【市場觀察】台灣央行再不升息 2024房價大噴發？

粉丝 朋友 欢迎 收看 市场 观察 过去 一段时间 台湾 央行 召开 第三级 理监事 会议 全体 理事 是 一致同意 维持 当前 的 政策 利率 不变 的确 以 十月份 来看 几乎 全球 的 发达 经济体 都 已经 达到 了 停止 升息 的 步调 不过 呢 在 海外 市场 当中 多数 经济体 啊 都 已经 达到 了 实质 翻正 的 目标 台灣 目前 的 薪資漲 幅 卻 還是 遠落 後 於 通膨漲 幅 實質 薪資 還是 負值 同時間 台灣 第三季 的 信義房 價指數 再度 創下 歷史 的 新高 下房 價年 漲幅 高達 3.6% 他 也 跑 得 比薪 資來 得 快 所以 央行 是不是 真的 也 來 到 了 停止 升息 的 條件 呢 或者 說 他 不止 沒有 達 到 停止 升息 的 條件 反而 有 緊急 升息 的 壓力 房價 是不是 由 於 當前 央行 的 低利率 作為 可能 會持續 的 上行 今天 來 跟 投資 朋友 做 一些 探討過 往 的 經驗 是 這樣 通常 聯準 會 升息 兩碼 台灣 央行 就 大概 升息 一碼 聯準 會 升息 一碼 台灣 央行 大概 就 升息 半碼 以 目前 來 看 聯準 會 已 經連續 兩次 的 FOMC 利率 決策 會議 停止 升息 了 央行 在 第三季 的 理監 事會議 果然 也 是 停止 升息 所以 大家 比較 擔心 因為 台灣 央行 在 整体 理监事 会议 当中 的 时间 点 分别 是 3692 即将 到来 的 12 月份 第 4 季 理监事 会议 当中 刚好 又 是 总统大选 前 一个月 会 不会 会 使得 这个 原因 导致 升息 步调 稍微 放缓 今天 就 来 跟 大家 做 一些 留意 首先 先 来看 通 膨 其实 从通 膨 的 角度 就 可以 了解 到 台湾 央行 12 月份 是 有 必要 持续保持 在 升息 步调 的 台湾 在 203 年 上半年 的 年 增幅 CPI 是 2.32 下半年 來 到 2.1% 那 我們 如果 看 核心 CPI 分別 是 2.6 和 2.3 也 就是 說 目前 整個 203 年 台灣 的 核心 CPI 我們 看到 的 工資部門 租金 部門 的 僵固 性是 遠大 於 海外 我們 看到 那些 原油 食品 所 進口 的 僵固 性 這說 明台灣 通膨要 達 到 2% 的 目標值 所花費 的 時間 可能 會 比 想像中 還要 來 得 長 當然 过往 判断 升息 是否 已经 达到 停止 升息 的 条件 各国 央行 通常 不会 说 一定 要 达到 2% 再来 停止 升息 通常 采取 的 判断 条件 是 当 央行 利率 或者 工资 涨幅 超越 通膨率 的 时候 就 可以 考虑 暂时 的 停止 本轮 的 升息 循环 或者 暂时 退场 也就是说 如果 你 把 钱 存在 央行 存在 商业银行 拿到 的 利息 跑 赢通 膨 或者 你 本身 的 工資漲 幅 跑 贏通 膨 的 時候 這個 時候 通常 升息 就 沒 有 太 必要 了 因為 你 的 購買力 正在 增加 這說 明市場 上 多 數人 其實 並不討 厭通 膨 只是 討厭 自己 資產 增值 的 效果 和 薪資 的 漲幅 輸給 通 膨 而已 那 你 像 聯準 會 目前 基准利率 是 在 5 .% 但 它 的 實行 漲幅 4.1% 而 這兩項 數據 都 比 目前 美國 的 3% 通膨還 要 來 的 高 所以 美國 不管 是 你 的 工作 的 漲幅 還是 存到 商業 銀行 的 實體 的 負利 效果 都 比通 膨 還要 來 的 更加 顯著 這個 是 聯準 會 停止 升息 的 主要 原因 可是 現在 問題 來 了 台灣 本身 在 薪資 的 增幅 才 多少 如果 以 今年 一二 季度 來 做 觀察台灣 央行 重接 線率 只有 1.8% 薪資漲 幅 才 1.5% 都 比 我們 剛才 所 看到 的 核心 通膨的 2.4% 來 的 低 這說 明台灣 的 購買力 其實 是 不斷 在 減弱 當中 的 所以 以前 很多 人會 覺得 你 看台 灣通 膨率 比 海外 來 的 低 對 於 民眾 的 購買力 侵蝕 是不是 也 相 對 來 的 小 其 實並 不是 這麼 說 的 因為 那些 高通 膨 的 經濟體 它 的 工資通 膨 也 比 我们 来 的 高 啊 最终 就 变成 他们 的 物价 高 薪资 也 涨 了 那 长期 他们 的 购买力 就 会 不断 的 增加 最后 呢 美国 人来 亚洲 就 会 觉得 消费 很 便宜 就 好像 台湾 到 东南亚 一样 消费 会 觉得 很 便宜 一样 但是 通膨低 你 真的 让 自己 的 经济 环境 过得 更好 吗 并不一定 我们 以 实质 薪资 来 做 观察 如果 以 美国 欧元区 英国 今年 的 薪资 通 膨 分别 是 4 .% 57 和 6.8% 那 如果 换算 今年 上半年 的 通 膨 水平 美国 大概 在 3% 左右 欧元区 大概 在 2% 英国 目前 大概 在 6% 左右 也就是说 现在 美国 欧元区 英国 的 名目 薪资 涨幅 其实 都 盖 得 过 当前 在 内部 的 物价水平 所以 他们 的 实质 薪资 基本上 都 已经 陆续 反正 可是 刚才 提到 了 台湾 的 实质 薪资 是 负值 因为 台湾 的 名目 薪资 今年 一二 季度 才 涨 1.5% 连通 膨 的 2.4% 核心 通膨都 跑 不 赢 物价 远远 比 薪水 还要 来得 更 快 所以 从 这件 事情 你 就 看得出来 各国 央行 各国 政府 面临 通 膨 态度 的 不同 对于 欧美 政府 来说 面对 通 膨 问题 他 的 做法 就是 一边 升息 一边 进行 财政补贴 拉 抬 购买力 他 的 目的 并 不是 说 你 一定 要 让 物价 回跌 而是 说 物价 是 由于 供应链 问题 所 形成 的 产品 物价 推高 但是 我 的 真正 目的 是 要 让 大家 的 薪资 也 跟着 涨起来 让 大家 有 能力 去 买 这么 昂贵 的 物品 所以 他 让 他 的 薪资 涨幅 后来 跟上 我们 看到 的 物价水平 对于 日本政府 来说 的确 他 的 整体 通膨率 在 20 年 一季度 到 20 年 四季度 年 增幅 大概 才 0.4% 但是 今年 一二 季度 已經 飆到 1.5% 了 所以 他 的 薪資漲 幅 也 是 非常 快速 的 因為 尼科 羅 漲薪 最高 就 來 到 五成 嘛 那 日本政府 他 有 特殊 國情 因為 他 畢竟 已 經長 達 30 年 的 通縮 了 所以 製 造 通 膨 是 現 在 日本央行 的 長 期 政策 目標 不管 現在 輸入性 通膨有 多大日幣 貶多 兇 啊 他 的 貨幣 政策 的 寬 鬆 力度 不太 容易 短期 內 改變 那 對 於 台灣 政府 來 說面 對通 膨 的 問題 就 不 太 一樣 了 會 有 一點 民意 綁架 的 問題 舉例 來 說 其實 我們 在 看到 前 兩年 很多 不管 是 能源 產品 或者 糧食 產品 在 面臨 第一波 由 於 全球 供應 鏈 所 形成 的 通膨的 時候 政府 所 採取 的 第一 個 措施 通常 是 凍漲 就 不让 全球 的 原 物料 价格 直接 10% 完全 反映 在 民间 用品 身上 那 就 会 让 国营事业 长年 重亏 你 像是 中钢 台电 或者 一些 农业部门 他 被迫 受到 政府 的 压力 要 进行 补助 蛋价 补助 农作物 最后 就 养大 了 民间 胃口 当通 膨 已经 不是 短期 的 现象 全球通 膨都 这么 高 的 时候 政府 总有一天 要 得 松绑 他 的 政策 管制 这个 时候 物价 一涨 所有 的 人 都 认为 那 是 政府 的 错 所以 这种 状态 你 就 会 导致 现在 工资 涨幅 远远 落后 于通 膨 所以 通 膨 看似 你 了解 到 实质 薪资 和 购买力 增长 是 各国 政府 所 追求 的 目标 高通 膨 不 代表 低 购买力 同样 的 台湾 的 低通 膨 也 不 代表 我们 的 高 购买力 这是 第一件 事情 台湾 央行 完全 没有 达到 停止 升息 条件 的 理由 那 第二件 事情 就是 来自 于 房价 的 部分 因为 目前 除了 物价 跑 赢 薪资 以外 目前 的 房价 也 是 远远 跑 赢 实质 薪资 的 央行 在 过去 一段时间 的确 做 了 一些 信用 管制 以及 利率 的 调升 尝试 的 要 抑制 当前 房价 水平 的 上涨 不过 到 目前为止 其实 在 整个 二 三级 度 不管 是 追踪 预售 屋 的 国泰 房价 指数 还是 追踪 中股 屋 的 信义 房价 指数 都 在 一个 持续 的 创高 格局 量 是 有 缩 但是 房价 没有 跌下来 我们 举 一个 例子 来说 如果 观察 国泰 房价 指数 如果 是从 季 增幅 来看 目前 的 成交价 相对 于 二季度 可能 稍微 虚缓 了 一点点 不过 我们 从 年增率 来 看来 跟 薪资 水平 来 进行 对照 你 会 发现 一样 大幅 的 跑 赢 目前 的 薪资 水平 以 整個 三季度 國泰 房價 指數 也 就是 預售 屋 的 部分 全國 年 增幅 漲幅 是 高達 3.56% 也 遠 比 目前 的 新知 漲幅 1.5% 高 了 接近 兩倍 以上 台北市 漲幅 有 2 .% 新北市 漲幅 甚至 來 到 1 成 1 台中市 是 7.3% 少數 由 於 過去 兩年 台南 和 高雄 因為 台積 電廠 所 推高 的 預售屋 房價 以外 基本上 多數 我們 看到 的 六 都 還在 一個 顯著 的 上行 過程 當中 那 另外 一部分 是屬 於 中 古屋 的 信義房 價指數 信義房 價指數 的 部分 則是 在 第三季 就 直接 持續 創下 歷史 新高 了 因為 它 最終 的 是 中 古屋 了 正 由 於 預售屋 目前 由 於 在 過去 兩年 一些 南部 地區 的 物件 大幅 價格 回調 之後中 古屋 這段 時間 反而 開始 有所 支撐 我們 可以 看到 非常 顯著 的 跡象 如果 是 從 整個 三季度 都 會區 的 中 古屋 來 看 基本上 除了 台南 地區 的 中 古屋 物件 年增率 和 季 减率 属于 下行 阶段 其他 地方 全部 都 在 显著 的 上行 整个 台湾地区 如果 是从 QOQ 也 就是 三季度 相对 二季度 的 价格 涨幅 又 增长 了 1.84% 年 增幅 的 部分 是 3.6% 而 也 一样 远远 高于 当前 薪资 涨幅 的 1.5% 也就是说 整个 房价 的 涨幅 跟 物价 的 涨幅 都 使得 央行 基本上 遠 沒 有 達 到 他 原本 設想 那個 升息 能夠 達 到 對 於 資產價格 抑制 的 效果 或者 對 於 物價 抑制 的 效果 所以 與 此 同時 我們 可以 觀察到 內政部公 佈 了 在 今年 二季度 全國 房價 所得 比 目前 是 高达 9.82 倍 再次 创下 了 历史记录 其中 台北市 的 房价 所得 比是 15. 倍 新北市 是 12.9 倍 台中市 是 1.5 倍 基本上 都 超过 了 10 倍 以上 那 我们 都 很 清楚 根据 世界银行 的 标准 正常 发达国家 的 正常 房价 所得 比 大概 都 介在 1.8 到 5. 倍 结果 全 台 各县市 基本上 都 是 其他 发达国家 的 接近 翻倍 以上 你 看 如果 是 以 台北市 来看 整体 房贷 负担 率 是 高达 6 成 6 新北市 是 5 成 5 所以 我们 可以 了解 一件 事情 当 薪资 涨幅 远远 追不上 房价 涨幅 的 时候 这个 时候 通 膨 对于 多数 人 来看 就是 一件 坏事 但是 薪资 涨幅 如果 勉强 能够 超越 物价 涨幅 或者 房价 涨幅 的 时候 通 膨 这个 时候 就 不 一定 是 坏事 了 通 膨 多数 人 并 不 讨厌 大家 只是 讨厌 薪资 跑 不 赢通 膨 那么 薪资 跑 不 赢通 膨 的 后果 就是 我们 看到 的 房价 所得 比 持续 的 攀高 而事 實上 由 於 台灣薪 資成長 緩慢 不 只是 通膨率 國泰 房價 指數 信義房 價指數 的 年 增幅 都 跑 贏新池 當然 我們 也 必須 了解 到 央行 是不是 有 自己 的 立場 我們 根據 去年 當時 央行 總裁 楊金龍 曾經 被 提問 到 說 升息 是否 可以 抑制 房價 的 高漲 楊金龍 他 的 表示 是 說 他 認為 目前 的 利率 純粹 只是 影響 房價 的 因素 之一 房價 的 問題 成因 非常 複 雜 必须 由 相关 的 部门 来 共同 因应 如果 单纯 以 利率 工具 处理 房价 问题 的话 可能 会 付出 经济 成长 大幅 减缓 的 代价 所以 呢 按照 他们 的 角度 而言 似乎 也 不能 由于 利率 水位 的 高升 来 作为 调控 房价 的 唯一 理由 那么 某种程度 央行 等于 认为 要 进行 房市 抑制 的 这种 角度 啊 他 等于 推给 了 内政部 认为 从 税率 上 着手 可能 会 有 更好 的 效果 那 的确 央行 这样 的 思考 可能 也 是 有 道理 的 毕竟 美国 现在 的 30 年期 房贷利率 升 到 接近 8% 那 是因为 美国 采取 的 是 固定 利率 也就是说 如果 多数 人 都 是 采取 固定 利率 那 就 相反 的 说明 了 并 不会 因为 前段时间 购买 房地產 的 這些 人 因為 央行 利率 水位 的 高升 而 受到 影響 只有 新買房 的 人才 會鎖定 在 新 的 利率 所以 現在 美國 在 房地 產部門 並沒有 大幅 違約 的 現 象是 因為 基本上 沒有 什麼 人 選擇 在 7% 以上 採取 固定 利率 來 進行 30 年 的 房貸 利率 的鎖 利好 那台灣 央行 不一樣 台灣 央行 採取 的 是 浮動 利率 也 就是 當 利率 一 提升 全台灣 的 這些 房 貸主 可能 都 會 因此 而 增加 自己 的 利息 所以 央行 的 說法 好像 也 可以 理解 於 是 呢 央行 的 說法 等同 於 把 目前 打 草房 的 機制 轉向 為 內政部 是 由 稅率 層面 來 進行 著手 了 那 的 確我們 看到 前陣子 所 通過 的 囤 房稅 2.0 似乎 会 是 让 市场 上 有 更 多 对于 房市 促进 健康 有利 的 政策 可是 呢 按照 我 的 观察 囤 房税 2.0 通过 之后 它 很 有 可能 的 只是 形成 更进一步 的 租金 通 膨 使得 明年 央行 面临 通 膨 处境 来 的 更为 艰辛 举个 例子 来说 囤房 税 这 一次 修法 前后 的 重点 比较 显示 我们 都 很 清楚 在 修法 前 自用 住 家用 的 房屋 税率 是 1.2% 修法 后 还是 1.2% 所以 你 自用 住家 是 不受 影响 的 但是 非自住 住 家用 的 房屋 税率 从 原本 的 1.5% 到 3.6% 上 修到 2% 到 4.8% 也 等于 囤 房税 开始 持有 税 增加 同時 他 的 戶數 計算本 來 是 縣市 歸戶 台北 台 中 可能 同時 有 第三套 他 不會 互相 課 但是 改為 全國 歸戶 之 後 基本上 等 於 是 第三套 第四套 一次 把 它 課 下去 那 囤 房稅 2.0 為 什麼 對 於 租金 價格 有 全面 的 上行 效果 這件 事情 很 好 理解 為 什麼 我 說 這種 做法 基本上 完全 不會 導致 房價 有 任何 走皮 的 現象 我們 在 學習 經濟學 的 時候 通常 會 聊到 價格 彈性 的 問題 如果 你 稅率 採用 的 是 實價 直接 課徵 持有 稅你 不要 想 說 什麼 課徵到 4.8%課個 3 都 痛得 要命 你 想想看 2000 萬 的 房子 磕個 3% 突然 要 多出 60 萬的稅 那 壓力 是 極大無比 的 這個 時候 很多 囤 房族 一定 會 大量 的 進 行房 地產 的 出脫 所以 打 草房 一定 可以 達到 它 的 效果 但 問題 就 在 於 目前 按照 台灣 的 稅基 這種 囤 房稅 的 稅率 對 於 實質 稅額 的 增加 根本 衝擊 不大 不 只 不會 有人 因此 而 把 房 地產 進行 出脫 反而 有 可能 會導致 房東 全面性 的 轉嫁 這些 稅率 那 雖然 可能 有 更 多 的 空房 可以 拿來 租人 但是 租金 價格 在 明年 幾乎 是 一定 失控 的 我們 舉個 例子 來 說 我們 以 不動產 工會來 試算 中山 區 南京 東路 45 坪 中 大型 的 房屋 水來 進行 試算來 跟 投資 朋友 做 一些 觀察 基本上 已經 算是 精華 地段 了 我們 就 假設 持有 這些 精華 地段 的 這些 草房 族 在 面臨 囤 房稅 2.0 有 可能 遭受 到 的 衝擊 那 我們 就 以 傳統 的 RCE 住宅 10 樓來 做 觀察 從 他 的 稅基來 看 一坪 大概 是 13.2 萬 左右 那 如果 你 是 自住 用 的 話 就是 繳 89, 400 塊 那麼現 在 的 問題 就 在 於 從 原本 的 1.5% 我們 就 假設 由 於 他 可能 是 第三 間 或者 第四 間 我們 按照 台北市 新北市 有 可能 所 採取 的 稅率 2.4% 來 做 計算 從 本來 的 89, 40 元 一戶 他 的 整體 稅率 上行 到 143, 0 元 整體 增加 的 幅度 也 不過 就是 5 萬元 左右 而已 也 等同 於 一個 月 頂 多 也 就是 6, 0 塊 7 的 增幅 好 那現 在 問題 來 了 如果 這些 囤 房租 一個 月 增加 的 成本 是 6 萬塊 7 他 有 可能 就 真的 把 房子 給賣 掉 因此 達到 打 草房 的 效果 但是 呢 如果 他 一個 月 增加 的 成本 才 6 千塊 7 千塊 8 千塊 9 千塊 他 會 做 什麼 事情 呢 這種 精華 地段 當然 是 直接 轉嫁給 租客 嘛 所以 很多 房東 通常 是 這樣 做 啊 租金 漲 50 這個 囤房 稅漲 500 那 我 房租 给 你 涨 20 嘛 还 自己 多 赚 10 所以 在 这种 状态 底下 很 有 可能 会 造成 的 是 明年 的 租金 价格 全面 失控 但 我 先 必须 承认 一件 事情 虽然 目前 囤 房税 2.6 是 在 明年 下半年 才 上 落 但 我 相信 应该 现在 开始 很多 房东 就 已经 开始 算想 办法 要 在 明年 把 这种 转嫁 效果 完全 的 转嫁到 这些 租客 身上 但 我 还是 要 说明 一件 事情 即便 我 这样 认为 很 有 可能 明年 的 租金 指数 并 没有 太 显著 的 上涨 原因 是因为 这 几年 台湾 的 房租 CPI 跟 房价 指数 其实 对照 起来 有 严重 的 失增 现象 我 举个 例子 来说 如果 我们 观察 美国 英国 欧元区 澳洲 日本 南韩 及 新加坡 拿来 跟 台湾 的 房价 指数 来 进行 统一 比较 我们 看 红色 线 是 房价 指数 蓝色 线 是 房租 项看 得 非常 清楚 基本上 各国 房价 指数 跟 CPI 的 房租 类 指数 应该 都 有 显著 的 正 相关 效果 通常 房价 涨得 过 多 迟早会 转嫁到 房租 身上 可是 这一波 非常 有趣 的 事情 是 台湾 本身 的 房价 指数 虽然 在 过去 10 年 当中 翻 了 接近 2.5 倍 但是 房租 价格 涨幅 才 12% 这有 非常 显著 的 落差 所以 我 认为 明年 会 有 非常明显 的 租金 通 膨 只是 我们 从 数字 上 看不到 那 至于 为什么 看不到 那 可以 问主技处 好 那 与此同时 我们 就要 去 了解 了 如果 从 种种 迹象 来看 台湾 不管 是 我们 看到 的 实体 的 物价 国泰 房价 指数 信义 房价 指数 还是 从 租金 价格 很 明显 就 有 失控 持续 向上 的 风险 那 央行 到底 有 什么样 的 理由 不繼續 升息 為 什麼 央行 的 升息 步調 還是 來 的 這麼 緩慢 難道 都 是 因為 浮動 利率 惡 的 禍 嗎 基本上 過去 有 一本 書 致富 的 特權 曾經 就 指出 這樣 的 一個 例子 多年 來 央行 其實 提供 國庫 有 一個 非常 重要 的 穩 定性 作用 讓 央行 被 許多 立法 委員 以及 台灣 媒體 被 稱 之 為 國庫 的 金雞母 尤其 在 當時 9a 的 彭懷南 在 任 的 20 年期 間 這是 一個 非常 重要 的 政績 每年 會有 豐沛 的 盈餘 繳庫 好 那 這個 繳庫 到底 是 怎麼 來 的 呢 原因 很 簡單 我們 都 很 清楚 央行 竟然 擁有 大量 的 外匯 儲備 那麼 如果 他 要 賺 取國外 的 利息 報酬 這些 外匯 儲備 通常 都 是 以 美國 公債 為 主 目前 來 看 大概 是 有 接近 4% 到 5% 的 殖 利率 每年 配息 的 報酬 那 與 此 同時 台灣 央行 本身 也 會 發行 大量 的 定期 存單 這些 定期 存單 的 用意 就是 讓 這些 台灣 的 壽險業 來 進行 購買 那 通常 台灣 的 定期 存單 跟 央行 的 重 貼線 率會 達成 一定 程度 的 連動度 而 目前 重貼 線率 大概 在 1.8% 到 2% 我們 就 這樣子 來 比 較 就 可以 了解 到 了 台灣 央行 持有 這麼 龐大 的 外匯 儲底 它 可以 拿到 5% 的 配息 而 他 发行 这些 定期存单 给 这些 受 行业 让 台湾人 来 进行 购买 大概 只能 拿到 2% 的 利息 那 中间 的 3% 利差 他 就 能够 因此 而 赚 走 那 换句话说 如果 台湾 央行 的 重贴 线率 不断 的 调升 房贷利率 跟着 调升 那么 中间 的 利差 就会 越缩 越 窄 而 越缩 越 窄 就 影响 到 央行 能够 給予 國營 事業 繳庫 的 比重 增額 我 舉個 例子 來 說 台灣 央行 本身 在 國庫 的 貢獻 程度 是 日本 的 19 倍 我們 如果 以台灣 與 各國 央行 繳庫 佔 政府 稅率 的 比重 來 進行 觀察台灣 是 8.5% 接近 一成 等 於 是 國庫 的 營收 有 一 成都 是 央行 賺 利差 賺來 的 而 这个 赚力 差 的 前提 是 必须 把 台湾 的 利率 水平 压在 一个 相对 低位 接税位 美国 才 2.57% 瑞士 才 1.4% 日本 才 0.46% 新加坡 才 1.6% 韩国 才 0.62% 所以 我们 可以 观察 到 国营事业 当中 有 9 成都 是 来自 于 央行 所 贡献 所以 中游 亏了 又 怎么样 台電虧 了 又 怎麼樣 有 九成 都 是 央行 賺 的 而 央行 要持續 賺 這麼 多 的 利息 中間 的 利差 他 就 必須 把 利率 維持 在 一個 相 對 低 水位 而 把 利率 維持 在 低 水位 他 負擔 的 代價 是 什麼 就是 高通 膨高房 價高 租金 雖然 這個 租金 價格 從 數字 上 看不出 來 所以 有 以前 我們 常常 會 稱 讚 我们 的 央行 总裁 彭怀南 是 一个 9A 总裁 但是 我们 都 很 清楚 这个 9A 总裁 其实 所 负担 的 代价 就是 房价 的 持续 失控 那么 假设 未来 到 12 月 假设 央行 非常 的 勇敢 他 也 没有 任何 的 选举 压力 持续 的 保持 升级 态势 就是 为了 抵抗 我们 刚才 所 聊到 的 房价 通 膨 租金 通 膨 以及 物价 通 膨 直到 薪资 水平 超越 通膨与 房价 涨幅 那么 的确 它 可能 会 达到 一定 的 成效 不过 必须 承认 一件 事情 当 薪资 增长 超越 房价 涨幅 也 不 意味着 房价 就 不会 上涨 了 我们 只是 让 民众 的 购买力 上行 幅度 能够 超越 房价 的 上行 幅度 而且 薪资 已经 落后 房价 多年 了 他 需要 长期 的 工资 通膨才 能够 拉 抬 所以 房价 是 不 一定 会 跌 的 也就是说 升息 的 目的 是 为了 让 大家 买得起 而 不是 让 房价 下跌 按照 目前 推算 我们 可以 观察 到 如果 以标 普白 指数 也 就是 这些 美国 的 顶级 品牌 商 科技 巨头 来看 整体 第四季 的 获利 会 持续 的 上行 一直 到 明年 打开 一 整条 通道 也 就是 标普白 指数 目前 的 获利 正在 显著 回归 当中 那 這些 美國 科技 廠 的 訂 單未來 大概 一到 兩個 季度 訂單 就 會 轉嫁 到 台灣 身上 也 就是 台灣 預估 在 今年 四季度 台北 股市 的 單期 獲利 年增率 就 有 非常 顯著 的 上行 階段 而 這個 上行 階段 基本上 就 意味著 台灣 的 景氣 復 甦 也 即 將歸來 只是 你 不要 到 時候 景氣 已經 復 甦 薪資終 於 漲 起來 這個 時候 房價 又 漲 得 比薪 資來 得 快 那麼 一樣 沒 有用 而且 我們 都 很 清楚 台灣 第四季 這些 主要 獲利拉 抬 的 對象 還是 集中 在 科技 業當 中 那麼 較 為 低薪 而且 人口 較 為 多 的 服務業 他 可能 會 因此 遭受 到 更 大 的 壓力 好 那 當然 了 我們 還是 要 了解 到 剛才 我們 所 說 的 這些 概況 都 是 假設 央行 已經明 顯意識 到 目前 通膨有 可能 在 20 年 失控 的 風險 下 但 如果 央行 所 注重 的 只是 從主技術 的 數字來 做 推敲 的 話 可能 他 的 確就 沒 有 達 到 升息 的 條件 了 為 什麼 因為 他 認為現 在 租金 價格 漲幅 不是 特別 高 嗎 你 貿然 升息 反而 會 打壞 這些 科技 業的 出口 表現 那 就 留給 投資 朋友 多 做 一些 思考 了 那 当然 有些 投资 朋友 会 说 可是 按照 目前 的 角度 总有一天 少子 化 的 影响 还是 会 影响 到 房价 的 下跌 这个 就 不 一定 我们 刚才 跟 同志 朋友 提到 说 首先 大多数 的 房子 在 这 几年 也 并 不是 完全 由 服务业 来 进行 推动 大部分 是 由于 科技 业 显著 的 薪资 增长 而 使得 我们 看到 你 像 在 新竹 台 中 部分 房價 有 過度 推高 的 疑慮 存在 那 另外 一件 事情 就是 那 你 說 人口 減少 難道 不會 形成 中期 的 影響 嗎 當然 中期 來 看 是 會 有 影響 其實 台灣 的 人口 早 在 2015 年 在 15 歲 到 64 歲 的 青壯 人口 就 已 經來 到 高峰 是 173 萬人 今年 才 1630 万人 所以 人口 早就 减少 了 那 为什么 2015 年 到 现在 房价 还 在 上涨 呢 完全 是 泡沫 吗 其实 也 并 不是 一定 为什么 呢 因为 我们 看 的 房子 是否 会 有 显著 的 刚息 推升 不能 单纯 以 总 人口数 来 推断 必须 以 总户数 因为 我们 按照 过去 少子 化 带来 的 是 生活 形态 的 改变 但是 现在 的 家庭 组成 成分 越来越少 了 也 就是 户内 人数 不断 的 下滑 但是 户数 却是 持续增长 的 也 就是 小 房子 的 刚 需会 越来越 多中大 贫素 的 需求 才 会 越来越少 在 这种 状态 底下 刚需 它 就 会 一直 存在 一直 存在 到 连 年轻 人口 都 已经 完全 消失 那 肯定 还有 一段时间 所以 刚需 一直 都 在 但是 总价 的 负担 率 你 到 一定 程度 就 不 能够 再 负担 了 比如说 以 年轻人 来看 大概 是 150 万左右 所以 等 于是 对于 建商 来看 总价 是 有 上限 的 但是 民众 居住 的 面积 是 没有 下限 的 那 香港 的 汤房 就是 这样 来 的 吗 就 一直 切 啊 如果 150 万 的 房子 涨到 20 万 啊 那 我 就 再 拆 一半 卖 啊 我 就 平数 再 拆 一半 再 卖 10 万用 这样 的 一个 方式 不断 的 切切 切切 切 房子 越来越 小 但是 刚需 仍然 会 存在 总价 只要 压 得 够低 还是 会 有 刚 需 持续 的 归来 另外 一部分 是 六 都 以及 全國 老 財數量 的 持續 增加 以台灣 來 看 在 全國 當中 屋齡 50 年 以上 的 老屋 數來 到 904 萬戶 就算 我們 只取 一半 40 萬戶 也 對 於 剛需 是 一個 不少 的 需求量 所以 在 這種 狀態 底下 市場 上 的 換屋 潮 如果 持續 加上 年 輕人戶數 減少 的 剛需 仍然 存在 的 話 對 於 房價 不見 得長 期來 看 一定 會 下滑 所以 這是 我給 投資 朋友 多 做 的 一些 思考 點我們 做個 總結 其實 不管 是 從 通膨數 據 房價 還是 從 囤 房費 2.0 所導致 的 租金 通膨都 顯示 台灣 央行 其實 有 立即 升息 的 壓力 但是 我們 無法 去 臆測 央行 本身 所 身兼 的 壓力 也許 央行 也 有 不得不 說 的 苦 但 可以 確認 的 事情 是 只要 央行 保持 過去 20 年 一貫 的 步調 那 我們 幾乎 就 可以 確認 只要 央行 保持 在 當前 的 利率 越久 每天 我们 工作 搏命 创造财富 的 速度 就 远远 赶不上 信贷 和 新农 资产 扩张 的 速度 劳动力 增量 相对 于 资本 增量 而言 占 比 也 会 越来越低 相对 于 资本 存量 而言 也 会 越来越 廉价 那 身为 投资人 的 我们 也 只能 被迫 参与 这样 的 游戏 了 所以 简单 来说 在 资本主义 社会 当中 普通人 的 使命 是 交配 跟 交税 交配 完 之 後 子女 就 跟 著交稅 普通人 工作 獲得 的 價值 分配 也 頂 多 是 維持 基本 的 生活 大多 數都 被 上層 階級給 拿走 了 那 不同 的 是 好 的 資本 主義社會 上層 拿走 利益 享受 的 同時 偶爾 也 會 搞搞 技術 創新 啦 試電動車 啦 做做 AI 啦 低 軌衛星 什麼 的 提高 生產力 至少 讓 普通人 的 生活 品質 能夠 提升 嘛 坏 的 资本主义 社会 拿 去 就是 炒房 炒股 笼络 官员 完全 不顾 普通人 的 死活 那 我们 是 哪 一种 肯定 不是 那 一种 那 今天 节目 到 这边 如果 喜欢 我们 的 节目 记得 帮 我们 订阅 按赞加 分享 我们 就 下 一期 市场 观察 再 相见 拜拜