After recent bank failures, could the U.S. housing market trigger the next systemic crisis? Home values dropped 4.9% ($2.3 trillion), mortgage rates hit 6-7%, and office vacancy rates in major cities doubled. The presenter argues systemic risk is unlikely given current household debt and inventory levels, but warns to watch the data closely.
投資 朋友 歡迎 收看 市場 觀察 所以 在 203 年 我們 看到 全球 銀行業 爆發 一系列 的 破產 恐慌 危機 之後市場 也 在 關注 雖然 央行 已經 提供 了 一切 的 流動 性給 這些 銀行 但是 有 沒 有 可能 在 今年 爆發 新一波 的 信貸 風險 而 這波信 貸風險 如果 不是 由銀行 端 引起 的 那 有 沒 有 可能 是 從 房 地產 市場 開始 變化 呢 加上 203 年 到 現在 全球 的 股房 資產 幾乎 是 兩樣 情 全球股市 是 持續 在 一個 反彈 格局 當中 但 房市 卻 是 完全 啟動 歐美 房價 甚至 已經見 底下 彎 那 到底 房地 產有 沒有 可能 是 下 一波系 統性 危機 爆發 的 起始 點呢 今天 來 跟 投資 朋友 多 做些 留意 和 關注事 實上 我們 可以 觀察到 美國房 地產 市場 早 在 去年 下半年 就 已 經縮 水 了 4.9% 大約 等同 於 2.3 兆 的 美元 這個 是 208 年 以來 最大 的 房地 產價值 的 下跌 包括 舊 金山 紐約 等 地 的 房價 其實 都 已經 出現 顯著 回落 那以 美國 方式 來 做 觀察 我們 看到 30 年期 的 房貸 利率 仍然 保持 在 6% 到 7% 左右 這個 大概 是 20 年 年初 的 兩倍 那 我們 都 很 清楚 嘛 美國 買房 很多 人 都 是 採用 固定 利率 那 這種 高利率 的 水平 讓 現 在 的 購房 需求 是 完全 的 消失 我們 如果 以美國 的 MBA 也 就是 房貸 申請量 來 做 觀察 下滑 幅度 是 接近 6 成 這個 幅度 已經 比 208 年 的 金融 海嘯 和 20 年 的 新冠 疫情 還要 來 的 低 這說 明市場 的 利率 緊縮 所導致 的 房市 縮手 遠 比 金融 海嘯系 統性 發生 還要 來 的 嚴重 那現 在 就要 來 觀察 了 如果 我們 以美國 的 房市 來 做 觀察 除了 利率 衝擊 之外 房價 高漲 目前 也 是 購房 意願 比 較 疲弱 的 主因 從 0132 年 以來 我們 看到 美國 房價 大概 有 4 成到 5 成 的 人口 是 有 能力 購屋 的 但是 在 201 年 大通 膨之 後 目前 僅 只有 兩成 人口 是 有 能力 去 購房 房價 所得 比 快速 攀升 的 結果 我們 也 看到 購房 的 意願 大幅 滑落 這張 圖表是 我們 看到 美國 在 過去 一段 時間 選擇 取消 原本 簽訂 購房 協議 的 數量 本來 在 20 年 到 21 年 當時 大概 每 10 個 人 當中 只有 13 或 14 個 人 願意 去 取消 原本 簽訂 好 的 購房 合約 但是 到 2 年 年末 有 高達 6 成 8 的 這些 購房者 他 都 直接 進行 取消 那 這會 不會 形成 市場 上 對 於 房市 的 進 一步 的 風險 我們 待 會 來 跟 投資 朋友 探討 但是 至少 從 這些 數據 我們 看得出 來 至少 從購 房市 場上 美國 市場 是 陷入 完全 急縮 的 狀態 商用 不動產 的 部分 老實 說 目前 的 控制率 也 是 大幅 的 提升 當中 那 隨著 控制率 越高 這些 商用 不動產 的 租金 收益 也 會 越來 越 低 我們 可以 觀察到 這張 圖表是 美國 50 大 CBD 地區 的 美國辦 公室 目前 的 控制率 是 高達 1 成 8 如果 是 以 東岸 的 部分 曼哈頓 的 控制率 是 高達 了 1 成 6 創了 過去 20 年來 新高 布魯克林 是 1 成 8 波士 頓 稍微 人比 較 多 一點 是 9.8% 新澤 西州 是 17% 費城則 是 1 成 4 那 如果 是 以 西岸 的 部分 我們 看到 舊 金山 的 部分 控制率 也 高達 了 1 成 9 灣區 部分 是 1 成 7 聖地牙哥 是 1 成 3 洛杉磯 大概 是 1 成 4 西雅圖 是 1 成 8 丹佛 是 1 成 7 包括 波特 蘭 或者 鳳凰城 等 地 目前 整體 的 控制率 都 已 經創 了 在 過去 幾年 來 的 新高 唯一 我們 所 看到 當前 好像 控制率 沒 這麼 高 的 地方 是屬 於 邁阿密 大概 是 一成 二不過 邁阿密 因為 目前 房價 還在 一個 畸形 的 上 漲 當中 它 取決 於 全球 的 退休 族群 都 往邁 阿密來 做 集中 所以 它 的 商辦 的 使用率 稍微 也 比 較 高 所以 我們 看到 了 很多 的 現象 去 足以 證明 目前 美國 的 房市 其實並 不是 特別 樂觀 那 就 很多 人會 擔心 這種 不樂觀 他 會 不會 進而導 致系 統性 風險 的 發生 那 我 先講 我 的 看法 我 認為 到 目前 為止 這些 數據 都 不足以 佐證系 統性 風險 即將 發生 因為現 在 購房 意願 的 滑落 大部分 是 因為 利率 過高剛 性需求 被 延後的 原因 很多 購房者 他 反而 这个 时间 点 他 愿意 去 等待 连 总会 在 明年 后 年 有 降息 的 空间 让 30 年期 的 固定 房贷利率 能够 下滑 毕竟 大部分 的 美国 人 他 选择 是 固定 利率 啊 你 当然 不能 选择 在 7% 的 利率 保持 这么 长 一段时间 所以 他们 是 有 刚性 需求 但是 在 等待 利率 下行 的 时候 再 来 进行 购买 为什么 这么 说 因为 如果 是 房市 的 全面 急缩 市场经济 真的 不好 了 那 不会 是 房价 下跌 的 问题 租金 价格 也 会 跟着 下跌 可是 我们 看得 很 清楚 目前 美国 的 租金 价格 反而 在 今年 2 月份 再度 回到 上行 区间 这 说明 美国 的 房市 并 不是 全面 崩跌 而是 由 购房 市场 重新 转 往 租屋 市场 来 进行 移动 当然 了 跌价 压力 它 对于 市场 的 影响 是 真的 很大 美国 房地产 的 总价值 去年 下半年 缩水 4.9% 大概 是 2.3 兆 美元 08 年 以来 最大 跌幅 美国 的 房屋 销售 的 价格 的 中位数 也 低于 去年 5 月份 的 峰值 当时 是 43 万 现在 只 剩下 38 万 如果 以 实质 房价 来 做 观察 房价 跌幅 最大 的 是 属于 旧金山 和 纽约 等 地 我们 可以 观察 到 如果 以 美国 的 实质 房价 来看 明目 上 还 上涨 了 6% 在 20 年 但是 从 实质 房价 也 就是 去除 通 膨 之后 反而 是 1% 也 就 代表 着 美国 从 实质 房价 上 其实 已经 进入 到 下滑 区间 那 如果 以 市区 来 做 观察 跌幅 最大 的 是 属于 旧金山 和 纽约 等 市区 加州 旧金山 的 跌幅 是 6.7% 奥克兰 跌幅 大概 4.5% 圣 河西 是 3.2% 纽约 房价 也 有 比较显著 的 见 顶 下 弯 迹象 不过 各位 还是 可以 观察 到 有 部分 美国 的 地区 它 是 属于 极端 繁荣 比如说 佛罗里达 你 像是 邁阿密 的 房價 居然 在 過去 一段 時間 還上 漲 了 一成 九左右 包括 佛州、 田納西、 南卡 羅 那納州 都 有 顯著 的 上 漲 這就 跟 美國近 兩年 的 大規模 退休 潮有關 因為 疫情 讓 很多 人 看開 人生 也 讓 退休 財富 的 計畫 快速 達成 資產 翻倍 所以 有 大批 的 老年人 口 是 移入 到 南部 的 退休 生地 那 不管 如何 我们 纵观 整个 市场 虽然 不至于 到 崩盘 但是 都 已经 有 明显 见 顶 下滑 的 迹象 包括 美国 英国 澳洲 瑞典 和 纽西兰 房价 都 已经 下滑 尤其 是 那些 海外 移民 首选 的 区域 你 像是 以 加拿大 的 多伦多 为例 房价 同比 已经 下滑 9% 了 房地产 的 销售 已经 降到 10 多年 来 的 最低 水位 那 很 有趣 啦 因为 加拿大 本来 他 的 私人 債務相 對 於 GDP 的 比重 就 比 較 高然 後 他 比 190 年代 日本 的 房 地產 泡沫 危機 還要 來 的 高 所以 主要 還是 因為 加國 政府 這 一次 祭出 了 海外 人士 買房 的 禁令 讓 多倫多 的 房價產生 崩跌 中 所以 這個 是 我們 可以 觀察到 的 跡象 那 房市 未來 到底 怎麼 走 呢 到底 什麼 時候 我們 才 會 觀察到 系統性 風險 的 擔憂 應該 要 從 房市 來 多 做 一些 留意 和 觀察 了 我們 過去 跟 投資 朋友 提過 系統性 風險 他 往往 伴随 着 某项 资产 是 属于 供给 过剩 的 比如说 前 阵子 我们 看到 的 NFT 只有 一个 NFT 的 时候 资产 价格 真的 会 上涨 但是 到处 都 是 NFT 每个 人 都 在 发行 自己 NFT 泡沫 就 容易 破灭 那 比特 币 也 是 一样 只有 比特 币 的 时候 加密 货币 是 容易 拉 抬 的 到处 都 是 加密 货币 这个 时候 离 泡沫 扑灭 就 不 一样 了 房市 也 是 一样 的 道理 我们 可以 观察 到 如果 美国 的 成屋 库存 大概 在 206 年 到 207 年 当时 美国 橙屋 库存 是 快速 的 飙高 我们 看到 不管 是 橙 屋 库存 平均 需要 去化 的 月 数 还是 总体 库存量 都 比 当时 我们 看到 在 204 年 的 水位 高出 非常 多 接近 是 两倍 以上 所以 当时 就 特别 容易 进入 到 泡沫 破灭 的 区间 可是 随着 时间 线 我们 看到 20 年 全球 我们 看到 美国 的 成功 库存 仍然 在 持续 滑落 当中 这 说明 什么 事情 其实 过去 一段时间 随着 08 年 以后 的 监管 以及 信用 评级 的 重新 分类 其实 美国 购房 子 已经 相对 人数 没有 这么 多 了 美国 的 建商 也 不 太 愿意 去 建 房子 为什么 因为 炒股 比 炒房 好赚 多 了 另外 一方面 就是 市场 会 怀疑 信贷 的 风险 来自 于 大量 的 违约 现象 那 目前 的 違約 現象 有 沒 有 可能 發生 呢? 可能性 也 很 低 我們 可以 觀察到 這張 圖 表示 美國 的 家戶 債務 佔個 人 可 支配 收入 的 比例 有 多少 基本上 也 是 08 年 以來 的 新低 雖然 從 20 年 以來 有 適度 的 走高 但是 到 目前 為止 都 還沒有 突破 20 年初 的 水位 所以 在 这种 状态 底下 足以 说明 其实 在 08 年 以后 美国政府 针对 放贷 对象 的 监管 其实 都 已经 有 比较 严格 的 态势 这 导致 了 我们 现在 看到 基本上 不太可能 从 房市 爆发 出 系统性 风险 的 疑虑 这个 是 我 的 观察 那 当然 了 有些 投资 朋友 他 可能 不 认同 我 的 想法 觉得 如果 泡沫 不是 由 房地产 来 爆发 但是 泡沫 会 重复 这是 没错 的 事实上 每隔 几年 都 容易 发生 系统性 风险 或者 景气 的 库存 循环 但是 可以 确定 的 一件 事情 是 在 过去 50 年 的 长 周期 当中 基本上 就算 爆发 系统性 风险 也 不 一定 能够 回到 上 一次 系统性 风险 的 低点 水位 这 就 好像 再 爆发 一次 股灾 没有 人 说 的 准 能够 回到 08 年 台北 股市 40 点 的 水位 所以 就算 真的 發生 了 反倒 是 我們 中長 期能夠 建倉 的 好 機會 只要 你 持有 一定 程度 的 現金作 為 保本 資產 在 系 統性 風險 發生 的 時候 來 做 投入 壞 事情 某種 程度 來 看 可能 也 是 好 事情 我過 去 常 跟 投資 朋友 分享 一個 故事 197 年 當時 在 美國 曾經 發生 大 停電 7 月 13 號的 時候 紐約市 停 了 大概 有 25 個小時 以上 晚上 的 時候 全城 都 出現 了 混亂 甚至 有 很多 住宅 區還 發生 了 搶 劫 不過 也 不 全然 是 壞 消息 為 什麼 因為 10 個 月 之後紐 約 市 的 新生 兒 出生率 得到 了 大幅度 的 提升 所以 你 想想看 停電 那天 晚上 大家 都 在 忙 什麼 所以 很多 事情 看起 來 是 壞 事 其實 背 後 可能 隱藏著 很多 歡樂 的 事情 所以 週期 能夠 有 顯著 下滑 比如 說 我們 從 圖表來 看 张涂 表示 标普白 指数 从 1928 年 以来 当时 每 一个 年度 的 股票 的 最大 跌幅 有 跌幅 到 四成 八 的 有 跌幅 到 五成 以上 的 有 跌幅 到 两成 的 有时候 根本 没跌 但是 不管 如何 如果 当年度 跌幅 因为 系统性 风险 而 大幅 扩大 反倒 是 我们 中长期 能够 布建 的 好时机 其实 我们 最终 来看 每年 都 会 有 利空 市场 上 长期 而言 都 是 半信半疑 中 持续 成长 的 比如 說 我們 從 過去 幾年 的 利空 來 進行 發酵 和解 讀 21 年 到 2 年 大家 最為 關注 的 利空 訊息 是 通 膨 以及 央行 的 鷹 派 政策 20 年 到 21 年 大家 最關 注 的 是 新冠 疫情 有 沒 有 可能 再度 復 燃 使得 全球股市 再度 崩潰 20 年 美國 的 國會 山莊 事件 讓 大家 覺得 美國 政府 是不是 要 倒台 了 18 年 到 19 年 大家 关注 的 是 美中 贸易战 觉得 美中 的 争霸 一旦 开启 反而 会 对于 资产 价格 有 大幅 打击 包括 18 年 我们 看到 联 总会 的 政策 失误 的 可能性 17 年 英国 脱欧 15 年 我们 看到 中国 的 硬着陆 或者 14 年 当时 的 克里米亚 危机 13 年 美国 的 财政 形劳 一直 到 1 年 欧洲 的 欧债 危机 所以 事實 上 我們 可以 觀察到 每 一次 感覺 好像 爆發 了 什麼 重要 的 利空 事件 長 期 而言 我們 仍然 持續 的 能夠 想像 更 何況 我們 都 很 清楚 一旦 系統性 風險 爆發 之 後 最 後 的 結局 會 是 怎麼樣 就是 聯總會 背 後 一定 會 出手 所以 當時 伯南克 在 08 年 發生 之 後 曾經 做 了 一件 事情 他 在 電視 上 來 闡述 他 的 概念 他 在 電視 上解 釋說現 在 的 情況 就 好像 鄰居 不 負責任 在 床上 抽煙 結果 把 床 單給點 著 了 整棟 房子 都燒 了 這個 時候 你 不理 他 他 會 把 整個 街區 都 燒掉 所以 要 不要 檢討 他 那 是 以 後 的 事情 現在 該 做 的 趕緊 是 把 火給滅 了 那 伯南克 的 做法 当时 是 获得 白宫 和 国会 的 同意 结果 呢 随之而来 的 就是 贫富差距 的 极度 恶化 所以 呢 如果 你 在 系统性 风险 发生 的 时候 没有 赶着 把 你 的 资产 投入 到 全球 资产 的 反弹 当中 的话 那 很 有 可能 最后 你 就 会 是 贫富差距 平 的 那 一方 对 吧 所以 回过 头 看 了 当时 财政部 和 联 总会 他 也 不是 真的 在 救火 他 只是 去 抢夺 那些 没有 着火 的 房子 把 房主 给 赶出 门外 把 房子 送给 纵火 扇 所以 政府 并 不是 消防员 他 更 像是 共犯 就 因为 这些 银行 大到 不能 倒 所以 在 种种 的 迹象 的 背后 我们 更要 留意 第一 系统性 风险 没有 发生 第二 發生 了 不見 得 是 一件 壞事 反而 是 我們 值得 長 期 佈 景 的 對象 那 我會 持續 來 關注 一下 全球 在 各式 各樣 的 指標 引發系 統性 風險 擔憂 的 起始 點但 我個 人 認為 目前 從 房市 引爆 的 機率 相 對 是 比 較 低 的 提供 給投資 朋友 多 做些 留言 和 參考 那 如果 你 喜歡 我們 節目 記得 幫 我們 訂閱 按 讚 加 分享 同时 今天 我们 在 每天 早上 8 点半 也 会 针对 早晨 财经 速 解读 针对 国际 的 新闻 时事 来 跟 投资 朋友 在 盘前 半小时 做 一些 汇报 我们 就 下 一期 市场 观察 再 相见 拜拜
