【市場觀察】2024房子越買越小 房價卻跌不動?

觀眾 朋友 歡迎 收看 市場 觀察 隨著 203 年 結束 204 年 的 房市 行情 也 陸續展 開台灣 房市 似乎 已經 成功 達成 了 軟著陸 不 只是 在 去年 的 景氣 下行 格局 當中房 價絲毫 沒有 任何 鬆 動 甚至 在 去年 下半年 的 新 金安 政策 點火 底下 買 賣移 轉動數 也 開始 見底 上 彎 不过 我们 根据 内政部 最新 所 公布 的 全国 贷售 新 成屋 数量 在 过去 几个 季度 是 逐季 攀升 在 去年 是 高达 9 万户 左右 贷售 这 是 有史 统计 以来 的 最高 那么 台湾 市场 怎么 会 出现 空屋 量 创下 了 历史 新高 房价 也 创下 历史 新高 的 状态 今天 来 跟 大家 做 一些 留意 那 首先 我們 當然 是 觀察整 體房 價層面 就 分別 從 國泰 的 預售 屋 的 房價 指數 以及 中 古屋 的 信義房 價指 數來 做 觀察 那 為 什麼 是 用 指數 不 從 地區 的 房屋 總價來 直接 判斷 呢 因為 我們 都 很 清楚 每個 房地產 它 本身 所處 於 的 地段 不同 很 有 可能 會 在 我們 統計 當中 形成 單價 或者 總價 的 統計 偏誤 比如 說 可能 在 台中市 區它 本來 的 行情 已經 穩定 在 那邊 但是 可能 大部分 的 推案 都 是 集中 在 高鐵站 烏日 這一塊 這個 時候 它 的 單價 雖然 在 烏日 創下史 高 可是 相對 於 台中市 區還 是 偏低 很 有 可能 就 把 整體 台 中 的 預售 總價給 往下拉 了 所以 我們 必須 用 不同 的 指數來 進行 判斷 以此 達到 更好 的 精準 衡量 房價 的 上行 速度 好 我們 根據 從 預售物 的 國泰 房價 指數 來 做 判斷 我們 發現 在 去年 四季度 房市 雖然 當時 是 受到 總統 大選 的 干擾 但是 單季 全國 的 新屋 成交量 季 增幅 還是 高達 了 七成 每坪 成交 價是 高達 49 萬 我們 都 很 清楚 新興安其實 對 於 預售 屋 的 拉 抬 不是 特別 顯著 畢竟 你 要 撥 貸現 在 新興安 政策 的 表定 時間 是 三年 正常 來 講不會 因為 新 清安而 去 特別 買 預售屋 通常 是 以 中 古屋 居多 所以 我們 基本上 可以 衡量 整個 預售 屋 在 國泰 全國 房價 指數 的 變化 是否 有 顯著 的 回歸 那 如果 我們 從 價格 當然 是 創下 死 高 了 可是 如果 我們 從量 能 來 看 其 實拉 抬 效果 並 不是 特別 的 顯著 去年 我們 看到 平均 地權 條例 新法 上路 以 後 去年 基本上 所有 建 商都 在 縮手 去年 全國 的 推案量 只有 381 億計減 9 率 是 14.8% 那建案 在 縮手 只能 說現 在 的 投資客 已經 從 原本 的 短期 價差 變成 了 長 期 的 收租 領息 所以 剛性 買盤 是 一直 到 景氣 逐步 穩定 出口 好 轉之後才 慢慢 的 出現 我們 以 各 大地 區的 推案量 來 做 觀察 全国 的 部分, 衰退 幅度 是 高达 7% 台北市 涨幅 3 .%, 但是 新北 衰退 1% 桃园 衰退 7.1%, 新竹县 市 衰退 3 成 3 所以 其实 各大 地区 都 有 非常明显 的 退 暗树 开始 显著 下滑 的 迹象 存在 我们 如果 是 以 新北市 来 做 观察 他 是 在 台北市 的 這些 年 輕人 買 不 起房 之 後 可能 退居 二線 的 主要 購房 領域 目前 來 看 成交量 雖然 在 去年 四季度 開始 有 顯著 拉升 但是 相對 於 18 年 19 年 當時 的 情況 其實 還有 一段 距離 成交量 指數 目前 也 不過 在 下方 主體 而已 事實 上 我們 以 全國 的 總價 和 單價來 做 觀察 目前 全國 在 預售 屋 的 總價 是 183 萬 那 主力 的 單價 平均 是 5 萬 台北市 就 很 高 了 台北市 就 連買 預售屋 基本上 也 是 480 萬 起跳 主力 單價 是 14 萬新北市 的 部分 總價 是 1684 萬 主力 單價 是 59 萬換句 話 說 這個 台北 新北 都 不是 一般 的 双薪 阶停 的 年轻人 可以 负担得起 的 但 桃园 的 部分 勉强 就 可以 了 桃园 的 部分 目前 的 主力 总价 预收 是 1257 万 主力 单价 目前 是 43 万 单价 还是 高 但 至少 总价 还是 有 能力 去 进行 负担 的 那 如果 我们 看 一下 中部 地区 以及 南部 地区 新竹 縣市 就 不用 講了 這個 房價 飛升 的 速度 非常 之快 主力 總價 已經 飆升 到 2360 萬 主力 單價 是 61 萬 台中市 的 部分 主力 總價 是 1769 萬 主力 單價 是 48 萬 這個 台 中 的 年 輕人 可能 壓力 也 有點 大 台南 的 部分 主力 總價 是 982 萬 主力 單價 是 3 萬高雄 是 1458 萬 和 40 萬 所以 在 整個 中南部 地區 房價 看 起來 比較 能夠 有所 負擔 的 大 概率 也 集中 在 台南市 的 部分 這也 是 為 什麼 即便 我們 都 很 清楚 預售 屋價格 目前 在 去年 已經 創下 死 高 但是 年 輕人現 在 購買 預售 屋 的 這種 意圖 還是 不強 第一 個 就是 單價 太高 第二 就是 能夠 選擇 總價 適合 的 地方 實在 是 太少 了 所以 呢 基本上 在 新 青安 政策 點火 底下 真正 有 顯著 推升 的 是屬 於 中 股市 場那 我們 再 具體 觀察 如果 把 去年 整體 成交 價指數 跟量 能 來 進行 搭配 各位 就 可以 發現 有趣 的 跡象 那 就是 相對 於 去年同期 其實 大部分 地區 都 已經 開始 進入 到 價量 巨漲 的 狀態 了 在 第四季 的 時候 有 顯著點 火 我們 從 象限 圖來 做 觀察 從 2023 年 的 一季度 一路 到 第四季 當時 在 23 年 一季度 其實 全台灣 房價 是 有 適度 走 皮 的 量 能 是 有 非常 顯著 的 下滑 減少 了 三成 價格 大概 小跌 1.6% 那到 二季度 的 時候 開始 又 非常 更進 一步 的 價量 巨漲 當時 主要 是 最 後 一批 的 買盤 開始 呈現 三季度 又 開始 進行 收縮 但 第四季 隨著 新 清安 政策 上路 以 後 基本上 又 再度 回到 價穩量 爭 的 格局 所以 建商現 在 的 態度 很 簡單 就是 希望 能夠 盡 可能 的 把 量 給撐 大盡 可能 的 吸引 年 輕人來 買盤 所以 大部分 的 推案量 第一 就是 單價 高會 高 但是 總價 一定 要 控制 住 才 可以 吸引 更進 一步 的 年 輕人來 做 買入 事實 上 我們 把 去年 整體 預收 的 概況 來 做 一個 總 結會 發現 第一 就是 個案 數有 顯著 的 下滑 僅 只有 1473 件 年 減幅 是 高達 8% 但是 總銷 金額 反而 是 創高 了 增加 了 7% 這就 說明 雖然 推 的 案 不 多 但是 房價變 很貴 互助 的 部分 也 减少 了 1 成 5 而 平均 的 新 开价 是 增长 了 10% 来到 57 万 平均 成交价 是 54 万 增长 1.9% 所以 去年 的 预售 屋 概况 大 概率 就是 投资 客 退场 新清安 上涨 成交价 暴涨 好 了 那 刚才 我们 有 提到 说 这 只是 部分 地区 我们 从 总 地区 来看 事实上 如果 是从 新北 各 行政区 的 预售 屋 也 就是 目前 年轻人 在 台北 工作 可能 退居 到 新北市 所 购买 的 房型 涨幅 都 是 非常 惊人 的 比如说 以 永和 区 来看 23 年 平均 房价 相对 于 2 年 从 6 万涨 到 7 万 涨幅 是 有 一成 五 林口 的 部分 涨幅 有 10% 新店 涨幅 5.1 汐止 涨幅 10.4 板桥 涨幅 10.9 五股 涨幅 13% 所以 在 新北市 各 大地 區 基本上 要 抗通 膨是屬 於 綽 有 餘 的 更 何況 我們 剛才 聊 的 其實 都 是 預售屋 還並 不是 中 古屋 如果 我們 仔細 觀察 追 蹤 中 古屋 的 信義房 價指數 在 去年 的 房價 漲幅 才 叫 真的 驚人 因為 它 畢 竟是 有 新 廳案 政策 的 實質 買 盤來 進入 我們 可以 具體 觀察 在 第四季 層面 台北、 新北、 桃園、 新竹、 台 中、 台南 的 部分 几乎 无一例外 全部 年增 台北市 的 部分 虽然 价格 已经 偏高 但是 年 增幅 仍然 高达 3.65% 新北市 涨幅 是 8.69 桃园市 10.8 新竹市 14.7% 台中市 7.9 台南 3.2 高雄 5.8 整体 台湾 的 部分 年 增幅 是 高达 8.01% 好 那 换句话说 我们 都 很 清楚 在 中 古屋 市场 价格 的 涨幅 远远 大于 预售 屋 市场 所以 整体而言 它 也 让 中 古屋 的 租金 价格 有 非常 好 的 转嫁 效果 刚才 我们 看到 是 两大 民间 公司 国泰 和 心意 所 进行 的 统计 我们 再 来看 一下 内政部 比较落后 发布 的 去年 三季度 的 住宅 价格 的 总体 增幅 我们 就 以 各个 年份 来 做 观察 當時 在 1 年 也 就是 20 年 的 時候 整體 全國 住宅 價格 的 指數 年 增幅 來 到 最大 漲幅 是 10% 之後是 逐步 遞減 那要 注意 的 事情 是 年增率 遞減 不 代表 房價 在 下跌 它 只是 漲價 的 速度 變換 而已 目前 一直 統計 到 去年 為止 大 概率 還是 保持 在 5% 左右 的 漲幅 所以 房價 有 時候 漲 有 時候 跌 但 大部分 時間 它 都 是 能夠 非常 明顯 的 跑 贏通 膨 的 如果 形容 整個 203 年 的 房市 很明顯 就是 賣方 不願 意 鬆 手 導 致 房 價 居高不下 房價並 沒 有 鬆 動 剛 開 始 買 方 意 願 也 非常低 但是 在 下半年 的 新 青安 政策 點火 之 後 重新 回歸 所以 就 目前 來 看 基本上 在 中 股屋 市場 由 於 大量 的 新 青安買盤 進入 仍然 是屬 於 賣方 市場 的 當時 在 203 年 年底 對 於 204 年 的 總統 大選 很多 的 賣方會 認為 204 年 房市 始終 會 復 甦 但是 买方 则 是 认为 新政府 会 有 新气象 很 有 可能 采取 更进一步 的 打房 政策 不过 事已如此 我们 如果 现在 观察 当前 的 政局 似乎 不会 采取 更进一步 的 信用 管制 等等 相关 措施 所以 在 这种 状态 底下 回顾 203 年初 当时 的 平均地权 条例 快速 火速 通关 之后 的确 有 很多 刚性 买盘 者 怀抱 着 房价 可以 降价 的 希望 多數 人 都 認為 平均 地權 條例 通過 以 後 預售 屋市 場會將 偏重 剛性 的 資助 需求 投資 客會 減少 結果現 在 看到 的 事情 是 第一 價格 完全 不降 第二 投資客 的 觀念 改 了 從 原本 的 短期 賺取 價差 變成 了 長 期 收租 領息 在 這種 狀態 底下 我們 就要 具體 觀察 那 只有 足夠 的 量 能 才 可以 保持 當前 的 房價 了 那事 實上 我們 可以 觀察到 去年 的 整年 的 買 賣移 轉動數 全年 來 看 是 高達 30.7 萬棟 虽然 是 4 年 来 的 新低 但是 如果 是从 量 能 的 季度 来看 是 开低走高 也 就是 4 季度 是 开始 陆续 好转 的 如果 这 条 上行 趋势 没有 改变 的话 这 基本上 就 说明 量 能 的 低点 也 已经 看到 我们 正在 看到 房市 的 复苏 如果 是 以 六 都 汇区 的 6 年 的 金屋 买卖 移 转动 数 虽然 来到 23 万栋 也 比 过去 几年 来 的 低 仅次于 2019 年 但是 我們 可以 了解 到 基本上 現在 的 單價 都 相 對 很 高 所以 總銷售額 仍然 在 持續 創高 當中 我們 來 具體 觀察營 造季 不動產業 的 MAI 也 就是 我們 看到 的 不動產 的 經理人 指數 目前 整體 採購量 仍然 在 持續 上行 復 甦 當中 那 第二件 事情 是 我們 剛才 聊到 的 我們 可以 觀察到 在 公股 銀行 辦理 7 年 安心 增加 貸款 的 部分 在 去年 12 月底 已經 高達 了 1.6 兆 目前 仍然 在 持续 冲高 当中 所以 我们 必须 承认 房价 贵不贵 是 非常 贵 的 我们 从 几个 数据 来 做 观察 比如说 我们 以全 台湾 内政部 所 公布 的 资讯 当中 全 台湾 的 房价 所得 比 的 部分 你 看 当时 在 108 年 第三季 左右 房价 所得 比 在 台南 的 部分 是 6.9 倍 目前 已经 升高 到 9.4 倍 台中市 从 9 倍 增加 到 1 倍 高雄 从 7 倍 增加 到 9 倍 台北市 從 13 倍 增加 到 15 倍 嘉義市 從 5 倍 增加 到 7 倍 全國 平均 來 看 是 從 8 倍 上行 到 了 9.8 倍 所以 上行 幅度 還是 非常 之快 的 我們 再 從 去年 第三季 的 全國房 貸負 擔率 來 做 觀察過 去 我們 的 解釋 是 通常 房貸 負擔 率 在 三成 左右 是 一個 相對 健康 的 狀態 通常 超過 三成 也 就是 10 萬超過 30 萬 以上 的 房貸 都 是 對 於 整體 經濟 形勢 有 過度 的 傷害 壓縮 其他 的 消費 空間 可是 我們 可以 觀察到 在 去年 全國 的 房 貸負 擔率 是 高達 42.5% 遠高 於 市場 針對 三成 的 目標值 尤其 在 各大 領域 當中 內政部 也 非常 貼心 只要 是 超過 三成 他 都 會 把 負擔 能力 的 等級 視為 偏低 這個 時候 你 可以 觀察到 新北市 是 高達 5% 10 萬要 有 5 萬 都 拿 去 付 房貸 台北市 的 部分 是 67% 桃園 市 是 34% 台中市 50% 台南市 10% 高雄 39% 宜蘭 甚至 也 有 39 新竹 縣 的 竹北 也 是 39% 換句 話 說 根據 內政部 所 進行 的 統計房 貸負 擔率 低 於 三成 的 地區 只有 三個 地方 一個 是 嘉義縣 再 來 是 屏東縣 最後是 基隆市 嘉義縣 由 於 最近 有台 積電 的 設廠 可能 很快 就 會 突破 屏東 的 部分 現在 是 29% 感覺 也 是 一蹴可及 現在 似乎 只 剩下 基隆 部分 房貸 負擔 率 還是屬 於 偏低 的 我們 再 從 台灣 房屋 所 進行 的 統計來 做 觀察 台北市 目前 平均 大樓 的 建 估值 是 2905 萬 如果 是 以合貸 8 成 的 房貸 總額 是 237 萬 優惠級 的 月 付房 貸是 7 萬 最建議 你 的 月薪 是 21 萬新北市 的 建議 月薪 是 1 萬 台中市 是 8.4 萬桃園 市 8.1 萬高雄 台南 是 6.9 萬 和 6. 萬 都 遠 高 於 目前 台灣 的 薪資中 位數 我們 從 全球 的 房價 所得 比來 做 觀察 當然 台灣 本身 算是 偏高 但還 不是 最高 的 我们 可以 观察 到 在 纽西兰 的 房价 所得 比是 高达 10 倍 台湾 的 部分 是 9.6 倍 不过 也 是 跑 赢 了 其他 海外 市场 澳洲 的 7. 倍 爱尔兰 的 5.4 倍 英国 的 4.8 倍 以及 美国 的 4.2 倍 从 房贷 负担 率 来看 目前 已经 挑战 到 4 成 了 相对 于 海外 市场 来看 目前 已经 是 创下 历史 新高 如果 我们 把 房贷 占 可 支配 所得 的 比重 以及 房贷 占 生活 成本 的 比重 来 做 观察 台灣 已經 名列 前行 站 穩 世界 第一 的 角色 所以 給投資 朋友 做 一些 思考 點那 在 這種 端倪 底下 它會 怎麼 影響 到 未來 房價 的 趨勢 呢 首先 我們 要 理解 房價 雖然 貴 但 房價貴 不是 房價會 跌 的 主要 因子 為 什麼 呢 股價 也 很 貴 啊 萬八難 道 不貴 嗎 也 很 貴 但是 不 代表 台北 股市 一定 要 跌 回萬二跌 回萬點 為 什麼 呢 因為 我們 這個 時候 會 有 一個 前提 就是 買 房子 好像 永遠 都 是 要 給人 做 的 但是 如果 把 房子 作為 一個 理財 商品 來 進行 置產 這個 時候 他 就 並沒有 那個 居住 的 性質 這個 時候 房貸 負擔 率 也 有 可能 會 因此 而 變高 舉個 例子 來 說 如果 你 是 一個 工程 師 可能 年薪 有 60 萬 其中 你 拿 30 萬房 貸負 擔率 是 接近 50% 拿 去 買 房 的 話 那 這個 時候 很 有 可能 你 也 會 把 台灣 的 總體 房 貸負 擔率 給拉成 可是 問題 對 於 你 來 說 你 有 過得 很 辛苦 嗎 你 还有 另外 30 万 可以 拿来 进行 支付 以及 平时 的 消费 所以 在 这种 状态 底下 市场 上 基本上 还是 有 刚性 买盘 的 那 这个 刚性 买盘 会 怎么 移动 呢 我 个人 认为 有 三个 条件 第一 就是 高 总价 往低 总价 来 移动 第二 是 大坪 数往 小坪数 移动 第三 是 新屋 往 老屋 来 移动 我们 以 各县市 目前 住宅 大楼 价格 华沙 的 平均 成交 总价 来 做 观察 通常 在 双星 家庭 的 年轻 族群 平均 的 总 负担 房价 大概 150 万是 一个 临界点 台北市 在 203 年 的 总 平均 房价 是 3071 万 基本上 已经 不太可能 让 年轻人 负担 新北市 是 1675 万 基本上 难度 也 很 高 但是 我们 观察 到 像是 桃园市 台中市 台南 高雄 这些 地区 还是 有 持续 人口 流入 以及 推 高房价 的 空间 存在 至于 新竹市 和 新竹县 也 已经 突破 到 160 万 难度 就 有 一点 高 了 所以 第一个 方向 就是 人口 会往 这 一些 低 总价 的 地区 来 做 移动 而 高 总价 的 地区 虽然 它 是 很 高 了 但是 也 不至于 会跌 举个 例子 来说 我们 看到 在 过去 三年 七 大都会 区 目前 这些 周边 房价 的 变化 你 像 台北 10 大楼 涨幅 还是 高达 一成市 啊 公告 的 土地 限制 都 61 萬一平 了 新北市 板橋區 的 板信 雙子 星大樓 漲幅 又 有 12% 公告 土地 限制 是 25 萬 所以 換句 話 說 這些 地區 還是 有 緩步 抗通 膨 的 條件 存在 但是 已經 不會 是 主要 人口 流入 的 方向 剛才 聊 的 第一 個 是 高 總價往 低 總價 的 方向 移動 第二 點 就是 小災化 居住 面積會 越來 越 小 我们 以六 都 和 全国 的 平均 建物 买卖 移转 面积 来 做 观察 当时 在 2013 年 新北市 的 平均 面积 是 27 平 现在 已经 下滑 到 24 平 台北市 从 24.8 下滑 到 24. 桃园 从 32 下滑 到 29 台中 从 34 下滑 到 29 台南 从 40 下滑 到 32 换句话说 总价 是 越来越 贵 单价 也 越来越 高 不过 我们 做 的 面积 是 越来越 小 这 也 使得 建商 在 推案 层面 开始 思考 未来 的 方向 也就是说 台北市 的 部分 雖然 我們 看 得 很 清楚 大部分 新案 都 是 在 三千 萬 左右 可是 台北市 在 近年 的 新 推案量 也 盡 可能 的 把 總價壓 在 一千五百 萬到 三千 萬 那 就 盡量 讓 你 住 小 一點 就是 了 新北市 也 是 一模 一樣 的 新北市 的 總價 目前 主要 集中 在 一千 萬到 兩千萬 左右 也 是 主要 的 成交 區桃園 市 的 部分 單價 整體 來 看 就 可以 來 的 更 低 了 基本上 在 一千 萬到 兩千萬 左右 也 是 非常 之高 的 而且 它 的 坪 數相 對 來 看 更 大 非常 適宜 雙薪 家庭 來 做 買入 所以 我們 剛才 所 提到 高總價 往 低 總價 大坪 數往 小坪數 那 最 後 就是 新屋 轉為 舊屋 我們 其實 可以 觀察 在 整個 203 年 全國 以及 六 都 的 拍 賣 繼承 以及 贈 與 移 轉動數 在 拍 賣 層面 是 高速 的 收縮 這說 明台灣 的 房市 狀況 目前 表現還 算是 不錯 但是 在 繼承 的 部分 全國來 看 平均 增加 是 9.4% 新北市 增加 13% 台北市 增加 10% 桃園 市 增加 10.6% 換句 話 說現 在 年 輕人 有 很大 一批 都 是 以 繼承來 獲得 新 房屋 事實 上 我們 以 七 都 的 房屋交易 屋齡 來 做 觀察 年轻人 基本上 也 是 购买 屋龄 较长 的 房屋 我们 可以 观察 到 在 台北市 的 部分 目前 的 平均 购买 的 屋龄 的 中位数 是 高达 35 年 新北市 是 25 年 桃园市 是 18 年 新竹市 是 16 年 台中市 是 26 年 台南市 是 25 年 换句话说 大家 买 的 房子 基本上 都 是 15 年 到 30 年 起跳 的 其实 全 台湾 大概 整体 住宅 有 超过 一半 都 已经 超过 30 年 台北市 的 老屋 甚至 已經 高達 了 7 成 那 我們 要 了解 這些 老屋 基本上 也 有 他 的 換屋 需求 但 這些 人 目前 看起 來 也 沒 辦法 換房 原因 很 簡單 如果 你 想要 以小換 大 這個 時候 房價 在 漲 你 反而 換 不到 更好 的 房子 為 什麼? 10 萬 的 房子 你 漲 到 了 1200 萬 房价 上涨 了 两成 赚取 了 20 万 的 报酬 可是 这个 时候 你 要 买 20 万 的 房子 它 已经 涨到 了 240 万 你 可能 还 凭空 多出 了 20 万左右 的 价格 增幅 是 买不到 的 相反 的 如果 房价 下跌 以小换 大 反而 更加 划算 比如说 10 万 的 房子 跌到 了 80 万 你 虽然 亏损 了 20 万 可是 呢 原本 你 要 購買 20 萬 的 房屋 也 跌 到 了 160 萬這個 時候 你 去 買 反而 更加 划算 換句 話 說現 在 我們 所 面臨 的 狀況 啊 就 逼 得 年 輕人 他 必須 用 不同 類型 的 方式 來購 買 房屋 我們 以 203 年 來 做 觀察 還是 有 很多 是屬 於 千萬 以下 的 這些 買 房樂區 那 這些 買 房樂區 有 一個 特點 就是 平均 屋齡 非常 長 而且 平均 面積 非常 小以 中山 區來 看 我們 看到 平均 總價 是 706 萬 平均 單價 是 65 萬 但是 平均 屋齡 卻 高達 37 年 而且 平均 面積 只有 1 坪 萬華區 的 部分 10 萬 以下 的 房屋 平均 面積 是 14 坪 平均 屋齡 高達 41 年 北投 區的 部分 平均 面積 是 17 坪 平均 屋齡 高達 34 年 所以 我們 都 很 清楚 知道 即便 這些 房屋 屋齡 非常 大還 是 有 非常 明顯 的 剛性 買 盤來 支撐 年 輕人 看 起來 還是 有 一些 夢想 的 換句 話 說 如果 我們 並沒有 看到 年 輕人 完全 喪失 買房 的 動力 房價要 下跌 是 很困 難 的 他 只是 在 等 他 有 沒 有 可以 買 得 起 總價 的 物件 但 目前 來 看 市場 上 的 買氣 還在 持續 發酵 當中 好 了 刚才 聊 了 这么 多 可是 我们 必须 要 正视 一项 数据 那 就是 内政部 在 过去 一个月 曾经 发布 的 12 年 上半年 整体 全国 贷售 新 成物 的 统计 目前 是 足迹 攀高 从 内政部 的 表现 来 做 观察 当时 在 109 年 下半年 到 10 年 下半年 平均 维持 大概 在 7 万户 左右 可是 在 过去 三年 却 持续 的 上行 来到 12 年 的 8 万户 到 二季度 已经 来到 9 万户 这是 这项 统计数字 有史以来 的 最高 为什么 我们 会 看到 整体 代售 新成 屋 创下 历史 新高 但是 房价 也 创下 历史 新高 的 状态 我 觉得 第一个 观察 的 要点 是因为 基本上 内政部 所 公布 的 数字 都 比较 缓慢 所以 看起来 好像 比较落后 一点 现在 才 公布 到 二季度 但是 新青安 其实 是 在 三 四季度 左右 开始 陆续 买盘 效果 上演 所以 很 有 可能 从 代售 新成 屋成量 来看 很 有 可能 目前 是 显著 的 下 弯 的 好 第二件 事情 是 空屋 的 上行 基本上 也 说明 着 市场 的 体量 仍然 之分 庞大 有 很多 外围地区 可能 房价 是 真的 卖不动 但是 建商 由于 成本 高涨 也 没有 降价 的 打算 所以 就 目前 来看 它 顶多 就是 把 未来 几年 的 推案量 稍微 缩小 把 接下来 的 余屋 慢慢 的 消耗 下去 再 来 我们 可以 观察 到 如果 这些 房价 刚才 聊到 的 台北市 新北市 總價 都 已經 三千 萬 四千 萬 的 房子 誰 去 買? 誰 去 買? 我們 必須 要 理解 基本上 台灣 還是 有 非常 有 錢 的 一批 資產階級 目前 持續 在 囤房 當中 舉例 來 說 如果 以 近年 的 台灣 的 超額 儲蓄 來 做 觀察來 進行 留意 你會 發現 當時 在 2019 年 平均 的 超額 儲蓄僅 只有 2.3 兆 但是 到 201 年 已 經來 到 了 3.69 兆 到 204 年 今年 已經來 到 了 3.7 兆 又 創下 歷史 新高 了 怎麼 會 去年 明明 就 景氣 下行 格局 今年 我們 看到 全台灣 的 超額 儲蓄 又 在 飆 高 這 主要 來 自 於 第一 有 非常 多 的 資產階級 在 本輪 的 半導體 帶 貨潮 當中 賺取 了 龐大 的 收入 這群 龐大 的 收入 一個 人 他 可能 已經 賺 到 了 未來 4 年 到 5 年 的 年薪 而 每年 也 有 陸續 的 bonus 持續 的 發放 因此 他 就 不斷 的 購買 小宅 以應 對 他 的 置產 需求 所以 這些 人 很多 他 可能 寧願 空著 也 不 出租 他 為 的 是 等待 更好 的 出售 時機 房子 買 了 不租 的 人 某 一種 角度 來 看 是 精明 的 為 什麼 因為 他們 買房 不是 為 了 需要 的 買 房 而是 為 了 就 買 著放著 進行 置產 第二 點 很多 人 是 為 了 要 規避稅 賦 很多 人 擁有 多餘 的 房子 他 不 自住 也 不 出租 除了 上訴 考量 以外 他 就是 為 了 要 避免 稅賦 的 負擔 再 來 是 為 了 下一代 囤房 很多 父母 買 房子 也 不是 為 了 自己 他現 在 是 為 自己 的 子女 來 做 考量 我們 可以 觀察到 現在 整體 台灣 房市 有 沒 有 可能 導致 這些 人 把 走上 的 空屋 給進 行釋 出 難度 還是 有點 高舉 例來 說 我們 以 全台灣 的 住宅 貸款 的 預放統 計來 做 觀察 目前 來 看還 算是 一個 顯著 的 下行 區間 全台灣 的 貸款 預放比 目前 還 保持 在 相 對 的 地位 換句 話 說現 在 來 看 可能 這些 人 在 短期 內 也 沒 有 任何 顯著釋 出 房屋 的 打算 這個 就是 目前 我們 所 面臨 的 概況 當然 到底 台灣 魚肉 這麼 多 有 沒 有 一天 可能 會崩盤 我們 都 很 清楚 如果 你 很 明顯 是屬 於 偏鄉 地區 而且 剛才 我們 提到 的 可能 坪 數比 較 大 總價 比 較 高 那 基本上 你 的剛 性需求 是 不會 碰到 這一類 的 客群 的 那麼 這樣 的 一個 房屋 即便 你 看 起來 總價 是 偏 高 很 有 可能 最後會 因為 沒 有人 接手 而 發生 流動性 風險 所以 這個 時候 我們 必須 要 了解 市場 的 購買 主力 在 什麼樣 的 族群 這類 型 的 房屋 他 就 特別 的 搶手 我們 舉例 來 說 如果 我們 以 去年 我們 看到 各 地区 房屋 的 坪 数 买卖 比例 来 做 观察 我们 以新北市 来 做 留意 你 会 发现 购买 65 坪 以上 的 比例 仅仅 只有 2.7%5- 6 坪 只有 2.05%4 坪 只有 4.3% 三个 加 起来 也 不过 就 一成 左右 也就是说 现在 你 购买 45 坪 以上 的 房屋 占 总 市场 的 交易 比例 甚至 是 不到 一成 的 大部分 都 是 集中 在 15 坪 以下 15 2 坪 以及 25 3 坪 那 常年 期它 会 有 持续 下行 的 机会 存在 所以 很多 租客 的 工程师 他们 在 进行 制产 的 时候 也 意识 到 这件 事情 所以 大部分 都 是 搜刮 15 2 坪 以及 25 3 坪 这些 低 总价 的 地区 以此 来 进行 抛售 大部分 人 的 概念 就是 我 只要 能够 买 到 总价 千万 以下 那 到时候 我大 概率 就是 以 150 万左右 的 房价 来 进行 出清以 长天 期来 进行 打算 所以 我們 看待 整個 204 年 房市 的 表現 從 聯準 會 的 角度 而言 基本上 不會 再 升息 可是 台灣過 去 一年 利率 上行 幅度 其實 相對 比較 緩慢 楊金龍 也 特別 提到 目前 並沒有 進 一步 進行 降息 的 計劃 換句 話 說 如果 新清安 政策 的 推行 力度 沒有 改變 加上 我們 可以 觀察到 現在 市場 上 的 剛性 買盤 以及 資產 需求 沒有 大幅 改變 今年 又 是 景氣 上行 格局 科技 業開始 復 甦 的 情況 底下 買盤 可能 只會 越演 越烈 那長 期來 講台灣 當然會 有 少子 化 的 問題 不過 少子 化 的 問題 早就 在 過去 幾年 已經 出現 了 當時 15 到 64 歲 的 青壯 年 人口 在 2015 年 的 高峰 是 173 萬 目前 已經 減少 了 接近 10 萬人 剩下 1630 萬人 但是 為 什麼 少子 化並 沒有 形成 房價 的 崩跌 呢 原因 很 簡單 因為 我們 都 很 清楚 現在 的 戶 內人數 不斷 的 下滑 總戶 數還 在 不斷 的 攀升 當中 所以 少子 化所產生 對 於 戶數 的 顯著 衝擊 很 有 可能 他 是 等到 10 年 20 年 以 後 那麼 10 年 20 年 到 時候 房價 下跌 他會 跌 到 現 在 的 位階 嗎 難度 是 有點 高 的 最 後 我們 再 來 觀察 在 政治 獻金 的 問題 如果 我們 以 全台灣 各政黨 的 政治 獻金 的 收入 來 具體 留意 以國民 兩黨來 看民進 黨 的 政治 獻金有 1 ⁴ 都 來 自 於 不動 產產業 那么 中国国民党 虽然 大部分 是 来自 于 金融 和 保险业 占 两成 期 但是 不动产业 大概 占 了 21% 换句话说 我们 都 很 清楚 在 必要 的 政治 现金 的 补助 底下 基本上 政府 所 采取 的 相关 管制 它 目的 也 是 尽可能 让 你 买得起 高 总价 的 房屋 但是 不会 让 它 的 高 总价 变成 低 总价 當然 不買房 還是 可以 租房 可是 我們 要 很 清楚 知道 租金 價格 也 隨著 囤 房稅 2.0 等等 相關 政策 以及 全球 的 通 膨 僵固 性來 看 都 在 陸續 的 傳導 當中 所以 過去 有 一個 笑 話 老婆 問 老公 說 老公 我們 什麼 時候 可以 住貴 一點 的 房子 老公 說 你 的 願望 很快 就 能夠 實現 了 老公 說 真的 嗎 什麼 時候 老公 說 下個 月 下個 月 就要 漲 房租 了 我們 可以 觀察 在 18 年 到 20 年 全台灣 各 大地 區 每坪 中位數 的 漲幅 基本上 是 非常 驚人 的 你 像是 萬華區 的 部分 漲 了 1 成 7 新北市 的 林口 漲 了 2 成 8 桃園 市 的 平鎮 八德 桃園 基本上 漲幅 都 是 三成 起跳 烏日 也 漲 了 三成 台南 的 上化 新市 安南 安平 平均 漲幅 也 是 接近 三成 到 四成 左右 如果 我們 以主計 處 所 統計 的 房租 指數 年增率 感覺 是 有 點失 增因 為僅 只有 2% 可是 從 趨勢 還是 看得出 來 在 去年 年初 還高達 2.3% 左右 的 房租 年 增幅, 在 6 月、 7 月 稍微 下行 以 後, 8、 9 月份 重新 的 上 彎, 足以 彰顯 市場 的 買氣 的 確在 下半年 有 非常 顯著 的 提升。 包括 不 只是 看到 的 房租, 我們 看到 的 居住 類品 以及 住宅 的 維修 價格 也 在 顯著 的 上行 過程 當中, 去年 的 住宅 维修 价格 是 高达 3.2% 所以 很多 大楼 的 管理费 都 在 陆续 调 成 当中 不过 从 这些 数值 你 觉得 2% 好像 不是 特别 多 我 认为 数据 是 有点 失 真的 我们 过去 统计 台湾 的 房价 跟 房租 指数 其实 有蛮 严峻 的 脱钩 举个 例子 来说 我们 如果 观察 全球 的 房租 以及 房价 指数 来 做 判断 我们 看到 的 蓝色 线 是 CPI 的 房租 项 红色 线 是 房价 指数 不管 是 美国 英国 欧元区 澳洲 等等 发达 经济体 房价 跟 房租 基本上 是 有 稳定 联动 的 台湾 过去 14 年 的 房价 涨幅 是 高达 142% 但是 房租 CPI 涨幅 仅仅 只有 一成 二 明显 有 显著 的 落差 在 这种 状态 底下 很 有 可能 主 技术 所 公布 的 数值 大家 可能 感觉 跟 实质 上会 有 一点 落差 所以 换句话说 很多 人 为什么 一直 说 租 不如 买 这 就是 主要 的 原因 但是 既然 要 买 就 必须 要 有 头期款 所以 现在 年轻人 很多 都 是 拼命 的 存 头期款 想要 以此 能够 上车 所以 过去 网络 上 有 很多 人 说 房子 是 拿来 住 的 不是 拿来 炒 的 这句 话 感觉 听 起来 很 合理 但是 它 其实 是 违反 现实 的 我 并 不是 说 房子 就 一定 要是 拿来 炒 的 我们 是 说 大部分 目前 有 动机 买房子 的 目的 大 概率 都 会 有 一点 投资 成分 存在 而 并 不是 住 这 在 台湾 更是 明显 的 事情 有人 提 过 新加坡 模式 的 房屋买卖 是 地上权 但是 大家 都 知道 房子 实质 上 是 折旧 的 土地 才 是 生殖 的 所以 真实 我们 买 的 其实 是 土地 而 并 不是 房屋 本身 的 房子 真正 吸引 人 的 地方 是 他 认为 持有 的 人 能夠 帶來 更 多 的 財富 這個 是 一個 心照不宣 的 事實 當然 不見 得 大家 會承認 這件 事情 這就 好像 香港 作家 鄭麗 提到 17 世紀 荷蘭 的 鬱 金香狂 熱一樣 當時 荷蘭 的 鬱 金香 人人 都 買 升到 天價 顯然 大家 並 不是 那麼 喜歡 花 而是 因為 能夠 賺 錢 不過 呢 就是 因為 說 了 賺 錢 太 坦白 最终 大家 都 变成 了 爱 花朵 之 人 而已 所以 用 这样 的 一个 角度 的确 我们 干脆 买 不如 租 好好 的 过 好 自己 的 人生 但是 我们 都 很 清楚 在 资本 游戏 的 市场 当中 我们 每天 工作 搏命 所 创造财富 的 速度 是 远远 赶不上 信贷 以及 金融资产 扩张 的 速度 劳动力 增量 相对 于 资本 增量 而言 占 比 本来 就是 越来越低 对于 资本 存量 而言 也 越来越 廉价 那 身为 投资人 的 我们 也 只能 被迫 参与 这样 的 游戏 所以 有时候 我们 只是 要 认清 事实 大多数 人 买房 本来 就 不是 为了 拿来 住 的 你 认清 这个 事实 这个 时候 你 就 可以 把 房地产 完全 当做 一项 商品 来 做 看待 了 那 今天 市场 观察 到 这边 如果 喜欢 我们 节目 记得 帮 我们 订阅 按赞加 分享 我们 就 下 一期 市场 观察 再见 拜拜