2024/6/14(五)央行打炒房 擋得住游資?資金外溢非七都?【早晨財經速解讀】

投资 朋友 欢迎 收听 早晨 财经 速 解读 现在 是 台北 时间 204 年 6 月 14 号 礼拜五 早上 8 点 32 分 大家 早上好 我 是 周天 皓 每天 早上 开 半天 半小时 我们 在 这边 陪伴着 各位 一起 解读 国际 财经新闻 时事 变化 那 我们 看到 在 昨天 美国股市 台北 股市 都 在 陆续 创下 历史 新高 当中 房市 當然 也 是 活熱 的 因為 目前 全球 的 資 本市 場 行情 它 其實 就是 反映 未來 的 新一波 生產力 週期 當然 房地產 市場 它 小貫 到 居住 正義 所以 央行 以及 行政部 門 肯定 會 進行 相關 的 信用 管制 以及 相關 的 抑制 行為 那麼 在 昨天晚上 應該 算是 晚上 四五 點 央行 的 第二季 理監 事會議 當中 也 採取 了 第六度 的 信用 管制 那麼 從 今天 開始 正式 生效 除此之外 也 調升 了 新 台幣 的 存款 準備 率 0.25 個 百分 點也 就 代表 著針 對 銀行 部門來 進行 銀根 收縮 嘗試 的 把 市場 優質 進 一步 的 拉 回到 銀行 體系 當中 那 到底 在 這樣 的 一個 狀態 底下 第一 他 的 政策 效果 發揮 的 為 何在 未來 幾個 季度 那 第二件 事情 當美 股台 股持續 創 新高 的 同時 他 肯定 就 代表 著 更 進 一步 的 油 資動盪 那 這波 油資 如果 封住 了 房 地產 市場 這一塊 那 是不是 全部 會 重新 回到 股票 市場 當中 呢 昨天 台股 創下 歷史 新高 每股 有三大 指數 也 是 我們 具體 觀察 像是 標普白 指數 的 部分 在 昨天 上漲 了 12 點 0.3% 縮 在 543 點創 下 歷史 新高 價納斯達克 指數 上 漲 59 點0.3% 縮 在 176 點一樣 是 歷史 新高 價費 城半導體 指數 上 漲 81 點.4% 縮 在 5602 點 每股 到 目前 為止 第一 部分 是 由 AI 行情 所 進行 的 拉 抬 第二 部分 是 我們 看到 非常 明顯 市場 上針 對通 膨 預期 下滑 產生 的 新一波 的 心理 預期 比如 說 在 昨天晚上 5 月份 的 PPI 当时 公布 数据 是 下跌 了 0.2% 的 年 增幅 而 这 足以 说明 着 因为 它 已经 是 203 年 10 月份 以来 的 最大 降幅 了 也 远远 比 市场 预期 的 2.5% 来得 低 PPI 又 是 CPI 的 领先 指标 代表 着 美国 通 膨 基本上 它 的 高点 已经 完全 度过 而且 很 有 可能 会 比 我们 想象 中 提前 达标 台股 也 是 一樣, 台股 在 昨天 大漲 263點, 最終 收 在 231 點, 台積 電和聯 發科 同創 了 歷史性 高價。 但是 我們 要 清楚 地 知道, 外資 在 今年 的 買 賣潮, 老實 說, 甚至 連 30 億都 不到, 但是 過去 5 年 可是 賣 了 1.2 兆, 這說 明著, 台北 股市 目前 的 大漲, 似乎 也 跟 外資 的 回補 沒有 太大關 係 純粹 就是 內部 的 油資過 多產生 的 效果 而油資 它 會 往 兩個 去 處來 做 前 進一個 就是 ETF 市場 另外 一個 就是 我們 看到 房地產 市場 來 做 賣進 所以 中央 銀行 在 昨天 召開理 監事會議 當中 直接 採取 了 第六 波 的 信用 管制 從 今天 開始 生效 那麼 第一波 我們 要 觀察 的 要件 主要 是 針對 銀行端 因為 這 一次 沒有 升息 但是 升準 了 現在 存準 率 挑升 一碼 央行 的 預估 是 會 收回 120 多 億 的 市場 資金 那 我們 很 清楚 因為 前面 兩次 他 也 在 升準 所以 加上 這 一次 大概 從 去年 一路 到現 在 已經 收回 了 360 億資金 但 360 億資 金拿來 跟 台灣 的 超額 儲蓄 來 對 比 老實 說並 不是 特別 高 啦 但是 為何 是 升準 不 升息 呢 我們 都 很 清楚 知道 利率 的 調整 一個 是 重貼 現率 一個 是 存准 率存 准率 它 主要 是 銀行 在 放款 當下 受限 的 額度 受到 的 保證 利率 什麼 意思 呢 這存 准率 它 是 一種 強制 利率 就是 你 到底 有 多少 錢當 你 人家 存款 以 後 你 必須 停留 在 銀行 體系 當中 但是 重貼 現率 它 是 一個 自由 利率 就是 你 到底 想要 放貸 多少 出去 銀行端 當然會 受到 央行 的 箝制 但 市場 會 根據 你 的 利率 來 做 更 進 一步 的 採取 動作 而存 損率 相 對 來 看 它 很 明顯 是 不 想要 打擊 到 市場 的 房貸 情緒 或者 過去 由 於 浮動 利率 的關 係 很多 房貸族 他 可能 利率 已經 升高 為 了 台灣 總體 經濟 的 發展 所以 央行 並沒有 從 重貼 現率 來 著手 反而 從存 儲率 那存 儲率 的 目的 就是 一個 很 明顯 就是 要 收縮 銀行 的 市場 放貸 收縮 市場 的 因 更 那 它 的 根本原因 又 是 什麼 呢 為 什麼 市場 上 這麼 多 人 在 借 錢 呢 那 很 簡單 嘛 因為 台灣 的 景氣動 能 相當 強勁 本來 在 貨幣 政策 當中 就是 景氣 好 的 時候 你 該 緊縮 景氣 差 的 時候 你 應該 要 放緩 放 鬆 那 美 國 之所以 遇到 景氣 上行 那 利率政策 又 剛好 見 頂 準備 要 降息 那 雖然 他 過去 升息 的 理由 跟景氣 無關 他 過去 的 高 強度 升息 是 為 了 快速 抑制 通膨問題 那 隨著 通膨降 溫當然 他 會 依循 著 緊縮 政策 的 結束 那現 在 他 反而 要 以防 高利率 會不會 對 於 信用卡 違約 率產生 衝擊 可是 你老 實說 啦 台灣 這一波 的 內 資買盤 大家 是 有目共睹 的 台灣現 在 有 出現 大規模 信用卡 違約 或者 房貸 違約 或者 車貸 違約 的 現象 嗎 目前 台灣 的 違約率 老實 說 啦 相 對 於 美國市 場實 在 好 太 多 所以 本來 他 就 應該 要 採取 相對 緊縮 循環 在 現在 本輪 的 台灣景氣 角色 當中 我們 舉例 來 說現 在 台灣 在 中央 銀行 最新 所公 佈 的 經濟 成長 率 這一波 是 預估 上 修到 3.7% 月份 也 不過 就 預測 今年 經濟 成長 率 是 3.2% 所以 是 大幅 跳升 了 0.5 個 百分 點 尤其 在 今年 上半年 和 下半年 整體 經濟 展望 當中 在 民間 消費 的 部門 到 目前 為 止始 終表現 相當 強勁 貢獻度 今年 全年 大概 是 1.36% 這說 明什麼 說明 我們 當然 知道 台灣過 去 的 GDP 出口 的 影響 相當大 可是 這幾年 民間 消費 的 比重 正在 快速 提升 提升 到現 在 光是 台灣 在 過去 幾年 的 超額 儲蓄 在 這兩年 的 消費行 為 它 就 足以 拖動 台灣 內部 的 景氣位 階 真的 有 這麼 多 人 在 花 錢 去逛 百貨 公司 你 看到 現在 的 百貨業 的 業績 賣 包包 的 賣 運動 品牌 的 服飾 類餐 飲業 其實 營業額 都 在 快速 創 新高 當中 當然 這個 就是 我們 觀察到 本輪 市場 油資過 多 的 根本原因 所以 要 知道 這 真正 你 要 讓 房 地產 或者 股票 市場 在 本輪 有 一個 很 明顯 的 景氣 下行 的 通道 它 就 必須 要 伴 隨著 經濟 成長 率預 估值 的 持續 滑落 所以 這一波 我們 看到 央行 是 針對 全體 銀行 不動產 貸款 的 佔 總 放款 比例 過高 之下 他 決定 採取 第二 戶 我們 講的 應 該講 特定 地區 第二 戶 的 購物 貸款 最高 成數 的 上限 從 7 成改 為 6 成 那 當然 了 你 如果 說 從 第六 波 的 信用 管制 說實 在 的 除了 這個 好像 其他 也 沒 改好 那 到底 改了 第二 戶 的 購物 貸款 他 的 貸款 成數 有 沒 有 太大 的 影響 呢 我們 可以 從 幾個 要點 來 做 追 蹤 因 為 照理 來講 你 直接 是 針對 第二 戶 的 房貸 成數 7 成 降到 6 成 好像 第一 種感覺 是 打 到 的 是 換屋族 和 交屋族 你換 屋族 你 要 想 辦法 多 準備 一些 自備款 或者 準備 簽好 契結書 一年 內要 把 第一 間 賣 掉 其實 這件 事情 好像 影響 也 不大 真正 影響 的 是 什麼 是 三年 前 四年 前 一年 前 你 買 了 預售 屋 的 民眾 那 你 今年 或者 明天 準備 要 簽約 的 明 一下 還有 房貸 的 課程 這個 時候 很 有 可能 你 的 資金 沒 有 算 的 這麼 準以 為 是 7 成本 來 今天 要 簽約 的 結果 昨天 宣布 了 搞 到 現 在 你 必須 在 今天 對 薄 的 時候 趕快 再 擠 出 那 一層 那 如果 你 不是 想要 補上 想 辦法 補上 額度 的 話 很快 你 就要 繳 45% 房地 合一 的 重稅 不過 老實 說 從 去年 到 今年 房價 也 漲 了 多少 了 你 也 頂 多 就是 少 賺 也 不會 因此 而 賠 多少 所以 它 算是 一個 有 打 但是 也 不 至於 把 你 打 到 死 的 這種 感覺 所以 如果 你 仔細 觀察 它 真正 的 打擊 目標 更 像是 一種 宣示 性 意味 第一 個 是 你 現在 已經 有 第一 戶 了 你 本來 準備 要 買 第二 戶 的 但是 你現 在 會 有點 顧忌 你 會 確保 你 的 資金 水位 已經夠 了 之 後 再行 買入 而且 你 也 不 確定 會 不會 第 7 波 的 信用 管制 再 把 第二 戶 的 貸款 成數 再 降到 5 成 所以 這是 一個 不確 定性 導致 市場現 在 願 意購 買 第二 戶 的 投資人 或者 有閒 錢 的 投資人會 戒慎 恐懼 第一 個 打擊 目標 第二 個 打擊 目標 是 央行 很明顯 就是 劍 指剛 才 提到 購置 預售 屋多戶 的 投資客 這些 買方 因為 即 將交屋 他 就 會 面臨 核貸 成數 不足 的 問題 所以 很 有 可能 會 怎麼樣 資金周 轉不靈 那 就 低價 殺出 反正 我 賣 掉 也 是 賺 那 至少 可以 讓 市場 的 交易量 增加 為 什麼 要 讓 市場 交易量 增加 因為現 在 市場 上並 不是 台灣 房子 太少 是 出售 的 人實 在 太少 全台 出現 了 大量 的 吸收 現象 那 這樣 的 一個 短期 內 交易量 的 增加 就 可以 造成 投資客 跟 我們 過去 看到 的 建商 因為 建商 很多 可能 賣 了 兩年 三年 還在 賣 讓 投資客 跟 建商 能夠 互相 見價 銷售 這是 看到 的 第二 個跡 象 第三 個 打擊 目標 是 至於 你 剛好 買 預售屋 第二 戶 可能 前 兩個 月 才 買 前 兩個 月 我們 看到 市場 交易量 或 不是 交易量 市場 買氣 相對 比較 熱剛 買 第二 戶 的 老實 說 雖 有 影響 但 你 說 影響 真的 很大 因為 你 也 是 三四年 之後才 交屋 首先 你 有 好 幾年 來 籌 那 多 一成 的 貸款 第二件 事情 三四年 到底 信用 管制 是 解除 了 還是 更加 劇呢 很 難 說 但是 至少 短期 內不會 受到 影響 至於 換屋族 剛才 提到 就 幾乎 完全 不受 影響 了 因為 央行 願意調 整現 在 的 規定 算是 傾聽 民意 了 就 說 你 第二 戶 在 購屋 貸款 撥 下 來 的 一年 內 你 只要 把 第一 戶給 出清 突消 第一 戶 的 房貸 抵押 權那 這個 時候 你 就 不會 受到 第二 戶 單純 6 成房 貸 的 限制 了 所以 結論 是 什麼 結論 就是 短期 內 我們 可以 看 就是 在 203 年 7 月 前 買 預售 的 這批 人 或者 平均 利潤 2.0 以前 的 這些 投資客 你 會 不會出 現繳 45% 房地 合一 來換 約 反正 這兩年 你 也 賺 了 只是 少 賺 看 一下 有 沒 有 短期 內 交易量 的 抬升 或者 出脫 的 意願 可是 我們 這時候 要 回過 頭來 看 你 專門 挑一個 第二 戶 的 房 貸陳述 現在 我們 要 捫心 自問 這種 做法 真正 影響 的 是 哪些 人感覺 就是 那種 小 投資者 他 前 幾年 剛有 了 第一 戶現 在 還硬要 買 第二 戶來 做 投資然 後 口袋 又 沒 有 升到 隨時 可以 補足 那 一成 的 散戶 央行 是 先 找 這些 人 開導 可是 我們 要 仔細想 房地產 的 買盤 真的 是 完全 由 這些 人 造成 的 嗎? 難道 不是 買 第三 戶 第四 戶 第五 戶 的 人 造成 的 嗎 過去 我們 提過 本輪房 地產買盤 跟 股票 市場 的 買盤 幾乎 一模 一樣 是 同 一批 油資現 在 買 預售 屋 的 跟 買 094 的 從 本質 上 是 同 一批 人 我們 舉例 來 說 根據現 在 台灣 超額 儲蓄 的 規模 在 今年 也 有 非常 顯著 的 上 修 今年 本來 預 估值 是 3.8 兆現 在 已經 上升 到 3.84 兆 那 很 清楚 超額 儲蓄 過去 我們 提過 你 可以 簡單 的 把 它 理解 成 出口 減進口 也 就是 資金 留在 台灣 市場 閒置 的 狀況 我們 從 20 年 COVID 19 爆發 以 後 全球 當時 就 處 在 極度 寬 鬆 的 貨 幣 環 境 資 金 就 大 淹水 當年 是 首次 超額 儲蓄 突破 了 三兆 的 關卡 2021 年 更 直接 飆升 到 了 3.69 兆 2 年、 23 年 隨著 股市 的 縮水 以及 23 年景 氣的 下行 稍微 回到 3.5 兆 今年 又 重新 衝高到 3.84 兆 有趣 的 事情 是 什麼? 是 超額 儲蓄率 雖然 有 緩步 的 走高 但是 甚至 還沒有 超過 到 201 年 的 高點 但是 從長 時間 來 看 超額 儲蓄 率 從 20 年 以 後 基本 就 維持 在 高位 說明 什麼 事情 說明 市場 上 真的 有 大量 的 油資 金無處 可 走 那 超額 儲蓄 的 升高 是 台灣 人 手上 一堆 現金 的 第一 個 原因 那 第二 個 原因 就是 來 自 於 過去 我們 提到 市場 投資 觀念 的 大幅 改善 我們 根據 今年 一季度 好不容易 在 國售 和 富邦 極力 拉 抬 底下 保費 收入 終於 回到 了 正值 可是 你 看 2 年 到 23 年 不管 是 國售、 富邦 人壽、 新光 人壽 中國 人壽、 台灣 人壽 保單 收入 基本 就是 長 年期 的 下滑 這些 壽險業 本來 是 吸納 台灣 超額 儲蓄 非常 重要 的 一個 出口 現在 大家 都 把 保單 給解 約 了 或者 就算 有 新 的 收入 進來 也 不願意 去 買 保單 了 就 導致 資金 大量 的 往 ETF 或者 往房 地產 市場 來 做 移動 為 什麼 不 買 保單 了 因為 大家 開始 意識 到 我 的 保單 真的 跑 不 贏通 膨 所以 很多 投資型 保單 被 市場 看破 了 就 決定 反正 你 壽險業 也 不過 是 把 我 拿到 的 錢 拿 去 投資 美國 公債 賺取 當中 的 利差 我還 不如 自己 投 所以 這種 百分之百 之間 大幅 理財 觀念 的 移轉 就 影響 到 了 本輪 資產價格 上 漲 的 主因 當然 他 最終 有 一個 驅動 因子 就是 你 超額 儲蓄 要 升高 你 保單 收入 敢 說 解就解 那 就 說 你 的 本業 收入 還在 提升 嗎 那 本業 收入 的 提升 真正 原因 是 什麼 呢 就是 出口 的 好轉 我們 過去 是 根據 財政部 最新 公 佈 的 5 月份 出口 4 月份 出口 基本 就 在 一個 顯著 的 上行 軌道 從 2023 年 幾乎 一 整年 都 是 年 減到 下半年 開始 進入 到 復 甦 那過 去 我們 提到 從 每個 月 的 出口值 也 是 在 201 年 以 後 就 大幅 的 跳升 在 201 年 以前 台灣 每個 月 的 平均 出口值 大概 是 250 億 美元 左右 201 年 以 後 大概 就是 30 億到 350 億 那 今年 的 平均 每個 月 的 出口值 大概 是 369 億略輸 於 20 年 但是 錢 就 一直 進來 錢 一直 進來 你 覺得會 流到 哪裡 去 呢 所以 油資過 多 是 房地 產買盤 強烈 的 根本原因 那 第二 個 原因 在 過去 我們 提到 政府 去年 下半年 所釋 出 的 新 清安 那 某種 程度 它 基本上 也 是 變相補 貼 就是 鼓勵 你 買 房鼓勵 你 持有 房地產 尤其 你 是 第一 戶 在 一系列 漲價 以後它 就 造就 了 在 204 年 很多 人本來 是 想 晚點 買 的, 造成 不得不 買 的 追買潮 我們 舉例 來 說, 根據 年 增 中心 最新 所 公布 的 第一季 的 房貸 資料 顯示 今年 第一季 房貸件 數是 5.48 萬件, 年增率 是 高達 三成 九 如果 你 分別 根據 各年 凌晨 的 房貸 新增 樣本 數來 做 觀察, 成長 最 多 的 很 有趣 居然 是 20 歲 到 25 歲 年增率 是 高達 5 成 1 那 25 歲 到 30 歲 和 30 歲 到 35 歲 同樣 年增率 也 高達 4 成 7 那 你 要 想想看 這 一年 的 價差 到底 有 多少 20 到 25 歲 你 每晚 一年 你 就 多 買 了 10 萬 25 歲 到 30 歲 每晚 一年 你 就 多 買 了 124 萬 30 到 35 歲 你 每晚 一年 你 就 多 買 了 12 萬 那 這種 明顯 的 價格 上 漲 它 就 會 形成 非常 更為 顯著 的 追加 效果 那 就是 再 不 買 真的 買 不到 了 啦 我們 舉例 來 說 這一波 新 清安 政策 你 說 有 沒 有效 答案 是 很 有效 但 它 也 造成 了 市場 上 進 一步 的 抬 價行 為 我們 舉例 來 說 你 像 舊 清安來 看 2 年 其實 就 有 舊 清安 了 當時 的 舊 清安 每個 月 的 戶數 也 不過 就 10 戶 5 每個 月 的 房貸 總金額 也 不過 就是 80 億 7 合計 下來 整個 舊 清安到 現在 大概 是 1.2 萬戶 金額 是 63 億 可是 你 看 新 青安 從 去年 8 月份 上路 以後戶數 就是 以千戶 506 的 數字 快速 的 上行 每個 月 的 金額 都 四五百 億到 現在 一共 是 4.9 萬名 新青 安上 車金額 是 高達 364 億 所以 各位 可以 觀察到 最後錢 在 這種 狀態 底下 它 就 形成 了 進 一步 的 資產 配置 新青安 有些 人 是 用人 頭但 他 的 利益 是 善良 的 但 他 引起 的 更 進 一步 的 方向 是 市場 也 意識 到 房 地產 原來 真的 可以 抗通 膨 那 最後錢會 不會 往 另外 一個 方向 的 去 處來 走 由 於 在 本波 的 第六 波 的 信用 管制 當然 是 有 可能 為 什麼 這說 因為 既然 你 是 針對 特定 地區 第二 屋 的 貸款 成數 來 從 七成 下壓 到 六成 對 於 市場 明顯會 有 抑制作用 那 就是 盡量 讓 你 希望 你 在 買 之前 能夠 三思 最好 你 確定 你 有 本金 以後再 來 做 思考 可是 剛才 講到 了 真正 的 資產族 已經 在 買 第 5 戶 第 6 戶 的 人 他 基本上 這 一次 是 完全 沒有 受到 任何 實質 影響 那 新 青安 不是 新青安 就是 說 如果 七 都 會 受到 這樣 的 一個 限制 頂多 不要 吵著 七 都 所以 第二 個 很 有 可能 發生 的 方向 就是 那錢 就 會 往 外圍 地區 來 做 前進 我們 舉例 來 說現 在 如果 是 以 去年 第四季 的 房 貸負 擔率 相 對 比 較 低 的 地區 其實 就是 七 都 之外 我們 舉例 來 說 全國 的 房 貸負 擔率 目前 平均 來 看 是 4 成 2 你 像是 新北 台北 都 是 5 成 6 成 但是 如果 你 往 宜蘭三乘 八 地域 平均值 苗栗 三乘 四 彰化 三乘 九雲林 三 乘 一嘉義兩 乘八 基隆 嘉義市 金門 縣往 這些 地區 來 做 移動 就 非常 有 可能 發生 所以 這與 其 說 是 第六 波 信用 管制 我們 也 可以 把 它 解釋 成 第六 波 的 炒房 時代 開始 那些 錢 開始 往 七 都 以外 的 房價來 做 前進 某種 程度 可能 也 是 發展 偏鄉 地區 也 可以 這樣子 做 理解 本次 政府 也 是 用 盡 全力 希望 大家 可以 建設 非 七 都 幫 大家 縮展 城鄉 差距 為 什麼 其他 地方 太 便宜 了 我們 舉例 來 說 過去 我們 已經 跟 投資 朋友 聊過 了 它 本來 就是 一個 長 期 的 外流 趨勢 但是 資金 你 要 想想看 其實 七 都 裡面 還是 有 很多 地區 它 的 總價帶 還是 偏低 的 但 由 於 受到 第二 戶 貸款 的 衝擊 所以 很 有 可能 它會 跳過 這些 在 七 都 以 內 的 低 總價帶 直接 往外 縣市 來 做 移動 我們 舉例 來 說 你 看 203 年 當時 的 平均 總價華沙 的 平均 總價 台北市 是 3000 萬不會 有人 投資 新北市 1675 萬其實 也 偏 高 很 難 投資 因為 我們 看 的 是 總均價 把 所有 新屋 齡 老屋 齡都合 起來 你 像 台 中 台南 130 萬 新竹 160 萬 新竹 縣 168 萬其實 都 算 偏高 但是 總價帶 幾乎 可以 在 10 萬 以下 挑到 的 苗栗 972 萬 彰化 874 萬 南投 縣 724 萬雲林嘉義 基隆 基隆 老實 說 在 整個 大台北 地區 位階 算是 蠻 低 的 宜蘭 763 萬 很多 人開 雪 隧 通勤 花蓮台 東 澎湖 金門 好 所以 這個 是 可以 觀察到 的 第一 個 方向 那 就是 市場 到底 這一波 資金有 沒有 因為 央行 的 深准 而 消除 收 160 億 那個資 金量 對 於 自產族 太少 你 打 的 可能 是 那個 小 投資者 真正 的 自產戶 他 已經 買 了 10 間 了 他 會 因為 你 升個 準銀行 銀根 收縮 就 受到 衝擊 嗎 他 根本 就 全款 買房 了 所以 不 受到 影響 所以 資金 他 要 炒作 好 我 知道 了 好 了 我 知道 了 那 我 去 幫忙 這個 減少 這個 城鄉 差距 好 了 這是 第一件 事情 那 第二件 事情 他 也 許還 是 有 適度 的 效果 引起 部分 資金 能夠 回流 到 台股 我們 講房 地產 市場 真正 吸引 人 的 地方 並 不是 總價 的 上行 第一 因為 房地產 市場 漲 到 一定 程度 那個 總價 就 有 它 的 上限 存在 那 投資 效果 就 沒 了 那 第二件 事情 房地產 市場 你 買 到 第三 戶 你 就 沒 有 槓桿 效果 了 第一 戶 是 5 倍 第二 戶 在 特定 地區 原本 是 3. 倍 因為 是 7 成貸 款現 在 變成 2.5 倍 了 第二 戶其實 已經 下滑 蠻 多 了 快要 趨近 於 台北 股市 的 震惡 了 第三 戶現 在 都 貸 不到 所以 你 說 第三 戶 第四 戶 的 有 沒 有 可能 引起 大量 的 資金 重新 回流 到 台北 股市 有 可能 會 發生 但是 有 沒 有 代表 市場 的 供 給量 因此 而會 顯著 的 飛增 這也 不 一定 為 什麼 因為 不賣 就是 不賣 你現 在 不 缺錢 也 沒什麼 理由 要 賣房 也 不會 因為 這件 事情 信用 管制 導致 你 要 賣 房頂 多 是 你 買 房 的 意願 稍微 有 一點 縮 小 我們 舉例 來 說 根據 全台灣 二手 市場 的 代售 存量 你 看 當時 從 201 年 以 後 的 確有 非常 顯著 的 上行 在 2 年 23 年代 售 存量 是 一度 高達 10.5 萬戶 不過 新金剛 一 上路 以 後 我們 看到 二手 市場 的 代售 存量 就 快速 的 下 彎現 在 剩下 多少 7 萬戶 那 你 當然 有 一部分 是 因為 市場 的 買 氣給 光 的 但是 大多 數都 不是 買光 的 大多 數都 是 習受 供給 大幅 縮窄 所導致 的 現象 所以 這個 是 第二 個 我們 可能 觀察 的 方向 那 就是 台北 股市 資金 很 有 可能 重新 獲得房 地產 市場 原本 投資者 的 青睞 那 第三 個 影響 就是 原本 在 七 都 賣 的 買 的 置 產主 他 不會 停下 來 因為 他 本來 就是 要 一直 全款 買 這次 信用 管制 對 他 是 完全 沒有 真正 的 衝擊 那 這些 人要 痛 就 必須 要 從 稅率 來 做 著手 那 你 說 稅率 除非 從 行政部 門來 做 相關 監管 要不然 就算 現在 囤 房稅 2.0 上路 以 後 這 受到 的 影響 大家 也 不是 特別 大 我們 過去 跟 投資 朋友 提過 我們 假設 在 14 年 新房 我們 就 用 最高 標準 來 看 中山 區 南京 東路 45 坪 精華 地段 RC 結構 你 原本 可能 繳的 房屋 稅 可能 是 1.5%0樓894 塊 一戶 到 現在 可能 屯房稅 2.0 到 2.4% 好 增加 了 6 萬塊 每個 月 基本上 就是 增加 50 塊 的 房地 而 房屋 稅的 成本 每個 月 增加 50 塊 在 一個 45 坪 中山 區 南京 東路 的 房子 就算 是 最新 的 房子 舊 的 房子 還更少 它 基本上 對 於 房租 都 是 可以 直接 轉嫁 的 為 什麼 因為 它 是 精華 地段 轉嫁 個 50 塊 這壓力 真的 有 很大 嗎 所以 我們 過去 才 跟 投資 朋友 分享 如果 你 仔細 觀察 在 今年 北台 灣原 月份 到 5 月份 先建後售 戶數 基本上 是 暴增 了 4 成 這說 明什麼 這說 明現 在 在建 商 甚至 都 不是 很 害怕 囤 房稅 對 於 建商 造成 的 影響 這 正常 來講 在 一般 人 囤 房稅 因為 稅基 的 問題 有個 多期 有個 第 4 戶 第 5 戶 受到 影響 沒 這麼 大 房價 跑 運 就 可以 了 建商 的 那個 房才 叫 真的 多 如果 你 先 建後售 那 就 真的 要 面臨 囤 房稅 2.0 造成 的 衝擊 可是 建商 有 在 怕 嗎 感覺 好像 也 沒 有 先 建後售 戶數 反而 還 因此 而 增高 了 這 第二件 事情 OK 好 總 的 來 說 我們 根據 央行 在 這一波 的 第六 波打 草房 政策 它 主要 從 特定 地區 第二 套房 的 房貸 成數 從 七成 降到 六成 到底 會不會 搭配 著 其他 信用 管制 的 成立 或者 預估 接下 來 第七 波 第八 波 那 楊金龍 其實 是 更 進 一步 解釋 了 央行 其實 真正 關心 的並 不是 房價要 不要 繼續 上 漲 而是 房貸 佔 銀行 的 放 貸幣 有 多少 現在 央行 看到 問題 的 原因 是 因為 銀行 放太多貸 出去 了 有 一點 風險 所以 他 要求 升高 他 的 存 損率 讓 市場 資金 能夠 收縮 那 也 建議 你 在 買 房 之前 尤其 買 第二 戶 最好 多 想想 那 至於 房價 的 問題 那 央行 表態 很明 顯不會 越俎代庖 你 要 讓 行政部 門來 著手 才 是 正常 他 的 講法 也 是 有 道理 的 你 要 讓 這些 自產戶 因為 我 央行 的 一些 作為 他 就 完全 不 投資 了 難度 有點 高 但是 你 如果 從 稅率 上 著手 也許 可以 讓 這些 人 感受 到 痛 所以 在 這種 狀態 底下 我們 就 可以 真實 了解 到 本波 央行 的 打 草房 政策 它 的 目的 絕對 不是 為 了 抑制 房價 它 的 目的 是 為 了 讓 金融 市場 來 的 更加 穩定 我們 過去 跟 投資 朋友 提過 你 要 讓 房價 有 比 較 明顯 的 鬆 動 要 嘛 就 增加 供給 要 嘛 就 減少 需求 市場 有 一定 的 機制 是 增加 供給 就是 社會 住宅 社會 住宅 看起 來 也 沒 有 這麼 快 第二 個 減少 需求 要 嘛 就 央行 抽資金 讓 市場 沒有 資金 可以 買房 那 你 升個準 他 當然會 適度 的 讓 銀行 放貸 出去 相對 比較 緩慢 可是 資產客 根本 就 沒 在 借貸 他 就 真的 是 全款 買 再 去 徵貸 所以 真正 現在 唯一 看 房市 能 不能 鬆 動 的 最 後 就 完全 看 行政部 門了 那 行政部 門現 在 看 起來 頂 多 就是 寫 一些 切結書 搞清楚 接下 來 申請 新 金行 不要 用人 頭 大概 就是 這些 輔助 措施 所以 整個 房地產 市場 的 結論 會 是 什麼 第一 個 就是 多頭 的 趨勢 它 一定 會放緩 因為 槓桿率 正在 降低 但是 多頭 是 不會 停 的 多頭 要 停 必須 要 看到 景氣 下 一輪 的 下行 曲線 第二 個 可以 觀察到 的 方向 是 市場 上 有 很多 投資 朋友 在 詢問 說現 在 房 地產 市場 難道 就 一片 大好 嗎 也 沒 有 如果 真的 對 於 大坪 數 非常 喜歡 的 目前 流動性 是 極差 的 陸續 都 在 鬆 動 我 們 舉 例 來 說 根 據 最近 最新 市價 登錄 的 觀察 如果 你 仔細 觀察大直 幾個 建案 不能 講幾個 建案 幾個 中國 這個 跌幅 也 算是 蠻 兇 的 尤其 在 天母 這個 部分 或者 像是 新生南路 這有 一些 豪宅 飛翔華固 天柱 在 今年 賠售 金額 都 是 賠 40 萬 起跳 的 所以 還是 有 在 跌 的 還是 有 在 跌 的 大家 可以 來 多 做 一些 關注 第一 個 就是 大坪 數的 很 明顯 未來 豪宅 標準 有 可能 再 下 修 嗎 可能 會 受到 適度 的 衝擊 這些 有 錢 人 他 願意 陪 受 割 愛 大家 就 可以 有 一個 相不過 你 買 了 會 不會 繼續 跌 不 知道 但是 也 不能 說 房價 一直 漲 真的 有 在 跌 的 這是 第一件 事情 第二 個 就是 通常 台灣 我們 小編 最近 才 去 找 台灣 有 很多 建案 不是 都 喜歡 諧音 梗 可是 台灣 人 大部分 其實 都 喜歡 那種 比較 低調 的 諧音 梗 不太喜 歡太高調 那種 太諧 音梗 的 大家 心裡 就 不是 很願意 去 購買 也 許有 比 較 好 的 議價 空間 我們 舉例 來 說 我們 小編 找 的 最近 幾個 什麼 台南 的 建案 多 才 多 藝惡 這 好像 還不錯 但是 有點 高調 有點 高 調然 後 像是 高雄 的 建案 薰 衣潮 是 岡山區 的 薰 衣潮 萬事 如意 這是 無期 的 建案 然後還 有 一個 板橋 板橋 這個 蠻 著名 的 叫 高顏值 我 覺得 也 有 一點 這個 太高調 了 高顏值 對 不 對 不過 這些 都 還好 都 是 一些 名義上 的 前 因 梗 有些 真的 大家 有 錢 能 購房 就 會 有所 顧忌 的 我 舉例 來 說 我 最近 經常會 去 那個 騎 機車 經過 那個 松山 區的 時候 常常 看到 一個 建案 的 廣告 是 八德 路 那邊 的 叫 極美愛麗極 美愛麗 就是 怎麼 看 就是 有 錢 人 就是 買 這個 房子 就是 會 稍微 顧忌 一下 如果 夠 便宜 可能 我 也 會 去 但 我 可能 會先 去當 主委 然後再 把 名字 先 改掉 這樣子 要不然 這 名字 機密 ID 聽起 來 就 不是 很 舒服 好 下面 一位 還有 什麼 我們 小編 找 了 很多 真看 了 快 笑 死 這個 是 高雄 橋頭 的 建案 幸福 居巴 對 不起 大家 請 自重 應該 是 第八期 橋頭 的 第八期 聽 說 兩房 賣 完 了 賣 的 還不錯 沒事 沒事 讓 我 想到 以前 我們 是 俄羅斯 不是 本來 是 被 匯集 凍 結本來 G7 然 後 重新 加回來 不是 G7 加上 俄羅斯 就 變 那個 G8 就是 八大 工業國 組織 好 沒事 好 為 什麼講 這個 好 就 說 在 市場 上 的 氛圍 是 這樣 但是 不同 投資思維 不同 的 資產思維 他現 在 迎來 了 新一波 的 思考 點 但是 我們 還是 要 從 根本 語言來 做 思考 對 吧 就 這筆 錢 台灣 的 資金潮 到底 有 沒 有 消失 沒錯 沒錯 以前 我念 研究所 我們 研究室 有 兩個 同學剛 好 是 橄欖球 的 校隊 那天 晚上 我們 做 完 paper 做 完 專題 剛好 是 聖誕節 晚上 他們 兩個 要 出去 看 我 一個 人待 在 研究室 有點 孤單 就 問停號 我們 晚上 球隊 有 辦 一個 party 橄欖 趴 你 要 不要 來 我 一直 沒 聽 清楚 我 說 你 說 什麼 我們 橄欖球隊 有 辦 一個 party 橄欖 趴 你 要 不要 一起 來 我 說 這個 party 是不是 只有 男生 他 說 你 怎麼 知道 我 說 感覺 的 出來 好 沒事 我們 是 一個 政經 的 財經 節目 我們 就 做個 結論 所以 第一 個 對 於 販物族 而言 影響 其實 沒 這麼 大先 買後賣 先 賣後買 都 OK 了 對 於 資產族 而言 在 政策 有 它 的 不確 定性 你 也 了解 了 七 都 地區 其實 央行 已經 有 非常 明顯 的 宣示 行為 了 建議 你 往 非 七 都 地區 來 做 你 的 資產動 作會 比較 適合 那 對 於 建商 而言 老實 說 短期 內 可能 會有 適度 過去 購買 的 投資客 因為 資金緊 繃的關 係 適度 的 出脫 但 它 也 就是 一個 短期 的 出脫 基本上 從 中長 期來 看 它 還是 受到限制 轉約 和 房地 合一 的 影響 所以 基本上 短期 內市場 還是 吸收 狀態 的 代表 著 你 要 買 房子 大多 還是 跟 建商 買 最後就首 購族首 購族 影響 是 沒 有 特別 大 但是 我們 也 要 清楚 知道 在 現在 這個 時 機點 有 一點 小錢 想要 做 第二 戶 投資 的 散戶 可能 就 會 稍微 有點 顧忌 這是 我們 觀察到 最 後 的 時 的 跡象 9.03 分都 忘記 我們 今天 要 聊 的 要 聊禮 拜 五 都 要 抽 一本 書剛 才 跟 投資 朋友 聊到 我們 今天 所 看到 的 其 實並 不 像是 一個 標準 的 打 草房 政策 我們 今天 所 看到 的 更 像是 在 房 貸部門 已 經放貸 過後放 貸過 多 央行 部門 採取 的 一系列 的 政策 緊縮行 為 希望 不要 造成 市場 的 曝險過 高 所以 大家 會 發現 你 現在 不要 講說民營 銀行 就連 公股 行庫 房貸 水位 都 快 滿 了 我 去 問了 幾家 稍微 幫 大家 留意 一下 像國 泰富 邦 永豐 中信 都 滿 了 就 很 緊 繃 就是 說 尤其 民營 銀行 有 很多 人要 找 第二 戶 第二 戶 你 如果 不是 VIP 基本上 也 帶 不到 那 第三 戶 更 不 可能 了 所以 這個 是 我們 遇到 的 真實 情況 我們 很 早就 跟 投資 朋友 預告 了 這在 204 年 下半年 的 房 地產 市場 它 會 由 於 景氣 的 原因 還在 上行 通道 但是 絕對 不會 像 204 年 上半年 這麼 熱了 水位 都 已 經放滿 了 央行 現在 又 在 抽銀根 所以 未來 的 方向 我覺 得 大家 也 相當 清楚 了 我們 今天 要導讀 這本書 每個 禮拜 我們 都 會 通常 跟 投資 朋友 導讀 一本 書 今天 導讀 這本書 叫做 《 時間 的 代價 》 這本書 的 作者 愛德華 · 錢斯勒 他 是 英國 金融 史 的 作家 畢業 於 劍橋 大學同 時間 他 也 在 不管 是 路透社 華爾街 日報 英國 金融 時報 撰稿 那 他 本身 是 一個 算是 從 歷史 角度 來 撰 寫 財經 歷史 的 一位 作家 那 他 在 寫 這本書 當中 其實 大量 的 時間 他 其實 時間 的 代價 是 什麼 就是 利息 從 利息 的 角度 來 跟 投資 朋友 做 更 細節 的 探討 利息 它 的 價錢 它 的 價值 到底 有 多少 這過 去 我們 常講 的 一個 故事 朝三暮四 朝三暮四 大家 都 嘲笑 猴子 早上 拿三顆 果子 晚上 拿四顆 就 很 不 開心 早上 給四顆 晚上 給三顆 就 很 高興 說 這是 愚蠢 的 表現 但是 你 仔細 想一想 如果 從風險 利息 從 時間 的 價值 角度 來 做 思考 我 早上 吃三顆 中午 主人 死 掉 我 晚上 不是 多 損失 了 一顆 因為 我 本來 可以 拿 4 顆的 中間 有 風險 的 所以 現代 金融 制度 也 是 這樣子 為 什麼 我們 會 有 期貨 交易 就是 因為 時間 成本 本身 充滿 著不確 定性 我們 需要 藉由 遠期 的 契約 來 達成 風險 控制 所以 才 說 在 股票 市場 當中 在 資 本市 場當 中 時間 成本 是 特別 重要 的 有些 人 看 對 了 趨勢 但是 實在 的 波動 這 就是 因為 時間 成本 太高 他 等 不到 股價 上 漲 就 已 經先 斷頭 了 所以 房地 產市 場長 期當然 會 一定 適度 的 反應通 膨 但是 有些 人 由 於 資 金量 不夠 稍微 限縮 一下 房貸 成數 就 斷 掉 了 所以 最 重要 最 重要 的 事情 還是 要 了解 時間 成本 的 概念 以及 自己 本金 的 掌握 那 從 時間 的 代價 這本書 當中 其實 就 聊 了 大量 的 機會 成本 和 時間 成本 的 概念 我們 必須 把 時間 成本 當 作成 一個 流量 概念 流量 就是 你 的 收入 啦 薪資 啦 甚至 是 時間 啊 時間 只有 流量 概念 而 沒 有 存量 概念 因為 時間 是 最昂 貴 的 流量 在 幾乎 沒有 存量 可言 的 年 輕人 和 一般 人 而言 先 把 注意力 放在 流量 身上 盡 早先 做好 自己 的 資產 規劃 其實 是 非常 不錯 的 本書 當中 就是 一直 在 跟 你 聊 這個 時間 的 概念 放長 尺度 它 有 多麼 重要 就 07 分 了 也 聽 我 投資 朋友 多 多些 觀察 我們 看 一下 台北 股市 在 今天 開盤 之 後 的 表現 美股 昨天晚上 還在 衝下 歷史 新高 台北 股市 今天 上漲 32 點 今天 預 估量 能 也 不大 450 億輸 在 234 點這個 是 台股 也 是 笑呵呵 不確 定會 不會 有 新一波 的 資金會 流入 到 台北 股市 市場 當中 這看 起來 就是 你 有點 小 錢 就 別 去 炒 房 了 趕快 回來 台股 而 這也 是 不錯 的 因為 台北 股市 其實 流動性 來 的 更 高 而且 如果 這個 放貸 槓桿 成數 如果 已經 沒 這麼 高 了 那 台北 股市 或者 是 美國 股市 他 能夠 給予 你 的 年化 報酬 其實 也 不 低 對 不 對 也 挺 有 投資 朋友 多 做 一些 思考 好 那 我們 看 一下 投資 朋友 的 幾個 提問 好 對 對 對 請 大家 自重 我 記得 上個 禮拜 去 北海岸 逛逛 還 遇到 一對 父子 爸爸 很 開心 有 聽 到 我 有 聽 你 直播 我平時 開車 都 會 聽 看到 他 兒子 在 旁邊 我 說 你 是 開車 的 時候 聽 對 我 開車載 我 兒子 上學 的 時候 有 時候 也 會給 他 聽 我 說 其 實本 節目 是 限制 級 的 所以 大家 有 時候 要 聽 的 話 還是 要 偷偷 聽 感謝 各位 今天 的 觀察 各位 今天 的 交流 我們 今天 主要 是 稍微 梳理 一下 因為 昨天 其實 我們 今天 沒有 打算 要 直接 做 央行 的 專題 的 因為 他 對 於 整個 政策 影響 面不大 他 就是 一個 在 景氣 上行 過程 當中 適度 採取 的 貨幣 緊縮 效果 但是 對 於 真正 他 已經 打 從 心底 要置產 的 人 他 老實 說 沒 有 形成 任何 影響 換個 地方 買 而已 減 少城 鄉 差距 也 希望 投资 朋友 多 做些 观察 和 留意 了 好 如果 喜欢 我们 节目 就 帮 我们 订阅 按赞加 分享 那 一样 通常 每个 礼拜五 我们 导 读的书 通常 都 会 送 两本书 给 我们 的 投资 朋友 如果 您 喜欢 我们 节目 记得 帮 我们 在 底下 留言 留下 于 你 对于 本书 的 想法 留下 于 你 对于 本 节目 的 想法 然後我們 請 小編 在 週一 的 時候 抽出 兩位 我們 的 投資 朋友 送 這本 《 時間 的 代價 》 給投資 朋友 當然 投資 朋友 有 更 多 興趣 直接 去 博客 來 直接 去 誠品 把 這本書給 買 下 來 對 於 自己 最大 的 投資 時間 最大 的 代價 就是 沒有 及早 投資 在 自己 身上