【市場觀察】2024台灣房價 還會漲多少?打炒房還會延續?

同志 朋友 欢迎 收看 市场 观察 我们 看到 台湾 房市 经历 了 一个 风雨飘摇 的 203 年 历经 了 一连串 的 升息 以及 象征性 的 政府 打 草房 政策 不管 是 平均地权 2.0 还是 我们 看到 囤 房税 2.0 相关 修正案 上路 以后 的确 让 市场 原本 以为 在 203 年 有 一波 显著 的 房价 修正 断 结果 在 8 月份 这 一次 新青安 房贷 正式 上路 之后 根据 财政部 所 公布 的 数据 從 8 月份 一路 到 203 年 的 1 月份 為止 八大 公股 行庫 所 新承作 的 新房 貸量 總金額 突破 了 千億大關 一共 來 到 135 億由 1.8 萬名 年 輕人 買 到 房子 那 這種 剛性 的 買 盤 又 會 如何 影響 到 204 年 上半年 的 展望 而 接下 來量 縮上 漲 的 趨勢 還能夠 持續 在 發酵 嗎? 今天 來 跟 大家 做 一些 留意 其實 我們 早 從 一些 指標 就 看得出 來 不管 當前 的 建築業、 營建類 還是 市場 的 買氣 都 有 逐步 推升 的 感覺 我們 從 台金院 在 本 週所公 佈 的 最新 景氣動 向 調查 我們 看到 在 1 月份 的 營業 氣候 測驗點 當中 分為 三個 產業 分別 是 製 造 業、 服務業 和 營建業 除了 製 造 業 還 在 下方 盤旋 以外 服務業 和 營建業 都 在 衝高 尤其 當中表現 最為 亮麗 的 就是 營建業 的 營業 氣候 測驗點 上行 幅度 高達 3.42% 與 此 同時 我們 觀察到 台灣 的 營建 指數 在 本 週持續 創下 歷史 新高 我們 講的 是 歷史 新高 還 不是 今年 新高 今年 營建類 股 的 平均 漲幅 是 高達 三成 而 同期 的 台北 股市 漲幅僅 只有 兩成 五 這些 數據 看似 都 說明 好像 當前 市場 對 於 未來 的 房市 預期 有 不錯 的 產望 不過 我們 必須 要 了解 因為 建設 公司 現在 所釋 出 的 利多 財報 它 跟 一般 的 電子業 其實 不 太 一樣 建設 公司 從 房子 一開始 蓋 好 一直 到 賣 出 收到 現金 它 的 營業 週期 可能 要 三年 到 四年 這 三年 當 中建 設 公司 賣出 非常 多 的 預售屋 虽然 预收 卖 的 好 也 收到 电金 但是 那 始终 属于 财报 当中 的 合约 负债 正式 列到 营收 会计 采取 的 是 全部 完工 法 也 就是 一直 要 等到 交屋 不动产 完成 移转 才 能够 认列 营收 和 获利 所以 现在 获利 大好 所 形成 的 股价 推升 其实 有 很大 的 原因 可能 是因为 20 年 21 年 當時 的 預售 屋蓋 好 之後現 在 開始 進行 完工 交屋 所以 呢 必須 要 了解 到底 我們 具體 房貸 市場 是否 有持續 的 推升 才能 夠來 判斷 那 是不是 接下 來 的 展望 一樣 會 越來 越 好 呢 但是 呢 房 貸餘額 如果 沒有 持續 上移 的 話 那 就 說 明著 市場 的 買氣 可能 就 會 因此 而 停歇 所以 我們 具體 觀察 基本上 中央 銀行 在 1 月份 所公 佈 的 五大 銀行 新承作 的 房貸 是 接近 了 90 億元 總金額 是 895 億月 增是 107 億 如果 我們 從 金融 機構 的 放款 以及 投資 年增率 來 做 觀察其 實早 在 今年年初 就 已經 開始 見底 了 如果 在 房貸 總承作量 的 部分 則是 在 今年 中旬 左右 見底 而且 自從 8 月份 新青安 貸款 上路 之後總金額 就 不斷 的 向上 攀升 所以 我們 看 整個 台灣 的 景氣 其實 今年 上半年 表現 是 十分 差勁 的 但是 銀行 的 放 貸餘額 還在 增高 年 增長 雖然 有 趨緩 但是 還是 在 正值 換句 話 說 大家 還是 來 貸款 虽然 贷款 的 速度 变慢 了 但是 总金额 还 在 持续 攀升 当中 所以 我们 要 具体 观察 那 房价 的 走势 是否 也 受到 显著 推升 呢 我们 根据 最新 所 公布 的 1 月份 六 都 买卖 遗存 动数 来看 总月 增率 是 1.3% 如果 观察 各 都会区 的 表现 台北市 月 增是 8.1% 新北市 成长 1.5% 桃园市 量 增 14.7% 台中 是 月 增 15 .% 台南 和 高雄均 成長 了 18% 那 我們 看 的 這是 月 增 也 就是 1 月 的 買氣 的 確是 比 10 月 來 的 好 而 10 月 也 比 9 月 8 月 來 的 更加 亮麗 這 就是 新 金安 政策 點火 的 效果 那 如果 我們 以 去年同期 來 進行 相比 這個 增長 幅度 就 更 大 了 六 都 建物 的 買 賣移 轉動數 年 增 幅度 是 高達 2 成 6 其中 台南市 是 大幅 增加 了 98.6% 這個 很 好 理解 因為 是 前 兩年 的 預售 屋實 在 太 多 了 所以 現在 交屋 交 的 量 比 較 大新北市 是 增加 了 4 成 2 台北市 年增 2 成 2 高雄市 年增 2 成 9 桃園 市 年 增 5.6% 台中市 增幅 比較 少 是 0.3% 那當然 難道 成交量 高速 上漲 就 代表 著市場 的 炒作 情緒 高 嗎 這就 不 一定 因為 自 從 平均 地權 2.0 上路 以 後 很多 的 內容 不管 是 預售屋 或者 興 建成 屋買 賣 契約 限制 轉約 這樣 的 一個 問題 或者 重罰 炒作 行為 建立 一些 檢舉 的 獎金 制度 或者 一些 司法 人 的 購房 導致 預售 屋其實 今年 整體 買氣 相 對 於 前 兩年 的 確縮 小 非常 多 我們 如果 以 追 蹤 預 售 屋 的 國 泰 房 價 指 數 來 做 觀 察 的 確 價 格 在 高位 盤旋並 沒有 快速 的 衝高 但是 量 能 的 縮小是 非常 之顯 著 的 那 如果 我們 具體 觀察 在 今年 203 年 六 都 以及 各個 地區 的 全年 新建 案 的 狀況 來 觀察 不管 是 從 個 案數 還是 從 總戶 數來 做 觀察其實 都 在 收縮個 案數 大概 衰退 了 8% 戶數 的 部分 衰退 了 15% 當然 開案量 今年 變少 建商 在 預售 層面 變得 保守 很大 程度 是 因為 投資 客現 在 不太敢 去 搞 預售 屋 了 因為 有 禁止 換約 所以 投資 客表現 的 越 保守 建商 他 供給 的 量 也 會 跟 著 收縮 不過 這 完全 不 代表 新建 案 的 平均 成交 價 或者 平均 開價 因此 而 減少 我們 看到 如果 是 以 全台 來 看 新案 的 平均 開價 整體 漲幅 還是 高達 10% 平均 成交 價 甚至 來 到 1.9% 所以 也 就是 說 整個 預售 屋 的 確有量 縮 的 疑慮 但是 房價 是 保持 穩定 的 但是 中股 屋 就 完全 不一樣 了 我們 都 很 清楚 追 蹤 中 股 屋 的 信 義 房 價 指 數 這 一 波 指 數 的 表 現 相 對 來 看 就 比 較 亮 麗 如果 回看 第三季 各縣 市 除了 台南 以外 普遍 都 已經 再度 創下 歷史 新高 了 不管 是 台北、 新北、 桃園、 新竹 台 中 或者 高雄 基本上 都 有 非常 顯著 的 上行 趨勢 而且 量 能 也 在 下半年 逐步 回歸換 句 話 說 年 輕人 他 的 新 清安 政策 不 一定 是 往 一些 高 单价 的 预售 屋来 做 买入 可能 有 很 大批 的 量 能 都 是 往 我们 所 看到 的 城屋 所以 我们 具体 观察 如果 是 以 极家 王所 统计 的 六 都城 屋 今年 三季度 跟 今年 二季度 的 进行 比较 你 会 发现 基本上 不管 是从 平均 总价 还是 从 平均 单价 来看 多数 都 在 一个 显著 的 上行 区间 但是 很 有趣 的 一点 是 如果 我们 把 今年 的 总价 拿来 跟 去年 的 总价 来 进行 对比 你 会 发现 除了 桃云 新竹 以外 像是 高雄 台北 新北 台南 台 中 全部 都 在 下跌 台 中 跌幅 来到 4.79% 新北 甚至 跌幅 来到 6.73% 去年 20 年 的 新北市 的 平均 总价 是 1456 万結果 在 203 年 居然 掉 到 了 1358萬 這又是 怎麼 回事 難道 房價 真的 在 下跌 嗎 基本上 不能 這樣 說 因為 我們 講的 平均 總價 他 是 以 成交 價來 做 判斷 換句 話 說現 在 由 於 流行 小宅 所以 總價 其實 都 在 壓低 當中 或者 說 你 像是 台中 他 說 開發 外圍 比如 說 高鐵站 外圍 的 這 一些 城市 導致 其實 開價 是 偏低 但是 其他 地區 的 房價 其實 沒跌 他 只是 由 於 開發 了 外圍 的 城市 所以 把 總體 均 價給 往下拉 了 所以 這 足以 彰顯 一件 事情 我們 從 信義房 價指數 還在 衝高 基本上 就 判斷 中 古屋 價格 的 上行 力度 反而 來 的 更 為 迅速 這當然 跟 新 清安房 貸有關 整個 203 年底 很快 波貸 就 會 超過 2 萬戶 總金額 大概 可以 來 到 180 億隨著 這些 交易 陸續 的 交屋 也 對 於 204 年初 的 房價 也 打 上 了 基礎 那 很多 人 說 不 對 啊 不是 都 升息 了 嗎 升息 的 確他 抑制 的 大部分 是 投資客 也 就是 預售 屋 的 買盤 市場 可是 自從 8 月 1 號的 新 金安 貸款 上路 之後他 也 壓低 了 利率 成本 原本 公股 行庫 不 只是 減收 半碼 的 方案 去 辦 而且 內政部 又 再 補貼 了 一碼 換句 話 說現 在 青年 首購 的 最低 貸款 利率 只有 1.75% 他 也 說明 一件 事情 也 就是 對 於 年 輕人來 說 那 就是 沒 升息 所以 如果 我們 具體 觀察現 在 全台灣 的 代售 存量 其實 都 有 非常 顯著 的 下滑 新建 案 的 部分 從 原本 在 20 年 年底 的 17 萬 下行 到現 在 是 接近 15 萬 左右 如果 我們 觀察 二手 市場 的 代售 存量 也 就是 中 股市 場 下滑 幅度 就 很快 了 原本 在 203 年 中旬 左右 高達 接近 12 萬戶 結果 僅才過 了 一個 季度 瞬間 剩下 9 萬戶 也 就是 有 1 ⁴ 的 存量 由 於 新青 安上 落之後剛 性買盤 大增 從 10 年 來 的 房貸 金額 目前 來 看 也 正在 快速 的 增長 過程 當中 如果 我們 具體 觀察個 人 房貸 總金額 以及 個 人 房貸 平均 金額 來 看 201 年 到 2015 年 當時 大概 在 30 萬 左右 現在 總體 房貸 金額 已經 飆升 到 了 508 萬個 人 的 房貸 總金額 更是 從 原本 的 6.5 兆 增加 到 接近 10 兆 的 位階 ok 所以 第一件 事情 也 就是 新清安 政策 的 點火 它 正式 的 把 平均 地權 2.0 以及 囤 房稅 2.0 所 造成 的 房市 衝擊 完全 給 打消 甚至 還 新增 房價 的 巨漲 那 第二件 事情 剛性 買盤 是 一個 原因 那 剛性 買盤 難道 就 可以 支撐 房市 永遠 的 向 好 嗎 年 輕人 人口 也 是 有限 的 但是 那些 高總價 的 物件 像是 預售 屋為 什麼 還是 有 顯著 的 買盤 至少 還在 支撐 的 呢 這個 時候 我們 就要 來 討論 另 一類 的 資產族 了 事 實上 我們 觀察到 最近 GlobalFinance 公 佈 了 全球 203 年 全球 最 富有 的 國家 前三名 分別 是 愛爾蘭、 盧森堡 和 新加坡 台灣則 是 排名第 14 名擊敗 了 英國、 德國、 法國、 荷蘭、 加拿大、 以色列、 比利 時 和 日本 和 南韓 那 當然 說 有些 人覺 得 這種 數據 不準 我們 再 看 其他 數據 以安聯 最新 所公 佈 的 203 年 的 全球 財富 報告 統計 到 20 年 年底 為止 各國 的 人均 淨資產 以及 總資產 的 排行 台灣 排名 是 持續 挺 進 的 現 在 是 分別 是 全球 第五 和 第六 在 亞洲 是 僅次 於 新加坡 而且 遠 的 領先 日韓 人均 資產 是 16.8 萬 歐元 而且 不 含房 地產約 合台幣 是 580 萬 日本 是 第 1 名 34 萬 韓國 是 第 2 名 13 萬當然 我們 要 了解 一件 事情 那 就是 這個 數據 它 是 以 總 平均值 來 做 計算瑞幸 的 部分 也 是 公 佈 了 最新 一起 的 全球 財富 報告 20 年 台灣 人 的 平均 財富 是 27.4 萬 美元 中位 數是 10.8 萬 美元 兩個 數字 都 明顯 高 於 日本 和 韓國 目前 排名 全球 第 14 名 和 第 15 名 這些 數據 它 都 說明 一件 事情 那 就是 台灣 肯定 是 有 一些 貧富 差距 的 問題 但是 你 不得不 承認 台灣 的 有 錢 人 真的 很 有 錢 這個 有 錢 呢 他 主要 取決 於 幾大層面 第一 個 層面 呢 是 來 自 於 科技 業在 半導體 帶 貨超 之 後 很多 科技 業 人口 賺取 了 龐大 的 超額 儲蓄 而 這一波 超額 儲蓄 形成 了 他 有 資產 的 需求 而 這個 資產 的 需求 就 導致 他 不會 進行 短期 的 投機 價差 的 操作 他 只是 擺一個 房子 在 那邊 那 另外 一件 事情 大家 會 很 好奇 台灣 的 當季 買盤 有 這麼 強勁 嗎 我 舉一個 例子 來 說 台北 股市 的 這個 加權 指數 在 20 年外 資賣 出 的 金額 一共 是 來 到 了 50 億 21 年 外資 是 賣 了 40 億 2 年 外資 甚至 賣 了 1.2 兆 可是 這段 時間 台北 股市 從 20 年 的 80 點 一路 漲到 180 外資 在 過去 4 年 之間 賣 了 台北 股市 2 兆 台北 股市 居然 從 80 點漲 到 180 那 這是 怎麼 回事 呢 第一件 事情 就是 我们 刚才 所 提到 的 这种 半导体 带货槽 所 形成 的 科技 业 的 资产 水位 大幅 提升 它 是 一个 投资 制裁 的 主要 因素 我们 观察 台北 股市 相关 股票 基金 的 规模 在 2019 年 也 不过 就 40 亿 突然 在 20 年 21 年 2 年 23 年 快速 增加 了 1.3 兆 台灣人 怎麼 突然 多出 這麼 多 的 錢 買 基金 就是 半導體 帶 貨潮 賺 到 的 第二件 事情 是 我們 觀察到 上市 櫃 公司 由 於 地緣 政治 的 原因 大量 的 將中國 的 收益 匯回 台灣 我們 觀察到 在 20 年 21 年 整體 台商 匯回 的 收益 大概 是 57 億 和 415 億結果 二年 突然 飆升 到 14 億換句 話 說 大量 的 資金 重新 回流 到 台灣 市場 當中 一方面 進 了 股市 股市 炒高 了 當然 就 會 考慮 一下 相對 便宜 的 地價 了 所以 我們 可以 觀察到 不 只是 如此 台北市 目前 的 商辦照 全球 市場 來 看 仍然 是 控制率 幾乎 是 最低 的 發達 經濟體 之一 美國 的 西岸 目前 控制率 已經 飆升 到 接近 三成 也 就是 10 間 辦 公室 有 30 間 是 空著 的 上海市 的 部分 目前 控制率 是 兩成 10 間 辦 公室 有 20 間 是 空著 的 但是 如果 你 觀察 203 年 台北市 第三季 的 各級 辦公大樓 的 租金 以及 控制率 來 做 觀察 整體 而言 控制率 僅 只有 6.4% 而已 換句 話 說現 在 連商辦 都 不太夠 了 這些 買盤 效果 就是 支撐 房價 能夠 到現 在 的 原因 換句 話 說 有些 人 尤其 是 有 錢 人 他 買 了 房寧願 空著 也 不 出租 也 有 幾個 原因 第一 個 就是 他 买 了 本身 就是 一种 制裁 作用 他 甚至 是 不 愿意 进行 任何 价格 的 上 的 赚取 包括 平均 地形 2.0 上落 以后 他 本身 就是 一种 制裁 的 逻辑 第二点 他 是 为了 规避 税负 很多 人有 很多 的 房子 他 不 自住 也 不 出租 他 因为 他 害怕 衍生 的 稅負 負擔 以及 麻煩 嗎 要 出租 給別 人 那 第三 點呢 他 是 為 下一代 囤房 這些 有 錢 人 他們 買 的 房子 又 不是 自己 的 他 是 買給 自己 的 小孩 他 是 買給 自己 的 孫子 的 所以 在 這種 狀態 就 反而 形成 了 台灣 的 剛性 買盤 支撐 到現 在 的 主因 所以 呢 年 輕人 的 剛性 買盤 沒有 因為 新 金安 政策 的 取消 而 終結 或者 台商 回流 的 幅度 這個 方向 沒有 改變 的 話 他 就 會 支撐 住房 市持續 的 向上 拉 抬 那 你 會 說 那 你 以後要 賣給 誰 呢 你 的 總價 拉 的 這麼 高的確 如果 我們 觀察 整個 203 年 和 20 年 整體 全台 房價 的 變化 你 像是 台北市 新北市 以及 新竹 縣 新竹市 總體 房價 都 已 經來 到 了 150 萬 以上 但是 我們 都 很 清楚 通常 一個 年 輕 的 雙薪 家庭 那 大概 總負擔 的 總價 大概 在 150 萬 左右 也 就是 人口 很 有 可能 會持續 往 價格 相對 低廉 的 桃園 市 台中市 台南市 苗栗 縣 彰化 縣 南投 縣雲林縣 或者 我們 看到 的 澎湖 金門 為 什麼 總價 是 偏低 的 所以 呢 人口 他 就 會 往 這些 方向 來 做 前進 這是給 投資 朋友 做 的 第一 個 想法 第二 個 有人 會問 說 可是 最近 不是 吞房稅 2.0 上路 了 嗎 難道 他 不會 形成 房地產 市場 適度 的 出脫 嗎 尤其 這 一次 吞房稅 2.0 上路 以 後 我們 看 得 很 清楚 從 原本 的 縣市 歸戶 改為 全國 歸戶 非 自住 的 稅率 本來 是 1.5% 到 3.6% 現在 除了 特定 房屋 之外 是 從 2% 一路上 行到 4.8% 但是 我 直接 來 跟 投資 朋友 舉例 就 可以 理解 了 基本上 囤 房稅 2.0 所 形成 的 房市 出脫 基本上 不太可能 出現 我們 就 舉一個 最極 端的 例子 來 看看 最有 錢 的 人 他 會 增加 多少 的 房屋 稅的 稅率 我們 可以 具體 觀察 如果 是 以 中山 區 南京 東路 45 坪 的 房屋 為例 這已經 算是 中 大 房型 了 RC 結構 10 樓來 看 基本上 如果 他 是 持有 第 4 間 的 話 稅率 大概 是 2.4% 而且 我們 講的 是 最新 的 2014 年 以前 的 稅基 更 低 我們 講的 是 最新 的 是 今年 蓋 的 房子 好 了 10 樓 RC 結構 2.4% 他 一年 原本 在繳 的 房屋 稅率 就是 14 萬現 在 在 囤 房稅 2.0 我們 就 假設 課 的 重一點 直接 課到 4.8%1 萬到 28 萬 等 於 是 增加 了 接近 有 14 萬 左右 的 房屋 稅每個 月 平均 大概 會 增加 1 萬多 你 說 1 萬多 每個 月 增加 1 萬多 的 負擔 很重 他 可以 轉嫁給 租客 嗎 我們 具體 來 看 如果 是 以 六 都 各個 地區 的 租金 價格 台北市 中山 區的 每坪 價格 是 176 塊 如果 乘上 45 坪 就是 8 萬塊 也 就是 每個 月 房租 是 8 萬 那現 在 由 於 囤 房稅 2.0 之 後 可能 每個 月 要 轉價 1 萬塊 有 沒 有 可能 我 認為 是 蠻 有 可能 的 因為 我們 舉的 是 極端值 是 最新 的 屋子 是 最貴 的 房型 是 大坪 數那 如果 你 是 那種 小坪數 或者 是 台 北郊 區的 話 那 可能 囤 房稅 的 稅率 根本 就 不會 造成 任何 的 影響 所以 很常會發 生水 電漲 50 好 囤 房稅 漲 50 但是 房租 加 20 這種 狀態 所以 我們 可以 觀察到 囤 房稅 2.0 其實 他 的 利益 也 不是 希望 這種 囤房 的 人 他 可以 進 行房 市 的 出脫 他 的 效果 有限 他 主要 的 目的 是 希望 大家 可以 出出 馬 可是 我 想 跟 投資 朋友 分享 的 事情 是 如果 是 以 全台 的 空屋 率來 看 這幾年 其實 已經 下滑 蠻 多 的 他 可能 達到 的 效果 是 有限 的 以 全国 低度 用电 的 住宅 比例 我们 如果 以 最高点 当时 是 民国 98 年 的 10.68% 已经 呈现 逐年 的 下滑 趋势 一直 到 2015 年 2016 年 来到 9.3% 以后 持续 的 下滑 最近 已经 回到 8.7% 虽然 8.7% 如果 我們 兌換 總戶 數來 看 的 話 可能 還是 有 接近 八九十 萬戶 的 房子 是 空著 的 但 這個 比例 其實並 不算 特別 的 高 我 想 跟 投資 朋友 分享 的 事情 是 這樣 反而 如果 囤 房稅 2.0 所 造成 的 租金 價格 全面 轉價 的 話 壓力 明年 可能 會 更 大 舉個 例子 來 說 我們 以 觀察 全國 房租 指數 的 年增率 今年 上半年 大概 都 在 2.3% 左右 震盪 六七 月份 隨著 房市 的 成期 曾經 跌破 到 2% 不過 呢 在 今年 8 月份 新青安 正式 上路 以後就 再度 回到 2% 的 上行 區間 換句 話 說 基本上 在 每年 租金 通膨的 加成 效果 底下 很 有 可能 明年 租金 價格 上 漲 以 後 反而 形成 了 房價 能夠 持續 維持 在 高位 的 主因 另外 一件 事情 是 現 在 來 看 的 話 建商 不 就 很 開心 了 嗎? 不過 根據 目前 建商 所釋 出 的 態度 我 反倒 會覺 得 建商到 目前 的 態度 為止 反而 相對 來 看 是 比 較 保守 的 怎麼 說 呢? 如果 我們 具體 觀察全 台灣 最新 的 建造 量 和 始造量 的 變化 通常 我們 會 這樣講 如果 建造 量 跟 石造 量 形成 死亡 交叉 通常 就是 整個 房市 的 成績 期 建造 量 是 先行 指標 石造 量 是 落後指標 通常 建商 如果 對 於 未來 前景 3 5 年 看好 建造 量 就 會 大幅 飛增 通常 等到 交屋 的 時候 石造 量 就 會 大幅 上升 所以 通常 石造 量還 很 高 結果 建造 量 快速 下調 死亡 交叉 的 時候 比如 說 15 年 16 年 房市 的 成績 期 就 即 將到 來 那 我們 看 的 很 清楚 建商現 在 看到 的 訊息 是否 有導致 他 更加 樂觀 的 申請 更 多 建造 答案 是 並沒有 整個 20 年 到 203 年 整個 建商 的 建造 量 就 在 高速 的 萎縮 當中 原因 是 什麼 原因 很 簡單 就是 囤 房稅 2.0 很 有 可能 對 於 建商來 看 形成 重大 的 漁屋 重稅 所 形成 未來 的 衝擊 所以 他現 在 寧願 先 囤 著 地 建造 量 就 少 一點點 等到 時候 始造量 開出 銷售 不錯 之 後 就要 慢慢 的 幹 所以 建商 目前 的 看法 反而 是 比 較 保守 的 這個 是 比 較 特別 的 狀態 但 也 由 於 他 保守 就 代表 著 接下 來 在 整個 24 年 25 年 由 於 建造 量 的 萎縮 可能 到 時候 到 26 年 27 年 市場 上 的 供 給量 就 沒 有 這麼 多 反而 有利於 房市 更進 一步 的 拉 抬 和 推升 我們 從 1 月份 國營 的 房 貸創 新高 來 看 反而 另外 一個 留意 的 是 建築 貸款 的 餘額 卻 是 罕見 衰退 的 這是 非常 有趣 的 現象 就 足以 說明 整個 建造 量的確 正在 萎縮 當中 那 總 而言 之 基本上 台灣 央行 雖然 在 過去 幾個 月度 採取 了 看似 蠻強 勁 的 升息 但是 對 於 台灣 本身 而言 並沒有 對 於 房市 太顯 著 的 抑制 效果 原因 很 簡單 因為 台灣過 去 幾個 季度 的 國營 的 預放比 完全 沒有 因此 而 增加 我們 觀察台灣 央行 其實 早 在 20 年 3 月份 就 已 經連續 5 個 季度 升息 了 但是 我們 看到 房貸 的 預放 比 卻 是 越來 越 低 在 203 年 的 二季度 甚至 僅 剩下 0.7% 也 就是 連續 8 個 季度 都 跌破 0.1% 那 預放比 這麼 低 那 等 於 是 沒 有法 拍屋 了 法 拍 的 移展 動數 也 在 持續 走低 底下 就 代表 著市場 上 是 能夠 承受 目前 我們 看到 的 房貸 利率 水平 的 也 就是 央行 深 的 壓力 其實 沒有 想像中 來 的 這麼 大 所以 我們 在 這邊 就 可以 稍微 做 一個 結論 也 就是 從 24 年 到 25 年 到 26 年 的 房價 走勢 更 有 可能 的 是 以盤 帶 跌 甚至 有 可能 由 於 剛性 買盤 和 台商 資金 回流 的 速度 加速 可能 會 形成 房價進 一步 的 攀升 那麼 台灣 有 沒 有 房地 產風暴 的 風險 按照 目前 的 預放 比來 看 難度 有 一點 高因 爲 大家 完全 沒有 受到 升息 大幅 拉升 所 形成 的 衝擊 那長 期 而言 比如 說 我們 現在 規劃 了 24 年 25 年 26 年 大 概率 方向 還在 一個 短期 推升 但是 過了 10 年過 了 20 年 很多 投資 朋友 會 說 少子 化 人口 越來 越少 遲早 有人 沒辦 法接 你 的 房子 這個 時候 我們 就要 拉 回來 聊 了 過去 我們 跟 投資 朋友 提過 少子 化所 形成 的 房市 衝擊 早就 在 2015 年 出現 了 台灣 的 人口 推估 從 15 歲 到 64 歲 的 青壯 年老 人口 早 在 201 年 就 已 經來 到 高峰 是 173 萬人現 在 只 剩下 1630 萬人 能夠 買房 的 人 早就 減少 了 但是 為 什麼 從 1 年 15 年 當時 來 到 高峰 以後現 在 房價 還在 持續 推升 因為 少子 化帶 來 的 是 我們 看到 生活型 態 的 改變現 在 家庭 組合 的 成分 越少 也 就是 戶內 人數 在 下滑 但是 戶數 卻 是 不斷 的 增長 的 我們 看到 在 09 年 的 時候 台灣 的 平均 家戶 人數 首次 是 少 於 3 人 最新 大概 是 在 2.6 人 而且 仍然 持續 在 下滑 當中 所以 買房 的 人 變少 了 但是 由 於 戶 內人數 也 變少 了 反而 有 可能 造成 市場 的 買 盤持續 在 發酵 事實 上長 期 而言 我 認為 房價 也 不見 得會 因為 少子 化 的 原因 形成 嚴重 的 下跌 但是 可以 承認 的 是 大坪 數 肯定 會 有 一些 流動性 的 壓力 舉個 例子 來 看 由 於 戶 內人數 越來 越少 大家 的 使用 面積 也 越來 越 小 如果 我們 觀察 在 過去 一個 季度 當中 全國 各地 的 坪數 交易 的 比例 值來 做 留意 你會 發現 如果 是 以 新北市 來 看 65 坪 以上 的 交易 比例 只有 2.7% 55 65 坪 是 2.05%4 坪 是 4.3% 什么 意思 就是 45 坪 以上 的 房子 成交量 居然 占 比 不到 一 成 大部分 集中 都 是 25 3 坪 以及 15 2 坪 这个 部分 就 占 了 大概 有 7 成 左右 的 房型 換句 話 說 未來 由 於 是 小宅化 大 房型 因為 總價 比 較 高 它 可能 就 會 形成 一定 的 流動性 風險 小 房子 買 了 以後還 是 賣 得 掉 而且 甚至 賺 到 錢 大房子 可能 真的 會 有 非常 明顯 的 流動性 狀態 根本 就 沒 有 這樣 的 需求 事實 上 我們 從 廉政 中心 最新 所公 佈 的 三季度 的 抽樣 調查 會 顯示 台灣 在 15 年 16 年 當時 的 平均 建估 此 一間 房子 大概 是 10 萬 左右 平均 受信額 都 是 70 萬 但是 隨著 時間 線 來 到 18 年 19 年 大家 的 建 估值 就 越來 越 高 因為 房價 在 漲 20 年漲 到 了 10 萬 2 年漲 到 了 120 萬 3 年漲 到 了 130 萬而 與 此 同時 我們 觀察 15 年 16 年 當時 的 平均 建物 面積 是 50 坪 到 2018 年 變成 49 坪 到 201 年 變成 了 48 坪 到 現在 變成 了 46 坪 也 就是 房子 越來 越 小 而 平均 建 估值 越來 越 高 那 當然 我們 都 很 清楚 瞭解 一件 事情 那 就是 當建 枯值 過高以 後 他 肯定 會 形成 市場 上 的 壓力 他 就 買 不起 這麼 貴 的 房子 了 所以 最好 的 方式 是 什麼 他 就是 往外圍 地區 來 進行 炒作 那 如果 外圍 地區 不管 是 新 北桃園 总体 房价 都 已经 超过 150 万 那 该 怎么办 呢 那 没关系 嘛 那坪数 再 减半 这个 时候 总价 就 可以 重新 压低 了 这个 时候 又 可以 从 750 万 重新 的 卖 起 最后 就 变 香港 的 汤房 一样 房子 越住 越 小 但是 房价 永远 会 控制 在 150 万左右 换句话说 房价 总价 是 有 上限 的 但是 人们 居住 的 面积 是 没有 下限 的 我們 以 住宅 透天 平均 成交 總價 各位 就 可以 理解 了 透天 的 總價 通常 是 比 較 高 的 可能 都 是 150 萬 以上 你 看到 台北市 203 年 年 跌幅 是 兩成 一桃園 市 跌幅 9% 台中市 房價 真的 跌 了 10% 苗栗 縣跌 了 10% 其他 像是 彰化 南投 或者 我們 看到 嘉義屏 東宜蘭 花蓮台 東 澎湖 金門 全部 都 在 下跌 這說明 這個 大坪 數 真的 在 未來 幾年 有 非常 大 的 問題 那 另外 一點 是屬 於 剛性 買 盆 的 支撐 除了 我們 剛才 所 提到 的 年 輕 自助 客 一些 台商 回流 資產階級 基本上 还是 要 了解 台湾 有 非常 多 的 老屋 是 有 明显 的 老屋 换屋 的 需求 的 你 可以 观察 到 台湾 总共 的 户数 以 全国 来看 大概 是 904 万户 大概 有 1.2% 也 就是 大概 有 90 万户 都 是 50 年 以上 台灣 50 年 的 房子 沒辦 法住 人 啦 所以 在 這種 狀態 底下 它 基本上 也 會 形成 另外 一步 的 推升 力度 簡 而言 之 我們 在 整個 204 年 的 展望 一路 到 205、 6 年 來 看 的 話 房市 的 基本 買盤 都 還在 支撐 除非 我們 剛才 聊 的 這些 因此 改變 或者 政府 的 監管 力道 來 的 更 為 強勁 否則 在 現有 的 管制 體系 之下 只會 造成 房價進 一步 的 拉高 那長 期 而言 當然 它 有 少子 化 的 問題 但是 戶內 人數 也 在 減少 所以 不 一定 會 因此 而 受到 影響 真正 會 受到 影響 的 只有 大坪 數的 房子