2025/9/5(五)新青安水龍頭開了 房貸荒解套!房價止跌回升?【早晨財經速解讀】

早知 變幻收 聽 早晨 財經速解 讀現 在 是 台北 時間 205 年 9 月 5 號禮 拜 五 早上 8 點 31 分 大家 好 早上 開判前 半小時 我們 在 這邊 陪伴 著 各位 一起 解讀 國際 財經 新聞 時事 變化 那 一早 我們 來 觀察美歐 股市 雖然 在 早盤 一度 承受 到 顯著 賣 壓不過 呢後續 在 疲軟 的 小 飛龍 就業 數據公 佈 以 後 反而 飆不敗 指數 今年 第 21 次 創下 歷史 新高 了 代表 市場 把 降息 預期 變成 了 短期 內 推升 股價 的 重要 推力 那麼 一方面 聯準 會 的 降息 預期 開始 有所 推升 那 是否 代表 著台灣 央行 總裁 楊金龍 先生 接下 來 在 9 月 18 號也 能夠 釋出 好消息 呢 加上 在 短期 內所釋 出 的 進 一步 的 房 貸荒 解套 政策 新清 安排 除 在 9 月 1 號以 後 72 至 2 以外 那 是否 代表 著市場 上 有 新 一輪 寬 鬆 的 空 間 今天 來 跟 投資 朋友 做 一些 觀察 那 我們 首先 看 的 是 8 月 的 ADP 這次 小飛龍 只有 5.4 萬人 原因 比市場 預期 的 6.8 萬人 還要 來 的 低 也 比 7 月 的 10.4 萬人 還要 顯著 放緩 雖然 休閒 娛樂 和 建築業 表現 還不錯 不 過 製 造 業、 運輸 和 教育部 門都 出現 了 非常 顯著 的 裁員 現象 以及 緊縮 更 何況 再 加上 昨天 李拜士 所 公布 的 美國 初領 申請 失業 救濟 金人數 從 2.9 萬人 上升 到 23.7 萬人 這個 比 預期 的 23 萬來 得 高 也 創下 了 6 月份 以來 的 新高 所以 如果 美國 勞動力 市場 的 惡化 就 會 加快 接下 來 聯準 會 的 降息 步調 而 我們 適時 的 觀察 在 全球 的 主要 央行 當中過 去 我們 提過 只 剩下 三大 央行 還沒有 採取 顯著 的 降息 格局 一個 就是 日央 總裁 池田 和 男 另外 一個 就是 巴西 央行 最後一個 就是 台灣 央行 而 台灣 央行 又 是 過去 這三大 央行 當中通 膨 最低 的 畢竟 日本 的 通膨是 高達 3.1 巴西 是 5.2 台灣 7 月份 通 膨 只有 1.5% 似乎 有 轉開 水龍頭 的 空間 所以 這個 時候 我們 就要 回過 頭來 看 一下 那台灣 市場 到底 面臨 什麼樣 的 一個 挑戰 我們 現在 是否 有 開始 寬 鬆 的 訊 號 而 現 在 行政部 門所 丟出 的 球 央行 會 怎麼 接 呢 我們 如果 仔細 觀察 這 一次 是 由 行政院 所召開 的 院會 把 金管會 財政部 和 內政部 等 相關 部會 討論 的 《 銀行法 》 72 條也 就是 我們 講的 不動產 的 放款 簽條 開始 進行 放 寬 這 一次 的 放 寬 主要 是 銀行 承受 房貸 等 不動產 放款 總額 上限 為 總 存款 的 以及 金融 債的 30% 這件 事情 把 新 青安 予以 排除 而且 是 針對 9 月 1 號以 後 的 新 青安 的 貸款 這 代表 著未來 如果 房貸 市場 或者 銀行 部門 在 申請 房貸 的 過程 當中 害怕 自己 碰到 天條 是 不用 擔心 的 畢竟 你 已經 不算 是 在 這個 天條 的 範圍 之 內 那 這樣 的 一個 效果 也 直接 導致 了 昨天 銀件 股 全面 大漲 多 檔亮 燈漲 停 當然 這 一次 我們 要 仔細 觀察 的 幾大 條件 就是 說 最新 的 決議 雖然 不 排除 72 可是 我們 過去 提過 這個 市場 的 不動產 天條 它 不 只是 侷 限 在 行政部 門那金 管會 當然 它 可以 從 72 2 銀行法 的 角度 啊 去 放 鬆 監 管 可是 呢 央行 的 監管 如果 沒有 跟 著 放 鬆 那 一 樣 是 徒 勞 無 功 過 去 我 們 之前 看過 電影 嘛 周星馳 講過 營建 不能 移清安 不能 趨 就 說 這 一次 9 月 1 號的 新 清安 貸款 雖然 是 排除 在 72 的 放緩 上限 那當然 更 有利於 接下 來首 購族 的 買盤 可是 呢 如果 我們 仔細 觀察現 在 根據 法源 依據 因為 主要 的 銀行法 72 條 第一 項 第一款 的 規定 很多 人會 想 說 為 什麼 可以 直接 拿掉 拿掉 不用 進行 法規 的 修改 嗎 其實 是 不用 的 如果 我們 仔細 觀察 在 第一 項 第一款 的 規定 當中 他 曾經 提過 下列 情形 不 在 此線 就是 下列 情形 是 不用 遵守 30% 的 天條 的 比如 說 第一款 是 為 鼓勵 儲蓄 協助 購置 自用 住宅 經 主管 機關 核准 辦理 之 購屋 儲蓄 放款 你 基本上 你 只要 把 新 青安當 成本 屆 政府 的 重要 政策 方向 我們 推新 青安 目的 就是 為 了 要 協助 年 輕人 可以 購屋 培養成 良好 的 儲蓄 習慣 那麼 就 可以 把 它 合理 的 納入 到 持款 的 規範嘛 法理 上 自然 可以 成立 那當然 有些 人 說 是不是 第三款 就是 以國家 委員會 中長 期資金 辦理 之 輔助 人民 自購 住宅 放款 如果 你 把 國發會 拿掉 換成 財政部 好像 也 合理 不過 因為 它 好像 只 限定 一定 要國 發會 的 資金 好像 就 有點 比較 牽強 但 不管 怎麼 說 看 起來 市場 上 在 進行法 規放 寬 的 同時 他 本身 不 需要 去 修改 法規 而是 本身 在 這項 但 書 當中 他 就 可以 採取 這樣 的 一個 措施 營建 不能 移是 曹查理 講的 不是 周星 馳講 的 我 記錯 了 不好意思 但 我們 過去 跟 投資 朋友 提到 的 就是 說現 在 行政院 的 拍板 他的確 可能 會釋 出 更 多 的 放款 量 能 但是 呢 這也 是 新政 部門 應該 是 過去 一 整年 以來 因為 一 整年 房市 其實 蠻 低迷 的 那 房貸 緊縮 的 現象 一直 存在 那 這 一次 是 首次 釋出 了 正面 訊號 不過 呢 其實 硬 要講 人家 講說 卓奎 水龍頭 開 了 其實 也 只 開 了 一半 一方面 銀行 不動產放 寬 比率 本身 就 在 下滑 26.3 降到 26.04 本來 未來 就 有 開始 寬 鬆 的 條 件 但 重 點 在 於 多 數 銀 行 除了 受到 72 之 2 的 限制 以外 還 受到 央行 不動產 貸款 集中 規範 的 約束 也 就是 全體 銀行 不動產 貸款 集中度 那現 在 是 從 本來 高位 37.5 慢慢 的 滑落 到 37 以下 那 這項 法規 他 也 沒 有 一個 確切 上限 說 什麼 要 38 還是 37 但是 本身 當 去年 9 月份 楊總裁 提出 了 要 進行 總量 管制 以 後 基本上 我們 大概 就 可以 把 37.5 視為 一個 絕對 上限 這個 是 不能 做 突破 的 所以 接下 來 還要 說 到 央行 的 不動產 貸款 集中度 的 規範 的 約束 所以 金管會 呢 從頭 到 尾 他 也 只能 管銀行法 上面 的 規定 如果 房貸 集中度 不放 寬 的 話 那 資金 還是 很 難 流動 因為現 在 這些 公股 行庫 有 兩個 老大 嘛 一個 是 行政部 門一個 是 央行 部門 那 行政部 門已經 放手 了 嘛 那 央行 部門 不 放手 那麼 房市 的 活水 到底 是否 能夠 歸來 這還 要 花 更長 的 時間 來 做 思考 可是 呢 我們 過去 也 跟 投資 朋友 提過 因為現 在 整個 公股 行庫 本身 所面 臨 的 挑戰本 來 就 很 高 我們 不能 期待 只有 一方 放水 這個 資金 的 活水 就 會 完全 歸來 或者 回來 一半 這都 是 有 挑戰 的 因為現 在 對 於 公股 行庫 來 看 很多 民營 銀行 的 利率 已經 平均 普遍 來 到 2.89% 新 金安 只有 1.775 那 即便 有 政府 補貼 利差 他 也 很 難 完全 彌補 風險 更 何況 新青安 的 客群 他 是 以 信用 紀錄 比 較 薄弱 的 年 輕人 為 主 那 新 青安到 現在 已經 有 13 萬戶 了 13 萬戶 那 是 數十萬個 家庭 成員 所以 其實 人口 數已經 很 龐大 而且 是 全部 灌 到 公股 行庫 那 雖然 我 的 業績 人數 是 很多 啦 可是 我們 硬 要講 如果 真的 在 208 年 有 寬 限期 炸彈 或者 的 確當 時景氣 形勢 沒有 這麼 好 的 話 那 這個 炸彈 就是 全部 集中 在 宮古 航庫 手上 爆 所以 宮古 航庫 就 夾在 中間 就 過去 央行 到現 在 也 沒放什麼 一個 叫 你 說 一個 叫 你 放 一個 叫 你 增胖 一個 叫 你 減肥 一個 請 你 喝咖啡 另外 一個 又 塞 甜食 最後就 胃 食道 逆流 了 所以 重點 其實 還是 在 於 央行 的 態度 要不然 宮古 航庫 很 明顯 去問 一下 就 知道 寧願 多 做 幾筆 高利率 低風險 的 業務 誰 也 不想 現在 這個 時 機點 還要 再 大量 接手 新青安因 為 你 把 風險 不好 的 人 都 往 我 手上 塞 所以 我們 看到 在 昨天 銀行法 的 修改 應 該講 排除 新青安 在 72 之後以 後 各大銀行 其實 陸續 都 開始 發表 了 一些 談話 你 像 合庫 的 部分 昨天 是 表示 應該 會 恢 復 每個 月 60 到 70 億元 的 新 金安 貸款 的 撥款 的 量 能 合庫 就 很明 顯表態 了 台 銀 的 部分 則是 表示 會將 資源 用 於 自助 購物民眾 這個 就 打哈哈 有講 跟 沒講 一樣 土銀 的 部分 則是 強調 如果 央行 的 不動產 集中度 的 管制 儘 管 會 對 於 土 銀 的 規 範 沒 有 放 寬 那 麼 對 於 土 銀 來 看 它 不 會 增加 新 的 房貸 承作量 造反 啊 造反 啊 所以 土銀 就 很 明顯 提到 了 央行 沒 放 鬆 那 我 肯定 不會 多貸 所以 你 說現 在 到底 水龍頭 有 沒 有 打開 水龍頭 是 打開 了 可是 水並 沒有 噼里啪啦 的 流出 來 有 沒 有 那種 半夜 憋 尿 憋 很 久 有 時候 尿急 那 半夜 爬 起來 想 說 水龍頭 會 噴出 來 結果 有 時候 男生 生理 反應 還沒有 完全 消除 就 發現 一滴 一滴 的 那種 因為 大腦 還在 阻止 你 尿 尿 就 跟現 在 放水 一樣 那個 集中度 沒放 央行 沒有 放手 你 那 水龍頭 打 是 打開 了 但是 水 到底 有 沒 有 劈哩啪啦 流出 來 這很難 說 這水龍頭 已經 打開 了 可是 水塔 是 央行 在 管 的 所以 後 續 我們 要 觀察 的 幾 大方向 好處 是 什麼 好 處 是 已經 買 好 的 你 現在 正在 去 找 貸款 的 或者 你 以前 已經 買 了 預售 屋現 在 要 準備 交屋 的 的 確現 在 更 容易 鬆 開 一 點 但是 這是 第一 個 好 處 第二 層 的 好 處 社會 族群 是 要 賣房 的 你 想想看 昨天 才 有人 找 你 下 臥 結果 今天 新聞 出來 了 新 金安 要 開始 排除 了 你 的 買家 又 剛好 都 是 手 購族 今天 馬 上 拉高 50 萬 所以 你 看 這 硬件 商 硬件 板塊 有 這麼 顯著 的 資金帶 動漲 停 這是 第二 種 角度 第三 種 角度 是 你 現在 反而 才 要 去 買 的 你 要 小心 賣方 價格 可能 又 開始 很 硬 了 那個 嘴 臉 又 開始 出來 了 那 加上 現在 其實 也 只有 有利於 新 金安 的 買盤 房貸 做 延伸 所以 呢 也許 房市 在 短期 內 的 反彈 以 後 仍然 會 做長 期 均值 回歸 因為 畢竟 新 金安 的 買 盤 它 不足以 貢獻 整個 房地產 市場 的 龍井 嘛 用 這樣 的 一個 角度 來 做 思維 的 話 我們 可以 做 更 進 一步 的 了解 那 就是 到底 第七 波 的 信用 管制 是不是 沒有 採取 放 鬆 以前 我們 看到 的 房 地產 市場 即便 央行 在 房 地產 集中度 的 放 寬 它 也 不會 導致 房價 有 飛噴 的 效果 我 是 這麼 相信 的 頂 多 就是 紙碟 所以 現在 至少 我們 可以 確認 短線 的 反彈 已經 開始 了 重點 在 於 真正 的 行情 那 一定 是 跟 第七 波 信用 管制 有關 那麼 央行 要 在 本次 會議 放 寬 第七 波 信用 管制 是 有點 難度 啦 不過 你 說 要 不要 尊重 一下 行政部 門畢竟 大家 都 同事 嘛 互相 做 一些 交流 OK 那 我 也 適度 的 做 一些 放寬 或者 呢 我 再 多設 幾個 電話熱線 讓 你 可以 打電話 進來 所以 真正 的 關鍵 節點 還是 來 自 於 第七 波 的 信用 管制 至少 對 於 房價 而言 是 這樣子 央行 短期 放 鬆 他 的 集中度 短期 內當然 止跌 但是 呢 你 說 是不是 就 一路 往上 這也 很 難 說 但是 央行 只要 放寬 第七 波 信用 管制 那 我們 幾乎 可以 肯定 那 一定 是 暴漲 因為 過去 我們 已經 看過 整個 金融 環境 的 寬 鬆 性 其 實 手上 的 資金 還是 偏多 金融 餘額 還是 偏高 所以 大家 只是 因為 房貸 這件 事情 被 限制住 了 買 房 的 誘因 消失 了 但 如果 你 敢 放 寬 那麼 市場 上 的 買盤 恐怕 會 很 激烈 所以 對 於 自助 買 房者 的 話 當然 就要 繼續 看 那 對 於 賣 房者 的 話 那 很 明顯 嘛 你 不缺 你 也 沒 有 必要 賣 嘛 這是 雙方 的 博弈 邏輯 那 當然 最後價格 明顯 波動會 比 較 有限 相對 於 這 一次 政策 實施 前 買方 還是 要 了解 那價格 可能 會卡 在 這邊 一陣子 下不去 南 半方 也 要 了解 你現 在 也 其實 只是 開放性 金安 買盤 你 也 沒 那麼 多 買家 最 後 就 看 雙方接 不 接受 就 看 你 自己 接 不 接受 接 不 接受 跟 你 到 處 走走 不是 那首歌 我們 可以 仔細 觀察市場 上 之所以 有 這樣 的 一個 放 鬆 疑 慮 就 在 探 討 背 後 的 原因 第一 方面 當然 是 這 一次 在 選舉 之 後 行政院 的 內部 檢討 以及 反映 民意 所表達 的 方向 另外 一方面 我們 也 看 得 很 清楚 目前 的 新案 代售 存量 是 從 去年 7 月、 8 月 也 就是 第七 波 信用 管制 之前 大概 是 12.5 萬戶現 在 已 經衝 高到 接近 17.5萬戶 這個 水準 差不多 就是 203 年 4 月、 5 月 的 情況 2023 年 第二季 過後發 生什麼 事 新金案 就 出來 了 所以 我們 才 講說 新案 的 代售 存量 到 達 一定 規模 以後其實 我們 大概 也 可以 理解 市場 上 建商 給予 政府 所 形成 的 壓力 我們 過去 也 提過 你 不要 講說 只有 執政黨 包括 在野 黨 甚至 是 兩大 在野 黨建 商都 有 一定 程度 的 政治 獻金 的 補助 雖然 這幾年 已經 被 科技 業陸續 的 超越 但 仍然 是 一股 背 後 的 新興 勢力 的 力量 是否是 推動 本輪 開始 放 寬 的 重要 原因 另外 一方面 我們 也 必須 清楚 理解 對 於 賣方 邏輯 來 看 整體 全台 的 平均 轉售 獲利 也 不過 從 單平 從 原本 的 13 萬 下滑 到 12 萬 就 一平本 來 賺 13 萬 的 現 在 賺 到 12 萬 如果 從 平均 總價 賺取 報酬 也 不過 從 原本 的 420 萬現 在 賺成 390 萬 你 都 是 賺 你 只是 少 賺 30 萬 所以 對 於 賣方來 看 是否 會有 顯著 大幅 鬆 動 的 條 件 難 度 還 是 很 高 更 何 況 現 在 又 突然 來 了 一 個 鬆 綁 所以 後 續 我們 要 觀察 的 幾大 重點 第一 個 就是 建商會 本身 如何 面對 接下 來 的 促銷 行情 因為 928 檔期 要 來 了 那 928 這 一次 大家 也 知道 推案量 少得 不得了 那麼 如果 建商 價格 沒 有 跟 著 相 對 比 較 軟弱 疲憊 的 話 那麼 就 說 明著 這 一次 的 政策 的 確讓 建商 又 恢 復 了 更 進 一步 的 信心 我們 舉例 來 說 整個 205 年 北台 灣的 928 檔期 的 推案量 也 不過 108億 這比 去年 還少 2024 年 去年 下半年 就 已經 開始 變少 了 只有 127 億 3 年 是 178 億 20 年 是 189 億 20 年 是 231 億 那 你 就 可以 了解 整個 半島 地龍井 這幾年 的 交屋 會 有 多大前 兩年 賣 的 房子 是 真的 賣 很多 所以 我們 也 清楚 了解 對 於 央行 來 看 打 草房 的 目的 當然 也 不是 為 了 人人 有房 買 他 的 目的 就是 為 了 防範 金融 風險現 在 的 問題 在 於 放 寬 不動產 集中 管制 或者 我們 講貸款 集中度 的 問題 到底 會 造成 更進 一步 的 金融 風險 有 多 大 的 放大 如果 還好 那 是不是 有放 寬 的 可能性 如果 他 最 在乎 的 就是 金融 風險 很 抱歉 我頂 多 就是 幫 你 多 打 幾個 電話確 保收 購主有 進 一步 貸款 的 條件 但是 要 適時 進行 總量 管制 這也 是 有 可能 發生 的 當然 如果 我們 細節 往 下 看 這 一次 實行 清安 的 適度 的 跳 脫 也 不過 是 在 這次 房地產 政策 當中 的 一環 行政院 這 一次 所通過 的 青年 優先 三重奏 是 包括 了 婚育 房彈 性育兒 留庭 以及 新青安 貸款 不受 銀行 法限額 的 限制 當然 政府 會 在 未來 三年 當中 從 社會 住宅 當中釋 出 1. 萬戶 的 婚育 宅 讓 0 到 6 歲 的 幼兒 家庭 可以 入住 長 達 12 年 這是 非常 好 的 政策 而且 同時 也 會 擴大 租金 補貼 新婚 家庭 會 享有 1.5 倍 的 加碼 每多 一名 子女 會 再 增加 0.5 倍 減輕 今年 成家 的 租屋 負擔 以 每個 月 五千 塊 的 補貼 為例 新婚 家庭 就 可以 拿到 七千五百 塊 你 再生 一個 就 可以 拿到 一萬塊 與 此 也 宣布 過去 我們 提到 在 家庭 支持 層面 未來 父母 可以 針對 單日 方式 生 起 三十天 的 育 嬰流庭 預估 最多 大概 是 60 天 左右 那 開放以 小時 的 角度 來 做 請 假 這樣子 就 可以 臨時 來 做 照顧 的 需求 也 提升 男性 來育 嬰 的 機會 所以 從 公允 角度 來 看 其實 這三項 政策 還 算是 合理 你 自己 推 心情 安 那 人家 帶 不到 那 你 行政 機關 當然 要 為 自己 的 政策 負責來 做 辯護 那 當然 你 說 那 可是 它會 造成 金融 風險 的 問題 那 是 央行 的 問題 嘛 大家 有 自己 的 職責 和 權責 嘛 金融 風險 的 問題 當然 是 由 央行 來 拍板 央行 如果 覺得 不行 還是 有 風險 那 就 不要 讓 它 有 更 進 一步 想像 寬 鬆 的 空 間 嘛 央行 其實 最後還 是 有否 決權 的 只是 它 的 總量 管制 是不是 依舊 存在 再來 才 要講 的 是 稍微 比較 不合理 的 政策 這次 我們 看到 行政院 通過 青年 婚育 租屋 協助 專案 之 後 除了 拍板 婚育 宅 以外 即將 要針 對 租賃 住宅 市場 發展 以及 管理 條例 來 進行 修法 了 這個 問題 市場 爭議 就 稍微 比較 大 了 裡頭 當中 大概 有 幾個 重點 措施 第一 個 就是 未來 的 房客 會 享有 訂約 以及 續約 合計 三年 的 租期 房東 能夠 只能 因為 如果 你 要 收回 房子 就 三年 內 你 要 收回 房子 只能 是 因為 你 要 自住 這是 第一 個 比 較 大 的 一個 改革 第二 個 是 要 限制 房租 的 漲幅續 約 租金 漲幅 不得 超過 當月 房租 指數 之 年 增幅 這個 就 有點 神奇 因為 你 如果 是 房租 指數 的 年 增幅 一定 是 有 高 於 房租 的 和 低 於 房租 平均值 的 才 會 有 一個 數字 那 不 可能 大家 的 租金 漲幅 都 低 於 房租 指數 這個 是後續 我會 多 做 一些 觀察 的 來 了解 說 內政部 的 表態 是 這樣 預計 房東 如果 要漲 租金 你 要 六個 月 前 告知 而且 續約 租金 漲幅 基準 必須 要 以 告知 當月 的 房租 指數 的 年 增幅 來 進行 反映 以 限制 漲租 的 制度 第三 是 維持 房客 的 權益 房東 不得 有 禁止 房客 申請 租金 補貼 或者 簽戶 入籍 等 行為 違者 受罰 這個 就 合理 可是 我們 過去 講說 前面 這兩項 第一 個 保證 三年 租期 那 以後房 東會 很慎選 租客 你 那個 經濟弱 勢者 有點 難度 那 感覺 可能 把 我 牆壁 弄 壞 把 我 衣櫃 弄 壞 那個 面相 不好 不要 租好 了 第一 個 因為 你 一租 保證 你 租 三年 你 可以 只租 一年 可是 我要 保證 你 能夠 租 三年 那 第二件 事情 是 房東 在 立新 租約 的 時候 這一項 修法 在 成立 之前 你 要 趕快 調漲 租金 這當然 不是 邪惡 調漲 但是 你 未來 三年 不能 調漲 幅度 有限 你 當然 要 趁現 在 修法 之前 把 你 未來 10 年 的 預估 的 漲幅 計劃 先行 做 反應 再 來 就是 租滿 3 年 以 後 如果 你 想要 符合 預期 式 的 上 漲 其實 不 太 符合 我們 的 投資 報酬 率 最好 就是 房東 就要 趕人 你 才能 夠更快 的 調高 租金 所以 租金 調幅 這件 事情 這種 市場 介入 的 影子 到底 會成 為 什麼樣 的 一個 效果 後 續 我們 值得 留意 昨天 我 才 看 那個 士昌哥 的 相關 的 評論 他 其實 就 有 提到 說 整個 歐洲 國家 的 確長 期以 來 都 有 陸續 的 實施 租金 的 管制 法案 限制 每年 的 租金 漲幅 而且 幅度 大部分 都 是 參考 CPI 或者 設定 一個 天花板 的 上 限值 那 你 也 知道 嘛 這 房租 怎麼 可能 反映 CPI 呢 CPI 我們 每個 年 大概 就 1% 2 的 租金 漲幅 你 覺得 租金 每年 漲 1% 2% 嗎 有 一點 體感 落差 更 何況 尤其 精華 地段 你給 他 設 上限 那一樣 會 形成 相當 大 的 壓力 結果後來 你 發現 因為 每年 的 漲幅 有限 很多 房東 是 能夠 漲滿 就 漲 滿不滿 投報 率 不 高 因為 他 買 的 房價 也 很 貴 很多 歐洲 的 這些 屋主 他 就 直接 轉做 MBMB 就是 那 我 乾脆 做 短租 做 那種 旅遊租 好 了 既然 受到 租約 管制 的 限制 它 就 造成 了 更 進 一步 的 副作用 所以 最後所 造成 的 效果 是 其實 我們 看到 德國 西班牙 愛爾蘭 在 過去 幾年 進行 房租 管制 措施 以 後 租金 價格 其 實後續 都 失控 暴漲 了 甚至 本來 想要 租房 的 人 他 租 不到 房子 這些 人寧願 不給 人家 租 了 所以 在 這樣 的 一個 效果 底下 我們 後 續 就要 多 做 更 進 一步 的 觀察 這個 修法 看 起來 是 困難 重重 應該 是過 不了 關雖然 執政團隊 是 很 有 信心 的 但是 這項 修法 其實 遇到 的 挑戰 比 想像中 還要 來 的 大 那 你 宏觀 來 看 整個 房地產 市場 政策 的 輪廓 硬要 講剛 才 所 提到 的 婚育 宅 或者 育嬰 照顧 更 彈性 或者 讓 租屋 市場 更 透明 這都 是 可以 理解 的 可是 這 一次 的 房 地產 市場 政策 當中 比 較 少 提到 的 一個點 也 是 真正 你 看到 很多 我們 講的 防治 陣線 聯盟 希望 能夠 達成 的 條件 並沒有 實施 那 是 什麼 呢 社宅 嘛 這次 政策 當中並 沒有 提到 進 一步 的 社宅 擴建 的 進化事 實上 我們 根據 奧爾什 的 圖表內 政部 在 最近 的 百萬 租屋 家庭 支持 計畫 當中 在 推動 居住 正義的 時候 其實 比 較 偏向 於 租金 補貼 和 包租 貸款 這個 是 本屆 政府 的 政策 實施 方向 我 也 是 推動 居住 正義你 也 是 推動 居住 正義 可是 我們 兩個 的 方向 其實 有 蠻 大 的 差別 就是 他 投入 的 金額 8 年 總金額 是 302 億台幣 遠 高 於 直接 興辦 社會 住宅 的 2046 億什麼 意思 就是 對 我們 講說 是 政黨 來 看看 起來 是 我給 你 補貼 讓 你 去 住 房子 會 比 我 蓋 社宅 來 的 更好 那 對 一樣 對 房價來 看 不是 房價 太貴 是 你 真的 經濟 有 困難 那 沒關 係 我 做 心情 案來 補貼 你 幫助 你 能夠 上車 比 較 有 這樣 的 一個 感覺 就是 房價 是 正常 的 租金 也 是 正常 的 我 來 想 辦法 補貼 你 而並 不是 房地產 市場 政策 是 不 正常 的 這個 是 我們 看到 所隱含 的 邏輯 我們 過去 也 提過 你 看 包租 貸款 它 涵蓋 的 租屋 品質 其實 相對 比較 差勁 而且 很多 房源 很 偏遠 條件 不佳 而且 租期 大多 只簽 一年 穩 定性 不足 導致 租屋 者 在 缺乏 可 預期性 和 安全感 的 情況 底下 效果 不是 很 好 那 社宅 它 有 比 較 明顯 的 品質 優勢 不僅 是 建築 規格 比 較 高 而且 有 無 障礙 的 設施 租期 能夠 穩定 6 年 到 12 年 而且 部分 租金 可以 回收 成本 具備 一定 的 財政 的 可置 藏性 但是 現在 我們 很 清楚 在 蔡總統 興建 12 萬戶 的 基礎 上賴 總統 是 說 要 再 興建 13 萬戶 到 25 萬戶 但 任職 一年 了 其 實計劃 還沒 核定 當然 也 有 可能 是 因為 新 清安 政策 現在 很多年 輕人 已經 上車 了 年 輕人 都 買 到 房 了 那 我 還要 蓋 設宅 幹 嘛 呢 也許 也 是 一個 方向 啦 過去 我們 也 提過 這個 從 17 年 到 23 年 全國房 地 合一 稅 一共 實收 了 2795 億元 但是 大部分 其實 都 沒 有 撥 到 社會 住宅 基金 那 在 去年 賴 政府 是 首次 撥 了 89 億 所以 那個 比例 上升幅度 也 很快 從 原本 的 0 大幅 上升 到 8.9% 所以 這個 稅收終 於 開始 走向 了 回饋 那 整個 社財 政策 這 一次 是 沒 有 提出 我們 再 看後續 有 沒 有 可能 進 一步 的 提出 計劃 如果 沒有 的 話 那 你 就 大概 清楚 了解 方向 了 租金 是 合理 的 房價 是 合理 的 重點 是 你 太窮 所以 我們 嘗試 的 來 進行 補貼 那 我們 後 續 再 來 觀察 當然 這 一次 的 第七 波 信用 管制 以後有 沒有 使得 房地產 市場 有 稍微 疲軟 答案 是 有 的 最 直接 可以 觀察 的 數據 就是 今年 一季度 的 全國 房貸 負擔 率終 於 下滑 了 來 到 4.53 本來 是 46 就是 一個 家庭 10 萬 的 年薪 有 46 萬 都 要 拿 去 付房 貸現 在 只要 付 4 萬 了 少付 2 萬 了 當然 一方面 是 薪資 在 增長 一方面 是 房價 停止 上漲 不過 各 大地 區還 是 很 高 你 像 台北市 是 68% 家庭 年薪 10 萬有 68 萬去 付 房貸 那麼 我們 看到 新北市 的 部分 是 5810 萬有 58 萬去 付房 貸當然 啦 這個 台北 新北 其實 我們 大概 已經 心裡 知道 這個 真正 的 主要 購屋者 尤其 是 新房 已經 變成 了 資產階級 而並 不是 單純 的 工薪 階級 桃園 的 部分 38 台中 也 很 高 有 53% 台南 42 高雄 43 那全 台灣 稍微 比較 低 的 低 於 30 的 好像 還是 只有 一個 縣市 就是 基隆 所以 基隆 是 一個 很 好 的 地方 畢竟 房 貸負 擔率 只有 27% 相對 來 看 對 於 當地 的 就業 結構 其實 是 比 較 划算 的 當然 我們 過去 也 提到 這個 真實 的 房 地產 市場 現象 已經 逐步 反映 在 接下 來 的 繼承 水位 身上 我們 過去 常講 說 人生 的 分水 嶺 在 養水 人生 的 基本 盤是 胎盤 那 這 一次 我們 看到 這兩年 因為 大力 的 推力 新清安以 後 其實 名下 無房者 不 買 不划算 這是 很 原本 的 邏輯 所以 接下 來 政府 大概 也 會 想 辦法 嘗試 的 進行 新 清安 涉嫌人 頭炒房 的 問題 因為現 在 就是 全台灣 人人 現 炒 一套 那 所 購足 又 要 確保 你 能夠 帶 得到 那 肯定 會 有 一些 人專 漏洞 事實 上 我們 可以 觀察到 你 像是 在 去年 上半年 的 時候 20 到 25 歲 的 大學生 或者 剛畢業 已經 買 了 182 間 房子 了 那個 房貸 成數 也 很 高 這個 大概 是 75% 而且 平均 建 估值 也 有 137 萬 所以 你 想想看 我們 年 輕時 這個 歲數 在 幹 嘛 人家 都 已 經先 買 好 房 了 所以 有 時候 我們 講說 年 輕人 真正 的 痛苦 也 不是 買 不 起房 是 跟 自己 經濟 能力 差不多 的 朋友 怎麼 會 這年 輕 就 買 到 房子 沒過 幾年 資產 已 經漲 到 自己 永遠 追不上 的 水準 了 所以 那個 真實 的 情緒 是 嫉妒 是 羨慕 所以 我們 後 續 觀察 31 歲 到 40 歲 的 自購 屋 的 比例 大概 從 190 年代 的 65% 現在 已經 下滑 到 25% 了 所以 基本上 長 期來 看 的 確房 地產 市場 的 買盤 還在 持續 不過 看 起來 去 買 房子 的 人 要 嘛 就是 借新 青安 的 人頭 的 要 嘛 就是 父母 開始 買 第二套 第三套 了給 投資 朋友 多 做 一些 思維當然 我們 具體 往 下 看 這是 剛才 所 提到 的 幾大房 地產 市場 政策 它 最後都會 影響 到 央行 接下 來 所 採取 的 政策 輪廓 而 這些 政策 輪廓 最終 它 還是 會 反映 在 央行 的 總體 政策 上房 地產 市場 只是 一個 而已 因為 我們 看到 在 最近 其實 內 需市場 也 在 軟化 當中 我們 舉例 來 說 零售 銷售 市場 已經 從 四月份 一路 衰退 到 七月份 事實 上 如果 我們 仔細 觀察 在 最近 百貨業者 公 佈 上半年 的 業績 表現 其 實並 不是 特別 好 經濟部 所公 佈 的 數據 百貨 公司 上半年 的 總營業額 是 214 億年 增幅 是 多少 0.1% 這個 一看 這個 數據 就是 連通 膨 都 沒 有 超越 嘛 你 像 新光 三越 信義的 A4A8A9A1 南西本館 幾乎 全數 衰退 那 台北 暫前還 衰退 9.3% 那台 中 那個 是 因為 氣爆 的 影響 衰退 6 成 2 嘛 那遠 東百貨 信義 A13 板橋 中本 桃園 新竹 竹北 嘉義 台南 高雄 也 都 衰退 SOGO 稍微 好 一點 因為 有 大 巨蛋 在 撐 但是 復 興 天母 中壢 高雄 也 都 是 衰退 所以 在 這樣 的 一個 效果 底下 整個 消費 市場 已經 開始 逐步 的 萎縮 情況 加上 大家 知道 今年 要 蓋 的 百貨 公司 還有 很多 供給量 的 暴增 是否 會導致 整體 零售 業市場 的 持續 收縮 今年 陸續 開幕 的 一個 就是 SOGO 大 巨蛋 後 續 的 餐廳 和 地下街 商場 和 影城 8 月份 到 今年年底 已經 開幕 的 是 那個 DreamPlaza 同一 時代樂館然 後 三井 OutletPark 台南 二期 Focus13 珊瑚 廣場 今年 四季度 異想 天地 然後漢神 週期 購物 中心 到 明年 台北 天空 塔到 25 年 到 26 年 有 國聯 商場 其 實要 蓋 的 廠房 越來 越多蓋 的 商場 越來 越 多 那 這種 供給 持續 擴增 消費 疲軟 的 現象 肯定 也 會 影響 到 接下 來 整體 市場 的 輪廓 更 不用 講我們 講 製 造 業 的 問 題 了 過 去 我 們 已 經 稍微 提過 今年 製 造 業 的 景 氣 燈 號 其 實 已 經 連 三 欄 了 那 幾 乎 已 經 確 立 現 在 的 製 造 業 已 經 進 入 深度 衰退 了 所以 在種 效果 底下 我們 雖然 知道 股票 市場 其實 還在 一個 相對 多頭 格局 可是 如果 細節 來 做 思維 你 會 發現 真實 已經 走出 了 比 較 明顯 的 景氣 輪廓 那 看 央行 就是 要 看 總體 數據 還是 要 看 一下 個體 感受 溫度 了 不過 從種 角度 來 看的確 增加 了 9 月 18 號楊 總裁 的 挑戰 那 我 也 相信 楊總裁 竟然 今年 在 GlobalFinance 拿到 A 的 評價 說明 他 還是 有 一定 的 獨立性 的 我們 就 看 他 接下 來 怎麼 接招 了 8 點 59 分 所以 每個 禮拜 五 我們 都 會 跟 投資 朋友 導讀 一本 書 希望 大家 從 不同 的 書籍 當中 獲得 思維其實 每個 階段 都 有 每個 階段 的 讀書 方式 剛才 講到 那個 統一時 代二館 最近 我 才 去 你 想想看 很難 想像 有 一天 伯克萊跑 到 百貨 公司 裡面 去 開一間 實體 書店 所以 很 神奇 就 每個 階段 都 有 每個 階段 的 念書 方式 像 我 高中 時 大部分 時間 都 是 在 西門 町 當年 也 是 號稱 西門 小王子 平時 先 吃 碗 阿中 麵 線然 後 就 到 西門 成品 去 做 一天 那有 時候 萬年 大樓 會 跟 女孩子 約會 啊 先 去 B1 吃山東 牛肉 麵 嘛 然後去 二三 樓 逛 公仔 五樓 湯姆 熊然後八樓 就是 U2 又 安 又 刺激 嘛 看 完之後剛 好樓 下 是 旅館 那 通常 是 路過 嘛 那 看 完電影 我 也 不想 回家 我 可能 就 待 在 西門 誠品 待 很長 一段 時間 後 來 成品 是 它 的 封 的 那個 膜 越來 越 多 就是 你 要 看書 越來 越 困難 而且 漫畫 很少 等到 我 去 補習 然後到 考 研究所 就 比 較常去 南陽街 或者 許昌街 那邊 主要 是 墊 腳 石有 時候 會 到 重慶 南路 的 書店 街 那邊 就 有 很多 漫畫 和 小 說 而且 都 沒 封膜 像 我 的 一整套 的 金庸 都 是 在 墊 腳石 看 完 的 看 完 之 後 就 去 追泥 礦一毛 錢 都 不用 花 你 想 看 灌籃 高手 看 烏龍苑 也 都 沒 封膜 不 像 陳 平 都 很小 氣後來 畢業 後 開始 工作 比較 少到 北車 反而 比較 常去 中山 中山 地下 陳 平路線 雖然 有點 窄 可是 我 還蠻 喜歡 在 那邊 待 一個 下午 的 因為 我 的 審美變 了 學審美 已經 不 吸引 我 了 我現 在 比 較 喜歡 OL 所以 比較 注重 品質 和 方便性 加上 捷運 很 方便 後 來 工作 辦 公室 因為 遷到 東區 嘛 那 老實 說 東區 沒什麼 書店 以前 都 是 信義 成品 嘛 那 這幾年 真的 就是 看 兩頁 就 真的 直接 買 走 了 買 書 也 沒 有 再 省 了 後 來 信義 成品 也 倒 了 現在 平時 出門 只 去 百貨 公司 稍微 順便 逛 一下 有些 百貨 公司 有 那個 鳥 屋書店 嘛 平時 如果 坐火車 可能 會 去 南港 或者 松山 的 CityLink 逛 鳥屋 那 鳥屋 的 發跡 我們 也 清楚 知道 它 其實 那個 複 合式 的 經營 的 確又比 我 覺得 比 成品 又 稍微 高 了 一階再 到後來 有 時候 會 去 Outlet 像 那個 啦 啦 Po 或 三井 Outlet 現在 也 有 賣書 而且 有些 賣 的 很多 是 那種 日本 書 對 但現 在 比 較常 的 都 是 網路 買 電子 書 啦 因為 書放 不了 那有 時候 我 爸來 要 從 客廳 來 到 我 房間 他 拿 一把 掃 把 在 前面 推 才能 夠清出 一條 路 來 到 我 房間 所以 你 看現 在 年 輕人要 約 會 早就 已經 不會 去 書店 了 都 去 YouTube 看電影 嘛 可是 我們 小 時候 書店 到 處 都 可以 看到 不管 是 成品 還是 金石 堂 新學友 書局 啦 整個 求學 你 會 發現 過程 當中現 在 大台北 書店 其 實大 的 書店 其實 是 越來 越少 了 所以 為 什麼講 這個 我們 講說 每個 階段 我 都 有 每個 階段 的 學習 方式 那 我 希望 大家 可以 保持 一定 程度 對 於 書籍 的 接觸 每個 階段 也 有 每個 階段 你 去 看書 的 方式 讀書 的 場域 也 會 有 它 的 特色 西門 町 就是 外勞比 較 多 那北車 的 話 是 學生妹 中山 區是 OL 歐類 比 較 多少 婦信義區 就是 貴婦 我現 在 個 人 比 較 偏好 貴婦 所以 我 以前 比較 常去 信義 承平 現在關 了 只好 去 統一時 代二館 OK 這邊 有 做 一些 思考 不過 那個 動線 的 確要 思考 一下 那個 好像 又 差 承平 稍微 差 了 一點 OK 今天 為 什麼 要講 那麼 久 今天 要導 的 這本書 叫 《 財富 掠奪者 》 私募 股權 投資 基金 是 如何 詐 欺 全球 市井小民 的 錢 這本書 的 作者 他 是 算是 得過 普利 茲獎 的 財經 記者 格瑞琴瑞 根森 他 也 算是 跟 金融 政策 分析 師蘇亞羅斯納 所 撰述 所寫 的 裡頭 其實 他裡頭 寫 的 比 較 偏向 於 那種 有點 像 偵探 小 說 的 感覺 他裡 面講 的 是 很多 的 私募 股權 他 是 如何 透過 槓桿 收購 以及 高額 債務壓 垮 企業 將資產利潤 來 到 我們 說 那 種民間 民生 抽空 的 那種 做法 就是 那種 企業 比 較 黑暗 的 併 購史 那 有 沒 有 一點 像 那個 麻雀 變鳳凰裡面 那個 男主角 他 好像 就是 專門 做 這個 嗎 併 購別 人然 後 拆解 然後做 售出 那裡頭 其實 聊到 很多 操作 對 於 中小型 企業 勞工 或者 社區 或者 對 於 公眾 利益 所 造成 的 深層 影響 從 就業 福利 被 剝奪 到 醫療 保健 的 成本 飆升 到 安養 機構 的 品質 下滑 造成 健康 和 壽命 的 受損 這本書 當中 他 其實 寫 了 蠻 多 的 那種 法案 文件 告訴 你 這都 是 實時 存在 的 包括 一些 學術 研究 以及 作者 訪談 等等 裡頭 其實 提到 了 我們 雖然 在 全球 右派 崛起 減少 監管 的 過程 當中 已 經成 為 了 市場 的 新 主流 可是 背後所 負擔 的 風險 也 許比 我們 想像中 還要 來 得 高 也 把 這本書 推薦給 我們 的 投資 朋友 如果 大家 有興趣 的 話 歡迎 也 可以 在 我們 節目 影片 底下 留言 留下 你 對 本書 的 想法 留下 你 對 本節 目的 想法 我們 抽 兩本書 請 小編 在 禮拜 一送給 投資 朋友 那當然 如果 更 有 興趣 的 歡迎 可以 把 這本書給 直接 買 回家 給投資 朋友 做 一些 參考 那 我們 今天 聊 的 範圍 的 確比 較廣 我們 從 整個 房地產 市場 政策 的 輪廓 來 了解 聯準 會 和 台灣 中央 銀行 所 代表 的 難關 以及 了解 整個 房地產 市場 背 後 的 真實 真相 也 就是 水龍頭 的 確是 打開 了 但是 現在 的 水流 出來 的 量 並不 多重 點在 於 水塔 是 由 央行 來 控制 那 9 月 18 號楊 總才 會 如何 接招 我們 就 拭目以待