U.S. stocks hit all-time highs with the S&P 500 up 1.7% to 5700 points. Taiwan's central bank tightened mortgage rules for the seventh time, cutting LTV ratios for second homes from 60% to 50% and corporate loans from 40% to 30%, aiming to cool a housing bubble that now represents 37-38% of bank lending.
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嗯 嗯 投资 变幻 收听 早晨 财经 速 解读 现在 是 台北 时间 204 年 9 月 20 号 礼拜五 早上 8 点 31 分 大家 早上 我 也 是 田浩 每天 早上 开盘 前 半小时 我们 在 这边 陪伴着 各位 一起 解读 国际 财经新闻 时事 变化 在 昨天 美国股市 不管 是 标普 摆 指数 还是 道琼 供应 指数 都 陆续 创下 了 历史 新高 价标 普是 上扬 了 1.7% 来到 570015 點, 道瓊 公益 指數 收漲 52 點, 一樣 創下 歷史 新高 接下 來 就 看 一下 納斯達克 指數 和 費半 接下 來針 對 科技股 的 反攻 號角事 實上 我們 先回 過頭 來 看 在 聯準 會 的 FOMC 利率 決策 會議 之後台灣 央行 理監 事會議 也 陸續 召開現 在 針對 深准 的 議題 市場 上 的 資金收 縮量 大概 因為 生硬 碼 大概 是 120 億對 於 銀行 的 動能 它 不算 是 一個 巨大 傷害 但是 對 於 當前 尤其 在 房 貸明 顯內控 的 基礎 上 底下 適度 的 進行 緊縮 基本 就 說 明著 央行 當前 的 態度 尤其 在 第七 波 的 信用 管制 出入 以後市場 上 到底 會不會 引起 大量 的 資金 回流 到 台北 股市 本土 或者 對 於 房 地產 市場 的 動能 產生 變數 今天 來 跟 大家 做 一些 留意 這一波 的 第三 屆 的 理監 事會議 央行 在 信用 管制 層面 主要 有 四大 打 草房 的 措施 第一 是 新增 規範 自然 能 名下 有 房屋 者 的 第一 戶 的 購屋 貸款 不得 有 寬 限期 那當然 他講 的 就 不是 講首 購族 或者 新 金安 講的 是 你 已 經有 房子 了 可能 是 繼承來 的 可能 已經 還完 貸款 了 那 你 之 後 就 不能 用 寬 限期 這也 可以 理解 自然人 第二 戶 的 購屋 貸款 最高 成數則 是 由 六成 降為 五成 而且 從 六 都 擴大到 全國 這就 說 明著 換屋族 這個 時候 他 的 換屋 技巧 可能 就要 循序 漸進 先 把 自己 第一 戶賣 掉 再 換到 第二 戶 他 可能 會 形成 換屋族 的 麻煩 第三 點是 公司法人 購置 住宅 貸款 自然 能購 注高價 住宅 貸款 以及 第三 戶 以上 購屋 貸款 最高 成數 由 4 成降 為 3 成在 台北 要 買個 1 億 的 豪宅 現在 要 自備 7000 萬 最後是 漁屋 貸款 最高 成數 從 原本 的 四成 降為 三成 事實 上 本輪 的 打 草房 或者 第七 波 的 信用 管制 比前 五波、 前六波 老實 說表現 還要 來 得 更加 強硬 說實 在 的 現 在 所 採取 的 做法 幾乎 導致 了 市場 的 投資置 產客 他 必須 花費 大量 的 資金 成本 到底 會不會 形成 房價 的 有所 鬆 動 呢 我 們 必 須 了解 央行 的 態度 也 就是 央行 什麼 時候 有 可能 就 會 放 寬 這樣 的 規定 或者 就 不會 再 採取 更 為 緊縮 的 貨幣 政策 循環 有 沒 有 可能 是 因為 全球 都 已 經陸續 進入 到 降息 格局 可能 沒 多久 到 時候 台灣 央行 也 被迫 進入 到 降息 格局 趁著現 在 台灣景氣 仍然 在 蓬勃 發展 嘗試 的 把 最 後 一步 的 打 草房 政策 進行實 施事 實上 這波 央行 所 提到 的 看法 主要 都 是 集中 在 不動產 貸款 和 總 放款 年增率 的 快速 攀升 以及 不動產 貸款 佔 總 放款 比率 過高 所產生 的 效果 換句 話 說 按照 楊總裁 的 態度 他 的 看法 是 認為 其 實現 在 的 借 貸量 是 OK 的 就是 說 市場 上 還是 可以 有 穩定 的 借貸 發展 只 不 過現 在 借 錢 的 都 拿 來 去 買 房 根本 沒有 進行 實業 投資 這是 不 健康 的 所以 要求 銀行 進行 內控 目的 並 不是 讓 你 不要 放款 深准 的 120 億說 實在 的 資 金金 額並 沒有 想像中 抽離 這麼 多重 點是 你 要 把 錢 放款 給台 積電 你 要 把 錢 放款 給聯 發科 你 要 把 錢 放款 給 青年 創業 不要 再 放款 給 人家 買 第二 戶 第三 戶 了 但是 呢 他 也 確保所 構築 的 利益 事實 上 我們 如果 具體 觀察 如果 是 以 全體 銀行 不動產 貸款 佔 總 放款 的 比例 央行 之所以 這麼 擔心 是 因為 已經 從 當時 在 19 年 的 34% 現在 已經 上行 到 37.5% 就 代表 著銀行 每放 10 塊 出去 有 37.5 塊 都 是 放給 房地產 的 這個 比例 基本 已經 跟 209 年 的 37.9% 差不多 所以 市場 上會 稍微 有點 擔心 這樣 的 話 跟 美國 的 次 貸風暴 是否 有所 連結 當然 我 認為 這兩種 情況 其實 差得 非常 遠當時 的 衍生 性 商品 的 產品 組合 跟 目前 單純 從 不動產 貸款 佔 總 放款 的 比例 有 一點 差距 可是 也 可以 承認 的 確現 在 大部分 放 的 款項 都 是 做 實業 投資 都 是 做 房 地產 投資 居多 之前 講的 最 有名 的 金融 業的 笑 話 那 不是 一個 年 輕人 跑 來 說 他 要 申請 貸款 青年 創業 貸款 寫 了 很多 計劃 書 總經理 一看 就 說 趕快 放給 他 一 看 就 知道 這是 要 買 房 的 他 說 買 房 的 他 是 青年 創業 貸款 可以 拿 去 買 房 嗎 銀行 老 闆 說 他 如果 拿 去 創業 還不 一定 賺得 回來 呢 拿 去 買房 我們 才 敢 貸給 他 這換句 話 說 如果 市場 的 習性 這樣 的 話 那 銀行 當然 或者 說 央行 當然 有 必要 嘗試 的 把 市場 這種 不動產 貸款過 於 集中 的 狀況 適度 的 進行 緩解 那 這樣 的 話 採取 的 就是 明顯索 因 跟 斷 金脈 也 就是 我們 講的 你 要 讓 市場 的 房 地產 市場 有所 房貸 的 降溫 或者 房價 的 降溫 你 要 嘛 就是 減少 需求 要 嘛 就是 增加 供給 增加 供給 這種 事情 必須 要 靠 行政部 門的 設宅端 來 做 驅動 或者 進行 大量 的 我們 講的 國宅 的 設立 那事實 上供 給端 這幾年 成效 一直 不是 特別 好 建制 數量 是 有限 的 只能 直接 打擊 需求 讓 大家 不願意 持有 房地產 最好 的 方式 就是 進 行房 貸成數 的 持續 限縮 以及 房貸 利率 的 提高 現在 有 看到 有 很多 房貸 利率 已經來 到 3. 了 3. 比 很多 股票 質押 利率 還高 我們 具體 來 觀察 它 所 受到 的 影響 為何 第一 個 受到 劇烈 影響 的 主要 有 三者 第一 就是 換屋族 第二 多 屋族 第三 小建 商 很 明顯 在 銀行 緊縮 放款 的 情形 底下 因為現 在 不動產 的 融資 條件 已經 不 盡 理想 了 所以 換屋族 如果 有些 是 怎麼 樣過 去換 屋族 舊 觀念 都 是 先求 有 再求 好 然後當 你 有 了 第一 間 房以 後 你 想要 換 第二 間 通常 可能 是 選擇 先買 第二 間 再 看 一下 第一 間 是否 有 必要 出 清 但是 通常 如果 有 能力 的 話 就 不出 清 了 那 是 一種 一開始 是 自助 後 來 變成 投資 這樣 的 一個 用途 那現 在 的 話 由 於 已經 降到 5 成 了 第二 戶 全國 適用 好 那 換句 話 說 你 要 嘛 就要 寫切 結書要 剛好 你 買 到 第二 戶 的 時候 在 一定 的 時間 把 第一 戶 趕快 賣 掉 要不然 呢 就 變成 你 就 把 第一 戶要 先賣 掉 然後去 外面 租房子 然後再邊 看 新 買 房 的 再 把 貸款 成數 給拉回 來 所以 說實 在 的 對 於 換屋族會 形成 一些 麻煩 但 也 不是 沒有 解套 的 方式 那 對 於 多 屋族 壓力 就 非常 巨大 了 事實 上 多 屋族 的 不利 政策 從過 去 幾年 就 一路 到現 在 事實 上 多 屋族 一直 在 減少 我們 看到 這幾年 增加 非常 快 的 是 二 屋族 和 三 屋族 你 說 那種 五戶 六戶 七戶 的 那個 人數 其實 相 對 於 前 幾年 已經 減少 蠻 多 的 現 在 是 人人 都 想 投機 但是 呢 真正 能夠 大 投機 的 時代 也 已 經過 了 那事實 上市 場上 不 太 害怕 的 是 誰 呢 第一 就是 親安族 嘛 事 實上 這一波 很 明顯 之所以 壓縮 在 第二 戶 第三 戶 或者 說 多 屋族 的 貸款量 主要 目的 就是 為 新 清安擠 出新 的 額度 所以 新清安 政策 目前 從 央行 財政部 的 談話 來 看 基本上 是 共同 的 就是 說 站 在 頭一邊 的 那 換句 話 說 清安 他 也 沒 有 什麼 寬 限期 就是 沒有 什麼 無 寬 限期 的 規定 事實 上 就 有 政策 完全 不 改變 那 再 來 是屬 於 資產族 也 就是 大部分 的 資產族 本來 在 今年 上半年 開始 要 買 第三 戶 第四 戶 第五 戶 的 時候 就 已經 遇到 了 貸款 成數 的 問題 了 他 本來 就 沒 有 打算 做 貸款 了 通常 都 是 直接 買 完之後嘗試 的 進行 這個 房地產 這個 房產 抵押 貸款 那 房產 抵押 貸款 之 後 它現 在 的 問題 完全 取決 於 利率 問題 利率 划 不划算 的 問題 所以 如果 市場 仍然 是 緊俏 的 房貸 利率 仍然 在 有所 提升 抵押 貸款 利率 也 在 提升 的 話 那 當然會 形成 適度 衝擊事 實上 如果 我們 這樣子 看 下去 最終 就 會 變成 市場 上 最終 只有 新清安成 為 貸款 的 上升 阻力 而 72 之 後 我們 過去 所 提到 央行 最 在乎 的 銀行法 72 不動產放 還債 總 存款 以及 金融 債券 的 比例 就要 看 一下 有 沒 有 機會 在 其他 非新 清安 的 貸款 限縮 的 情況 底下 開始 有所 回檔 如果 沒有 回檔 就 代表 著 真的 新清安 已 經成 為 了 房貸 擴張 的 阻力 事實 上 早 在 這 一次 的 第七 波 信用 管制 之前 其實 銀行 的 內 控機制 就 已 經導致 了 房 地產 市場 在 中國 市場 已經 相對 收縮 我們 舉例 來 說 早 從 8 月份 在 這一波 的 央行 理監 事會議 之前 8 月份 台灣 房屋 整體 交易量 已經縮 了 接近 月 減率 有 兩 成年 減有 一成 五 中信 的 部分 月減 1 成 6 年減 2.5% 永慶 的 部分 月減 2 成 3 年減 8% 住商 的 部分 月減 28% 年減 17% 這說 明中 股市 場這房 仲 已經 提早 過年 了 今年 最好 的 龍井 就 到 6 月份 下半年 幾乎 不會 有業績 了 為 什麼量 是 在 縮太快 了 那 第二件 事情 啊 隨著 中 股市 場的 收縮 老實 說 預售 市場 的 萊克主數 以及 成交 主數 也 在 緩步 下滑 當中 我們 如果 是 從 助展 風向 球來 觀察 實質 預售 市場 的 表現 你 會 發現 原本 的 萊克主數 曾經 在 今年 6 月份 來 到 高峰 大概 是 8.59 分現 在 只 剩下 7.1 分 成交 主數 也 從 9.4 分 下滑 到 8.45 分 就 代表 的確 正在 收縮 說 明著 接下 來 的 政策 方向 就是 只准 手購 買房 不准 散戶 投資 人人 都 可以 來 申請 新 清安 但是 千萬 不 允許 你 持有 第二 戶 和 第三 戶新 青安站 總房 貸 預約 將會 持續 衝高 你 看 從 當時 在 203 年 年初 舊青安時期 當時 整體 舊 青安站 總房 地產 貸款 的 比例 大概 也 不過 就是 一成 二一成 三 左右 現在 是 多少 五成 六 接近 六成 那 如果 隨著 第二 戶 第三 戶房 貸量 持續 收縮 最終 新 青安成 為 主流 的 話 就 會 變成 7 成就 會 變成 8 成 最終 新青安 如果 沒有 停 他 可能 也 會 是 一個 問題 可是 從 中國 市場 的 表現 我們 已經 看得出 來 二手 市場 的 代售 存量 幾乎 已經 完全 消失 從 23 年 當時 高達 10.5 萬戶 到 今年 8 月份 只 剩下 7.5 萬戶並 不是 說 房子 都 被 買光 了 是 市場 上 沒人想 賣房 了 啊 這市場 上 都 有 一股 這個 想法 嗎 還是 市場 不好 我 幹 嘛 要 賣房 呢 我 當然 是 等 下 一波 信用 管制 的 時候 再 來 賣房 啊 各位 想一想 就 好像 你 想想看 這是 第 7 波 信用 管制 嗎 他 有 第 6 波第 5 波第 4 波從 20 年 以來 嘛 就 你 只要 等 得到 下 一次 的 信用 管制 出現 的 時候 通常 就 代表 你 的 房子 又 解套 了 對 不 對 要不然 他 就 沒 有 必要 做 信用 管制 了 所以 我們 就要 觀察 那 到底 本輪 距離 下 一次 的 信用 管制 會有 多遠 我們 是不是 在 今年 下半年 第 4 季會 從 原本 台灣 房市 的 顯著 賣方 市場 轉為 買方 市場 的 那 就 必須 看 一下 接下 來 是否 會有 價格破 壞者 的 出現 那 價格破 壞者 主要 分為 三者 第一 個 就是 2 年 23 年 以前 平均 地權 以前 買 預售 屋 的 投資客 他 是否 會產生 資金 缺口 那 第二 個 就是 中 股市 場會 不會 有些 人 真的 急著用 錢 最 後 受不了 鬆 動 了 低 於 實 價 開 始 賣 了 那 第三 個 就是 小建 商 小建 商現 在 土建 農業 很 煩惱 手上 漁屋 也 多 壓力 也 大 他 可能 第一 個 率先 降價 的 好 那 我們 看 一下 如果 是 從 23 年 以前 買 預售 屋 的 投資客 因為 在 平均 地權 以前 就 說 明著 他 其實 是 可以 直接 把 房子 給賣 掉 的 不用 經過 直接 就 不用 經過 預售屋 限制 轉業 的 規定 已經 買 了 第二 間預 就是 說 假設 你 在 201 年 當時 房市 最好 的 時候 你 買 了 第二 間 的 預售 屋 但 還沒有 交屋 從 一開始 可能 預期 你 可能 覺得 你 自己 可以 貸到 7 成到 6 成 還有 東西還 5 成對 不 對 當然 有些 人會 受到 影響 等 於 是 自己 要 再 多 準備 兩成 的 資金 那 拿不出 這兩成 的 人 他 可能 因為 在 平均 地權 以前 他 可能 就 直接 換約 賣 掉 但是 這群 人會 不會 形成 大量 的 資金 缺口 不 一定 因為 當時 在 23 年 當時 宣布 要 不溯 及 既往 的 時候 其實 就 有 一批 投機客 逃掉 了 就 選擇 不 玩 了 所以 真正 要 買 第二 間 的 人 當時 還時 硬撐 到現 在 也 許都 有 一點 經濟 能力 或者 他 真的 要 自助 他 沒 辦法 只能 硬著頭 皮 下去 第二 個 觀察 重點 第二 個 觀察 重點 是 中 股市 場的 賣方會 不會 有 顯 著 鬆 動 的 可能性 剛才 跟 投資 朋友 提到 永慶 駐 商台灣 中信 沒有 一家 房仲業 的 在 8 月份 成交量 沒有 大幅 縮 的 月 減幅 都 是 兩 三成 起跳 9 月份 以 後 大概 月 減要 四成 五成 了 所以 房仲現 在 已經 提前 過年 了 預估 接下 來 幾個 月 的 從業 人數 應該 都 會 因此 而 減少 是不是 代表 著 有些 人 真的 急用 錢要 賣房 的 他 被迫 就 一定 要降 價賣 了 造成 實價 的 鬆 動 最 後 就 小建 商因 為現 在 信用 資源 有限 加大 投資 的 風險 所以 現在 很多 我們 過去 看到 現在 要 蓋 的 預售 屋 他 可能 是 booking25 年 26 年 到 時候 的 房貸 的 餘額 那大 建商 當然 好 談 了 因為量 大 可是 小建 商 就 一 兩個 建案 可能 戶數 就 20 戶 3 的 那 一種 壓力 就 很大 銀行 的 條件 也 不好 那 貸款 利率 也 高 土建 農 放款 額度 也 不大 這個 壓力 就 會 相 對 大 了 好 那 最終 啊 就 會 不會 造成 在 第四季 房價 的 修正 他 基本上 就 看 這 三者 房價 的 破 壞者 會 不會 出現 啊 就講 的 啊 投資客 就 2 年 23 年 以前 買 預收 的 投資 客會 不會現 在 決定 要 下車 再 來 是 中國 市場 的 賣方 的 鬆 動 再 來 就是 小建 商會 不會 主動 降價 那大 建商 通常 不會 啦 大建商 自 從 過去 幾年 的 經驗 都 學過 了 只要 熬過 去 就是 你 的 本 購後再 去 下 一次 賣絕 對 不降 價寧願 賣 不 掉 也 絕對 不降 價好 那 最後房價 的 修正 第一 個 本來 今年 房價 就 已 經漲 很多 你 說 如果 從 9 月份 的 房價 跌 到 8 月 7 月 算不算 跌 它 其實 更類 似 於 在 今年 漲高 之 後 的 均值 回檔 本來 它 內部 的 房貸 的 內 控機制 它 就 足以 導致 了 買 房 的 人 買盤 本來 就 會 因此 而 退 卻 因為 本來 就 遇到 貸款 上限 了 我們 舉例 來 說 如果 是 從 23 年 到 24 年 整體 漲幅 來 看 台北市 已經漲 了 1 成 7 新北市 興安漲 了 1 成 1 桃園 市漲 了 1 成 2 新竹 漲 了 7.5 台中 9.2 台南 3.6 高雄 是 3.1 你 說 有 沒 有 一些 均值 回檔 的 可能性 當然 是 有 一機會 的 事 實上 大多 數 如果 是 自助 課 或者 說 我們 講的 自強 課其實 說 真的 也 不太可能 因為 這一波 的 信用 管制 而 直接 選擇 下 車現 在 我們 看到 大多 數人 在 等 什麼 在 等 第 8 波 信用 管制 你 看 前面 我們 從 20 年 以來 第一波 信用 管制 在 20 年 年底 出現 第二 波在 21 年 3 月 出現 第三 波在 21 年 9 月 第四 波在 21 年 12 月 在 第五 波是 21 年 的 6 月 第六 波是 24 年 的 6 月 所以 大家 賭 一下 時間 第七 波現 在 是 9 月 第八 波是 在 25 年 上半年 還會 不會 是 今年 1 月 就 出現 了 呢 大概 每三個 月 是 一次 央行 理監 事會議 嘛 所以 好像 你 只要 能夠 撐 到 第八 波 的 信用 管制 你 就 贏了 為 什麼 因為 整體 台灣 的 經濟 基本面 仍然 在 上行 這也 是 央行 有 生存 的 底氣 和 理由 換句 話 說 資金 是 沒 有 減少 的 你 就 看 他 會 不會 從房 地產 市場 跑 回 股票 市場 還是 說 還是 會 硬 著頭 皮 全款 直接 給他 買 下來 這是給 投資 朋友 做 的 一些 觀察 和 方向 當然 了 房貸 水位 現在 如果 按照 時間 的 過去 始 終會 下滑 的 所以 我們 必須 要 了解 說 央行 他 本身 的 初衷 為何 央行 是 希望 看到 房價 有 顯著 的 下滑 還是 他 真的 就 只是 想要 看到 銀行 的 房貸 不動產 水位 能夠 從 比例 層面 開始 有所 下壓 那 這個 就是 以時間 換取 空間 啊 怎麼 說 呢 就是 說 只要 時間 越長 哦 因為 只要 大家 這個 持續 這個還 本金 持續 還本 的 話 利息 還一 還久 了 房 貸餘額 佔 總 放款 的 餘額 總會 下滑 的 這是 第一 個 觀察 的 重點 那 第二 個 就 隨著 經濟 的 發展 我們 已經 大概 知道 今年 下半年 的 出口 情況 了 那 今年 下半年 8 月份 出口 已經 創高 預估 第 4 季會 再 創歷史 新高 在 這種 情況 底下 它 最終 就 會 造成 總 存款 會 增大 所以 他 只要 控制 住 目前 的 房貸 不要 增長 過幾個 月 銀行 72 之 2 的 水位 他 的 壓力 慢慢 就會釋 緩 了 所以 這 就是 這個 時候 就要 搞清楚 央行 到底 現在 是 希望 達到 的 是 金融 的 目標 穩定 還是 他 一定 要 看到 房價 的 修正 這個 是 蠻 有趣 可以 觀察 的 重點 但 可以 肯定 的 事情 至少 是 這兩年 以來 銀行 央行 最為 激進 的 一次 打 草房 政策 事實 上 我們 就 具體 觀察現 在 針對 整體 投資 概念 的 變化 因為 有些 人 說 房 地產 市場 有 沒 有 泡沫 你 按照 這幾年 今年 這種 漲幅 當然 有 一點 泡沫 但是 我們 講的 事情 是 說 一杯 啤酒 有 一點 泡沫 是 很 正常 的 但 你 說 半杯 都 是 泡沫 三分之二 都 是 泡沫 那當然 它 就是 一個 大 泡沫 現在 問題 在 於 就是 說 你 可能 泡沫 稍微 多 了 一點 可是 你 用 時間 換取 空間 你 知道 嗎 你 就 放在 這邊 那個 泡沫 久 了 它 會 慢慢 的 倒下 來 時間 過去 你 光是 隨著 經濟 的 成長 房 貸餘額 房貸 的 放款 佔 不動產 總 放款 它 慢慢 就 會 掉 下 來 了 就 用 時間 換取 空間 現在 的 問題 就 在 於 那個 泡沫 下來 的 時間 要 多久 那 第一 取決 於 經濟 增長 的 力度 第二 取決 於 市場 在 本波 信用 管制 之 後 需求 減少 的 力度 那回 過頭 來 看 第八 波 信用 管制 會不會 出現 我 自己 的 想法 一定 會 出現 的 為 什麼 因為 擋 不住 擋 不住 的 引起 本輪 我們 講半導體 循環 所 帶動 台灣 資產價格 衝高 的 因子 沒有 消失 也 就是 台灣 的 科技 業 仍然 在 大舉 的 賺取 外匯 收入 我們 過去 跟 投資 朋友 提過 了 雖然 在 住宅 市場 肯定 會 受到 一些 第七 波 信用 管制 的 影響 可是 根據 在 今年 上半年 前 十大 的 不管 是 廠 辦 土地 的 交易量 體 基本 都 已經 從 過去 我們 看到 的 金融 保險業 大量 的 往 科技 業來 做輸 送過 去 我們 看到 像是 在 23 年 當時 金融 保險業 幾乎 還是 最 大量 體 就是 主要 的 購買者 都 是 一些 壽險 公司 可是 到 今年 上半年 科技 業已 經來 到 37% 成為 全台 最 重要 的 土地 以及 商用 不動產 的 交易商 高達 37% 如果 土地 都 已經 不是 金控 公司 在 買 的 都 是 一些 實業者 做 廠房 的 你 就 可以 了解 這些 人 到底 賺 多少 錢 所以 以前 常常 欣賞 的 一句 地產 信仰 的 句子 他 說 房 地產 第一 它 是 一種 等待 的 行業 誰 能夠 等 得 起 誰 能夠 就是 最大 的 贏家 對 於 房 地產有 一個 不信 一個 相信 一個 不信 是 不 相信 房價 只會漲 不會 跌 好 但是 另外 一個 相信 是 長 期來 看 都 會房 地產價格 蛋黃區 永遠 都 是 上 漲 的 好 那 我們 就 回過 頭來 看 那 到底 資金會 不會 回流 到 台北 股市 呢 看 起來 是 會 為 什麼 呢 因為 房地 產資金 的 投資 效益 相對 來 看 槓桿 已 經無法 放 這麼 大 了 那 這個 時候 我們 就要 回過 頭來 看 第一 對 於 過去 我們 最 在乎 的 銀行 股放貸 體質 的 影響 它 會產生 什麼樣 的 衝擊 呢 我們 都 很 清楚 銀行業 在 這幾年 是 賺 得 盆滿 缽 即便 8 月份 由 於 7 月 的 股利 高峰 過之後開始 有所 獲利 收縮 可是 就 目前 來 看 整體 銀行業 的 貸款 成長 率 已 經連續 三年 很多 銀行 你 像 國泰 你 像 中信 幾乎 都 呈 現雙位 數字 要麼 就 7% 8 以上 的 高 強度 增長 那現 在 的 問題 就 在 於 如果 是 按照 本國 銀行 不動產 貸款 佔 總 放款 比例 也 就是 72 的 比率 現在 放款 集中度 在 不動產極 高無比 的 大概 已經 高達 接近 有 25 家到 26 家少數 只 剩下 兩 三家 目前 還沒有 達 到 那個 比例 的 緊 繃 詞 26% 以上 那換句 話 說 就是 大家 其實 都 已經 借好 借滿 了 現 在 的 問題 在 於 那 是不是 由 於 這波 第 7 波 的 信用 管制 以 後 生存 了 以後銀行 就 沒 辦法 帶 那麼 多 錢 出去 了 所以 這個 時候 銀行 股 也 慘了 其實 並不會 的 因為 他 已經 把 明年 後 年 大後年 的 預 的 預售案 都 已經 booking 光 了 我們 看 一下 在 23 年 24 年 整體 928 檔期 的 成長 情況 今年 928 推案 金額 預估 是 高達 一兆 大概 是 976 億 可能 會 受到 一些 第七 波 信用 管制 的 影響 但是 它 最終 所 造成 的 結果 就是 現在 的 928 那 不 就是 明年 後 年 大後年 到 時候 要 跟 銀行 要 談 條件 所以 如果 隨著 建商 接下 來 或者 說 我們 看到 過去 兩年 它 的 推案量 持續 在 增長 的 情況 底下 基本 就佐證 了 25 年 到 27 年 這些 銀行業 的 業績 這是 第一 個 最後它 會 造成 什麼 它 可能 會 造成 的 事情 是 房 地產 市場 它 會 有 一些 價格破 壞者 的 出現 造成 價格 開始 趨緩 那 最終 可能 買銀行 股 你 可能 真的 會 在 未來 一年 到 兩年 真的 會 跑 贏房 地產 市場 在 第一 個 觀察 重點 為 什麼 因為 銀行 已經 賺 滿 了 我連 預售 屋 你 明年 的 業績 都 已經 提前 訂好 我 都 不用 去 找業績 我 都 不用 去 特別 去 尋找 貸款 放款 人 了 對 不 對 在 第一 個 觀察重 點會 不會 買 銀行 股 甚至 比買房 地產 還要 來 的 好 第二 個會 不會 買 美國 房子 接下 來 比 台灣 房價 還要 來 的 好 為 什麼 這說 因為 美國 房價 在 持續 升息 的 情況 底下 創下 了 歷史 新高 而現 在 美國 已經 正式 進入 到 降息 循環 了 我們 當然 都 很 清楚 美國 的 成屋 銷售 最新 所公 佈 的 數據表現 是 十分 差勁 幾乎 跟 08 年 沒 有 太大區 別 但 問題 就 在 於 美國 的 房 地產 市場 違約率 仍然 偏低 就 代表 著 大家 是 有 錢 的 只是 不願 意帶 這麼 高 的 利率 買房 如果 降息 通道 已經 完全 打開 是不是 代表 著美國 房價會 持續 衝高 所以 未來 兩年 到 三年 到底 是 美國 房價 快速 衝高 的 可能性 比較 高 還是 台灣房 價衝 高 的 可能性 比較 高 所以 這個 時候 難免 會 形成 新一波 我們 看到 市場 針對 投資板 塊 的 轉移 和 變動 就是 你 有 一筆 錢 幾百萬 幾千萬 到底 是 要 持續 買房 還是 把 資金 重新 移 回到 不管 是 股票 市場 還是 海外 市場 來 做 推送 這個 是 值得 大家 所觀察 的 方向 了 事實 上現 在 就是 只准 新 清安買房 不准 你 去 做 投資 或 投機 這給 投資 朋友 做 的 一些 思考 但 有 額度 的 現 在 就 很 開心 了 就是 說 對 於 新 清安對 於 首 購族 而言 好 那麼 回過 頭來 看 一下 台北 股市 以及 美國 房市 的 表現 來 做 一些 追 蹤 台 股 的 部分 在 昨天 是 強漲 了 363 點挑戰 極限 那現 在 真正 的 問題 在 於 美國 股市 指數 的 創 高能 不能 帶動 全球 的 資產價格 正式 的 由 原本 的 景氣 擴張 週期 走入 到 龍景氣 也 就是 我們 講的 帆龍 格局 或者 我們 把 更 簡單 的 理解 可以 把 它 嘗試 的 理解 成 陌生 段嘗試 的 期待 有 一股 非理性 繁榮 的 出現 就是 期待 有 一天 所有 的 空頭 都 變成 了 多頭 所有人 都 相信 景氣 只會永遠 變得 更好 一輩子 都 不 可能 變壞 的 這種 榮景 出現 我們 看道 瓊關 於 指數 在 昨天 上漲 了 52.16% 所以 42, 05 點創 下 了 歷史 新高 價標 普白 指數 上 漲 95.17% 所以 5713 點也 是 歷史 新高 價納指 綜合 上 漲 40.25% 所以 18, 03 點 基本上 這個 W 底 就算 蠻 漂亮 的 啊 你 當然 你 要 硬 把 它 縮成 M 頭也 可以 了 好 這個 看 你 的 角度 非半 的 部分 上漲 207.4% 說 在 506 點 左右 好事 實上 美國 股市 漲到 這樣 的 一個 位階 哦 這個 很多 人 說 哎 這 可能 只是 一個 最 後 逃命 潮為 什麼 呢 按照 當時 在 201 年 以及 07 年 首次 的 降息 經驗 都 導致 了 美國 股市 在 短期 衝高 很 像是 在 07 年 當時 宣布 正式 第一波 降息 以 後 一次 也 是 降息 兩碼 結果 股票 市場 大概 漲 了 接近 有 一個 月度 左右 持續 創下 歷史 新高 然後就 進入 到 長 年期 的 崩跌 以及 金融 海嘯 當然 你 要 怎麼 說 都 可以 可是 我們 跟 投資 朋友 分享 我們 對 於 整個 景氣 波動 的 判斷並 不是 在 判斷 總體 經濟數據會 導致 景氣 越來 越 好 還是 越來 越 差 那 是 一種 判斷 那 也 蠻 有趣 的 但 最終 你 的 投資 還是 依循 著 週期 也 就是 相對 在 低 基期 和 高 基期 產生 你 所 決定 的 操作 那事實 上現 在 就是 往絕 對 的 高 基期 來 進行 邁進 那 你 就 知道 當市場 上 即 將要 進入 到 全面性 的 非理性 繁榮 的 時候 也 是 時候 讓 我們 稍微 不要 這麼 樂觀 了 這 可以 理解 吧 這是 相 對 的 週期 投資 的 操作 所以 很多 人 是 怎麼樣 就是 覺得 自己 看 對 了 趨勢 是 沒錯 最終 你 可能 還是 看 對 了 但是 實在 波動 美國景氣 總有 一天 會 衰退 的 但是 你 可能 先死 在 了 被 創下 新高 被 軋 新高 的 一個 狀態 你 衰退 然後標 普白 指數 創 新高 道瓊 指數 創 新高 還 可以 理解 你 覺得 防禦性 蠻 快 標普 都 已 經創 新高 了 就 很 難 把 它 理解 成是 一種 為 了 要 反映 景氣 極差 無 比 的 訊 號當然 這 只是 我 的 看法 所以 投資 還是 要 依循 週期 不要 依循 判斷 很多 人 是 看 對 了 趨勢 但是 實在 不 懂 大家 都 聽過 那個 朝三暮四 的 成語 嗎 以前 講說 趙 三木 是 嘲笑 猴子 早上 拿三顆 果子 晚上 拿四顆 然後就 不 開心 改成 早上 給四顆 晚上 給三顆 就 很 開心 說 是 一種 愚蠢 的 表現 可是 你 稍微 有 一點 那個 時間 概念 的 風險 就 可以 了解 到 猴子 是 很 在乎 短期 內 的 波動 趨勢 以及 時間 回饋 的 早上 吃三顆 中午 主人 死 了 那 晚上 不是 多 損失 了 一顆 嗎 本來 我 可以 拿四顆 的 這中間 就 有 風險 所以 在 股票 市場 當中 時間 成本 的 概念 就 非常 的 重要 有些 人是終 於 看 對 了 趨勢 終有 一天 你 等到 了 08 年 但是 你 先 死 在 了 波動 那 沒 有意 義 所以 根據 景氣 週期 的 高低 稍微 調配 一下 資金 就 可以 了 這給 投資 朋友 做 的 一些 思考 對 所以 所以 很多 時候 你 的 投資 眼光 其實 也 沒什麼 問題 你 也 知道 那個 景氣 終有 一天 會 有 沉寂 的 一天 但 投資 尺度 你 放 太短 有 時候 也 不行 對 不 對 你 用 短線 的 資金來 操作 長 線 的 操作 當然會 受害 前陣子 那 網友 分享 一個 段子 他 講說 一個 五十多 歲 的 男人 跟 一個 二十 幾歲 的 剛畢業 的 少女 求婚 男生 說 答應 我 吧 我 會 對 你好 女生 說 就算 我答 應 你 我們 的 差距 這麼 遠年齡 這麼 大難 道 不是 一個 問題 嗎 男生 說 放心 年齡 絕對 不是 問題 好 吧 然後他 們 兩個 就 在 一起 了 就 答應 他 的 求婚 了 那 就 洞房 花燭 夜 那 一天 女生 就 很 意外 你 不是 說 年齡 沒 問題 嗎 怎麼 會表現 這麼 差勁 才 幾分鐘 就 不行 了 男生 說 年齡 不是 問題 可是 體力 是 問題 觀眾 朋友 投資 眼光 是 沒 有 問題 的 但是 你 投資 尺度 有 問題 所以 有 時候 我們 遇到 很多 問題 你 也 知道 你 的 判斷 多 和 空其實 道理 都 是 相通 的 純粹 就是 你 能 不能 撐 到 那個 時候 而已 這是 我 的 想法 第一 個 就是 尺度 的 問題 第二 個 當然 是 選擇 產品 的 問題 你 選擇 的 產品 無法 跨 那麼 大 的 尺度 用 ETF 的 方式 度過 你 選擇 單一個 股當然 會 有 它 的 風險 存在 你現 在 要 選 你 對現 在 整體 投資來 看 你 是 希望 50 年 60 年還 一定 在 的 那個 產品 還是 你 要 對 賭 一支 蘋果 一支 亞馬遜 一支 Axon 美孚 一支 Nokia 他 要 走 50 年 60 年長 期領 先大盤 了 難度 是 有 一點 高 的 對 一個剛 畢業 的 男孩子 來 說 你 永遠 都 要 在 青春 的 美少女 和 成熟 的 阿姨 當中 做 選擇 對 不 對 人家 講 年少 不知 阿姨 好錯 把 少女 當成 寶 年少 不知 軟飯 香錯 把 青春 倒 插秧 回頭 再 把 阿姨 找 然而 阿姨 早已 跑 阿姨 好 阿姨 香 阿姨 是 黑暗 中 的 一縷光 只要 阿姨 把握住 連夜 搬 進大別墅 聽 說 人家 是 這樣講 的 有 時候 是 投資 尺度 的 問題 你 如果 看 任何 事情 你現 在 205 年 的 角度 回來 看 我現 在 應該 怎麼 做 你 早就 已經通 了 這是 我 的 想法 所以 你 看 能夠 陪 白雪公主 走到 最 後 的 不是 王子 是 王 總 董事 長 的 女孩 所以 最終 我 要講 的 是 所以 大家 一定 要持續 研究 我們 的 景氣 週期 下 週六 9 月 28 號 晚上 8 點鐘 就是 我們 財經 號角 的 第四季 聽 演會 了 那 每個 季度 我們 都 會針 對 當前 行情 來 做 一些 推演 也 會針 對過 去 一個 季度 的 資產 操作 和 行情 判斷 來 做 檢討 我們 直播 主要 是 分享 市場 動態 但 大多 數我個 人 的 操作 和 實際 觀點 都 會 在 我們 的 總經 訂閱 平台 當中來 做 分享 短期 波動 就 會 這樣 變來 去 那長 期 的 他 就是 依循 著 某些 規律 如果 大家 有興趣 的 話 除了 參加 我們 聽 演會 以外 也 可以 參加 我們 的 總經 聽樂系 統裡頭 除了 有 未來 一 整年 的 聽 演會 的 收 聽權 還會 有 我 個 人 資產 部位 的 日誌 也 會 有 一些 專題 影片 宏觀 報告 以及 課程 提供 給投資 朋友 如果 做錯 了 或者 錯過 這 一次 也 沒關 係 人生 還很長 我 已經 陪 著 各位 走 第三 個庫 存循環 了 一樣 會 有 第四 個 一樣 會 有 第五 個 就 好像 央行 的 信用 管制 永遠會 有 第八 波永遠會 有 第九 波 但是 也 沒什麼 好 去 講別 人 怎麼樣 的 你 看 這個 對 我 講說 我們 做 投資 不管 賺 或 賠 都 沒 有 必要 去 跟 人家 講賺 多少 錢 你 自己 知道 自己 為 什麼 賺 為 什麼 賠 就 重要 了 你 看浩哥會 沒事 跟 人家 隨便 開箱 大安 區的 兩套 豪宅 嗎 沒 有 因為 我 真的 沒有 難道 我會 跟 人家 隨便 講說 我 也 去 過桃 竹影 園嗎 之前 新聞 常常 在 討論 我 隨便 跟 大家 講說 我 也 去 過桃 竹影 園嗎 也 不會 上個 月 我 其實 才 去 借 廁所後來 被 警衛 拒絕 了 好 沒事 9.03 分 最後幾分鐘 每個 禮拜 五 我們 都 會 有 跟 投資 朋友 導讀 書 的 環節 先 看 一下 台北 股市 當前 開盤 的 表現 來 跟 大家 做 一些 追 蹤 和 留意 台 股市 上漲 278 點輸 在 231 點事 實上 這一波 就是 科技股 做 了 一個 比 較 大幅度 的 修正 標普 和 道 瓊持續 創下 歷史 新高 那 我們 就 看 一下 接下 來 的 行情 的 角度 到底 會類 似 於 07 年 最後一波 的 陌生 段 衝高 之 後 的 極短 之下 還是 說 我們 真的 要 迎來 了 一個 警戒 的 榮景 期給 投資 朋友 做 一些 觀察 這個 禮拜 我們 要 導讀 的 這本書 叫做 《 隱性 潛能 》 這本書 最近 銷量 非常 好 這本書 的 作者 是 華頓 商學院 的 非常 年 輕 的 終身 聘用 的 教授 亞當 · 格蘭特 他 所 寫 的 書 他 過去 寫 的 另外 一本 書蠻 有名 的 是 《 逆思維 》 裡頭 它 其實 提供 了 非常 多一個 人 的 學習 能力 相關 的 品格 技巧 後 天養成 的 這種 隱性 潛能 某種 程度 它 算是 一個 成功 學 可是 成功 學 不是 不好 而是 你 提供 成功 學 最好 要 把 它 寫成 工具 書 的 方式 讓 別人 方便 操作 如果 只是 那種 心理 的 成功 學說 實在 的 對 一個 人 的 能力 提升 並不大 但是 有 一些 实质 方面 的 技巧 和 工具 我 认为 就 非常 重要 了 这 本书 隐性 且 能华顿 商学院 最具 影响 的 教授 突破 天赋 极限 的 实证 科学 他 讲 的 其实 很多 不管 是 习惯 的 原理 或者说 品格 能力 他 是 如何 一步 一步 走到 我們 隱性 潛能 的 極度 開發 這 很多 人 他 會 用 聰明 程度 學位 成績 或者 自己 的 終身 成績 在 磁場 上 的 成就 來 印證別 人事 實上 裡頭 就 做 了 大量 的 實驗 和 簡介 他 說 書 中 就 涵蓋 了 一個 好 幾 千名 到 上 萬名 學童 的 實驗 就是 去 測學生 接受 的 教學 品質 和 成年 後 收入 的關 係 後 來 發現 在 幼稚 園的 時候 如果 他 的 教學 經驗 比較 豐富 的 老師 所 帶領 的 學生 在 20 歲 之 後 這些 學生 20 歲 以 後 平均 的 年收入 比 人家 多高 10 多美元 你 說 那 是 因為 他們 的 成績 比 較 好 沒 有 這比較 豐富 經驗 老師 所教 的 學 生成 績並 沒 有 比 較 好 但是 他們 未來 的 收入 從絕 對定 義來 看 的 話 的 確是 比 較 高 的 裡頭 就 有 非常 多 的 實證 經驗 表示 了 包括 積極 主動 有利於 社會 紀律 等等 決心 所 造成 的 影響 所以 他講 的 其實 某種 程度 是 一種 心態 在 實證 上 的 研究 以前 大家 有 沒 有 看 每年 過年 我重 看率 最高 的 都 是 劉德華立 骨立 骨 新年 財利谷 利谷 新年 財因 為 我 很常 想起 你 看 那個 不是 講了 一句 話 是 什麼 時 候講 的 就 講梁 詠琪 他 不是 做 了 很多 嗎 因為 我 忘記 那個 主角 名字 是 什麼 了 劉德華 一直 都 不 領情 就 說 梁詠琪 他 從 來 都 是 用 自己 的 角度 去 看 一直 想 我 自己 做 了 什麼 我 對 你 這麼 好 對 不 對然 後 但是 他 沒 有 真正 的 嘗試 去 解決 問題 但是 到後來 劉德華 就 曾 經教 他 一句 排評 好 人品 才 會 好 你 雖然 對 我 這麼 好 但是 你 對 我媽 不好 你 對 我 朋友 不好 的 話 一樣 你 自己 帶人 接物 的 價值觀 最 終會 扭曲 你 的 終身 成就 所以 排評 好 人品 才 會 好 其實 投資 也 是 一樣 就是 說 人品 不好 你 就 會 你 看 之前 有 一幕 是 梁詠琪 不是 還到 劉德華家 去 幫 他 打 掃 當時 好乾 淨 劉德華 一回 來 開始 從 沙發 底下 掃 更 多 垃圾 丟 垃圾 他 也 是 從 窗戶 就 丟 出去 了 劉德華 還要 幫 他 收爛 攤子 排平 好 人品 才 會 好 只有 心態 端正 財富 才 會 隨之而來 婆婆 這是 丁 不是 味 我們 講了 其實 因為 一時間 有限 就 07 分 了 我們 只能 講 稍微 一個 part 裡頭 其實 提到 了 非常 多 有趣 的 實證 資料 包括 剛才 所 提到 的 第一 個 品格 能力 第二 個 在 跳 脫舒 適圈 這個 跳 脫舒 適圈 他講 的 不是 說 就是 說 而 你 只要 在 原本 外面 的 圈子 來 做遊 蕩 就算 跳脫 了 而是 說 你 如何 從 一個 你 根本 就 不會 的 技能 從 0 到 1 藉由 刻意 練習 從 原本 的 興趣 最終 變成 了 專業 這些 都 是 有實 在 在 的 技巧 所導致 的 他 都 會講 一些 具體 的 方法 論 以及 實證 的 回測 結果 事實 上過 去 曾經 做過 一個 實驗 嘛 有 很多 人 是 每天 怎麼樣 就是 少 喝水 想要 讓 自己 多喝水 那後來 弄 老半天 最好 的 方式 是 什麼 就是 在 自己 的 座位 上放上 半杯 水 你 只要 放在 旁邊 你 每天 就 能夠 多 喝 8 杯 到 10 杯 尤其 你 放在 左手 邊預估 可以 平均 喝 10 杯 右手 邊是 喝 6 杯 為 什麼 大多 數人 是 右 撇子 右手 通常 拿 滑鼠 懶得 把手 抬起 來 所以 你 放 左邊 你 就 喝 比 較 多 這 就是 一個 很 簡單 的 把 大 目標 牽成 小 目標 的 方式 所以 這本書 我 覺得 特別 有意思 也 抽出 兩本書 送給 我們 的 投資 朋友 如果 大家 對 於 我們 的 直播 內容 以及 本書有 興趣 的 話 歡迎 你 可以 在 我們 直播 結束 以 後 留下 你 對 這本書 的 想法 留下 你 對 本節 目的 想法 好 了 感謝 各位 今天 參與 稍微 看 一下 投資 朋友 的 觀察 左手 只是 辅助 是 是 是 没错 没错 看太多 灌篮高手 好 给 投资 朋友 做 的 一些 关注 和 留意 如果 喜欢 我们 节目 记得 帮 我们 订阅 按赞加 分享 也 可以 考虑 参加 我们 9 月 28 号 所 举办 的 财经 号角 听友会 来 针对 总体 资产 价格 的 行情 来 做 一些 分析 和 推演 以及 资产 配置 的 概念 如果 喜欢 我们 节目 帮 我们 订阅 按赞加 分享 我们 就 下 礼拜一 早上 8 点半 早晨 财经 速 解读 再 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