本期节目由主持人（Speaker A）在台北时间2024年8月20日早上8点31分开场，围绕三大核心议题展开： 1. 美国金融环境的转变——过去两年美国经历高利率、资金紧缩后，现金开始回流美国本土，导致债券、黄金等风险资产表现亮眼；道琼斯、标普500、纳斯达克连续多日收涨，接近历史高点；市场普遍预期联准会将在9月启动降息，Jackson Hole会议的言论被视为降息暗示。 2. 台湾流动性危机与政策分歧——央行行长杨金龙在9月19日前密集与各大银行协商，全面收紧不动产贷款（房贷、建贷、土贷）总量；财政部却推出新清安等政策欲提升房贷额度，形成央行与财政部的政策冲突。银行现金紧张、存款外流导致整体房贷余额居高不下，出现全台“钱荒”。 3. 对台湾房市与股市的影响——因房贷受限，住宅交易量下降，买方被迫转向预售屋，预售屋成交额与件数出现显著增长；台股指数小幅上扬，外资买超有限，主要由内资推动；台币兑美元等主要货币升值，外汇收益提升。随后主持人引用GDP、消费、投资等宏观数据说明台湾经济仍保持3%+的增长，指出消费与投资回暖是支撑流动性的关键。节目最后提醒投资人关注央行与财政部政策走向、外资动向以及房贷政策对房地产市场的潜在冲击。
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同志 朋友 欢迎 收听 早晨 财经 速 解读 现在 是 台北 时间 204 年 8 月 20 号 礼拜二 早上 8 点 31 分 大展 委设 停 号 每天 早上 开盘 见 半小时 我们 在 这边 陪伴着 各位 一起 解读 国际 财经新闻 时事 变化 那 今天 我们 主要 从 两个 角度 来 做 思考 第一波 是 美國 已 經歷 了 接近 兩年 的 錢 荒 高利率 的 來 臨時 的 市場 上 現金 變得值 錢 大量 資金 回流 到 美國 本土 當中 不管 是 購買 相關 利率 型產品 還是 保本 型 相關 資產 都 導致 了 資產不斷 地 從 海外 各地 回流 到 美國 本土 那 隨著 聯準 會 的 降息 即 將產生 之 後 我們 看到 不 只是 風險 資產 的 上行 不管 像是 債券 資產、 黃 金資產 都 有 了 相 對 亮麗 的 表現 那麼 這 是不是 代表 著美國 的 錢 荒 正在 改變 呢 與 此 同時 我們 看到 美國 股市 從 當前 漲幅 來 看 道 瓊 昨天 又 漲 了 230 點是 連續 5 個 交易日 收紅標 普漲 了 1% 現在 距離 歷史 高一 點也 不過 就是 50 點 6 的 距離 了 那 另外 一方面 我們 看到 科技股 也 呈現 了 相當 亮麗 之 反彈 隨著 時間 區供 債值 綠 的 滑落 這一波 已經 滑落 到 3.87% 這個 是 過去 幾個 月 以來 的 新低 那 我們 也 可以 觀察到 這種 現象 基本上 就 意味著 水 和 錢 即 將釋 出來 了 那 這個 對 於 美國過 去 兩年 的 情況 會 不會產生 重要 的 改變 市場 的 預估針 對 9 月份 的 降息 格局 以及 本週 的 JacksonHole 到底 會 暗示 著什麼樣 的 寓意 呢 那 另外 一方面 我們 也 很 清楚 知道 最近 央行 總裁 楊金龍 是 趕 在 9 月 19 號的 里 金時 會議 之前 急著 對 各大銀行 出手 不動產 相關 總量 管制 怎麼 說 呢 我們 都 很 清楚 過去 14 年房 貸金額 每年 平均 大概 是 542 萬 但是 14 年前 是 542 萬 今年 是 97 萬 它 就 導致 一個 詭譎 的 現象 我們 當然 知道 今年 的 全台 買 賣 建物 移 轉動數 的 確偏 高 了 但是 今年 即便 有 機會 挑戰 36 萬棟 它 也 不如 13 年、 12 年、 1 年 當時 的 交易量 那 如果 交易量 沒有 創高 怎麼 會 台灣現 在 房 貸餘額 這麼 高 搞 得 銀行現 在 開始 缺錢 產生 錢 荒 了 呢 所以 銀 行房 貸現 在 在 央行 的 敦促 底下 已經 開始 盡 可能 進行 持續性 的 傾 翹 那現 在 問題 來 了 我們 按照 財政部 當前 的 財政計劃 新 清安 的 推出 本身 就是 給予 你 更 多 的 房 貸額度 嘛 如果 財政部 是 希望 給你 更 多 的 房貸 幫助 年 輕人 幫助首 購族 可以 上車 可是 央行 目前 的 做法 正在 收集 銀根 鼓勵 大家 不要 放過 多 的 貸款 或者 刁難 利率 刁難 貸款 存儲 的 話 那麼 財政部 跟 中央 銀行 目前 政策 就 非常 明顯 不同 調 了 事實 上過 去 一直 以來 都 不同 調 了 以前 常常 發什麼 消費券 發什麼券 這樣子 一些 6000 元補 貼金 那個 時候 中央 銀行 我 記得 還在 升息 我們 要 怎麼 理解 這樣 的 一個 現象 全台 鬧 錢 荒會 不會 導致 下半年 全 台 房市 的 買盤 瞬間 就 消失 了 不 只是 中國物 市場 的 房貸 需求 消失 了 就連 今年 原本 要 預售 屋交屋 的 這些 人會 不會 也 受到 影響 呢 稍晚 來 跟 投資 朋友 多 做 一些 留意 和 觀察 那 首先 我們 觀察其實 在 過去 一周 當中 市場 上 對 於 軟著陸 的 樂觀 情緒 又 非常 顯著 的 提升 造成 美國 經濟 有 更 大顯 著 的 拉 抬 加上 聯準 會 的 放水 以及 降息 步調 形成 我們 看到 在 過去 一周 當中 美國 股市 標普拍 指數 出現 了 3. 兆 左右 市值 的 強勁 拉升 那 另外 一方面 我們 也 可以 具體 了解 到 聯準 會 在 昨天 不管 是 舊 金山 聯準 會 銀行 總裁 代理 還是 我們 看到 米尼亞 布利斯 這 一次 在 整體 聯準 會會議 當中 或者 說 聯準 會 即 將釋 出談話 之前 鮑爾 在 傑克森 後 之前 都 釋出 了 9 月份 是 非常 適合 降息 的 談話 當然 他 也 盡 可能 的 把 9 月份 降息 議碼 成為 市場 的 主基調 換句 話 說 聯準 會 這一波 9 月份 一定 是 降定 了 重點 在 於 要 讓 大家 符合 聯準 會 原本 的 降息 步調 不會 降得 太快 也 不會 降得 太慢 最好 就是 一步 一步 來 所以 接下 來 經濟 數據 也 是 一樣 不要 一次 太好 也 不要 一次 太壞 經濟 數據 太 好 那 可能 降息 週期 必須 延後經濟 數據 太壞 那 很 抱歉 衰退 即將 來臨 所以 接下 來 最好 的 事情 就是 一步 一步 的 所有 訊息 都 符合 聯準 會 原本 的 預期 我們 看美國 股市 四大 指數 的 變化 先來 做 一些 統整 道瓊 工業 指數 是 上 漲 236點0.58% 說 在 40896 點距離 歷史 新高 應該 就 差 一 兩根 而已 了 標普派 指數 上 漲 54 點0.97% 說 在 5608 點好 那現 在 距離 歷史 高點 因為 上 一次 歷史 高點 也 在 560 多點 所以 現在 差不多 就 差 50 多點 左右 大概 是 漲幅 1% 標普 就 可以 創下 歷史 新高 了 納斯達克 綜合 指數 上 漲 245點 1.39% 收到 1786 點 目前 是 佔 上 了 所有 均線 等待 月均 線 的 上 彎費 半上 漲 96 點 1.8% 收在 5266 點即 將挑戰 季線 的 賣壓 那 我們 都 很 清楚 昨天 不管 是 費城 半導體 概念股 還是 昨天 AMD 併 購 的 消息 傳出 之 後 都 造成 了 兩 隻 股票 有 非常 顯著 的 抬升 費半當 中輝 達漲 了 4% 每股 來 到 130 塊 AMD 的 部分 漲 了 4.52% 每股 收到 155 塊 那 當然 了 我們 都 很 清楚 美國 股市 雖然 本益比 有 做 蠻 顯著 的 下 修其實 也 沒 有 到 歷史 極端 離譜 的 低 在 多頭 行情 就是 這樣 了 就是 每 一次 本益比 的 下 修 他 都 回 不到 長 期 的 低點 但 他 就是 把 本益比 拉下 來 一點 然後給 你 更 新一波 的 預期 本波七大 科技股 的 PERatio 從 今年 6 月份 的 34 倍 目前 已經 下滑 到 27 到 28 倍 那 當然 無論 從 任何 指標 來 看現 在 美國 股市 你 也 不能 說 它 是 極端 便宜 原因 在 於 如果 我們 根據 景氣 循環調 整過 後 的 席勒 本益比 我們 講的 CAP1 現在 來 看 還是 有 35 倍 如果 以 從 當前 本益比 不用 明年 的 EPS 來 做 估算 的 話 那 的 確還 算是 偏高 那 另外 一方面 如果 你 把 美國 的 標普白 指數 股票 的 總 市值 拿來 去除 以 M2 的 話現 在 看 起來 也 是屬 於 歷史 的 高檔 好 這說 明 的 即便 M2 你 已經 撒 了 這麼 多 的 錢 本來 股價 就 會 稍微 高一 點 可是 現在 股價漲 的 速度 又 比 M2 上漲 的 速度 還要 來 得 快 這很好 理解 因為 過去 兩年 其 實美國 在 進行 貨幣 緊縮 所以 市場 上 的 錢 具體 來 看 老實 說 算是 變少 了 變少 以 後 股票 市場 還在 漲 那 這個 倍 數當然 會 大幅度 的 增高 他的確 一直 在 創歷史 新高 那 另外 一方面 大家 也 可以 觀察到 很多 人選擇 在 本波 的 操作 跟 循 巴菲特 選擇 在 13F 公 佈 以 後 大量 的 初期 美國 股市 各種 權值 股 那的確 可能 本輪 的 反彈 他 就 無法 掌握 契機 但是 每個 人 對 自己 的 投資 負責 我們 從 全球 股票 的 巴菲特 指標 其實 就 沒 有 這麼 明顯 了 那 原因 為何 呢 就是 有 時候 我們 要 講說 美國 股市 漲 這麼 兇 當然 有 它 有 內部 的 泡沫 問題 但是 從 外部 系統 來 做 觀察 如果 全球 股票 的 巴菲特 指標 目前 並沒有 創高 而且 已經 連續 三年 都 沒 創高 了 但是 美國 股市 又 一直 創高 那 這說 明什麼 呢 這說明 全球 的 資金 正在 大量 的 往 美元 系統 來 做 湧入 這說 明著 其他 海外 股市 很多 新興 市場 壓力 很大 比如 說 中國 股市 上證 股市 深層 股市 壓力 很大 但是 錢 都 跑 到 了 美國 股市 身上 所以 你 還能夠 完全 說 這筆 錢 是 泡沫 堆積 起來 的 嗎 那 就 不 一定 了 可能 原因 在 於 美國 是 在 全球 的 不 確定 市場 當中 看 起來 最 確定 的 你 具體 觀察 如果 是 以 中國 的 巴菲特 指標 也 就是 把 總 股票 市值 去除 以 GDP 的 比值 從 20 年 元月份 的 52.1% 下滑 到 204 年 7 月份 的 46.7% 下滑 幅度 也 算是 蠻大 的 如果 把 中國 股票 的 市值 是 去 M2 這個 中國 的 M2 你 也 知道 這幾年 他 撒 的 錢 也 不少 吧 M2 撒 這麼 多 的 情況 底下 股票 市值 沒有 任何 的 提升 最終 就 造成 中國 股票 市值 處 於 M2 這項 比值 高速 的 滑落 這是 我們 觀察到 的 現象 所以 有 時候 我們 對 於 美國 股市 的 泡沫 當然 一方面 可以 從 他 的 內生 循環 邏輯 來 看待 長 期 他 垂直 的 不管 是 股價淨值 比 還是 他 長 期 的 本益比 大概 是 多少 但是 你 又 不得不 承認 從 地緣 政治 風險 開始 大幅 拉升 以 後 全球 的 資金的確 尤其 在 過去 兩年 的 盛行 把 美元 當成 了 唯一 確 定性 的 資產好 那 我們 現在 回過 頭來 看台 股資產 隨著 聯準 會過 去 的 緊縮 政策 改變 了 是不是 代表 過去 收回 來 的 美元 現在 要 開始 回流 到 新興 市場 各地 人 呢 為 什麼 因為 一旦 它 的 水龍頭 轉該 你 基本上 只會 預估 它 會 多 便宜 不會 再 預估 它 會 多貴 了 只有 恐慌性 事件 的 時候 才 會 突然 完全 願意 持有 現金 嘛 所以 如果 沒有 恐慌性 事件 那麼 聯準 會 的 降息 成為 未來 的 主基調 那 接下 來 資金 就 會流 竄 到 世界 各國 好 那 如果 以 台北 股市 資產來 看 昨天 算是 小漲 了 60 點不過 昨天 量 能 很 低 啦 幾乎 沒有 什麼 太大 的 參考 意義 昨天 收在 2409 點當 中 那 外資 在 昨天 累積 買 賣 超其實 也 不 大 了 最近 開始 有點 回補 從 當時 的 累積 淨 賣 超 了 接近 40 億到 昨天 為止 累積 淨賣 超是 346 億 所以 資金 其實 已經 回流 蠻 多 的 好 那 我們 也 要 清楚 知道 如果 以本波 站上 240 點那 幾乎 不是 外資 貢獻 的 幾乎 完全 是 由 內資 貢獻 的 所以 外資 在 經歷 過本波 的 下 殺 以 後 的 確幾乎 接 走 了 短期 內 投機型 散戶 的 所有 籌碼 這看 得 很 清楚 就 本波 如果 我們 把 外資 買 賣 超 直接 來 做 一些 留意 和 觀察張 圖表 就 這波 殺 下來 黑色 線加權 指數 殺 下來 以後外資 的 買 賣 超 突然 在 過去 兩周 就 大舉 的 買 超 把 當時 殺 下來 的貨 全部 給接 走 了 所以 當時 是 台北 股市 跌停板 那 一根 是 外資賣 的 然 後 隔天 拉下 影線 也 是 外資 買 的 看 起來 就是 標準 的 洗 一波 籌碼 那 我們 也 必須 承認 台北 股市 從 各大資產來 看 為 什麼 已 經好 一陣子 外資 都 不願意 做 大量 的 回補 了 因為 如果 以 巴菲特 指標 來 看台 股是 所有 亞洲 市場 當中 的 比值 來 的 最高 的 接近 是 30% 那 你 可以 了解 韓國 股市 其實 也 蠻 高 的 但是 由 於 他 在 20 年 那 一波 創高 之 後 基本上 就 在 下方 盤旋 那 日本 股市 從 催資 本益比 來 看 也 在 創高 所以 亞洲 股市 的確 這兩年 都 是 靠 內 資給 他拉起 來 的 但是 這幾天 除了 觀察 外資 的 適度 回補 以外 另外 一個 觀察 的 重點 其實 是 台幣 的 變化 我們 如果 觀察台幣 昨天 是 暴升 了 2.58 角 直接 碰到 年線 的 32 塊 大關 囉 如果 台幣 的 走 升 它 不 只是 意味著 美元 的 走 皮 它 更 意味著 外資針 對 台北 股市 回補 的 意願 那個 就 值得 觀察 了 當然 啦 昨天 因為 是 亞幣 全部 走升 不管 是 日元 貪腐 超過 1% 韓元 升至 0.9% 新台幣 收漲 0.8% 泰銖 0.6% 新加坡 幣 0.4% 人民 幣也升 了 0.35 所以 看得出 來 昨天 還是 受到 美元 走皮 的 影響 所導致 的 可是 這一波 為 什麼 說 籌碼 已經 相對 乾淨 第一本 波 的 集團 美國 股市 標普 即將 創始 高 了 可是 從融 資餘額 來 看 差不多 當時減 了 接近 有 哎 接近 有 四 四百 億 左右 之 後 啊 基本 就 沒 有 再 增加 了 啊 如果 我們 觀察 在 當時 8 月 6 號減 了 163 億 8 月 5 號是 減了 182 億啊後面 感覺 融資 是 有 一點 做 回補 不過 都 是 呃 回補個 5 億 8102 左右 啊 基本上 就是 市場 上 你 看到 成交量 這麼 低 已經 看得出 來 很多 人 基本上 已經 一心 藍山 了 啊 所以 美國 股市 就是 本輪拉到 現在 台北 股市 也 是 一個 成功 的 換手 所以 你 說 這種 換手 雖然量 很 低 但是 很多 人 一直 在 問說 是不是 要 打 第二 隻 腳 我們 做 總體 經濟 分析 也 不 知道 我 可以 負責任 的 說 我 不 知道 我 不 知道 我們 沒 辦法 確定 這種 事情 但是 現在 的 行情 我覺 得 我們 必須 做 更深 一層 的 留意 那 就是 整體 資產 的 流入 有 沒 有 產生 重大 改變 我們 過去 跟 投資 朋友 講過 不管 外資有 沒有 回補 只要 他 不要 大賣 台幣 股市 按照 未來 幾個 月 的 外匯 收益 台股 都 會 創高 所以 真正 的 關鍵 在 於 內置 的 強勁外 資有 回補 只是 創 高速度 加快 一點 而已 好 那現 在 回過 頭來 看 我們 根據 主計處 最新 所公 佈 的 GDP 預 估值 這一波 是 從 3.94% 下滑 到 3.9% 那 你 說 下調 了 也 沒 那麼 嚴重 啦 這 3.94% 下滑 了 1.04% 而已 事實 上 這一波 第二季 台灣 的 GDP 還是 成長 了 5.06% 依然 高 於 過去 10 年 的 3.14% 的 水準 也 超出 國發會 原本 設定 3.5% 的 目標值 原因 就 在 於 主計 處現 在 所 看到 的 實體 跡象 就是 民間 投資 的 好轉 加上 民間 消費 的 成長 能夠 持續 所以 導致 了 台灣現 在 好像 也 沒 有 像 過去 幾年 這麼 完全 的 依賴 出口 主要 就是 台灣 超入 儲蓄 變多 了 所以 花 的 錢 基本上 也 有 大幅 增長 如果 我們 以 經濟 成長 率來 看 今年 二季度 是 5.06% 那 如果 是 以 一 整年 的 經濟 預測值 來 做 觀察 你 會 發現 相比 其他 機構 8 月份 主計 處針 對 今年 的 預 估值 3.9% 算是 符合 預期 的 那 其他 預測 機構 你 像 台金 院中 金院 或者 台 總院 中央 銀行 基本 就 跟 著主計 處 的 預測 走 所以 今年 差不多 如果 是 以 總 的 GDP 預測 成長 率來 看 的 話 大概 就是 一定 是 3% 以上 重點 在 於 如果 今年 基期 推 太高明 年會 不會 因此 而 下滑 目前 來 看 明年 大概 也 會 保持 在 3% 以上 其中 一個 我們 雖然針 對 海外 的 出口 外銷訂 單並 沒有 這麼 顯著 的 上 修 但是 針對 今年 的 民間 消費 成長 預測 有 更 顯著 的 拉 抬 我 如果 進 一步 觀察民間 消費 層面 因為 8 月份 的 物價 當時 是 從 2.07 上 修到 2.17 通膨壓力 很大 那 股市 的 上 漲 到 目前 為止 還是 有 持續 推升 財富 效果 過去 我們 講過 這 股市 上漲 你 可能 還沒有 把 股票 賣 掉 你 就 已經 提前 先訂 了 明年 的 機票 那 這是 為 什麼 呢 因為 這是 財富 效果 明明 就是 指向 財富 但 你 會 忍不住 先 去 花掉 了 這個 就是 所 股票 市場 所 造成 的 財富 效果 形成 的 民間 消費 的 增溫 另外 一方面 如果 你 觀察台灣 內部 的 實體 消費 數據 舉例 來 說 你 像 餐 飲業餐 飲業 最近 204 年 上半年 的 總營 收是 5160 億 年增率 是 高達 2% 其中 主要 成長 動能 主要 來 自 於 團體 或 我們 講的 便 當店 或者 這種 大量 的 外食 大概 年 增幅 高達 4 成 7 飲料 店 也 增長 了 1 成 4 但是 有 部分 餐館 受到 203 年 高 基期 的 影響 年 減了 1.4% 不過 我們 可以 具體 觀察國 內餐 飲業 的 水準 今年 還是 好過 於 去年 去年 好過 於 前年 前年 就 不 一定 完全 好過 於 大前年 因為 大前年 還是 有 受到 不管 是 疫情 前 的 影響 所以 造成 基期 效果 的 落差 當然 如果 我们 从 整个 20 年 回头 看 差不多 就是 20 年 21 年 餐饮业 受到冲击 年 减 以后 2 年 23 年 就 整个 大 爆发 今年 算是 增长 有所 趋缓 但是 仍然 在 持续 崇高 另外 一个 观察 的 重点 是 属于 民间 投资 以及 厂商 的 固定 投资 如果 根據民間 實質 投資 成長 率 今年 來 看 大概 是 3.89% 明年 預估 會 成長 到 5.13% 主要 還是 來 自 於 今年 的 資本 支出 從 台廠 來 看 大部分 都 在 明年 會 正式 的 投入 所以 這幾年 基礎 建設 台灣 基本上 還是 會 有 如火如荼 的 發展 那 如果 總 的 來 說 今年 204 年 的 經濟 成長 率 大概 3.9% 明年 是 3.26% 好 那 為 什麼 要 先講 這件 事情 再講 央行 的 總量 管制 原因 在 於 你 要 先 了解 未來 的 錢 不會 變少 按照 主計處 或者 普遍 的 預 估值 你 也 不要 推 到 明年 了 你 推未來 幾個 月 兩個 季度 到 明年 上半年 差不多 已經 知道 錢會 怎麼 樣流 進來 台灣 市場 了 這個 就是 外匯 出口 的 辣台 那現 在 回過 頭來 看 我們 都 很 清楚 央行 總裁 楊金龍 從 上 禮拜 開始 就 開始 密集 的 約 談 各銀行 的 老 總 不管 是 從 土龍、 建龍 還是 從 房貸 與 餘額 層面 都 開始 做 約 談 只有 一大 任務 就是 全面 的 降低 不動產 不管 是 房貸、 建龍、 土龍 的 放款 部位 那現 在 預估 來 看 跟 之前 其實 之前 也 有 談 之前 不是 常常 要 約 喝咖啡 嗎 這 一次 的 談 有 什麼 差異 呢 第一 個 就 約 談 更 為 全面 幾乎 全部 都 找 過來 了 那 這 一次 在 會 中 當中 是 直接 表明 的 不 只是 要求 不動產 的 貸款 部位 要降 而且 是 全面 驟降 他 要 進行 總量 管制 那 基本上 就是 要 符合 過去 72 銀行法 的 條件 第二 點是 過去 銀行 央行 總是 用諮詢 的 角度 來 暗示 你 這 一次 是 直接 下達 命令 要 把 不動產 貸款 部位 全面 降低 不 代表 你 不能 貸 但是 你 想貸 這麼 多 你 最好 把 信貸 也 拉上去 你 最好 把 總 存款 規模 也 擴大 你 最好 把 公司 貸款 也 拉上去 當 全部 的 貸款 都 拉上去 不動產 的 貸款 比例 就 沒 這麼 大 了 第三 點是 央行 這 一次 是 提到 封控 措施 要 更 為 全面 以防 系統性 風險 可能 產生 的 疑慮 事實 上 這項 問題 早就 已經 在 台灣 市場 當中 呈現 了 大概 有 一個 季度 左右 了 我們 根據 全台 24 家銀行 的 房貸 水位 現在 來 看 全面 停收 案件 的 並沒有 產生 大部分 都 是屬 於 排隊 所以 會不會 到 今年 三季度 四季度 就 全面 停止 收件 其實 我 覺得 非常 的 這個 機率 其 實算蠻 大 的 華南 的 部分 目前 是 排隊 貸款 當中 第一 營的 已 經排 到 1 月 了 你 可以 想像 嘛 7 月 你 好不容易 跟 人家 中股 屋 成交 然後賣家 居然 要 1 月 才能 夠確定 拿到 錢 這個 其實 時間 線 拉 的 蠻 久 的 通常 一個 月 兩個 月 就 已經 差不多 了 一塊 的 話 可能 一個 半月 彰銀 的 部分 排隊 撥款 中 何庫 直接 表明 了 沒 有 額度 了 台 契銀 的 部分 如果 是非 清安 的 調漲 到 2.4 起跳台 銀 的 部分 正常 收件 兆 豐銀 的 部分 正常 收件 那 其他 民營 銀行 壓力 就 很大 了 國泰是 直接 表明 了 直接 暫停 收件 只 做 VIP 那什麼 是 VIP 有 兩種 一個 是 30 萬長 期 存款 客戶 或者 說 10 萬 以上 會 有 更好 的 利率 玉山 銀是 停止 收件 永豐 的 話 暫停 收件 安泰 暫停 收件 台新 暫停 收件 那 其他 像是 上海 台中 銀 星光 銀 中信 富邦 利率 都 開始 有所 調升 那 聯邦 銀 更 扯 直接 把 首購 利率 調到 3% 那 利率 就 調 很 高 了 所以 民營 銀行現 在 能夠 貸款 的 其實 也 不 多 了 大概 就 剩下 元大、 匯豐然 後 京城、 高雄 的 三 信現 在 還是屬 於 正常 撥款 的 當然現 在 有 三個 原因 導致 本波 的 銀行 現貸 令產生 第一 是 今年 五六 七月 的 時候 因為 是 現金 股利 的 高峰 所以 很多 公司 把 股息 的 資金 領出 那 你 資金 一領 出 存款 就 消失 了 存款 一 消失 那個 房貸 預約 的 比重 一下 就 碰到 過去 72 2 就 總體 而言 總放貸 資金 不能 超過 銀行 手中 資金 我們 講的 總 存款 預約 或者 金融 債券 的 30% 那因 為 你 存款 一下 變少 了 那 不動產 的 放貸 比例 一下 就 壓到 那個 30% 的 界線 了 那 第二 點是 房價 太高 了 明明 今年 成交量 就 沒 有 說 這麼 離譜 今年 成交量 也 算 多 了 可是 房價 太高現 在 貸 的 一件 可以 抵過 去 三件 各位 可以 理解 嗎 房價 太貴 了 所以 房子 不用 買 那麼 多房 貸約 也 爆 了 這 可以 觀察到 的 實質 現象 那 加上 現在 在 其他 部門 老實 說 借 貸層面 也 很 廣泛 所以 導致 不管 抵押 貸款 信貸 借 這麼 滿 的 情況 底下 銀行 內部 也 必須 要 做 一些 封控過 去 我們 跟 投資 朋友 提過 如果 是 以 今年 4 月份 的 雙貸族 來 做 觀察 雙貸 族人 數是 從 當時 的 2014 年 的 28 萬到 今年 已經 高達 36.8萬從 當時 的 平均 房貸 309 萬現 在 已 經達 到 578 萬 等 於 快要 翻倍 了 信貸 的 部分 從 12 年 的 48 萬現 在 上行 到 102 萬借 信貸 借 房貸 的 人 是 瘋 狂式 的 增長 所以 被迫 央行 就 採取 了 相 對 不動產 新 總量 的 管制 當然 我們 都 很 清楚 知道 現在 根據 銀行法 72 的 法定 上限 是 30% 通常 銀行 的 一般 會計 的 控管 會 在 28% 以下 通常 只要 接近 28% 大部分 銀行 就 會 嘗試 的 去 降低 放款 部位 這個 降低 有 很多 方式 一個 是 直接 暫停 收件 一個 是 用 各種 方式 去 刁難 你 比如 說 利率 給你拉到 3.5 拉到 4% 或者 房貸 成數 原本 你 預估 可以 貸 8 成就 告訴 你 只能 貸 5 成用 這樣 的 一個 方式 現在 來 看 如果 是 以 今年 6 月份 到 7 月份 大概 已經全 臺 灣全 臺 灣金控 也 不 多十幾家 而已 已經 有 1 家 已經 碰到 28% 的 界線 了 所以 這個 的 確壓力 算是 蠻大 的 這個 很明 顯全 臺 已 經出 現錢 荒好 它 會 造成 什麼 效果 呢 第一 個 效果 就是 中 股市 場 突然 壓力 就 來 了 好 這為 什麼 呢 因為 只有 中股 屋才 有利 基生貸 的 需求 那 交易量 可能 就 會 因此 在 中 股市 場 大幅 萎縮 那 有 兩種 方式 第一 種 就是 現在 要 買 中 股屋 的 口袋 生 的 人 你 挑 的 房子 就 變多 了 你 其實 上半年 大家 上半年 有 稍微 去 看 房子 就 知道 上半年 根本 沒有 房子 可以 看能夠 看 的 要不然 就是 已經 二手 三 手 四手 那個 房仲內部 已經 看 完 房仲 自己 的 熟人 也 已經 看 完才 會 輪 到 你 要不然 就是 房子 氣特別 不好 的 就是 沒 有人 要 看 所以 才 會 輪 到 你 看 的 上半年 中 股市 場是 這樣子 幾乎 沒什麼 房子 可以 看 下半年 這種 現代令 的 情況 中 股市 場不 代表 房價會 跌 但 很 好看 了 很 好看 為 什麼 因為 買家 縮手 很多 想 買 的 人 他 根本 無法 買 中 股股 那 第二 個 效果 是 什麼 呢 因為 他 沒 辦法 買 中 股股 但是 他 還是 有 買 房 的 需求 先去 買 預售 所以 預售 暫時 吃 補 因為 預售現 在 有 很多 可能 用彈性 付款 的 方式 那 加上 他 也 不用 立即 生貸 他 也 可以 等個 兩年 三年 看 一下 到 時候 政府 政策 的 變化 至少 時間 線 稍微 拉 的 長 一點 而且 還是 可以 鎖定 價格 的 那 第三 點 就是 我們 剛才 講到 的 排平 效應 財力 比 較 弱 的 現金 比 較 不足 的 買方 很 抱歉 就 被 踢 出 中 股市 場了 所以 下半年 有 買 房 需求 的 基本上 還是 可以 稍微 觀察 一下 尤其 要 自住 的 口袋 又 深一點 的 因為 沒人 跟 你 搶 了 照 這個 邏輯 正常人 也 不會 去 選擇 要 用 3.5% 的 房貸 利率 正常 來 看 是 這樣 但是 很多 人 是 怎麼樣 真的 有 現金 可以 全款 買 的 就 會 直接 買然 後 再 去 申請 房屋 抵押 貸款 房屋 抵押 貸款 跟 存房 貸 又 不 太 一樣 了 反正 最後錢 都 還是 貸出 來 這個 是 另外 一種 我們 可以 觀察到 的 做法 但是 我們 也 必須 了解 到 還有 另外 一種 族群 是屬 於 預售屋 今年 要交屋 那 預售屋 今年 要交屋 可是 當時 這個 建商 給予 他 的 條件 現在 看 起來 由 於 銀行 自己 內部 壓力 很大 由 於 你 個 人性 平 的 部分 沒辦法 貸給 你 這麼 多 這個 也 是 可以 觀察 的 就是 剛交 的 那種 新 成屋 預售 剛要 交屋 的 這種 剛生貸 的 這個 也 可以 稍微 觀察 一下 總 而言 之 這蠻 符合 我們 過去 的 預測 下半年 的 房市 價格 不 一定 跌 但 下半年 的 房價 下半年 的 房市 比 上半年 好看 太多 了 上半年 哪 叫 看房 上半年 那 叫 搶房 下半年 終於 可以 安安 穩 的 好好 來 看 一下 了 所以 其實 很 有趣 我們 想 了 很多 利空 有 少子 化 的 利空 有 新 清安 違約潮 的 利空 但是 影響 到 204 年 下半年 房市 趨穩 的 原因 居然 也 不是 什麼 景氣 下行 的 原因 居然 就是 因為 一個 限貸 令放太多貸 了 自己 滿 了 所以 有 時候 我們 必須 要 了解 我們 每個 人面 對 風險性 事件 的 時候 為 什麼 要 做好 資產 配置 因為 你 永遠 想不到 你 遇到 的 問題 為 何現 在 那種 才剛 成交 才 發現 自己 買 不到 房才 發現 自己 的 貸款 條件 沒 這麼 好 的 其實 壓力 也 是 非常 巨大 的 所以 很多 人在面 對 未來 充滿 低收益 預期 的 時候 可能 就 忽略 了 巨大 的 收益 很多 人 對 於 未來 充滿 良好 預期 的 時候 往往 就 可能 忽略 了 一個 你 想 都 沒 想到 的 風險 之前 有 一個 經典 故事 他 講說 有 一個 其貌 不揚 的 男士 他 就 帶 著 一個 十分 艷麗 漂亮 的 小姐 來 到 愛馬仕店 來 買 包包 然後他 就 為 小姐 選 了 一款 50 萬 的 薄金包 付款 的 時候 那個 男士 就 掏出 支票本 然 後 十分 瀟灑 簽了 一張 支票 那 店員 很 為 難 那個 男生 就 看穿 了 店員 的 心思 就 說 我 感覺 到 你 擔心 這是 一張 空頭 支票 對 不 對 今天 週六銀行 關門 我 建議 你 把 支票 和 包 都 留下 等到 下週 一 支票 兌現 之後再 把 包包 送到 這位 小姐 的 府上 你 看 這樣 行不行 店員 就 放下 心來 心然 的 接受 這樣 的 一個 建議 而且 大方 的 承諾 送 包 的 費用 留 我 來 承擔 本人 會 把 這件 事情 親自辦 妥 這樣 子後來 禮拜 一 那個 店員 拿 著 支票 去 銀行 入帳 真的 是 一張 空頭 支票 那 這店 員 很 憤怒 打給 那個 男士 男士 就 對 她 說 這沒什麼關 係 你 看 我 都 沒損 失上 禮拜 六 我 已經 搞定 那個 女孩 了 多謝 你 的 合作 這樣子 所以 這個 故事 其實 有 點類 似次 貸 危機 的 本質 我們 對 於 未來 收益 充滿 良好 預期 的 時候 往往 就 忽略 了 一個 你 想 都 沒 想到 的 風險 美女 想 說 禮拜 一 50 萬 的 愛馬仕勃 金包 就要 到家 了 自然而然 也 放 鬆 了 警惕 認為 投資 是 值得 的 但是 很多 人 不 知道 自己 的 投資 在 建立 一個 不確 定性 的 風險 上 所以 我們 也 講過 房地產 你 可以 找到 很多 利空 你 可以 找到 很多 解釋 長 期房 價的 走勢 方式 但 你 永遠 想不到 今年 房價 趨緩 的 原因 居然 是 因為 買 太 多 房子 了 銀行 的 水位 到 了 未來會 怎麼 走 我 認為 到 明年 這個 時候 剛才 講到 為 什麼 我們 要 先 分析 經濟 成長 的 預期 因為 錢 還是 會 進來 如果 72 之 2 它 是 在 衡量 不動產 的 放款 以及 總 存款 之間 的 比值 你 覺得 接下 來 的 總 存款 比值 會不會 大幅 拉升 第一 這個 儲存 期望 計已 經過 了 那 錢 就 會 回來 了 第二 外匯 收益 有 減少 嗎 沒 有 一路 暢旺 到 明年 錢會 一直 進來 所以 額度始 終會 打開 的 現在 真正 的 問題 我 認為 是 什麼 是 央行 和 財政部 的 政策 根本就是 矛盾 的 我們 都 很 清楚 現在 新青安 已經 佔 了 房貸 非常 重要 的 權重現 在 新 青安 的 波貸 佔 比 我們 看 當時 在 203 年 元月份 當時 有 舊 青安 只有 4.9% 到 8 月份 上路 的 時候 是 9.8% 到 今年 5 月 6 月 已經 佔 了 兩成 到 三成 了 這說 明著 新 金安 已經 在 房貸 市場 當中 佔 一個 非常 重要 的 權重 了 問題 在 於 央行 要 進行 總量 管制 他 要 進 行房 貸 的 限縮 可是 財政部 希望 擴大年 輕人 的 房貸 的 比例 房貸 的 佔 比房 貸餘額 所以 央行 和 財政部 目前 很明顯 就是 兩個 政策 不同 調 的 只有 兩種 角度 第一 個 就是 央行 和 財政部 接下 來會 同調 至於 是 往 財政部 的 方向 同調 支持 新清安 央行 配合 新清安 適度 的 放 鬆 管制 還是 財政部 配合 央行 所以 各位 可以 了解 雖然 我們 認為 下半年 的 房 更好 看 更 容易 能夠 有 舒適 的 看房 環境 但 也 不 代表 房價會 跌 再給 投資 朋友 做 的 另外 一層 思考 事實 上 如果 我們 從 新 青安開 辦之後供 股行庫 的 授信 總額 的 佔 比 你 就 可以 完全 的 了解 到 真 實跡 象 了 到 目前 為止 有 非常 驚人 的 上行 水平 而且 幾乎 把 其他 貸款 部門 的 這個 總額 都 幾乎 都給 吃掉 了 OK 這是 另外 一層 留意 那 最 後 就是 多數 人會 選擇 怎麼 做 多數 人 也 不會 因此 而 賣 房多數 人 就是 買家 改變供 給者 他 還是 想要 賣 但是 現在 沒 那麼 容易 找到 買家 而且 供給者 他 也 知道 目前 的 生态 情况 反而 有 可能 造成 更 多 的 吸收 状态 那 买家 这群 本来 要 买 中谷屋 的 新 清安 他 最后 会 做 什么 事情 他 就 会 放弃 新清安 那 跑 去 干嘛 跑 去 买 预售 屋 我们 根据 6 月份 的 预售 屋 件数 还是 很 亮丽 这个 相对 于 中谷 市场 差 很多 6 月份 的 预售 接落 件数 是 1.54 万件 总接额 的 金额 高达 285 亿 6 月份 一個 月 你 看 094 一個 月 募集 多少 一個 月 募集 20 億 6 月份 的 預售 屋 已 經賣 了 285 億年 增幅 是 6% 所以 你 可以 觀察到 如果 是 從 總量 來 看 的 話 增長 6% 可是 如果 是 從 揭露 金額 來 看 增長 了 8 成是 八成 起跳 所以 你 可以 觀察到 現在 就是 沒 有人 要 買 中谷 了 全部 給他 灌到 預售 屋市場 當中 尤其 在 各地 市場 當中 如果 我們 從 20 年 這樣 比較 起來 這個 東 南部 的 確預售 屋 真的 是 漲 得 很 誇張 我們 如果 是 以 預售屋 最近 的 熱區 交易 件 數比 較 大 的 行政 區的 房價 漲幅 當時 台中市 的 北屯 在 20 年 年初 單價 是 24.9 萬 今年 已經來 到 54 萬年 漲幅 是 17% 台中市 的 西屯 2020 年 是 3 萬到 現在 是 71 萬漲 幅 是 109% 現在 這漲 幅 其實 真的 是 有點 驚人 和 誇張 的 所以 房價長 期 趨勢 我們 後 續 再 跟 投資 朋友 分享 可是 從 短期 來 看 它 肯定 是 有 一點 趨緩 的 空間 現在 看房 一定 比 上半年 看房 更好 看 也 希望 投資 朋友 多 多些 觀察 我們 看 一下 台北 股市 開盤 的 表現 來 跟 投資 朋友 做 一些 追 蹤 ok 台股 部分 向漲 126 點 今天 成交量 呢 也 不 大 啊 這 3708 億 啊 真的 大家 都 人 走 茶 涼 啊 說 在 250 多點 也 聽 我 投資 朋友 做 一些 觀察好 我們 看 一下 投資 朋友 的 幾個 提問 啊 不 買 台 股買 日股 也 比陸 股好 啊 這看 起來 是 如此 啊 對 對 太 年 輕 了 給投資 朋友 做 一些 觀察 和 留意 我們 今天 主要 是 稍微 跟 投資 朋友 觀察美國 的 錢 荒 在 降息 之後能夠 適度 的 緩解 但 台灣 的 錢 荒看 起來 央行 並沒有 任何 要 進入 到 降息 的 趨向 就 代表 著 本身 還是 緊縮 的 大家 還是 急 著要 借錢 但是 我們 也 不能 因此 而 判定 房價 必然 走跌 而是 說房 價終 於 來 到 一個 相對 正常 的 位置 而 這個 時候 口袋 稍微 深一點 的 稍微 有 一點 財力 的 信用 證明 相 對 比 較 好 的 在 本輪 當中會 有 更好 的 貸款 條件 或者 說 在 本輪 的 購買 當中 可能 會 相 對 佔 上 風 也 希望 投資 朋友 多 做 一些 觀察 全台 的 確是 有點 鬧 錢 框 的 感覺 但是 我們 要 清楚 知道 錢荒 這個 問題 它 的 根本原因 還是 來 自 於 市場 的 景氣 增溫 所以 造成 購買 資產 正名 的 這種 底氣 就是 你 外匯 收益 你 本業 收入 一直 增加 你 才 敢 這樣子 一直 借錢現 在 的 這種 借 也 不算 是 全民 投機 只是 說 有 了 本業 收入 之 後 大家 就 更 敢 去 借 更 敢 去 進行 資產上 的 配置 也 請 投資 朋友 多 做 一些 參考 和 留意 這個 趨向 也 不是 說 一直 都 會 這樣子 到 明年 年初 的 時候 隨著 外匯 收益 的 進來 總 存款 餘額 的 增加 那 稍微 就 能夠 釋緩 一下 這樣 的 一個 比例 所以 每年 都 會 有 陸續 的 額度 開出 來 只是 說的確 今年 上半年 實在 是 太熱 了 稍微 需要 降降 溫 了
