Crude oil hit $100 a barrel while U.S. stocks steadied, but host 許廷浩 warns the calm may be false. Institutional investors are hedging with index futures as geopolitical tension from Iran-Israel conflict simmers. Central bank policy on inflation, not oil prices, will drive asset values going forward.
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嗯 嗯 投資 朋友 歡迎 收 聽 早晨 財經速解 讀現 在 是 台北 時間, 206 年 3 月 18 號, 禮拜 三, 早上 8 點 31 分 大家 好, 我 是 許廷浩 每天 早上 看 完節 目半小時 我們 在 這邊 陪伴 著 各位 一起 解讀 國際 財經 新聞 時事 變化 伊朗 戰事 持續 牽動 著 短期 市場 情緒 不過, 即便 原油 價格 昨天 稍微 再度 上漲 油價 重返 了 10 美元 只是 美國 股市 表現 也 不差, 標普拍 指數 還上 漲 0.25%, 納斯達克 指數 微漲 0.47%, 道瓊 上 漲 46 點。 唯一 比較 難過 的 是, 從 整個 標普來 看, 他 仍然 有 一點 逼近 到 去年 10 月、 1 月 當時 AI 永動機 的 回檔 的 地位 了。 這 代表 著其實 不管 是 標普、 納指 其實 都 已 經陸續 進入 到 長 期 的 盤 整區 或者 有點 盤頭 的 味道 了 加上 整個量 價圖 看 起來 上方 的 賣壓 還是 相對 沉重 只能 看 這一波 能 不能 嘗試 的 打 一波長 期 的 大底 藉由 利空 的 鈍 化來 逐步形成 可是 另外 一方面 我們 也 觀察到 市場 上 雖然 沒跌 是不是 代表 投資人 真的 不 害怕 了 是 不 害怕 通膨問題 了, 還是 不 害怕 這次 的 攻擊鏈 風險 呢? 表面 上美國 是 當然 很 穩, 離 歷史 高位, 硬 要講 也 沒 有 說 多 遠 但 水面 下, 其實 我們 也 知道, 心理 情緒 有 大幅 的 改變 包括 這次 的 中東 戰事 油價 飆升 利率 的 波動 或者 信用 市場 的 緊張 這些 風險 早 在 中東 戰事 爆發 之前 就 已經 開始 升溫 只是 很多 的 大型 資金 不是 直接 砍 股票 就是 改用 指數 期貨 或者 用 ETF 來 放空 所以 你 看 VIX 指數 你 也 看不出 市場 上 有 多 緊張 市場 上 很 明顯 就 沒 有 要 崩 的 那種 心態 但是 呢 很 明顯 也 有 一些 人 已 經先 躲 起來 了 有 的 從 信貸 市場 私人 信貸 先 撤資 有 的 採取 其他 的 避險 部位 來 保護 自己 更 微妙 的 是 現在 市場 就 卡 在 一種 很 彆 扭 的 狀態 壞 消息 其實 蠻 多 的 啦 又 沒 有 一個 壞 消息 可以 立刻 引爆 全面 崩跌 結果 就是 先前 買 了 大量 避險 的 人 反而 被 時間給 消耗 了 那 避險 部位 只好 慢慢 的 回補 意外 的 撐 住 股市 空頭 回補 反而 變成 了 股票 市場 的 短期 支撐 可是 又並 不是 軋空 行情 所以 真正 決 定下 一步 的 當然 短期 內 是 赫姆斯 海峽 何時 能夠 恢 復 正常 那 另外 一方面 各大 央行 接下 來本 週是 全球 央行 週 接下 來 的 表態 對 於 通膨的 態度 就 會 改變 年底 的終 端的 估值 預期 畢竟 輝達 這次 GDC 大會 上映 以後市場 的 反應 還是 看 起來 相對 平淡 昨天 談到 AI 資料 中心 網路還 推出 了 他 的 機器 人 走 來 走 去 最後惠大股 價還 小跌 0.7%, 所以 美股 還是 收漲 的 年初 至今 的 股價表現 還是 稍微 遜一點 所以 這一輪 市場 就 很 有意思 了 我們 看中 東戰勝 的 升溫, 牛價 佔 回 10 美元 理論 上 大家 最 害怕 的 是 通 膨, 但 市場 反應 卻 是 相 對 冷靜 市場 的 焦點 看 起來 轉變 了 大家 更 擔心 的 就是 接下 來 央行 怎麼 反應當 全球 進入 到 超級 央行 之後各國 央行 同時 面臨 能源 推 高通 膨經濟動 能 轉弱 聯準 會 和 各國 央行 的 一句 話 本身 就 比油價 更 能夠 決定 接下 來 資產 的 左右 所以 明天 的 聯準 會然後到 央行 里 監事會議 我們 後 續 就 來 跟 投資 朋友 做進 一步 的 追 蹤 當 然 現 在 人 數 不 太 多 8 點 34 分 大家 都 在 看 棒球 這次 是 委內 瑞拉 先攻 畢竟 前陣子 是 美國隊 先攻 很 公平 1 月 美國 先攻 3 月委內 瑞拉 先攻 那 我們 在 隨時 跟 大家 做 追 蹤 不 過 沒 關 係 同步 播放 今天 就是 我們 把 總統 贖 回 的 日子 關鍵 時刻 搞不好 馬 總統 就 會 被 綁 在 輪椅 上 推出 來 跟 那個 賭神 一樣 我們 後 續 再 來 跟 投資 朋友 做 一些 追 蹤 沒 關 係 大家 就 根據 自己 的 內容 自己 的 需求 調節 一下 聲音 的 大小 可以 同步 播放 我們 看 一下 現在 斬 首行動 的 升級 以色列 鎖定 伊朗 的 決策 核心 昨天 又 採取 了 進一波 的 打擊 這次 以色列 宣稱 已 經擊 殺 伊朗 最高 安全 官員 拉里 賈尼 而且 明確 表示 將持續 針對 伊朗 高層 進行 斬 首式 打擊 這次 的 行動 當然 就 不 只是 軍事 層面 很 明顯 他 要 進 一步 削弱 伊朗 戰時 的 決策 中樞 很 明顯 他 希望 伊朗 體制 完全 失靈 完全 瓦解 那 這對 於 緩解 當前 波斯 灣局 勢 看 起來 是 有點 難度 的 畢竟 我們 都 知道 伊朗 政權現 在 看 起來 還是 能夠 運作 風險 在 於 核心人物 持續 被 清除 以後決策 的 品質 和 效率 可能 就 逐步 下滑 你 找不出 一個 可以 簽 投降 書 的 人 沒 有人 簽 投降 書 那 要 怎麼 投降 就算 沒有 要 投降 要 和 談 也 要 有 一個 人 去 和 談不斷 的 進行 高階官員 的 傾角 到底 有 沒 有利於 接下 來 局勢 的 和 穩 這是 第一 個 市場 衝擊 第二 個 是 川普 的 確現 在 越來 越 有 一種 單打 獨鬥 的 現象 盟友 們 最近 都 陸續 表態 尤其 這 一次 他 希望 跟 傳統 盟友 關 係 所 組成 的 這種 航運 同盟 大部分 德國 法國 日本 南韓 大部分 都 不願意 介入 軍事 行動 最 多 就 做 防禦性 的 一個 配置 而已 在 這樣 效果 底下 我們 反而 更為 聚焦 到 是 內部 的 民意 壓力 何時會 壓住 到川普 你 說川 普會理 這些 歐洲 各國 嗎 其實 也 不是 很 重要 從頭 到 尾 就是 美軍主導 所以 真正 的 問題 在 於 內部 的 民意 壓力 多 快會 反映 到川普 手中 第二 是川普 的 幕僚 壓力 何時會 反映 到川 普腦 中 我們 舉例 來 說 在 昨天 美國家 反恐 中心 的 主任 肯特 因為 反對 伊朗 戰爭 昨天 請辭 了 這個 是 首位 衝突 爆發 以來 的 重量 級 官員 退出 我們 以前 看紙 牌屋 不是 每 一次 有 重大 國安 決策 如果 跟 總統 有 爭執, 那個 反恐 中心 主任 都 會 辭職 他 在 辭 職信 當中 這次 直言 他 認為 伊朗 並沒有 對 於 美國構 成立 即 的 威脅 這場 戰爭 既 無 實質 利益, 也 不 值得 付出 人命 代價 甚至 質疑 美國 是不是 受到 外部 的 政治 壓力 才 捲 入 衝突 那 很 明顯 就是 在 暗指 以色列 那 這個 舉動 很 明顯 也 不是 單純個 人立場 表態 他 反映 出 很 明顯 白宮 內部 對 於 戰爭 的 正 當性 有 非常 嚴重 的 分歧 這場 事件 也 馬 上 爆發 了 政治 爭議 一方面 川普 政府 持續 強調 伊朗 的 威脅 是 真實 存在 的 另外 一方面 部分 共和 黨 和 民主 黨 人士 認為 這場 戰爭 已經 越來 越 缺乏 充分 的 證據 支持 目前 的 成果 也許 已經 拿到 之 後 就 可以 陸續 退下 但 當戰事 延長 成本上升 我們 知道 內部 質疑 的 聲音 只會 擴大 這個 是 我們 看到 反恐 中心 主任 的 談話 那 第二 個 呢 是 之前 我們 提過 的 DavidSachs 這個 他 是 科技 派 的 代表 我們 過去 提過 不管 是 人工智慧 政策 還是 加密 貨幣 政策 基本上 都 是 由 他 來 進行川 普內部 重要 顧問 的 主導 那 他 上 禮拜 在 allinpockets 其實 就 有 提到 說現 在 早就 應該 是 結束 戰爭 衝突 的 重要 時期 因為 這是 金融 市場 最 希望 看到 的 結果 那 他 也 是 川 普內部 內閣 當中 首次 公開釋 出 對 於 戰爭 不滿 的 訊 號川普 之前 也 表示 這個 美國 跟 伊朗 可以 打到 永遠 也 沒 問題 我們 的 國力 允許 但 很 明顯 MAGA 內部 陣營 已經 引起 適度 反彈 很多 支持者 希望 你 趕快 先 聚焦 內政 問題 到 時候 我們 搞不好 連 中期 選舉 都 丟掉 了 未來 你 要 採取 更進 一步 的 軍事動作 可能 也 無法 了 那 Sacks 也 強調 說 如果 衝突 進 一步 升溫 美國 攻擊 伊朗 的 能源 設施 伊朗 長 時間 侵擾 整個 波斯 灣的 油氣 基礎 會 讓 整個 海灣 地區 變得 難以 居住 我們 過去 美國 在 中東 進行 的 AI 主權 戰略 佈 局 很 有 可能 完全 被 打亂 誰 還敢 去 中東 投資 呢 那 中 東針 對 美國 的 協議 和 給予 的 這種 採購量 是不是 會 因此 而 收縮 反而 不利 於 美國 利益 優先 所以 CX 是 長 期反 對 美國 介入 海外 戰爭 的 當然 他 也 反 對 於 烏克蘭 戰事 的 參 與 比 較 一致 他 很 明顯 是 白宮 內部 的 科技 派 跟馬斯克 基本上 是 站 在 一起 的 在 他 的 發言當 中 我們 也 看到 現在 不 只是 川普 跟 歐洲 各國 的 分歧 川普內部 內閣 的 分歧 民意 的 分歧 也 是 如此 現在 柴油 價格 已經 突破 了 五美元 能源 衝擊 開始 逐步 的 湧現 每家 人 5 美元 等同 於 單月 大漲 了 34% 這個 就 有點 嚴重 了 歷史 上 最大 漲幅 汽油 價格 是 上 漲 25% 幅 沒 有 像 柴油 這麼 大 可是 也 快要 逼近 20 年 的 高點 了 所以 正常 來講 我們 講說 3 月份 現在還 剩下 12 天 12 天 的 時間 你 讓 原油 價格 回去 那 CPI 統計 出來 數字 就 不會 太 誇張 但是 現在 數字 統計 出來 之 後 很快 的 聯準 會 就要 被迫 針對 206 年 的 當前 數據 來 進行 積極 對照 我們 如果 把 206 年現 在 的 美 加 侖 汽油 價格 大概 在 接近 5 美元 了 拿 來 跟 204 年 拿 來 跟 23 年 2 年 21 年 再 拿 來 跟 25 年來 進行 對 比 大家 會發 現現 在 真的 就 快要 接近 20 年 了 已經 超過 去 三年 的 水準 這其實 對 於 當前 的 聯準 會產生 極大 壓力 至少 的 確在 短期 內並 沒 有 進 一步 降息 的 空間 川普 這 一次 當然 也 意識 到 這件 事情 的 嚴重 性的確 想要 加速 針對 整個 伊朗 局勢 不管 是 政權 的 顛覆 還是 加速 談判川普 這 一次 延後了 川 習會 當然 他 表面 上 說 跟 中國 的 軍艦 上 不願 意來 進行護航 或者 和平 任務 沒有 太大的關 係 不過 我們 也 清楚 知道 川普 本身 延後川 習會 一方面 放大 了 美中 之間 針對 黃 豆 採購 協議 的 變數 黃 豆 價格 大跌 那 另外 一方面 其實 也 意味著 川普 需要 更 多 的 時間 和 更 多 的 精力 先 趕快 把 中東 局勢 給平 穩下 來 事 實上 我們 當前 來 觀察 在 新聞 報導 當中 提到 伊朗 的 字眼 提到 原油 的 字眼 頻率 都 越來 越 高 可是 提到 通膨的 字眼 還沒有 完全 的 飆升 足以 說 明著 的 確我們 在 過去 兩週 很多 人 還是 很 相信 伊朗 和 石油 問題 它 不 至於 引起 停滯性 通膨不過 呢 這項 數據 目前 開始 緩步 的 走 深 那 這個 時候 就要 看 一下 聯準 會 以及 央行 的 態度 了 我們 看本 週是 超級 央行 週 澳洲 在 昨天 已經 進入 到 升息 這蠻 意外 的 足以 說 明著 全球 有些 央行 在 經濟體 質還 可以 接受 的 情況 底下 直接 進入 到 緊縮 環節 接下 來 不管 是 我們 看到 美國 和 加拿大 看起 來 是 會 觀望 但是 降息 時間點 被迫 開始 延後歐洲 央行 和 英國 央行 的 降息 路徑 目前 看起 來 也 逐步 動搖 日本 會維持 低利率 不過 他 應該 是 少數 目前 維持 在 升息 央行 的 那 重點 關鍵 最後是 台灣 台灣 明天 下午 理監 事會議 嘛 應該 也 不會 升息 啦 但 重點 在 於 針對房 地產 市場 的 監管 大家 都 特別 關注 了 我們 過去 提過 你 像是 聯準 會 的 部分 通 膨 再起 的 風險 跟 經濟 放緩 的 風險 一直 是 20 年 以來 最大 的 疑慮 那 伊朗 戰事 推升 油價 就要 看聯 準會 這 一次 還把 不 把 外部性 攻擊衝 突視 為 重要 的 決策 依據 日本 的 部分 剛才 提到 現在屬 於 政策 轉折 期殖 利率 局限 採取 正常化 日元 的 貶值 和 進口 通膨壓力 加上 現在 高速 早苗 採取 高 強度 的 財政 刺激 最近 能源 也 進行 高 強度 補貼 這件 事情 就 意味著 日本 國債 規模 一定 會膨脹 照理 來講 它 會 引起 殖 利率 進 一步 的 上升 日本央行 是否 有進 一步 抑制 的 力度 我們 後 續 再 來 做 更 進 一步 的 留意 首先 我們 看 的 幾個 方向 第一 個 是 當前 高利率 對 於 市場 的 衝擊 它 的 湧現 力度 如何 如果 我們 細看 當前 如果 細看 高利率 對 於 美元 的 衝擊現 在 從 2 月份 以來 美元 指數 是 從 當時 的 接近 905 塊 左右 一路 到現 在 9 塊 不過 這兩天 又 稍微 有點 灰底 那 美元 到底 現在 是 嘗試 的 要 準備 破底 還是 打 一個 大底 呢 這個 特別 值得 留意 因為 當前 市場 更 集中 在 聯準 會 的 利率 決策 上 那 美元 和 美股 重新 出現 比較 明顯 的 反向 關 係 就是 股市 下跌 時資金 回流 美元 避險 屬性 再次 的 發揮 這一波 走勢 跟 中東 衝突 就 比 較 密切 美元 上漲 股市 下跌 但是 更深 層 原因 我 相信 還是 來 自 於 能源 和 通膨油 價上 漲 當然 一方面 強化 了 美國作 為 能源 出口 國的 優勢 支撐 美元 需求 另外 一方面 也 推升 通膨預期 所以 進 一步 的 去 造成 美元 有進 一步 的 升息 效果 那黃金 的 部分 很明顯 也 開始 有 這樣 的 感覺 了 就是 黃 金 照理 來講 在 避險 性質 上 應該 會 有 顯著 拉升 的 可是 這一波 黃 金並 沒有 暴漲 說 明市場 對 於 戰爭 的 反應 還好 反而 由 於 戰爭 對 於 通 膨 預期 的 升高 所以 導致 聯準 會 被迫 保持 在 高利率 黃 金價格 也 被 卡 在 高檔 了 他 也 沒 有 暴跌 但 他 一直 卡 在 50 美元 他 也 不太動 這 足以 說明 市場 的 心理 情緒 很 微妙 一方面 覺得 這件 事情 不會 太 嚴重 但是 呢 又 覺得 這件 事情 一定 會 影響 到 同棚 所以 所有 資產 大家 都 有 點降 槓桿 的 部位 採取 了 一些 避險 但是 也 不會避 過頭 那 在 這樣 的 一個 效果 底下 等同 於 川普 政府 希望 在 中期 選舉 以前 所 看到 那種 利率 大幅 下滑 的 條件 就 喪失 了 那 我們 要 知道 美國 很多 的 經濟 內部 需求 相對 疲憊 的 一個 根本原因 就 來 自 於 長 期 的 高利率 所以 我們 就 往 下 延伸 我們 來 聊 一下 各國 的 房 地產 市場 尤其 是 美國 房市 在 當前 的 高利率 水準 底下 為 什麼 川普 一定 要 降息 為 什麼 他 一定 要 把 伊朗 戰事給 解決 因為 如果 他 無法 解決 這件 事情 那 接下 來美國 的 內 需 消費 提振在 中期 選舉 之前 都 不會 有 任何 的 好轉 我們 舉例 來 看 一下 美國 房市 2 月份 的 純屋 貸售 昨天 公 佈 月 增幅 1.8 感覺 有點 止跌 但 還是 在 歷史 低 檔位 階年 減幅 也 在 持續 從區域 來 看 基本上 大多 數地區 都 還在 下滑 問題 核心 在 於 房貸 利率 雖然 降到 20 年 以來 的 新低 理論 上 要 刺激 購物 需求 但 實際 效果 並 不是 特別 明顯 原因 就 在 於 不確 定性 壓制現 在 油價 上升 搞不好 利率 預期 會調 高通 膨 預期 也 調高 所以 買方現 在 觀望 又 偏重 了 我 怕 接下 來 我 準備 要 去看房 看到 一半 結果 房貸 利率 又 往 上 跑 了 那 我 還買 什麼 房 呢 所以 美國 的 房市 困境 一方面 是 供給 不足 從 疫情 以後美國 因為 有 一段 時間 在 2 年 進入 到 高 強度 利率 所以 很多 建商 不願 意蓋 房子 了 高利率 又 維持 在 相 對 高位 所以 到 目前 為止 金融 危機 以來 的 新屋 的 建設 不足 導致 房價 和 租金 價格 還在 上 漲 可是 高利率 又 讓 買 房 的 人 減少 就 變成量 縮上 漲 了 所以 在 這樣 效果 底下 市場 就 開始 分化 一邊 呢 是 高端 公寓 的 持續 興建高 收入 族群 外來 人口 繼續 買入 但是 低收入 族群 就 完全 跟不上 被 擠 出 市場 被迫 去 租屋 或者 去 租 那種 很 老 很 老 的 房子 那 這種 政策 上 壓力 就 越來 越大 所以 呢 總 結來 說 美國 的 房 地產市 場現 在 也 沒 有系 統性 風險 的 問題 可是 對 於 川 普是 極為 不利 的 我們 以 美國成 屋庫 存來 看 這個 庫存 月 數講 的 是 代售 的 數量 除以 當月 的 已 銷售 的 數量 代表 成屋 庫存 平均 去化 的 月度 那 看 起來現 在 大概 就 在 2.5 到 3 個 月 左右 這個 情況 比 20 年 惡化 一點 可是 相對 於 07 年 08 年 要 一年 才能 夠賣 得出 一間 房子 比較 起來現 在 兩三個 月 也 還好 重點 是 商營 的 貸款 妥協率 即便 維持 在 高利率 但是 現在 住宅 市場 企業 房貸 市場 還有 信用卡 市場 表現 都還 可以 信用卡 最近 還 甚至 開始 有點 回跌 所以 從 這些 角度 來 看 沒 有系 統性 風險 的 壓力 但是 也 不 至於 我們 看到 美國 的 經濟 好 到 什麼 程度 這個 就是 川普 很 希望 能夠 改善 的 高利率 影響 的 另外 一個 因子 就是 全美 辦 公室 的 控制率 最近 開始 有點 回跌 來 到 18.2% 但 還是 在 歷史 位階來 看 有 一點 偏高 那 商辦 的 控制率 高 一方面 當然 是 高利率 另外 一方面 主要 來 自 於 後 疫情 時代 很多 公司 搬出 了 這些 都 會區 我們 以 西岸 辦 公室 來 看現 在 典型 的 高 租金 高 控制率 你 像 舊 金山 和灣區 的 租金 現在 空置率 分別 是 24 和 23% 那 每 10 間 辦 公室 就 有 24 間 空著蠻 高 的 西雅圖 是 全國 最高 的 有 27% 洛杉磯 大概 在 14.6 鳳凰城 大概 在 17% 所以 從 這些 角度 而言 都 還是 看得出 來 這個 高利率 對 於 美國 不管 是 商業房 地產 還是 純 住宅房 地產 所 形成 的 壓力 那 你 要 解放 這個 高利率 伊朗 戰事 就 被迫 要 結束 再 來 我們 看 一下 是 海外 一些 市場 最近 大家 很關 注杜拜 市場 很多 人 拿 這項 指數 來問 我 這個 是 杜拜 的 房市 指數 連跌 1234567890 連跌 1 根到 昨天 才 稍微 止跌 很多 人 說 杜 拜房 價 是不是 崩 了 這個 美伊衝突 底下 中東資 本市 場出現 了 劇烈 震盪 那 是不是 房價 崩其實 它 跌 那麼 多 也 不會 跌 到 去年 關稅戰 的 水準 第二 這是 房價 指數 而並 不是 房價 平均 變化 它 衡量 的 仍然 是 股票 市場資 本市 場的 一種 形象 預期 在 這樣 效果 底下 你 想想看 這麼 大 的 跌幅 如果 有 一天 這個 戶外 房價 跌幅 並跌 兩成 三成 會不會 吸引 你 那 我 都 會 有 興趣 所以 其實 真 實房 價並 沒有 大幅 鬆 動 主要 是 指數 的 預期 那 真正 影響 到 長 期海灣 國家 的 房價 是否 會持續 下跌 當然 就是 它 的 中東 明亮 之星 的 形象 是否 會 改變 我們 舉例 來 說 這 一次 受到 最 多 伊朗 的 無人機 攻擊 的 其實 在 海灣國家 當中 很 明顯 就是 阿聯 阿聯長 期 是 憑 藉 著 低 稅率 以及 龐大 的 主權 基金 還有 大量 的 私人 資本 成功 吸引 到 全球 的 央行 還有 對 沖 基金 杜 拜房 價從 19 年 以來 已 經漲 了 接近 有 7 成 了 但是 這場 問題 就 在 於 至於 杜 拜房 價比紐 約 房價 比洛 杉磯 比 香港 倫敦房 價漲 出頭 還來 得 更 為 亮麗 但是 這場 衝突 讓 大家 意識 到 整個 中東 似乎 局勢 沒有 想像中 來 得 和 緩 我 未來 轉機 還要 選杜拜 嗎 你 不要 想 說 我 要 不要 去 杜拜 玩 我 要 不要 去 杜拜 轉機 都 是 一個 很大 的 問題 投資 我 要 不要 在 杜拜 我 去 做 AI 主權 基礎 建設 我 還要 考慮 中東 我們 擔心 的 是 這件 事情 對 於 整個 中東長 期 趨勢 的 影響 至於 戰爭 本身 對 於 房價 的 影響 真的 有 很大 嗎 其實 還好 它 是 短期 衝突 真正 是 大家 對 於 中東 的 想像 是不是 改變 了 過去 這麼 多年 所累積 的 金融中心 的 地位 全球 轉運站 的 地位 如果 轉變 了 那個 才 是 對 於 房價 的 真實 衝擊 房價 的 反應永遠 都 是 落 一 拍 的 剛才 我們 看到 的 都 是 指數 的 變化 為 什麼 這樣 講因 為 最近 經濟學 人 也 做 了 一篇 報導 在 衡量 烏克蘭 當前 的 房 地產市 場並 沒有 因為 戰爭 而 全面 崩潰 反而 出現 了 相當 奇特 的 變化 舉例 來 說, 很多 買家確 實會用 飛彈 風險來討價 還市場 上 仍然 有人 接受 可是 總體 而言, 戰爭 讓 房市 變得 高度 扭曲 西部 城市 有 大量 人口 遷入, 現在 房價 跟 租金 在 暴漲 像 利沃夫 的 房價 已經 比戰爭 初期 高 了 六成 比 首都 基輔 還高 靠近 前線 的 就 更 複 雜了, 正常 來講 靠近 前線 要 跌 可是 因為 軍人 的 需求 太強 勁 了 你 前面 幾個 前線 的 城市 每天 都 有 無人機 很多 房子 垮 了 所以 租屋 需求 非常 強烈 租屋 需求 非常 強烈 很多 人 房租 快要 超過 小 公寓 的 價格 了 很多 軍人 乾脆 直接 買 一間 房子 這 造成 逢 低 買 盤 也 特別 強硬 這就 讓 我們 重新 省思 到底 戰爭 對 於 房價 的 影響 烏克蘭 打成 這樣 子房 價都 沒跌 平均 房價 都 還在 漲 當然 一方面 也 是 反映 通膨那 另外 一方面 似乎 也 意味著 各國 的 房市 都 不能 用單 一 政策 來 進行 衡量 再來 看 一下 首爾房 價首爾 這一波 打房 已經 打得算 兇 了 我們 看 李在民 在 上 個 月 他 宣布 把 自己 的 房子 賣掉 而且 低 於 市價 目標 很 明確 他 告訴 大家 房子 是 用 來 住 的 不是 用來 炒 的 他 認為 首爾 的 房價過 熱是 所有 問題 的 源頭 所以 首爾 房價 收入 比現 在 是 8.7 倍 他 認為 太高 了 他 推出 了 一系列 的 打 草房 政策 收緊 房貸 限制 購買 新屋 你 自己 要 住 滿 兩年 取消 多 屋族 的 出售 那個 遠 比 台灣 的 打 草房 措施 還要 嚴厲 的 多 他連 自己 房子 都 賣 掉 了 結果 首爾房 價現 在 還在 漲購 屋率 價格 去年 一 整年 還漲 了 9% 去年 房價 台灣 房價 已經 接近 持平 了 去年 收入 房價 還在 漲 當然 很 明顯 就是 我們 看到 全 租房 的 租房 槓桿 遊戲 停不下 來 我們 過去 講過 全 租房 的 概念 一間 房子 10 萬房 東 只 需要 自備 30 萬 的 投機款 70 萬項 銀行 貸款 買 下 接著用 全 租房 制度 租給 租客 拿到 70 萬 的 押金 再 把 原本 的 貸款 進行 資金 回收 甚至 多出 了 很多 現金流 那 這 70 萬 再 去 當下 一間 的 投機款 一 套房 兩 套房 一 套房 大概 可以 槓桿 出 三套 那 李在明 已經 打 草房 打 那麼 兇 了 這很明顯 就是 首爾 的 人口 真的 多到 有點 離譜 打 草房 完全 打 不下 來 這個 就是 另外 一個 因子 打 草房 房價 也 不 一定 跌打 得 比 台灣重 房價 都 不 一定 鬆 最 後 就 來 聊 台 灣 台 灣 基本上 沒有 受到 太 多 高利率 的 影響 但是 房價 整體 而言 它並 沒 有 在 量 縮 的 情況 底下 跟 著 大幅 下跌 我們 以 今年 一二 月份 來 做 觀察現 在 房市 的 確是 進入 了 買方 時代 交易量 持續 收縮 但是 主要 還是 集中 在 桃園 台 中 高雄 部分 台南 台北 和 新北 在 今年 一二 月份 之所以 把 一二 月份 總合 起來 看 是 因為 剛好 把 過年 效應給 抵銷 台北 新北還 甚至 有點 年 增 可是 我們 也 清楚 知道 量 還是 縮 的 七 都 全台 二手 市場 的 尾售 比 全部 都 在 收縮 大概 減幅 有 13.4% 預售 更 不用 講資金 退潮 之後現 在 只 剩下 雙北 還表現 可以 去年 一 整年 的 預售 的 登錄 數年 減幅 大概 是 68% 壓力 很大 有 時候 去 看 一些 預售 展場 看到 代銷 在 洗車 你 們 服務 這麼 好還 可以 幫 客人 洗車 沒 有 那 是 我 的 車沒什麼 事情 做 嗎 洗洗 車這樣 子 所以 你 可以 了解 出來現 在 整個 台灣房 地產 市場 在 各國 當中 已經 是 受到 蠻大 的 一個 箝制 壓力 的 房價 持平 但是 量 能 在 說 329 檔期 今年 有 沒 有 有 但是 已經 從 旺季 變成 了 淡季 我們 看 329 檔期 這 一次 六都加 新竹 總銷 金額 只有 512 億, 年 減幅 有 3% 這是 2018 年 以來 的 最大 跌幅 進場 個 案數 也 少 了 接近 有 四分之一 所以 三個 酒 檔期 是 每年 房市 的 風向球 這種 總銷 金額 除了 新竹 縣市 以外 你 大概 可以 了解 到 建商 今年 是 怎麼 看 的 當然 這 是不是 代表 房價 一定 要 跌 這其實 慢慢 說 明著 從 25 年 開始 我們 迎來 了 一個 新 的 房 地產 時代過 去 始造 宅數 不斷 的 激增 從 201 年 從 10 萬到 1 萬到 205 年 進來 到 14 萬 就 說 明著 住進 房子 的 人 越來 越 多 了 買 到 房子 的 人 越來 越 多 了 但是 建造 宅數 從 原本 201 年 的 17 萬 8 到 14 萬到 13 萬 今年 看起 來 就 越來 越 低 了 這也 就 說 明房 地產 市場 的 攻擊 正在 反映 著房 地產 政策 開始 收縮 這說 明因 為 房價 它 最後取 決 於 需求 和 攻擊 的 交接 點我 感覺 到 需求 感覺 沒有 特別 好 了 我 就 減少 供給 了 房價 就 藉由 這樣 的 一個 方式 穩在 這樣 的 一個 區間 所以 就 變成 正常 來講 就是 需求 越來 越少 供給 持續 穩定 增加 房價 就 得 崩 嘛 那 建商 看 起來 就 搞 的 這 一招 那 就 那 我 把 供給 減少 嘛 建造 宅宿 真的 開始 往下掉 了 有 沒 有利於 房價 的 穩定 我們 後 續 做 一些 觀察因 為 去年 預售 雖然 表現 沒有 特別 好量 縮 可是 還是 有 一些 向 漲 的 台北市 還是 漲 了 1.9% 新北市 漲 了 14.5% 桃園 8.6% 台中 12% 台南 14% 高雄 8% 真的 就是 自助 需求 了 所以 如果 我們 細 看台 灣房 地產 我們 過去 講過 因為 沒有 真正 的 空房 房地產 市場 不 像 之前 東南亞 市場 還有 股票 起火 臺 灣的 房地產 是 不能 放空 的 所以 大部分 的 房 地產 空方 都 是 希望 找 一個 甜蜜 價 或者 好 買 一點 抄底 上車 那 他 反而 由 於 這種 狀態 某種 程度 就 稍微 穩定 住 了 一個 價格 所以 最後就 變成 了 量 縮 情況 底下 少數 的 成交 值 把 整個 房價 指數 給往 上 帶 了 我們 看 205 年 十大 成交量 大幅 上升 的 生活 區像 新北 中和園 東市 記廣場 科學園區 台南 的 東區 平市 重劃區 新店 的 新河 生活圈 桃園 的 樹人 生活圈 還有 台中市 勤美 所以 你 可以 看得出 來 這有 一些 看起 來 資金 就 集中 在 少數 的 一些 地區 當中 所以 我們 講說現 在 的 房 地產 市場 也 不是 說 沒 錢 是 氣氛 不 對 就 股票 市場現 在 很 強勁 企業 的 獲利 也 混 穩定 但 整體 的 經濟表現 並不差 市場並 不是 缺資金 只是 央行 推出 第七 波 信用 管制 以後它 壓縮 了 整個 貸款 成熟 和 資金 彈性 讓 投資 和 支出 買盤 轉為 觀望 所以 就 變成 其實 我們 都 清楚 知道 現在 其實 是 氣氛 不 對並 不是 資金 不夠 M2 貨幣量 台灣油 資台 股 這個 位階 你 覺得 是 錢 不夠 的 問題 嗎 沒 有 就是 因為 央行 把 這個氣 氛給 控制 住 了 這個 就是 房地產 市場 的 真實 概況 那 就 說 明著 你 把 這個 螺絲 給拉開 也 許氣氛 就 回來 了 完全 取決 於 禮拜 四 央行 理監 事會議 的 態度 所以 我個 人 的 看法 是 房 地產市 場並 不是 不好 是 氣氛 不 對 應該 講說 是 氣氛 不 對並 不是 資金 不夠 太太 有 時候 嫌 先生 不給力 體力 越來 越差 先生 很 緊張 是 氣氛 不 對 不是 鐵力 不行 所以 不是 資金 不夠 是 氣氛 不 對 山 不再 高有 仙則 明水 不再 深有 龍則靈 日子 不再 長 同心 則安次數 不再 多 有情 則濃 所以 氣氛 轉換 之後才 是 我們 觀察 的 重點 重點 其實 還是 來 自 於 央行 什麼 時候 可以 把 這個 叉 銷給 扒 開三對 新婚 夫妻 一起 去 度蜜月 三個 太太 早上 起來 吃 早餐 大家 都 困得 要命 第一 個 太太 說 我 老公 真的 不得了 昨晚 七次 現在 都 是 黑眼圈 第二 個 太太 說 我 先生 也 是 啊 昨天 五次 我現 在 全身 腰 痠 背痛 他們 一起 問 第三 個 太太 那 你 呢 第三 個 太太 很 疲憊 的 說 我們 只有 一次 另外 兩個 太太 說 那 你 是 在 累什麼 他 是 從 昨天晚上 九點 一次 到 早上 次數 不再 多 有情 則濃好 那 我們 剛才講 這種 現象 保持 的 越久 其 實越 有利於 房地產 市場 價格 的 穩定 為 什麼 房價 穩住 了 嗎 反正 至少 不 創高 了 那 未來 有意 願買房 的 人 你 不用 擔 心房 價無條件 的 上 漲 某種 程度 也 算是 一種 本益比 回調 但是 更 重要 的 事情 是 到底 年 輕人 接下 來能 不能 跟得上 當前 的 買盤 我們 知道 新青安 2.0 很快 就要 推出 了 因為 七月份 到期 但是 呢 全台現 在 千萬房 貸 的 時代 已經 逐步 來臨 我們 看 在 過去 幾年 根據 廉政 中心 資料 30 到 40 歲 的 購 屋主 平均 房貸 10 年前 是 650 萬現 在 是 103 萬 25 年 是 首次 超過 了 千萬不過 好 處 是 205 年 只 增加 9 萬 你 看 243 那個 增加 都 是 增加 46 萬 增加 81 萬 的 好不容易 增加 幅度 變少 了 當然 年 輕人 壓力 還是 很大 所以 真實 的 問題 還是 來 自 於 我們 過去 提到 的 新一代 的 年 輕人 還會 不會 把 房 地產市 場視 為 財富 累積 的 重要 資產現 在 很多年 輕人 流行 無 三代 大家 知道 無 三代 就是 沒房 貸 沒車貸 沒後貸 你 少 了 這 三代 你 人生 就 突然 過得 很 舒服 了 有 這樣 的 一個 感覺 在 這樣 效果 底下 少子 化 的 趨向 也 足以 形成 適度 的 買 盤 退 卻 那 你 就要 看建商 的 供給 縮窄 跟 少子 化 的 縮窄 哪 一個 速度 比較 快 你 以 為 少子 化建商 就 一定 會虧 嗎 他 建造 數越 來 越少 他 就 跟上 你 少子 化 了 以 後 我 每年 就 只 推 5 萬戶 對 不 對 這也 是 一種 方式 所以 後 續 要 觀察 的 幾 大方向 就是 新生 兒 的 部分 台灣 在 今年 大概 就 會 跌破 9 萬大關 的 保衛戰 兩個 角度 一個 角度 是 我們 之前 提到 的 台商 現在 都 在 向外走 代表 的 是 201 年 的 龍 年 一年 是 生 2 萬人現 在 叫 9 萬 我們 大概 10 年 內 很快 就 會 看到 5 萬 43 未來 所有 小孩 都 是 菁英 台商 現在 已經 大幅 出走 了 所以 就 代表 著未來 遍 佈 台商 的 情況 底下 有 很多 小孩子 他 可能 一 出生 就 大概 知道 自己 一定 會 向 外 跑 不管 是 自己 的 父母 相關 的 職業關 係 自己 的 爺作 為 創辦 人 等等 生小孩 現在 都 有 錢 人 未來 他 一定 是 到 各國 飛來 去 台灣 一定 會 走出 世界 走出 世界 的 過程 當中 他還 需不需要 把 台灣房 地產資視 為 重要 的 資金 的 投入 地 就 不 一定 了 投入 台股 投入 美股 那個 肯定 會 有 那 要 不要 再 多 買 一 套房 呢 觀念 的 轉變 就是 一大 方向 那 第二 個 就是 沒後代 嘛 我們 看台 灣的 適婚 年齡 是 25 歲 到 35 歲 那 這個 區間 的 結婚率 我們 看到 過去 幾年 是 大幅 的 下滑 女孩子 從 10 年前 是 52 現在 來 到 41% 男孩子 從 37.5 下滑 到 29.8 也 就 代表 在 適婚 年齡 人口 當中 每 10 個 男生 只有 3 個 選擇 結婚 那 當然 啦 你 說 為 什麼 結婚率 女生 還是 比 男生 高 了 1.4 倍 那 我們 過去 提過 嘛 因為 女孩子 心智 上本來 就 比 較 早熟 所以 在擇 偶上 通常 也 會 選擇 比 自己 年齡 大一點 的 成熟 男性 那 男生 在 進入 到 中壯 年 以 後 智商 才 逐步 成熟 才 逐步 了解 自己 年 輕時 的 幼稚 和 愚蠢 但是 物是人非 嘛 當年 喜歡 的 女孩 她 不 可能 永遠 都 停留 在 18 歲 等 你 嘛 但是 有 18 歲 的 女孩 嘛 但是 人口 也 少 越來 越少 了 所以 結婚率 還是 因此 而 下滑 了 它 最 終導致 的 結果 就是 每年 的 離婚 對數 大概 是 5.3 萬對 可是 結婚 對數 正在 快速 的 縮窄 這件 事情 就 導致 整體 結婚率 的 大幅 下滑 最終 影響 到 中下游 也 就是 現在 的 高中生、 大學生 我們 根據 經濟學 人 的 分析 約會次數 也 越來 越少 了 其實 全世界 都 一樣 他 根據 全美 的 大學生 來 看 從 20 年 一路 到 204 年 擁有 學士 學位 的 25 歲 到 35 歲 的 成年人 性生活 的 頻率 大概 比 整體 成年人 少 了 1% 擁有 碩士學 歷者 還少 了 13% 也 就 代表 在 美國 當中 每 5 位 大四 生就 有 一位 從 未有 過 任何 的 性 經驗 整體 性行 為 減少 的 因素 很大 程度 就是 約會次數 的 減少 就 沒 有 跟 人家 出去 Dating 美國派 我們 以前 看過 我們 都 很 開放美國 人現 在 越來 越 保守 了 全世界 也 越來 越 保守 了 最 後 就是 沒房 貸 沒車貸 沒後代 不 結婚 當然 就 不會 有後代 了 最 後 形成 的 效果 就是 31 歲 到 40 歲 的 自購 屋 的 比例 從 196 年 的 65% 到現 在 只 剩下 25% 人生 的 分水 嶺 在 揚水 人生 最大 的 基本 盤是 胎盤 這也給 投資 朋友 做 一些 思考 剩下 的 房 地產 市場 我們 就後續 再 來 跟 投資 朋友 做 追 蹤 做 一 個 總 結 來 說 投 資 人 現 在 並 不是 不怕 通 膨 而是 更 擔心 的 是 央行 的 誤判 通膨讓 高利率 拖得 更久 中東 戰火 和 油價 上 漲 確實 把 新 的 通膨壓 力推 回市場 但資 本市 場還 是 相信 這是 短期 衝擊 股市 不 一定 立刻 大跌 真正 麻煩 的 是 聯準 會 和 各國 央行 要 如何 看待 這次 的 降息 週期 是否 延 後 甚至 重新 轉陰 對 於 房 地產 市場 而言 其 各國 股市 家家 有本 難 唸 的 經美國 的 房 地產 市場 受到 高利率 的 捆 綁 中東 的 房市 在 一場 戰爭 當中 開始 籠罩 上 陰霾 南韓 的 房市 打 草房 打 那麼 兇 房價 也 跌 不太動 總統 自己 都 賣 掉 房子 了 臺 灣的 房地產 市場 也 有 特殊 的 因子 和 背 後 的 利率 因子 變化 所 影響 最終 我們 看到 市場 上針 對 股市 針對 債市 針對 黃 金針 對 房市 就 有 一個 新 的 維度 和 新 一個 見解 這個 都 是 後 疫情 時代 逐步 產生 的 效果 也給 投資 朋友 做 一些 思考 好 我們 看 一下 台北 股市 變化 應該 是 看 一下 比分 變化 了 這看 起來 看 起來 真的 要 把 馬 總統 慢慢 的 從後面 推出 來 了 壓力 很大 給投資 朋友 做 一些 思考 不過 才 第四局 而已 人生 就 像 球賽 還有 很多 局 而且 還 可以 打延長 賽 而且 按照 習 主席 說法 可能 活到 150 歲 可能 要 打 很 久 所以 大家 也 要 用 更長 遠 的 邏輯 來 看待 當前 資產 的 表現 不 多 說 了 趕快 看 棒球 了 祝 各位 投資 朋友 看盤 順利 操盤 愉快 也 祝 大家 新年 發大財 拜拜
