 上 預估 新 一輪 的 流動性 可以 帶動 散戶 持續 持有 畢竟 你 看 一檔 股票 一股 要 10 塊 那 等 於 是 你 買 一股 就要 3 萬塊 代幣 那 三萬塊 台幣 很多 小資族 想要 參與 一個 月 都 買 不了 一股 這個 時候 如果 進行 分割 股票 之 後 可望 可以 造成 進 一步 的 流動性 讓 大家 都 可以 參與輝 達本波 股市 的 拉 抬 那 隨著輝 達 股價 的 顯著 創高 我們 看到 納斯達克 指數 昨天 也 是 首次 站 到 170 點 上方 雙改 起 了 歷史 新高 的 紀錄 那 不 只 如此 昨天 費城 半導體 指數 也 是 按照 過去 的 經驗 通常 財報 當天 而 進行 股票 分割 不管 是 在 前三個 月 還是 後 三個 月 通常 對 於 科技 巨頭 都 是 一個 顯著 的 帶動 畢竟 分割 股票 最大 的 用意 就是 製 造 市 場 上 更 進 一步 的 流動性 那 它 有 它 的 名聲 它 也 引起 了 市場 新一波 的 熱潮 而且 現在 又 是 牛市 使得 我們 預估 接下 來 分割 以後會 有 更 多 的 散戶 加入 到 這個 市場 當中 那 與 此 同時 我們 也 觀察到 在 輝達 昨天 正式 宣布 取得 了 台灣 經濟部 大 A 家計劃 的 同意 因為 他 之前 是 在 台北 內湖 是 第一座 AI 的 人工智慧 創新 研發 中心 這一波會 到 高雄 軟體 園區 的 鴻 海大 樓 進行 新一波 超級 電腦 HPC 的 建置 也 就是 說輝 達 也 開始 落腳 高雄 了 那 使得 台灣 跟 輝達 的 緊密 合作性 持續 的 加深 我們 如果 具體 觀察 在 科技 指數 的 點位 費城 半導體 指數 目前 是 上 漲 96.18%, 縮 在 5317 點費 半是 本波 補漲 最慢 的 因為 當時 指數 漲 得 最高 所以 下壓 幅度 來 得 最大 費半是 四大 指數 當中 在 4 月份 的 回調 少數 直接 打 回 半年 線 的 現在終 於 又 創下 歷史 新高 了 納斯達克 指數 的 部分 漲漲 99 點 0.59% 縮 在 17, 09 點一樣 是 歷史 新高 這個 是 對 於 股票 市場 持續 樂觀 的 部分 那 大家 就 低調 即可 那 我們 要 聚焦 的 是 債券 市場 的 表現 為 什麼 呢 因為 我們 都 很 清楚 到 目前 為止 市場 上 聯準 會 隨著資 本市 場持續 傳出 利多 以及 經濟 數據 持續 向 好 包括 美國 的 標普 偏埃 正式 回到 50 以上 的 榮 枯線 水位 以後市場 上 就 開始 釋放 更 多 降息 預期 延後的 談話 那 當然 了 降息 預期 延後跟要 升息 那當然 是 兩 回事 他 只是 把 整個 降息 的 步調 和 節奏 盡 可能 的 由 於 經濟 數據 的 強勁 往後延 延到 什麼 程度 呢 延到 確保通 膨 已經 完全 消失 畢竟 聯準 會現 在 的 籌碼 很多 如果 真的 發生 什麼 系統性 問題 那 頂 多 就給 你 降個 一碼 兩 那 如果 沒發生 問題給 你 拖 著 看 起來 股票 市場 也 不 需要 我聯 準會 特別釋 放流 動性 你 就 可以 保持 著 旗鼓 傳話 的 遊戲 我們 看到 這一波 聯準 會 的 官員 是 持續 的 釋放鷹 派 談話 在 昨天 明尼阿波利斯 的 聯準 會 總裁 這個 卡什 卡利 他 就 特別 提到 在 降息 之前 我們 應該 等待 通 膨 取得 更 顯著 的 進展 如果 通膨持續 那 我們 可能 甚至 還要 釋放有 可能 會 升息 的 談話 以此 來 抑制 市場 的 炒作 情緒 但是 他 認為 在 204 年 必須 要 審慎 以待 因為 經濟 目前 表現 的 相當 之 強勁 我們 看到 談話 釋出 之後美國 10 年期 公債殖 利率 的 變化 這一波 又 上行 到 4.5% 那當然 这个 距离 去年 10 月份 当时 的 高点 还有 一长 段距离 可是 本 周五 最后 PCE 的 公布 可能 就是 联准 会 因为 它 是 最 青睐 这项 通 膨 指标 它 就 会 影响 到 市场 上 会 不会 有 新一轮 的 回调 变化 所以 现在 市场 就 这样 了 这个 基本面 就是 有 好 跟 好 於 預期 跟 非常 好 於 預期 沒有 真的 差 於 預期 的 重大 財報 那 這樣 的 一個 情況 就 導致 景氣 不管 怎麼樣 都 是 上行 那聯 準會 就 會 偶爾釋 出 一些 鷹派 談話 確保通 膨往 他 希望 的 方向 走 那 到底 有 沒 有 可能 在 景氣 向 好 但是 通膨還 是 有 持續 滑落 的 空間 存在 呢 當然 是 有 可能 1980 年代 到 20 年 我們 講的 TheGreatModeration 就是 這樣 的 一個 時代 就是 我們 非常 清楚 當時 網路 科技 慢慢 的 興起 網路 泡沫 慢慢 的 累堆 股票 市場 幾乎 是 長 達 20 年 的 大牛市 但 這段 時間 油價 卻 一直 往 下跌 為 什麼 因為 1980 年代 以後中東 的 石油 危機 終告 落幕 所以 我們 只要 確定 沒有 供給 鏈 衝突 即便 市場 的 經濟 大好 它 的 需求 性通 膨 都 不會 形成 停滯 性通 膨 我們 過去 也 跟 投資 朋友 提過 如果 你 把 美元 指數 拿 來 跟 10 年期 公債殖 利率 來 進行 對 比 你 會 發現 基本 是 同步 走向 的 也 就是 說 如果 10 年期 公債殖 利率 你現 在 來 看 當然 還是 在 類似 高位 盤旋 可是 長 遠 時間 來 看 它 一定 會下 滑行 的 那 也 就 代表 著 美元 指數 必然 走 扁 所以 市場 上 為 什麼 針對 新興 市場 在 最近 幾個 交易日 有 非常 明顯 的 回補 意願 他 其實 就是 在 對 賭 美元 指數 至少 現在 已經 是 相 對 高點 未來 一旦 聯準 會 不管 是 釋出 降息 談話 或者 真的 降息 都 會導致 美元 指數 提前 反應 最終 使得 海外 資金 我們 講的 美資 開始 流竄 到 新興 市場 當中 好 那 我們 先 具體 留意 一下 那 到底 就 目前 來 看 了 債券 市場 當前 的 表現 有 沒 有系 統性 的 問題 因為 如果 剛才 按照 我們 的 邏輯 來 做 觀察 的 話 聯準 會 看 起來 就 想要 以 拖待變 一直 拖拖 拖拖 拖拖 到 股票 市場 非常 明顯 有 熱烈 的 情況 或者 說 股票 市場 持續 保持 在 一個 穩健 的 牛市 但是 通 膨 又 自然 消失 的 時候 他 就 可以 達到 他 降息 的 目標 了 那 我們 過去 跟 投資 朋友 提過 聯準 會 他 達 到 緊縮 政策 完結 的 目標 主要 有 兩個 因子 第一 個 就 實質 薪資 翻正 就 目前 美國薪 資漲 幅 明目 薪資漲 幅 是 跑 贏通 膨 的 那 第二件 事情 是 目前 不管 是 從 PCECPI 核心 PCE 核心 CPI 目前 的 通膨率 都 遠 低 於 美國 目前 的 當前 聯 邦基 準 利率 美國當 前聯 邦基 準 利率 是 維持 在 5.2% 到 5 .% 那通 膨 都 低 於 這樣 的 數據 就 代表 著 你 把 資金 存放 到 商業 銀行 體系 拿到 的 利息 基本上 全部 都 可以 跑 遠通 膨 所以 對 於 債券 市場 而言 真的 就是 接下 來 在 204 年 年底 到 205 年 就是 緩漲 跟 急漲 的 區別 而已 就是 它 的 長 期 底部 基本 已經 確立 當然 有些 投資人會 覺得 股票 如果 大牛 債券 可能 沒辦 法分 時過 多 的 利潤 沒錯 可是 股票 市場 的 大漲 就 會導致 你 在 資產 部位 當中 股債 比明顯 失衡 你 可能 什麼 都 沒 做 股市 部位 突然 本來 是 7 比 3 的 就 變 9 比 1 了 即便 你 什麼 事 都 沒 做 這個 時候 迎來 下 一波 的 緊急 回調 雖然 你 可能 也 沒 有加 倉 可是 回調 的 幅度 會 讓 你 的 資產 波動度 顯著 的 擴大 我們 舉例 來 說 根據 目前 債券 的 move 指數 也 就是 債券 恐慌 指數 其實 在 整個 204 年 以來 都 在 下方 做盤 選 所以 雖然 債券 價格 它 也 沒 有 說 多 大 的 急盆 可是 市場 上針 對 債券 流動性 並沒有 過度 的 恐慌 這就 代表 著現 在 債券 市場 不管 是 財政部 還是 聯準 會 達成 了 相當 好 的 平衡 如果 我們 從 美國 十年 期公債殖 利率 的 走勢 圖現 在 相 對 於 過去 十年 的 水準 大概 是 高 了 兩倍 的 標準 差 這說明 不得不 承 認現 在 的 利率 是 相 對 於 過去 20 年 相 對 來 的 高 那 你 可以 說 那 可能 以後相 對 於 40 年 來 的 更 高 可是 如果 20 年期 的 公債殖 利率 現在 平均 殖 利率 都 已 經到 達 4.6% 了 你 就 可以 完全 理解 巴菲特 為 什麼 願意 持有 這麼 多 的 短債 原因 很 簡單 他 相信 這 股票 報酬 很多 長 期 報酬 都 未必 能夠 達 到 4% 到 5% 所以 這個 時候 他 願意 更 多 持有 債券 資產 這是 我們 看到 的 實質 方向 但是 我們 也 可以 具體 了解 到 目前 為止 聯準 會 從 負債 端 來 看 代表 銀行 資金 流動性 的 聯準 會 的 存款 機構 準備 金現 在 大概 是 維持 在 3. 兆 美元 那麼 今年 以來 其實 增幅 不 多 大概 是 680 億同 時間 我們 看到 在 財政部 TGA 的 稅收 收入 底下 也 增加 了 726 億顯示 我們 看到 每個 月 因為 之前 是 每個 月 950 億 的 縮表現 在 是 基 於 RRP 累積 接近 有 236 億 被 吸收 就 說 明市場 上 很 明顯 在 縮表 所以 很多 人會 覺得 在 縮表 股票 市場 不 可能 太好 因為 資金 一直 在 減縮 可是 問題 就 在 於 財政部 的 債務 供給 它 又 轉向 去 沖 逾 那些 資金 比 較 寬 鬆 的 短 債 就 導 致 著 其 實 聯 準 會 收 的 錢 也 沒 有 收 多少 因為 財政部 還在 依循 著 這個 他 的 發債 需求 持續 的 發債 所以 就 導致 市場 上 你 看到 債券 市場 第一 沒流動性 第二 就算 是 實質 現金 全球 的 資金 好像 流動性 也 不是 特別 高 這就導致 了 現在 市場 上 很多 人會 擔心 這個 緊縮 循環 的 問題 最終 還是 會 影響 到 股市 崩盤 的 但現 在 你 看 得 很 清楚 就是 其實量 也 不小 這股 價表現 也 不錯 那 就是 市場 上 的 資金 老實 說 這個 財政部 和 聯準 會 在 玩 兩手 策略 其實並 沒有 減少 太多 跟 台灣 一樣 台灣 其實 也 升息 但 你 看到 油資 還是 非常 多 這就 造成 美國 股市 能夠 持續 創高 的 關鍵 那 當然 在 這個 時 機點 很多 人 對 於 股票 市場 已經 沒有 太多 的 不見 意願 了 原因 很 簡單 可能 第一 提前 已經 不見 很多 了 股市 部位 太大 這是 很多 人 的 困擾 你 不要 覺得 股市 漲太多 真的 是 一種 開心 的 事情 他 的 股市 部位 由 於 市值 的 擴大 已經 高到 他 覺得 受不了 了 使得 股票 部位 目前 佔 總體 資產權 重過 高 那 這個 時候 其 實長 期來 看 就是 一種 風險 因為 一旦 股市 一跌 你 就 沒 有 方式 可以 阻止 你 的 資產績 效 快速 的 縮減 所以 這個 時候 資金 就 開始 大量 的 往 債券 市場 來 做 前進 我們 可以 具體 觀察 有趣 的 方向 就是 我們 都 很 清楚 台灣 這幾年 的 確有 一群 比較 保守 性 投資者 在 保單 解約 之 後 大量 的 去 購買 債券型 ETF 這個 債券型 ETF 到底 台灣 人購 買 的 金額 到底 有 多 大 呢 如果 你 仔細 觀察數 據 你 會 發現 非常 有趣 的 跡象 在 204 年 3 月底 海外 持有 美債 的 金額 第一名 當然 還是 日本 大概 是 1. 兆 美元 中國 的 部分 是 持有 764 億英國 的 部分 是 7281 億台灣 作為 一個 經濟 體量 不大 的 經濟體 但是 卻 高達 2590 億是 排名第 1 名 如果 是 以 增加 金額 來 看 在 去年 1 月份 以來 也 就是 整條 10 年期 公債殖 利率 見頂 以後台灣 市場 購買 債券 ETF 的 數量 也 不能 講 ETF 購買 美債 的 總金額 是 高達 276 億 所以 台灣 這波 油資 真的 很 有 錢 那 不是 外資 在 台灣 去 買 美債 ETF 基本上 就 台灣 人 自己 去 買 美債 買 了 276 億 這說 明市場 上 在 今年 不 只是 高 股息 ETF 十分 受到 市場 上 的 吹捧 之所以 高 股息 ETF 受到 市場 上 的 吹捧 是 因為 股價 在 去年 漲 很多 剛好 搭配 著 今年 的 ETF 行情 那 債券型 ETF 是 真的 一直 有人 在 買 它 並沒有 因為 債券 價格長 期 在 下方 築地 而 使得 它 的 規模 停止 增長 我們 舉例 來 說 今年 已經 6 次 追 目的 次數 就是 068CB 國泰 20 年前 美債 它 居然 已經 這個 追 目次 數高達 6 次 了 今年 以來 的 規模 成長 了 716 億 那 你 不用 講 其他 美債 ETF 長 天期 的 這樣子 加起 來 也 大概 成長 了 20 億 左右 所以 可以 了解 到 到 目前 為止 如果 是 以 日均 成交量 我們 當然 還是 要 挑 成交 金額 比 較 大 的 成交 金額 小 其實 也 沒什麼 問題 因為 都 有 造勢 商 但是 從 這些 邏輯 來 看 你 可以 了解 市場 上 如果 你 真的 害怕 股票 市場 真的 有 顯著漲 過頭 的 跡象 回過 頭來 看 一下 債券 市場 也 是 一個 不錯 的 選擇 這個 是給 投資 朋友 做 的 一些 參考 畢竟 你 不得不 承認 警惕 信號 在 慢慢 的 進入 到 黃 紅燈 你 雖然 不會 說 行情 就 這樣 結束 但是 也 差不多 該 思考 一下 未來 個 半年 一年 的 資產 規劃 為何 了 畢竟 大家 也 很 清楚 隨著 紅燈 來 到 很多 人 可能 就 已經 停止 扣款 了 很多 人 可能 就 已經 停止 購買 股票 不 一定 賣 他 可能 就是 讓 股票 部位 自然 的 增長 可是 這個 時候 他 就要 開始 考慮 到 下 一輪 的 景氣 循環 週期 再度 產生 的 時候 如何 讓 我 的 資產 的 減損 幅度 降到 最低 給投資 朋友 做些 思考 對 當然 了 你 大部分 投資人 基本上 股債 比 通常 是 股票 不會 多 一點 有些 人 73 有些 人 82 有些 人 91 那比較 保守 性 的 可能 是 5 之類 的 或者 有些 人 就是 每個 月 就是 5 然後做 資產債 平衡 所以 他 可能 過去 幾個 月 就 一直 買 債券 因為 你 要 平衡 股市 部位 一直 上去 但是 不管 怎麼 看 只要 你 有 股票 部位 作為 主要 大宗 基本上 這幾年 或者 說 即便 債券 市場 他 給予 你 有 了 一些 沉壓 或者 在 下方 築底 沒什麼績 效表現 光是 股票 市場 的 報酬 我 相信 投資 朋友 在 過去 一 整年 你會 發現 只要 抱得 住 就是 你 的 但是 不要 曬單 最近 有 網友 不是 在 我們 臉書 貼 他 的 對 帳單 我 馬 上 就要 刪掉 財不 露白 以前 不是 有個 故事 嗎 是 伊索 寓言 嗎 還是 哪個 故事 他 講說 兩個 農夫 是 鄰居 嗎 兩個 人 都 窮 得 叮噹 響區別 就是 其中 一家 最近 又 多 了 一頭 又 瘦 又 乾 的 驢子 有 一次 沒有 驢子 的 農夫 身上 就 遇到 一個 騎士 拿到 一個 神燈 遇到 了 一個 神神 允諾給 他 實現 一個 願望 這個 願望 的 內容 不 設限 農夫 想 了 想 就 說 我 希望 把 他 鄰 居家 的 女子 給 弄死 那神 就 問他 說 為 什麼 要 這麼 做 呢 農夫 就 說 這樣子 他 和 隔壁 那個 傢 伙 就 平等 了 這 故事 要 告訴 我們 的 是 什麼 就是 很多 時候 驅動 這個 世界 的 還不 一定 是 貪婪 驅動 這個 世界 的 是 嫉妒 你千萬 不要 曬單 你 會 讓 人家 嫉妒 你 去年 這個 時候 去年 還是 前年 去 了 一趟 香港 就 處理 好 幾 年前 買 的 美元 保單 剛好 一下 飛機 到 香港 那個 時候 住 旺角 那個 時候 就 發生 一個 那個 殺 人 事件 那個 叫 香港 的 蔡天鳳 殺 人 分屍 案件 那個 是 好像 是 發生 在 那個 深水 埗 深水 埗 這應 該 是 深水 埗 我 還特別 去 走 了 一趟 他 就是 一個 香港 的 那個 名媛 他 借 了 一棟 房子 給 人家 住 租金 還收 的 很 便宜 後 來 蔡天 夢 是 受害者 他 被 分 屍後來 人家 就 發現 他 不見 了然 後 就 找 找 找後來 找到 原來 他 是 被 他 的 租客 被 分屍 了 而且 還組來 去 嘗試 著銷毀 滅跡 這樣子 大家 就 在 問說 你 看 蔡天鳳 在 生前 這麼 照顧 這 一家人 還把 房子 給他 們 住 最後還 被 他們 這樣 子給 蠶食 分屍 這個 害人 的 心理 是 怎麼 想 的 後 來 才 知道 是 因為 他 要 把 房子 給 收回 來 他 要 賣 掉 了 所以 你 可以 想想看 這個 有 時候 大多 數人 就是 你 對 他 好 他 也 不見 得 對 你好 你 可能 利益 是 善良 希望 鼓勵 大家 多多 投資 但 大家 的 心態 不 一定 是 這樣 想 的 以前 唐朝 有個 故事 大家 可以 查查 叫做 顧飯 報 黎民 他 就 講說 唐朝 的 時候 黎民 那個 時候 是 任開 封 的 大官 審理 一些 犯罪 事件 有 一個 囚犯 就 很 有 氣概 就 說 他家 裡還 有 上 有 小 希望 能夠 活命 讓 他 能夠 報效 社會 黎勉 就 覺得 很 有 氣概 就 放 了 他 幾年 之後黎勉 就 被 罷官 了 游離 河北 也 很 落魄 後 來 遇到 了 這個 囚犯 囚犯 就 把 他 接進 家中 來 熱情 招待 這個 時候 囚犯 已經 開始務 農開始 有 一點 積蓄 了 那 半夜 呢 這 夫妻 啊 囚犯 的 夫妻 就 開始 商量 啊 他 說 以前 人家 對 我 這麼 好 啊 妻子 就問 他 要不然 我們 送 他 一千匹 的 斷 捐 怎麼樣 啊 丈夫 說 一千匹 哦 不夠 分量 那 妻子 說 那 兩 千匹 呢 丈夫 說 也 不夠 那 妻子 說 那 要 不 這樣 那 乾脆 殺 了 他 好 了 那 什麼 意思 啊 所以 這個 就是 人性 幽暗 的 一面 啊 人性 幽暗 的 一面 這你 就是 受害人 生前 這麼 照顧 這 一家人 還把 房子 給他 們 住 最 後 落得 這樣 的 一個 下場 或許 他們 想 的 是 什麼 想 的 就是 你 都 這麼 有 錢 了 給我個 房子 住 又 怎麼樣 居然 要 把 房子 給 收回 去 我們 住 哪裡 太壞 了 為 富不仁 所以 我們 講說 慈悲 要 有 智慧 善良 要 有 迂腐 面對 不同 人 你 要 了解 說 人心 到底 是 如何 變化 的 所以 給投資 朋友 多 做 一些 思考 有 錢 就要 偷偷 的 花 不要 讓 人家 知道 這個 世界 最 主要 的 矛盾 其實 就是 貧富 差距 OK 天文 投資 朋友 所以 呢 還是 要 有 自己 的 投資 策略 投資始 終是 自己 的 路 所以 我 還是 要 宣傳 一下下 週五 就是 我們 204 年 第三季 的 財經 號角 聽友會 了 每 一個 季度 我們 都 針對 當前 行情 來 做 一些 推演 也 會針 對過 去 一個 季度 的 資產 操作 來 做 一些 行情 判斷 和 檢討 這個 投資 是 自己 的 事情 所以 沒辦法 跟 很多 人 一起 討論 你 討論 了 你 稍微 跟 人家 講 你 賺 了 錢 那個 嫉妒心 就 慈 一下 就 上 來 了 對 不 對 所以 這個 時候 我們 就 會 有 辦 一個 聽友會 好 自己 我們 都 是 獨立 的 投資人 希望 藉由 行情 的 檢討來 達成 我們 自身 投資 哲學 的 進化 這個 是 非常 重要 的 有些 人 很 喜歡 說 我 就是 喜歡 到 處 看看 到 處 摸摸 到 處 投 一下 資產 最後發現 比 預期 的 路 更長 更 晚 抵達 終點 這個 其實 叫做 走彎路 走 來 走 去 都 沒 有 那種 抵達 終點 到 最 後 你連 追求 自己 要 追求 的 投資 目標 是 什麼 都 忘記 了 這個 就 叫做 迷路 所以 給投資 朋友 多 做 一些 思考 和 留意 我們 具體 往下 看剛 才 聊到 的 是 整個 利率 環境 對 於 美國 市場 所 進行 的 沉壓 利率 看起 來 壓 不住 股市 但是 利率 壓住 了 債券 市場 利率 還壓 住 了 哪些 市場 是 未來 聯準 會 有 可能 鬆 綁 的 理由 有些 人 說 第一 個 可能 就是 房地產 市場 可是 我們 仔細 觀察 在 昨天 美國房 價標 普凱斯 席勒 的 3 月份 全國 房價 指數 年增率 是 高達 多少 這個 是 非常 驚人 的 增幅 20 座 大城市 的 房價 指數 年 增幅 是 7.4% 基本上 美國 房市 已經 連續 9 個 月 高速 上漲 了 不 只 如此 因為 凱斯 席勒 指數 他講 的 是 機油 獨棟 或者 那種 我們 講的 house 那種 比 較 大 的 房子 他 所 進行 的 房價 統計 如果 我們 根據 房地 美 和 房利美 所統計 的 提供 貸款 的 房屋 價格 變化 他 可以 比較 更加 準確 的 去 了解 說 美國房 地產 市場 當中 那些 還沒有 還貸款 或者 還沒有 還完 的 人 這些 房價 市場 的 實質 變化 我們 看 得 很 清楚 這一波公 佈 值 的 年增率 是 高達 6.7% 就 代表 著 不管 是 公寓 價格 不管 是 獨棟 房屋 房價 都 在 以 驚人 的 速度 高速 上 漲現 在 問題 來 了 美國房 價到 目前 為止 到底 有 沒 有 伴 隨著量 能 的 提升 完全 沒有 為 什麼 剛才 提到 10 年期 公債殖 利率 又 上去 了 所以 30 年期 的 房貸 利率 目前 還是 接近 7% 大概 在 6.8% 左右 我們 看到 這張 圖表是 MBA 美國房 貸申 請量 仍然 在 歷史 的 低 基期 下方 做盤 旋現 在 的 成交量 幾乎 跟 95 年 96 年 沒 有 太大 的 區別 甚至 比 08 年 來 的 低 這說 明什麼 這說明 高利率 對 房市 的 衝擊 比 金融 海嘯來 的 大 你 看 當時 08 年 09 年 金融 海嘯 這個 成交量 甚至 都 還比現 在 來 的 高 所以 高利率 真的 比當時 的 金融 海嘯 還要 恐怖 的 多 可是 它會 不會 引起 一系列 的 崩盤 也 不會 因為 08 年 的 房價 崩盤 來 自 於 庫 存過 多 但是 現在 NBA 房貸 申請量 是 因為 利率 過高 大家 不太願 意現 在 買 房 但是 有 沒 有 代表 房屋 會 跌 也 沒 有 因為 供 給量 實在 太少 了 過去 我們 跟 投資 朋友 提過 根据 美国 成屋 库存 来看 当时 在 06 年 到 07 年 美国 成屋 库存 周转 天数 大概 是 13 到 14 个 月 就是 你 要 接近 一年 的 时间 才 能够 把 一间 房子 给 卖掉 现在 是 多少 2.5 个 月 所以 还是 有 流动性 只不过 很 明显 大家 由于 利率 过高 的 原因 决定 要 缓缓 再 买 缓缓 再 买 当然 美国 房地产 市场 现在 跟 台湾 市场 其实 一样 的 状态 都 是 钱 在 买房 并 不是 人 在 买房 我们 根据 美國 的 保險業者 Zebra 他 統計 美國 人口 普查局 的 數據 可以 發現 在 美國 有 大量 的 年 輕人 其實 都 住 在家 裡的 獨立 成家 的 比例 快速 的 縮窄 在 1960 年代 當時 和 父母 同住 的 美國年 輕人 比例 大概 是 10.9% 如今 18 到 34 歲 的 年 輕 男生 竟然 有 接近 25% 和 父母 同 住 如果 不分 性別 的 話 只有 52% 通常 男性 是 真的 比較 早 獨立 出去 住 了 女性 會 比 較 高 所以 總體 加起 來 18 到 34 歲 有 一半 以上 的 年 輕人 都 是 和 父母 同住 這 以前 在 華人 思維當 中 這跟 父母 同住 沒什麼 問題 對 不 對 上有老下有小 很 開心 齊樂 融融 絕對 沒什麼 問題 也 不會 覺得 愧疚 但是 美國 市場 在 歐美 通常 一畢業 就要 出去 住 了 現 在 有 一半 的 人 都 跟 父母 住 所以 大家 面臨 的 問題 都 是 一樣 的 但是 美國房 價會 因此 而 遞緩 嗎 也 沒 有 因為 有 錢 人 就是 這麼 多 還是 在 持續 的 收購 房屋 當中事 實上 如果 我們 觀察 在 各個 世代 的 貸款 狀況 你 會 發現 基本上 在 戰後嬰 兒潮 的 貸款 情況 是 來 得 最 為 舒服 的 我們 舉例 來 說 如果 是 以 美國 30 年期 固定 房貸 利率 來 做 思考 我們 分別 從 低 於 3% 到 4% 到 5% 到 6% 以及 6% 到 7% 和 7% 以上 可以 看得出 來 沉默 世代 就是 1928 年 到 1945 年 大部分 都 是 集中 在 3% 到 4% 和 4% 到 5% 這 一段 的 固定 房貸 利率 那戰後嬰 兒潮 以及 X 世代 就 慢慢 地遞 延到 3% 以下 什麼 意思 呢 就是 我們 講的 X 世代 1965 年 到 1980 年生 的 還有 千禧 世代 198 年 到 196 年生 的 大部分 有 很大 一群 人 他 買 房 都 是 買 在 極度 便宜 的 利率 時段 所以 這段 人 他 享受 了 資產價格 的 顯著 上行 但是 到 Z 世代 也 就是 97 年 以 後 出生 的 年 輕人 這段 時間 反而 他 的 利率 又 開始 有 逐步提高 的 跡象 甚至 你 看到 在 5% 以上 6% 7 以上 選擇 30 年期 固定 房貸 利率 幾乎 都 是 Z 世代 所以 必須 承 認現 在 Z 世代 買房 跟 前面 4 個 世代 買房 的 利率差 別差 很多 就是 他 雖然 利率 買貴 了 通常 我們 講說 利率 高 了 那房 價應 該 要 便宜 一點 他 的 房價 也 很 高 所以 現在 的 Z 世代 也 很 可憐 為 什麼 房價 沒跌 而且 30 年期 固定 利率 居然 還這麼 高 所以 現在 美國 的 退休 潮現 在 買 房 基本上 都 是 全款 買 的 為 什麼 因為 利率 太貴 了 像 很多 美國邁 阿密 城市 現在 都 是 流行 現金買房 原因 很 簡單 那 退休 族 他 之前 的 房子 幾乎 已經 完全 繳完 房貸 了 最 後 就 直接 把 這個 房貸 繳清然 後 把 房屋 賣掉 直接 到 南部 城市 退休 城市 直接 買 一棟 獨立 house 這個 時候 反而 達成 更好 的 財務 平衡 這個 是給 投資 朋友 做 的 一些 思考 簡 而言 之現 在 美國 市場 當中 我們 必須 承認 利率 所 形成 的 成壓 第一 個 是 反映 在 債券 市場 的 賣壓 對 黃 金市場 甚至 沒有 但 債券 市場 的 賣壓 我們 也 很 清楚 他 就是 有 一群 人能夠 接受 這樣 的 殖 利率 不斷 的 在 買 進不斷 的 買 進 從 來 沒 有 停過 他 只是 他 的 熱潮 被 短期 內 被 股市 給壓 住 了 但是 以 巴菲特 為首 的 這些 投資人 仍然 在 不斷 買 進當 中 因為 他們 不 相信 目前 股票 值得 這麼 高 的 估值 那 第二 個 成壓 主要 集中 在 房 地產 市場 的 交易量 它 沒 有 對 於 房價 形成 重大 衝擊 是 因為 美國庫 存過 少 的 原因 但 對 於 美國 的 房市 交易量 房仲 已經 失業 失業 快 三年 了 都 沒 有 房子 可以 交易 這 遇到 的 第二 個 問題 OK 那 接下 來 我們 就要 了解 了 那 美國 的 高利率 對 於 房 地產 形成 了 適度 成壓 對 於 交易量 形成 了 適度 賣壓 那 中國 市場 中國 市場 一直 在 降息 一直 在 放松 楼市 的 限购 监管 政策 对于 房地产 市场 有 显著 提升 吗 其实 上 也 没有 所以 我们 看到 同时 一个 是 高利率 同时 一个 是 极 低利率 都 对于 房地产 市场 的 交易量 没有 太 大 帮助 这 说明 着 利率 跟 房地产 它 其实 没有 那么 必然 直接 产生 的 效果 必須 承認 低利率 的 交易量 也 不 高高 利率 的 交易量 也 不 高 通常 高利率 的 交易量 很 低 可以 理解 低利率 的 怎麼 交易量 也 不 高 呢 我們 可以 具體 留意 最近 上海 正式 宣布 再度 放 鬆 樓 市 監 管 政策 如果 我們 具體 觀察 這一波 的 命令 主要 是 由 上海 四部 門聯合 印發 的 優化房 地產 市場 平穩 政策 所 進行 的 釋出 這一波 主要 的 變化 像是 首套 房屋 商業個 人 的 房屋 貸款 最低 首付款 的 比例 調整 為 不 低 於 兩成 同時間 也 把 貸款 利率 減了 45 個 基點 第二 套房 則是 不 低 於 三成 五 包括 個 人公積 金 最高 貸款 可以 貸到 80 萬元 在 首 套房 家庭 公積 金 可以 貸到 160 萬元 等 於 是 中國 上海 版 的 新 青安 也 就是 說明 上海 現在 是 推出 一攬子 的 房 地產 新政 這件 事情 其實 蠻 意外 的 因為 過去 我們 的 理解 是 中國 房市 的 下行 主要 由二線 城市 所帶動 但是 北上 廣深 中國 還是 有 這個 戶口 制度 這些 戶口 還是 很 搶手 的 照理 來 說 所以 不太可能 在 北上 廣深 直接 進行 樓市 相關 政策 的 全面 鬆 綁 但 現 在 看 起 來 就是 已經 不管 你 買 幾間 了 你 來 買 甚至 還有 更加 優惠 的 態勢 我們 看到 多個 省份 現在 在 二手 二 套房 就 第二 間房 的 首付 比率 現在 都 陸續 降到 15% 和 25% 以下 其中 有 一些 地區 壓力 比 較 大 合肥 了 好 厦门 现在 房价 跌幅 也 很重 南昌 昆明 济南 青岛 都 开始 进行 全面 的 松绑 等 于是 现在 就是 投期 款算 你 一成 五 就 好 了 赶快 来 买房 好 让 你 可以 背 更 多 的 贷款 了 那 我们 看到 多个 重点 城市 不 只是 在 房贷 陈述 上 进行 全面 的 松绑 房贷利率 也 进行 显著 调降 那 你 像是 武汉 的 部分 江福市 调降 了 30 个 基点 济南 调降 了 20 个 基点 长沙 调降 了 10 个 基点 合肥 调降 了 30 个 基点 其他 像是 厦门 福州 青岛 佛山 南京 无锡 长州 都 进行 全面性 的 调降 那 我们 都 很 清楚 了 這樣 的 發生 主要 是 來 自 於 中國 住宅 面積 在 23 年 開始 進行 認方 不 認貸 以 後 住宅 代售 面積 並沒有 因此 而 減少 上行 速度 來 得 更 快 了 我們 可以 觀察到 在 201 年 以後中國 住宅 代售 面積 的 同比 增幅 大概 就是 每個 月 以 2% 到 3% 的 速度 增長 現在 每個 月 是 以 兩成 四 左右 的 速度 在 增長 就是 大量 的 房屋 持續 的 被 拋售 中國個 人 的 住宅 貸款 餘額 從 同比 來 看 已經 進入 負值 了 就 說 明著 還錢 的 比 申請 房貸 還要 來 得 快 大量 大家 都 在 還錢 大家 都 在 盡 可能 的 提前 把 貸款 給繳 清 但是 我們 也 必須 了解 它 是否 有 代表 經濟 全面 的 惡化 其 實並 沒 有 是 一種 心理 情緒 的 傳導 因為 從 中國 企業 定期存款 來 看 還在 持續 飆高 當中 就是 大家 現在 寧願 把 錢 拿 去 存 定存 也 不願意 去 投資 任何 投資產品 這是 我們 看到 的 情況 正常 來講 你 會 把 錢 拿 去 存 定存 的 那 一定 是 利率 很 高 可是 中國 正在 降息 所以 它 就是 一種 通縮 情緒面 所產生 的 傳導 所以 我們 看 得 很 清楚 在 當時 21 年 5 月份 是 由二線 城市 和 三線 城市 的 二手房 價格 首先 下跌 一線 城市 我們 講的 北上 廣深 是 一直 到 去年 年底 才 開始 進入 到 下跌 段 那 它 形成 的 效果 第一 部分 就是 租金 回報 率 的 全面 上行 我們 看 得 很 清楚 現在 一線 城市 的 房 地產 的 租金 回報 率 開始 有 拐頭 上 彎 的 味道 為 什麼 租金 城市 北上 廣深現 在 租金 回報 率 開始 調高 了 呢 因為 房價 跌 了 以前 房價漲 太快 導致 租金 根本 就 沒 有 太大 的 收益 現在 租金 價格 就 開始 有 一點 上 來 的 味道 存在 了 那 當然 中國 房市 因為 它 是屬 於 限購 令 的 逐步 鬆 綁 它 畢 竟 還 是 有人 為 管制 的 空間 存在 所以 房價 可能 還是 受到 一些 政府 的 原因 有 比 較 明顯 的 拖住 或者 說 比 較 穩定 的 狀態 真正 要 觀察 整個 中國 市場 撤資 的 速度 基本上 可以 從 香港 房價 可以 做 一個 更好 的 理解 過去 我們 跟 投資 朋友 提過 如果 你 觀察 香港 房價 指數 從 當時 21 年 9 月份 的 歷史 高峰 跌到 現在 大概 平均 跌幅 是 接近 兩成 五 也 就是 香港 樓市 已經 跌 到 8 年前 的 價位 了 這的 確有 非常 明 顯 鬆 動 的 態 勢 我 們 也 很 清楚 在 4 月份 城市 出 讓 土地 的 金額 榜 單當 中 你 像 杭州、 上海、 成都、 無錫 都 在 大量 的 受惠 當中 最 後 最 後 了 當然 了 房價 的 變化 本來 漲 高 了 就要 做 一些 均值 回調 這也 OK 未來 如果 有 出口 帶動 它勢 必終 有 落底 的 一天 那 我們 真正 要 了解 的 應該 是 中國 市場 的 實質 經濟 狀況 何時 能夠 好轉 你 讓 他 有 更 多 的 外匯 收益 至少 某些 人 還是 有 一些 剛 性需求 能夠 穩住 這個 局面 的 我們 就要 觀察 相關 的 數據 了 當然 有些 人會 關注 PNI 有些 人會 關注 出口 數據 但 最終 從 體感 溫度 來 看 那 就是 有 多少 人 回到 工廠 有 多少 人 回到 商辦 來 上班 我們 根據 亞洲 目前 商辦 控制率 的 變化 北京 是 接近 兩層 就 10 間 辦 公室 有 20 間 是 空著 的 香港 的 部分 大概 是 15% 0間 辦 公室 有 15 間 是 空著 上海 是 12% 東京 台北 新加坡 就 真的 很 低 只有 3% 這說 明 你 看 對岸 工作 環境 多 好 對 不 對 這多 舒適 對 不 對 一個 人 可以 配兩張 桌子 你 看 東京 台北 新加坡 這個 都 好 擠 對 吧 所以 這個 工作 環境 差 很多 了 提供 給投資 朋友 了 那 總 而言 之 我們 看到 利率 對 於 各國 的 影響 產生 的 效果 其實 不僅 相同 有些 高利率 的 地區 極度 緊縮 最後導致 了 房市 交易量 鬆 縮 但是 又 由 於 成 屋庫 存過 低 造成 了 房價 畸形 繁榮 創下 歷史 新高 了 美國 房價 就是 這樣子 中國 房市 看得 很 清楚 它 也 把 利率 降 到底 了 但是 也 沒 有 引起 更進 一波 的 交易量 的 大幅 推升 它 是 在 等待 經濟 體質 隨著 全球 景氣 好 轉看 能 不能 嘗試 的 主體 台灣 房市 有 它 的 特殊 理由 存在 不管 是 政府 相關 的 法令 或者 是 有 推出 的 新 清案 造就 了 台灣 房市 不得不 承認 可能 還是 三個 地區 當中 最 健康 的 有量 也 有價 那 由此 過多產生 的 效果 那 最終 在 高利率 沉壓 當中 我們 也 很 清楚 市場 對 於 股價 的 創 新高 目前 還是 抱持 著 半信半疑 還有 推升 的 空間 但是 這些 半信半疑 的 人 也 不是 什麼 都 不 做 開始 把 資金 大量 的 移 轉到 債券 市場 當中 也 聽 有 投資 朋友 多 做 一些 思考 和 留意 了 好 9 月 05 分 我們 看 一下 台北 股市 開盤 的 表現 ok 對還 可以 配床 一個 人 對 一個 人 只要 做 半份 工作 臺 北口 是 上 漲 36 點出 來 21894 點 今天 量 能 稍微 沒 這麼 大 40 億 左右 對 好 廈門 基本 就 靠 臺 商 了 你 不 知道 金門 人 在 廈門 有 多少 房子 對 30 年前 還 30 年 還完 就掛 了 對 不 對 所以 要 低調 還是 要 低調 還是 要 低 調真 煩惱 9.05 分感謝 各位 今天 參與 其實 已 經來 到 5 月底 了 我們 今年 的 行情 也 走 了 快 了 一半 了 對 不 對 我們 年初 其實 就 一直 跟 投資 朋友 分享 今年 幾乎 所有 資產 最大 的 風險 就是 抱 不住 最大 的 風險 就是 持有 過多 的 現金好 那現 在 看 起來 6 個 月 這樣子 5 個 月 這樣 子過 去 的確 如同 我們 過去 的 預測 好 那 我 跟 投資 朋友 分享 未來 5 個 月 也 不會 有 太大 的 改變 還是 會 有 一堆 人 受不了 先下車 了 或者 一堆 人後悔 沒有 上車 好 這個 是 未來 幾個 月 持續 會 發生 的 概況 因為 再 怎麼 看 那 感覺 好像 市場 上 就是 真的 不太 相信 台北 股市 值得 這樣 的 點位 覺得 房價 不 值得 這樣 的 一個 價位 多數 人現 在 是 有 還是 有 這種 感覺 的 我 自己 的 心理 感受 程度 但 我們 還是 要 拿出 具體 的 數據 來 做佐證 就 留在 我們 的 聽 友會 到 時候 的 分享
