本期早晨财经速解读由哲宁浩主持，围绕美国、台湾及全球宏观经济进行全景式分析。首先回顾美国股市，受银行与传统产业财报提振，资金从科技股向银行、传统股轮动，导致道琼斯创13个月单日最佳涨幅并创历史新高；与此同时，科技指数表现相对疲软。美国零售销售小幅回暖但受汽车、体育用品拖累，房价虽创高但成交量低迷，通胀指标显示核心通胀仍高，市场对美联储7月或9月降息的预期仍不明朗。接着转向台湾市场，外资连续两天净卖超，台股涨幅主要由散户推动，台币贬值但出口增长强劲，且新通过的证券法第14条要求上市公司将盈余部分用于员工薪酬，显示企业对内部收益分配的关注。文中还比较了美国、加拿大房市表现，指出高利率抑制交易量导致价格与实际需求脱节。随后分析银行业盈利提升（摩根士丹利净利大增近40%，美银、花旗等均超预期），以及银行放贷余量已接近饱和，民营银行放贷增速最快。针对投资者，节目提供了在高利率环境下选择股票、债券或房地产的思考框架，强调散户在台股的关键角色以及对未来降息、资金流向的关注点。整体呈现出对当前市场轮动的审慎乐观，同时提醒投资者关注宏观政策、资金流向及行业轮动的细节。
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投资 朋友 欢迎 收听 早晨 财经 速 解读 现在 是 台北 时间 204 年 7 月 17 号 礼拜三 早上 8 点 31 分 大家 好 我 是 哲宁浩 每天 早上 开板 前 半小时 我们 在 这边 陪伴着 各位 一起 解读 国际 财经新闻 时事 变化 那 今天 我们 分别 从 美中台 三方 的 股市 以及 房市 来 做 进一步 的 留意 和 观察 首先 在 美国股市 很 明显 产生 了 新一波 的 资金 轮动 隨著 財報 季 的 陸續 開跑 我們 看到 昨天 像是 美國 銀行 或者 前天 的 高盛 或者 像是 上 週五 摩根 大通 等等 這一波 其實 銀行 股公 佈 的 財報 普遍 表現 算是 不錯 而且 有 一些 傳產股 像是 聯合 健康 業績 也 相當 之 亮麗美國 股市 在 昨天 道瓊 是 強漲 了 745 點這是 過去 13 個 月 以來 的 最佳 單日表現 道瓊 指數 也 創下 歷史 新高 了 那 當然 了 本波 很 明顯 科技 指數 並沒有 太顯 著 的 資金輪動 因為現 在 剛開始 財報 公 佈 的 主要 都 還是 銀行 股嘛 它 也 代表 著市場 好像 意味著 某些 從 大型 股往 傳產股 或者 說 科技股 往 傳產股 或者 說 中 大型 個 股往 小型 股 的 資金 開始 有 做 顯著 輪動 昨天 羅 素 20 漲幅 是 高達 3.5% 也 是 過去 5 個 交易日 當中表現 最為 亮麗 的 一檔 指數 那 與 此 同時 我們 觀察到 在 台灣 市場 層面 看 起來 好像 對 於 台股 科技股 的 回補 意願 就 非常 之 低落 我們 看到 外資 今年 已經 連續 兩天 都 轉為 淨 賣 超 了 等 於 說 外資 今年 從 180 到 240 一毛 錢 都 沒 貢獻 按照 他 的 實質 淨 買 超 那 這樣 的 一個 角度 到底 意味著 外資 的 回補 是不是 最終 就 一定 得伴 隨著 聯準 會 的 降息、 弱 美元 政策 低 利率政策 呢 今天 來 跟 投資 朋友 做 一些 觀察 也 讓 大家 來 追 蹤 那 中 國 出口 的 好轉 以及 中國房 地產 市場 到底 是不是 如 昨天 美國 所公 佈 的 NAHP 房價 指數 或者 台灣房 地產 市場 持續 有 復 甦 的 空間 存在 呢 今天 來 跟 大家 做 一個 統一 的 說明 首先 我們 觀察 的 是 在 最近 銀行 股所公 佈 的 幾支 數據 像 昨天 是 摩根士丹利 公 佈 Q2 的 淨利 大增 有 接近 四成 那當然 啦 營收 層面 也 來 到 150 億 美元 也 比 分析 師預期 的 142 億來 的 高 盡力 年 增 4 成 1 那 尤其 在 EPS 層 面市 場的 預估 原本 1.65 塊 就 已經 算是 高標 了 結果 這次 跑 到 1.82 塊 那 與 此 同時 美銀 也 是 美銀 在 昨天 所公 佈 的 實質 不管 是 從 實質 獲利 實質 營收 還是 從 EPS 基本 都 全數 高 於 預期 我們 現在 看到 稍微 沒有 這麼 亮麗 的 大概 就是 屬 於 復 古 而已 事實 上 我們 看到 像是 花旗 小摩美銀 摩根 士產力 和 高盛 在 昨天 所公 佈 的 財報 都 是 相當 亮麗 的 這就 說 明著 銀行 股 在 過去 一年 經歷過 適度 瘦身 以 後 基本 已經 走出 去年 三月份 SVB 的 矽谷 風暴 了 我們 都 很 清楚 在 去年 3 月份 SPBC 股銀行 破產潮 發生 以後市場 對 於 銀行 股老實 說 就是 興趣 缺缺 原因 也 很 簡單 就 想 說 這種 美債 減損 的 問題 都 會 拖累 到 銀行 股 那 不是 聯準 會 只要 沒 降息 這些 銀行 股 就 沒 有 希望 了 可是 投行 還是 有 很多 的 業務 是 來 自 於 利差 交易 維持 在 高利率 這麼 久 那 肯定 會 賺 取 更 多 的 銀行 部門 的 放貸 收益 這個 就是 我們 觀察到 當銀行 股 在 去年 極力 瘦身 以 後 今年 在 財報 層面 達成 的 一些 效果 那 另外 一方面 我們 要 觀察 的 是 在 實質 消費 層面 因為 這對 於 未來 利率 下滑 的 預期 以及 美國 債券 價格 上 漲 的 預期 都 十分 重要 昨天 我們 看到 在 美國 6 月份 的 零售 銷售 數據 算是 保持 止穩 可是 如果 你 把 汽車 銷售給 扣除 的 話 這一波 月 增幅 是 上行 了 0.4% 而 五月份 也 上 修 0.1% 就 代表 著 從 月度 增幅 來 看 似乎 有 一點 增溫 的 效果 存在 零售 銷售 好像 也 沒 有 說 到 特別 差 也 沒 有 到 特別 好 但是 就是 不給 你 到 衰退 的 那種 地步 事實 上 我們 從 美國 商務部 所 追 蹤 的 13 項 零售 銷售 物品 當中 只有 3 個 類別 是 出現 下滑 的 其中 就是 包括 汽車 銷售 來 得 最為 嚴重 再 來 就是 體育 用品店 那 如果 我们 把 美国 NAHB 房地产 指数 在 昨天 所 公布 的 数据 也 看得出来 市场 上 现在 大部分 的 消费市场 或者 房地产 市场 就是 饱受 高利率 所苦 可是 又 苦 不到 你 崩盘 我们 举例来说 如果 是 以 美国 实质 房价 中位数 来看 过去 半年 来 几乎 都 在 创下 历史 新高 但是 美国 NHP 房地产 价格指数 这项 指标 它 不 只是 统计 房价 它 也 统计 说 建商 对于 未来 景气 的 情绪 消费者 信心 的 强度 等等 这项 数据 反而 是 连续 三个 月 都 在 下滑 那當然 啦, 它 衡量 的 是 一種 房地產 的 真實 心理 情緒 它 已 經連續 三個 月 下滑 來 到 今年 的 最低 水準 了 原因 很 簡單 就是 因為 利率 的 上行 打壓 銷售 所以 美國 房價 雖然現 在 在 創高 可是 美國 房仲 根本 就 賺 不到 錢 因為 隨著 利率 越高 不管 是 買房 還是 賣房 的 瞬間 都 縮手 了 這個 時候 市場 上 完全 沒有 任何 的 流動性 我們 舉例 來 說現 在 以 30 年期 固定 房貸 利率 來 看 即便 降息 預期 有 適度 的 反應 沒 有 來 到 當時 接近 7.9% 這麼 高 可是 現在 還是 維持 在 7% 基本上 我們 通常 會 把 6% 當作 一個 重要 的 分水 嶺 因為 這個 是 當時 在 2 年 採取 高 強度 升息 以後市場 的 一個 臨界線 但現 在 為止 如果 還是 保持 在 7% 那市場 就是 在 等待 那個 降息 的 契機 交易量 才 會 重新 的 歸來 事實 上 我們 可以 觀察到 如果 是 以 MBA 房貸升 前量 來 看 203 年 到 現在 為止 大概 已經 衰退 了 一成 三 如果 從 2 年 高點 來 計算 已經 衰退 了 3 成 6 從 21 年 高點 到 現在 已經 衰退 了 4 成 7 也 就是 從 高利率 以來 有 一半 的 買 盤 都 已經 完全 消失 了 那 怎麼 可能 21 年 2 年 23 年 你 也 看到 美國 的 消費 情況 它 也 沒 有 進入 衰退 它 沒 有 衰退 消費 依舊還 存在 所以 它 純粹 就是 因為 高利率 所以 不想 買房 所以 我們 基本上 可以 有 一個 很 好 的 期待 就是 當 利率 条件 的 越 低 市场 在 房地产 交易量 水平 就 来 的 越 高 这个 是 后续 我们 可以 观察 的 几个 方向 那 当然 了 他 也 间接 证明 了 美国 在 没有 交易量 的 情况 底下 房价 快速 的 上行 在 过去 半年 其实 有 一点 失 真的 现象 了 你 不能 完全 说 他 是 泡沫 但是 现在 的 价格 你 肯定 不会 认为 是 一个 合理 的 价格 因为 根本 就 没有 人要 卖房 也 没有 人要 买房 我们 举 美国 的 邻国 加拿大 来 做 举例 你 就 可以 了解 到 當市場 有 適度 交易量 以後對 於 房價 在 高利率 情況 底下 形成 的 衝擊 為何 如果 我們 根據 加拿大 央行 因為 加拿大 央行 是 在 6 月初 的 時候 就 已經 進入 到 降息 了 市場 的 整體 銷售量 已經 開始 有所 增高 可是 銷售量 增高 房仲 交易 數量 上行 不 代表 房價 就 會 上 漲 它 只是 代表 著 利率 調降 想 買 房 的 可以 買 了 想 賣房 的 也 可以 期待 藉由 利率 調降 而 有 適度 的 房價 增溫 不過 我們 看 得 很 清楚 由 於 過去 半年 到 一年 都 還是 處 於 高利率 根據 加拿大 房地 產協會 CREA 的 數據 目前 所統計 的 加拿大 整體 房價 指數 早就 從 201 年 當時 的 高點 就 見 頂 了 現在 一路 在 下跌 那 雖然 跌幅 是 跌 不到 20 年 以前 啦 但 基本 就是 沒有 像 美國 市場 一樣 持續 的 創高 我們 以 幾 大地 區來 看 你 像是 多倫多 地區 當時 在 21 年房 價見 頂 以後現 在 在 今年 23、 4 年 相 對 於 23 年 跌幅 又 來 到 了 4% 從 峰值 來 看 當時 是 2 年 2 月份 是 最高 點跌 到 現在 房價 大概 跌 了 1 成 5 左右 那 加拿大 首都 渥太華 的 部分 在 同比 層面 年 增幅 大概 是 減了 0.3% 從 峰值 就 最高 點來 看 房價 大概 跌幅 有 一成 左右 那溫 哥華 跌幅 比較 輕因 為 他 有 比 較 多 的 投資 移民 融入 年 增幅 今年 有 3.4% 不過 從 峰值 來 看 也 小跌 了 2% 左右 所以 看得出 來 這個 很 明顯 這個 高利率 始終 對 於 房價 有 影響 的 那 美國 只是 由 於 買家 和 賣家 同時 縮手 所 形成 的 房價 的 極端 現象 那 如果 這個 時候 利率 回歸正 常常 態化 的 話 那 是不是 就 能夠 帶動 美國 房市 進而常態 我 覺得 這是 可以 給投資 朋友 做 一些 具體 留意 觀察 的 方向 我們 事實 上 可以 觀察到 你 像 高盛 在 最近 所出 的 報告 就 認為 說 7 月份 就 有 降息 的 理由 那 它 等 於 是 押注 今年 是 三次 降息 而 不是 原本 市場 預估 的 兩次 降息 了 那 到底 降息 的 時程會 不會 提前 到 7 月底 我 認為 難度 很 高 啦 因為 市場 上並 沒有 提前 反映 7 月份 降息 的 預期 看得出 來 很 明顯 那 也 就 代表 著 如果 聯準 會 選擇 在 7 月底 因為 接下 來 的 FOMC 列列 決策 會議 就要 到 了 嘛 如果 提前 降息 那 對 於 市場 是 一個 太大 的 利多 短期 內來 看 這 可能 不 有利於 通膨的 持續 下行 反正 現在 也 沒 有 到 衰退 那 不如 就 再 多 等 兩個 月 到 9 月份 再 說 那 第二件 事情 是 聯準 會 他 不 一定 要 藉由 具體 的 降息 來 引導 市場 的 通 膨 預期 他 光是 用 嘴巴 說 就 可以 把 通膨縮 死 或者 把 通膨救 和 復 燃 了 用 前瞻 沟通 的 预期 就 可以 表达 未来 的 方向 而 现在 我们 都 很 清楚 通 膨 僵固 性 最高 的 在 哪里 呢? 如果 我们 具体 留意 在 核心 服务 部门 和 核心 商品 部门 基本 都 在 向下 而 核心 部门 之所以 下滑 力度 比较慢 就是 来自 于 Housing 住房 通 膨 下行 力度 比较慢 所以 你 只要 把 房 地產 市場 再 搞 得 稍微 差一點 但是 不 至於 引起 系統性 風險 這個 時候 通膨問題 本來 就 能夠 迎刃而解 這給 投資 朋友 做 的 一些 觀察剛 才 有 投資 朋友 在 聊天室 當中 有 聊到 說 有 沒 有 可能 現在 隨著川 普勝選 機率 越 高 有 沒 有 可能 因為 聯準 會 的 主席 的 任期 現在 是 一路 當到 206 年 有 沒 有 可能 聯準 會 主席 就 提前 被川 普給 趕 下台 那 大家 的 懷疑 就 很 高 因為 我們 看現 在 的 賭 盤川普 的 確勝選 機率 的確 算是 蠻高 的 如果 是 以 機率 來 看 是 6 成 7 了 那民調 支持 度 當然 還在 不 上 上下 可是 我們 也 很 清楚 市場 是 用實 打實 的 資金 在 對 讀川 普勝選 的 機率 不過 我們 根據 彭博社 在 昨天 所釋 出 的 專題 在 6 月 下旬 其實 彭博社 就 已經 開始 著 手川普 的 專訪川 普是 非常 明確 的 表示 他會 完成 讓 鮑爾 完成 他 自己 的 任期 這個 任期 就 會 一路 持續 到川普 的 第二 屆 政府 所以 川普 也 很 成熟 也 沒 有 說 像 前 幾個 月 一樣 隨便 便講 他 真的 要選 了 而且 勝選 機率 很 高 的 時候 就 會 趨 於 穩定 因為 大家 很 擔心 當年 葉倫 就是 被川 普換 掉 的 所以 鮑爾 的 部分 鮑爾其實 也 是 共和 黨籍 只要 符合 降息 路徑 有 時候 快 有 時候 慢川普 可能 也 可以 接受 這是 我 看到 的 具象 了 好 那 我們 看 一下 美歐 股市 在 昨天 市場 的 表現 美 歐股 最近 真的 波動 相 對 來 的 大道 瓊上 漲點 1.85% 7 收 42 在 4095 點這個 投資 實業 股 穿 倉股 的 現在 績效 也 回來 了終 於 可以 一下 要不然 道瓊 已 經悶 了 好 幾個 月 了 標普白紙 說 上 漲點 0.64% 3 收 5 在 567 點納 指上 漲 36 點 0.2% 收在 18509 點非 一般 上漲 26 點 0.4% 收在 5804 點其實 標普 昨天 也 算是 短期 內 創下 收盤 新高 了 在 盤 中 的 時候 那道 瓊 是 在 過去 幾天當 中表現 來 的 最為 強勁 的 那 一個 就是 大型 股 科技股 往 傳產股 的 方向 來 做 移動 第二 個 方向 值得 留意 的 是 IWN 你 看 IWN 昨天 漲幅 快要 3% 事實 上 如果 你 從 去年 1 月份 一路 到現 在 為止 IWN 居然 跑贏 了 大盤 當然 他 有 做 一個 回測 時間 要 找到 跑 贏大盤 的 日期 也 不 多 我們 如果 是 從 去年 1 月份 到現 在 的 話 IWN 中小型 股漲 幅 大概 是 29.59% 而 標普 50 的 SPY 漲幅 是 28.7 小型 股現 在 從 短期 內 回測 第一次 居然 贏了 大盤 我們 事實 上 也 可以 觀察到 從過 去 IWN 減掉 SPY 能夠 有 短期 內顯 著 的 跳升 很多 人 都 會 擔心 那 是不是 就是 崩盤 前 的 前兆 像 08 年 就是 如此 20 年 也 是 如此 那 是不是 前兆 呢 事實 上過 去 來 看並 不是 通常 是 復 甦 前兆 了 就是 說 這個 中小型 股開始 往 大型 股來 追 比 較 有 這樣 的 一個 感覺 我們 從 標普白 指數 相 對羅素 20 指數 你 看到 從 21 年 以 後 就 不斷 的 升高 基本上 已經 有 接近 有 2 年 的 時間 都 在 創下 歷史 紀錄 了 就是 標普相 對 於 羅 素 從 來 沒 有 這麼 貴過 好 這個 是 值得 大家 留意 的 方向 不 代表 說 大型 股 就 一定 得 大跌 而是 說 市場 某種 程度 它 正在 做 一個 更進 一步 的 預期 預期 9 月份 如果 真的 放水 資金變 多 了 那 錢 還會 全部 流 到 科技股 嗎 還是 會 慢慢 的 往 中小型 股傳產 股來 進行 移動 也 就是 我們 講的 全面 復 甦 之所以 大家 之前 不敢 買 這些 中小型 股 之所以 大家 不敢 買 傳產股 是 因為 大家 覺得現 在 的 復 甦 有 一點 乏力 除了 AI 其他 產業 死 一片 但是 隨著 市場 的 心理 預期 開始 有所 發酵 就 認為並 不是 AI 要 摔 下來 而是 大多 數的 產業終 於 也 要 迎來 他們 自己 的 復 甦 週期 了 我們 舉例 來 說 根據 最新 我們 看到 美銀所 統計 的 對 沖 基金 當前 的 資金 操作 績效 在 過去 一周 標普 7 個板 塊 遭到 大幅 拋售 的 其中 大部分 都 是 集中 在 一些 信息 科技 通訊 服務類 別 工業 和 必需品 這說 明什麼 事情 呢 這說 明 對 沖 基金 現在 似乎 有 一點 加速 逃離 AI 泡沫 我們 講的 過去 市場 上 最為 關注 的 TMT 股票 被 連續 四周 進行 高 強度 拋售 對 沖 基金 很多 人 已經 跑 了 什麼 叫做 TMT 不是 那個 意思 TMT 它講 的 是 技術、 媒體 和 電信 產業 TNT 技術、 媒體 和 電信 產業 技術 媒體 和 電信 產業 那 這些 產業 在 過去 有 非常 亮麗 的 EPS 表現 也 導致 大盤 短期 內 被 這些 股票 快速 的 拉高 那事 實上 我們 可以 觀察到 具體 的 跡象 顯示 對 沖 基金 針對 這些 股票 已經 連續 兩週 有 高 強度 出售 那事 實上 在 4 週 以前 就 已經 開始 進行 適度 的 出清 所以 只能 說過 去 一個 月 大家 對 於 這 7 大 科技 巨頭 的 買盤 基本上 都 是屬 於 散戶 型 買盤 或者 說 是非 典型 的 對 沖 基金 的 顯著 拉升 所以 它 的 漲幅 就 稍微 有 一點 趨緩 而 對 沖 基金 現在 在 做 什麼 事情 呢 大幅 的 抄底 中小型 股 以及 傳產股 這個 就是 我們 觀察到 的 實質 現象 那 當然 了 對 沖 基金 現在 看 多 的 意願 也 沒 有 太大 的 改變 所以 這個 值得 我們 多 做 一些 留意 和 觀察有 沒有 可能 我們 引以 為 豪 的 科技 巨頭終 於 要 在 未來 幾個 月 稍微 有 一點 緩 等 一下 消費 市場 的 復 甦 呢 這個給 投資 朋友 做 一些 觀察 和 留言 那會 不會 影響 到 我們 後 續 的 投資步 調 是不是 要 反而 轉過 頭來 觀察 中小型 股到 時候 再 來 跟 投資 朋友 觀察 對 TMT 以前 那個 人家 講那個 有 一個 網友 在 我們 底下 留言 什麼 WTF 看 了 很 生氣 我 說 你 這什麼 意思 他 說 WelcometofacebookWTF 對 好 那 我們 繼續 往 下 看 臺 北 股市 的 部分 在 昨天 大盤 240 點在 盤 中 得 而 復 失 可是 我們 也 觀察到 只是 因為 今天 台子 級 結算 本來 波動會 適度 加大 加上 外資期 貨空單 又 相 對 多 不過 呢 這都 不是 重點 因為 他 的 空 單口數 也 太大 了 如果 禮拜 四台 積電法 說 出現 什麼 意外 那 他 也 承擔 不起 所以 你 也 不要 覺得 說 因為 這樣子 所以 今天 一定 會有 風雲變色 的 時候 我們 真正 要 觀察 的 是 外資 的 長 期動態 外資 如果 有 觀察當 年度 今年 的 累計 買 賣 超 已 經連續 兩天 都 進賣 超 了 等 於 是 台北 股市 從 180 點漲 到 240 點 真的 這 60 點 就是 全靠 散戶 了 你 外資 今年 是 沒 有 做 任何 動作 的 但是 你 漲 了 60 點那 是 誰 買 的 嗎 那 就是 你 和 我 嘛 對 不 對 很 明顯 嘛 我們 的 投資屬 性過 去 一年 過去 兩年 來 對 於 大盤 的 方向 基本 沒有 太大 的 改變 從 台幣 匯率 也 是 看得出 來 一樣 的 跡象 我們 看到 台幣 雖然 最近 台北 股市 也 沒 跌 多少 甚至 還在 高位 震盪 可是 股匯 已經 戳過 好久 了 連三扁 昨天 台幣 貶到 32.65 創了 兩週 以來 的 新低 這 真的 很難 想像 台幣 這麼 弱 的 情況 底下 台北 股市 可以 有 這麼 強勁 的 支撐 你 就 知道 這一波 內資 的 買盤 效果 有 多 大 那 當然 啦 這個 內資 最終 還是 取決 於 外匯 收入 你 一定 要 有 出口 的 收入 大家 的 工程 師發展 年 終有 更 多 薪水 更多 預期 才 會 持續 的 買入 我們 根據 台灣 6 月份 出口 金額 這一波 是 逼近 40 億 美元 年 增幅 是 高達 兩成 三 那 當然 啦 現 在 的 復 甦 並 不是 全面 復 甦 還是 有 一些 農工原 物料 或者 說 一些 電子 相關 零組件 復 甦 程度 不如 通資 通產品 來 的 這麼 快 好 但是 呢 昨天 我們 才 跟 投資 朋友 提到 嘛 就 說 台灣 的 人均 GDP 的 確是 比日 韓來 的 高 但是 基本 薪資 和 薪資中 位數 都 是 低 於 日韓 的 那 可能 是 在 我們 昨天 的 督促 底下 昨天 立法院 也 正式 三讀 通過 了 證交法 第 14 條也 就是 規定 上市 櫃 公司 應 於 章程 定名 以 年度 盈餘 提撥 一定 比率 為 基層員 工調 整薪資 或者 分派 酬勞 當然 分派 酬勞有 很多 方式 分派 一塊 也 算 分派 但是 至少 有 明定 法條 來 保障 年 輕員工 的 上 薪區間 這個 時候 我們 就 可以 具體 了解 到 這個 台灣 的 經濟 它 的 反應 程度 是 有 循序 漸進 的 我們 講說 股票 市場 房地產 市場 是 台灣 在 資 本市 場相 對 資產價格 波動度 比 較 高 的 資產 也 能夠 跟 實體 經濟來 做 聯 繫 那 再 來 就是 屬 於 通膨數 據 了 它屬 於 落後反應 的 最 後 最 後 只有 通 膨 上行 的 才 有 薪水 上行 的 各位 可以 理解 嗎 股票 大漲 薪水 是 不 一定 大漲 的 房價大漲 薪水 也 不 一定 給你 調升 但是 當你 的 房租 當你 的 通 膨 上行 了 那 政府 或者 說 政府 端 或者 說 企業 端 他 的 的 確有 壓力 把 薪水 往上 調 所以 我們 觀察到 在 過去 的 幾年 的 跡象 往往 是 怎麼樣 就是 股價先 嚴重 噴出 而且 是 非常 驚人 的 噴出 噴出 以 後 大概 是 6 到 9 個 月 2 到 3 個 季度 以後房 地產價格 就 快速 的 跟上 那 很 簡單 有 兩種 邏輯 第一 種是 買 股票 的 人然 後 他 賺 了 很多 錢 你 在 投資 市場 其實 你 很 常看到 這一類 人 股票 市場 賺 了 很 龐大 一筆 財富 他 會 有 一部分 資金 他 就 往 高 股息 或者 往 配息型 相關 產品 來 運送 另外 一部分 是 把 這筆 資金往 房地產 價格來 進行 輸送 我們 講的 叫做 落 專為 安然 後 進行 持續性 的 收 租用 這樣 的 一個 方式 那房 價顯 著 上 漲 以 後 房租 價格 差不多 也 要 上 漲 了 可是 房租 價格 因為 它 的 僵固 性 又 比 股價 或者 房價 還要 來 的 更 為 僵固 就是 它 通常 也 沒什麼 下 調空間 可是 它 傳 走 時間 太遠 因為 有 很多 人 房租 可能 已經簽 了 兩年 三年 約 尤其 是 商辦 或者 我們 講的 店面 店面 尤其 很 喜歡 簽長 約 因為 他 知道 未來 一定 通膨我要 長 期 做生意 最好 不要 讓 你 房東 每年 都 談起 胎價 所以 股價 上 漲 6 到 9 個 月 以後房價 跟 著 開始 上 漲 房價 上 漲 之 後 可能 傳導 房租 它 就 不是 6 到 9 個 月 可能 是 1 年 到 2 年 來 做 起跳 1 年 到 2 年 起跳 那 這些 租約紛 到期 以 後 租金 大漲 以 後 代表 的 就是 全面 的 服務通 膨 的 拉升 最終 就 會 影響 到 通膨數 據 的 失控 所以 我們 想 看 從 2 年 就 一路 漲到 現在 可是 那個 通 膨 感受 程度 最高 的 其 實並 不是 在 2 年 23 年 一直 到 今年 上半年 還有 去年 下半年 才 有 那種 通膨通 到 有點 可怕 的 地步 對 不 對 到 今年 為 止終 於 我們 看到 證交法 的 通過 基本上 也 就 奠定 的 從 實質 形勢 來 看 也終 於 有 顯著 拉 抬 的 跡象 存在 了 它 是 一步 一步 這樣子 傳導 過來 的 所以 我們 必須 了解 說房 地產 價格現 在 有 比 較 顯著 的 上行 曲線 它 其實 就是 最終 反映 的 是 股票 市場 的 長 期 上行 股價 上行 了 房價 跟 著漲 房價 上行 了 房租 價格 跟 著漲 租金 價格 上行 了 整體 服務通 膨 都 上行 了 最終 於 輪 到 你 的 薪資來 上 漲 了 所以 也 不是 說 我們 講說資 本市 場跟薪資 完全 脫鉤 它 還是 有 反應 而且 很多 時候 也 不是 沒反應 而是 已經 反應 完 了 就 股價 可能 漲 了 兩成 三成 你 可能 薪水 漲個 2%3 這比較 符合 這種 台灣 雇主 的 心態 所以 有 很多 時候 我們 看到 就是 這樣 一步 一步 穿透 過來 的 包括 从通 膨 的 传导 也 是从 原本 的 原 物料 价格 的 上涨 传导 到 PPI 生产者 物价指数 的 上涨 到 CPI 消费者 物价指数 的 上涨 最终 就 感受 到 你 的 实质 的 通 膨 感觉 所以 很多 事情 它 是 循序渐进 的 观察 并 不是 没 反应 而是 逐步 的 反应 完 了 之前 有 一個 故事 他 說 某天 就是 在 邁阿密 海灘 有 一個 身材 不錯 的 妙齡 美女 穿著 比基尼 有 那種 露天 的 洗澡 洗洗 洗洗澡 然後他 在 路上 就 遇到 一個 以前 認識 的 男生 騎著 腳踏車 於 是 他 就 要求 他 就是 騎著 腳踏車 載 他 回家 這樣子 順便 送 他 回家 到 達 目的地 的 時候 那個 女 的 就 說 你 以前 不是 很 喜歡 我 嗎 難道 你 們 男人 看到 這麼 清涼 的 女人 都 完全 沒有 反應 的 嗎 那個 男 的 就 說 小姐 你 沒 有 發現 我 今天 騎 的 是 淑女 車體 上 都 沒 有 橫桿 因為 他 本來 是 坐 著 橫桿 回家 後 來 發現 車體 上 根本 沒有 橫桿 所以 不是 沒反應 是 反應 完 了 是 反應 完 了 反應 完 了 對 好 沒事 沒事 沒事 我們 看到 很多 其實通 膨 的 感受 程度 就是 這樣 就是 你 莫名其妙 就 發現 我們 好像 就 這樣 經歷 完一個 景氣 週期 這個 景氣 週期 股價 其實 早就 已經 反映 到現 在 的 繁榮 格局 了 我們 只是 在 躲 那個 繁榮 格局 到底 可以 維持 多久 而已 一反應 一反應 好 那剛 才 跟 投資 朋友 聊到 由 於 現 在 在 房 地產 市場 當中 它 又 有 諸多 的 限制 導致 房市 對 於 台股 的 買盤 效果 又 重新 出現 以前 是 股市 獲利 了 結 的 資金流 到 房 地產市 場現 在 房市 的 資金 又 重新 回流 到 股票 市場 原因 很 簡單 我們 過去 跟 投資 朋友 提過 第一 個 原因 就是 過去 我們 提到 的 新 青安房 貸違 規戶現 在 調查 數目 大概 是 接近 有 170 戶 左右 我們 過去 跟 投資 朋友 分享 過這種 就 活該 你 沒 有 要 自住 你 還去 申請 那 因為 有 懲罰性 的 貸款 條件 比如 說 從 最高 貸款 成成數 8 成 直接 降到 7 成 最高 年限 從 40 年 降到 20 年 寬 限期 全部 取消 房貸 利率 補貼 全部 取消 甚至 會來 到 2.5% 以上 說明 什麼 事情 就是 說 由 於 對 於 第二 戶中 股屋 相 對 不 友善 的 這種 購房 政策 他 最終 應該 不講 第二 戶 第一 戶 不 友善 的 購房 政策 就 有些 人 他 可能 是 要 用人 頭戶 來 做 購房 他 就 會導致 大量 的 中 股屋 買盤 大量 的 往 預售 屋買盤 來 做 前進 所以 我們 舉例 來 說 根據 最新 5 月份 公 佈 的 預售 接肉件 數全 台灣 是 高達 1.5 萬件 5 月份 基本 就是 看 520 檔期 但是 在 去年 5 月份 只有 940 戶 而已 年 增幅 是 高達 6 成 所以 我們 觀察到 的 具體 跡象 就是 現在 是 中 股買盤 幾乎 全斷 了 你 也 看到 現在 大家 也 吸收 也 沒 有 更 多 的 方圓 公告 出來 預售 還在 賣 520 檔期 還在 賣 最終 錢 要 嘛 就 往 預售 屋 跑 要 嘛 就 重新 回 台北 股市 回去 買台 積電 這 就是 我們 觀察到 的 失智跡 象 尤其 在 南部 地區現 在 尤其 成屋 價格 跟 預售 價格 它 並沒有 那麼 嚴重 的 房價 落差 我們 舉例 來 說 你 像 台北 新北價 差 的 確蠻 大 的 台北市 的 部分 新城 屋 就 蓋 好 5 年 內 跟 預售 屋價格 它 的 差價 可以 來 到 20 萬 左右 這個 每坪 新北市 的 部分 差價來 到 8.5 萬 這個 range 其實 也 蠻 高 的 桃園 市 的 部分 差 了 3.4 萬 那 其他 像是 台南市 3.2 萬 高雄市 3.1 萬 所以 基本上 如果 控制 在 3 萬塊 以 內 的 話 那 很多 人其實 是 可以 接受 我 不如 就 直接 買 預售 先 撇除 新 成屋 可能 遇到 的 麻煩 用 這樣 的 一個 方式 你 就 可以 觀察到 市場 資金 尤其 原本 的 中 股買盤 就 開始 往 預售 和 股票 市場 買 盤來 做 前進 這是 我們 觀察到 的 實質跡 象 所以 如果 我們 長 期來 做 一些 留意 投資 朋友 就會 這個 時候 會 觀察 我 常常 接到 幾個 投資 朋友 的 提問 就是 說 如果 真的 有 一筆 資金 是 的 確比 較 想 做 一些 比較 保守 性 的 投資 也 不想 放 那麼 大 的 槓桿 了 到底 是 買 房 收租 好 還是 就 乾脆 投 回到 股票 市場 當中 我個 人 的 想法 是 這樣 如果 你 真的 是 懶人 投資法 的 話 房 地產 投資 其 實蠻 麻煩 的 你 有 很多 事情 都 要 處理 可是 如果 我們 仔細 觀察 就是 由 於 現在 預售 屋 你 已經 知道 未來 兩年 到 三年 的 情況 了 就 代表 著 接下 來 兩年 到 三年 台灣 的 全體 銀行 的 放 貸餘額 尤其 是 不動產 的 放款 餘額 基本 都 是 滿載 今年 上半年 很多 銀行 額度 都 滿 了 他 就要 延後撥款 這說 明什麼 呢 預售 屋 的 爆量 現在 買 的 房 兩到 三年 以後都 要 逐步 交屋 都 要 申貸 他 等 於 把 未來 銀行 股 的 業績 都 已 經定 好 了 你 已經 清楚 知道 未來 銀行業 到底 會 賺 多少 錢 了 對 吧 所以 如果 我們 把 數據秀 出來 我們 如果 觀察現 在 各大銀行業 在 放 貸部門 的 成長 整體 銀行 20 年 是 成長 了 8.320 年 上半年 房市 比較 沒什麼 好 下行 到 4.9 今年 一季度 又 重新 上行 到 6.52% 其中 成長 最快 的 民營 銀行 你 不要 覺得 都 是 官股 行庫 什麼兆豐 在 拉 抬 或者 華南 今年 成長 幅度 最快 的 北富 銀國泰銀 都 在 快速 增長 這說 明什麼 你 以 為 新 青安 的 確貢獻 了 很多 放貸 餘額 但是 一堆 人 在 買 第二 戶 第三 戶 第四 戶 他 要 回去 跟民營 銀行 來 借款 所以 北富 銀國泰 銀成長 幅度 都 是 雙位 數字 一成 二一成 三 這 足以 說明 未來 很多 以銀行 作為 主要 營收 來源 的 金 控股 他 本身 都 會 有 非常 不錯 的 獲利 所以 這個 時候 他 如果 你 未來 幾年 你 已經 知道 他 可以 你 配發 這麼 多 的 股息 給你 了 是不是 一定 要 以 收租 的 方式 來 獲取 穩定 收益 這個 就 不 一定 因為 買房 畢竟 還有 高低 總價 的 問題 所以 有 時候 這還 是給 投資 朋友 多 做 一些 思考 真的 如果 是 超長 期 投資 的 話 如果 你 可能 第一 戶 已經 買 完 了 二三 戶現 在 槓桿 沒辦 法放 這麼 大 的 話 也 許回 歸到 股票 市場 是 一個 更 安全 的 資產 與 其 去 賺 房價 的 價差 因為 你 要 賭下 一手 買 得 起 你 的 房 不如 去 賺 銀行 股 的 股利 就 好 了 對 不 對 那 至少 你 可以 確定 他 未來 兩到 三年 除非 這些 人 全部 違約 要不然 你 很 清楚 你現 在 就 賺 這些 人 以後付 的 房貸 嗎 用 這樣 的 一個 角度 來 做 一些 思維 提問 我 投資 朋友 好 我們 看 一下 台北 股市 開盤 的 表現 對 所以 所以 真的 心情 安 也 不要 亂 申請 的 投資 朋友 不要 自作 聰明 不要 自作 聰明 這有 時候 事情 還是 這樣 的 該 投資要 付出 的 成本 就要 清楚 知道 不要 自作 聰明 那 前天 我 看 那個 分析 師他 發 了 一個 段子 說 什麼 去 吃 火鍋然 後 隔壁 就 看到 什麼 兩個 老外 在 看 著菜 單然 後 服務員 愣 在 那邊 因為 可能 是 因為 語言 不通 然後就 聽 到 那個 老外 講了 一句 因為 火鍋 店然 後 他 想 說 BLOOD 是 血應 該 就是 壓血 的 意思 他 很 熱心然 後 就 跑 去 挺身 格出 了 他 就 對 服務生 說 他們 要 壓血要 壓血 這樣 子後來 老外 就 扭 過頭 來 說 你 在 講什麼 我 說 我 要 BLOOD 鍋底 BLOOD 鍋底 所以 不要 自作 聰明 我們 看 一下 台北 股市 的 表現 我 今天 本來 要講 一下 中國 市場 的 不過 反正 不急 以 後 我們 再 說 台北 股市 下跌 105 點衰 23891 點你看 昨天 道瓊創 高科技股 還在 跌 這個 市場 資金輪動 真的 開始 有 一點 奇妙 的 感覺 不過 很 有 可能 外資期 貨要 平倉 了 對 不 對 可能 空單 要 適度 的 出 多 所以 稍微 壓 一下 現貨 了 事 實上 老實 說 自 從 台 積電 站上 千元 以 後 每天 兩 三百 點的 range 的 波動 都 算是 很 正常 的 對 不 對 好 了 我們 看 一下 投資 朋友 的 幾個 提問 看 一下 大家 的 想法 所以 金融股 是 適合 的 嗎 金融股 其實位 屆 基期 還是 沒 有 像 科技股 這麼 高 了 不過 他 當然 漲 了 一波 尤其 是 現在 是剛 很多 是 剛初 選席 也 還沒 填席 的確 值得 做 一些 參考 和 留意 但是 因為 整個 大盤 並沒有 迎來 一 波比 較 正常 的 中期 回調 所以 如果 我們 以宏觀 邏輯 來 看 是 所有 股票 短期 都 是 偏貴 好 就 這樣子 好 那並 不是 說 以後不會 更 高 而是 說 我們 在 牛市 當中 本來 就是 在 等 那個 難得 一見 的 中期 回調 出現 的 時候 在 行不見 會 是 一個 比 較 符合 週期 投資 的 嘗試 因為 你 要 買 的 比多數 人 便宜 嘛 你 買 的 比多數 人 便宜 遭受 新一波 的 回檔 你 的 壓力 比較 不會 這麼 大 這也 是 週期 投資 能夠 超越 大盤 的 唯一 方式 要不然 我們 又 不 折股 對 不 對 這給 投資 朋友 做 的 一些 觀察 對 主要 還是 寬 限期 和 貸款 年限 對 通常 可能 本來 寬 限期 繳 1 萬 的 瞬間 就 變繳 4 萬 5 了 那 的 確會 有點 壓力 所以 不要 自作 聰明 不要 自作 聰明 台灣 人 真的 很 有 錢 可是 沒有 罰款 性 的 罰款 對 他 就是 回到 正常 利率 正常 年限 不過 也 是 可以 懲罰 一些 自作 聰明 的 資 金量 又 不 大 的 這種 投機者 這個 是 但是 有 錢 的 當然 就是 罰 不到 除非 直接 把 真性 記錄 這個 就 應該 就 很傷 了 這就 跟 違約 交割 一樣 做 了 一次 就永遠 有 前科 了 對 不 對 好 的, 903 分感謝 各位 今天 參與 我們 今天 主要 是 跟 投資 朋友 稍微 梳理 一下 在 美國房 地產 市場 面臨 高利率 的 情況 以及 台灣 市場 在 面臨 不 同情 況 底下 我們 所 觀察到 的 經濟 的 實質 氛圍 台股 的 確在 今年 走出 了 自己 的 一哩路 但是 也 符合 我們 過去 所 說 的 台北 股市 今年 的 創高 竟然 不是 靠 外資 那壞 字 回來 肯定 創高 的 所以 有 更 多 的 條件 可以 對 於 204 年 下半年 抱持 著熱關 今年 最大 風險 就是 抱 不住
