2024/6/26(三)台美房價漲不停 央行政策兩樣情 只能再升息?【早晨財經速解讀】

嗯 嗯 投資 朋友 歡迎 收 聽 早晨 財經速解 讀現 在 是 台北 時間 204 年 6 月 26 號禮 拜 三 早上 8 點 32 分 大家 早上好 我 是 宇峻 浩 每天 早上 開盤 前 半小時 我們 在 這邊 陪伴 著 各位 一起 解讀 國際 財經 新聞 時事 變化 昨天 美國 股市 開啟 了 顯著 反彈 輝達 受到 顯著 拉 抬 底下 最終 漲幅 是 高達 了 6.76% 這一波 也 是 達 到 月 線 就 開始 有所 支撐 了 所以 本波 的 下 修 如果 是 從 中期 回調 來 看 它 肯定 也 是 要 一段 時間 來 醞釀 的 通常 我們 過去講 中期 回調 都 是 一個 季度 左右 的 回調 今年 那一波 4 月份 5 月份 的 回調 回調 幅度 算是 大不過 時間 算是 有點 短 的 當然 剛才 有 看到 有 網友 留言 說 才 剛睡 公園 兩天 昨天 又 進冷氣 房 了 進出 出差 一點 就 感冒 了 哪 一家 股東會 有 送 濕 的 所以 投資 朋友 不要 感冒 了 那 我們 也 要 了解 在 這種 行情 當中 市場 的 波動 持續 加大 我們 應該 用 什麼樣 的 角度 來 做 看待 那 第二件 事情 我們 會 探討 的 是 到底 除了 AI 這個 因子 對 於 股票 市場 的 影響 以外 市場 上 另外 針對 204 年 下半年 的 重要 因子 的 傳導 它 主要 來 自 於 全球 市場 的 降息 潮 是否 會來臨 我們 都 很 清楚 歐洲 央行、 加拿大 央行 都 已 經陸續 進入 到 降息 格局 但 聯準 會 遲 不 採取 降息 格局 的 真正 原因 到底 是 什麼 是 因為資 本市 場已經 蓬勃 發展 再 降下去 很 有 可能 會變 成史 詩級 泡沫 還是 說現 在 仍然 有 降級 的 需求 原因 是 因為 美國 的 房 地產 市場 狀態 可是 美國 房價 是 在 創始 高 只是 成交量 在 創始 低 而 台灣 央行 則是 處 於 完全 不同 的 狀態 台灣 央行 不 只面 臨著 房價 高漲 而且 面臨 著 成交量 急升 的 情況 看 起來 好像 在 全球 格局 當中 它 是 少數 唯一 不該 降息 的 那 我們 要 怎麼 理解 台美房 價漲 不停 的 狀態 呢 而且 兩者 的 央行 政策 方向 又 是 完全 不同 的 今天 來 跟 大家 做 一些 留意 那 首先 我們 觀察 的 是 昨天 美國 股市 反彈 的 情況 來 了解 現在 美股 的 位階 修正 到 什麼樣 的 地步 道瓊 公寓 指數 是 下跌 299 點 0.76% 收在 39, 12 點標 普是 上 漲 21 點 0.39% 收在 5, 469 點 昨天 道瓊 和 標普 整體 波動 都 不是 特別 大 但是 科技股 是 有 顯著 反彈 的 納指 上 漲 20 點 1.6% 收在 17, 點這一波 甚至 連月線 都 還沒有 碰到 而費 城半導體 指數 在 月 線 的 第一波 支撐 已經 有所 發酵 上 漲 96 點 1.7% 收在 5, 467 點那剛 才 有 看到 台積電 ADR 的 部分 這一波 在 昨天 是 上 漲 了 2.85% 那輝 達 的 部分 也 是 在 月 線 有 支撐 上 漲 6.7% 我們 重要 觀察 的 幾個 方向 市場 上 都 很 清楚 本輪 就是 看 回跌 到 什麼 幅度 而已 所有人 都 知道 它 是 一個 漲 高 之 後 的 修正 有 可能 大一點 變成 中期 回調 但 它並 不是 下一輪 景氣 循環 的 開啟 為 什麼 呢 因為 市場 的 論調 已經 在 過去 幾個 月 產生 重大 改變 那 就是 越來 越多人 已經 完全 相信 市場 上 很 有 可能 遇到 的 狀態 不是 軟著陸 而是 真的 有 可能 是 不 著陸 了 我們 可以 觀察 在 今年 4 月 5 月 6 月 根據 美銀 基金 經理 人 所 進行 的 調查 認為 未來 18 個 月 不會 進入 到 任何 衰退 時間 線 的 機率 仍然 是 成為 主流 大概 有 五成 三 左右 那當然 有 一部分 人 是 認為現 在 只是 把 衰退 的 時間 線給 延後到 205 年 的 上半年 而已 但是 事實 上 認為 今年 下半年 會 發生 衰退 的 機率 也 算是 蠻 低的僅 剩下 8% 而已 所以 我們 必須 承 認現 在 在 週期 投資 的 買 入期 本來 就是 那幾個 月 以前 我們 講的 庫存 週期 是 三到 四年 一個 循環 三年 一大 買 一買 爆 三年 中間 會 有 很多 波動 有 時候 是 讓 你 可以 持續 加碼 上車 的 機會 有 時候 行情 劇烈 的 波動會 讓 你 覺得 行情 瘋 了 一下子 可能 跌 一下 你 又 覺得 行情 要 崩盤 了 但 你 會 發現 大多 數的 時間 對 於 週期 投資者 來 說 也 就是 在 等待 而已 因為 主要 的 資金 部件 早就 建好 了 我們 一直 講說 今年 最大 風險 是 抱 不住 你 只要 抱得 住 就 已經 很 不錯 了 也 不用 去 思考 什麼 短期 操作 的 問題 就 抱 得 住 你 本身 就 可以 獲得 超越 大盤 的 價差 報酬 這給 投資 朋友 做 的 一些 思考 要點 所以 簡單 來 說 我們 買入 的 時間 也 不過 就 那 幾個 月 那 剩下 的 時間 其實 都 是 在 等待 而已 周期 投資 大部分 的 事情 其實 就是 在 等待 就是 看著 行情 在 那邊 自我 情緒 的 震盪過 去 有 一個 小 故事 曾經 跟 投資 朋友 分享 過他 講說 在 電梯裡 面然 後 稍微 有點 故障 那 老公 就 跟 老婆 說 啊 說 如果 還有 十分 鐘 就要 世界末日 了 那 你 會 想要 做什麼 呢 老婆 跟 老公 說 了 老婆 問 老公 說 世界末日 的 話 你 會 想 做 什麼 只 剩下 十分 鐘哇 那 老公 說 那 當然 是 和 你 瘋狂 的 交流 和 你 瘋狂 的 親密 啊 這個 活完 最 後 的 十分 鐘 這樣 老婆 說 哦 那 剩下 的 9 分鐘 呢? 1 分鐘 就夠 了 嘛! 那 剩下 的 9 分鐘 要 幹 嘛 呢? 其實 都 是 在 等待 而已 我們 周期 投資 做 的 事情 就是 這樣子 所以 大家 也 不用 因為 一 兩天 的 波動 就 大幅 的 改變 自己 的 投資 策略 是不是 要 先出 一趟 是不是 要 等待 下一波 怪力 回調 指標 到 了 就 該 投指標 沒 有 到 景氣 也 沒 有 到 過熱期 你 就 知道 該 怎麼 做 了 不要 因為 一點 新聞 事件 的 衝擊 就 大幅 改變 自己 的 投資 思想 給投資 朋友 做 的 一些 想法 啦 提供 給投資 朋友 做 一些 參考 好 那 我們 今天 主要 聊 的 主軸是 從 利率 端來 做 更 進 一步 的 思考 就是 我們 都 很 清楚 聯準 會 到 目前 為止 雖然 他 有 降級 的 預期 但 他 至少 從 當前 狀態 還在 一個 緊縮 格局 但是 我們 也 很 清楚 它 的 緊縮 格局 也 到頭 了 而且 歐洲 央行 加拿大 央行 也 提前 進入 到 降息 格局 了 可是 台灣 央行 現在 看 起來僅 只有 高強度 升息 的 條件 完全 沒有 任何 降息 的 理由 這 就是 來 自 於 美國 在 行政部 門跟 台灣 行政部 門 目前 所表達 的 態度 不 太 一樣 我們 都 很 清楚 過去 一段 時間 拜登 政府 曾經 進行 大規模 的 財政 刺激 但是 他 造就 的 景象 在 204 年 20 年 以 後 基本 就是 高通 膨 所以 他 在 204 年 所 採取 的 行為 就是 盡 可能 不 做 大規模 財政 刺激 希望 在 總統 大選 以前 大家 會 忘 記有 高通 膨 這件 事情 所以 當然 要 收縮 所以 行政部 門也 收縮 聯準 會 也 在 高利率 嘗試 著 抑制 市場 上 的 通膨但 台灣 不 太 一樣 台灣 央行 有 沒 有 很 認真 申請 說實 在 的 也 算 有 他 也 申准 了 他 也 限收 了 第二 戶 的 房貸 成數 但是 問題 在 於 行政部 門在 推廣新 興安在 進行 各式 各樣 的 財政補 貼 所以 現在 就 變成 了 美國 的 央行 和 行政部 門他 的 貨幣 政策 和 行政 政策 方向 是 同步 的 都 是 緊縮 台灣 是 不 太 一樣 的 所以 造就 了 部分 不太一樣 的 房價跡 象台 美房價 都 創高 了 可是 美國 的 房價 創高 真的 没有 量 它 的 价格 其实 有点 危险 的 我们 具体 观察 在 昨天 所 公布 的 美国 4 月份 这个 标普 CS20 做 大城市 的 房价 指数 年增率 是 7.2% 远远 高乎 市场 预期 的 6.9% 那 其他 我们 看到 美国 4 月份 像是 FHFA 的 房价 指数 同比 年 增幅 是 上 漲 了 6.3% 那 前值 是 6.7 所以 它 漲幅 稍微 有 一點 沒有 這麼 快速 拉 抬 可是 月 增率 還是 有 0.2% 這說 明美國現 在 如果 是 以 實質 成屋 來 看 的 話 房價 基本 都 在 崇高 當中 我們 如果 是 直接 用成 屋售價 的 中 位數 同比 來 看 這一波 根據 Redfin 所 進行 的 統計會 發現 5 月份 的 全國成 屋售 價中 位數 是 41.93 萬 美元 這個 是 19 年 以來 的 最高 紀錄 所以 我們 必須 承認 一件 事情 就是 美國 房價 指數 也 有 很多 種計算 方式 的 有 的 只 計算 預售 有 的 只 計算 house 有的是 計算 apartment 那 基本上 如果 是 以 總 的 來 看 幾乎 是 所有 的 房價 指數 都 在 創下 歷史 新高 當中 可是 我們 也 要 清楚 了解 一件 事情 就是 說現 在 美國 的 房價 的 創高 大部分 還是 集中 在 公寓 價格 我們 看到 如果 是 從 不管 是 單人 套房 單人 住宅 還是 純 公寓 價格 房價 都 在 快速 衝高 可是 如果 我們 觀察 的 是 那種 單戶 住宅 的 house 就是 那種 有點 美國 郊區 那種 獨棟 的 別墅 中位 數是 42. 萬 那現 在 的 房價才剛 突破 當時 2 年 6 月 和 23 年 6 月份 的 高點 而已 不過 也 算是 創下 歷史 新高 了 它 是 比 較 落後反應 的 但是 我們 也 觀察到 有趣 的 現 象是 什麼 呢 有趣 的 現 象是 明明 現在 30 年級 房貸 利率 就 已經 快速 衝高 了 它 是 什麼 原因 導致 美國 房價 還在 暴衝 居然 沒有 任何 漲幅 趨緩 的 現象 我們 具體 來 說 你 像是 30 年級 的 固定 抵押 貸款 平均 利率 一直 在 6.5% 到 7.5% 之間 當時 在 20 年 的 10 月份 曾 經達 到 7% 那 最近 一週 啦 仔細 看 了 一下 現在 的 抵押房 貸款 利率 是 6.87% 那 我們 必須 清楚 知道 這種 利率 老實 說還 算是 明顯 偏高 的 為 什麼 這說 呢 因為 美國 採取 的 是 固定 房貸 利率 通常 你 在 這段 時間 選擇 了 這樣 的 利率 當然 你 可以 選擇 其他 方案 搭配 但 通常 你 選擇 這個 利率 以 後 你 大概 未來 30 年 以 後 就是 用 這樣 的 利率 來繳 房貸 了 所以 有 沒 有 在 低利率 買房 其實 是 非常 重要 的 所以 這種 在 短期 內 從 當時 接近 只有 3% 左右 的 房貸 利率 飆升 到 6% 以上 它導致 的 結果 就是 NBA 的 房貸 申請量 根本 起不來 雖然 房貸 申請量 是 今天 晚上 才 會公 佈 但 市場 上 已經 有所 預估 了 根本 不會 有 顯著 提升 過去 我們 提過 美國 的 MBA 房貸 申請量 甚至 比 208 年 金融 海嘯來 的 低 就是 因為 208 年 金融 海嘯 至少 你 有剛 性需求 那個 利率 也夠 低 你 也 敢 買 但現 在 這樣 的 一個 狀態 就是 這種 利率 根本 沒 有人 要 買 房 所以 你 硬 要 說 它 有系 統性 風險 的 疑慮 好像 也 沒 有 那 它 造成 的 效果 是 什麼 呢 就是 即便 房價 創高 正常 來講 我們 按照 供需 曲線 如果 房價創 高一 項資產 價格創 高一 項產品 的 價格 創高 那供 給商 一定 是 急 著要 趕快 去 生產 臭豆腐 賣 的 好 每個 人 都 要 去 做 臭豆腐 工程 師站 的 桌 每個 人 都 想 去 做 工程 師 但是 房價 創高 你 有 看到 有人 想要 去 賣房 嗎 並沒有連 建房 的 意願 都 沒 有 我們 根據 上個 月 5 月份 的 新建 房屋 的 新建 房屋 動數 也 是 大幅 的 低 於 預期 開工量 月 增率 是 減了 5.5% 年增率 是 衰退 了 兩成 美國 房價 創始 高 沒 有 建商要 蓋 房好 這個 我們 過去 跟 投資 朋友 提過 了 基本上 房地產 市場 它 算是 在 經濟 市場 當中 的 同時 指標 但是 在 房市 當中 的 領先 指標 是屬 於 開工 數據 你 開工開 的 這麼 少 你 某種 程度 就是 告訴 你 在 207 年 208 年 到 時候 賣 的 房子 會 更 少 它 所 某某 種 程度 是 以 後 的 供 給會 十分 的 稀缺 所以 如果 以 後 利率 真的 下滑 了 房貸 利率 真的 變得 更 便宜 了 現 在 的 供 給量 這麼 少 兩 三年 以 後 丟出 來 的 案件 也 真的 成屋 這麼 少 的 話 那 最終 感覺 市場 上 也 不會 因為現 在 的 房價 有 一點 失控 的 創高 而 認為 未來 房價 就 會 下跌 為 什麼 因為 所有人 都 在 推估 27 年 房子 會 變少 28 年 更少 29 年 房子 更 少有 一天 聯準 會 一 降息 哇 這個 買盤 它 會 造成 房價 多 高 的 吹捧 所以 必須 承 認美國 到底 有多缺 房子 現在 已經 是屬 於 成屋 庫存 像是 低位 了 但是 就是 沒有 成交量 的 一個 拉 抬 這很明顯 就是 由 政策 面的關 係 利率 端的 關 係 鎖住 了 買家鎖 住 買家 由 於鎖 太久 了 從 2 年 升息 升到 現 在建 商 也 不願 意蓋房 了 但是 這 一股 醞釀 市場 都 在 想會 不會 在 未來 3 年 到 4 年 之 後 大幅 的 爆發 這個 是 值得 我們 多 做 一些 留意 的 方向 那 我們 要 清楚 知道 說 很多 人會 覺得 利率 升高 之後房價 可以 漲到 現在 是 有點 離譜 的 確是 有 一點 正常 來講 利率 升高 房貸 利率 一拉 抬 之後購 房 需求 下滑 那 照理 來講 房價 就 會 因此 而 下跌 但是 過去 我們 跟 投資 朋友 提到 由 於 現在 沒有 成交量 所以 任何 的 價格 短期 上 都 有 一點失 真的 現象 那 尤其 在 現在 高利率 以 後 很多 本來 想要 遷移 到 其他 地方 居住 的 一些 年 輕人 可能 東岸 要 到 西岸 來 做 居住 也 不敢 去 了 或者 說 不敢 把 原本 的 房子 給賣 掉 因為 怕 一賣 掉 就 買 不 回 這個 價格 了 最 後 全美 跟 全台灣 一樣 都 出 現息 收狀態 交易量 急縮 就 那 幾個 房子 在 成交 而已 最終 就 造成 了 單價 極度 創高 的 窘境 但是 市場 上 也 並沒有 因此 而 認為 這 就是 一個 泡沫 反而 更加 期待 27 年 28 年 到 時候 的 供給 這麼 少 如果 到 時候 又 降息 那會 有 多 大 的 一個 衝擊 呢 那 另外 一方面 很多 人 說 那會 不會 造成 租金 價格 的 全面 失控 呢 我們 必須 承認 目前 美國 的 房價 在 創高 但是 美國 的 租金 價格 仍然 在 一個 長 期 的 下行 軌道 當中 租金 價格 其實 已經 下滑 很 久 一段 時間 從 20 年 的 高點 就 一路 的 下滑 目前 美國 在 CPI 權重 當中 住房 通膨比 較 高 的 是屬 於 業主等權 租金 那業 主等權 租金 等 於 是 跟 房價來 做掛 鉤 因為 他 是 詢問 你 住 在 自己 家裡 的 房子 要 付給 自己 多少 租金 那 很多 人 都 認為現 在 的 房價 提升 了 所以 租金 價格要 提高 但 真實 租金 價格 其 實並 沒有 大幅 的 衝高 我們 舉例 來 說 根據 REFIN 的 數據現 在 租金 增長 的 中 位數 大概 年 增幅 是 0.8% 可是 我們 要 清楚 知道 美國 如果 是 以 私人 部門 的 工資 增長 薪資年 增幅 還有 5.3% 這是 大幅 的 跑贏 租金 價格 所以 我們 目前 來 看並 沒有 租金 失控 的 風險 租金 失控 的 風險 比 較 有 可能 發生 在 臺 灣美國 的 部分 因為 他還 算是 整個 土地 還 算是 蠻大 的 你 還是 能夠 找到 非常 多現 在 空屋 能夠 來 進行 應該 講了 美國 的 租金 價格 到 目前 為止 它 就是 一直 都 沒 有 失控 從 20 年 以來 它 曾經 21 年 到 2 年 大幅 上漲 但是 從 2 年 以 後 隨著 全球通 膨 的 下滑 它 基本上 就 沒 有 那種 大幅 拐頭 上 彎 的 味道 存在 了 這個 是 從 美國 房市 的 角度 來 做 觀察 總 的 來 說 它 的 房價 你 硬 要 講說現 在 上 漲 是 不 健康 的 的 確不 健康 因為 根本 就 沒 有 任何 量 能 可是 由 於 我們 都 很 清楚 建商 已 經連續 兩年 的 開工數 奇低 無比 我們 也 知道 美國 經濟 其實 也 沒 有 說 想象 中來 的 差 他 不 買 只是 因為 利率 還 很 高利率 一低 他 就 買 了然 後 到 時候 開工數 這麼 低 出來 的 成務 又 這麼 少 的 話 就 會 有 一股 想象 的 空間 造成 有钱 能够 全款 买房 的 投资人 现在 在 美国 就是 极力 的 炒作 有 这样 的 一点 感觉 有 一点 不 健康 但是 你 又 知道 他 的 推论 是 对 的 提供 投资 朋友 所以 美国 的 房市 风险 在 哪里 目前 来 从 成功 过程 来看 根本 没 风险 大家 的 风险 都 把 它 聚焦 在 美国 的 商用 不动产 当中 如果 我们 具体 观察 在 美银 基金 经理人 的 调查 当中 市场 上 现在 最 担心 的 系统性 风险 并 不是 美国 国债 中国 的 房地产 日元 崩溃 还是 美国 影子 银行 私人 信贷 部门 的 问题 而 最大 的 问题 仍然 集中 在 美国 的 商用 不动产 占 比 有 三成 四 我们 都 很 清楚 在 过去 一段时间 因为 后 疫情 时代 疫情 改變 了 很多 辦 公室 的 工作 模式 科技 業從 20 年 當時 就 進行 大規模 裁員 而且 有 很多 就 到 現在 為止 It sworkfromhome 那現 在 如果 是 以 美國 的 商辦 控制率 來 看 仍然 高達 17.8% 左右 那年 增幅 還是 高達 1.4% 所以 一直 到 204 年 回辦 公室 的 人數 一直 沒有 增加 尤其 在 美西 的 控制率 是 最高 的 我們 可以 具體 觀察 你 像是 最高 的 幾個 城市 你 像是 舊 金山 有 24% 這是 全美 第三 然 後 底特律 31 .% Houston 有 24.3% 灣區 整個 西岸 是 比 較 嚴重 一點 的 因為 剛才 看到 聖地牙哥 18.5% 洛杉磯 16.7% 西雅圖 又 23% 西雅圖 也 是 科技 重鎮 丹佛 23% 鳳凰城 18.2% 所以 看得出 來 美國現 在 它 所 造成 控制率 上行 的 跡象 就 直接 導致 了 美國 商用 不動產 CRE 的 預期 率 快速 的 增高 那 我們 可以 觀察到 這張 圖表是 CMBS 也 就是 商用 不動產 證券 貸款 的 管理 責任現 在 有 非常 明顯 從 私人 中小型 銀行 往 上 擴散 的 跡象 那個 黃 色區 塊 是 Office 就是 專門 做 商辦 的 CMBS 因為 CMBS 當中 有 一些 是 做 廠 辦有 一些 是 做 集合 型 住宅 的 那現 在 是 做 Office 的 它 的 違約率 已經 跑 到 了 2016 年 左右 等 於 是 歐債 危機剛 結束 沒 多久 所以 這 值得 大家 來 多 做 一些 觀察 這個 是 市場 上 最為 擔心 的 風險 當然 商用 不動產 這件 問題 到底 最終 會 如何 解決 呢 因為 商用 不動產 它 的 貸款量 大 是 大 但是 它 大部分 都 是 集中 在 中小型 銀行 手上 它會 導致 一個 結果 那 就是 中小型 銀行 如果 按照 過去 紐約 社區 銀行 的 衝擊 或者 像 前年 我們 看到 像 矽谷 銀行 第一 共和 銀行 它 的 結局 會 是 什麼 聯準 會 介入 然後由 大銀行 來 收購 看 起來 是 這樣 子然 後 如果 因為 這種 問題 它 好像 降息 也 無解 因為 降息 好像 也 不會 回來 因此 而 回來 上班 不管 怎麼樣 CMBS 這個 問題 就是 無解 就是 沒 那麼 多辦 公室 的 需求 所以 它 必須 要 長 期 的 去化 一方面 就 停止 興建 商辦 那 另外 一方面 看商 辦能 不能 藉由 法規 的 變 更 轉為 比如 說 一些 廠辦 或者 一些 住宅 用 的 相關 設施 這是 值得 大家 多 多些 留意 的 我們 過去 跟 投資 朋友 提過 去年 的 紐約 社區 銀行 股價 的 重跌 在 第四季 出現 重大 虧損 真正 的 原因 其實 就是 CMBS 造成 的 市場 違約 拋售 力度 過大 所以 如果 是 這樣 的 話 那 你 大概 就 很 清楚 中小型 銀行 股價 可能 會 遭受 新一波 的 衝擊 如果 聯準 會 持續 不 降息 釋 放流 動性 的 話 但是 股價 跌 了 一陣子 有 一點 流動性 風險 以 後 最 後 就 由 大銀行 來 收購 大概 是 這樣 的 一個 邏輯 但 你 說 它 會 不會 形成 那種 完全 的 系 統性 風暴 這個 我們 必須 再 多 做 一些 觀察 和 留意 我們 是 希望 藉由 不同 的 資訊來 做 一些 交叉 比 對 在 市場 上 來 到 這樣 的 一個 位階 我們 都 知道 高利率 久 了 總會 出毛病 的 但是 市場 上 就是 要 一直 去 找 說 那 到底 高利率 第一 個 影響 到 的 因子 是 什麼 呢 有些 人 說 是 美國 的 房 地產 市場 的 確銷量 很 蕭條 有些 人 說 是 美國 的 住宅 市場現 在 看 起來 貸款 還不錯 有些 人 說 是 信用卡 貸款 市場 的 確市場 違約率 有 在 升高 但是 呢 它 的 體量 也 不夠 大 那 有些 人 說 是 CMBS 商用 不動產 所以 這個 幾 方面 我們 都 會 觀察 可是 你 必須 承認 大多 數的 市場 違約率 感覺 都 可以 靠 降息 來 解決 你 降 一降 大家 都 沒 那麼 緊張 了 所以 是 希望 藉由 交叉 比 對 再 看看 風險 在 哪裡 沒錯 我們 提供 比較 多 資訊 所以 也 不 說 提供 一個 資訊 就是 看多 看空 就是 天猴 投資 朋友 做 一些 更 深刻 的 思考 而已 大家 有興趣 也 可以 自己 去 研究 你 看 我們 做 投資人 的 為 什麼 那麼 欣賞 巴菲特 和 查理 蒙格 即便 投資 策略 不太一樣 但是 很多 男生 還是 特別 欣賞 這兩位 偶像 特別 去 模仿 他 其中 一個 原因 就是 因為 金融家 是 一個 可以 作為 終身 職 的 行業 你 看 我們 小 時候 對 不 對 就 很 羨慕 飛行員 要不然 就 籃球員 因為 妹子 很多 不是 這樣子 就是 說 像 這種 金融家 不管 做什麼 就是 你 等 級 練 的 越 高 大多 數最終 你 想要 有 那種 長 期 的 發展 最後都 是 作為 一個 金融家 因為 金融家 你 不 需要 什麼 研究 經費 和 資源 你 就 持續 沉浸 在 自己 的 投資 策略 當中然 後 在 一個 一直 變動 的 動態 的 開放系 統當 中 一直 去 測試 你 的 策略 有 沒 有效 我覺 得 這件 事情 是 很 有趣 的 金融 是 一個 藝術 它 也 意味著 這門 學問 它 是 不會 封頂 的 沒 有人 能夠 完全 的 模仿 你 但是 你永遠 可以 在 這個 圈子 裡面 不斷 的 做 探索 不斷 的 做 交叉 比 對 我 的 策略 是 這樣子 我 在 留意 新聞 的 時候 會 把 跟 整個 總經 形態 市場 關注 的 訊息 有關 的 都 會 留下 那 跟 投資 沒有 那麼 有關 的 一些 政治 上 的 干擾 一些 言論 通常 我 就 會 撇開 所以 我會 建議 大家 在 選擇性 的 思考 這些 數據 的 時候 就 最好 有 數據 的 都 留下 來 看 沒數 據 的 講兩句 的 那 就 全部 撇開 我 認為 這是 最好 的 一個 說法 了 對 因為 投資 朋友 在 詢問 嘛 我 想 說 其實 大家 也 可以 自己 做 研究 有 時候 互相 交流 一下 即便 觀點 不 認同 那 也 OK 我 想到 之前 不是 有 一個 故事 嗎 那個 故事 叫做 閻羅王 的 鑰匙 他 就 講說 有 三個 往 生者 同時 去 拜 見 閻羅王 第一 個 人 就 進來 說 閻羅王問 他 說 你 生前 是 做 什麼 的 第一 個 人 說 我 是 農夫 你 生前 做 了 什麼 好事 我 讓 很多 人 吃 飽 閻羅王 就給 他 一把 金鑰匙 這是 通往 天堂 的 鑰匙 農夫 就 上 了 天堂 第二 個 人 又 來 了 閻羅王 又問 你 生前 是 做 什麼 的 我 生前 是 一位 老師 你 生前 有 做過 好事 嗎 我 讓 很多 人變 聰明 閻羅王 也給 他 一把 金鑰匙 這個 是 通往 天堂 的 鑰匙後來 老師 也 上 了 天堂 第三 個 是 一個 女人 閻羅王 就 問說 你 生前 是 做 什麼 的 呢 我 是 做 小姐 的 那 你 生前 做 了 什麼 好事 呢 我 讓 很多 男人 很快 樂 很 幸福 閻羅王 又 拿 了 一把 不 鏽 鋼 的 鑰 匙 給 她 為 什 麼 我 的 是 不 鏽 鋼 不是 金鑰匙 呢 這是 哪裡 的 鑰匙 閻羅王 說 這是 我 房間 的 鑰匙 所以 跟 我 有關 的 都 留下 跟 政治 跟 資料 無關 的 我 建議 大家 都 撇開 好 沒事 我 怕 今天 講的 太沉 悶了 剛才講 的 整個 是 美國 市場 的 表現 我們 現在 回過 頭來 看 一下 台灣 市場 非常 有趣 的 變化 房價 我們 就 不 多 談 了 我們 主要 談 的 方向 是 5 月份 的 房 貸餘額 最近 又 創下 了 歷史 記錄 但是 從 建商 的 推案量 來 看 卻 持續 萎縮 這是 一個 值得 留意 所觀察 的 指標 舉例 來 說 我們 可以 具體 觀察到 央行 最新 的 5 月份 國內 購置 住宅 貸款 的 預額 是 10 兆 436 億創 下 歷史 新高 尤其 從 五大 銀行 的 房貸 承受 金額 從 今年 開始 就 不斷 的 在 崇高 當中終 於 在 今年 5 月份 突破 了 去年 12 月份 的 高點 我們 也 很 清楚 知道 現在 隨著 新青安 每個 月 的 撥 貸件 數持續 的 上行 現在 大概 每 10 億 大概 就 有 40 到 45 億是屬 於 新 青安 佔 比 大概 是 4 成到 4 成 5 左右 如果 我們 把 今年 5 月份 拿來 跟 去年 8 月份 新青安剛 上路 來 進行 比 較件 數是 增加 了 218% 總銷 金額 是 279% 其他 我們 看到 像是 五大 行庫 的 貸款 佔 房貸 比重 大概 就是 佔 4 成 左右 好 那 這是 第一件 事情 就是 我們 都 很 清楚 整個 房 貸量 正在 快速 的 增高 那市場 上 的 買盤 意願 也 非常 好景 氣也 不錯 好 那現 在 的 唯一 問題 就 在 於 那 為 什麼 推案量 會 這麼 少 呢 如果 我們 具體 觀察 在 今年 前 4 月 建造 的 核發 數量 是 3.74萬戶 這個 是 2019 年 以來 的 同期 新低 也 就是 6 年 左右 你 看 當時 19 年 4.5 萬戶 20 年 4.7 萬戶 21 年 5.7 萬戶 2 年 5.2 萬戶 3 年 4.5 萬戶 今年 居然 只有 3.7 萬戶 建造 核發 也 就是 說 今年 的 推案 就 只有 推 這 3.7 萬 那 怎麼 會 推 這麼 少難 道 是 建商 非常 的 悲觀 嗎 其 實並 不能 這樣 講我們 應該 可以 把 它 回 推到 過去 在 2 年 23 年 的 土建 農的 貸款 的 收縮 所以 導致 很多 建商 他 事實 上 也 沒 那麼 多 錢 去 買 地 他 的 推案量 就 不太可能 像 當時 21 年 2 年 來 的 這麼 高 所以 第一波 是 來 自 於 建商 的 供給 跟 美國 市場 有點 像 都 在 收縮 當中 我們 真正 要 看 的 建商 的 看法 不能 因為 建造 的 下滑 我們 就 說 建商 自己 要落 跑 了 他 知道 房價要 崩 了 所以 不敢 推 這麼 多 案並 不是 這樣 說 的 建商現 在 我們 也 看得出 來 有 很多 建商 老 闆 他 是 蠻 看好 未來 在 科技 半導體 帶 貨潮 所 帶 來 的 顯著營 收拉 抬 我們 真正 要 觀察 的 上游 端的 動作 應該 要 從 土地 交易量 來 做 觀察會 比較 適當 我們 舉例 來 說 根據 最新 第二季 台灣 土地 的 成交 值 大概 是 290 億元 上半年 總計 是 759 億不過 是 統計 到 6 月 中 因為 6 月 還沒有過 完 如果 我們 以建商 的 購地 金額 在 上半年 的 表現 基本上 已經 好過 於 203 年 一 整年 的 表現 了 所以 換句 話 說 全台灣 到 目前 為止 如果 光是 從 建商現 在 的 購地 規模 你 才 可以 了解 他 的 長 期 的 推演 方向 為 何現 在 的 建造 說 在 一部分 是 可能 當時 的 建商 好像 沒有 預 料到 今年 的 新興安 可以 造成 這麼 強烈 的 景氣 上行 好 那 另外 一方面 市场 也 不 知道 今年 市场 的 这种 制产 意愿 来 的 这么 强 所以 图案 量 本来 就 不是 特别 高 现在 随着 它 的 购地 规模 这种 高强度 的 上行 我们 大概 已经 预料 得到 市场 的 后市 大概 会 是 怎么样 看待 当然 了 另外 一方面 我们 要 了解 到 说 如果 是从 制产 买盘 来看 的话 现在 的 预售 交易 的 件数 不管 是从 实质 件数 来看 几乎 都 是 翻倍 式 增长 总销 金额 的 部分 大概 也 是 翻倍 式 增长 如果 我們 以 當時 新北 以南 的 6 大都 會 地區 預售 屋 的 中 位數 總價 變化來 做 觀察 從 20 年 一路 到現 在 新北 的 房價 預售 屋現 在 均 價是 196 萬漲 幅 是 6 成漲 最多 新竹 的 部分 預售 屋 是 1895 萬漲 幅 是 6 成 5 台中 的 部分 漲 最 多 應該 講總價 不高 但是 是 年 增幅 最高 的 現在 平均 總價 是 1654 萬 增幅 是 8 成桃園 的 平均 預售 總價 是 1364 萬漲 幅 是 5 成 5 高雄 126 萬漲 幅 7 成 7 台南市 124 萬漲 幅 有 6 成 所以 看得出 來 預售 屋 的 持續 的 飆昂 它 甚至 比成 屋 上行 的 速度 還要 來 得 更 為 快速 我們 就要 具體 做 一些 長 期 的 觀察 了 那 就是 就 目前 來 看台 灣房 地產 市場 它 是否 有 像 美國 市場 一樣 那種 不 正常 的 交易 顯著 的 上行 那事 實上 如果 我們 具體 觀察 不管 是 從 4 月份 5 月份 的 買 賣 逆 轉動速 來 看台 灣的 房市 交易量 是 蠻 大 的 這個 是 創 了 過去 5 年 來 的 新高 那 也 就 意味著 有人 就是 願意用 那麼 高 的 價格 買 他 不 像是 美國 那種 真的 是 無量 上 漲 你 也 不 去 那個 價格 是 真實 還是 假 的 第二件 事情 是 這種 狀態 也 導致 了 房價 在 衝高然 後 再 加上 過去 我們 講的 法規 的 問題 剛才 講到 今年 建造 這麼 少 就 說 明著 土建 籠已 經導致 了 房 地產商 他 的 建置 量 開始 顯著 的 收縮然 後 預售 無 限制 轉約 又 是 收縮 房地 合一 某種 程度 也 是 暗示 你 收縮 所以 在 一連串 的 法規 緊縮 底下 它 最終 就 造成 了 我們 都 很 清楚 未來 的 供 給會 非常少 未來 以後有 沒有 可能 供給 突然 增高 有 可能 但是 就 看 5 年 以 後 5 年 以 後 的 房價 如果 是 上 漲 的 你 覺得 它 會 爆發 大量 的 出 脫潮 嗎 感覺 也 不會 因為 市場 就是 有 這麼 多 的 資產 需求 所以 我們 必須 了解 如果 這是 用 資產 需求 來 做 購買 的 話 他 就 不太可能 出現 大規模 資金 的 串套 如果 他 的 需求 全部都是 投機 需求 他 就是 為 了 賭 一把 5 年 後 就要 全 拋 那 就 會 造成 系統性 的 衝擊 不 過現 在 看 起來 隨著 第二 戶 的 房貸 成熟 的 線索 應該 會 符合 我們 過去 所 看 的 就是 204 年 下半年 的 房價 年 增幅 不會 如 204 年 上半年 的 房價 年 增幅 這麼 快 但是 房價 整體 趨穩 的 趨勢 就 持續 上行 的 趨勢 不會 有 太大 的 改變 這給 投資 朋友 多 做 一些 觀察 和 留意 這個 是 台灣 房市 的 變化 我們 重點 其實 也 要 觀察 的 是 台灣 的 商用 不動產有 沒有 太大 的 改變 剛才 跟 投資 朋友 提到 美國 的 商用 不動產 的 平均 控制率 都 是 大概 1 成 7 左右 我們 看 一下 整個 大台北 地區 金華 地段 現在 的 商辦 控制率 平均 來 看 是 5.79% 如果 到 全台 大概 會到 7% 稍微 高一 點 可是 我們 看得出 來 台灣現 在 的 商辦 的 控制率 在 海外 市場 當中 算是 名列前茅 的 尤其 我們 觀察到 你 像是 這種 比 較 便宜 的 便宜 的 B 級 的 商辦 就是 那種 四五十年 可能 南京 東路 的 老大 樓 控制率 只有 3.8% A 級 商辦 就 20 年 以 內 的 大概 是 6.8% 顶级 商办 基本上 就是 信义 区 那种 摩天大楼 大概 控制率 是 9.5% 比较 高 那 你 可以 看得出来 如果 是 以 台湾 的 这些 商办 控制率 来看 仍然 远远 好于 整体 美国市场 从 核心 商办 10 年 的 租金 走势 率 来看 每平 从 当时 在 17 年 18 年 的 250 块 现在 大概 在 354 块 显著 的 缓慢 的 上行 那 另外 一方面 我們 也 很 清楚 隨著 最近 南港 的 大 開發 還有 內科 的 開 發事實 上台 灣的 商辦區 有 預估 在 整個 東區 會 有 非常 明顯 提升 的 跡象 它 可以 有效 的 去 抑制 住 租金 的 顯著 上 漲 但是 某種 程度 它 也 意味著 市場 上 仍然 有強 大 的 商辦 需求 仍然 在 發酵 當中 我們 可以 具體 觀察 如果 是 以 商辦 不動產 在 整體 市場 的 規模 交易量 大概 是 今年 上半年 是 686 億沒有 突破 2 年 的 高點 但是 跟前 兩年 其實 已經 差不多 了 重點 是 很多 人會 覺得現 在 好像 大致 購入 商辦 的 投資人 多數 還是 那些 金融 保險業 今年 投信 銀行業 賺 了 這麼 多 錢 可能 還是 有 一些 資產 的 需求 過去 的 確有 很長 一段 時間 都 是 由 金融 保險業 作為 主要 的 購房者 或者 主要 的 商辦 的 購入 者 你 常看到 新光 買 了 哪 幾棟 大樓 國泰買 了 哪 幾棟 大樓 可是 如果 我們 具體 觀察現 在 買 最 多 的 已經 算是 科技 業了 我們 可以 具體 留意 現在 在 整 體 製 造 業 科技 類綠色 區塊 已 經成 為 非常 重要 的 購房者 主力 一部分 是 建築 開發 了 那 另外 一部分 的 購房 主力 基本 就屬 於 科技 業 所以 科技 業 正在 全台灣 進行 大規模 商辦 的 收購 那 也 看得出 來本輪 的 景氣 循環 它 基本上 還是 以 科技 業作 為 基底 所有 的 發酵 都 是 從 科技 業 科技 業 造成 的 股價 上 漲 科技 業 造成 的 薪資拉 抬 科技 業 造成 的 房價 上 漲 最終 就 形成 整個 經濟 生態 循環圈 它 就 完全 跟 景氣庫 存循 環波動 了 所以 房價會 不會 有 趨緩 的 一天 答案 是 會 的 下 一輪 的 景氣 下 行房 價 自然 就會 趨緩 了 不 確定 會 跌 多少 可能 軟著陸 但是 至少 下一輪 的 景氣 循環 看 起來 不會 在 今年 發生 因為 去年 才 剛發生 獲利 衰退 你 大概 會 走 到 205 年 左右 這個 是 對 於 防線 的 長 線 的 支撐 要講 提問 投資 朋友 好 我們 看 一下 台北 股市 開盤 的 表現 上 漲 162 點衰 在 23, 0 點 左右 今天 成交量 能 看 起來 也 不是 特別 大 大概 在 4, 0 除 1 好 我們 看 一下 投資 朋友 的 幾個 提問 對 忘 了 跟 投資 朋友 分享 小編 說 謝 大家 昨天 的 踴躍的 填 問卷 一天 樣本數 就 全滿 了 非常 感謝 當然 他後續 有 做 一些 修正 如果 大家 有 一些 回饋 的 也 OK 小編 都 很 開放 也 很 感謝 大家 但是 他 不會露 臉 他 說 他 不會露 臉 除非 給錢 我們 小編 就是 幕後藏鏡 人美麗 可愛的 小女孩 她還 18 歲 我們 直播 4 年 她 都 在 她 還是 18 歲 4 年前 她 也 是 18 歲 她 這幾年 年齡 剛好 都 沒 有 變 我們 小編 有些 人 看過 我們 以前 曾 經辦 那個 實體場 的 聽 友會傑 西卡 大家 知道 嗎 小 編還 主持 聽友會 的 對 不 對 有些 老觀眾 知道 他 是 誰 了 是不是 很漂亮 看 誰 敢 說 不 漂亮 感謝 各位 今天 參與 今天 是 全職 鼓大掌 感覺 就是 系統 單 的 回補 而已 OK 房租 其實 也 在 漲 但 房價漲 那麼 快 租售 比 一下 又 掉 下 來 了 突然 之間 好像 租房 又 突然 沒變 這麼 貴 了 租房 貴不貴 要 跟 房價 比房 價飆 那麼 快 租金 收益率 一下 又 掉 下 來 了 以前 有 一個 笑 話 好像 是 隔壁 板 的 老黃發 的 也 是 一位 前輩 他 講說 有 一個 房東 很 喜歡 漲 房租 有 一天 租客 就問 他 房東 為 什麼 每年 都 要 漲 房租 房東 說 因為 物價 在 漲 也 沒 辦法 租客 就 無奈 的 說 可是 我 的 工資 沒漲 房東 就 拍拍 他 的 肩膀 沒關 係 你 可以 找 一個 薪水 漲得 高 的 工作 漲得 快 的 工作 租客 就 很 苦笑 房東 你 有 這樣 的 工作 可以 介紹給 我 嗎 房東 就 點頭 當然 有 你 可以 去 當房 東薪資 就 漲 得 很快 天文 投資 朋友 這沒 辦法 這是 整個 資本 主義生 產力 循環 的 邏輯 也 天文 投資 朋友 多 做些 思考 和 省思 我們 的 確處 於 這樣 的 一個 時代 對 於 某些 人 是 真的 很 不 公平 很 不 健康 但 你 又 不得不 承認 這是 真的 錢 realmoney 你 硬 要 說 它 全部都是 投機 炒作 誰 會 買 一項 資產要 持有 個 5 年 8 年 才能 夠出 脫 這叫 資產 嗎 它 根本就是 自產 而已 可以 理解 嗎 它 根本 就 不是 短期 的 投機 它 真的 就是 錢太多 先 擺 著抗 抗通 膨 而已 有 這樣 的 一個 角度